崇左市扶綏項目整體定位及物業(yè)發(fā)展建議

扶綏工程

整體定位及物業(yè)開展建議扶綏工程組2021年7月13日目標梳理核心問題界定宏觀大勢本體分析工程定位規(guī)劃建議產品定位客戶定位形象定位戰(zhàn)略選擇市場分析報告結構圖客戶分析總體規(guī)劃重點展示區(qū)域首期推售建議經(jīng)濟測算老城區(qū)新城區(qū)本案高速公路南寧崇左二級路區(qū)域屬性：工程位于扶綏縣城新城區(qū)，西臨扶綏大道，接駁南友高速，周邊市政、商業(yè)配套不成熟。區(qū)位、交通：工程臨近扶綏縣進城主干道扶綏大道，離縣中心僅5分鐘車程，有2條公交車線路；該區(qū)域屬于扶綏規(guī)劃的新城區(qū)，未來的行政、經(jīng)濟、教育中心。伴隨著桂林理工大學等高校的進駐，和空港經(jīng)濟區(qū)的規(guī)劃建設，該區(qū)域未來極具投資價值；扶綏被譽為南寧的后花園，交通極其便利，高速路僅需40分鐘，二級公路即將通車，一級公路和高鐵也在建設中，未來到南寧僅需20分鐘。生活配套：周邊區(qū)域商業(yè)配套欠缺，各大工程商業(yè)配套都在建設中；區(qū)域內學校有龍華中學和大唐小學〔村?！?，以及城市職業(yè)學院、桂林理工大學〔在建〕等高?？崭劢?jīng)濟區(qū)縣城新城區(qū)關鍵詞：教育資源集中工程背景區(qū)域競爭：大工程都集中在新區(qū)，區(qū)域商品房供給量充足、競爭劇烈，但多個工程的建設也促進該區(qū)域的迅猛開展。大景城東信華府實德金源國際匯豪雅苑碧園未來城新世紀花園本案在售工程：將售工程：大景城實德金源國際未來城東信華府匯豪雅苑新世紀花園順邦地塊實德地塊博協(xié)地塊本工程供給量充足大盤集中關鍵詞：區(qū)域資源共享工程背景博協(xié)地塊實德地塊順邦地塊開展商目標與工程使命：

工程開發(fā)目標：實現(xiàn)高利潤下的快速銷售，成為當?shù)厥袌龅臉藯U工程

期望的結果開展商在扶綏縣的首個工程，需樹立工程高端形象和企業(yè)品牌形象，為后期的拿地開發(fā)建立市場口碑本報告需要重點解決的問題：開發(fā)何種類型的物業(yè)？社區(qū)總體如何規(guī)劃？首期推出多少物業(yè)？首期戶型配比方何設置？目標梳理核心問題界定宏觀大勢本體分析工程定位規(guī)劃建議產品定位客戶定位形象定位戰(zhàn)略選擇市場分析報告結構圖客戶分析總體規(guī)劃重點展示區(qū)域首期推售建議經(jīng)濟測算房地產市場經(jīng)07、08年的市場低迷后，09年起房價全面復蘇，漲勢迅猛，直到各地限購令啟用后，房價上漲相對有所緩和。房價走勢房地產業(yè)已成為中國GDP開展的支柱產業(yè)。政府為了限制房價增長過快，在“國十條實施細那么〞中明確提出全國主要房產過熱的城市，實施“限購令〞政策。限購政策限購限購令內容：本市戶籍居民家庭(含局部家庭成員為本市戶籍居民的家庭)，限購兩套住房；對于能夠提供在本市1年以上納稅證明或社會保險繳納證明的非本市戶籍居民家庭，限購1套住房。全國主要城市公布限購令時間北京：2021年5月1日深圳：2021年10月1日廣州：2021年10月15日上海：2021年1月31日南寧：2021年3月1日扶綏目前不限購限購令啟用后，投資客紛紛持觀望態(tài)度，剛需產品成為市場的主流。為解決低收入者住房問題，住建部提出未來五年，我國方案新建保障性住房3600萬套。保障房政策保障性住房是指政府為中低收入住房困難家庭所提供的限定標準、限定價格或租金的住房，由廉租住房、經(jīng)濟適用住房和政策性租賃住房構成。2021年2月28日，住建部提出未來五年我國方案新建保障性住房3600萬套，到“十二五〞末，全國城鎮(zhèn)保障性住房覆蓋率將從目前的7%到8%提高到20%以上，根本解決城鎮(zhèn)低收入家庭住房困難問題。2021年4月15日扶綏縣保障性住房建設工作指揮部在扶綏縣住房和城鄉(xiāng)建設局揭牌成立。從2007年開始實施保障性安居工程以來，共投資1.12億元，建設了廉租住房300套，經(jīng)濟適用房1100套，解決了1400戶低收入家庭住房困難問題?？h委、縣政府決心用3-4年時間完成城區(qū)2650套、東羅礦區(qū)4500套保障性住房建設任務。同時方案今年完成1000多戶農村危房改造任務。經(jīng)濟調控今年一季度，我國GDP增幅到達11.1％，3月CPI上漲了3.3％，雖然4月CPI環(huán)比漲幅下降了0.3個百分點，但仍觸到政府今年3％的通脹警戒線；從投資看，1至4月份，固定資產投資增速比去年同期增長25.5%，增速較一季度上升；從信貸看，4月貸款也重回快車道，同比多增了1058億元；從貨幣供給看，4月M2增長17.1%，繼續(xù)高于央行此前設定的16%的水平。中國人民銀行行長周小川5月17日說“為了使宏觀經(jīng)濟穩(wěn)定增長，抑制通貨膨脹，我們不排除任何的可能性更往前走一步。使用包括提高存款準備金率、提高利率甚至其他工具在內的貨幣政策工具。〞經(jīng)濟調控制度頻出：1、5月18日黃昏，央行一氣宣布了三條政策：擴大人民幣匯率浮動區(qū)間至5％；分別提高存貸款基準利率0.27%和0.18%；從6月5日起提高存款準備金率0.5個百分點至11.5%。2、從2021年6月20日起，上調存款類金融機構人民幣存款準備金率0.5個百分點，這已是央行年內第六次上調存款準備金率。至此，大型金融機構的存款準備金率已到達21.5%的歷史最高點。3、6月23日，上海銀監(jiān)局局長廖岷表示銀行被要求減少房地產貸款，要求對有土地閑置、捂盤惜售和投機行為的房地產開發(fā)商貸款進行限制。4、7月7日起上調金融機構人民幣存貸款基準利率。金融機構一年期存貸款基準利率分別上調0.25個百分點，其他各檔次存貸款基準利率及個人住房公積金貸款利率相應調整調控政策頻出，釋放強烈的緊縮信號房市反響2021年7月1日發(fā)布的?2021年上半年中國房地產企業(yè)銷售排行榜TOP30?TOP10企業(yè)底線到達155億，同比增幅近五成。雖然2021年政策緊縮，但一線開發(fā)企業(yè)都取得了不錯的銷售業(yè)績。越是在這種調控頻出的環(huán)境下，大開發(fā)商越是注重資金的儲藏，不一味的追求高價，而是在穩(wěn)定的價格下，追求量的突破。對于小開發(fā)商來說，已經(jīng)開發(fā)的工程，經(jīng)歷了前期的熱銷，短期內不會主動降價，而是觀望市場的情況，準備隨時調整策略。未開發(fā)的土地，或是猶豫是否轉手，或是推遲開發(fā)時間，靜觀未來政策。市場預測第一、調控主線：中短期以抑通脹、降房價為核心，中長期將逐步推進制度化改革，促進房地產業(yè)平穩(wěn)健康開展。降房價，是民生問題，抑通脹是經(jīng)濟問題，兩個問題在2021年交織在一起，共同形成“降物價〞這個問題。這是短期。從長期來看，2021年的宏觀調控，政府被動地拉開了房地產市場制度性改革的序幕。主要表現(xiàn)在保障房建設提升到政治高度、房產稅在全國范圍制造政策輿論環(huán)境。保障房大家沒有異議，只有期待，政策的輿論環(huán)境很好；而對房產稅來說，各方面依然充滿了異議，政策的輿論環(huán)境并不支持。第二、調控邏輯：“抑需求、促供給〞的調控邏輯不會變化，主要原因是沒有可以替代的更好的邏輯。抑需求，主要還是繼續(xù)以“限貸、限購〞兩個主要政策為核心，打擊投資投機，擠壓市場泡沫，把市場需求向住房的消費或者叫居住需求引導；促供給，主要是針對開發(fā)商，收緊銀行信貸向開發(fā)商的流動，加之需求被抑制，商品房的預售款減少從而收緊開發(fā)商的資金鏈，逼迫其降價銷售，到達讓房價下降的目的。第三、調控政策：從政策儲藏來看，2021年的宏觀調控政策，主要會有問責、信貸、限購、稅收、供給、監(jiān)管等六個方面。第四、市場走勢：房價在短時間內下降將呈現(xiàn)剛性。市場走勢包括供給和需求兩個方面，如果開發(fā)周期以1.5年來算，那么2021年上半年或面臨著供給缺乏的局面，真正的供給頂峰應該在2021年下半年和2021年上半年。這就意味著有效供給的缺乏依然會對房價形成有力的支撐。政策繼續(xù)趨緊、市場上升的因素依然存在，市場在兩股力量的博弈中保持平衡開展。宏觀大勢小結對本案的啟示：限購令下剛需產品成為市場的主流；“抑需求、促供給〞的調控邏輯不會變化；未來市場短期內價格不會大幅上漲，也許會小幅下跌，但依然看好長期市場?！芭Ｊ楔暻髢r值最大化，“熊市〞求控制風險在“牛市”中價值實現(xiàn)是關鍵性的指標。市場好，價高是必然反映價值最大化牛市衡量營銷的標準在“熊市”我們更關注是的如何跑贏大市，對市場發(fā)展趨勢的把握和利用成為核心能力控制風險熊市衡量營銷的標準順應市場節(jié)奏，在正確的時間做正確的事。大方向上的正確比細節(jié)的精致更重要。對本工程來說，在未來1年的市場，抓住剛需客戶和改善型客戶，是平安的戰(zhàn)略性決策。目標梳理核心問題界定宏觀大勢本體分析工程定位規(guī)劃建議產品定位客戶定位形象定位戰(zhàn)略選擇市場分析報告結構圖客戶分析總體規(guī)劃重點展示區(qū)域首期推售建議經(jīng)濟測算縣城簡介扶綏縣城位于廣西西南部，轄11個鄉(xiāng)鎮(zhèn)，總面積2836平方公里，被譽為“首府后花園〞。扶綏縣全縣人口44.2萬，縣城常住人口11萬人，農業(yè)人口33.1萬人。2021年全縣地區(qū)生產總值完成82.29億元，財政收入10.03億元，農民人均純收入5519元，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入16316元。區(qū)域特征扶綏作為“首府后花園〞、“首府半小時經(jīng)濟圈〞、“空港門戶〞，區(qū)域優(yōu)勢明顯。交通優(yōu)勢明顯：離南寧吳圩國際機場18公里，離南寧市區(qū)52公里，離廣州650公里，離憑祥友誼關口岸152公里，離越南首都河內300公里，具有機場、高速鐵路、高速公路、一級路、二級路、碼頭等“六位一體〞的交通優(yōu)勢空港經(jīng)濟區(qū)：經(jīng)濟區(qū)具有加工制造、臨空效勞、物流配送等功能，是開放的外向型經(jīng)濟區(qū)域。產業(yè)開展依托空港區(qū)域優(yōu)勢，縣區(qū)產業(yè)在原有農業(yè)生產為主的根底上，開展成為物流基地、效勞業(yè)基地、加工制造業(yè)基地、“首府后花園〞居住旅游基地和教育科研基地。扶南東亞糖廠2021年全縣工業(yè)總產值68.16億元。制糖業(yè)和水泥制造業(yè)作為扶綏縣兩大支柱產業(yè)，一直都是牽引全縣工業(yè)生產快速增長的源動力和支撐點，它們的生產比重占據(jù)全縣工業(yè)規(guī)模的80%以上。新寧海螺水泥廠區(qū)域規(guī)劃工程所屬區(qū)域——城南新區(qū)：縣城未來行政、教育、經(jīng)濟中心區(qū)。

扶綏縣城南新區(qū)以過境湘桂鐵路為界線，以進城大道為主軸，規(guī)劃面積為945公頃，規(guī)劃建設成集文化、體育、科研、行政辦公、商住、休閑景區(qū)等為一體的現(xiàn)代綜合城區(qū)。行政中心首批搬遷單位：縣交通局、勞動人事和社會保障局、檢察院、法院、工商局等。教育中心：廣西城市職業(yè)技術學院、廣西科技職業(yè)學院、武警總隊扶綏訓練基地、廣西銀行學校、龍華中學、桂林理工大學分部等；本案地塊地塊四至地塊現(xiàn)狀：地形方正，土地平整，西臨扶綏大道，其他三面為規(guī)劃路，周邊無高大建筑或山體，視野開闊。北21區(qū)域價值——空港經(jīng)濟區(qū)借助南寧機場空港優(yōu)勢，成為“產業(yè)集聚、功能復合、生態(tài)宜居、充滿活力〞的綜合經(jīng)濟功能區(qū)。地塊價值——新城中心，交通便利，連接新老城區(qū)的扶綏大道，是縣城出入高速的主干道。南寧后花園·空港要道·大社區(qū)工程價值——行政高端人才積聚地和教育高端人才聚集地，具有高端工程根底價值城市價值——首府后花園，離南寧僅52公里，是扶綏縣城進入南寧，南寧市到崇左市的必經(jīng)之地；目標梳理核心問題界定宏觀大勢本體分析工程定位規(guī)劃建議產品定位客戶定位形象定位戰(zhàn)略選擇市場分析報告結構圖客戶分析總體規(guī)劃重點展示區(qū)域首期推售建議經(jīng)濟測算23從現(xiàn)有市場和客戶出發(fā)，尋找可能的發(fā)力點和提升空間土地供給2021年始扶綏住宅土地供給量開始急劇增加，市場商品房供給量從2021年起急劇增大成交數(shù)據(jù)根據(jù)當前扶綏縣住宅性質土地出讓供給量和消化量，足可供未來消化10年。2021年截止6月份：全縣商品房供給量為2769套，面積320857平米。成交價格扶綏縣商品房售價處于高位運轉態(tài)勢，高層與多層產品價格相差約400-900元/㎡據(jù)市場公開數(shù)據(jù)顯示：2021年，扶綏多層住宅售價約為2900元/㎡，高層售價約為3300元/㎡；多層價格上漲幅度較快，高層較慢；扶綏縣房地產經(jīng)歷三階段：起步期、緩慢開展期、快速開展期。目前屬于快速開展期初級階段！市場產品產品相對單一。目前市場的產品主要有：天地樓、多層樓梯房、高層電梯房三種，面積區(qū)間主要集中在100—130平米，三房戶型是市場絕對主力。根據(jù)市場調查，扶綏房地產市場各工程建筑形態(tài)為：多層多為磚混結構、小高層及高層為框架。市場以三房絕對為主，自住需求為主的市場特征。供給格局老城區(qū)樓盤售價：2800—3200元/㎡新城區(qū)樓盤售價：2500—3300元/㎡中央豪庭閩臺商貿城大景城東信華府未來城匯豪雅苑金源國際本案新世紀花園新南佳洲老城區(qū)：以多層建筑為主，大多樓盤已售完。新城區(qū)：以高層建筑為主，多層與高層產品價格相差較大。博協(xié)地塊實德地塊順邦地塊供給量市場未來供給量充足，且主要集中在城南片區(qū)，區(qū)域競爭劇烈。本工程高層，占地150畝，30萬㎡建面2012年2011年3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月匯豪雅苑東信華府占地500畝，建面60萬，年底入市金源國際占地170畝，建面30萬，在售，已售600多套，剩余1800多套，約24萬平米大景城占地約80畝總建面約10萬平米占地95.7畝，總建面25萬平米，年底入市未來城在售，占地38畝，建面6.7萬目前區(qū)域內集中了10個中大型工程〔地塊〕，總占地約1260畝，總建面約232.6萬㎡，未來市場競爭劇烈新世紀花園占地100畝，建面30萬平米，全高層洋房實德地塊博協(xié)地塊占地20.5畝，建面3.5萬，入市時間未定占地83.8畝，建面16.7萬平米占地150畝，建面29萬平米，入市時間未定順邦地塊個案分析個案分析——大景城開發(fā)商：廣西宏源置業(yè)投資有限公司代理商：南寧經(jīng)緯行咨詢顧問公司占地面積：172.07畝建筑面積：30萬㎡容積率：2.8綠化率：35%總戶數(shù)：2143戶建筑產品：37座多層、6座小高層及8座高層戶型：在售戶型113—127平米三房、四房售價：多層銷售均價約2800元/㎡，高層電梯房3300元/㎡（折后）其他信息：車位售價7—8萬，雜物房售價5—6萬，多層物業(yè)費0.3元/㎡，高層物業(yè)費0.8元/㎡。扶綏縣首個大型地產工程，產品比較符合當?shù)厝松盍曅?，社區(qū)規(guī)劃有綠化水景，在當?shù)赜幸欢ǖ目诒?。缺點：社區(qū)建筑較密。31成交客戶：根本上都是本地客戶和縣下面的鄉(xiāng)村客戶；也有局部外地客，外地客多為在扶綏工作或做生意的，純投資客幾乎沒有?？蛻絷P注點：對價格比較敏感，多層價格低，比較容易接受，電梯房價格及物業(yè)費高，銷售速度相對較慢；對社區(qū)水景園林比較認可；對物業(yè)管理比較認可；對區(qū)域前景關注不夠，普遍覺得區(qū)域配套不完善；銷售速度：每月至少20—30套，最多50套。銷售中心：銷售中心位于縣城中心，無現(xiàn)場展示。個案分析個案分析——金源國際開發(fā)商：廣西實德房地產開發(fā)有限公司占地面積：38.07畝建筑面積：6.8萬㎡容積率：2.55綠化率：25%總戶數(shù)：643戶建筑產品：天地樓、多層和高層產品戶型面積公寓、1房1廳30~50㎡二房、2+1房64~86㎡三房106~125㎡天地樓158~250㎡價格多層產品均價2700元/㎡，天地樓130萬/套一期二期三期〔在售〕依托城市職業(yè)技術學院學校資源，前期推出的小戶型產品獲得熱銷。缺點：社區(qū)規(guī)模較小，園林規(guī)劃較差。33成交客戶：根本上都是本地客戶和縣下面的鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶；也有局部外地客，外地客多為在扶綏工作或做生意的，有局部外地客想在此養(yǎng)老；銷售速度：三期5月1日開售，目前已售30多套，平均每天一套。銷售價格：一期開盤時間：10年9月二期開盤時間：10年11月戶型配比戶型配比樓棟戶型面積推售套數(shù)銷售套數(shù)樓棟戶型面積推售套數(shù)銷售套數(shù)3#單間31㎡24407#兩房65㎡24201房1廳42㎡248#單間31㎡24304#兩房65㎡24121房1廳42㎡245#2+1房80㎡1214總計——72503房93㎡12均價2600元/㎡6#2+1房80㎡1242三期開盤時間：11年5月均價：2700元/㎡3房93㎡12總計————120108后期電梯房價格預計上3000元/㎡均價2500元/㎡個案分析個案分析——東信華府開發(fā)商：廣西東信置業(yè)發(fā)展有限公司占地面積：95.7畝建筑面積：25萬㎡容積率：3.99綠化率：39.6%總戶數(shù)：2280戶建筑產品：18棟全高層，一期將推出6棟樓戶型戶型面積區(qū)間套數(shù)套數(shù)配比3房2廳106-131㎡32250%2+1房91-105㎡11229%2房2廳84-87㎡21021%合計————644100%一期全高層法式社區(qū)，中心園林水景，背山看水。個案分析個案分析——碧園未來城開發(fā)商：廣西碧園房地產開發(fā)有限公司占地面積：507畝建筑面積：60萬㎡容積率：1.8綠化率：30%總戶數(shù)：4850戶銷售時間：8月份銷售中心開放，預計今年底推出戶型產品：80—130平米兩房、三房、四房建筑類型：首批推出多層產品社區(qū)配套：商場、劇場、小學、幼兒園一期無論從工程規(guī)模、規(guī)劃，還是開發(fā)商的實力，可以預見未來城工程將成為本區(qū)域的首席樓盤工程。市場小結1、扶綏房地產市場處于初步開展階段，營銷水平相對落后，缺少高品質的高端工程，目前市場無工程有現(xiàn)場展示。2、城南新區(qū)是未來的行政和教育中心，但目前生活配套不完善；3、三房產品是市場的主力產品，大面積的復式樓普遍去化速度較慢；4、未來市場工程主要集中在城南新區(qū)，并且普遍是中大型工程，貨量充足，市場競爭劇烈；5、成交客戶以縣城本地及下面鄉(xiāng)鎮(zhèn)剛需客戶為主，對價格比較關注，外地客占地比重較小，投資型需求極少。目標梳理核心問題界定宏觀大勢本體分析工程定位規(guī)劃建議產品定位客戶定位形象定位戰(zhàn)略選擇市場分析報告結構圖客戶分析總體規(guī)劃重點展示區(qū)域首期推售建議經(jīng)濟測算工程啟動在即，客戶需要什么樣的產品？客戶能承受的什么樣的價格？客戶置業(yè)時所關注的是什么？客戶來自哪里？客戶對于新的區(qū)域會有什么樣的疑慮？……帶著眾多的疑問，我們對扶綏縣城及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)進行了客戶走訪，給工程的啟動帶來啟示?？蛻粼L談以客戶需求為出發(fā)點農業(yè)銀行行長〔向行長〕典型案例1-銀行行長購置力強目標客戶群改善需求、投資根本情況：50歲左右，已有住房對工程所處區(qū)域的了解：了解看待工程所區(qū)域：新區(qū)是未來扶綏的行政中心，周邊的配套日漸完善，空港、中海油、瑞康醫(yī)院及多所大中專院校將在新區(qū)成形，未來片區(qū)的人口激增，投資前景看好。購置意向：有意購置大面積戶型〔120平米左右〕，改善目前居住環(huán)境小戶型可考慮投資，對于銀行團購有意向〔團購價格2300-2500元/平米〕關注因素：小區(qū)規(guī)模較大，最好有較好的居住環(huán)境，在小區(qū)的綠化、配套上均有較高的要求，如小區(qū)的園林有一定的特色，同時有一定的公共活動場所，配套有羽毛球場、籃球場。其他：套房客廳及主臥室要求空間較大，且要求小區(qū)有雜物房及停車位，對于工程的建筑風格，要求有一定的個性，能在其他工程中眼前一亮的感覺。國土局公務員

馬麗典型案例2-公務員購置力較強目標客戶群解決居住問題根本情況：剛步入社會大學生對工程所處區(qū)域的了解：了解置業(yè)動機：解決居住問題購置意向：有意購置100-120平米左右戶型，同時要求戶型通風采光較好，主臥室要求有獨立衛(wèi)生間。單價在2500—3000元/平方米區(qū)間，總價在35萬以下較容易接受。關注因素：工程的價格；工程的樓間距，小區(qū)內有滿足生活所需的娛樂設備，如羽毛球場、排球場、乒乓球館等，另外如有幼兒園配套更佳。其他：置業(yè)目的除了解決居住問題外，還考慮離單位的距離，主要是為了方便就近上班。發(fā)改委汪局典型案例3-政府機關購置力強目標客戶群根本情況：45歲左右，已有住房對工程所處區(qū)域的了解：了解置業(yè)動機：改善居住條件、投資購置意向：自住型物業(yè)要求140平方米以上四房，如是投資型物業(yè)，那么控制在80平方米左右二房，對于電梯房無抗性，要求有獨立的車庫，用于停放車輛及存放物品，如沒有車庫，地下停車場/地面停車位亦可接受，但最好配有雜物房存放物品；關注因素：工程所處區(qū)域有較大的開展?jié)摿?，也會選擇購置；其次是環(huán)境，主要考慮的是工程本身的綠化及園林特色，最好是可種植較名貴樹種；最后是教育，由于目前扶綏尚無學區(qū)的嚴格劃分，所以在教育層面上考慮的主要是居住及學校的距離，如學校周邊有師資力量較強的學校，將會成為購置的附加值；工程在周邊的口碑傳播也是影響購置的因素之一。其他：在工程的配套上，主要考慮為小孩及老年人提供較良好的活動場所，如兒童游樂場所及老年人康體娛樂中心、棋牌室等。教育局典型案例4-事業(yè)單位購置力一般潛在目標客戶群根本情況：45歲左右對工程所處區(qū)域的了解：了解置業(yè)動機：解決居住問題購置意向：扶綏縣規(guī)劃將建有一大型經(jīng)濟適用房工程，主要解決全縣教師居住問題，所以根本上對于商品房工程暫時不予考慮。教師群體關注因素：教師群體購置物業(yè)的區(qū)域主要是為解決住房問題、改善目前居住環(huán)境為主要動機，購置戶型集中在100—120平方米的三房為主；集中于縣城中心，主要是基于區(qū)域內的成熟配套，且要求有雜物房配備；比較關注戶型的功能布局是否合理，同時價格也是決定其購置的主要因素之一；其他：全縣總計有近3000名教師，普通教師平均根本月工資集中于2000—2500元之間，高級教師根本月工資在3500元左右；電信局張總經(jīng)理典型案例5-事業(yè)單位購置力強目標客戶群改善居住環(huán)境根本情況：40歲左右對工程所處區(qū)域的了解：了解置業(yè)動機：改善居住環(huán)境問題購置意向：戶型南北朝向，考慮130平方米以上三房戶型，且要求主臥、客廳空間較大，客廳用于日常接待朋友及客戶，所以要表達出大方；最好配有雜物房，用于放置雜物；同時錯層結構、樓中樓等均有較大的意向；城南新區(qū)是扶綏縣城開展的重點區(qū)域，區(qū)域內的配套也將逐步得到完善，所以對于在新區(qū)內置業(yè)及電梯房無抗性，而且新區(qū)的投資價格也較高〔投資型物業(yè)主要考慮50平方米左右產品〕。關注因素：小區(qū)如配套較為健全、物業(yè)管理效勞對小區(qū)在形象、知名度等方面環(huán)保局汪副局長典型案例6-政府機關購置力強目標客戶群改善居住環(huán)境、投資根本情況：46歲左右，是縣城多個協(xié)會成員對工程所處區(qū)域的了解：了解置業(yè)動機：改善居住環(huán)境問題購置意向：自住型物業(yè)考慮140平方米左右四房；投資型物業(yè)以二房為主，要求戶型功能齊全，互不干擾；客廳要求空間較大，且要求有2個陽臺；戶型的通風采光要求較好，且公攤應合理。關注因素：以運動型配套為主，考慮小區(qū)內有羽毛球場、乒乓球場、排球場，同時有較大的活動空間可以進行瑜伽、太極運動；如小區(qū)內配有幼兒園最好，主要是考慮到工作因素影響到小孩的接送及平安問題，同時對小區(qū)的物業(yè)有較高的要求。對于價格方面較為敏感，單價控制在3000元/平方米左右可接受。其他：工程的外立面是小區(qū)的標識，同時也是住戶的面子，除了要求小區(qū)的外立面有獨特的味道外，同時要求小區(qū)的形象能在一定程度上表達住戶的身份，較鐘情于歐式建筑風格；東門鎮(zhèn)岜樓村何書記典型案例7-村干部購置力弱非目標客戶群根本情況：55歲左右，在農村有自建住房對工程所處區(qū)域的了解：不了解置業(yè)動向：無在縣城置業(yè)想法原因：縣城離村里較遠，出于工作的考慮，不方便往來；比較傾向于在鎮(zhèn)上購置房產，鎮(zhèn)上的房產相對縣城也比較廉價；其他：該村有約400戶，總計有約1460多人，該村主要以種植產甘蔗為主，人均年產值約60噸，收入在全縣排名中位列前茅。村里有少數(shù)村民在縣城置業(yè)，主要是出于小孩讀書、做生意、養(yǎng)老等考慮。對于商品房的購置要求：戶型設計合理、實用，且價格要相對廉價；另外住的地方離村里較近，方便工作；有一定的停車位〔最好是車庫〕及雜物房；村民的積蓄主要用于存放銀行，對于房地產投資沒有概念；渠黎鎮(zhèn)岜邦屯多位村民典型案例8-農民購置力一般潛在目標客戶群根本情況：在農村均有自建住房對工程所處區(qū)域的了解：不了解置業(yè)動機：主要是為了方便做生意及小孩讀書購置意向：對于購置商品房，主要考慮100平方米以上的三房，要求有2個陽臺；同時對于小區(qū)的物業(yè)管理效勞要求到位，有地方停放單車、摩托車等；同時表示對于初裝修交付的產品較為感興趣，免去裝修的繁瑣及時間。對于價格，較為關注，總價超過30萬以上，表示有較大的壓力；在付款方式上，不考慮按揭，通過自有資金及借錢完成房價支付。其他：區(qū)域上，縣城是首選，不考慮周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)及崇左市；如有縣城直通村上的公交車，那么更佳，方便農忙時回村務農；該村有約150多戶，近700人；國土局凌副局長典型案例9-公務員購置力一般潛在目標客戶群根本情況：剛畢業(yè)不久，目前租房住對工程所處區(qū)域的了解：了解置業(yè)動機：解決居住問題購置意向：購置的最正確選擇以120平方米左右的三房為主，同時要求主臥室和廚房的空間較大，可接受3500元/平方米左右的價格。工程配套：對于小區(qū)的配套主要傾向于小區(qū)的運動設施，如羽毛球場、排球場、籃球等，越健全越好；物業(yè)管理效勞有較高的要求，主要是好的物業(yè)管理效勞，可提升工程的知名度及居住的舒適性。其他：工程的建筑外立面要求有自己的個性，較具前衛(wèi)，同時能表達一定的身份，歐式建筑可接受。投資意識較薄弱。海螺水泥廠辦公室李主任典型案例10-公司職員購置力較強潛在目標客戶群根本情況：海螺水泥廠主任，已有住房對工程所處區(qū)域的了解：了解置業(yè)動機：解決、改善居住購置意向：比較喜歡100㎡左右的三房；要求客廳大，主臥帶衛(wèi)生間；工程配套：社區(qū)里能有一些休閑器材、園林、廣場、休閑椅子；生活配套比較重要，附近一定要有菜市；其他：目前共有員工948人，90%是扶綏本地人，多是年輕人，工廠擴建后將會增加6、700人；人均收入達3500元/月；如工程價格等各方面較優(yōu)質，可考慮發(fā)動廠內員工進行團購。鋼材店凌老板典型案例11-個體戶購置力較強潛在目標客戶群根本情況：已有二套住房，當?shù)刈隽?—8年鋼材生意對工程所處區(qū)域的了解：了解置業(yè)動機：不考慮重新置業(yè)對于理想居所的要求：喜歡天地樓，要求有自己的車庫方便停車，需要2個車位以上；對于價格期望在2800—3100元/㎡。工程配套：運動設施要求健全其他：之前購置以10萬左右價格購置一地塊，目前已升值至30萬左右，凌老板對此津津樂道。旅游局甘董、梁副總典型案例12-事業(yè)單位購置力強潛在目標客戶群根本情況：均已有住房對縣城銷售工程的了解：客戶群以鄉(xiāng)下的客戶比較多，主要有三類：種植戶、公務員、外地打工仔，購置的目的一是考慮到小孩讀書二是家里有局部閑錢購房投資；面積在110—130的三房比較好賣，四房比較難賣；購房主要考慮因素：物業(yè)安保、園林環(huán)境、天地樓功能布局較差；園林綠化、車位、健身場所等是客戶比較注重的因素?？诒麄鞅容^重要，人氣越旺的盤越好賣。其他：主要宣傳渠道：DM，扶綏電視臺、戶外牌；客戶對片區(qū)的認識1所拜訪的客戶中，清楚城南片區(qū)是縣城未來中心區(qū)，認可那邊的開展前景；對于片區(qū)認為目前生活配套不成熟，覺得比較偏僻；認為離縣城老城區(qū)有一定距離，如果未來工作地點搬到城南新區(qū)，會考慮在那邊買房。客戶對產品、戶型面積需求2多數(shù)客戶還停留在多層產品的認識，對于電梯房比較擔憂，一是價格原因，二是縣城經(jīng)常停電的狀況和經(jīng)常需要維護影響電梯使用；客戶普遍要求三房，面積區(qū)間在100—120平米，局部客戶會考慮稍大面積的三房或四房；客戶小結客戶購房的目的需求3客戶購置的目的根本都是考慮自住，對于價格比較敏感；局部企業(yè)白領有投資意識，相對南寧的高房價，有考慮購置小戶型做投資；私營企業(yè)主和局部公務員有投資能力，但投資意識未被挖掘；比較高端的公務員及企業(yè)領導，多在南寧已購房或會考慮在南寧購房；農戶無投資意識，多為下一代的成長考慮購房?？蛻魧ι鐓^(qū)配套要求4對社區(qū)園林比較期待，希望住在綠化較好的環(huán)境中；社區(qū)內有專屬幼兒園和老人休閑娛樂的廣場，適合家庭成員活動；最好能有運動場所，比較喜歡羽毛球、乒乓球、氣排球及籃球運動，游泳池需求不是非常強烈；商業(yè)分布在社區(qū)外圍沿街即可，需要有生活配套的超市、菜市場〔不一定是社區(qū)配套，但周邊必須有〕。比較看重物業(yè)管理，希望住在比較私密的社區(qū)；客戶小結客戶構成特征描述需求產品換房客戶為主縣城本地居民/公務員/企事業(yè)單位中級管理者/個體企業(yè)主35－45歲，一般有一個子女，在本地有天地樓，長子或小子與父母同住，有穩(wěn)定收入來源，朋友圈廣，喜歡運動、喝茶，通過物業(yè)彰顯身份110—140平米三房、四房周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)公務員/種植戶30-45歲，4口以上家庭組員為主，關注子女教育100—120平米三房首次置業(yè)為主企事業(yè)單位年輕白領/外來公務員20-30歲，有穩(wěn)定收入，到了適婚年齡，為二人天地購房，并為未來生兒育女考慮80-100平米兩房、小三房小型個體企業(yè)主積蓄較少，事業(yè)剛起步90-100平米兩房、小三房復合需求本地投資客關注周邊環(huán)境和投資前景，以及戶型產品50平米一房、兩房南寧客戶度假、養(yǎng)老型或投資型50平米一房、兩房，110—140平米三房、四房客戶構成客戶構成預判：本地公務員/企事業(yè)單位白領/個體企業(yè)主/鄉(xiāng)鎮(zhèn)公職人員/農戶，以滿足他們的需求為導向SWOT戰(zhàn)略推導發(fā)揮優(yōu)勢，搶占時機利用時機，克服劣勢減少劣勢，防止威脅發(fā)揮優(yōu)勢，轉化威脅優(yōu)勢S時機O威脅T劣勢W交通便利，昭示性好；教育資源豐富；高品質社區(qū)環(huán)境；區(qū)域是扶綏未來的行政中心、商業(yè)中心和教育中心；空港經(jīng)濟區(qū)的規(guī)劃建設，帶動區(qū)域經(jīng)濟開展和人口開展；高速路、高鐵、一級路、二級路等交通線路，加強縣城與南寧的經(jīng)濟聯(lián)系。生活配套不全，區(qū)域居住成熟度低；區(qū)域內大盤林立，工程競爭劇烈。構建以教育地段為核心的生態(tài)居所利用交通優(yōu)勢與強昭示性放大市場范圍通過產品創(chuàng)新與競爭對手差異化競爭通過產品的展示與營銷的引導，強化區(qū)域印象和未來前景。通過社區(qū)環(huán)境和產品〔內因〕塑造區(qū)域內標桿樓盤，利用區(qū)域開展及交通優(yōu)勢〔外因〕吸引外地客戶，最終實現(xiàn)第一陣營樓盤〔結果〕營造高品質環(huán)境引領市場；打造“具有強輻射力的第一陣營樓盤〞通過“產品和環(huán)境配套〞撬動市場世聯(lián)思考—壟斷價格—有不可重復性—過河拆橋追隨者—搭便車，借勢—以小博大，殺傷戰(zhàn)術—價格戰(zhàn)的制造者補缺者—目標明確，挖掘客戶—瞄準市場縫隙—創(chuàng)新產品和需求點挑戰(zhàn)者—改變游戲規(guī)那么—強調新的評估標準—強調產品的特色和價值行業(yè)老大非行業(yè)老大，中大規(guī)模市場次/非主流市場敏銳的時機主義者戰(zhàn)略選擇挑戰(zhàn)者+補缺者戰(zhàn)略！領導者工程的開展方向：區(qū)域產品線的主流跟進者\補缺者及創(chuàng)新產品和工程形象的挑戰(zhàn)者營造工程自身的差異化特征，建立其存在的市場價值建造滿足市場及客戶的需求化的產品，戰(zhàn)略方向為開展商和后續(xù)工程建立品牌化口碑『客觀性』主動式被動式『主觀性』1423產品效勞人文環(huán)境新進者品牌和影響力社會資源和氣氛園林景觀社區(qū)配套環(huán)境：包括區(qū)域環(huán)境和自然環(huán)境，表達了區(qū)位價值和自然資源稟賦人文：需要長時間積累，為領導者品牌的標志效勞：品牌的力量，屬于真正主流品牌開發(fā)商的競爭力要素產品：典型的單一工程成功要素和高價樓盤的充分條件我們的競爭策略是：環(huán)境＋產品√√通過與競爭對手比對，同屬一個區(qū)域，區(qū)域環(huán)境和優(yōu)勢是大家所共用，工程的核心競爭力在于社區(qū)環(huán)境的營造和產品的創(chuàng)新設計！核心競爭力目標梳理核心問題界定宏觀大勢本體分析工程定位規(guī)劃建議產品定位客戶定位形象定位戰(zhàn)略選擇市場分析報告結構圖客戶分析總體規(guī)劃重點展示區(qū)域首期推售建議經(jīng)濟測算市場上產品線豐富，多層產品3房〔110-130平米〕供給量和消化量最大；市場主流銷售速度20—40套/月，在售工程產品總價集中在27-40萬，銷售速度3房〉2房〉4房；天地樓區(qū)域內產品總價130-150萬，銷售速度1-2套/月，縣城內二手房總價60-80萬，面積約250平米左右。別墅產品目前市場屬于空白。扶綏南城新區(qū)未來供給量大，競爭劇烈；未來區(qū)域市場供給產品集中在高層3房產品〔100-130平米〕，區(qū)域市場進入品質走向的居住改善期；客戶需求以剛需和改善型產品為主，100-120平米改善型三房是市場的主流，90-100平米的剛需小三房也將存在一定的市場現(xiàn)有市場潛在市場市場盤點啟示：

1.做區(qū)域第一陣營樓盤；

2.做市場主流消化產品、填補區(qū)域內空白創(chuàng)新產品。市場回憶產品定位思考開發(fā)何種產品，實現(xiàn)高銷售速度下的利潤最大化。市場競爭劇烈，在同區(qū)域內第一陣營樓盤中突圍，樹立工程個性和標桿。開發(fā)滿足改善型需求和剛需的客戶的產品為主，實現(xiàn)高速下利潤最大化，后期根據(jù)區(qū)域成熟度和市場情況決定是否開發(fā)小戶型以及大面積產品。解決方案打造高品質社區(qū)和極具特色的經(jīng)典戶型產品定位難點問題：

1.開發(fā)何種產品，實現(xiàn)利潤最大化？

2.如何在劇烈的區(qū)域競爭中展示本工程個性及標桿氣質？KPI之一:大社區(qū)\園林景觀\配套扶綏客戶置業(yè)經(jīng)歷還處于起步階段，比照老工程簡單的社區(qū)園林景觀、配套，新工程的社區(qū)園林打造和配套設施，漸漸成為扶綏客戶選擇購置所考慮的重要因素。KPI之二:戶型設計面積合理\具有創(chuàng)新性客戶對于戶型產品有一定的理解，考慮產品的朝向、采光及產品的功能分區(qū)有一定的要求。KPI之三:物業(yè)管理物業(yè)管理是客戶入住后的長期平安保證及物業(yè)保值的保證。通過對大景城\未來城\實德金源國際3個區(qū)域客戶認可的工程歸納分析,得出結論.第一陣營KPI方向選擇：全高層〔18-25層〕電梯房社區(qū),超寬樓間距〔50米以上，至少30米〕，點式布局錯落排列，產品創(chuàng)新設計。主入口沿街商鋪次入口點式布局外圍以100平米左右的剛需產品為主，內部以130平米左右的改善型產品為主產品定位次入口次入口入口以90—100平米的剛需型小三房以及110—130平米改善型三房為主力戶型，后期根據(jù)市場情況決定是否增加小戶型產品或大面積產品戶型定位客戶戶型偏好公寓0一房3兩房一廳0兩房兩廳32+1房6大三房83+1房4大四房2客戶訪談及問卷調查：扶綏客戶對住宅產品的認識集中在天地樓和多層平層產品，電梯房偏好集中在100—130平米的剛需和改善型產品目標梳理核心問題界定宏觀大勢本體分析工程定位規(guī)劃建議產品定位客戶定位形象定位戰(zhàn)略選擇市場分析報告結構圖客戶分析總體規(guī)劃重點展示區(qū)域首期推售建議經(jīng)濟測算目前在售工程成交客戶群：1、成交客戶主要來自縣城和周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)；2、有局部在扶綏有工作和業(yè)務往來的外地客戶，以自住型為主；3、來自南寧及外地的投資客極少?？蛻艋貞泴τ诒竟こ痰膯⑹荆涸趨^(qū)域未形成規(guī)模效應時，以本地自住型客戶為主，降低工程風險，形成口碑，后期深挖投資客，帶開工程消化速度?？蛻粼L談：1、扶綏縣有局部客戶有一定的購置力，但投資意識未獲挖掘；2、少量客戶有投資意識，總體投資意識較差。

游離客戶群重點客戶群核心客戶群

重點客戶群40%核心客戶群50%游離、偶得客戶群10%縣城公務員；企事業(yè)單位白領；本地工廠高級管理人員及專業(yè)技術人員；個體經(jīng)營戶；周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)的種植大戶；周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)的公務員；改善居住品質的原住民；南寧及崇左市投資客；其他外地投資客；周邊鎮(zhèn)區(qū)的客戶；先以扶綏縣城剛需和改善型買家啟動首期，扎扎實實抓好縣城本地客。逐漸形成“本地客戶追捧、周邊鎮(zhèn)區(qū)和南寧客跟風〞的局面，建立品牌形象盤可持續(xù)開展的客戶動力營銷啟示：本工程前期推廣將主要圍繞縣城及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)的客戶進行，深挖渠道客戶?？蛻舳ㄎ荒繕耸崂砗诵膯栴}界定宏觀大勢本體分析工程定位規(guī)劃建議產品定位客戶定位形象定位戰(zhàn)略選擇市場分析報告結構圖客戶分析總體規(guī)劃重點展示區(qū)域首期推售建議經(jīng)濟測算價值支撐新中心新城區(qū)接駁南寧\社區(qū)環(huán)境、配套\高附加值產品\物業(yè)管理在扶綏城市化進程中，我們如何從區(qū)域第一陣營中跳出，樹立標桿？鎮(zhèn)政府新辦公區(qū)新中心生態(tài)居住區(qū)空港經(jīng)濟區(qū)南寧城市后花園園林水景休閑廣場幼兒園健身場所商業(yè)中心新中心社區(qū)配套管家式效勞物業(yè)管理高附加值的高層洋房產品形象定位從扶綏的客戶角度：向往城市生活，追求流行，希望居住在環(huán)境優(yōu)美的高檔社區(qū)，表達身份地位！簡單、直白比含情脈脈更容易理解和接受

現(xiàn)代的、奢華的、城市中心、生態(tài)公園！

營銷立意的詮釋：一種融入城市生活、享受城市效勞的精神自豪感！[迎合客戶的理解和需求]70展示工程奢華氣質和高端形象，令居住在此的每一位業(yè)主充滿尊貴感和自豪感形象定位[備選：世璽領地、金銘府邸]恒信·公館1號形象定位推廣名建議方向一尊貴不是每個人都能擁有奢華不是每個人都能享受72體驗城市居住品質，享受生態(tài)公園環(huán)境形象定位[備選：公園世家、南城大地]恒信·城市公園形象定位推廣名建議方向二向前一步城市生活不需想象目標梳理核心問題界定宏觀大勢本體分析工程定位規(guī)劃建議產品定位客戶定位形象定位戰(zhàn)略選擇市場分析報告結構圖客戶分析總體規(guī)劃重點展示區(qū)域首期推售建議經(jīng)濟測算景觀價值最大化以尊貴感的表達點布局社區(qū)高附加值產品創(chuàng)新ⅠⅡⅢ風格鮮明色彩艷麗的異域風情Ⅳ規(guī)劃理念通過景觀資源最大化利用,配合產品創(chuàng)新及對產品賦予異域“尊貴〞的精神氣質,進行工程的規(guī)劃理念導入。工程地塊方正，地勢平整，西面臨扶綏大道，南門和東面是規(guī)劃路。編號地塊屬性景觀評價其它特征A西面臨扶綏大道，北面臨未來城商業(yè)中心景觀差商業(yè)價值大，有道路交通噪音B中心地塊、臨近中心景觀景觀最好居住價值高，可做中心樓王C南面臨規(guī)劃路景觀較好居住價值和商業(yè)價值兼?zhèn)銬東面單獨地塊，三面臨規(guī)劃路景觀好居住價值較高地塊居住價值排序：B>D>C>A地塊價值分析ADCB77客戶看重的工程賣點——排名前三位分別是：園林、交通、配套;

客戶需要的工程配套——排名前三位分別是：廣場、車位、商場;工程賣點工程配套區(qū)域價值2大社區(qū)0

園林10配套5建筑品質4產品戶型3價格4教育2物業(yè)4交通7區(qū)域商業(yè)2幼兒園4小學1籃球場5游泳池5商場7會所5車位10雜物房7水景3廣場11主入口產品定位沿街商鋪商業(yè)中心區(qū)中心景觀區(qū)〔小水景、大公園〕社區(qū)商業(yè)街點式布局社區(qū)入口水景平面規(guī)劃建議建筑點式布局，小區(qū)四周沿街商鋪，中心規(guī)劃路作為社區(qū)商業(yè)街，社區(qū)入口設在地塊東南面運動休閑區(qū)入口入口入口入口中心景觀區(qū)中心景觀區(qū)銷售中心利用原有池塘改建成地下室停車場園林風格——客戶偏向江南園林風格，希望寧靜、綠化優(yōu)美；

園林風格喜好北方庭院風格1江南花園風格7英式風格1法式風格1地中海風格0

美式風格1東南亞風格

0不需要特別風格，只要寧靜、綠化優(yōu)美就好5產品定位園林特點：嶺南園林以庭院式為主，集北方園林和江南園林之所長，并吸收近代西方造園手法，采用崖瀑、石潭、曲水、湖池、水庭、船廳、廊橋等較多，疊山多姿態(tài)嶙峋；整體較江南園林更現(xiàn)代化。園林規(guī)劃方向選擇：嶺南風格園林【案例】嶺南風格-中信紅樹灣園林組團產品定位中央大型景觀區(qū)、各樓棟附近園林景觀點，通過幽曲的道路連接，處處有景、綠樹成蔭，形成公園式社區(qū)。中心景觀區(qū)：采用小面積水景、大公園的方式，形成社區(qū)業(yè)主休閑、聊天的主要聚集地園林規(guī)劃園林組團中心景觀區(qū)中心景觀區(qū)園林組團園林組團園林組團園林組團風情組團——私密休閑場，以道路為紐帶,形成不同主題的景觀帶設置小型瀑布水景，形成園林景觀的變化以蜿蜒曲折的道路為軸線，沿路設置水景、雕塑，同時通過植被的變化形成富有生氣、靈活的園林景觀沿路設小型駐留場所，供業(yè)主兩至三人的私密休閑娛樂場所采用不同的地面鋪花，打造富于變化的園林景色，結合東南亞風格，增強符號元素園林規(guī)劃園林功能-休閑娛樂場所兒童娛樂場老年人健身場園林規(guī)劃建筑風格——客戶選擇方向比較分散，但要求外立面比較鮮艷；

建筑風格喜好中式5英倫2法式3地中海2現(xiàn)代簡約4后現(xiàn)代風格0產品定位競爭對手的建筑風格以異域風格為主，做工比較粗糙，純粹、高檔次的建筑立面是本工程的突破點建筑風格東信華府大景城世紀花園碧園工程簡歐風格法式風格現(xiàn)代、歐式現(xiàn)代產品定位方向選擇：地中海風格建筑——原特指地中海北岸沿線的建筑，后來融入歐洲其它地區(qū)的建筑特點，逐漸演變成一種豪宅符號。閑適、浪漫卻不乏寧靜是地中海風格建筑所蘊含生活方式的精髓所在簡單、圓潤的線條，給人感覺格外返璞歸真、與眾不同，漳顯極其休閑的生活方式。色彩的組合與碰撞。色彩簡單卻明亮、大膽、豐厚，呈現(xiàn)出色彩最絢爛的一面，最典型的三種色彩搭配：藍與白、金黃與藍紫、土黃與紅褐。門廊、圓拱和鏤空。最常見的三個元素：長長的廊道，延伸至盡頭然后垂直拐彎；半圓形高大的拱門，或數(shù)個連接或垂直交接；墻面通過穿鑿或半穿鑿形成鏤空的景致。細節(jié)處理細膩精巧。運用螺旋形結構配件，包括陽臺、窗間柱子等多用螺旋形鑄鐵花飾。此外，往往采用建筑圓角，讓外立面更富動感，外墻局部用文化石和特別的涂料，露臺上采用弧形欄桿等，而裝飾性用的煙囪帶有傳統(tǒng)英國風味。香蜜湖一號建筑風格產品定位外立面：立面采用白、淡黃、土黃三種色調的涂料，屋頂采用桔黃色的瓦，通過鮮明的色彩比照形成建筑的層次感建筑立面產品定位社區(qū)內配套：幼兒園、籃球場、室內健身館〔羽毛球館、氣排球館、乒乓球館〕。社區(qū)配套89商業(yè)布局安排——客戶比較偏向商業(yè)中心或沿街商業(yè);

商業(yè)布局沿街商業(yè)5社區(qū)內步行街2商業(yè)中心8產品定位小區(qū)四周為沿街商業(yè)，南面為一層商業(yè)，西臨扶綏大道北面碧園沿街為2~3層商業(yè)，社區(qū)商業(yè)街為一層。商業(yè)規(guī)劃將開間控制在4~8m，進深12~15m，層高控制在4~4.2m；功能：預留衛(wèi)生間、水電管道、排污及油煙管道等；配置：室外停車位，至少每個商鋪2個注意：盡量減少梁柱，增強使用面積，同時以便業(yè)主裝修產品定位汽車停車位主要設在地面以及沿商業(yè)街道路，利用地塊原有池塘改建成地下室停車，非機動車位設在一樓架空層位置，道路實現(xiàn)人車分流。停車位目標梳理核心問題界定宏觀大勢本體分析工程定位規(guī)劃建議產品定位客戶定位形象定位戰(zhàn)略選擇市場分析報告結構圖客戶分析總體規(guī)劃重點展示區(qū)域首期推售建議經(jīng)濟測算開發(fā)節(jié)奏：由于目前只獲得70畝地塊，西面地塊上有池塘，因此本工程的開發(fā)方向建議由東向西、由南至北。銷售周期：參照目前扶綏的工程的銷售速度30套/月，本工程前70畝地塊需銷售36個月；按樂觀情況估計45套/月計，銷售周期為24個月；整個150畝地塊需銷售5年。一期展示：扶綏大道社區(qū)銷售中心，主入口廣場景觀、扶綏大道形象圍墻、南面規(guī)劃路；一期A地塊二期B地塊三期C地塊景觀最好產品，全面提升工程價值和價格景觀較好產品，形成社區(qū)規(guī)模，實現(xiàn)高利潤BCA居住功能較低，展示形象，收回本錢開發(fā)節(jié)奏主入口銷售中心推售思路：本工程預計在2021年春節(jié)后推出首批貨量，第二批將在五一期間加推。按照目前市場的銷售速度30-50套/月，我們首期應推出兩棟樓100-180套約2萬平米貨量。推售目的：一方面可引發(fā)市場關注樹立工程高端形象，另一方面可為后期的工程運作回籠資金。工程配合：首期需至少四棟樓開工，其中兩棟開盤前需到達預售條件，另外兩棟在五一前到達預售條件?！材厦媪舫錾虡I(yè)鋪面位置，待后期再開工建設〕推出貨量：首期推出約兩萬平米，100—200套住宅，在三個月內銷售完畢。首期推售樓層戶數(shù)——客戶偏向四戶以下；

戶型設計——客戶對于平層、錯層和復式樓偏向比較分散，市場上目前無錯層產品；期望每層戶數(shù)1—2戶73—4戶75—6戶07—8戶0無所謂1本工程的樓層及戶數(shù)：建議本工程首期做4棟18層高層產品，每層4戶，產品設計為平層，躲避市場風險。喜歡戶型設計平層5錯層6復式4大景城83平米2房優(yōu)勢：客廳開間4米，主臥帶陽臺。劣勢：客廳朝北，廚房位于戶型中心。競爭對手戶型分析：80—100平米戶型〔大景城、金源國際〕金源國際84平米2房優(yōu)勢：戶型方正；劣勢：主臥朝北。產品分析東信華府87平米2+1房優(yōu)勢：附送空中花園，雙陽臺劣勢：客廳開間3.8米。競爭對手戶型分析：80—100平米戶型〔東信華府〕東信華府91平米2+1優(yōu)勢：附送空中花園，雙臥朝南，主臥帶衛(wèi)生間劣勢：次臥影響對客廳采光有些影響。東信華府84平米2+1房優(yōu)勢：附送空中花園，帶入戶花園劣勢：無生活陽臺。競爭對手戶型分析：80—100平米戶型〔東信華府〕東信華府101平米2+1房優(yōu)勢：附送空中花園、入戶花園，主臥帶衛(wèi)生間東信華府103平米2+1房優(yōu)勢：附送空中花園、主臥帶衛(wèi)生間，超寬生活陽臺廣西碧園開發(fā)工程戶型分析：產品比較中規(guī)中矩，亮點不明顯，有局部附加值較高的產品設計。桂林印象桂林89平米2房優(yōu)勢：飄窗設計戶型分析：戶型比較方正，無生活陽臺。南寧臺灣街91平米2+1房優(yōu)勢：空中花園設計，主臥帶衛(wèi)生間戶型分析：附加值較高，有空中花園、入戶花園及飄窗設計，客廳開間較小柳州大城小院99平米3房優(yōu)勢：飄窗設計戶型分析：戶型比較方正，無生活陽臺，臥室朝北。競爭對手80—100平米戶型分析小結面積區(qū)間戶型優(yōu)勢劣勢項目備注80—85㎡2房客廳寬闊附加值低大景城、金源國際兩房戶型較少，戶型亮點不足85—95㎡2+1房附加值較高，有雙陽臺和空中花園，少量帶入戶花園主臥無衛(wèi)生間東信華府戶型充足95—100㎡2+1房——————市場空缺100—105㎡2+1房附加值較高，主臥帶衛(wèi)生間面積較大東信華府與三房產品存在競爭對于本工程的啟示：做95平米左右的剛需型2+1房產品，高附加值，主臥帶衛(wèi)生間，搶占2房市場，并且可以和市場上3房產品競爭，最終實現(xiàn)高出市場同類產品300—500元/㎡。95平米左右兩房戶型設計參考方案戶型建議：1、面積在95平米左右；2、高附加值：贈送空中花園、觀景陽臺、生活陽臺、飄窗。3、層高不低于3米。4、客廳開間4米，客廳與餐廳連成一體，彰顯主人氣度；5、臥室、客廳全朝南向設計，充分采光；6、主臥帶衛(wèi)生間、觀景陽臺、飄窗?？蛻艨筛鶕?jù)個人喜歡，將陽臺改成衣帽間或小書房；7、超寬空中花園可改成+1房；8、雙臥室、客廳全飄窗設計。戶型建議87㎡大景城123平米3房優(yōu)勢：客廳開間4.2米，主臥衛(wèi)生間，次臥帶陽臺；劣勢：無生活陽臺。競爭對手戶型分析：110—130平米戶型〔大景城〕大景城123平米4房優(yōu)勢：客廳開間4.2米，主臥衛(wèi)生間，次臥帶陽臺；劣勢：客廳朝北。大景城126平米4房優(yōu)勢：入戶花園，主臥帶弧形窗；劣勢：客廳采光較差。產品分析金源國際113、115平米3房優(yōu)勢：主臥帶衛(wèi)生間，雙陽臺設計，主臥、次臥、客廳朝南；競爭對手戶型分析：110—130平米戶型〔金源國際〕金源國際113、115平米3房優(yōu)勢：主臥帶衛(wèi)生間，雙陽臺設計，主臥、次臥、客廳朝南；東信華府105-109平米3房優(yōu)勢：入戶花園，雙陽臺設計；劣勢：客廳朝北；競爭對手戶型分析：110—130平米戶型〔東信華府〕東信華府119平米3房優(yōu)勢：入戶花園、主臥帶八角陽臺劣勢：無生活陽臺。東信華府112平米3房優(yōu)勢：帶入戶花園。劣勢：無生活陽臺。東信華府116平米3+1房優(yōu)勢：贈送空中花園，主臥帶衛(wèi)生間、八角窗；劣勢：客廳朝北；競爭對手戶型分析：110—130平米戶型〔東信華府〕東信華府131平米3+1房優(yōu)勢：贈送空中花園，主臥帶衛(wèi)生間、八角陽臺，帶入戶花園，臥室、客廳送落地飄窗廣西碧園開發(fā)工程戶型分析：產品比較方正，有一定的附加值，如飄窗、入戶花園設計。桂林印象桂林116平米3房優(yōu)勢：入戶花園、飄窗設計南寧臺灣街121平米2+1房優(yōu)勢：入戶花園、飄窗設計、雙陽臺柳州大城小院100平米3房優(yōu)勢：入戶花園、飄窗設計競爭對手110—130平米戶型分析小結面積區(qū)間戶型優(yōu)勢劣勢項目備注105—119㎡3房帶入戶花園，主臥帶陽臺或八角窗無生活陽臺或客廳朝北東信華府優(yōu)勢不明顯，與本項目2+1房差別不大113—123㎡3房戶型方正，功能分區(qū)清晰附加值低大景城、金源國際各功能區(qū)闊綽，附加值低116—131㎡3+1房有入戶花園，空中花園，附加值高動靜分區(qū)有干擾，或客廳朝北東信華府附加值較高123—126㎡4房有一定的附加值功能分區(qū)有干擾大景城與三房產品面積區(qū)分不大對于本工程的啟示：做市場缺失的110—120平米3+1房產品，利用高附加值贈送搶占3房產品市場，利用總面積小搶占3+1房產品市場！110—120平米3+1房戶型設計參考方案戶型建議：1、面積在115平米左右；2、高附加值：雙陽臺、飄窗。3、客廳開間4.2米，餐廳與客廳連成一體。4、層高至少3米。5、主臥、客廳全朝南，臥室、客廳全帶飄窗設計。6、多變設計?？蓪⒖罩谢▓@改成房間或書房；戶型建議113㎡推出次序產品戶型面積區(qū)間面積面積比套數(shù)套數(shù)比第一批推出產品（春節(jié)左右推出）兩棟18層高層（首層架空）2+1房95㎡左右6460㎡22%6822%3+1房115㎡左右7820㎡26%6822%第二批推出產品（五一期間推出）兩棟18層高層（首層架空）1+1房65㎡左右4420㎡15%6822%2+1房95㎡左右3230㎡11%3412%3+1房115㎡左右7820㎡26%6822%合計29750㎡100%306100%戶型配比根據(jù)前期客戶訪談情況，可與一些合作單位〔如海螺水泥廠、農業(yè)銀行等〕聯(lián)系，定向團購。該局部客戶在當?shù)赜幸欢ǖ馁徶昧?，屬于本地剛需的主力客戶，并且有一定的見識，對于好的工程產品能在短時間內理解和消化。剩余局部產品面向市場，形成首期產品熱銷的場面，在最短的時間內消化。首期客戶首期目標客戶：以渠道客戶為主，帶動本地市場剛需客戶價格策略目前市場在售高層產品較少，片區(qū)內僅有大景城工程在售高層產品。參考其銷售價格，形本錢工程物業(yè)的價格預估整體住宅價格：3300元/㎡商業(yè)首層價格：9000元/㎡考慮到工程首期產品推出時的展示度以及社區(qū)成熟度與大景城工程比照有一定的差距，為了首期產品快速去化，形成市場口碑，建議采用平價入市策略，首期產品的均價約為：3000~3100元/㎡〔產品入市時再根據(jù)市場的情況及客戶情況確定入市價格〕平價入市，建立工程口碑及美譽度，后期價格穩(wěn)步上揚。目標梳理核心問題界定宏觀大勢本體分析工程定位規(guī)劃建議產品定位客戶定位形象定位戰(zhàn)略選擇市場分析報告結構圖客