【半島花園房地產(chǎn)項目技術經(jīng)濟分析案例報告15000字（論文）】

半島花園房地產(chǎn)項目技術經(jīng)濟分析案例報告TOC\o"1-3"\h\u24893一、緒論 一、緒論（一）選題的背景我國的經(jīng)濟經(jīng)過了多年快速的增長，已經(jīng)取得了良好的重要建設成績，特別是房地產(chǎn)行業(yè)在國民經(jīng)濟當中發(fā)揮了重要的作用，為經(jīng)濟的增長帶來了重要的推動力，另一方面國內(nèi)人民的生活狀況也產(chǎn)生了翻天覆地的變化，對于居住環(huán)境也有了更加嚴格的要求，在這種背景下，住宅項目的開發(fā)獲得了空前的發(fā)展，尤其是金融危機在2008年發(fā)生之后，住宅建設項目成為了國家重點支持的領域，迎來了快速增長的時期，很多企業(yè)開始關注到住宅項目的高利潤，因此將發(fā)展的重點放在了住宅項目開發(fā)領域，而住宅項目開發(fā)成為了眾多企業(yè)關注的焦點，這也導致高利潤收益成為了過去。行業(yè)內(nèi)部的競爭導致房地產(chǎn)庫存過剩，同時也大大地推動了房價水平，房產(chǎn)企業(yè)之間的競爭也變得更加嚴峻，在這種背景下會影響房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展，同時也影響了社會的穩(wěn)定，造成了社會的矛盾，會給經(jīng)濟帶來嚴重的不安定因素。房地產(chǎn)企業(yè)面臨這種背景，想要實現(xiàn)穩(wěn)定的增長，房地產(chǎn)企業(yè)必須要關注項目開發(fā)的整體過程。房地產(chǎn)行業(yè)的壓力是普遍的，特別是在房產(chǎn)銷售領域，房價逐步上漲也影響了消費者的剛性需求，銷售市場也受到了經(jīng)濟環(huán)境的干擾，導致銷售市場陷入低谷期，企業(yè)面臨的資金周轉(zhuǎn)壓力也在逐漸增加，國家開始出臺政策抑制房價的無序上漲，給企業(yè)的資金周轉(zhuǎn)帶來了成本壓力，從建筑市場的勞動力角度進行分析，勞動力成本也在逐漸上升，并且存在著管理的問題，建筑材料和機械設備也都同步上漲這些成本因素導致房地產(chǎn)項目的利潤率開始下滑，成本的不斷增長也影響了房地產(chǎn)企業(yè)的利潤成本不斷增高。利潤卻在不斷下降，在這種背景下投資方為了實現(xiàn)自身的經(jīng)營效益，必須要對項目進行技術經(jīng)濟層面的分析，在項目建設初期就必須要進行嚴格的審查。這樣才能夠避免決策的失誤，如果項目前期的收益通過合理的計算和分析，就能預估出投資的結(jié)果，才能夠避免決策的失誤。我國的建成市場也開始陷入了競爭白熱化的局面，投資方也開始重視技術設計分析的重要性，在項目決策期間會影響項目的最終收益，因此對項目展開技術經(jīng)濟的分析，在項目投資決策期間發(fā)揮著重要的作用，也是后期項目成本控制的重要基礎。（二）研究意義1.技術經(jīng)濟分析是投資控制的前提建設工程期間需要對投資進行把控，特別是投資前期在設計時就需要進行考慮的問題，發(fā)包階段，施工階段和竣工階段，都需要花費一定的資金將這些資金控制在合理的范圍之內(nèi)，并且進行及時的管理，才能確保資金能夠正常使用。將現(xiàn)有的資源通過規(guī)劃，合理的發(fā)揮出最佳的效果。從技術經(jīng)濟角度展開分析，有利于對工程項目的各項分工展開有效的管理，特別是在投資目標和限額方面才能夠制定出正確的方案。2.技術經(jīng)濟分析是投資決策的依據(jù)投資期間需要針對各項元素展開有效的分析，特別是投資者的意愿、目標等，在此基礎的前提下，研究項目的大小、時間和分配方式，每一個環(huán)節(jié)要展開分析和論證，才能對項目是否可行作出合理的判斷，這種行為叫做投資決策。本次文章將會參考全國房地產(chǎn)的環(huán)境進行分析，在這種背景下，廣州市天域半島花園的開發(fā)項目，在技術要點風險識別投資策略等方面，還需要進行深入的研究，對該項目的優(yōu)勢和劣勢展開深入的探討，面對當前不利的大環(huán)境需要在項目開發(fā)施工銷售的環(huán)節(jié)給予嚴格的把控，才能夠獲取項目經(jīng)濟的利潤。通過研究的內(nèi)容，為同行業(yè)房地產(chǎn)的公司發(fā)展給予相關的指導和建議。二、相關概念界定及理論基礎（一）技術經(jīng)濟分析特點及原則1.技術經(jīng)濟分析特點對技術經(jīng)濟分析展開研究時，具體需要結(jié)合技術研究和經(jīng)濟分析，這屬于混合的學科類型，通過分析之后，可以得到綜合的評價技術和經(jīng)濟能夠融合到一起，讓雙方形成完美的融合。企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營管理環(huán)節(jié)，同樣需要重視技術經(jīng)濟分析的內(nèi)容，企業(yè)在選址、確定生產(chǎn)規(guī)模和生產(chǎn)的產(chǎn)品類型時，都需要使用到這種方式，通過效果的論證和評價，最終選擇適合的工藝或者技術。從項目建設周期的角度進行分析，經(jīng)濟技術和項目的整個周期環(huán)節(jié)都有密切的聯(lián)系，在項目立項、可行性研究環(huán)節(jié)、設計、施工和生產(chǎn)管理期間每一個階段都有對應的問題。通過工程建設項目的技術論證與經(jīng)濟分析評價，可以對項目的未來發(fā)展狀態(tài)做出有效的評估，從而確保目標的完成。2.技術經(jīng)濟分析的原則在應用技術經(jīng)濟分析模式期間，需要參考對應的方式和方法，通過這些原則和方式可以提升分析論證的精準性，能夠更好的反映出項目的真實狀況，同時也能獲得更加精準的決策。（1）獲得最佳效益社會效益與經(jīng)濟效益需要更好地協(xié)調(diào)起來，長期和短期的利益同樣要用這種方式進行處理。（2）滿足可比的原則在需求、供應、成本、收入、時間方面要實現(xiàn)可比。（3）實現(xiàn)系統(tǒng)化的分析在技術分析環(huán)節(jié)可以使用系統(tǒng)化的指導思想作為支撐，通過系統(tǒng)的分析方式對技術經(jīng)濟展開應用，可以實現(xiàn)互相的指導。（二）工程技術經(jīng)濟分析在建設工程的應用1.投資決策階段現(xiàn)階段在工程技術經(jīng)濟分析領域重點偏重于施工階段，因此沒有將決策階段納入到分析的范圍，也有的項目甚至沒有對決策階段進行研究，項目在前期造價成本方面會受到多種因素的影響，所以在決策階段就必須通過技術經(jīng)濟分析手段完成對應風險的評估，使用技術經(jīng)濟分析方式，可以對擬建項目的多個階段展開評估，這樣有利于對項目的可行性展開研究，這樣可以提升投資的科學性，合理性，從而保證項目能夠更好的落地。2.設計階段的應用在設計建造住宅項目時，企業(yè)的最終目標是為了獲取盈利，但是也要確保經(jīng)濟和安全性二者要平衡兼顧，經(jīng)過現(xiàn)有的研究表明，在工程設計階段最終投入的資金數(shù)額在總體投資當中占據(jù)的比例較小，然而在設計階段會對后期的項目產(chǎn)生深遠的影響，所以要重視設計的內(nèi)容，在設計期間才能夠平衡好盈利和項目的安全經(jīng)濟特點，這也是技術經(jīng)濟分析時必須要考慮的因素。設計期間要重視多種設計因素，不能重點關注造型效果以及室內(nèi)的設計，而忽略安全以及經(jīng)濟適用。另外項目的設計必須要考慮安全的內(nèi)容，項目的安全施工是最為主要的環(huán)節(jié)。最后設計人員必須要將施工的因素納入考慮范圍，如果缺少了施工的分析，會導致后期施工出現(xiàn)困難，無法按時完成，會影響項目的整體效益。分析工程技術經(jīng)濟的內(nèi)容，需要對技術參數(shù)和經(jīng)濟因素展開全方位的設計。只有使用技術經(jīng)濟分析模式才能獲得最終的結(jié)果。在設計方面可以將經(jīng)濟性和設計性合二為一，尋找良好的平衡點。3.發(fā)承包階段的應用在項目進行招標設計時，就需要考慮到住宅項目的成本問題，同時也要對合同工價展開研究。所以承包階段時就需要使用技術經(jīng)濟手段進行分析。對項目情況和可能出現(xiàn)的情況提出相應的招標方案是有利的，也有利于投標方的招標策略的制定，這樣會節(jié)省中間繁瑣環(huán)節(jié)非必要時間和不必要的麻煩，為項目造價控制帶來方便和保證。4.施工階段的應用在項目投資資金當中，施工階段所占用的比例最高，因此對于施工階段進行技術經(jīng)濟分析，可以對設計進行檢驗查看是否滿足經(jīng)濟性的標準，所以圍繞著該階段進行分析，具有非常重要的意義施工階段的分析，關系到施工的可行性，同時也會影響費用的造價。這個階段的技術經(jīng)濟分析包含了施工安排的內(nèi)容，提升工程施工的質(zhì)量和效率。5.竣工驗收階段在工程的竣工驗收環(huán)節(jié)需要對項目的整體投資效果展開評價，同時也要關注工程質(zhì)量的內(nèi)容，針對該階段展開技術經(jīng)濟的分析，可以更好的評估投資效果以及費用的使用狀況，這些內(nèi)容可以提供技術層面和經(jīng)濟層面上的理論依據(jù)。（三）項目技術經(jīng)濟分析的必要性在住宅項目方面想要實現(xiàn)項目的落實，必須要配合較多的資金投入，在施工方面往往需要很長的周期才能完成，但是在資金的回收方面需要上10年才能夠收回資金的成本，可以看出這種影響對企業(yè)非常深遠，在項目正式實施之前需要對項目的投資方案展開分析和評價項目實施，前期需要結(jié)合工程的價值對項目的消費群體進行評估，這樣才能夠設計出符合消費者喜好的產(chǎn)品方案。在技術設計方面需要提供多個方案，讓決策者可以進行對比參考，在項目實施期間需要考慮到技術和安全的問題，盡可能的減少技術風險因素，通過多種投資的組合選擇風險因素最少的方案，同時可以獲得最大的利益。房地產(chǎn)項目投資的周期較長，比如在獲得用地資格到最終的銷售環(huán)節(jié)，其中涉及到的內(nèi)容復雜，在此期間投資和建設的方案會出現(xiàn)變動因素，面臨著內(nèi)容的變化，項目的進展也會不斷產(chǎn)生更新，但是目標必須要確保投資者可以將資金快速的收回，才能為公司創(chuàng)造更多的利息。住宅項目投資期間會涉及到眾多的利益主體和多個環(huán)節(jié)不同的階段，需要整體進行考慮和規(guī)劃，不能單獨進行分析對項目的整體運行要構(gòu)建出良好的體系，特別是項目的實施過程，要通過系統(tǒng)化的監(jiān)測手段，對項目的進度和資源展開合理的把控，才能夠帶動資金的使用效率，確保建設和施工按期完成。三、天譽半島花園項目情況介紹（一）項目概況天譽半島花園位于廣州市海珠工業(yè)大道北，于廣州市海珠區(qū)洲頭咀公園旁，地處羊城八景之一的白鵝潭。西、北兩面臨江，西側(cè)江邊為濱江綠化帶，北望白鵝潭、沙面，以現(xiàn)代前沿的曲面建筑藝術，將“絲路揚帆”的意境融入立面設計。天譽半島項目主要由住宅、辦公及其配套設施等組成。其中A1棟為16層55米高公寓；A2、A3棟為兩座38層123.55米超高層住宅樓；A4棟為30層高113.4米高辦公樓；A5～A7棟為38層～52層超高層住宅樓，地下設置3層，總建筑面積約425524平方米。其中，住宅面積約為319089平方米，地上公建建筑面積約為：63526.00平方米，地下公建建筑面積約為24431平方米；人防面積為14955平方米。項目估算建設投資為422,062.4萬元，全部建設資金由建設單位自籌。具體的規(guī)劃如下，按照方案設計高層住宅數(shù)量為24棟，并且高度達到了22層。公共建筑的數(shù)量有22棟，配備了地下停車位820個。在主體工程建設方面使用的框架結(jié)構(gòu)以及剪力墻結(jié)構(gòu)，在公共主體的建設方面使用的是框架結(jié)構(gòu)。分析當項目的地質(zhì)狀況，在高層建筑基礎階段使用的是樁筏方作為支撐，多層建筑領域基礎使用的是淺基礎支撐，地下室使用的是閥板基礎支撐。在居民戶數(shù)方面，項目設計滿足406戶的居住需求，最高可容納2842人。每一戶的平均面積達到了295平方米，平面的設計格調(diào)分為高端，使用布局較為合理，并且大多數(shù)為南北方向的戶型。在小區(qū)的內(nèi)部設計方面，配備了大量的綠化面積，選擇的植物滿足當前建筑物的綠化需求。住宅建筑物設置的有綠化廣場，確保庭院能夠?qū)崿F(xiàn)24小時的通風，小區(qū)的環(huán)境設計，小品設計和對比的尺度，在小區(qū)內(nèi)部實現(xiàn)了空間的優(yōu)化，讓小區(qū)更加具備生活的氛圍。在區(qū)域位置上，當前的小區(qū)屬于當?shù)氐臉酥拘越ㄖ?，而高層建筑周圍的配套設施相對完善，學校銀行等有著大量的分布，由于是高層建筑，所以能夠具備更好的視野，在樓盤風格方面可以看作是現(xiàn)代化的風格。城市的綠化環(huán)境隨著人們生活水平的不斷提升，開始關注環(huán)境的質(zhì)量，居民在居住舒適度方面也有了新的標準，認為小區(qū)內(nèi)的綠化面積必須要滿足生理和心理層面上的需求，為了針對這種狀況，小區(qū)內(nèi)部在綠化方面種植了大量的喬木灌木等，還會按季節(jié)選擇花卉和草坪配備給居民，讓小區(qū)呈現(xiàn)出更加豐富的氛圍。在小區(qū)內(nèi)部規(guī)劃有商業(yè)步行街，可以極大的促進購物的便利性，目前根據(jù)資料顯示小區(qū)的綠化面積達到了48%左右，具體的經(jīng)濟指標可以參考下表3-1。序號名稱單位合計1總用地面積平方米865572總建筑面積平方米4255242.1住宅建筑平方米3190892.2公建建筑平方米1064353其他指標3.1居住戶數(shù)戶4063.2居住人口人28423.3容積率平方米/平方米3.673.4停車位輛8233.5總建筑密度%29.483.6綠地率%48.73.7戶均建筑面積平方米/戶2953.8日照間距H1.7（二）項目建設必要性天譽半島花園項目的提出和建設符合總體規(guī)劃的要求。通過科學合理的規(guī)劃，為當?shù)貛硇碌某鞘芯坝^，為我們展現(xiàn)出了現(xiàn)代化住宅小區(qū)的風貌，因此在社會和經(jīng)濟效益方面具備以下優(yōu)勢：（1）通過建設現(xiàn)代化的住宅小區(qū)，能夠?qū)Ξ數(shù)氐沫h(huán)境質(zhì)量作出有利的提升，改變了原有城市臟亂差的環(huán)境，形成新的城市風貌，在城市建設方面可以增加美麗的景色，同時也可以促進當?shù)芈糜涡袠I(yè)的發(fā)展，帶來經(jīng)濟的增長。（2）項目落成之后，當?shù)氐木用褚部梢杂辛诵碌娜ヌ?，在住宅小區(qū)環(huán)境當中享受到更好的居住氛圍，讓小區(qū)的居民生活品質(zhì)得到提升。（3）科學合理的規(guī)劃，可以將土地資源充分利用起來，發(fā)揮出土地的重要價值。市政府的總體規(guī)劃當中，也對土地的安排作出了規(guī)劃，有利于完成城市總體布局的目標。（4）通過項目的建設可以為當?shù)氐母餍懈鳂I(yè)提供經(jīng)濟發(fā)展的動力，比如房地產(chǎn)、建筑、建材、運輸、裝修等行業(yè)。（5）城市發(fā)展會考慮到地區(qū)的優(yōu)勢，項目的落成可以提升當?shù)氐母偁幜?。住房需求關系到人們的生活內(nèi)容，也是人們普遍關心的社會問題。所以黨和政府始終關心民生問題，涉及到人民的利益和住房需求政府都全力給予解決。該項目在設計之初就已經(jīng)向民眾提出承諾，在項目建設期間為大家?guī)砀咂焚|(zhì)的住宅產(chǎn)品，提升施工的效率，爭取早日完成項目施工。從以上方面可以看出項目實施之后，在社會、環(huán)境、經(jīng)濟效益方面都會存在巨大的優(yōu)勢，所以項目的建設具備必要性特點。（三）公用配套工程1.供水方案（1）水量參考小區(qū)內(nèi)部的居住人數(shù)達到了2840人，因此必須要參考我國的供水標準計算出平均每一個人每天的用水量。每一人需要消耗220L的水資源人口按照120人進行計算，一個人每天就要消耗50l的水量，在小時系數(shù)方面設定為2.5，同時還有配套的輔助用水設施，比如綠化面積停車場等，這些用水也達到了222立方米，可以將這些用水量提前預留出來，可以按照10%的比例預留?？梢缘贸鲎≌瑓^(qū)的用水量達到了625立方米，通過城市的供水管網(wǎng)即可完成供水。（2）水源通過市政供水管線可以將水資源引入到本小區(qū)內(nèi)部，分析項目內(nèi)部的供水狀況，可以使用直埋方式進行預設室外的預埋，深度設置為1.6米，小區(qū)外部有低壓供水，除此之外還要將中壓和高壓的生活供水管線提前預設好，低壓供水管線滿足6層以下的使用需求，中壓管線滿足16~7層的供水需求，17~25層以上可以使用高壓供水管線。在不同的供水管線可以由多個部門負責，低壓供水管線可以通過市政生活水管進行供給，而中、高壓供水管線可以通過無負壓供水設備進行加壓之后才能完成供水。2.排水方案排水方面需要將生活污水經(jīng)過小區(qū)內(nèi)部的排水管網(wǎng)進行統(tǒng)一收集，再匯入到市政排污管道，每天的最高排放標準設計為894.6立方米。建筑物內(nèi)部會提前設置排污管道，小區(qū)內(nèi)部統(tǒng)一收集匯聚到北側(cè)的污水檢查井。室外污水管線會將污水排放到室外的化糞池，化糞池經(jīng)過無害化處理之后才能流入到市政排污水管線。雨水和污水實行的是分流制度，建筑內(nèi)部的雨水斗和雨水管網(wǎng)收集是單獨運行的，最終會和市政的雨水排水管網(wǎng)融合。3.供電方案（1）電源本項目擬從城市現(xiàn)有的供配電設施引雙路10KV供配線路進入該小區(qū)內(nèi)，經(jīng)環(huán)網(wǎng)柜配電給小區(qū)各箱變室。根據(jù)《建筑電氣設計手冊》及撫順市的相關標準，小區(qū)內(nèi)住宅用電量按6kW/戶，公建按面積指標50W/m2估算。據(jù)估算本項目設備總?cè)萘繛?3963KW，總計算容量8387KW，計算視在功率為9319KVA。（2）配電設施及電網(wǎng)根據(jù)小區(qū)人數(shù)狀況和用電需求，在項目內(nèi)部安置的有箱變是電箱，12座下面室內(nèi)還要配備500KVA的變壓器兩臺和對應的配套設施，線路長度達到了2100米。但建筑供配線路方面使用的是雙回路敷設，通過直埋方式敷設電力，具體的變電所位置，需要由電力部門進行現(xiàn)場勘查之后再確認。4.燃氣方案本次項目預計居民406戶。根據(jù)這些數(shù)據(jù)，對每月的煤氣使用量進行計算。平均每月用戶50立方米，因此需要滿足20300立方米的煤氣使用量煤氣，公司主要負責供應煤氣。城市內(nèi)部的煤氣管線可以連接到小區(qū)內(nèi)部，通過小區(qū)內(nèi)部的調(diào)壓站調(diào)節(jié)壓力之后再通向每一位用戶家里。（四）安全、消防及招投標1.安全施工的安全性，在施工過程當中需要得到重視，嚴格遵守勞動安全法律的規(guī)定，施工現(xiàn)場的人員需要嚴格遵守勞動安全標準，必須要佩戴勞動安全防護器具。2.消防（1）消防設計依據(jù)嚴格按照《建筑設計防火規(guī)范GBJ16-87))(2001年修訂版)和各專業(yè)提供的有關設計資料要求進行設計。依據(jù)規(guī)劃要求新街由原紅線20.0m拓寬為25.0m，建筑物退新街紅線10.0米，其它道路退紅線S.Om以上，退用地界限3.0米以上。本工程總平面布置主要依據(jù)地形特點布置，與各建筑間距均大于20米，設環(huán)形消防通道，車道凈寬大于4m，通道盡頭均15m·15m回車場，小區(qū)設置4個出入口直接接入市區(qū)干道。小區(qū)內(nèi)還要單獨設置消防控制室以及水泵房，并且要配備出口。（2）消防措施在項目規(guī)劃時，就必須要提前預留好消防間距，滿足防火規(guī)范的設計標準，建筑物內(nèi)部要間隔8米確保消防通道可以讓消防車快速駛?cè)?，耐火等級的標準要符合二級設計耐火結(jié)構(gòu)的極限值，必須要超出三個小時。高層建筑在附近還要提前預留消防車的登高作業(yè)區(qū)域。（3）消防供水防供水方面必須要滿足一類高層商業(yè)住宅的消防積水要求，最大值為室內(nèi)消火栓用水量40L/s，室外消火栓用水量30L/s，自動噴水滅火用水量為30L/s。在規(guī)范性設置方面，需要確保消防栓可以滿足三小時的使用，自動滅水裝置必須要滿足一小時的使用，滅水的最大數(shù)量必須要符合864立方米的標準。小區(qū)內(nèi)部的地下室可以提供消防池的建設區(qū)域，設置好消防池才能在危急時刻滿足滅火需求，消防池的容量必須要大于500立方米，用水可以通過市政供水管線解決。（4）室外消防給水系統(tǒng)。在消防水源的供給方面，需要由城市供水管網(wǎng)提供建議，鋪設標準供水管網(wǎng)為消防水池提供充足的供水。沿園區(qū)內(nèi)主要道路設置10個地面式消火栓，消火栓間距不超過120米，保護半徑不超過150米。每個消火栓設直徑為100毫米和65毫米的栓口各一個。（5）室內(nèi)消防給水系統(tǒng)在室內(nèi)消防給水系統(tǒng)方面需要設置自動滅火噴水裝置和室內(nèi)消火栓給水系統(tǒng)。建筑物內(nèi)部的消火栓必須要配備室外的環(huán)狀消火栓，供水管網(wǎng)設置單獨的供水管線和室內(nèi)的消防火栓供水管網(wǎng)連接到一起。室內(nèi)的自動噴水滅火系統(tǒng)和室外的環(huán)狀自動噴水滅火系統(tǒng)進行連接。供水的壓力通過消防水泵房的專用水泵以及自動噴水滅火系統(tǒng)的水泵進行推動。水泵的數(shù)量設置為兩臺，同時還要安排一臺備用。室內(nèi)每個防火分區(qū)均按規(guī)范要求設置室內(nèi)消火栓。室內(nèi)消火栓的栓口直徑DN65，水槍口直徑φ19，水龍帶長25米，并選用配帶專用啟動消防按鈕的消火栓。（6）防排煙系統(tǒng)工程同樣配備了防煙樓梯，樓梯間可以設置加壓送風系統(tǒng)，特別是地下室必須要按照規(guī)定提前做好開窗設置。前室加壓送風口使用加壓送風，通過手動或者消防控制室具備開啟的權限加壓送風機，同步啟動之后在每一層都能將新鮮的風送入樓層。一旦出現(xiàn)火災相連的風口可以使用百葉風口，建議每兩個樓層安置一個，地下車庫可以設置機械排煙系統(tǒng)。（7）建筑滅火器配置在小區(qū)內(nèi)部要考慮到小區(qū)的實際狀況，設置火災危險等級，然后按照等級的標準安放滅火器，可以使用手提式碳酸磷鹽干粉滅火器。3.衛(wèi)生措施在衛(wèi)生防護方面遵照以人為本的觀念，確保建筑人員的健康，通過合理的施工規(guī)避職業(yè)病和施工危險因素，具體有以下幾個方面。（1）施工期間制定出安全衛(wèi)生制度，所有的安全生產(chǎn)活動必須經(jīng)過監(jiān)督。（2）人流和物流要實行分類管理，不能混雜到一起。（3）機械設備的危險區(qū)域要設立防護裝置。（4）用電設備必須要做接地處理。（5）消防、救護設施在現(xiàn)場要同步安置。4.招投標依據(jù)《中華人民共和國招標投標法》，使用招投標方式可以維護國家公共利益，同時也能夠確保當事人的經(jīng)濟利益，在施工環(huán)節(jié)施工的設備和材料采購等都可以通過招標方式進行。招投標的內(nèi)容涉及了小區(qū)內(nèi)部的公共配套設施建設、道路綠化工程、建筑施工、設備材料采購等領域。業(yè)主以及招標代理機構(gòu)可以具體負責招標工作。代理機構(gòu)必須要遵守相應的規(guī)定與委托人進行溝通，但是最終的決策權依然掌握在業(yè)主方手里。代理公司在招投標工程信息網(wǎng)上可以公開發(fā)布招標公告，投標單位根據(jù)公告的信息內(nèi)容，按照規(guī)定在指定日期參與網(wǎng)上的報名。依照《中華人民共和國招標投標法》等關于評標的有關規(guī)定，可以使用綜合評標法，同時也要參考招標的內(nèi)容對評標原則進行設計，具體內(nèi)容如下。（1）評標環(huán)節(jié)的原則①遵循公平、公正、公開的理念。②通過競爭可以讓對方展現(xiàn)出實力，使用綜合評估的方法進行評估，先評估綜合技術標，然后再評估商務標。（2）組建評標委員會委員會的主要任務是監(jiān)督投標環(huán)節(jié)進行有效的管理，屬于臨時性的機構(gòu)。（3）委員會的人員構(gòu)成委員會的人員必須要涉及到技術經(jīng)濟方面的專家人員，設置建議必須在5人左右，可以從評標專家?guī)飚斨腥我馓暨x。（4）委員會的人員職責評標委員會的人員主要負責到投標環(huán)節(jié)的評定，結(jié)合項目工程的特征，針對投標方案展開評選，要考慮到投標人的文件標書規(guī)范性、企業(yè)的資質(zhì)、報價、工程質(zhì)量管理措施、施工、設計、項目經(jīng)理的業(yè)績等這些都是考慮的因素，一方面要滿足招標文件的規(guī)定，同時也要進行打分和匯總，最后計算出的平均數(shù)值才能確定好投標人的分數(shù)。（5）定標招標人根據(jù)評標委員會的評審意見確定中標人，須在廣東建設工程信息網(wǎng)及廣東省招標投標監(jiān)管網(wǎng)上發(fā)布中標公示三天，若沒有單位提出反對意見，既確定排序第一的中標候選人為中標人。中標人確定后，公示期內(nèi)沒有任何投訴，向中標人發(fā)出中標通知書，并在規(guī)定的時間內(nèi)簽訂承包合同。四、天譽半島花園項目技術經(jīng)濟分析與評價（一）地區(qū)經(jīng)濟環(huán)境分析1.消費環(huán)境分析該項目屬于珠江旁，屬于市區(qū)中心地帶，附近有廣百新一城、樂峰廣場、置地廣場、海珠廣場、海印繽紛廣場，超市百貨如百佳超市、金四聯(lián)超市、鼎盛超市、西亞新安超市等，消費能力較高。2.銷售環(huán)境分析綜合分析小區(qū)的外部環(huán)境，當前位置綠化，環(huán)境良好，周圍有大量的公園，因此環(huán)境具有明顯的優(yōu)勢。周邊區(qū)域并沒有大型的新建小區(qū)，所以項目數(shù)量較少，滿足了居民的迫切需求，很多居民希望改善現(xiàn)有的居住環(huán)境，小區(qū)落成之后周圍的居民都會存在購買意愿，因此銷售比較容易。（二）環(huán)境和生態(tài)影響分析1.項目主要污染源和污染物分析分析項目的特點，具體涉及到房地產(chǎn)項目的開發(fā)，主要目的是向居民提供住房產(chǎn)品，所以在施工期和運營期間才會產(chǎn)生污染源。（1）施工期a.廢水:要是清洗機械、設備排放的含泥漿廢水，及施工人員生活污水，其中施工期廢水量相對較多，含泥量高，主要污染物為固體懸浮物，預測在施工期間施工用水量為30.15萬立方米，生活用水量為12.33萬立方米，施工污水排放量為24.11萬立方米，生活污水排放量為9.05萬立方米。施工污水中含固體懸浮物約260mg/1;生活污水中含固體懸浮物290mg/1，化學需氧量390mg/1，含氨氮25mg/l。b.空氣污染建筑項目的施工主要會產(chǎn)生空氣的污染，比如灰塵和機動車尾氣的排放，現(xiàn)場有大量的土方裝卸挖土等操作，會產(chǎn)生大量的塵土，土方結(jié)構(gòu)施工環(huán)節(jié)同樣如此，污染數(shù)量和當時的氣象條件、施工管理狀況有關。施工時有眾多運輸車輛和機械在現(xiàn)場運轉(zhuǎn)，排放出大量的尾氣，其中的污染物有氮氧化合物、一氧化碳等在施工線隨處可見。施工機械的維修保養(yǎng)狀況以及作業(yè)的時長影響尾氣的產(chǎn)生量。c.噪聲施工過程當中會產(chǎn)生噪音污染，但是分析周邊的區(qū)域環(huán)境并沒有居民，所以設備的運行并不會產(chǎn)生不良影響。d.固體廢棄物建筑垃圾、廢棄的生活垃圾等是固體廢棄物的主要來源，但是項目所處的位置相對平整，不會產(chǎn)生大量的建筑垃圾，同時可以使用回填處理的方式，可以避免產(chǎn)生過多的垃圾。（2）運營期a.空氣污染居民入住后，家居生活使用城市煤氣作為燃料，小區(qū)規(guī)劃居民406戶，按每月每戶使用煤氣10kg計算，用氣量為4060kg/a，含硫量0.13mg/kg。廢氣量4.01萬立方米/a，排放S030.64kg/a。b.噪聲項目運營期間的造成來源主要是周圍的車輛，道路上來來往往的車輛會產(chǎn)生大量的噪音。c.固體廢物生活垃圾以及建筑物的垃圾是運營期間主要的固體廢棄物類型，廢棄物的產(chǎn)生與所在小區(qū)的居民人數(shù)有關，根據(jù)當前小區(qū)的居住狀況，可以在內(nèi)部設置固定容器將垃圾統(tǒng)一回收，環(huán)衛(wèi)處再將垃圾清運到垃圾處理廠。建筑垃圾主要是由于居民在裝修期間會產(chǎn)生大量的廢棄物，可以將固體廢棄物送到垃圾填埋場，通過填埋無害化處理。2.建設項目的環(huán)境保護措施項目施工和運營需要考慮到環(huán)保措施，比如生活污水可以并入城市的排污管網(wǎng)，生活垃圾必須要經(jīng)過垃圾處理廠進行處理。（1）施工過程當中a.改善大氣污染的方式對現(xiàn)場的路面進行硬化處理，同時也要安排灑水車在固定的時間段內(nèi)灑水讓土層保持濕潤，才能避免灰塵污染商品水泥和混凝土預制件可以有效的避免環(huán)境的污染，施工期間可以多使用該類型的產(chǎn)品，施工現(xiàn)場通過封閉式的施工措施建設圍擋增加圍擋的高度，建筑材料必須要合理的堆放，可以使用防塵網(wǎng)進行防護，如果是粉末型的材料，必須要安置在密閉容器當中，土方建筑的垃圾清運等出入場環(huán)節(jié)都需要經(jīng)過清洗運輸期間遮蓋篷布。b.改善水污染的方式施工過程中，施工人員會產(chǎn)生大量的生活廢水以及建筑施工時的清洗設備廢水，在小區(qū)內(nèi)部可以建設污水沉淀池，將污水排放到沉淀池之后再排放到城市管網(wǎng)。c.固體廢棄物管理方式項目期間會出現(xiàn)大量的固體廢棄物，可以通過就地回填，避免出現(xiàn)環(huán)境污染的狀況。（2）運營期a.應對水污染的管理方式運營期間產(chǎn)生的生活廢水可以通過化糞池進行初步的凈化，然后排放到城市下水管網(wǎng)，最終通過污水處理廠進行處理。b.大氣污染防治的管理方式在小區(qū)內(nèi)部要嚴格管理各種機動車輛避免尾氣污染，才能減少對居民區(qū)的環(huán)境污染。①對小區(qū)經(jīng)常出入的車輛展開尾氣檢測，如果發(fā)現(xiàn)不合格，需要督促車主及時檢修。②在小區(qū)內(nèi)部確保交通的暢通，避免出現(xiàn)怠速等待及加速的運行狀況，避免產(chǎn)生大量的尾氣。③通過種植樹木可以有效的吸收尾氣。在綠化樹木的選擇上，可以使用生長速度較快有效吸收尾氣的類型，停車場以及居民區(qū)通過綠化帶進行隔離。c.噪聲污染防治管理方式小區(qū)內(nèi)部的變電箱是當前階段主要的噪聲來源可以使用噪音較低的變壓器，還可以增加隔音處理措施，確保小區(qū)的噪音符合環(huán)保標準。d.固體廢物管理的方式在當前時期主要來源是居民的裝修活動，針對這些建筑垃圾要清理填埋。3.環(huán)境影響評價結(jié)論和建議（1）得出的結(jié)論以上內(nèi)容能夠發(fā)現(xiàn)項目在建設階段和運營階段，均不會產(chǎn)生大量的污染，并不會影響周圍的環(huán)境，同時還能帶動環(huán)境質(zhì)量的增長。（2）建議對策①遵照環(huán)境保護的法律法規(guī)管理項目。②小區(qū)內(nèi)部的生活垃圾要及時進行回收，行業(yè)部門統(tǒng)一收集之后會送到垃圾處理廠進行處理，物業(yè)管理部門也要制定出垃圾管理的制度，定期展開清理。③針對小區(qū)內(nèi)部的商業(yè)網(wǎng)點進行管理，比如修理廠、加工廠、KTV.等，這些都嚴重影響了居民的生活，因此必須要進行整改，通過環(huán)保審批來限制這些行業(yè)的發(fā)展，如果噪音設備不符合環(huán)保的要求，需要及時取締，避免對居民產(chǎn)生不良影響。④對小區(qū)內(nèi)部的車輛進行管理，通過科學的方式在道路兩側(cè)完成綠化建設，避免噪音的產(chǎn)生。（三）節(jié)能評價1.評價的范圍和依據(jù)（1）評價的范圍建筑物的節(jié)能是指在滿足使用功能的前提下，通過采取一定的措施，使能源的消耗量減少，提高能源效率。本建設項目的耗能主要是體現(xiàn)在建筑物的維護結(jié)構(gòu)、采暖結(jié)構(gòu)、用水、用電等方面。（2）評價的依據(jù)針對本項目的節(jié)能評價要從以下幾個方面開展：1）居住建筑廣東省地方標準《居住建筑節(jié)能設計標準》2）商業(yè)部分建筑執(zhí)行國家現(xiàn)行標準《公共建筑節(jié)能設計標準》及廣東省地方標準《公共建筑節(jié)能設計標準》。3）施工驗收執(zhí)行《建筑工程質(zhì)量驗收統(tǒng)一標準》及廣東省地方標準《民用建筑節(jié)能保溫工程施工質(zhì)量驗收規(guī)程》。4）節(jié)能標準住宅部分節(jié)能率為65%，公建部分節(jié)能率為50%。2.節(jié)能措施（1）建筑物維護結(jié)構(gòu)1）在外形設計方面要符合節(jié)能標準，比如建筑層面的設計必須要符合節(jié)能系數(shù)的標準，確保建筑物建成之后不占用土地節(jié)約能源。2）窗戶和外墻的比例也要進行合理的把控，必須要考慮到建筑的造型和使用功能，可以減少窗墻比例滿足節(jié)能的要求。4）使用節(jié)能窗戶。5）對建筑的構(gòu)造實施合理的規(guī)劃，減少對生活品質(zhì)的影響。6）在建筑物材料的使用方面，必須要確保保溫防水性能。（2）用水系統(tǒng)1）在樓層低的部分，通過市政生活管網(wǎng)實現(xiàn)供水，高樓層必須要使用疊壓供水技術，這樣有利于節(jié)約水資源。2）坐便器也要符合環(huán)保節(jié)能的標準，出水量控制在6L以內(nèi)。3）使用陶瓷新材質(zhì)的水龍頭，確保密封性能。4）選擇具備變頻調(diào)速功能的水泵。3.用電系統(tǒng)1）電梯電梯的耗能大約占建筑物總能耗的3%-7%。拖動電機會產(chǎn)生大量的能源消耗，可以調(diào)整為變頻調(diào)速電機，能夠?qū)崿F(xiàn)合理的運轉(zhuǎn)，特別是在啟動環(huán)節(jié)，能夠有效的節(jié)約電能。2）照明系統(tǒng)按照《建筑照明設計標準》要求合理的照度標準。充分利用太陽光，通過外窗自然采光。（四）綜合效益評價1.投資估算及資金籌措本項目投資估算范圍為:小區(qū)工程建設項目。投資估算依據(jù)2015年《廣東省建筑工程計價依據(jù)建筑工程計價定額》2015年《廣東省裝飾工程計價依據(jù)裝飾工程計價定額》2015年《廣東省市政工程計價依據(jù)安裝工程計價定額》2015年《廣東省建設工程費用標準》2019年《廣東省工程造價信息》，同時參考近期同類項目估算。2.開發(fā)建設投資在項目建設期間需要涉及的各項費用叫做建設投資，其中涵蓋了前期、安裝、管理、銷售、財務、開發(fā)、稅費等其他隱含的費用類型。（五）投資使用計劃及資金籌措根據(jù)項目現(xiàn)有的規(guī)模，總投資會達到422062.4萬元，這些資金通過多個階段進行運用。項目的初始階段投入120000萬元，這些資金足夠支付前期的開發(fā)費用和工程的預付款，其余的資金可以用于商品房的預售。具體內(nèi)容可以參考圖表4.1。表4.1建設投資估算總表(單位:萬元)序號項目名稱總投資一、集中收費項目418128.41土地出讓金0.002城市基礎設施配套費261540.83新型材料發(fā)展基金14860.44散裝水泥發(fā)展基金1337.65城市排水設施有償使用費3120.86河道維護費4768.87價格調(diào)節(jié)基金4768.88占道費891.69社會保障費126840二、非集中收費項目271541.61土地使用費1188.82規(guī)劃、施土圖設計費、勘察、可研費用44580.83土地測繪費14864電力設施配套122998.85鉆探費29726地質(zhì)災害評估費2229.27建筑面積測算費2558.88圖紙審查費2229.29樁基礎監(jiān)測費297210框架結(jié)構(gòu)外檢費297211環(huán)境檢測費2229.212防雷設施檢測費2229.213小區(qū)環(huán)衛(wèi)接段費891614規(guī)劃定位放線費、竣土測繪費177615環(huán)境影響評價1114.416招投標費451417工程監(jiān)理費13374.418銷售費用(含廣告宣傳費)51201.2三工程建設費3170995.6A1#B地塊2721430.81建筑安裝工程費22522761.1高層住宅1305945.61.2多層住宅205891.21.3地上公建393842.81.4地下公建(含人防工程)346596.82道路工程115203環(huán)境、豎向及其它工程43964小區(qū)內(nèi)管網(wǎng)配套工程289775.65場地土方平整及其他前期工程費163463.2B5#A地塊449564.8四其他費用345560.41建設單位管理費317102財務費用(含融資款)800003動遷安置費(含貨幣安置)168196.44不可預見費65654五項目總投資422062.4（六）項目經(jīng)濟效益分析1.項目成本費用分析表4.2項目成本費用表(單位:萬元)序號項目名稱總投資一工程建設費3170995.6二集中收費418128.4三非集中收費271141.6四建設單位管理費31710五財務費用(含融資款)800000六動遷安置費(含貨幣安置)168196.4七不可預見費65654八總投資額42062262.償債能力分析按融資貸款1450萬元計算，年利率8%，按貸款期限四年計算本息和：PD=1700*(1+8%)4=1972萬元利息PI=1972-1450=522萬元利息備付率：ICR=7450/522=14.27償債備付率：DSCR=(7450-1862)/1972=2.83由此可見，項目償債能力良好，融資風險較低。3.盈利能力分析（1）靜態(tài)投資收益率分析對投資收益率進行分析，項目預計可以實現(xiàn)利潤7450.74萬元，稅后利潤達到了5588.05萬元。使用損益表對靜態(tài)指標進行計算，投資的利潤率達到了7.09；投資利稅率達到了13.38。從指標的角度進行分析，投資利潤率以及利稅率指標和同行業(yè)相比較低，但是總體而言可行性較高。（2）財務內(nèi)部收益率、財務凈現(xiàn)值通過本項目財務現(xiàn)金流量表計算結(jié)果，計算財務內(nèi)部收益率、財務凈現(xiàn)值等指標，根據(jù)現(xiàn)金流量表計算。(見表4.3)表4.3財務現(xiàn)金流量表(單位:萬元)序號項目名稱計算期合計（萬元）12341現(xiàn)金流入0.0059611.6435766.9823844.66119223.281.1年經(jīng)營收入1.2房地產(chǎn)銷售收入0.0059611.6435766.9823844.661.3回收固定資產(chǎn)余值0.001.4回收流動資金0.002現(xiàn)金流出31546.7055886.2823016.203186.06113635.222.1開發(fā)成本31546.7052577.8321031.13105155.652.2年經(jīng)營成本0.002.3營業(yè)稅金及附加3308.451985.071323.386616.892.4所得稅1862.681862.683凈現(xiàn)金流量-31546.703725.3712750.7820658.605588.054累計凈現(xiàn)金流量-31546.70-27821.33-15070.555588.05按現(xiàn)行基本折現(xiàn)率1=8%計算。表4.4凈現(xiàn)值折算表(單位:萬元)計算期1234合計年凈現(xiàn)金流量-31546.703725.3712750.7820658.605588.05折算現(xiàn)值（i=8%）-27046.213193.9010121.9815184.691454.36凈現(xiàn)值NPV=1454.36萬元經(jīng)試算法得出財務內(nèi)部收益率IRR=12.08%結(jié)論：收益能夠滿足要求。4.建設期敏感性分析考慮到建設工程前期情況復雜，開工的可能滯后，假設銷售開始時間滯后一年，預估總投資支出比例按20%，30%，30%，20%計算，現(xiàn)金流量表為：表4.5現(xiàn)金流量表(單位:萬元)序號項目名稱計算期123451現(xiàn)金流入59611.6435766.9823844.661.1年經(jīng)營收入59611.6435766.9823844.662現(xiàn)金流出21031.1331546.7034855.1523016.201323.382.1開發(fā)成本21031.1331546.7031546.7021031.132.2營業(yè)稅金及附加3308.451985.071323.382.3所得稅1826.683凈現(xiàn)金流量-21031.13-31546.7024756.5012750.7820659.284累計凈現(xiàn)金流量-21031.13-52577.83-27821.33-15070.555588.73表4.6凈現(xiàn)值折算表(單位:萬元)計算期12345合計年凈現(xiàn)金流量-21031.13-31546.7024756.5012750.7822521.287450.73折算現(xiàn)值（i=8%）-18030.80-27046.2119652.519372.2015185.19-866.04凈現(xiàn)值差額?NPV=一866.04一1454.36=一2320.40萬元5.銷售單價敏感性分析若由于市場原因，假設銷售單價降低10%，則有銷售收入降低10%，按原項目現(xiàn)金流量表計算：表4.7現(xiàn)金流量表(單位:萬元)序號項目名稱計算期12341現(xiàn)金流入053650.4832190.2821460.191.1房地產(chǎn)銷售收入053650.4832190.2821460.192現(xiàn)金流出31546.755555.4322817.691191.042.1開發(fā)成本21031.1331546.7031546.7021031.132.2營業(yè)稅金及附加31546.752577.8321031.133凈現(xiàn)金流量-31546.7-1904.959372.5920269.154累計凈現(xiàn)金流量-31546.7-33451.65-24079.05-3809.9表4.8凈現(xiàn)值折算表(單位:萬元)計算期1234合計年凈現(xiàn)金流量-31546.70-1904.959372.5920269.15-3809.90折算現(xiàn)值（i=8%）-27046.211633.197440.2614898.43-6340.70凈現(xiàn)值差額?NPV=一6340.7一1454.36=一7795.06萬元6.敏感性分析結(jié)論由于房地產(chǎn)開發(fā)特性，規(guī)劃指標已規(guī)定建設內(nèi)容及范疇。因此必須要考慮到成本、銷售價格和建設周期這些因素，通過對這些因素展開敏感性分析即可。房地產(chǎn)開發(fā)項目在建設過程當中需要大量的資金，因此經(jīng)常會出現(xiàn)資金短缺的現(xiàn)象，同時需要花費較久的時間，所以控制效果將會影響項目的最終收益。分析凈現(xiàn)值差額可以看出銷售價格是最為敏感的因素，開發(fā)成本其次而建設的周期影響程度較小。但是建設周期也會受到政策的影響，如果工期延長政策和經(jīng)濟環(huán)境的變化，也會導致風險因素。（七）風險分析與對策1.風險分析（1）政策層面的風險房地產(chǎn)市場在最近幾年有了快速的增長，然而房價不斷上升，國家針對這些現(xiàn)象出臺了，宏觀調(diào)控的政策，在部分區(qū)域房價開始趨于穩(wěn)定甚至出現(xiàn)下降，而供應結(jié)構(gòu)也出現(xiàn)了不合理的問題，導致房地產(chǎn)市場出現(xiàn)混亂。國家的宏觀政策可以有效的抑制了房地產(chǎn)過熱的現(xiàn)象，遏制了沖動消費?？梢婍椖繉嵤┢陂g必須要考慮政策層面的風險。（2）市場層面的風險國家在政策層面上，通過宏觀調(diào)控影響市場供求關系。在房地產(chǎn)消費領域工薪階層占據(jù)了主體地位，但是受到政策的影響會出現(xiàn)觀望的心態(tài)，這也會影響房地產(chǎn)的供求關系，因此也具有風險因素。（3）資金層面的風險在銷售期間如果沒有按期的完成銷售計劃，企業(yè)內(nèi)部的資金壓力會增大，導致風險上升。2.風險對策（1）政策層面風險的對策在市場定位方面要制定出合理的定位，比如90平米的小戶型，這也符合當前國家的政策主導，可以有效的減少政策層面的風險。（2）市場層面風險的對策在市場營銷方面進一步的提升營銷的強度，通過多種方式將樓盤的知名度對外擴展，在品牌建設方面也要遵循人性化的理念，滿足消費者需求。嚴格按照施工標準，把控產(chǎn)品的質(zhì)量和細節(jié)。在設計環(huán)節(jié)，通過完善的設計吸引更多的客戶。（3）資金層面風險的對策在資金的管理方面，需要選擇專業(yè)的營銷團隊，將銷售業(yè)績提升起來。加快資金的回籠效率，確保資金的安全。五、總結(jié)與建議（一）總結(jié)總結(jié)以上內(nèi)容，最終的結(jié)論有以下幾點：1.項目施工花費資金量巨大，必須在短期內(nèi)獲得投資回報。2.影響項目收益的因素主要有銷售價格以及施工成本。3.工程建設期間要做好內(nèi)部把控，特別是施工成本和銷售價格出現(xiàn)變動時，會影響預期的平均收益率。4.政策的發(fā)展對于房地產(chǎn)項目而言具有較多的促進作用，特別是海珠區(qū)當前也迎來了新的發(fā)展機會。在這種時代背景下，投資項目建設可以有效地促進當?shù)厣钏降脑鲩L，同時也能帶動當?shù)鼐G化環(huán)境的發(fā)展，將土地資源進行合理的利用，具備良好的社會、經(jīng)濟效益。（二）建議經(jīng)過本次研究，針對廣州市天譽半島花園的項目給出的建議有以下幾點1.項目的施工圖設計必須要確保合理實用和經(jīng)濟性，同時也要結(jié)合周圍的環(huán)境特色進行設計，確保建筑物與環(huán)境能夠融合為一體。2.