農(nóng)用地估價技術(shù)報告

#/28(2002)字第1344號，土地使用所限為50年，土地使用權(quán)的停止日期為2052年7月17日。據(jù)檢查，待估宗地土地使用權(quán)在估價期日未進行抵押、出租、亦未設(shè)定其余他項權(quán)益。3．建筑物和地上附著物狀況待估宗地內(nèi)現(xiàn)有辦公樓1幢，宿舍3幢，庫房幢，均服務(wù)于養(yǎng)殖業(yè)生產(chǎn)。依據(jù)估價師的實地勘探，待估宗地作為養(yǎng)殖水面，目前正處于有效使用狀態(tài)。三、地價影響因素解析.圍墾區(qū)地點XX沿海從XX河口到長江，近 2萬平方千米的南黃海域是由 70多條沙脊組的以港為極點的輻射沙洲，最大潮汐通道黃少洋位于中部，呈東西向；第二大潮汐通道西洋位于西側(cè)，呈北偏西－東偏南向；第三大潮汐通道小廟洪位于于南側(cè)，大體呈東西向。海北圍區(qū)工程們于江蘇輻射沙洲西北角，湊近深水潮汐通道西洋出海口西側(cè)，斗龍港外南側(cè)，四卯酉閘外北側(cè)。規(guī)劃海堤北段與老海堤相接，從1958年筑的大豐閘至五卯酉河北段海堤向東4千米，后以137°50夾,角折向東南方向，長度7.2千米；以124°20夾‘角折向東南方向，長度13千米；以165°夾角折向正南方向，全長22千米；以124°角折向西南方向，與四卯酉閘相接。南段西部為海豐農(nóng)場海堤，全長22千米。整個圍墾區(qū)面積約10萬畝。2．自然條件解析1)天氣。海北圍區(qū)處于北亞熱帶北緣，受大海性大陸性天氣的兩重影響，擁有顯然的大海性季風(fēng)天氣，天氣暖和濕潤，日照充分，雨量充分，四時分明。2)氣溫。待估宗地位于XX市，均勻氣溫14℃,極端最高氣溫為39℃,最低氣溫為—℃。不均最高氣溫發(fā)生在8月份，最低氣溫發(fā)生在1月份，整年無霜期217.1天。3)降雨量。年均勻降水量1087.3毫米，此中春委占15.6%，夏委占41.8%，秋天占32.9%,冬天占9.7%。年均勻相對濕度為81%,年均勻日照為2267.5小時，年均勻蒸發(fā)量1418.3毫米。4）災(zāi)禍性天氣。估價對象所在地區(qū)災(zāi)禍性天氣主若是臺風(fēng)和暴雨臺風(fēng)每一遇，寒潮年均勻出現(xiàn)2—4次，此中強寒潮均勻每年一次。夏秋天時有臺風(fēng)伴隨暴雨過境。80%的臺風(fēng)出此刻八九月份，最早出此刻五月份，最遲出此刻10份。八級以上（最大可達十一級）臺風(fēng)便會造成災(zāi)情。5）水源條件。估價對象所在地區(qū)主要水源為斗龍港，斗龍港上游草擬堰正閘，與串場河相通，至斗龍港閘入漲，全長55.3千米，是里下河地區(qū)1.1萬多平方千米排澇入海的主要干河之一，也是待長處宗地的主要水源。6）水質(zhì)條件。估價對象所在地區(qū)水源主若是斗龍港，水質(zhì)較好。7）保水能力。估價對象所在地區(qū)原為灘涂，經(jīng)匡圍后壓實，保水能力較好。8）環(huán)境條年。估價對象所在地區(qū)處于沿海地區(qū)，四周土地利用以農(nóng)用地為主，無污染源；斗龍港上游有部分污染企業(yè)排放污水，經(jīng)自流凈化后，水體質(zhì)量較好。環(huán)境條件較好。9）地質(zhì)地貌。海北圍區(qū)岸段屬淤長型淤泥質(zhì)海岸。地質(zhì)為第四紀和第三紀堆積物，第三紀地層埋于地下，第四紀地層覆于其上，堆積物質(zhì)為灰黃色亞黏土、黏土、淤泥質(zhì)亞黏土及細沙層，反響了海陸交互堆積的特色。第三部分土地估價一、估價原本次估價過程中，依照的主要原則有：1．預(yù)期收益原則關(guān)于土地價錢的評估，重要的并不是是過去，而地將來。以估價正常利用條件下的將來客觀有效的預(yù)期收益為依照，獎斯折算到估價時點，而獲得一個客觀、公正、科學(xué)的土地價錢。2．酬勞遞加、遞減原則在投入水平較低，第增添各生產(chǎn)因素的單位投入量，純糾益均會隨之增添，介增添到某一數(shù)值此后，若連續(xù)增添投資，其純收益不再見與追加的投資成比率增添。3．獻原則農(nóng)用地的總收益是農(nóng)用地及其各種投入共同作用的結(jié)果，估價時應(yīng)充分考慮農(nóng)用地對總收益的實質(zhì)貢獻。4．多種評估方法相聯(lián)合的原則土地估價方法平時有收益還原法、成本迫近法、節(jié)余法、基準地價系數(shù)修正法等方法。因為不適合的方法可能使估價結(jié)果產(chǎn)生較大的誤差。所以在進行地價評估時，就要依據(jù)待估宗地的實質(zhì)狀況，充分考慮用地的種類和條件，依據(jù)所掌握的資料，選擇最適合的估價方法進行評估，力求獲得客觀、公正、科學(xué)、合法的土地價錢。5．公開、公正、公正原則本次評估以公正、公正的原則，在公開市場條件進行土地價錢評估?？傊谠u估過程中，要依照國家、地方相關(guān)規(guī)定，恪守客觀、公正、科學(xué)、合法的原則進行土地價錢評估，做到評估過程合理，評估方法科學(xué)，評估結(jié)果正確，嚴格守舊評估奧密。二、估價方法與估價過程（一）估價方法1．土地估價方法的選擇一般面言，土地估價方法主要有收益還原法、市場比較法、基準地價系數(shù)修正法、節(jié)余法、成本迫近法、評分估價法等。評估時采納的估價方法應(yīng)依據(jù)當(dāng)?shù)氐耐恋厥袌鰻顩r和待估宗地的實質(zhì)狀況進行選擇。XX市境內(nèi)農(nóng)用地市場不甚發(fā)育，交易量極少，無可供選擇的交易事例，沒法采納市場經(jīng)較法和節(jié)余法，乂義市目前還沒有完成農(nóng)用地分待定級估價工作，故亦沒法采納基準地價系數(shù)修正法進行評估。因為待做宗地為收益性用地，可測算其客觀收益及其成本花費，故可采納收益還原法評估，別的，圍墾及土地開發(fā)費等成本花費可測算，故亦可采納成本迫近法評估。因引本次評估采納的方法為成本迫近法和收益還原法兩種方法。2．土地估價的技術(shù)路線1）成本迫近法。采納成本迫近法評估地價的基本思路是以示利用土地開發(fā)為農(nóng)用地或中低產(chǎn)田改造所耗費的各項觀花費之和為主要依照，加上必定的利息、收益、應(yīng)繳納的稅金和農(nóng)用地增值收益，并進行各種修正來確立地價。即：農(nóng)用地地價=（土地獲得費+土地開發(fā)費+利息+收益+稅費+土地增值收益）X（1+區(qū)位修正系數(shù)）2）收益還原法。依據(jù)待估宗地同一供地圈內(nèi)農(nóng)用地的均勻年總收益，確立待估宗地的客觀收益，從中扣除農(nóng)用地基本配套設(shè)備的年均勻維修花費、管理費以及相關(guān)的稅款、收益等年總花費，即等于農(nóng)地純收益，依據(jù)土地純收益和土地還原率，收益年限代人收益還原法公式測算土地價錢。即：地價=（年總收益一年總花費）：土地還原率X年期修正系數(shù)二）估價過程．成本迫近法評估（1）土地獲得費及相關(guān)稅費。待估宗地的土地獲得費應(yīng)試慮同一供需圈內(nèi)近似條件土地的重置花費。待估宗地為沿海灘涂，因經(jīng)應(yīng)參照獲得沿海灘涂等未利用土地進行農(nóng)業(yè)開發(fā)的客觀發(fā)生花費確立。據(jù)檢查，沒海灘涂等未利用土地進行農(nóng)業(yè)開發(fā)的土地獲得費一般包含海堤圍墾花費、灘涂資源賠償花費、土地管理花費。1）海堤圍墾花費。要確立增添每灘涂資源的均勻堤圍墾花費，需要確立平均每千米海堤的造價及均勻第千米海題增添的灘涂資源面積。所以我們對同一供需圈內(nèi)近似地區(qū)的灘涂圍墾狀況進行了檢查。檢查結(jié)果見表2。待估宗地所在地區(qū)（B墾區(qū)）的淤漲狀況與地質(zhì)地貌和A墾區(qū)、D墾區(qū)狀況近似，所以每畝灘涂資源的均勻海堤圍墾花費用A墾區(qū)、D墾區(qū)的均勻值確立，即（796.87元/畝+772.92元/畝）/2=784.90元/畝。表2灘涂圍墾狀況檢查表xx名稱海堤xx/km圍灘面積/萬畝每千米海堤xx增添圍灘面積/畝總投資/萬元每千米海堤造價/萬元每畝灘涂資源的均勻海堤圍墾花費/元?畝一1Axx255024待估待估待估Cxx37235565）灘涂資源賠償花費。依據(jù)當(dāng)?shù)卣恼咭?guī)定，在自墾灘涂資源的總面積中的38%的土地使用權(quán)歸地方政府后，再繳納灘涂資源的均勻海堤圍墾花費進行返購，這部分花費相當(dāng)于資源賠償花費，所以灘涂資源賠償花費為38%X.90元/畝=298.26元/畝。3）土地管理花費。依據(jù)原義義省國土管理局、XX省物價局蘇土計（1995）63號、X價涉（1995）第155號文件規(guī)定，土地管理花費取上述花費3%，即（298.26元/畝+784.90元/畝）X3%+35.49%元/畝。3）土地獲得花費及相關(guān)稅費。土地獲得費及相關(guān)稅費為784.90元/畝+35.49元/畝+298.26元/畝元/畝，即1.68元/平方米。（3）利息1）利息率、計息期的確定①利息率：投資利息率（貼現(xiàn)率）按2002年2月21日調(diào)整利率后中國人民銀行宣告的固定財富1年期貸款利息率5.31%計。②計息期：依照待估宗地的規(guī)模及項目用地的特色，檢查確立農(nóng)用地開發(fā)周期為1年，土地獲得費和宗地紅線外開發(fā)花費在開發(fā)前支付，其計息期1年，宗地紅線內(nèi)土地開發(fā)花費視作在開發(fā)期內(nèi)均勻投入，其計息期為0.5年。2）利息的計算①待估宗地土地獲得費和其紅線外土地開發(fā)費利息=（土地獲得費+宗地紅線外土地開發(fā)費）X年利息率=（1.68元/平方米+0.85）X5.31%X1=0元.31/平方米②待估宗地地塊內(nèi)土地開發(fā)花費利息=地塊內(nèi)開發(fā)費X年利息率X元/平方米X5.31%X元/平方米③利息總數(shù)=土地獲得費利息+宗地紅線外土地開發(fā)費利息+宗地紅線內(nèi)土地開發(fā)費利息=0.13元/平方米+0.05元/平方米平方米（4）收益1）收益率的確定。投資收益是把土地作為一種生產(chǎn)因素，以固定財富方式投入，發(fā)揮作用而獲得的回報，因引投資處潤應(yīng)與同行業(yè)投資回報相一致農(nóng)業(yè)投資回報率依據(jù)XX市農(nóng)業(yè)投資收益率近兩年的水平在12%左右。故綜合確立當(dāng)?shù)氐卦u估的投資收益率為12%。2）收益計算。依據(jù)待估宗地的土地獲得費、宗地紅線外土地開發(fā)費和宗地紅線內(nèi)土地平坦花費，則：收益=（土地獲得費+宗地紅線外土地開發(fā)費+守地紅線內(nèi)陸開發(fā)費）X收益率=（1.68元/平方米+0.85元/平方米+1.7元/平方米）X元/平方米（5）土地增值1）土地增值率的確定。本次采納成本迫近法平估地價是以估宗地所在地區(qū)土地獲得費和土地開發(fā)費均勻標(biāo)準為主要依照，加上必定的利息、收益、稅金和土地增值收益來確立地價。農(nóng)用地地價=土地獲得費+稅費+土地開發(fā)費+利息+收益+土地增值收益上述公式中的農(nóng)用地增值收益是待估農(nóng)用地因增添投資進行農(nóng)用地開發(fā)或中低產(chǎn)田改高，使農(nóng)用地生產(chǎn)能力獲得提升而惹起的農(nóng)用地價錢的增值。本報告中采納成本迫近法確立土地增值收益是以有限年期的土地市場價錢與成本價錢的差額確立。公式中的土地增值收益是有限使用年期的土地增值收益，上述公式上當(dāng)算的地價即為有限年期的出讓土地使用權(quán)價錢。XX市人民政府及X義市各級政府近些年來不停加大中低產(chǎn)田改造與新農(nóng)地的建設(shè)?？紤]到待估宗地所在地區(qū)養(yǎng)殖水面用地的現(xiàn)狀，經(jīng)過解析多宗事例農(nóng)用地的50年期的成當(dāng)?shù)貎r與農(nóng)地市場價錢的差額在 20%左右，綜合確立特估宗地所在地區(qū)農(nóng)用地50年期的市場價錢與成本價錢的差額一般為成本價錢的20%。2）土地增值計算土地增值=（土地獲得費+宗地紅線外土地開發(fā)費+宗地紅線內(nèi)土地平坦費+宗地紅線內(nèi)三通開發(fā)費+利息+收益）X土地增值率=（1.68元/平方米+0.85元/平方米+1.7元/平方米+0.18元/平方米+0.15元/平方米）X元/平方米（6）50年地價計算待估宗地設(shè)定土地使用年期 50年的農(nóng)用地地價為：50年期地價=土地獲得費+宗地線線外土地開費+宗地紅線內(nèi)土地平坦費+利息+收益+土地增值=（1.68元/平方米+0.85元/平方米+1.7元/平方米+0.18元/平方米+0.15元/平方米+0.98元/平方米）=5.9元/平方米。（7）49.48年地價計算。土地還原利率的確定，我們采納了安全利率加風(fēng)險調(diào)整值法。即土地還原率=安全利率+風(fēng)險調(diào)整值。安全利率采納一年期按期存款年利率。取目前履行的2002年2月21日宣告的一年期按期存款年利率1.98%。農(nóng)業(yè)投資風(fēng)險主要有雙方面風(fēng)險，一方面自然災(zāi)禍風(fēng)險，主若是臺風(fēng)、低溫災(zāi)禍等，另一方面是市場風(fēng)險。目前農(nóng)業(yè)產(chǎn)品價錢己完整市場化，農(nóng)產(chǎn)品市場風(fēng)險較大，風(fēng)險系數(shù)一般在2%左右，故在采納土地還原率時考慮到土地投資風(fēng)險因素以及銀行一年期的存款利率測算土地還原率為4.0%。年期修正系數(shù)的計算。忽視自估價期日起算將來49.48年內(nèi)土地還原率的顛簸因素，年期修正系數(shù)則為：年期修正系數(shù)=[1—1/（1+土地還原率）49.48]/[1—1/（1+土地還原率）50]=0.8564+年期修正后的地價=5.9元/平方米X元/平方米2．收益還原法是將待估農(nóng)用地將來各期年正常純收益，以合適的土地還原率還原，從而估量出待估農(nóng)用地價錢的一種方法。（1）年總收益的解析計算。待估宗地76974.5畝，為整體租借經(jīng)營方式，近似用途的農(nóng)用地的租金事例極少。我們檢查解析了待估宗地所在地區(qū)的海灘的租金狀況，待估宗地不論是養(yǎng)殖還是種植，其土地收益相當(dāng)。待估宗地為海灘，用于養(yǎng)殖需8—9年調(diào)整周期，每年總收益或發(fā)包租金比上一年均有穩(wěn)固的遞加率。在不考慮農(nóng)副產(chǎn)品價錢和養(yǎng)殖業(yè)、種植業(yè)成本顛簸因素，第9年其總收益或發(fā)包租金趨于穩(wěn)固。我們檢查解析了待估宗地所在地區(qū)的養(yǎng)殖水面的租金狀況，確立一般大型養(yǎng)殖水面的租金在估價期往后的第一年為 55元/畝，第二年至第九年為在第一年基礎(chǔ)上遞加25元/畝，估計第九年起租金保持在255元/畝，出租率95%。承租方在承包期內(nèi)依法自主納稅、負責(zé)工程管護與維修、肩負工程和養(yǎng)殖風(fēng)險。（2）年總花費的解析計算?？偦ㄙM是指待估宗地的使用者在進行租借經(jīng)營活動中所支付的年均勻客觀總花費。1）管理費。管理費是指對攤涂租借經(jīng)營活動進行必需管理所需的花費，分為兩部分：一是出租經(jīng)營過程中耗費品價值的錢幣支出；另一是管理人員的薪資支出。依據(jù)檢查，管理費一般為年租金收入的8%。2）土地保護花費。因為土地保護花費由出租方肩負，土地保護花費一般為承包租金收入的2%。3)稅費。稅金是指出租人按相關(guān)規(guī)定向稅務(wù)機關(guān)繳納的營業(yè)稅、城市建設(shè)保護稅、教育費附帶及防洪保安資本。①營業(yè)稅：營業(yè)稅取年租金的5%。xx保護建設(shè)稅：據(jù)稅務(wù)部門供給的資料，城市保護建設(shè)稅農(nóng)村為營業(yè)稅的1%。教育費附帶：教育育附帶為營業(yè)稅的4%。防洪保安資本：防洪保安資本取年租金的2%。。稅金共計=營業(yè)稅+城市保護建設(shè)稅+教育費附帶+防洪保安資本。稅金共計為年租金的5%。4)年總花費計算。年總花費為上述花費之和。即：年總花費=管理費+土地保護花費+稅金年總花費為年租金的15.45%。3)年總花費投資收益。年總花費投資收益是一種投資機遇成本，我們檢查認識農(nóng)業(yè)行業(yè)的社會均勻收益率12%~15%左右，參照聯(lián)合國檢查測算的在中國的投資回報率在12%，綜合確立本次土地評估的投資收益率為12%，即為年租金的15.45%X12%=1.85%。4)土地年純收益的計算。土地年純收益為土地年總收益與土地年總花費、土地投資機遇成本之差。即：土地年純收益=土地年總收益-土地年總花費-土地投資機遇成本=土地年租金X(1-15.45%-1.85%)=土地年租金X82.7%[1-]ai(1+r)ia9r(1+r)8E1(1+r)49.48-88i=15)土地還原率的確定。土地還原率的確定，我們采納了安全利率加風(fēng)險調(diào)整值法。即土地還原率=安全利率+風(fēng)險調(diào)整值。安全利率采納一年期按期存款年利率。取目前履行的2002年2月21日宣告的一年期按期存款年利率1.98%。農(nóng)業(yè)投資風(fēng)險主要有雙方面風(fēng)險，一方面自然災(zāi)禍風(fēng)險，主若是臺風(fēng)、低溫災(zāi)禍等，另一方面是市場風(fēng)險。目前農(nóng)業(yè)產(chǎn)品價錢己完整市場化，農(nóng)產(chǎn)品市場風(fēng)險較大，風(fēng)險系數(shù)一般在2%左右，故在采納土地還原率時考慮到土地投資風(fēng)險因素以及銀行一年期的存款利率測算土地還原率為4.0%。6)地價的計算。計算公式為P=公式中：P 地價；ai——第i年的土地純收益；a9——第9年的土地純收益；r——還原利率。元/畝=5.80元/平方米三、估價的確定1．地價確立的方法采納成本迫近法和收益還原法評估的結(jié)果相差不大，因成本迫近法合用于未利用土地開發(fā)為農(nóng)用地價錢評估，成本迫近法依據(jù)待估宗地同一供地圈內(nèi)新圍墾灘涂的實質(zhì)發(fā)生花費，從中加上農(nóng)用地增值收益等，獲得農(nóng)地發(fā)生的所有花費，依據(jù)土地使用年期和土地還原率測算有限年期的土地價錢，因其花費本源靠譜，故最后結(jié)果較為客觀。收益還原法主要用于產(chǎn)生穩(wěn)固的收益的土地，而各項參數(shù)的確定本源于實質(zhì)檢查的結(jié)果，故最后結(jié)果客觀可信，故以收益還原法和成本迫近法評估結(jié)果的簡單算術(shù)均勻值作為本次評估最后地價，即(5.80元/平方米+5.88元/平方米)/2=5.84元/平方米。3．估價結(jié)果XX開發(fā)投資有限企業(yè)拜托評估的XX市XX閘東南宗地，國有土地使用證書編號為大土（38）國有（2002）字第1344號，土地登記用途為農(nóng)用地（90），評估設(shè)定用途為農(nóng)用地，在估價期日2003年1月31日，使用年期設(shè)定為49.48年。設(shè)定土地權(quán)益為農(nóng)用地使用權(quán)，設(shè)定耕地制度為一年養(yǎng)殖期的養(yǎng)殖水面，設(shè)定開發(fā)程度為宗地紅線外通路、通溝渠泵站灌排水、通電、具備海謹防范設(shè)備，宗地內(nèi)達到通路、通溝渠泵站灌排水、通電、部分具備砼堤護坡設(shè)備、具備養(yǎng)殖用地相應(yīng)的土地平坦的開發(fā)水平下，單位面積國有農(nóng)地使用權(quán)價錢為5.84元/平方米，即伍元捌角肆分每平方米；土地登記面積為元/平方米，總地價為29,968.74萬元，即人民幣貳億玖仟玖佰陸拾捌萬柒仟肆佰元整?？鄢鲎尯蟮膰袆潛苻r(nóng)地使用權(quán)價錢3.50元/平方米，國有劃撥農(nóng)地使用權(quán)最高可抵押