房地產(chǎn)企業(yè)的財務風險

報告人：陳文強

21220031不動產(chǎn)投資分析讀書報告

——房地產(chǎn)企業(yè)財務風險分析與控制房地產(chǎn)企業(yè)財務風險分析與控制主要內(nèi)容房地產(chǎn)企業(yè)財務風險的概念房地產(chǎn)企業(yè)財務風險的特點房地產(chǎn)企業(yè)財務風險的來源房地產(chǎn)企業(yè)財務風險的分類房地產(chǎn)企業(yè)財務風險的識別房地產(chǎn)企業(yè)財務風險的評估房地產(chǎn)企業(yè)財務風險的控制房地產(chǎn)企業(yè)財務風險的處置房地產(chǎn)企業(yè)財務風險分析與控制房地產(chǎn)行業(yè)的特點周期性：房地產(chǎn)的發(fā)展是一個不斷出現(xiàn)擴張和收縮的過程，呈現(xiàn)出周期性波動。地域性：區(qū)域經(jīng)濟社會發(fā)展不平衡，經(jīng)濟收入、城鎮(zhèn)化程度與市場需求差異大，不同地區(qū)的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展不平衡。政策性：國家運用貨幣政策、財政政策與其他政策法規(guī)等對宏觀經(jīng)濟或?qū)Ψ康禺a(chǎn)行業(yè)實行調(diào)控時，往往會在較大程度上影響房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。關聯(lián)性：房地產(chǎn)行業(yè)作為我國經(jīng)濟的基礎產(chǎn)業(yè)與支柱產(chǎn)業(yè)，其發(fā)展能夠帶動相關行業(yè)發(fā)展。密集性：房地產(chǎn)行業(yè)的各個項目都涉及較高的資金投入，屬于資本密集型行業(yè)。房地產(chǎn)企業(yè)財務風險分析與控制房地產(chǎn)企業(yè)財務風險的概念廣義的企業(yè)財務風險是指在企業(yè)財務活動中，由于各種不確定性因素的影響，使企業(yè)實際財務狀況與預期財務目標發(fā)生偏離，因而蒙受損失或獲得超額利潤的機會或可能性。

狹義的財務風險就是指投資風險和籌資風險。該讀書報告里指的財務風險為狹義的財務風險。房地產(chǎn)企業(yè)財務風險分析與控制房地產(chǎn)企業(yè)財務風險的特點現(xiàn)金流量金額巨大房地產(chǎn)項目開發(fā)投資規(guī)大，大額的流出對開發(fā)商的資金實力、融資能力和現(xiàn)金流運作能力提出了很高的要求。資金周轉(zhuǎn)期長

房地產(chǎn)開發(fā)投資回收期較長，前期現(xiàn)金流出必然導致資金成本的增加，同時較長的開發(fā)周期也使得項目面臨較大的不確定現(xiàn)金流分布不均勻前期占用大額資金，基本無現(xiàn)金流入；項目后期進入市場銷售階段后，現(xiàn)金集中大規(guī)模、快速回流。房地產(chǎn)企業(yè)財務風險分析與控制房地產(chǎn)企業(yè)財務風險的特點資金流向復雜繁多

房地產(chǎn)開發(fā)項目過程復雜，需要協(xié)調(diào)的單位眾多，這一特征反映到項目現(xiàn)金流上則體現(xiàn)為影響現(xiàn)金流流向的因素復雜，現(xiàn)金流向渠道繁多?，F(xiàn)金流具有較大的不確定性在房地產(chǎn)開發(fā)過程中存在的諸多不確定性最終都將反映到項目現(xiàn)金流上，使得項目現(xiàn)金流的不可控因素較多。現(xiàn)金流易受宏觀政策因素影響政策環(huán)境對房地產(chǎn)項目的資金流動起著重要影響，在不同政策環(huán)境下，項目現(xiàn)金流動呈現(xiàn)不同的特點。房地產(chǎn)企業(yè)財務風險分析與控制房地產(chǎn)企業(yè)財務風險的來源系統(tǒng)性風險

宏觀經(jīng)濟環(huán)境

土地市場

市場環(huán)境

政策環(huán)境非系統(tǒng)性風險

自身經(jīng)營特點

資金結(jié)構(gòu)

財務管理水平

決策風險意識房地產(chǎn)企業(yè)財務風險分析與控制宏觀經(jīng)濟環(huán)境

經(jīng)濟的發(fā)展是一個不斷出現(xiàn)擴張和收縮的過程，呈現(xiàn)出周期性的波動。房地產(chǎn)業(yè)作為宏觀經(jīng)濟的一個產(chǎn)業(yè)部門，其發(fā)展的規(guī)模和速度必然和整個宏觀經(jīng)濟的發(fā)展規(guī)模和速度相適應，經(jīng)濟發(fā)展狀況好，房地產(chǎn)市場繁榮；一旦宏觀經(jīng)濟發(fā)生波動，必然會引起房地產(chǎn)市場變化，使房地產(chǎn)投資、銷售、價格等一系列因素受到影響。

國內(nèi)房地產(chǎn)的周期與GDP增長有明顯關系，波動基本一致，但波幅前者大于后者；而且，復蘇早于宏觀經(jīng)濟，衰退晚于宏觀經(jīng)濟。房地產(chǎn)企業(yè)財務風險分析與控制土地市場

土地是房地產(chǎn)開發(fā)不可缺少的非再生性資源，土地儲備受到國家宏觀經(jīng)濟形勢、國家的土地政策、土地市場的供求關系以及土地本身的位置的影響，土地政策和土地價格的變化會對開發(fā)商產(chǎn)生極大影響。

土地是房地產(chǎn)開發(fā)成本的重要組成部分，占用資金量很大，因此土地成本在很大程度上影響著開發(fā)商資金的周轉(zhuǎn)率和利潤率。房地產(chǎn)企業(yè)財務風險分析與控制市場環(huán)境市場環(huán)境引發(fā)的市場風險一般包括價格風險、再投資風險和購買力風險。

從銷售方面看，隨著我國房改制度的推進，個人購買者逐漸成為購房的主力軍，客戶的個性化需求對產(chǎn)品細分和客戶群體細分的要求越來越高。如果開發(fā)的產(chǎn)品在項目定位、規(guī)劃設計、銷售策略等方面不具備前瞻性，就會存在產(chǎn)品滯銷的風險。

此外產(chǎn)品的差異性越來越小，開發(fā)商面臨產(chǎn)品同類、同質(zhì)競爭的局面，行業(yè)競爭日趨激烈，將在很大程度上增加企業(yè)的開發(fā)難度和銷售費用。房地產(chǎn)企業(yè)財務風險分析與控制政策環(huán)境

國家為保證國民經(jīng)濟協(xié)調(diào)健康發(fā)展，常常運用稅收、金融、財政多種經(jīng)濟杠桿對房地產(chǎn)行業(yè)實行宏觀調(diào)控，宏觀政策對企業(yè)收益具有很大的影響。

政府政策對房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的影響主要通過以下四方面來體現(xiàn)：①政府對土地資源的開發(fā)和使用計劃直接影響到土地的供應，從而影響到房地產(chǎn)業(yè)的開發(fā)狀況；②政府的各項稅費會影響到房地產(chǎn)的價格，從而影響到房地產(chǎn)的銷售狀況；③政府對房地產(chǎn)交易所采取的政策會影響到房地產(chǎn)的流通狀況；④政府對金融的政策會影響房地產(chǎn)企業(yè)的融資。房地產(chǎn)企業(yè)財務風險分析與控制自身經(jīng)營特點

從房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)營特點看，房地產(chǎn)開發(fā)項目具有開發(fā)過程復雜、周期長、涉及部門和環(huán)節(jié)多等特點。從土地獲得、市場調(diào)研，投資決策、建設施工，到銷售推廣、物業(yè)管理等開發(fā)過程，這一過程涉及多家合作單位，并接受規(guī)劃、國土、建設、環(huán)保等多個政府部門的監(jiān)管，從而使得開發(fā)商對開發(fā)工程的進度、質(zhì)量、投資、營銷控制的難度增大。一旦某個環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題，如變更設計、施工條件和環(huán)境條件等發(fā)生變化，將導致項目周期拉長、營業(yè)成本增加、收益大幅降低甚至虧損。房地產(chǎn)企業(yè)財務風險分析與控制資金結(jié)構(gòu)

資金結(jié)構(gòu)主要是指企業(yè)全部資金來源中權(quán)益資金與負債資金的比例關系.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金由自有資金、預售款、銀行貸款、經(jīng)營性欠款4部分組成，其中自有資金往往只占較小的比例，負債資金往往占企業(yè)全部資金來源的60%以上，有的甚至高達90%，一旦企業(yè)不能控制各類風險，出現(xiàn)不能支付到期本息的財務危機的概率就非常大。房地產(chǎn)企業(yè)財務風險分析與控制財務管理水平

我國的房地產(chǎn)企業(yè)，特別是大型房地產(chǎn)企業(yè)大都由國有資本控制或者本身就是國有企業(yè)轉(zhuǎn)化而來，國有企業(yè)所具有的諸如效率較低、管理水平欠缺、內(nèi)部激勵與約束機制不健全等缺陷時有體現(xiàn)。企業(yè)內(nèi)部各部門之間及企業(yè)與上級企業(yè)之間，在資金管理及使用、利益分配等方面存在權(quán)責不明、管理混亂的現(xiàn)象，造成資金使用效率低下，資金的安全性、完整性往往無法得到保證。房地產(chǎn)企業(yè)財務風險分析與控制財務決策的風險意識財務決策失誤是產(chǎn)生財務風險的又一重要原因。決策過程中，往往由于企業(yè)對投資項目的可行性缺乏周密系統(tǒng)的分析和研究，加之決策所依據(jù)的經(jīng)濟信息不全面、不真實以及決策者決策能力低下等原因，導致投資決策失誤頻繁發(fā)生。決策失誤使投資項目不能獲得預期的收益，投資無法按期收回，為企業(yè)帶來巨大的財務風險。

房地產(chǎn)企業(yè)財務風險分析與控制房地產(chǎn)企業(yè)財務風險的分類投資風險投資風險是指在投資過程中或投資完成后，投資者發(fā)生經(jīng)濟損失和不能收回投資，無法實現(xiàn)預期收益的可能性。投資活動是企業(yè)財務活動中最重要的環(huán)節(jié)。影響房地產(chǎn)企業(yè)投資風險的宏觀因素與微觀因素?；I資風險籌資風險是由于企業(yè)負債經(jīng)營而產(chǎn)生的因不能還本付息，使企業(yè)陷入困境，甚至破產(chǎn)的可能性?；I資風險產(chǎn)生原因有多方面，包括投資收益不確定、利率變動因素、資本結(jié)構(gòu)不合理等因素。包括：短期償債風險

財務杠桿風險

利率波動風險

政策風險

房地產(chǎn)企業(yè)財務風險分析與控制房地產(chǎn)企業(yè)投資風險的宏觀因素房地產(chǎn)企業(yè)財務風險分析與控制房地產(chǎn)企業(yè)投資風險的微觀因素房地產(chǎn)企業(yè)財務風險分析與控制短期償債風險短期償債風險是指企業(yè)負債經(jīng)營后，在特定時期內(nèi)因現(xiàn)金流出量超過流入量，導致企業(yè)沒有現(xiàn)金或沒有足夠的現(xiàn)金償還到期債務本息的可能性。它是企業(yè)在特定時期內(nèi)暫時性的現(xiàn)金短缺引起的。從內(nèi)部因素看：一是企業(yè)原始資金投入不足，主要靠貸款維持，再加上大量購地，規(guī)模超速擴張，從而抽出過多的流動資金用于擴張而容易發(fā)生現(xiàn)金流轉(zhuǎn)困難。二是由于經(jīng)營管理不善，造成某個環(huán)節(jié)資金周轉(zhuǎn)受阻，如大量房產(chǎn)存貨積壓、對外欠款增加等。三是由于企業(yè)理財不當引起的，表現(xiàn)為現(xiàn)金預算與實際不符而出現(xiàn)支付危機，也可能是由于融資安排不當引起的，如在總資產(chǎn)報酬率較低時安排了利率較高的債務、債務的期限結(jié)構(gòu)與現(xiàn)金流入的期限結(jié)構(gòu)不相匹配等。房地產(chǎn)企業(yè)財務風險分析與控制財務杠桿風險隨著負債比率的不斷增加，債權(quán)人在貸款時要求的報酬率不斷上升，就會