基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法

基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法（一）基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法1、基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法的基本原理和公式基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法，是利用城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)和基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)表等評(píng)估成果，按照替代原則，就待估宗地的區(qū)域條件和個(gè)別條件等與其所處區(qū)域的平均條件相比較，并對(duì)照修正系數(shù)表選取相應(yīng)的修正系數(shù)對(duì)基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行修正，進(jìn)而求取得待估宗地在估價(jià)期日價(jià)格的方法。其公式為：地價(jià)＝基準(zhǔn)地價(jià)×(1±綜合修正系數(shù)）×期日修正系數(shù)×年期修正系數(shù)×容積率修正系數(shù)±開(kāi)發(fā)程度修正2、鄭州市基準(zhǔn)地價(jià)成果《鄭州市人民政府關(guān)于公布我市市區(qū)土地級(jí)別與基準(zhǔn)地價(jià)的通知》（鄭政文[2014]37號(hào)）于2014年8月29日公布實(shí)施，文件中附的《鄭州市市區(qū)土地基準(zhǔn)地價(jià)表》適用范圍為鄭州市市區(qū)范圍內(nèi)的國(guó)有土地，（1）基準(zhǔn)地價(jià)是指不同級(jí)別區(qū)域的平均地價(jià)，是由征地及有關(guān)費(fèi)用、土地開(kāi)發(fā)費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)、公共事業(yè)建設(shè)配套費(fèi)、利息、利等部分構(gòu)成；共管理與公共服務(wù)用地（不含旅游、娛樂(lè)）、公共管理與公共服務(wù)用地及水利設(shè)施用地三個(gè)級(jí)別；（5）土地使用年限：均為法定最高出讓年限（即商服用地40年、工礦倉(cāng)儲(chǔ)用地50年、住宅用地70年、公共管理與公共服務(wù)用地（不含殊用地50年、交通運(yùn)輸用地50年、水域及水利設(shè)施用地50年（6）土地開(kāi)發(fā)程度：宗地外部“七通”（即供電、供水、排水、通訊、通路、通氣、通暖），內(nèi)部土地平整；（7）鄭州市市區(qū)土地基準(zhǔn)地價(jià)成果。鄭州市市區(qū)土地基準(zhǔn)地價(jià)表單位：元/平方米公共管理與公共服公共管理與公共服務(wù)用地娛樂(lè)）2700及水利設(shè)施用地420運(yùn)輸運(yùn)輸用地倉(cāng)儲(chǔ)用地用地住宅用地住宅用地特殊用地游、娛4502700450270090006300435028502175840067504650232527002100（1）確定估價(jià)對(duì)象土地級(jí)別及基準(zhǔn)地價(jià)待估宗地位于天軒街東、綠城路南,規(guī)劃用途為二類居住用地(R2)。根據(jù)鄭州市基準(zhǔn)地價(jià)文件及《鄭州市市區(qū)住宅用地土地級(jí)別與基準(zhǔn)地價(jià)圖》，估價(jià)對(duì)象不在鄭州市現(xiàn)行的城鎮(zhèn)住宅用地基準(zhǔn)地價(jià)級(jí)別范圍內(nèi)，本次評(píng)估參照鄭州市城鎮(zhèn)住宅基準(zhǔn)地價(jià)九級(jí)，即基準(zhǔn)地價(jià)為城鎮(zhèn)住宅1800元/平方米。根據(jù)鄭州市基準(zhǔn)地價(jià)更新成果，其用地影響因素指標(biāo)說(shuō)明表鄭州市城區(qū)九級(jí)住宅用地宗地地價(jià)影響因素指標(biāo)說(shuō)明表影響條件條件基礎(chǔ)條件條件影響因子距商服中心距離街道等級(jí)距主干道距離距公共交通設(shè)施距離距汽車站距離供水條件排水條件供氣供暖距中學(xué)距離距小學(xué)距離距幼兒園距離距醫(yī)院距離優(yōu)距小區(qū)級(jí)商服中心生活型主干道>2000m上路公交車通<2500m保證率高排水暢通保證率高保證率高<1000m<1000m<300m<1000m較優(yōu)距小區(qū)級(jí)商服中心500~混合型主干道1500~2000m公交車通2500~3000m保證率較高排水較暢保證率較高保證率較高1000~1000~300~600m1000~距小區(qū)級(jí)商服于1000~交通主干道1200~路公交車通3000~3500m保證率排水一般保證率保證率1500~2000m1500~2000m600~900m1500~2000m較劣距小區(qū)級(jí)商服中心1500~2000m生活次干道800~公交車通3500~4000m保證率較低排水較差保證率較低保證率較低2000~2500m2000~2500m900~2000~2500m劣距小區(qū)級(jí)商服于2000m支路<1000m以下公交車通>4000m保證率低排水不暢保證率低保證率低>2500m>2500m>1300m>2500m距菜市場(chǎng)距離800~1300~1800~2500m>2500m距公園距離<1000m1000~1500~2000m2000~2500m>2500m距文化設(shè)施距離<1500m1500~2000m2000~2500m2500~>3000m環(huán)境優(yōu)劣度優(yōu)劣度工程地質(zhì)條件優(yōu)越無(wú)災(zāi)害影響工程地質(zhì)條件較好無(wú)災(zāi)害影響工程地質(zhì)條件無(wú)災(zāi)害影響地質(zhì)災(zāi)害隱患的區(qū)域，工程地質(zhì)較差位于地質(zhì)災(zāi)害程地質(zhì)條件差環(huán)境大氣環(huán)境好較好較差差質(zhì)量聲環(huán)境無(wú)污染輕微污染一般污染較重污染嚴(yán)重污染覆蓋度綠地覆蓋度綠地率高，環(huán)境好綠地率較高，環(huán)境較好綠地率環(huán)境一般綠地率較低，環(huán)境較差綠地率低，環(huán)境差類型混合型主干道生活型主干道生活型次干道交通型主干道支路十字路口丁字路口宗地形狀矩形規(guī)則多邊形較規(guī)則不規(guī)則極不規(guī)則宗地面積無(wú)影響略有影響有一定影響影響較重嚴(yán)重影響規(guī)劃規(guī)劃限制對(duì)土地的利用類型利用強(qiáng)度無(wú)限制對(duì)土地的利用類型但對(duì)利用強(qiáng)度略有對(duì)利用類型無(wú)利用強(qiáng)度有一定限制對(duì)利用類型基本無(wú)用強(qiáng)度限制較大利用類型鄭州市城區(qū)九級(jí)住宅用地基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)表一般較劣一般較劣劣0-0.0158-0.03170-0.0063-0.01270-0.0048-0.0095影響因子距商服中心距離街道等級(jí)距主干道距離影響因素商服繁華條件交通條件優(yōu)0.02170.00870.0065較優(yōu)0.01080.00430.0033基礎(chǔ)設(shè)施條件公用設(shè)施條件境優(yōu)劣度環(huán)境質(zhì)量條件綠地覆蓋度宗地自身?xiàng)l件規(guī)劃限制條件距公共交通設(shè)施距離距汽車站距離供水條件排水條件供氣供暖距中學(xué)距離距小學(xué)距離距幼兒園距離距醫(yī)院距離距菜市場(chǎng)距離距公園距離距文化設(shè)施距離大氣環(huán)境聲環(huán)境綠地覆蓋度臨近道路類型臨街狀況宗地形狀宗地面積規(guī)劃限制條件0.01520.01080.00430.00430.00430.00430.00870.00650.00430.00870.00650.00430.00430.0130.01730.01520.0130.00430.00650.00650.00430.0130.00760.00540.00220.00220.00220.00220.00430.00330.00220.00430.00330.00220.00220.00650.00870.00760.00650.00220.00330.00330.00220.00650000000000000000000000-0.0111-0.0222-0.0079-0.0158-0.0032-0.0063-0.0032-0.0063-0.0032-0.0063-0.0032-0.0063-0.0063-0.0127-0.0048-0.0095-0.0032-0.0063-0.0063-0.0127-0.0048-0.0095-0.0032-0.0063-0.0032-0.0063-0.0095-0.019-0.0127-0.0253-0.0111-0.0222-0.0095-0.019-0.0032-0.0063-0.0048-0.0095-0.0048-0.0095-0.0032-0.0063-0.0095-0.019（2）綜合修正系數(shù)的確定根據(jù)城鎮(zhèn)住宅用地地價(jià)影響因素指標(biāo)說(shuō)明表和地價(jià)修正系數(shù)表，針對(duì)影響本次評(píng)估地塊的區(qū)域因素和個(gè)別因素分析，并對(duì)其影響幅度進(jìn)行評(píng)估，編制待估宗地地價(jià)修正系數(shù)表。最終確定待估價(jià)宗地綜合修正系待估宗地地價(jià)影響因素條件說(shuō)明表和修正系數(shù)表（住宅）商服繁華條件交通條件基礎(chǔ)設(shè)施條件公用設(shè)施條件環(huán)境質(zhì)量條件綠地覆蓋度宗地自身?xiàng)l件規(guī)劃限制條距商服中心距離街道等級(jí)距主干道距離距公共交通設(shè)施距離距汽車站距離供水條件排水條件供氣供暖距中學(xué)距離距小學(xué)距離距幼兒園距離距醫(yī)院距離距菜市場(chǎng)距離距公園距離距文化設(shè)施距離大氣環(huán)境聲環(huán)境綠地覆蓋度臨近道路類型臨街狀況宗地形狀宗地面積規(guī)劃限制條條件描述距小區(qū)級(jí)商服中心小于500～1000m生活次干道<1000m有1路以下公交車通>4000m保證率高排水暢通保證率高保證率低>2500m<1000m<300m2000～2500m<800m1000～1500m>3000m工程地質(zhì)條件優(yōu)越無(wú)災(zāi)害影響好無(wú)污染綠地率高，環(huán)境好生活型次干道十字路口規(guī)則多邊形無(wú)影響對(duì)土地的利用類型利用強(qiáng)評(píng)定等級(jí)較優(yōu)較劣劣劣劣優(yōu)優(yōu)優(yōu)劣劣優(yōu)優(yōu)較劣優(yōu)較優(yōu)劣優(yōu)優(yōu)優(yōu)優(yōu)優(yōu)較優(yōu)優(yōu)優(yōu)修正系數(shù)0.0108-0.0063-0.0095-0.0222-0.01580.00430.00430.0043-0.0063-0.01270.00650.0043-0.00630.00650.0022 0.00630.01300.01730.01520.01300.00000.00650.00330.00430.0130綜合修正系數(shù)度無(wú)限制0.0434（3）確定期日修正系數(shù)本次估價(jià)期日為2016年7月14日，與基準(zhǔn)地價(jià)內(nèi)涵不一致，需要進(jìn)行期日修正。鄭州市屬于地價(jià)監(jiān)測(cè)城市，本次評(píng)估參考中國(guó)城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)相關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行修正。經(jīng)分析待估宗地所處區(qū)域地價(jià)成交情況，其地價(jià)變化情況與鄭州市整體地價(jià)變化情況一致，故采用鄭州市地價(jià)指數(shù)對(duì)估價(jià)對(duì)象進(jìn)行期日修正。根據(jù)地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)成果，鄭州市2012年12月31日的居住用地地價(jià)指數(shù)為253，2016年6月30日的居住用地地價(jià)指數(shù)為338，2016年6月30日至估價(jià)期日，地價(jià)基本無(wú)變化，則估價(jià)期日的地價(jià)指數(shù)為338。則:居住用地期日修正系數(shù)=338/253=1.3360鄭州市居住用地地價(jià)指數(shù)表20162016年二季度年度居住用地2008年2007年2009年2010年2011年2012年2013年2014年2015年（4）確定土地使用年期修正系數(shù)年期修正系數(shù)=[1-1/（1+r）m]/[1-1/（1+r）n]全利率根據(jù)中國(guó)人民銀行公布的估價(jià)期日一年期銀行定期存款利率確定，即1.5%。風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值根據(jù)鄭州市社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況及土地市場(chǎng)情況確定為6%。最終確定土地還原率為1.5%+6%=7.5%，詳見(jiàn)特殊事項(xiàng)的說(shuō)明m---評(píng)估設(shè)定年期；n---基準(zhǔn)地價(jià)對(duì)應(yīng)年期。待估宗地評(píng)估設(shè)定年限為城鎮(zhèn)住宅用地70年，與基準(zhǔn)地價(jià)內(nèi)涵一致，故年期修正系數(shù)為1。（5）容積率修正本次評(píng)估容積率設(shè)定為2.0，根據(jù)鄭州市基準(zhǔn)地價(jià)更新成果，本次評(píng)估確定估價(jià)對(duì)象城鎮(zhèn)住宅用地容積率修正系數(shù)為0.8563。鄭州市住宅用地容積率修正系數(shù)表容積率修正系數(shù)容積率修正系數(shù)容積率修正系數(shù)10.68570.9734.40.6990.9764.50.7160.9894.60.733314.70.75144.80.76194.90.778150.79620.8190.834620.85630.87230.89020.906140.92884.10.94124.20.95674.36（6）確定估價(jià)設(shè)定開(kāi)發(fā)程度修正待估宗地開(kāi)發(fā)程度為宗地外部“六通”（通電、供水、排水、通訊、通路、通氣）、內(nèi)部“場(chǎng)地平整”，與基準(zhǔn)地價(jià)內(nèi)涵宗地外部“七通”（通電、供水、排水、通訊、通路、供暖、通氣）、內(nèi)“場(chǎng)地平整”不一致，少了“通暖