車位銷售培訓(xùn)專項(xiàng)課件

車位銷售培訓(xùn)專項(xiàng)2023/9/17車位銷售培訓(xùn)專項(xiàng)2023/8/61

前言：

城市機(jī)動車停車位分為建筑配建停車位、公共停車位兩種，其中建筑配建停車位是主要組成部分。建筑配建停車位也是本專題的主要研究對象。2023/9/17前言：2023/8/62專題結(jié)構(gòu)壹、車位產(chǎn)品綜述貳、車位形式與項(xiàng)目品質(zhì)、成本投入、收益的關(guān)系簡析叁、車位需求特點(diǎn)肆、未來車位發(fā)展趨勢伍、銷售意義上的車位陸：不同等級住宅項(xiàng)目對車位設(shè)置的要求柒：各種機(jī)械式立體停車庫介紹2023/9/17專題結(jié)構(gòu)壹、車位產(chǎn)品綜述2023/8/63壹、車位產(chǎn)品綜述主要形式產(chǎn)品設(shè)計(jì)現(xiàn)狀車位管理現(xiàn)狀車位租售一般性物業(yè)車位配建標(biāo)準(zhǔn)停車場出入口設(shè)置原則2023/9/17壹、車位產(chǎn)品綜述主要形式產(chǎn)品設(shè)計(jì)現(xiàn)狀車位管理現(xiàn)狀車位租售一般4車位產(chǎn)品綜述

目前市場上的車位產(chǎn)品主要形式有：地面停車位、地下人防及非人防車庫、地上架空層車庫、半地下車庫、立體化機(jī)械停車位、地上多層停車樓等六種。產(chǎn)品形式地面停車位地下停車庫地上架空層停車位立體機(jī)械化停車（酒店或商場）半地下車庫（星河灣為代表）目前，地上停車和地下車庫停車是主要形式停車樓（較少）2023/9/17車位產(chǎn)品綜述目前市場上的車位產(chǎn)品主要形式有：地面停車5車位產(chǎn)品綜述車位盡量與景觀結(jié)合,集中設(shè)置；避免大量的硬鋪裝；車擋應(yīng)避免采用金屬制品；每處集中停車場可集合雨水收集系統(tǒng)設(shè)置取水裝置，用于洗車。地面停車位2023/9/17車位產(chǎn)品綜述車位盡量與景觀結(jié)合,集中設(shè)置；地面停車位20236車位產(chǎn)品綜述充分利用地形進(jìn)行合理的豎向設(shè)計(jì),以減小土方開挖量和機(jī)械排風(fēng)；車擋應(yīng)避免采用金屬制品；車位以租賃為主,在交通方便到達(dá)的地方可考慮出售；在某些高檔項(xiàng)目中，比如排屋和別墅等，半下地下停車位直接與住戶入戶門相通；如果是半地下停車場，則不必考慮設(shè)置和車庫直接相連的單元門廳；半地下車位一般都用于贈送半地下停車位2023/9/17車位產(chǎn)品綜述充分利用地形進(jìn)行合理的豎向設(shè)計(jì),以減小土方開挖量7車位產(chǎn)品綜述在停車布局上盡量提高效率,避免不規(guī)則地塊邊緣形體帶來的浪費(fèi).并充分考慮豎向空間的利用,在適當(dāng)位置可考慮機(jī)械雙層或增設(shè)儲藏設(shè)施；車擋應(yīng)采用橡膠成品車擋；車位以出售為主,售價(jià)高低根據(jù)車位與電梯廳的距離遠(yuǎn)近程度而定；和地庫直接相連并考慮不低于首層門廳的裝修標(biāo)準(zhǔn)。地下車庫停車位2023/9/17車位產(chǎn)品綜述在停車布局上盡量提高效率,避免不規(guī)則地塊邊緣形體8車位產(chǎn)品綜述地上架空層停車位地上架空層停車位一般都是獨(dú)立車庫的形式；利用后側(cè)的多余空間或部分地下室空間,提供前后停車或前停車后儲藏等靈活的使用方式；在某些高檔項(xiàng)目中，把地上一層架空層的車位直接與二層的住戶相通，打造成私密性極強(qiáng)的私家車庫，并提供裝修；如果是多層或高層項(xiàng)目，開發(fā)商一般都出售，若是別墅或排屋項(xiàng)目，基本采取贈送給住戶的方式。2023/9/17車位產(chǎn)品綜述地上架空層停車位地上架空層停車位一般都是獨(dú)立車庫9車位產(chǎn)品綜述機(jī)械立體停車位一般分為：露天機(jī)械停車位和地下立體機(jī)械停車位；具有使用方便、空間充分利用、防盜性增強(qiáng)等優(yōu)點(diǎn)；目前市面上采用的立體機(jī)械停車位的空間利用率比一般車位至少提高75%；車主取車和停車均可通過相應(yīng)的電子卡實(shí)現(xiàn)操作；住宅小區(qū)目前使用的非常少，一般都用在政府部門、酒店、商場、寫字樓等地方，還有層高達(dá)到一定要求的地下車庫。2023/9/17車位產(chǎn)品綜述機(jī)械立體停車位一般分為：露天機(jī)械停車位和地下立體10車位產(chǎn)品綜述停車樓車位停車樓分為建筑式、機(jī)械式兩種；國外的大都市已經(jīng)普遍使用，國內(nèi)被采用的還不多；北京、南京、上海等有停車樓的城市普遍反映來取車和停車花的時(shí)間成本高；國內(nèi)停車樓在設(shè)計(jì)存在諸多的問題，比如出口太少，車行道路太考驗(yàn)車主的技術(shù)等等；停車費(fèi)用過高，一般是同等地段地面停車的1-2倍；停車樓投資者覺得投資周期過長、收益甚小。2023/9/17車位產(chǎn)品綜述停車樓車位停車樓分為建筑式、機(jī)械式兩種；202311車位產(chǎn)品綜述產(chǎn)品設(shè)計(jì)現(xiàn)狀（1）

目前，住宅社區(qū)建筑配套車位規(guī)劃數(shù)量均以滿足政策規(guī)范要求為依據(jù)，但有部分高檔社區(qū)，像排屋、別墅、城市高檔公寓等樓盤采用增大車位規(guī)劃數(shù)量的方法體現(xiàn)項(xiàng)目配套的高檔次。車位數(shù)量的增加在一定程度上能夠提升項(xiàng)目整體價(jià)值，但對車位售價(jià)和項(xiàng)目售價(jià)提升能夠起到的作用較小。通過市場了解，有條件的商業(yè)物業(yè)，在進(jìn)行建筑配套車位規(guī)劃的時(shí)候一般都超出建筑規(guī)范中的規(guī)定數(shù)量，這也是為了適應(yīng)當(dāng)前的汽車經(jīng)濟(jì)時(shí)代?！巴＼嚱?jīng)濟(jì)”在商場規(guī)劃中的地位越來越重要。目前，在城市核心區(qū)商業(yè)場所的停車場基本都是滿滿當(dāng)當(dāng)?shù)?，停車的不足已?jīng)嚴(yán)重影響到了商場營業(yè)額提升。普通社區(qū)建筑配套車位規(guī)劃數(shù)量以滿足規(guī)范為要求，高端樓盤或商業(yè)物業(yè)車位配建突破指標(biāo)頻現(xiàn)2023/9/17車位產(chǎn)品綜述產(chǎn)品設(shè)計(jì)現(xiàn)狀（1）目前，住宅社區(qū)建12車位產(chǎn)品綜述

車位產(chǎn)品設(shè)計(jì)的其他參數(shù)中，一般的住宅社區(qū)和商業(yè)物業(yè)建筑配建車位基本以滿足車位設(shè)計(jì)規(guī)范為基礎(chǔ)，在設(shè)計(jì)指標(biāo)上大多不進(jìn)行突破。為了體現(xiàn)項(xiàng)目產(chǎn)品的品質(zhì)、提升車位產(chǎn)品的價(jià)格，開發(fā)商通過調(diào)整寬度、凈高，或增加設(shè)備等措施以提高車位品質(zhì)、獲取更高客戶的滿意度。

寬度：高檔項(xiàng)目的地下停車庫雙車道寬度多超過7米，單車道多超過4米，對于消防和通車順暢都非常有幫助（規(guī)范要求雙車道7米，單車道4米）。

凈高：高檔項(xiàng)目車庫入口凈高多設(shè)計(jì)為2.8米以上（規(guī)范一般要求為2.2米，小型車2.2米，輕型車2.8米），為了方便購買高檔車的客戶。

增加設(shè)備設(shè)施或提高檔次：高檔項(xiàng)目車位產(chǎn)品增加配置主要為智能化門禁、感應(yīng)道閘、自動迎賓燈系統(tǒng)、新風(fēng)系統(tǒng)、采暖系統(tǒng)、手機(jī)信號增強(qiáng)設(shè)備、電子監(jiān)控設(shè)備、車位鎖等，在車庫設(shè)計(jì)中，把停車和入戶過程緊密相連，充分考慮顧客的便利。產(chǎn)品設(shè)計(jì)現(xiàn)狀（2）

加大寬度、調(diào)高凈高、增加停車便利性設(shè)備是提高車位品質(zhì)的三大主要手段2023/9/17車位產(chǎn)品綜述車位產(chǎn)品設(shè)計(jì)的其他參數(shù)中，一般的住宅社區(qū)13雙車道，寬入口自動感應(yīng)道閘自動機(jī)械停車設(shè)備調(diào)高凈高，輕型車暢通無阻萬科西溪蝶園，地下車庫智能感應(yīng)道閘、地下車位迎賓燈、智能感應(yīng)門、智能電梯控制系統(tǒng)，從入車庫到進(jìn)電梯，盡顯便利2023/9/17雙車道，寬入口自動感應(yīng)道閘自動機(jī)械停車設(shè)備調(diào)高凈高，輕型車暢14車位產(chǎn)品綜述車位管理現(xiàn)狀城市機(jī)動車數(shù)量日益增多，公共停車位管理難是老生常談的問題，在這里不做說明。住宅或商業(yè)物業(yè)建筑配套車位管理同樣是問題重重，目前物業(yè)公司主要負(fù)責(zé)車庫車位系統(tǒng)的清潔、照明、安全、調(diào)度等工作，對于業(yè)主車輛損失等的賠償要視業(yè)主是否合理停車及與物業(yè)簽署的合同而定，因此在車位管理方面，由物業(yè)單位引發(fā)的糾紛甚多，問題的出現(xiàn)有的是因?yàn)闃潜P以前規(guī)劃不完善留下來的歷史遺留，比如2000年以前居住小區(qū)的車位規(guī)劃大概是1：0.21，最多達(dá)到1：0.25，所以就出現(xiàn)了“僧多肉少”的局面，大家紛紛搶車位，更多的問題是物業(yè)公司自身管理水平不高，制度有問題，所以面對汽車時(shí)代的到來，物業(yè)公司針對停車管理的水平也亟待提高。車位調(diào)配和車輛安全多引發(fā)業(yè)主投訴2023/9/17車位產(chǎn)品綜述車位管理現(xiàn)狀城市機(jī)動車數(shù)量日益增多，公共停車位管15車位產(chǎn)品綜述車位租售

目前住宅社區(qū)和商業(yè)辦公物業(yè)建筑配套的車位租售均有存在，租售比例不確定。市面出售的車位，產(chǎn)權(quán)比較復(fù)雜。目前地上車位中，部分實(shí)質(zhì)上是綠地面積，部分是已經(jīng)攤?cè)肓斯珨?，還有一部分是有獨(dú)立產(chǎn)權(quán)；地下車庫中，有一部分是人防工程，這也是公攤面積，另外一部分才是合法銷售、依法取得地下空間使用權(quán)的正式地下車位。同時(shí)也有許多的大型商場的地上和地下停車位實(shí)行有條件免費(fèi)停車措施。因此在2009年以后的住宅社區(qū)和商業(yè)辦公物業(yè)建筑配套的車位有產(chǎn)權(quán)的將越來越多，住宅樓的地下空間，土地使用權(quán)出讓年限為70年，按法律規(guī)定的用途確定，地下車位使用權(quán)出讓終止年限與地表建設(shè)用地使用權(quán)出讓終止年限一致。車位產(chǎn)權(quán)復(fù)雜，許多車位實(shí)際上是以租代售，未來有”準(zhǔn)生證”的車位將越來越多2023/9/17車位產(chǎn)品綜述車位租售目前住宅社區(qū)和商業(yè)辦公物業(yè)建筑配16政府關(guān)于車位產(chǎn)權(quán)的界定標(biāo)準(zhǔn)如果地下車位(庫)建筑面積未分?jǐn)?，可辦產(chǎn)權(quán)銷售，但是無約定的話就屬于全體業(yè)主：如果地下車位(庫)建筑面積已分?jǐn)?，就屬于全體業(yè)主；如果該地下車位(庫)屬于“人防工程”的話，屬于全體業(yè)主；如果是改造車位(庫)，也屬于全體業(yè)主。采用機(jī)械停車系統(tǒng)的方式，其車位不可銷售，一般采用長期租用的方式。2023/9/17政府關(guān)于車位產(chǎn)權(quán)的界定標(biāo)準(zhǔn)如果地下車位(庫)建筑面積未分?jǐn)偅?7車位產(chǎn)品綜述0.20.20.2戶建筑面積≤50m2經(jīng)濟(jì)租賃房（兩項(xiàng)公寓）0.30.30.3戶建筑面積≤70m2經(jīng)濟(jì)租賃房（兩個(gè)夾心層）0.30.30.3戶建筑面積≤70m20.40.40.470m2<戶建筑面積≤90m2經(jīng)濟(jì)適用房0.50.50.5戶建筑面積≤90m21.01.01.0戶建筑面積>90m2拆遷安置房0.40.40.4戶建筑面積≤60m20.80.80.760m2<戶建筑面積≤90m21.01.01.090m2<戶建筑面積≤140m21.21.21.2140m2<戶建筑面積≤200m21.51.51.2戶建筑面積>200m2或別墅商品房ⅲⅱⅰ停車位/戶項(xiàng)目-11.00.80.8專業(yè)市場、批發(fā)市場0.40.40.4社區(qū)配套農(nóng)貿(mào)市場1.21.00.8建筑面積≥10000m2的商業(yè)建筑1.00.80.61000m2≤建筑面積<10000m2的商業(yè)建筑0.50.50.3建筑面積<1000m2的商業(yè)建筑ⅲⅱⅰ停車位/100m2建筑面積項(xiàng)目-20.30.30.3物管、社區(qū)用房等配套辦公樓0.80.70.6科研與企事業(yè)辦公樓0.80.80.6商務(wù)寫字樓0.80.80.8區(qū)級以下機(jī)關(guān)行政辦公樓1.01.00.8區(qū)級及以上機(jī)關(guān)行政辦公樓ⅲⅱⅰ停車位/100m2建筑面積項(xiàng)目-50.40.40.4其他普通旅館0.60.60.6星級賓館ⅲⅱⅰ停車位/客房項(xiàng)目-4商品房、商業(yè)辦公、賓館、餐飲、娛樂設(shè)施等車位配建標(biāo)準(zhǔn)1.71.51.5餐飲、娛樂設(shè)施ⅲⅱⅰ停車位/100m2建面項(xiàng)目-32023/9/17車位產(chǎn)品綜述0.20.20.2戶建筑面積≤50m2經(jīng)濟(jì)租賃房18停車位設(shè)計(jì)基本原則車位產(chǎn)品綜述

停車位設(shè)計(jì)理念在當(dāng)今日新月異的住宅設(shè)計(jì)中日顯重要，它不僅為業(yè)主提供舒適便捷的現(xiàn)代生活，也是體現(xiàn)樓盤品質(zhì)定位的重要因素。不同級別的項(xiàng)目應(yīng)拿出相對應(yīng)的停車解決方案。要綜合考慮市場（客戶）需求、工程經(jīng)濟(jì)性、運(yùn)營效率及物業(yè)服務(wù)等方面情況。因此，停車設(shè)計(jì)應(yīng)遵循以下基本設(shè)計(jì)理念：

1、根據(jù)住宅項(xiàng)目的不同檔次，確定相應(yīng)的停車方式和租售計(jì)劃；

2、針對不同客戶的需求，提供不同檔次的車位產(chǎn)品；

3、為創(chuàng)造更高的溢價(jià)能力產(chǎn)品，應(yīng)盡量增加高檔車位的附加功能和價(jià)值。2023/9/17停車位設(shè)計(jì)基本原則車位產(chǎn)品綜述停車位設(shè)計(jì)理念在當(dāng)今日19停車場出入口設(shè)置原則

停車場進(jìn)出口的位置將會影響周邊道路的車流方向，規(guī)劃不當(dāng)?shù)耐＼噲鲞M(jìn)出口會影響停車場的進(jìn)出效率，也會導(dǎo)致車流回堵而影響周邊道路上的交通車流。一般規(guī)劃停車場進(jìn)出口時(shí)，應(yīng)注意有一下幾項(xiàng)：

1、出入口應(yīng)設(shè)置于交通流量較少的非主要道路上。若一定要設(shè)置于較大車流量的道路上時(shí)，必須在出入口處向后退縮若干距離以便車輛進(jìn)出；

2、應(yīng)配合道路的車行方向以單進(jìn)單出，盡量避免進(jìn)出在同一個(gè)口；

3、采用效率較高的收費(fèi)系統(tǒng)以節(jié)省車輛基礎(chǔ)時(shí)間，收費(fèi)點(diǎn)盡量不要設(shè)在斜坡上，以避免司機(jī)進(jìn)出麻煩，不同的車行盡量予以分開；

4、以下地點(diǎn)不應(yīng)設(shè)置車輛進(jìn)出口：學(xué)校、醫(yī)院或消防通道出入口20米范圍內(nèi)，車道的十字路口、穿越斑馬線、過街天橋、地下通道口起8米以內(nèi)，公共汽車站、鐵路平交道口起10米內(nèi)，其它經(jīng)主管建筑機(jī)關(guān)或公安交通主管機(jī)關(guān)認(rèn)為有礙交通所之地昂的道路或場所；

5、采用效率較高的收費(fèi)系統(tǒng)以節(jié)省車輛進(jìn)出時(shí)間，避免回堵；車位產(chǎn)品綜述2023/9/17停車場出入口設(shè)置原則停車場進(jìn)出口的位置將會影響周邊道20車位形式與項(xiàng)目品質(zhì)關(guān)系簡析車位形式與成本投入、收益的關(guān)系簡析貳2023/9/17車位形式與項(xiàng)目品質(zhì)關(guān)系簡析車位形式與成本投入、收益的關(guān)系簡析21車位形式與項(xiàng)目品質(zhì)關(guān)系簡析目前社區(qū)居住、商業(yè)辦公等較為普遍應(yīng)用；客戶使用便捷；客戶接受度較高；加大了行人與機(jī)動車的交通組織難度；降低社區(qū)感官舒適度；車輛數(shù)量暴增，空間越來越狹?。还芾黼y度??；地面停車位有著天然的便利優(yōu)勢，但越來越不適應(yīng)未來城區(qū)住宅及商業(yè)物業(yè)項(xiàng)目發(fā)展趨勢地面停車位2023/9/17車位形式與項(xiàng)目品質(zhì)關(guān)系簡析目前社區(qū)居住、商業(yè)辦公等較為普遍應(yīng)22車位形式與項(xiàng)目品質(zhì)關(guān)系簡析架空層停車位主要原因表現(xiàn)在：為滿足住宅設(shè)計(jì)規(guī)范要求而設(shè)置架空層；用于解決配套設(shè)施不足等問題；出于改善小區(qū)環(huán)境、增加景觀效果的考慮；使用方便，可轉(zhuǎn)作它用，客戶接受度較高，數(shù)量有限；購買過程中，因?yàn)楫a(chǎn)權(quán)問題，產(chǎn)生糾紛比較多；管理難度較小。目前這種形式部分存在但非主流，二三線城市的樓盤使用的頻率比較高2023/9/17車位形式與項(xiàng)目品質(zhì)關(guān)系簡析架空層停車位主要原因表現(xiàn)在：目前這23車位形式與項(xiàng)目品質(zhì)關(guān)系簡析半地下室停車目前有部分居住社區(qū)采用；對社區(qū)交通組織、綠地率和建筑密度有一定影響，能夠形成社區(qū)景觀規(guī)劃的層次效果，同時(shí)能夠增加車庫的通風(fēng)和采光效果；客戶接受度較好，管理難度較小。設(shè)計(jì)形式多樣，或贈或賣；好的設(shè)計(jì)可以增加景觀層次，減少機(jī)械費(fèi)用，利于人車分流2023/9/17車位形式與項(xiàng)目品質(zhì)關(guān)系簡析半地下室停車目前有部分居住社區(qū)采用24車位形式與項(xiàng)目品質(zhì)關(guān)系簡析繁華都市公建、商業(yè)場所停車場運(yùn)用較多，住宅小區(qū)運(yùn)用較少;空間利用率高；客戶對其接受度不高；容易發(fā)生事故；管理難度大。機(jī)械停車位為提高單位面積的使用效率，機(jī)械停車形式被酒店、辦公、商業(yè)等場所普遍使用2023/9/17車位形式與項(xiàng)目品質(zhì)關(guān)系簡析繁華都市公建、商業(yè)場所停車場運(yùn)用較25車位形式與項(xiàng)目品質(zhì)關(guān)系簡析日本、香港、臺灣等人口密集的國家和地區(qū)使用比較普遍；國內(nèi)的停車樓多數(shù)用于大型公共建筑，但被采用頻率不高；居住小區(qū)也有涉及但數(shù)量不多，主要原因在于其侵蝕容積率；影響建筑密度指標(biāo)；降低鄰近物業(yè)品質(zhì)；客戶使用率不高，實(shí)際使用有諸多不便；易于進(jìn)行相應(yīng)的停車管理。停車樓停車樓形式使用成本高，車主認(rèn)可度不高2023/9/17車位形式與項(xiàng)目品質(zhì)關(guān)系簡析日本、香港、臺灣等人口密集的國家和26車位形式與成本投入、收益的關(guān)系簡析地面停車位成本：鋪裝費(fèi)用（能夠和綠化相結(jié)合，因此成本基本可以忽略）收益：租金標(biāo)準(zhǔn)受政策限制。（各地機(jī)動車停放收費(fèi)的實(shí)施辦法）地下停車位成本：地下部分建安成本（約2200-2500元/平米，地上建筑類型不同，成本不同）收益：人防部分無法銷售，只能通過出租產(chǎn)生收益，非人防部分在條件允許下可供銷售，通過銷售較快的回收投資。架空層車位成本：地上建安成本和土地成本（地上建筑類型不同，成本不同）收益：經(jīng)營性和非經(jīng)營性收益，經(jīng)營性架空層在條件允許下可供銷售，其他只能租不能售。該形式產(chǎn)品價(jià)格較高，資金回收方式和速度比較靈活。2023/9/17車位形式與成本投入、收益的關(guān)系簡析地面停車位成本：鋪裝費(fèi)用（27車位形式與成本投入、收益的關(guān)系簡析半地下停車成本：建安成本（約1100-2400元/平米，地上建筑類型不同，成本不同），收益：層高2.2米以下不能銷售、2.2米以上可以銷售；該類型產(chǎn)品租售價(jià)格適中；資金回收方式和速度比較靈活。機(jī)械停車位成本：設(shè)備成本（2.2萬元起/車位）和維護(hù)成本（40元/月），不包括人工費(fèi)用收益：此類產(chǎn)品只能租不能售，租價(jià)水平一般，資金回收方式和速度不理想。停車樓車位成本：不考慮土地成本，地上建筑成本（約1500-2000元/平米）；收益：可售可租，資金回收方式比較靈活，當(dāng)前市場現(xiàn)狀是開發(fā)停車樓的投資方投資回報(bào)率很低，真正出售的車位不多，租金收益周期過長。2023/9/17車位形式與成本投入、收益的關(guān)系簡析半地下停車成本：建安成本（28叁、車位需求特點(diǎn)2023/9/17叁、車位需求特點(diǎn)2023/8/629車位需求特點(diǎn)

位于都市城區(qū)的改善性購房者和棲居型購房者，對車位比較敏感，萬科房產(chǎn)曾對這兩類客戶的需求特點(diǎn)做過研究，呈現(xiàn)出以下八個(gè)特點(diǎn)。1、購買車位客戶需求的車位形式多為地下一層或二層，且以地下一層為主；2、租賃客戶需求以地面車位為主，但其中擁有車輛價(jià)格超過15-20萬的客戶更愿意租用地下車庫；3、對于非常見的架空層停車和半地下停車，客戶普遍可以接受；4、對于機(jī)械車位客戶反應(yīng)為對其數(shù)量表示滿意而對其安全性和便利性普遍不太認(rèn)可；5、這兩類購買了地下車庫車位的客戶更愿意將車停放在樓體距離電梯間較近的位置，樓間靠近電梯的位置客戶接受度也較高；2023/9/17車位需求特點(diǎn)位于都市城區(qū)的改善性購房者和棲居型306、客戶對于地下車庫目前的限高、坡度、轉(zhuǎn)彎半徑等方面現(xiàn)狀普遍表示認(rèn)可，更為關(guān)注的因素在于車位數(shù)量和安全性、便捷性；7、在車位產(chǎn)品設(shè)備設(shè)施方面，客戶出于對車停放的便捷性和安全性考慮，都比較注重車位鎖和車擋的使用，對于其它附屬設(shè)備設(shè)施也希望增加；8、車輛的價(jià)格直接影響到客戶對于擁有車位方式的選擇，多數(shù)購買20萬以上車的客戶更接受購買或租賃地下車位；而購買15-20萬以下車的客戶更樂于花更少的錢用于停車，普遍都不會購買車位。車位需求特點(diǎn)2023/9/176、客戶對于地下車庫目前的限高、坡度、轉(zhuǎn)彎半徑等方面現(xiàn)狀普遍31肆、未來車位發(fā)展趨勢產(chǎn)品形式的發(fā)展租售價(jià)格的發(fā)展產(chǎn)品設(shè)計(jì)的發(fā)展2023/9/17肆、未來車位發(fā)展趨勢產(chǎn)品形式的發(fā)展租售價(jià)格的發(fā)展產(chǎn)品設(shè)計(jì)的發(fā)32未來車位發(fā)展趨勢

未來上市的房地產(chǎn)項(xiàng)目將傾向于進(jìn)行車位產(chǎn)品品質(zhì)升級，空間利用率高的機(jī)械立體停車位和停車樓等形式也將成為常用的形式，但是由于地下停車位受到產(chǎn)權(quán)銷售限制，這類型不會對傳統(tǒng)最主流的地下車庫起到替代作用，只會成為提高社區(qū)車位數(shù)量的一種補(bǔ)充手段，隨著法制和規(guī)范越來越完善，私人投資停車場也將出現(xiàn)。從目前的車位情況看，地面停車位數(shù)量比例呈下降趨勢，多數(shù)轉(zhuǎn)向地下車位，客戶需求由地上停車被迫轉(zhuǎn)到地下停車，由此所帶來的客戶糾紛此起彼伏，許多的項(xiàng)目，特別是公建和商業(yè)物業(yè)機(jī)械車位出現(xiàn)頻率增加，包括地上和地下，解決了車位數(shù)量問題，但后期的物業(yè)管理方面帶來了相當(dāng)大的問題。產(chǎn)品形式的發(fā)展地下停車位是最主流形式，機(jī)械式停車和停車樓等形式為補(bǔ)充2023/9/17未來車位發(fā)展趨勢未來上市的房地產(chǎn)項(xiàng)目將傾向于進(jìn)33未來車位發(fā)展趨勢產(chǎn)品設(shè)計(jì)的發(fā)展

在車位設(shè)計(jì)方面，通過近些年的規(guī)范變化和客戶需求變化發(fā)現(xiàn)，社區(qū)車位在數(shù)量、投入成本和部分指標(biāo)上呈現(xiàn)出放大的趨勢。在車位總量規(guī)劃方面，重慶目前實(shí)行“第十七條（停車位的確定）新建、改建、擴(kuò)建的建筑必須按規(guī)定設(shè)置停車位。停車位的數(shù)量由建筑面積確定，居住建筑每300平方米至少設(shè)置1個(gè)停車位，公共建筑每200平方米至少設(shè)置1個(gè)停車位；其中，地面停車位應(yīng)不少于總停車位的10%。（注：2002年規(guī)范）不僅車位的規(guī)劃總量在不斷上升，車位具體設(shè)計(jì)的指標(biāo)也在不斷的突破國家規(guī)定的基本規(guī)范，這已經(jīng)將成為一種趨勢。設(shè)計(jì)指標(biāo)參數(shù)中的部分指標(biāo)進(jìn)行放大已成為開發(fā)商爭相追捧的促銷手段，此趨勢也將得到廣泛性普及發(fā)展。對于車庫凈高、通道寬度、設(shè)備設(shè)施等客戶能夠直觀體驗(yàn)之處，開發(fā)商也樂于適當(dāng)加大投入。車位在規(guī)劃數(shù)量、基本設(shè)計(jì)指標(biāo)規(guī)范、投入成本等方面均有放大趨勢2023/9/17未來車位發(fā)展趨勢產(chǎn)品設(shè)計(jì)的發(fā)展在車位設(shè)計(jì)方面，通過近34未來車位發(fā)展趨勢

車位作為商品的一種，其價(jià)格將依然遵循市場供需關(guān)系規(guī)律。

在當(dāng)前的規(guī)范下，住宅社區(qū)配建車位產(chǎn)品處在供不應(yīng)求的狀態(tài)下，但由于受到客戶消費(fèi)觀念和支付能力差異的影響，車位價(jià)格在當(dāng)今乃至較長時(shí)期內(nèi)仍將存在較大差異。

今后幾年內(nèi)車位價(jià)格的水平仍然會繼續(xù)上揚(yáng)，主要原因包括：其一、車位需求大于供應(yīng)的現(xiàn)實(shí)很難快速解決；其二、土地資源稀缺，地價(jià)漲幅明顯。因此，判斷今后一段時(shí)間車位價(jià)格會仍然上漲。租售價(jià)格的發(fā)展車位租售價(jià)格持續(xù)上漲2023/9/17未來車位發(fā)展趨勢車位作為商品的一種，其價(jià)格將依然遵循35伍、銷售意義上的車位車位銷售車位服務(wù)車位分級2023/9/17伍、銷售意義上的車位車位銷售車位服務(wù)車位分級2023/8/636銷售意義上的車位車位銷售車位銷售時(shí)要準(zhǔn)備以下材料：1、車位展板2、車位說辭3、車位銷控表4、車位銷售計(jì)劃

項(xiàng)目物業(yè)項(xiàng)目的同時(shí)盡量搭配車位，位置好的車位要率先銷售，庫存或滯銷車位要注重推，力爭快速去化。把車位當(dāng)成房子一樣的產(chǎn)品2023/9/17銷售意義上的車位車位銷售車位銷售時(shí)要準(zhǔn)備以下材料：37銷售意義上的車位車位分級稀缺車位不考慮車位形式，只考慮同一小區(qū)，車位距離住戶居所距離。離門廳最近的位置,有條件的小區(qū)可考慮布置高檔獨(dú)立封閉式車庫,車庫必須設(shè)置儲藏、清洗用房，可設(shè)置直通地下門廳的專用通道。少量位置偏僻的車位,可做成封閉車庫,為有多輛車或長期不用使用車的業(yè)主提供安全的泊車空間。標(biāo)桿車位離門廳較近的位置,可配置少量的附屬設(shè)施，特別是小區(qū)地下車庫中，位置較好的車位。普通車位位置一般的車位,重點(diǎn)保證流線清晰,車主出行出入方便在銷售方面，車位分為稀缺車位、標(biāo)桿車位、普通車位三種2023/9/17銷售意義上的車位車位分級稀缺車位不考慮車位形式，只考慮同一小38銷售意義上的車位車位服務(wù)分級服務(wù)：地面車位、地下租賃和地下購買車位，在提供傳統(tǒng)的保安保潔服務(wù)的基礎(chǔ)上，提供其它不同檔次的分級服務(wù)。以洗車服務(wù)為例：

1、地面車位：可結(jié)合雨水收集在集中停車場設(shè)置自助取水設(shè)備，自助洗車；

2、地下租賃車位：車位不固定，付費(fèi)洗車；

3、地下購買車位：通過設(shè)在車位處的標(biāo)牌，提供包月、定期、單次清潔等不同服務(wù)。專業(yè)服務(wù)：

當(dāng)項(xiàng)目中地下車位的銷售量達(dá)到一定數(shù)量，可針對購買車位，引入外部專業(yè)服務(wù)單位，成立類似于“車友會”、“車盟”性質(zhì)的會員組織。提供更加豐富的服務(wù)項(xiàng)目。比如：簡單維修、保養(yǎng)、保險(xiǎn)、代辦……等服務(wù)。在未來車位服務(wù)方面，引入分級服務(wù)和專業(yè)服務(wù)理念2023/9/17銷售意義上的車位車位服務(wù)分級服務(wù)：在未來車位服務(wù)方面，引入分39陸、不同等級住宅項(xiàng)目對車位設(shè)置的要求（資料來自對萬科品類的整理）車位銷售車位服務(wù)車位分級2023/9/17陸、不同等級住宅項(xiàng)目對車位設(shè)置的要求車位銷售車位服務(wù)車位分級40不同等級住宅項(xiàng)目對車位設(shè)置的基本要求城市型住宅類別：商務(wù)型住宅、小戶型住宅、改善型住宅；停車方式：采用地下一層車庫,提供多檔次停車位產(chǎn)品,避免地下多層停車庫設(shè)計(jì)；車位出入口設(shè)計(jì)：地下車庫的每個(gè)口均為出入口,方便車輛的進(jìn)出,主要出入口應(yīng)與小區(qū)出入口相鄰,車庫出地面部分應(yīng)結(jié)合景觀做綠化隱藏,最大程度上減少車庫內(nèi)的過境車流量,提高每個(gè)車位的品質(zhì)；停車設(shè)置：應(yīng)該以停車位置離電梯廳的遠(yuǎn)近界定該位置的價(jià)值并提供不同的停車解決方案；道路設(shè)置：所有道路不考慮停車,僅提供搬家車輛和臨時(shí)車輛的停放空間,物業(yè)將嚴(yán)格控制所有車輛的時(shí)間和位置；租售計(jì)劃：建議全部出售；2023/9/17不同等級住宅項(xiàng)目對車位設(shè)置的基本要求城市型住宅類別：商務(wù)型住41不同等級住宅項(xiàng)目對車位設(shè)置的要求地下車庫應(yīng)保證良好均勻的照明效果，保證通風(fēng)良好（條件允許應(yīng)盡量采用自然通風(fēng)），防水防潮措施到位，并應(yīng)充分考慮暴雨時(shí)的排水能力；平面布局應(yīng)方正、整齊、流線清晰,避免不規(guī)則平面;合理利用空間,提高停車效率;充分考慮停車位到車庫門廳的可達(dá)性;如車位不夠，可考慮在人防區(qū)域設(shè)置機(jī)械停車位，但盡量避免地下二層車庫。2023/9/17不同等級住宅項(xiàng)目對車位設(shè)置的要求地下車庫應(yīng)保證良好均勻的照明42不同等級住宅項(xiàng)目對車位設(shè)置的要求城郊型住宅類別：享受諸多資源的改善性住宅停車方式：盡量采用利用地形自然通風(fēng),采光和防排煙為原則的半地下車庫,和部分的地面停車；車位出入口設(shè)計(jì)：半地下車庫的每個(gè)口均為出入口,主要出入口應(yīng)與小區(qū)出入口相鄰,出入口應(yīng)均勻分布于小區(qū),方便車輛的進(jìn)出和業(yè)主的使用；停車設(shè)置：充分結(jié)合景觀,按居住組團(tuán)設(shè)置半地下停車庫方便業(yè)主停車,地面停車位在滿足規(guī)劃優(yōu)先,功能用地優(yōu)先,景觀優(yōu)先的基礎(chǔ)上盡可能結(jié)合地上箱變,垃圾處理站和配套公建等小區(qū)邊緣地帶布置；道路設(shè)置：所有區(qū)級道路上不提供地面停車位,在組團(tuán)級道路上設(shè)置搬場和外訪車輛泊車的港灣式停車位；租售計(jì)劃：半地下室車位出售為主，出租為輔2023/9/17不同等級住宅項(xiàng)目對車位設(shè)置的要求城郊型住宅類別：享受諸多資源43不同等級住宅項(xiàng)目對車位設(shè)置的要求半地下車庫應(yīng)結(jié)合住宅交通空間進(jìn)行設(shè)計(jì)半地下車庫不應(yīng)對主要景觀產(chǎn)生影響，應(yīng)采用自然通風(fēng)、采光。半地下車庫,應(yīng)合理利用場地進(jìn)行豎向設(shè)計(jì)，處理好住宅、半地下車庫與景觀的關(guān)系；保證景觀視線的通暢，車庫采光、通風(fēng)良好，住宅門廳到達(dá)車庫方便快捷。2023/9/17不同等級住宅項(xiàng)目對車位設(shè)置的要求半地下車庫應(yīng)結(jié)合住宅交通空間44不同等級住宅項(xiàng)目對車位設(shè)置的要求挖方區(qū)填土區(qū)將首層平面抬高后獲得觀景視線首層地平帶有景觀入戶花園半地下車庫,應(yīng)與景觀結(jié)合設(shè)計(jì)，合理平衡土方量。半地下車庫通過下沉天井，采光、通風(fēng)，與景觀結(jié)合半地下車庫，可通過屋頂采光，并可布置屋頂綠化2023/9/17不同等級住宅項(xiàng)目對車位設(shè)置的要求挖方區(qū)填土區(qū)將首層平面抬高后45不同等級住宅項(xiàng)目對車位設(shè)置的要求郊區(qū)型住宅類別：低單價(jià)型住宅，獨(dú)占資源型住宅（排屋、別墅等）停車方式：以地面停車為主,在規(guī)劃許可的范圍內(nèi)盡量減少地下停車,并盡量采用能自然采光,通風(fēng),防排煙的半地下停車庫；地面停車位位置安排：在保證小區(qū)整體景觀網(wǎng)絡(luò)完整和貫通的前提下,地面停車應(yīng)盡量滿足業(yè)主的方便和便捷的使用；車位出入口設(shè)計(jì)：車庫出入口盡量減少與地面行人的交叉并避免大面積集中式的停車場；道路設(shè)置：小區(qū)級,組團(tuán)級道路皆可提供便利的地面停車租售計(jì)劃：根據(jù)市場情況，出租和出售比例搭配合理2023/9/17不同等級住宅項(xiàng)目對車位設(shè)置的要求郊區(qū)型住宅類別：低單價(jià)型住宅46不同等級住宅項(xiàng)目對車位設(shè)置的要求利用小區(qū)邊界和建筑背景設(shè)置停車位結(jié)合小區(qū)道路設(shè)置停車位地面停車應(yīng)靠近小區(qū)出入口，方便業(yè)主出入，并應(yīng)減少與人流的交叉。結(jié)合組團(tuán)，布置地面停車,方便業(yè)主使用2023/9/17不同等級住宅項(xiàng)目對車位設(shè)置的要求利用小區(qū)邊界和建筑背景設(shè)置停47可結(jié)合建筑底層架空，布置地面停車不同等級住宅項(xiàng)目對車位設(shè)置的要求地面停車要求：地面停車應(yīng)與景觀融合，合理利用豎向空間結(jié)合半地下車庫，布置地面停車可利用小區(qū)道路，布置地面臨時(shí)停車。2023/9/17可結(jié)合建筑底層架空，布置地面停車不同等級住宅項(xiàng)目對車位設(shè)置的48不同等級住宅項(xiàng)目對車位設(shè)置的要求地下車庫大堂1、必須設(shè)常明燈與感應(yīng)燈結(jié)合的照明措施；2、應(yīng)保證地庫與大堂的無障礙交通；3、大堂入口處應(yīng)考慮臨時(shí)停車和設(shè)置購物推車；4、中檔以上項(xiàng)目應(yīng)考慮采用感應(yīng)門、電梯廳臨時(shí)置物臺及寵物提示；根據(jù)住宅的檔次，地庫大堂可以有不同的處理方式，可以通過豪華裝修、與景觀結(jié)合、越層等方式提高大堂的檔次2023/9/17不同等級住宅項(xiàng)目對車位設(shè)置的要求地下車庫大堂1、必須設(shè)常明燈49柒、各種機(jī)械立體停車庫介紹2023/9/17柒、各種機(jī)械立體停車庫介紹2023/8/650各種機(jī)械立體停車庫介紹停車庫平面式立體式地下平面式地上平面式自走式立體停車庫半自走式立體停車庫機(jī)械式立體停車庫兩層或多層機(jī)械立體停車庫豎向密集型機(jī)械式立體停車庫特殊構(gòu)造機(jī)械式立體停車庫升降橫移類垂直提升類巷道堆垛類垂直循環(huán)類水平往復(fù)類2023/9/17各種機(jī)械立體停車庫介紹停車庫平面式立體式地下平面式地上平面式51立體停車場1、高倍率的經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)停車容量大，占地面積小，投資比同等容量的地下停車庫少，施工周期短。2、外觀同建筑協(xié)調(diào)、管理方便適用于商場、賓館、辦公樓、旅游區(qū)，在老式建筑物前，采用新型材料建造的立體停車庫，可以達(dá)到一目了然的效果，無需專人操作，一個(gè)司機(jī)即可完成。3、完備的配套設(shè)施具有完畢的完全系統(tǒng)，如障礙物確認(rèn)系統(tǒng)、緊急制動裝置、防止突然落下裝置、過載保護(hù)裝置、漏電保護(hù)裝置、車輛超長及超高檢測裝置、計(jì)時(shí)裝置，存取過程可人工完成，立體停車場的三大優(yōu)勢各種機(jī)械立體停車庫介紹2023/9/17立體停車場1、高倍率的經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)立體停車場的三大優(yōu)勢各種機(jī)52升降橫移類也叫簡易升降類是機(jī)械式立體停車庫最初級的產(chǎn)品，也是目前機(jī)械車式立體車庫的主打產(chǎn)品；每單元可設(shè)計(jì)成兩層、三層、四層、五層、半地下式等形式，車位數(shù)從幾個(gè)到幾百個(gè)，此類車庫適宜放置于地面及地下停車場；安全裝置：防墜裝置，光電傳感器、限位保護(hù)器、急停開關(guān)等；該設(shè)備特點(diǎn)是造價(jià)低（2.2萬/車位），自動化程度不高，每個(gè)車位都須有專人操作，故障率高、事故率也高。升降橫移類升降橫移類是目前機(jī)械類立體停車庫的主流各種機(jī)械立體停車庫介紹2023/9/17升降橫移類也叫簡易升降類是機(jī)械式立體停車庫最初級的產(chǎn)品，也是53垂直提升類垂直提升類車庫也叫塔庫，在沒辦法的情況下采用的一種停車形式；安全要求高，防震及防風(fēng)的要求也高，故造價(jià)高；高聳空間是它最大的特點(diǎn)，空間利用率很高，通常可以在僅有三個(gè)車位的地面上建25層到30層高的車庫；塔庫在廣深地區(qū)用得比較多，用得最好的是深圳中國銀行金融大廈項(xiàng)目。它是一家韓國公司產(chǎn)品，從1998年使用至今基本正常，基本能滿足銀行職員們的上下班存取的要求。造價(jià)高，空間利用率高各種機(jī)械立體停車庫介紹2023/9/17垂直提升類垂直提升類車庫也叫塔庫，在沒辦法的情況下采用的一種54巷到堆垛類巷道堆垛類機(jī)械立體停車庫，所有車輛均由堆垛機(jī)進(jìn)行存取，對堆垛機(jī)要求非常高，單臺堆垛機(jī)價(jià)格高，適用于對車位數(shù)量要求高的地方；該種車庫造價(jià)屬中低檔，其適用的地方是若采用塔庫則嫌地方不夠高（比如僅有8-9層），用平面往復(fù)式則嫌不夠長（比如長僅20米左右）。一般來說，一套巷道堆垛系統(tǒng)有效搬運(yùn)存取的車輛在40部以內(nèi)比較合理；該種設(shè)備在倉儲式設(shè)備中曾較多地被采用，使用效果差，主要原因一是存取車效率低，二是故障率高。使用事故率高，造價(jià)中等各種機(jī)械立體停