房地產(chǎn)開發(fā)常見法律風(fēng)險(xiǎn)-與防范對(duì)策課件

房地產(chǎn)開發(fā)常見法律風(fēng)險(xiǎn)與防范對(duì)策44頁房地產(chǎn)開發(fā)常見法律風(fēng)險(xiǎn)與防范對(duì)策44頁房地產(chǎn)開發(fā)常見法律風(fēng)險(xiǎn)與防范對(duì)策44頁房地產(chǎn)示發(fā)中的常見法律風(fēng)險(xiǎn)及其防對(duì)就郭津宇內(nèi)容大綱◆第一部分房地產(chǎn)前期開發(fā)階段◆第二部分房地產(chǎn)施工建造階段◆第三部分房地產(chǎn)銷售階段◆第四部分物業(yè)管理階段隨著改革開放的不斷發(fā)展，隨著農(nóng)村剩余勞動(dòng)力向城市不斷增加，大量農(nóng)民工涌入城市，為城市的發(fā)展和繁榮作出了大量的貢獻(xiàn)。留守兒童的父母為了掙錢到城市打工，普通的農(nóng)民工所掙的薪水無法將他們的子女帶進(jìn)城里，留在自己身邊，形成了父母和孩子分開的狀況，于是，廣大農(nóng)村出現(xiàn)了一個(gè)特殊的群體，即“留守兒童”。相應(yīng)的留守兒童的教育成了一個(gè)新的社會(huì)問題。一、留守兒童心理分析及實(shí)際問題由于長(zhǎng)期被托養(yǎng)或寄養(yǎng)，缺少父母之愛，缺乏完整的家庭教育的溫暖，缺乏監(jiān)護(hù)人細(xì)心的教導(dǎo)和管理，同時(shí)又由于老人們的溺愛或親友疏遠(yuǎn)管理，缺少正確的人生觀、價(jià)值觀的引導(dǎo)，導(dǎo)致很多問題的出現(xiàn)，給留守兒童的健康成長(zhǎng)帶來了負(fù)面影響。這些影響在留守兒童的生活、心理、情感、學(xué)習(xí)、行為等方面均有體現(xiàn)。（1）由于正常的心理環(huán)境的缺失和山村教育環(huán)境的不理想，有的山村學(xué)校很少注意孩子的心理問題，使得留守兒童心理大致出現(xiàn)以下幾種情況：性格內(nèi)向、人際交往差、厭學(xué)情緒、朋友圈狹窄，逐漸形成了任性、冷漠、孤獨(dú)、膽怯，甚至自我封閉等心理特征。（2）性格缺陷的原因與其監(jiān)護(hù)人及其狹窄的環(huán)境有關(guān)，主要是監(jiān)護(hù)人管不了或不管，外出父母又管不到，留守兒童幾乎生活在無限制的自由狀態(tài)下。（3）家庭教育直接影響孩子的行為、心理健康與能力的發(fā)展。爺爺奶奶對(duì)隔代那種自然的溺愛和寬容，使得留守兒童的家庭教育處于一般。（4）爺爺奶奶對(duì)孩子們絕大部分人偏于溺愛，他們作為監(jiān)護(hù)人，主要以留守兒童的生活照顧為主，且知識(shí)能力上也承擔(dān)不了對(duì)孩子們學(xué)習(xí)上的輔導(dǎo)，只注意孩子吃好、喝好，不在乎注意其他，況且心理方面大多也是愛莫能助。二、對(duì)留守兒童心理上的實(shí)際問題采取的教育方法（1）把留守兒童教育工作列入學(xué)校常規(guī)，建立健全留守兒童教育工作機(jī)制。把留守兒童教育工作作為學(xué)校的一項(xiàng)常規(guī)工作，制定具體的實(shí)施計(jì)劃，不斷加大工作力度，做到遠(yuǎn)期有目標(biāo)、近期有計(jì)劃、活動(dòng)有措施、階段有總結(jié)，并把其納入學(xué)校年度工作計(jì)劃之中，把留守兒童思想道德建設(shè)與學(xué)校教育教學(xué)工作結(jié)合起來、與全面提高教學(xué)質(zhì)量聯(lián)系起來，逐步建立健全領(lǐng)導(dǎo)機(jī)構(gòu)和工作機(jī)制。對(duì)在校留守兒童進(jìn)行全面登記，為他們?cè)O(shè)置家庭背景檔案，落實(shí)好他們的監(jiān)護(hù)人，將他們及他們的家長(zhǎng)和監(jiān)護(hù)人的有關(guān)信息做詳實(shí)全面的記載，以便有針對(duì)性地對(duì)留守兒童進(jìn)行管理和教育。（2）要加強(qiáng)以心理教育為主的健康教育工作。健康教育工作是學(xué)校素質(zhì)教育的重要內(nèi)容和實(shí)施素質(zhì)教育的重要途徑。學(xué)校要廣泛開展健康教育活動(dòng)，特別要重點(diǎn)加強(qiáng)對(duì)學(xué)生的心理健康教育。學(xué)校應(yīng)開設(shè)心理課程，引導(dǎo)留守兒童走過人生發(fā)展的關(guān)鍵時(shí)期。學(xué)校應(yīng)配備一定數(shù)量的心理教育教師，設(shè)置心理輔導(dǎo)室，指導(dǎo)留守兒童解決心理問題，使留守兒童的心理健康發(fā)展。另外，教師要在課堂教學(xué)過程中滲透心理健康教育內(nèi)容，讓學(xué)生在潛移默化中接受心理健康教育，養(yǎng)成健康的學(xué)習(xí)生活習(xí)慣，形成全員開展心理健康教育的工作局面。（3）開展豐富多彩的教育活動(dòng)，讓孩子在豐富的學(xué)習(xí)生活中淡忘親情的欠缺，以熱情積極的態(tài)度投入到學(xué)習(xí)中。學(xué)校建立“一對(duì)一”幫扶機(jī)制，每一位“留守兒童”都與一位老師結(jié)對(duì)，教師對(duì)留守兒童的學(xué)習(xí)、生活和心理狀況進(jìn)行“一對(duì)一”幫扶，實(shí)行“三個(gè)優(yōu)先”（學(xué)習(xí)上優(yōu)先輔導(dǎo)、生活上優(yōu)先關(guān)心、活動(dòng)上優(yōu)先參與），暢通“四個(gè)渠道”（談心活動(dòng)、家訪活動(dòng)、建立家長(zhǎng)學(xué)校、通訊），讓留守兒童受到更多的監(jiān)督、照顧與關(guān)愛。每學(xué)期要召開一到兩次留守兒童家長(zhǎng)會(huì)，及時(shí)了解家長(zhǎng)對(duì)學(xué)校教育教學(xué)的要求，科學(xué)指導(dǎo)家長(zhǎng)或監(jiān)護(hù)人對(duì)留守兒童的家庭教育方法，探討教育的途徑，交流教育的經(jīng)驗(yàn)，充分發(fā)揮家、校的聯(lián)誼功能和作用。家長(zhǎng)與學(xué)校共同負(fù)責(zé)留守兒童品德教育、知識(shí)傳授和素質(zhì)教育，讓留守兒童在家庭和學(xué)校都得到良好的教育。（4）改善家庭教育環(huán)境。農(nóng)村留守兒童處在人生發(fā)展的關(guān)鍵階段，這些孩子雖然不能長(zhǎng)期和父母在一起，但父母不能推卸教育的責(zé)任。因此，改善家庭教育環(huán)境尤為重要。父母可以通過電話和網(wǎng)絡(luò)的方式多關(guān)心留守兒童的生活狀況，積極傾聽子女的心聲。安排好留守兒童的生活問題，選擇合適的監(jiān)護(hù)人。家長(zhǎng)還應(yīng)保持與老師的聯(lián)系和交流，及時(shí)了解子女的近況，使子女感受到家的溫暖，在良好的心理狀態(tài)下健康成長(zhǎng)。（5）交給孩子與人相處的方法，讓留守兒童學(xué)會(huì)人際交往。讓留守兒童學(xué)會(huì)人際交流，首先應(yīng)該讓他們認(rèn)識(shí)到在人際交往過程中彼此的權(quán)利和責(zé)任，要平等對(duì)待對(duì)方，要像尊重自己一樣尊重他人。其次要樂于與他人交往，能夠與同伴合作，能夠與教師和家長(zhǎng)溝通、交換意見。再次，要讓留守兒童學(xué)習(xí)一些正確的溝通技巧和有效的交往態(tài)度，能夠?qū)捯源?，真誠(chéng)地贊美他人，也能夠接受善意的批評(píng)。最后，要讓他們?cè)谌穗H交往中保持人格的獨(dú)立和完整。由于生活環(huán)境的不同，每個(gè)人都有自己獨(dú)特的個(gè)性，有自己獨(dú)特的行為模式，在與他人交往的時(shí)候，能夠適當(dāng)遷就別人，隨和的態(tài)度在人際交往中是必要的。（6）信念教育，培養(yǎng)良好的心理品質(zhì)。留守兒童畢竟是未成年人，具有可塑性，孩子正處在一種成長(zhǎng)的困境中，在困境中要看到希望，孩子的未來仍然是輝煌的。絕大多數(shù)留守兒童，往往只愿意享受成功的喜悅，承受不起失敗和挫折的打擊，不能正確對(duì)待失敗，往往一陷入困境就覺得末日來臨，感覺自己沒有了前途，缺乏一種堅(jiān)定的信念。尤其是對(duì)一些陷得比較深的孩子，我們必須在恰當(dāng)?shù)臅r(shí)機(jī)，給予貼心的幫助，做好他們的思想工作，幫其樹立信心，例如，給他們講述名人成功的故事、分析名人的成長(zhǎng)過程中遇到的挫折，必要的時(shí)候，還應(yīng)結(jié)合思想品德課，加強(qiáng)對(duì)孩子的心理輔導(dǎo)，排除孩子心理上的疾病，矯正孩子不良的心理行為，培養(yǎng)他們對(duì)殘酷現(xiàn)實(shí)的承受能力，使他們正確認(rèn)識(shí)學(xué)習(xí)、生活中的坎坷，磨礪自己，鍛煉意志，逐步樹立“明天會(huì)更美好”的信念。留守兒童被留守或產(chǎn)生很多問題、最重要的就是心理健康的問題。這都需要國(guó)家去關(guān)注去解決。解決留守兒童心理健康這一問題任重而道遠(yuǎn)。班級(jí)是學(xué)校的基本單位，班級(jí)管理十分重要，班主任是搞好班級(jí)管理工作的關(guān)鍵和核心，是學(xué)生健康成長(zhǎng)的引路人，是聯(lián)系各任科老師的紐帶，也是溝通學(xué)校、社會(huì)和家庭的橋梁。班主任的工作力度、管理水平、教育教學(xué)能力，包括一言一行直接影響學(xué)生世界觀的形成和能力的培養(yǎng)，他在學(xué)生的心目中占有重要的地位。那么如何做好班主任工作呢？我認(rèn)為可以從以下幾點(diǎn)著手：一、提高自身的綜合素質(zhì)孔子說過：“其身正，不令而行；其身不正，雖令不從?！蔽覀円渤３Ｂ牭綄W(xué)生尤其是中高年級(jí)的學(xué)生這樣的話語，“老師自己都做不到，還要求我們做！”可見，小學(xué)生的“向師性”特別突出，教師的言行、儀表對(duì)學(xué)生的影響有多么大。尤其是班主任更應(yīng)該嚴(yán)格要求自己，良好形象對(duì)學(xué)生的思想和行為會(huì)產(chǎn)生積極影響，不良形象對(duì)學(xué)生的思想有消極影響。二、用“愛心”管理學(xué)生記得一位教育家曾經(jīng)說過：“愛是一種偉大的感情，總在創(chuàng)造奇?E?！蔽覀冏鳛橐幻r(nóng)村小學(xué)的班主任，學(xué)生的直接接觸者，不僅要有優(yōu)美流暢的語言、廣博的知識(shí)、豐富的教學(xué)經(jīng)驗(yàn)，最重要的是要有愛心。師愛是教師對(duì)學(xué)生無私的愛，它是師德的核心，它是熊熊燃燒的火炬，點(diǎn)燃學(xué)生的夢(mèng)想；它是指路的明燈，照亮學(xué)生前進(jìn)的路程。（一）建立平等的師生關(guān)系愛是教育的靈魂，師愛是師生關(guān)系民主平等的基礎(chǔ)，離開了愛，也就無教育可言。愛學(xué)生，既是教師職業(yè)道德的核心，也是對(duì)班主任的基本要求，更是推行素質(zhì)教育必不可少的手段。愛學(xué)生愈深，教育學(xué)生的效果也就愈好。許多老師認(rèn)為：“老師歸老師，學(xué)生歸學(xué)生，學(xué)生是來學(xué)習(xí)知識(shí)的，老師說了學(xué)生就必須聽?！遍L(zhǎng)期以來形成的師生關(guān)系使教師在學(xué)生面前是居高臨下的教育、管理者。然而在新課程改革的今天，國(guó)家要求構(gòu)建和諧社會(huì)，教育部門要求構(gòu)建和諧校園，而班主任為什么不要求構(gòu)建和諧班級(jí)呢？現(xiàn)在的班主任就應(yīng)當(dāng)確立一切為了學(xué)生的觀念，出現(xiàn)問題時(shí)，班主任要敢于承擔(dān)責(zé)任，勇于承認(rèn)錯(cuò)誤，克服農(nóng)村孩子膽小的現(xiàn)狀。只有這樣，當(dāng)學(xué)生做了錯(cuò)事后才能心悅誠(chéng)服地向老師和同學(xué)承認(rèn)錯(cuò)誤，人格尊嚴(yán)是平等的。作為班主任，我努力做到能像一個(gè)真正的朋友一樣，欣賞學(xué)生，學(xué)會(huì)傾聽學(xué)生意見，接納他們的感受，包容他們的缺點(diǎn)，分享他們的喜悅，多和學(xué)生換位思考，不要吝嗇鼓勵(lì)和表揚(yáng)，以平等身份的態(tài)度對(duì)待每一位學(xué)生，教育專家常說“理解是教育的前提，尊重是教育成功的基礎(chǔ)?！北热?，我班劉××同學(xué)，語文成績(jī)不是太好，但是他的數(shù)學(xué)分析能力很好，我很尊重他，對(duì)他進(jìn)行詞語專門的訓(xùn)練后，在五年級(jí)下學(xué)期的考試上，他獲得了很好的成績(jī)。當(dāng)一個(gè)孩子在被你認(rèn)同、尊重后，他可能會(huì)有驚人的潛力和爆發(fā)力。（二）關(guān)心全班學(xué)生的成長(zhǎng)一個(gè)班的學(xué)生，肯定存在差異，比如，家庭經(jīng)濟(jì)條件的好壞、學(xué)習(xí)成績(jī)的優(yōu)劣等，不管是哪樣的學(xué)生，都渴望得到老師的表揚(yáng)和鼓勵(lì)，尤其是那些令老師頭痛的學(xué)生，更需要教師的關(guān)心和幫助，因此，老師要把愛心時(shí)時(shí)刻刻無私地奉獻(xiàn)給每一位學(xué)生，讓他們?cè)趷鄣年柟庀陆】悼鞓返爻砷L(zhǎng)，并建立個(gè)人成長(zhǎng)檔案，把他們的成長(zhǎng)過程點(diǎn)點(diǎn)滴滴如實(shí)地記錄下來，在期末時(shí)，除了給他們滿意的成績(jī)，還給他們成長(zhǎng)記錄，學(xué)生會(huì)感到另一番欣慰。通過記錄，班主任也可以有針對(duì)性地進(jìn)行思想教育工作。（三）讓后進(jìn)生、中等生、優(yōu)等生都生活在“愛”的海洋里人無完人，金無足赤，十全十美的人很少，多數(shù)人都或多或少有一些不足之處，有人說：“人上一百，形形色色”。的確，一個(gè)班集體不可能全部是優(yōu)等生，也不可能全部是學(xué)困生，這必須要班主任因材施教，不能眉毛胡子一把抓，要抓住每一位學(xué)生的閃光點(diǎn)，班主任多思考，不應(yīng)該有優(yōu)、中、差之分，要讓每一位學(xué)生均衡發(fā)展。首先，后進(jìn)生，常是很多人歧視的對(duì)象，老師嘆氣，同學(xué)瞧不起，甚至連有些家長(zhǎng)自己也搖頭，由于學(xué)習(xí)成績(jī)差，他們處處低人一等，被置于班級(jí)的“陰暗角落”。班主任要善待后進(jìn)生，尤其要捕捉和發(fā)現(xiàn)他們的閃光之處，加以贊揚(yáng)、引導(dǎo)、激勵(lì)他們?nèi)?zhēng)取更大的勝利和成功。其次，中等生，往往是一個(gè)班中容易忽略的群體，他們有比較穩(wěn)定的心理狀態(tài)，他們既不像優(yōu)等生那樣容易產(chǎn)生優(yōu)越感，也不像后進(jìn)生那樣容易自暴自棄。他們是班集體的鏡子，是班集體的中間力量，在班上起著非常重要的作用。有的班主任說，只要把一個(gè)班中等生的積極性調(diào)動(dòng)起來了，那么這個(gè)班的管理就成功了一半。是的，他們同樣希望老師重視他們，但又害怕拋頭露面。我們必須掌握他們的心理特點(diǎn)，調(diào)動(dòng)他們的積極性，始終如一地尊重、理解、信任他們。例如，我們班的呂××同學(xué)，成績(jī)中等，但她有較強(qiáng)的集體榮譽(yù)感，積極性高，班里的不良之風(fēng)，她都能如實(shí)地向我反映，這樣我班平安地度過了每一個(gè)春秋。房地產(chǎn)示發(fā)中的常見法律風(fēng)險(xiǎn)及其防對(duì)就郭津宇內(nèi)容大綱◆第一部分房地產(chǎn)前期開發(fā)階段◆第二部分房地產(chǎn)施工建造階段◆第三部分房地產(chǎn)銷售階段◆第四部分物業(yè)管理階段第一部分房地產(chǎn)前期開發(fā)階段項(xiàng)目收購(gòu)中的法律風(fēng)險(xiǎn)二、項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓中的法律風(fēng)險(xiǎn)◆三、項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓的變通方式◆四、合作開發(fā)第一部分房地產(chǎn)前期開發(fā)階段、項(xiàng)目收購(gòu)中的法律風(fēng)險(xiǎn)直接收購(gòu)項(xiàng)目方式◆【案例1】2004年7月北京某房地產(chǎn)公司與一項(xiàng)目公司經(jīng)理簽訂《某小區(qū)住宅項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓協(xié)議》并在支付了2000萬元定金后,未能按約受讓土地。原因是作為項(xiàng)目公司股東之一的香港公司的注冊(cè)資本尚未到位,該塊土地尚未過戶到項(xiàng)目公司名下。該項(xiàng)目根本不符合轉(zhuǎn)讓的條件該公司報(bào)案后公安機(jī)關(guān)以合同詐騙罪立案,但一直未能將項(xiàng)目公司總經(jīng)理抓獲歸案,項(xiàng)目收購(gòu)定金款亦未能追回。直接收購(gòu)項(xiàng)目方式【項(xiàng)目標(biāo)的風(fēng)險(xiǎn)】◆【防范對(duì)策】◆1、項(xiàng)目標(biāo)的現(xiàn)狀風(fēng)險(xiǎn)。如地理位◆(1)審查房地產(chǎn)項(xiàng)目的合法性。置、交通條件、是否毛地、拆遷(2)確認(rèn)是否符合上述法定轉(zhuǎn)狀況等。讓條件。2、項(xiàng)目合法性風(fēng)險(xiǎn)。(3)調(diào)查項(xiàng)目開發(fā)情況。(1)取得土地使用權(quán)(4)避免收購(gòu)毛地的風(fēng)險(xiǎn)。(2)按照出讓合同約定進(jìn)行投資(5)確認(rèn)是否存在分層設(shè)立的開發(fā),屬于房屋建設(shè)工程的,完土地使用權(quán)。成開發(fā)投資總額的百分之二十五以上,屬于成片開發(fā)土地的,形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件。轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)房屋已經(jīng)建成的,還應(yīng)當(dāng)持有房屋所有權(quán)證書?！?3)國(guó)有劃撥土地使用權(quán)的取得問題通過收購(gòu)項(xiàng)目公司的股權(quán)間接收購(gòu)項(xiàng)目方式【案例2】新建房地產(chǎn)公司與利豐公司達(dá)成了股權(quán)收購(gòu)協(xié)議。新建公司以5000萬元的對(duì)價(jià)收購(gòu)了利豐公司在項(xiàng)目公司95%的股權(quán),但在其接管項(xiàng)目公司運(yùn)作項(xiàng)目不久就接到了法院的應(yīng)訴通知書。原來項(xiàng)目公司在一年前為利豐公司與銀行的8000萬元借款提供了保證擔(dān)保。項(xiàng)目公司名下的土地和在建工程均被法院以訴訟保全進(jìn)行了查封,項(xiàng)目運(yùn)作陷入困局。雖然新建公司和項(xiàng)目公司均可以依法向利豐公司追償,但由于利豐公司已經(jīng)資不抵債,新建公司的損失實(shí)際已無法挽回通過收購(gòu)項(xiàng)目公司的股權(quán)間接收購(gòu)項(xiàng)目方式◆【項(xiàng)目標(biāo)的風(fēng)險(xiǎn)】◆標(biāo)的公司對(duì)外擔(dān)保等或有負(fù)債的風(fēng)險(xiǎn)加大◆【防范對(duì)策】◆除對(duì)項(xiàng)目本身的調(diào)査外,還要調(diào)查一切可能影響股權(quán)受讓方利益的因素。應(yīng)當(dāng)主要從以下幾個(gè)方面考察:◆(1)標(biāo)的公司的基本資料。(2)標(biāo)的公司的資質(zhì)等級(jí)及年檢情況(3)標(biāo)的公司的經(jīng)營(yíng)情況。(4)標(biāo)的公司股東的財(cái)務(wù)實(shí)力與履約能力情況第一部分房地產(chǎn)前期開發(fā)階段二、項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓中的法律風(fēng)險(xiǎn))