房地產(chǎn)策劃-商業(yè)地產(chǎn)社區(qū)商業(yè)操作手冊-培訓(xùn)教材

社區(qū)商業(yè)操作手冊

我想講的是一種態(tài)度。一種嚴(yán)謹(jǐn)求證、多方法論證的研究方式。商業(yè)地產(chǎn)之新在于它能夠帶來的巨大利益，但帶來巨大社會風(fēng)險(xiǎn)。商業(yè)地產(chǎn)的復(fù)雜性也帶來社會利益和財(cái)富的重新分配。這不是一次培訓(xùn)！開展商關(guān)心開發(fā)利潤。投資客關(guān)心年投資收益率。商戶關(guān)心日翻臺次數(shù)、平均日營業(yè)額。消費(fèi)者關(guān)心樓下有沒有自己喜歡的品牌。政府關(guān)心商業(yè)所帶來的長期稅收及就業(yè)。

如何輕松駕馭復(fù)雜這一矛盾棋局？嚴(yán)謹(jǐn)而深入求證是唯一的出路。本手冊正是實(shí)際操作的典型方式。商業(yè)地產(chǎn)不神秘。它只需要更多的精力投入，更深入的研究。

一、社區(qū)商業(yè)概述二、社區(qū)商業(yè)的定位籌劃三、社區(qū)商業(yè)的分布特點(diǎn)四、各種類型商家的物業(yè)條件要求五、社區(qū)商業(yè)特色氣氛的營造六、社區(qū)商業(yè)物業(yè)管理七、社區(qū)商業(yè)的營銷模式八、香港商業(yè)的借鑒目錄

一、社區(qū)商業(yè)概述1.1社區(qū)商業(yè)類型1.2社區(qū)商業(yè)區(qū)域〔商圈〕分析

1.1社區(qū)商業(yè)類型

——社區(qū)商業(yè)含義社區(qū)商業(yè)是指以地域內(nèi)和周邊居民為主要效勞對象的商業(yè)形態(tài)。是以一定地域的居住區(qū)為載體，以便民、利民為宗旨，以提高居民生活質(zhì)量、滿足居民綜合消費(fèi)為目標(biāo)，提供日常生活需要的商品和效勞的屬地型商業(yè)。這一商業(yè)形態(tài)是城市商業(yè)的根底，它的效勞人口一般在5萬人以下，效勞半徑一般在2公里以內(nèi)。由于這一商業(yè)的屬性決定了它的總規(guī)模一般應(yīng)控制在3萬平米以內(nèi)，商業(yè)業(yè)態(tài)的設(shè)置也有較強(qiáng)的針對性。

外向型的社區(qū)商業(yè)面積與住宅面積之比在5％—11％之間，商業(yè)體量較大，依靠本社區(qū)居民的消費(fèi)缺乏于支撐商業(yè)的持續(xù)穩(wěn)定經(jīng)營，需要外部較大規(guī)模消費(fèi)群來支撐商業(yè)的正常經(jīng)營，這對周邊商業(yè)環(huán)境的要求很高，需要周邊環(huán)境能夠提供足夠的人流和良好的商業(yè)氣氛。偏外向型的商業(yè)面積和住宅面積之比在2％—5％之間，這一類別的社區(qū)商業(yè)正常經(jīng)營主要依賴于本社區(qū)居民的需求，商業(yè)規(guī)模上不能追求巨大化，否那么市場難以消化。內(nèi)向型商業(yè)面積與住宅面積的2％以下，社區(qū)商業(yè)規(guī)劃時(shí)根本不考慮社區(qū)商業(yè)的對外性，完全依賴本社區(qū)居民的需求，商業(yè)規(guī)模的大小可根據(jù)社區(qū)人口規(guī)模而變化，一般情況下本社區(qū)人口規(guī)模足以支撐商業(yè)的正常經(jīng)營。1.1社區(qū)商業(yè)類型

——按照商住比分析

類型案例戶數(shù)人口調(diào)整后的商業(yè)面積（㎡）戶均商業(yè)面積（㎡/戶）人均商業(yè)面積（㎡/人）外向型美麗365花園1,7996,29716,0008.892.54招商海月花園4,19914,69728,0006.671.91錦繡江南4,40015,40025,0005.681.62海濱廣場4,76016,66018,0003.781.08中間型陽光棕櫚園2,94610,3119,0003.050.87蔚藍(lán)海岸5,11917,91715,5003.030.87內(nèi)向型祈福新邨7,46426,12419,8002.650.76皇御苑3,69012,9155,9401.610.46萬科四季花城4,70016,4506,0001.280.36風(fēng)和日麗3,60012,6001,9800.550.16星河灣10,33036,1555,0000.480.141.1社區(qū)商業(yè)類型

——按照人均商業(yè)面積分析

上表中，外向型社區(qū)商業(yè)的人均商業(yè)面積在1.08—2.54㎡之間，中間型及內(nèi)向型社區(qū)商業(yè)的人均商業(yè)面積在0.14－0.87㎡之間。

1.1社區(qū)商業(yè)類型

——按照距離分析社區(qū)商業(yè)提供的效勞一般步行5分鐘可到。社區(qū)商業(yè)的特點(diǎn)就是便民。有專家把構(gòu)建社區(qū)購物網(wǎng)稱作“51015〞，即居民出家門步行5分鐘可以到達(dá)便利店，步行10分鐘可到達(dá)超市和餐飲店，騎車15分鐘可到達(dá)購物中心。

1.2社區(qū)商業(yè)的區(qū)域〔商圈〕分析社區(qū)商業(yè)的區(qū)域性分析主要包括以下幾方面要素：片區(qū)人口統(tǒng)計(jì)；片區(qū)消費(fèi)群特征分析；競爭對手分析〔現(xiàn)有及潛在的競爭對手〕；目前片區(qū)的人均商業(yè)面積大小；片區(qū)人車流量統(tǒng)計(jì)分析；片區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)的統(tǒng)計(jì)分析；片區(qū)市政規(guī)劃分析；商業(yè)物業(yè)條件分析等等；以上幾項(xiàng)要素是對社區(qū)商業(yè)籌劃定位的主要參考依據(jù)，任何一項(xiàng)要素分析都與工程的商業(yè)定位息息相關(guān)。

一、社區(qū)商業(yè)概述二、社區(qū)商業(yè)的定位籌劃三、社區(qū)商業(yè)的分布特點(diǎn)四、各種類型商家的物業(yè)條件要求五、社區(qū)商業(yè)特色氣氛的營造六、社區(qū)商業(yè)物業(yè)管理七、社區(qū)商業(yè)的營銷模式八、香港商業(yè)的借鑒目錄

二、社區(qū)商業(yè)的定位籌劃2.1規(guī)模定位2.2市場定位2.3主題定位2.4業(yè)態(tài)組合規(guī)劃2.5租售定位

2.1規(guī)模定位商業(yè)規(guī)模是確定社區(qū)商業(yè)類型的根本要素之一，特別是對于未確定商業(yè)面積的工程來說，規(guī)模的定位更是重中之重，適中的商業(yè)規(guī)模才能有利于工程的整體開展。商業(yè)規(guī)模的大小在一定程度上決定著社區(qū)商業(yè)的性質(zhì)，一般情況下，社區(qū)商業(yè)的規(guī)模越大，人均商業(yè)面積越高，其商業(yè)的對外經(jīng)營性質(zhì)越強(qiáng)，呈現(xiàn)出成正比的關(guān)系。規(guī)模定位中主要考慮的因素有：區(qū)域的商業(yè)市場容量；市場整體租售狀況對工程規(guī)模的影響；工程的商業(yè)屬性〔外向型、中間型或內(nèi)向型〕；主力店的帶動效應(yīng)〔一般主力店與其輻射區(qū)域面積比為1：1.5〕；競爭性工程對工程規(guī)模的影響；市政規(guī)劃對工程片區(qū)商業(yè)規(guī)模的影響；工程自身?xiàng)l件對規(guī)模的影響等等。

2.2市場定位市場定位是前期定位籌劃的最重要定位之一，主要包括：功能定位按照商業(yè)所輻射的區(qū)域可分為外向型社區(qū)商業(yè)〔效勞半徑在1.5—2公里范圍內(nèi)，常住人口不少于10萬人〕、中間型社區(qū)商業(yè)〔效勞半徑在1.5公里范圍內(nèi)〕、內(nèi)向型社區(qū)商業(yè)〔在規(guī)劃時(shí)僅考慮滿足本社區(qū)的居民消費(fèi)群〕；按照業(yè)態(tài)類型可分為：日常生活消費(fèi)、社區(qū)配套、餐飲、休閑、娛樂、專業(yè)市場等，但社區(qū)商業(yè)中定位為專業(yè)市場的商業(yè)較少；檔次定位〔分為低檔、中低檔、中檔、中高檔、高檔〕；名稱建議〔通常是綜合工程所處區(qū)域、工程自身特點(diǎn)、開發(fā)商名稱等來確定〕。

2.3主題形象定位商業(yè)的主題形象定位主要考慮的因素：住宅樓盤的整體風(fēng)格；工程片區(qū)的整體氣氛；主題營造的可實(shí)現(xiàn)性等；

2.4業(yè)態(tài)組合規(guī)劃超市、餐飲、便利店、效勞配套、美容、服飾精品、生活家居和休閑八大類業(yè)態(tài)構(gòu)成了社區(qū)商業(yè)的根底業(yè)態(tài)。業(yè)態(tài)組合規(guī)劃原那么：社區(qū)商業(yè)的根本特性：超市、餐飲和效勞配套是社區(qū)商業(yè)的三大根本業(yè)態(tài)；租金收益的最大化，位置較好的鋪位優(yōu)先考慮承租能力較高的業(yè)態(tài)；是否具有招商的可執(zhí)行性，符合工程實(shí)際情況；能否在工程目前條件下開業(yè)經(jīng)營，培育商業(yè)氣氛；符合商鋪建筑設(shè)計(jì)技術(shù)指標(biāo)。

名稱位置規(guī)模（㎡）1家樂福福田區(qū)福強(qiáng)路與新洲三街交匯處19,0002家樂福福田區(qū)梅林一村一區(qū)12,0003萬佳福田區(qū)華強(qiáng)北路華發(fā)大廈18,5004萬佳福田區(qū)福中路福景大廈12,0005沃爾瑪福田區(qū)福星路福民樓9,8006沃爾瑪福田區(qū)上步路百花大廈裙樓18,7007人人樂福田區(qū)金田南路銀莊大廈21,8008新一佳福田區(qū)彩田南路彩福大廈14,4009百佳福田區(qū)福強(qiáng)路益田村中港城購物廣場13,00010百佳福田區(qū)華強(qiáng)北路群星廣場6,00011沃爾瑪羅湖區(qū)洪湖路湖景花園16,80012沃爾瑪羅湖區(qū)鳳凰路12號中山花園大廈裙樓12,50013萬佳羅湖區(qū)春風(fēng)路2021號長豐苑20,00014萬佳羅湖區(qū)翠竹路華麗園大廈12,50015新一佳羅湖區(qū)東門中路20,00016人人樂寶安25區(qū)華豐商貿(mào)城13,50017萬佳寶安5區(qū)新安湖商業(yè)城24,00018沃爾瑪寶安35區(qū)前進(jìn)路安華工業(yè)區(qū)16,50019新一佳寶安22區(qū)公園路24,00020沃爾瑪龍崗區(qū)布吉街道大芬社區(qū)深惠路旁17,00021新一佳龍崗區(qū)布吉街道白鴿路信義假日名城23,00022沃爾瑪南山區(qū)蛇口東濱路與南海大道交匯處20,00023人人樂南山區(qū)后海大道6,300平均規(guī)模（㎡）15,8702.4業(yè)態(tài)組合規(guī)劃

——深圳23個(gè)社區(qū)商業(yè)

2.4業(yè)態(tài)組合規(guī)劃每個(gè)社區(qū)都有自身的具體情況，因此在配套商業(yè)的業(yè)態(tài)組合上也會有鮮明的個(gè)性，23個(gè)案例也不例外，如某些社區(qū)超市業(yè)態(tài)占了較大局部的經(jīng)營面積，象旭飛花園〔69.3%〕、港灣麗都〔67.3%〕、蔚藍(lán)海岸〔52.6%〕等；某些社區(qū)那么餐飲業(yè)態(tài)經(jīng)營規(guī)模較大，如波托菲諾〔50.5%〕、東海坊〔70.1%〕，而一些商業(yè)規(guī)模較小的社區(qū)一般以效勞配套類業(yè)態(tài)為主，以滿足居民的日常購物及生活便利根本需求為目的，如招商海月花園〔24.7%〕、星海名城〔20.6%〕，因效勞配套類商家單體經(jīng)營面積較小，經(jīng)營面積占比到達(dá)15％以上可以說是該社區(qū)商業(yè)的主力業(yè)態(tài)，發(fā)揮著主體作用。

2.4業(yè)態(tài)組合規(guī)劃

——深圳23個(gè)外向型社區(qū)商業(yè)面積比例

2.4業(yè)態(tài)組合規(guī)劃

——深圳23個(gè)中間型社區(qū)商業(yè)面積比例

2.4業(yè)態(tài)組合規(guī)劃

——深圳23個(gè)內(nèi)向型社區(qū)商業(yè)面積比例

社區(qū)商業(yè)三種類型的業(yè)態(tài)組合各有特點(diǎn)，區(qū)別主要表達(dá)在社區(qū)商業(yè)根底業(yè)態(tài)上。2.4業(yè)態(tài)組合規(guī)劃

——深圳23個(gè)社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)組合業(yè)態(tài)外向型中間型內(nèi)向型超市50.12%30.41%29.23%餐飲11.92%24.84%17.23%服務(wù)配套6.14%8.98%14.4%便利店0.49%1.84%0.90%美容2.57%6.03%8.58%生活家居0.49%3.43%0.11%休閑23.96%7.59%6.79%服飾精品1.81%4.60%3.50%地產(chǎn)中介0.73%2.87%7.18%雜貨/肉菜/五金/證券0.77%3.38%0.76%其他0.99%6.04%8.80%合計(jì)100.00%100.00%100.00%

2.4業(yè)態(tài)組合規(guī)劃

——典型社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)比例

2.5租售定位租售定位原那么：市場租售態(tài)勢對工程的影響〔租售市場壓力的大小〕；開展商的意圖：假設(shè)希望短期回籠資金，那么建議盡可能的銷售；假設(shè)有條件長期經(jīng)營并希望作為自有的品牌來打造，那么建議以租為主；假設(shè)希望短期回籠資金，同時(shí)兼顧品牌的打造，那么通常建議只售價(jià)值較高的街鋪，而主力店及內(nèi)鋪只租。工程的租售前景預(yù)判。

2.6價(jià)格定位

——租金定位租金定位：通常是運(yùn)用市場比較法進(jìn)行定價(jià)，通過工程周邊主要工程〔相近或相類似的商業(yè)工程〕的市場調(diào)研，進(jìn)行綜合比較，主要比較的要素有：a、整體區(qū)位b、商業(yè)氣氛c、人流量d、主力店e、交通條件f、開展商實(shí)力g、規(guī)模主題h、升值前景

2.6價(jià)格定位

——售價(jià)定位目前主要有兩種方法對售價(jià)進(jìn)行定位，即市場比較法和收益復(fù)原法。市場比較法同租金定位類似，綜合比較上述幾種因素進(jìn)行分析，如中海坂田工程〔參考工程綜合系數(shù)評估表〕：比較因素權(quán)重%可類比項(xiàng)目本項(xiàng)目春華四季園左庭右院萬科城畢加索大道商業(yè)世紀(jì)華廈整體區(qū)位201815181913商業(yè)氛圍201716171913人流量201814181912主力店1513812148交通條件1086896發(fā)展商實(shí)力543434規(guī)模主題542432升值前景532332合計(jì)100%85%66%84%89%60%

根據(jù)可比工程銷售價(jià)格，通過市場比較法，得出工程市場參考價(jià)格，如下表：2.6價(jià)格定位

——售價(jià)定位指標(biāo)可類比項(xiàng)目本項(xiàng)目春華四季園左庭右院萬科城畢加索大道商業(yè)世紀(jì)華廈合計(jì)權(quán)重值85%66%84%89%60%一層街鋪銷售均價(jià)19000175001500020000

——權(quán)重值比例0.70590.90910.71430.6742

——所占權(quán)重20%30%30%20%

——一層街鋪權(quán)重均價(jià)268252503214269713843根據(jù)市場比較法推導(dǎo)出本工程的銷售均價(jià)，約：13800元/㎡。

2.6價(jià)格定位

——售價(jià)定位售價(jià)定位的另一方法為收益復(fù)原法，即通過租金的調(diào)研來推算售價(jià)。還以中海坂田工程為例：主要選取區(qū)位相同或類似參考性強(qiáng)的工程：雅園路、四季花城、萬科城、惠鑫公寓、四季春城等，進(jìn)行橫向比較。商業(yè)項(xiàng)目雅園路四季花城萬科城畢加索大道華美麗苑惠鑫公寓四季春城租金水平（元/㎡）4575-80706060-6550-60根據(jù)目前市場租金水平判斷，由于本工程商業(yè)處于成長期，平均租金約50—60元/㎡。

2.6價(jià)格定位

——售價(jià)定位收益復(fù)原法根據(jù)商業(yè)租金與投資回報(bào)率來確定售價(jià)，按照目前深圳市場租金與價(jià)格比的參考標(biāo)準(zhǔn)，商業(yè)前期實(shí)際租金回報(bào)率一般為6％：均價(jià)＝租金/投資回報(bào)率；由于工程周邊商業(yè)尚處于市場培養(yǎng)期，租金價(jià)位較低，投資回報(bào)率相應(yīng)較低,均價(jià)：60元/㎡÷6%×12月=12000元/㎡50元/㎡÷6%×12月=10000元/㎡根據(jù)收益復(fù)原法，工程售價(jià)在10000—15000元/㎡之間。即通過市場比較法與收益復(fù)原法得出工程的均價(jià)為：12000元/㎡左右。

一、社區(qū)商業(yè)概述二、社區(qū)商業(yè)的定位籌劃三、社區(qū)商業(yè)的分布特點(diǎn)四、各種類型商家的物業(yè)條件要求五、社區(qū)商業(yè)特色氣氛的營造六、社區(qū)商業(yè)物業(yè)管理七、社區(qū)商業(yè)的營銷模式八、香港商業(yè)的借鑒目錄

三、社區(qū)商業(yè)的分布特點(diǎn)3.1社區(qū)商業(yè)的分布類型3.2社區(qū)商業(yè)各業(yè)態(tài)分布特點(diǎn)3.3人流動線的規(guī)劃3.4鋪位面積配比3.5適宜鋪位開間/進(jìn)深比例

3.1社區(qū)商業(yè)的分布類型商業(yè)的分布形式是前期規(guī)劃重點(diǎn)問題之一。整體的分布與商業(yè)的規(guī)模、性質(zhì)有直接關(guān)系，而現(xiàn)實(shí)案例中不同業(yè)態(tài)商家的分布那么表達(dá)了商家對于位置的偏好及商業(yè)整體規(guī)劃的合理程度。根據(jù)對深圳社區(qū)商業(yè)的研究，發(fā)現(xiàn)各社區(qū)商業(yè)的布點(diǎn)主要有四種類型：圈地街鋪型入口街鋪型入口集中型以點(diǎn)帶面型類型案例優(yōu)點(diǎn)缺點(diǎn)圈地街鋪型美麗365花園、錦繡江南招商海月花園、陽光棕櫚園商業(yè)體量可以較大限度的擴(kuò)大，展示面較長，可視性佳，較有效的吸引外部的消費(fèi)者，對外性較強(qiáng)，在一定程度上利于商業(yè)的銷售。商業(yè)規(guī)模較大，不利于業(yè)態(tài)的控制，如果出現(xiàn)街鋪空置的情況，對社區(qū)的整體形象有較大的負(fù)面影響。入口街鋪型風(fēng)和日麗、萬科四季花城蔚藍(lán)海岸有利社區(qū)居民的購物消費(fèi)，街鋪商業(yè)價(jià)值較高。一定程度上限制了商業(yè)的規(guī)模擴(kuò)大，且展示面不長，可視性不強(qiáng)。入口集中型星河灣、鳳凰城祈福新邨、皇御苑將商業(yè)獨(dú)立于住宅區(qū)，減少商業(yè)對居住的影響，同時(shí)，在一定程度商業(yè)利于商業(yè)規(guī)模的擴(kuò)大，易于形成規(guī)模效應(yīng)，帶旺整個(gè)社區(qū)商業(yè)。商業(yè)較集中，弱化了社區(qū)商業(yè)的便利性特點(diǎn)，有時(shí)不方便居民的購物消費(fèi)。以點(diǎn)帶面型海濱廣場商業(yè)較分散，在一定程度上方便居民的購物。商業(yè)較分散，難以形成規(guī)模效應(yīng)。

圈地街鋪型示例：錦繡江南各類型例如：入口街鋪型示例：萬科四季花城入口集中型示例：星河灣以點(diǎn)帶面型示例：海濱廣場3.1社區(qū)商業(yè)的分布類型

3.2社區(qū)商業(yè)各業(yè)態(tài)的分布特點(diǎn)根據(jù)各業(yè)態(tài)的經(jīng)營特點(diǎn)，對于位置的要求也不盡一致。從方便居民生活及合理分配資源的角度出發(fā)，應(yīng)該要注意的根本原那么有以下幾點(diǎn)：在商業(yè)布點(diǎn)時(shí)，可優(yōu)先考慮表達(dá)居民生活便利的業(yè)態(tài)，如超市、效勞配套類和便利店等業(yè)態(tài)的位置，既方便社區(qū)及周邊居民的消費(fèi)，又兼顧龍頭商家對其它小商家的帶動作用；餐飲等業(yè)態(tài)有噪音、衛(wèi)生等問題，在規(guī)劃業(yè)態(tài)時(shí)應(yīng)防止影響到社區(qū)居民的正常生活；對位置要求不高的業(yè)態(tài)可規(guī)劃于相對較偏的位置，如裝飾公司、美容一般是以二樓為主要承租面積，但必須預(yù)留良好的展示面。

3.2社區(qū)商業(yè)各業(yè)態(tài)的分布特點(diǎn)綜合社區(qū)商業(yè)主要業(yè)態(tài)的布點(diǎn)，那么主要有以下根本要求：

3.2社區(qū)商業(yè)各業(yè)態(tài)的分布特點(diǎn)

——典型案例：萬科金色家園一層二層商業(yè)分布形式為環(huán)繞街鋪型，展示面較寬。臨蓮花路展示效果最好，也是大型品牌主力商家分布最密集的區(qū)域，如麥當(dāng)勞、肯德基、民潤、小六湯包等。

3.2社區(qū)商業(yè)各業(yè)態(tài)的分布特點(diǎn)

——典型案例：東海坊東海坊是位于深圳福田區(qū)的大型高尚住宅社區(qū)。商業(yè)面積約7,000多㎡。商業(yè)屬性為中間型，分布形式為入口街鋪型，與高尚社區(qū)的住宅定位相照應(yīng)，商業(yè)整體形象較好。餐飲是其配套商業(yè)最突出的特色，占總經(jīng)營面積的比重大，并且經(jīng)營種類較齊全，其分布也相對較合理，主要位于端口位置，符合餐飲經(jīng)營特點(diǎn)要求，主力商家卡碧桃展示面臨香軒路，代表了整體商業(yè)的形象。效勞配套類業(yè)態(tài)如藥店、沖印店、餅屋等均位于社區(qū)出入口附近，方便居民日常消費(fèi)。

3.2社區(qū)商業(yè)各業(yè)態(tài)的分布特點(diǎn)

——典型案例：波托菲諾波托菲諾是深圳華僑城片區(qū)的高尚住宅社區(qū)。與東海坊相似，餐飲也是其經(jīng)營的一大特色。主力店百佳超市臨展示效果較好的香山街，7-11便利店位置與其隔漢陽館相鄰，但較靠近出入口。主力餐飲商家如丹桂軒、舞鶴等位于相對深入位置，因?yàn)橛锌梢劳械暮Y源，并且可解決停車問題，展示面那么通過于香山街加設(shè)導(dǎo)視牌解決。效勞配套類業(yè)態(tài)位于以香山街分界的兩邊社區(qū)的中間位置，兼顧了整體便利性。

3.3人流動線規(guī)劃

在社區(qū)商業(yè)的人流動線中，一般存在人流的集散中心，目前主要表現(xiàn)為兩種形式：人流焦點(diǎn)和人流端點(diǎn)。人流焦點(diǎn)一般位于社區(qū)主出入口或商業(yè)的主力店，是人流的集散地，具有唯一性，一般情況下，人流焦點(diǎn)人流較密集，具有凝集人流的作用。人流端點(diǎn)一般位于社區(qū)出入口和商業(yè)的主力店，是拉動人流的關(guān)鍵，可以并存多個(gè)，有效地提升人流流動頻率。在深圳典型社區(qū)商業(yè)中，人流動線規(guī)劃較具有代表性的是：西海灣花園、萬科四季花城、萬科金色花園、港灣麗都、東海坊和波托菲諾。

3.3人流動線規(guī)劃

3.3人流動線規(guī)劃

3.3人流動線規(guī)劃

3.3人流動線規(guī)劃以上6個(gè)社區(qū)中：西海灣花園和萬科四季花城主力店與社區(qū)主出入口相距較近，兩者形成一個(gè)整體，作為人流焦點(diǎn)；萬科金色家園和港灣麗都的主力店與社區(qū)主出入口雖然相距較遠(yuǎn)，但由于商業(yè)分布較長，兩者未能吸引人流經(jīng)過大局部商業(yè)，仍然是以主力店作為人流焦點(diǎn)。東海坊商業(yè)在臨香軒路和農(nóng)軒路處規(guī)劃品牌餐飲主力店，以此拉動整個(gè)商業(yè)的人流，是商業(yè)的人流端點(diǎn)。波托菲諾以超市主力店、臨天鵝湖的品牌餐飲店和社區(qū)出入口為人流端點(diǎn)，三個(gè)端點(diǎn)拉動人流經(jīng)過社區(qū)的大局部商業(yè)。

從以上6個(gè)社區(qū)看，焦點(diǎn)型人流動線和端點(diǎn)型人流動線的主要特性是：焦點(diǎn)型人流動線端點(diǎn)型人流動線人流集散中心具有唯一性；能有效的聚集人流，對人流焦點(diǎn)附近的商鋪價(jià)值提升明顯；人流集散中心為兩個(gè)或多個(gè)；兩端或多端拉動人流，增加人流頻率，提升商業(yè)的整體價(jià)值。3.3人流動線規(guī)劃

綜合兩種類型人流動線的分析，社區(qū)商業(yè)的人流動線規(guī)劃應(yīng)主要注意以下幾點(diǎn)：1、規(guī)劃人流動線應(yīng)簡單易達(dá)，增強(qiáng)商業(yè)的便利性；2、人流焦點(diǎn)或人流端點(diǎn)盡量臨主要道路設(shè)置，對外展示面良好，利于導(dǎo)入外部人流；3、人流焦點(diǎn)應(yīng)設(shè)置于商業(yè)的中心位置，均勻的拉動人流；人流端點(diǎn)的設(shè)置應(yīng)考慮能否引導(dǎo)人流經(jīng)過盡可能多的商業(yè)；4、人流動線設(shè)計(jì)以直線為主，在人流視野范圍內(nèi)的商鋪，具有較高租金價(jià)值，同時(shí)適當(dāng)勾勒弧線，表達(dá)層次感及節(jié)奏，增加人流動線的變化；5、人流動線規(guī)劃中，可結(jié)合具體情況設(shè)置具有銜接過渡的中庭等設(shè)施，一方面使人流的動線較靈活，同時(shí)也起到很好的凝聚人氣的作用，提升局部商鋪的商業(yè)價(jià)值。3.3人流動線規(guī)劃

3.4鋪位面積配比硬件規(guī)劃設(shè)計(jì)如不合理，會導(dǎo)致適宜的業(yè)態(tài)無法進(jìn)駐，因此，硬件規(guī)劃是社區(qū)商業(yè)能否良好經(jīng)營的重要環(huán)節(jié)。每種業(yè)態(tài)對于硬件技術(shù)指標(biāo)的要求都不一致，對于鋪位面積的需求也各不相同，結(jié)合社區(qū)商業(yè)各業(yè)態(tài)面積需求，將鋪位按面積區(qū)間分為“30㎡以下、31㎡－80㎡、81㎡－200㎡、201㎡－500㎡、501㎡以上〞五種面積區(qū)間。

3.4鋪位面積比

3.4鋪位面積比從以上特點(diǎn)看，面積區(qū)間較大的鋪位在面積比例上占有較大的比例，符合外向型社區(qū)商業(yè)的特點(diǎn)：輻射面較廣的業(yè)態(tài)——如餐飲、美容等的比例相對其他面積區(qū)間的社區(qū)商業(yè)較高，而這些業(yè)態(tài)的經(jīng)營面積都較大，因此，面積區(qū)間較大的鋪位比例相對應(yīng)的較高。但是，在個(gè)數(shù)比例上，“30㎡以下〞和“31㎡－80㎡〞兩種面積區(qū)間的鋪位還是占有較大的比例，雖然其所占面積比例較低，但由于單體面積偏小，在個(gè)數(shù)上有著較大的優(yōu)勢。

3.4鋪位面積比中間型社區(qū)商業(yè)的輻射力相對于外向型社區(qū)商業(yè)較弱，經(jīng)營面積較大的主力店在規(guī)模上會相對的減少，因而該面積區(qū)間中“501㎡以上〞的面積相對應(yīng)的降低，但個(gè)數(shù)比例卻有所上升，主要由于在缺少經(jīng)營面積較大的主力店，為保持商業(yè)的輻射面，相應(yīng)增加次主力店的數(shù)量，形成規(guī)模效應(yīng)。

3.4鋪位面積比

內(nèi)向型社區(qū)商業(yè)中面積區(qū)間較大的鋪位面積比例下降較多，主要由于內(nèi)向型社區(qū)商業(yè)的對外輻射力較弱，一些輻射面廣且經(jīng)營面積較大的業(yè)態(tài)比例會相應(yīng)的較少。

類型面積配比30㎡以下31㎡－80㎡81㎡－200㎡201㎡－500㎡501㎡以上內(nèi)向型8.3％30.3％9.8％15.2％36.3％中間型5.2％21.3％14.0％10.0％49.6％外向型1.3％2.8％5.6％7.2％83.2％類型個(gè)數(shù)配比30㎡以下31㎡－80㎡81㎡－200㎡201㎡－500㎡501㎡以上內(nèi)向型33.6％55.0％5.5％3.7％2.1％中間型27.5％51.8％13.6％3.8％3.2％外向型32.5％29.7％19.5％10.2％8.1％三種類型商業(yè)的鋪位個(gè)數(shù)比：三種類型商業(yè)的鋪位面積比：3.4鋪位面積比

3.4鋪位面積比

——與業(yè)態(tài)之間的關(guān)系業(yè)態(tài)30㎡及以下31㎡－80㎡81㎡－200㎡201㎡－500㎡501㎡以上超市0.0%0.0%0.6%5.0%40.4%餐飲9.9%12.7%29.7%46.7%27.7%便利店2.3%4.1%0.0%0.0%0.0%服務(wù)配套37.6%25.2%18.4%15.0%4.3%美容5.7%14.7%18.4%5.0%4.3%生活家居3.9%4.1%7.6%1.7%0.0%休閑2.9%1.5%4.4%20.0%17.0%服飾精品11.0%10.1%4.4%1.7%0.0%地產(chǎn)中介11.2%12.2%5.7%0.0%0.0%其他15.4%15.5%10.8%5.0%6.4%合計(jì)100.0%100.0%100.0%100.0%100.0%經(jīng)統(tǒng)計(jì)，23個(gè)典型社區(qū)商業(yè)各面積區(qū)間商鋪的各業(yè)態(tài)比例如下表所示：

3.5適宜鋪位開間/進(jìn)深之比類別區(qū)間開間3m以下3m－6m6m－9m9m－18m18m以上——進(jìn)深3m以下3m－6m6m－9m9m－15m15m－18m18m以上開間區(qū)間比例3m以下13.2%3m－6m51.2%6m－9m26.9%9m－18m4.0%18m以上4.8%合計(jì)100.0%進(jìn)深區(qū)間比例3m以下4.5%3m－6m29.0%6m－9m30.8%9m－15m30.1%15m－18m1.6%18m以上4.0%合計(jì)100.0%社區(qū)商業(yè)的開間/進(jìn)深主要在以下幾個(gè)區(qū)間：

小實(shí)踐：一個(gè)相對封閉的中型街區(qū)街區(qū)人口約6萬人〔含小型工業(yè)區(qū)人口3萬人、其余為多層、高層住宅人口及政府機(jī)構(gòu)〕已有超市型百貨兩間，共約2萬平米〔配套租金200元/平米〕散亂配套約1萬平米餐飲約5千平米思考：

建立一個(gè)什么樣的集中式商業(yè)，租售價(jià)格為多少？

趁思考的時(shí)間休息一下吧！

一、社區(qū)商業(yè)概述二、社區(qū)商業(yè)的定位籌劃三、社區(qū)商業(yè)的分布特點(diǎn)四、各種類型商家的物業(yè)條件要求五、社區(qū)商業(yè)特色氣氛的營造六、社區(qū)商業(yè)物業(yè)管理七、社區(qū)商業(yè)的營銷模式八、香港商業(yè)的借鑒目錄

四、各種類型商家的物業(yè)條件要求4.1各業(yè)態(tài)品牌商家列表4.2超市類4.3餐飲類4.4便利店類4.5效勞配套及服飾精品類4.6美容美發(fā)類4.7生活家居類4.8休閑類

4.1各業(yè)態(tài)品牌商家列表業(yè)態(tài)商家超市大型綜合超市沃爾瑪、新一佳、百佳社區(qū)標(biāo)超華潤、民潤餐飲大型餐飲湘江老廚、毛家飯店、天天漁港、醉翁亭西餐咖啡雨花西餐、上島咖啡、米蘿西餐中西式快餐麥當(dāng)勞、肯德基、嘉旺城市快餐、永和大王便利店——7-11、萬店通服務(wù)配套及服飾精品服務(wù)配套一致藥店、海王藥業(yè)、柯達(dá)沖印、博恩凱音像、中國銀行、千百度花藝、三春暉書店、久美書店、一品軒、小白兔、雪莉阿姨、正章服飾精品以純、愛特愛、尤可、芬怡內(nèi)衣、貝蒂童裝、品質(zhì)生活（天工坊）、圣駿水晶、風(fēng)之谷精品美容及美發(fā)美容NB自然美、瑪莎、思妍麗、明之堡女子美容桑拿會所美發(fā)純剪一派、出發(fā)點(diǎn)生活家居——瑞信家具、儂儂家私、綠源沙發(fā)、雅蘭休閑——避風(fēng)塘茶樓、清風(fēng)茶藝館、新港鴻沐浴保健中心

4.1各業(yè)態(tài)品牌商家列表

4.2超市類

——綜合超市技術(shù)指標(biāo)具體要求需求面積（㎡）10,000-20,000單層面積（㎡）5,000－10,000經(jīng)營樓層選擇（層）－1～3結(jié)構(gòu)層高要求（m）≥4.5進(jìn)深≥50樓板承重（Kg/㎡）≥500給排水提供市政管道供水，日供水量≥100噸；排水管道、隔油池、降溫池、污水井、化糞池等供配電提供符合國家標(biāo)準(zhǔn)的市電和變壓器，電量要求約為100kw－150kw/1000㎡，同時(shí)提供后備發(fā)電機(jī)中央空調(diào)提供與否需與發(fā)展商溝通店內(nèi)垂直交通每層設(shè)置自動扶梯，貨梯兩部電話線提供配口燃?xì)夤艿捞峁┏鞘腥細(xì)夤艿琅淇谂盼垲A(yù)留排油煙豎井，為風(fēng)機(jī)設(shè)置機(jī)基；其他排污系統(tǒng)均要建設(shè)到位卸貨/理貨區(qū)（㎡）500-1,000停車位（個(gè)）200-500物業(yè)交付裝修標(biāo)準(zhǔn)毛坯

4.2超市類

——社區(qū)標(biāo)超技術(shù)指標(biāo)具體要求需求面積（㎡）1,000-3,000單層面積（㎡）1,000-3,000經(jīng)營樓層選擇（層）1～2結(jié)構(gòu)層高要求（m）≥4.5樓板承重（Kg/㎡）≥500給排水接駁到位，日供水量≥100噸；供配電提供商場正常用電的高低壓配電設(shè)備電量要求約為100kw－150kw/1000㎡，，并設(shè)置備用電源中央空調(diào)提供與否需與發(fā)展商溝通電話線提供配口燃?xì)夤艿琅鋫涔艿烂簹饣蚱垦b煤氣站排污設(shè)置排污、排油井、隔油池及排油煙井道等設(shè)施停車位（個(gè)）50-150物業(yè)交付裝修標(biāo)準(zhǔn)毛坯

4.2超市類

——便利超市技術(shù)指標(biāo)具體要求需求面積（㎡）100-500單層面積（㎡）100-500經(jīng)營樓層選擇（層）1結(jié)構(gòu)層高要求（m）≥4.5樓板承重（Kg/㎡）≥500給排水接駁到位供配電提供商場正常用電的高低壓配店設(shè)備并設(shè)置備用電源電話線提供配口物業(yè)交付裝修標(biāo)準(zhǔn)毛坯

4.3餐飲類

——大型中式酒樓技術(shù)指標(biāo)具體要求需求面積（㎡）1,000-3,000單層面積（㎡）500－1,000經(jīng)營樓層選擇（層）1～3結(jié)構(gòu)層高要求（m）≥4.5樓板承重（Kg/㎡）≥500中央空調(diào)不需要，自裝電梯（部）2步梯（部）1燃?xì)夤艿捞峁┙涌谂盼墼O(shè)置排污、排油井、隔油池及排油煙井道等設(shè)施停車位數(shù)量（個(gè)）50-200物業(yè)交付裝修標(biāo)準(zhǔn)簡單裝修/毛坯

4.3餐飲類

——中西快餐店技術(shù)指標(biāo)具體要求需求面積（㎡）150-400單層面積（㎡）100-200經(jīng)營樓層選擇（層）1～2結(jié)構(gòu)層高要求（m）≥4步梯（部）1燃?xì)夤艿捞峁┙涌谂盼墼O(shè)置排污、排油井、隔油池及排油煙井道等設(shè)施物業(yè)交付裝修標(biāo)準(zhǔn)簡單裝修/毛坯

4.3餐飲類

——西式快餐店技術(shù)指標(biāo)具體要求需求面積（㎡）200-500經(jīng)營樓層選擇（層）1～2單層面積（㎡）100-250結(jié)構(gòu)層高要求（m）≥4中央空調(diào)需要，預(yù)留2-5個(gè)機(jī)位接口電梯（部）不要求步梯（部）1-2排污設(shè)置排污、排油井、隔油池及排油煙井道等設(shè)施物業(yè)交付裝修標(biāo)準(zhǔn)簡單裝修/毛坯

4.3餐飲類

——西餐咖啡店技術(shù)指標(biāo)具體要求需求面積（㎡）200-500經(jīng)營樓層選擇（層）1～2單層面積（㎡）200-500結(jié)構(gòu)層高要求（m）≥4步梯（部）1-2燃?xì)夤艿捞峁┙涌谂盼叟庞途?、隔油池及排油煙井道等設(shè)施停車位數(shù)量（個(gè)）約20物業(yè)交付裝修標(biāo)準(zhǔn)簡單裝修/毛坯餐飲業(yè)態(tài)是社區(qū)商業(yè)中承租比較穩(wěn)定的業(yè)態(tài)，物業(yè)出租以后，調(diào)整難度及本錢相對較大，因此，餐飲業(yè)態(tài)的經(jīng)營場所需要加以細(xì)致的規(guī)劃設(shè)計(jì)。

4.4便利店類便利店是社區(qū)商業(yè)中較為靈活的業(yè)態(tài)，對硬件技術(shù)指標(biāo)的要求主要表達(dá)在要有良好的展示性，適宜的開間、進(jìn)深和層高等。技術(shù)指標(biāo)具體要求需求面積（㎡）50-100經(jīng)營樓層選擇（層）1結(jié)構(gòu)層高要求（m）≥4開間（m）4－9進(jìn)深（m）≤15排油排污提供接口店前走道店前走道寬1.5m以上，要裸露且沒有綠化帶物業(yè)交付裝修標(biāo)準(zhǔn)簡單裝修

技術(shù)指標(biāo)具體要求需求面積（㎡）30－200部分商家30以下亦可（干洗、花店等）經(jīng)營樓層選擇（層）1結(jié)構(gòu)層高要求（m）≥4開間（m）3－10物業(yè)交付裝修標(biāo)準(zhǔn)毛坯4.5效勞配套及精品類效勞配套是社區(qū)商業(yè)的根底業(yè)態(tài)，有著舉足輕重的作用，主要效勞于社區(qū)居民，經(jīng)營場所面積通常不大，對經(jīng)營場所的技術(shù)指標(biāo)要求不高。服飾精品雖非日常購置頻率較高的商品，但在社區(qū)商業(yè)中也發(fā)揮著重要作用，對于技術(shù)條件的要求與效勞配套類商家根本相同。

4.6美容美發(fā)類美容SPA和美發(fā)兩者對經(jīng)營場所的技術(shù)指標(biāo)要求不盡相同，同時(shí)，美容業(yè)態(tài)對外效勞性質(zhì)較強(qiáng)，對展示性要求較高，其經(jīng)營的特點(diǎn)也決定其對供給水、排污等技術(shù)指標(biāo)有著較細(xì)致的要求。一般情況下，美容SPA的經(jīng)營樓層多在二層，而美發(fā)大局部那么在一層。美容SPA類商家物業(yè)條件要求：技術(shù)指標(biāo)具體要求需求面積（㎡）80-500經(jīng)營樓層選擇（層）≤3結(jié)構(gòu)層高要求（m）≥4給排水提供接口燃?xì)夤艿啦恍枰盼厶峁┙涌?，排污水管直徑要寬物業(yè)交付裝修標(biāo)準(zhǔn)簡單裝修/毛坯

4.6美容美發(fā)類技術(shù)指標(biāo)具體要求需求面積（㎡）80－150經(jīng)營樓層選擇（層）1結(jié)構(gòu)層高要求（m）≥4開間（m）4－8進(jìn)深（m）10-20給排水提供接口，能保持穩(wěn)定正常店前走道裸露，最好不要有綠化帶燃?xì)夤艿啦恍枰盼厶峁┙涌?，排污水管直徑要寬物業(yè)交付裝修標(biāo)準(zhǔn)簡單裝修/毛坯美發(fā)類商家物業(yè)條件要求：

4.7生活家居類生活家居業(yè)態(tài)由于其所銷售的局部產(chǎn)品體積較大，對于經(jīng)營面積的要求相對較大。技術(shù)指標(biāo)具體要求需求面積（㎡）50-200經(jīng)營樓層選擇（層）≤3層高要求（m）≥3開間（m）3-5進(jìn)深（m）10-15物業(yè)交付裝修標(biāo)準(zhǔn)簡單裝修/毛坯可以看出，生活家居對于經(jīng)營場所的硬件技術(shù)要求符合自身經(jīng)營的需要，和其他業(yè)態(tài)相比，其對大面積商鋪的需求可通過打通兩間或多間小鋪來到達(dá)，這樣在規(guī)劃設(shè)計(jì)商業(yè)建筑時(shí)可有較大的靈活性。

4.8休閑類休閑類業(yè)態(tài)輻射面較廣，效勞性質(zhì)較強(qiáng)，對于供配電、供給水、排污要求高，同時(shí)，面積的需求也相對較大。技術(shù)指標(biāo)具體要求需求面積（㎡）≥200-500經(jīng)營樓層選擇（層）2～3結(jié)構(gòu)層高要求（m）≥4給排水提供接口供配電提供接口且符合國家標(biāo)準(zhǔn)排污提供接口，排污水管直徑要寬燃?xì)夤艿佬枰＼噲鲕囄?0左右物業(yè)交付裝修標(biāo)準(zhǔn)毛坯休閑業(yè)態(tài)經(jīng)營場所一般在二、三樓，對給排水、供配電、排污、停車場車位等技術(shù)指標(biāo)有一定要求。

一、社區(qū)商業(yè)概述二、社區(qū)商業(yè)的定位籌劃三、社區(qū)商業(yè)的分布特點(diǎn)四、各種類型商家的物業(yè)條件要求五、社區(qū)商業(yè)特色氣氛的營造六、社區(qū)商業(yè)物業(yè)管理七、社區(qū)商業(yè)的營銷模式八、香港商業(yè)的借鑒目錄

五、社區(qū)商業(yè)特色氣氛的營造

五、特色氣氛的營造社區(qū)商業(yè)的開發(fā)應(yīng)該遵循“商業(yè)服從整個(gè)社區(qū)的大盤原那么〞，首先要考慮的就是如何更好地提升整個(gè)社區(qū)的綜合價(jià)值及居民生活素質(zhì)。其次才是社區(qū)商業(yè)自身價(jià)值的最大化。商業(yè)特色的營造也不例外，應(yīng)與住宅的文化、特色保持高度一致。假設(shè)住宅營造的是歐洲小鎮(zhèn)風(fēng)情，社區(qū)商業(yè)卻以江南園林特色為主題，那么顯得非常突兀、不協(xié)調(diào)。不但整體建筑外觀應(yīng)堅(jiān)持此原那么，甚至一草一木都不容疏忽，不能只停留在“外表功夫〞,細(xì)節(jié)也是表達(dá)事物本質(zhì)的重要組成部份。

樓盤名稱主題風(fēng)格表現(xiàn)形式萬科四季花城歐洲小鎮(zhèn)風(fēng)情建筑外觀、線條地方代表植物景觀小品點(diǎn)綴與住宅風(fēng)格統(tǒng)一中海陽光棕櫚園都市閑情+地中海生活情景建筑外觀、線條地方代表植物景觀小品點(diǎn)綴與住宅風(fēng)格統(tǒng)一波托菲諾意大利風(fēng)情山海小鎮(zhèn)建筑外觀、線條地方代表植物景觀小品點(diǎn)綴與住宅風(fēng)格統(tǒng)一桃源居世外桃源建筑外觀、線條地方代表植物景觀小品點(diǎn)綴與住宅風(fēng)格統(tǒng)一五、特色氣氛的營造

五、特色氣氛的營造萬科四季花城桃源居波托菲諾

五、特色氣氛的營造社區(qū)商業(yè)特色營造的建議：從整個(gè)社區(qū)的綜合價(jià)值提升的角度來看，商業(yè)服從于社區(qū)，這一點(diǎn)，反映在商業(yè)特色的營造上，表達(dá)為商業(yè)的文化、主題、特色應(yīng)該與住宅保持高度統(tǒng)一；在建筑外觀及線條上，除了與住宅風(fēng)格相統(tǒng)一，還應(yīng)該注意強(qiáng)調(diào)自身色彩及線條的強(qiáng)化運(yùn)用，因?yàn)樯虡I(yè)與住宅是不同區(qū)間的兩種物業(yè)，商業(yè)在外觀的處理上更強(qiáng)調(diào)視覺的沖擊力；景觀小品、植物及地方代表性建筑對于整個(gè)社區(qū)商業(yè)的特色營造及商業(yè)氣氛提升也有著重要作用，具體可依據(jù)自身特點(diǎn)進(jìn)行相應(yīng)的布置。如萬科四季花城特色主題是歐洲小鎮(zhèn)風(fēng)情，其在假日大道商業(yè)街的整體景觀營造，包括常綠喬木、休閑座椅等均給人很強(qiáng)烈的歐洲小鎮(zhèn)風(fēng)情感受。唯有做到大到建筑外墻，小到一草一木，均渾然一體，各具特點(diǎn)而又圍繞同一主題，整個(gè)社區(qū)商業(yè)才能夠給人很鮮明的特點(diǎn)，形成工程自身的差異化優(yōu)勢；除了以上幾點(diǎn)，定期或不定期地舉辦一些與主題相關(guān)的活動也很有幫助，目前來說，較少有社區(qū)商業(yè)采取這樣的形式，原因是處于剛起步階段，運(yùn)作模式尚不成熟。這種較為靈活的方式不但可穩(wěn)固社區(qū)商業(yè)特色，使之在業(yè)主/消費(fèi)者心中留下深刻印象，而且也是與業(yè)主/消費(fèi)者拉近距離，可以從一個(gè)側(cè)面表達(dá)社區(qū)商業(yè)的貼心效勞，營造活潑、親切的商業(yè)氣氛。

一、社區(qū)商業(yè)概述二、社區(qū)商業(yè)的定位籌劃三、社區(qū)商業(yè)的分布特點(diǎn)四、各種類型商家的物業(yè)條件要求五、社區(qū)商業(yè)特色氣氛的營造六、社區(qū)商業(yè)物業(yè)管理七、社區(qū)商業(yè)的營銷模式八、香港商業(yè)的借鑒目錄

六、社區(qū)商業(yè)的物業(yè)管理

六、社區(qū)商業(yè)的物業(yè)管理由于社區(qū)商業(yè)在我國剛處于起步階段，運(yùn)作模式還不成熟，概括來講，目前社區(qū)商業(yè)的物業(yè)主要表現(xiàn)以下幾種：無任何物業(yè)管理，任其自生自滅；社區(qū)商業(yè)局部與住宅局部共享同一物業(yè)管理；假設(shè)大型的外向型社區(qū)商業(yè)，那么會成立專門的物業(yè)管理公司，以確保日后的長期經(jīng)營。

六、社區(qū)商業(yè)的物業(yè)管理一般來講，社區(qū)商業(yè)的物業(yè)管理相比于城市型購物中心的管理，其區(qū)別主要表達(dá)在硬件設(shè)施的配備和運(yùn)營要求兩方面。A、硬件設(shè)施方面，社區(qū)商業(yè)配置水平較低，包含較多獨(dú)立鋪位，冷氣、電梯等相應(yīng)設(shè)施配置數(shù)量較少。B、社區(qū)商業(yè)強(qiáng)調(diào)“街坊生意〞，多為長期經(jīng)營，內(nèi)容相對較少，百貨類〔即廣義上的服飾精品大類〕商戶數(shù)量少，統(tǒng)一收銀的情況極少，獨(dú)立經(jīng)營的意識較強(qiáng)。但是搞風(fēng)險(xiǎn)的能力也較強(qiáng)，其運(yùn)營中的企劃推廣多針對周邊區(qū)域的“街坊〞消費(fèi)群。

一、社區(qū)商業(yè)概述二、社區(qū)商業(yè)的定位籌劃三、社區(qū)商業(yè)的分布特點(diǎn)四、各種類型商家的物業(yè)條件要求五、社區(qū)商業(yè)特色氣氛的營造六、社區(qū)商業(yè)物業(yè)管理七、社區(qū)商業(yè)的營銷模式八、香港商業(yè)的借鑒目錄

七、社區(qū)商業(yè)的營銷模式

7.1主要招商策略

7.2銷售策略

7.3主要推廣策略

7.1主要招商策略總體思路：以品牌商家或大商家增強(qiáng)穩(wěn)固小商家及投資者信心。主力店及次主力店的主要代表：生活超市中西連鎖快餐中餐特色酒樓美容SPA、休閑足浴品牌商家品牌24小時(shí)便利店等

7.2銷售策略

目前商業(yè)市場有四種操作策略，根據(jù)不同的操作策略，所引進(jìn)的業(yè)態(tài)及長期經(jīng)營效果也各不相同。純銷售帶租約銷售短期返租銷售長期返租銷售一般為三年返租一般為十年返租

7.2銷售策略

——純銷售模式優(yōu)勢：開展商可在短期內(nèi)回籠資金，降低工程整體資金壓力，無需承擔(dān)返租補(bǔ)貼與相關(guān)稅費(fèi)；將商業(yè)經(jīng)營壓力轉(zhuǎn)移向中小業(yè)主，由其分擔(dān)經(jīng)營壓力。劣勢：產(chǎn)權(quán)分散，主力店或品牌店難以進(jìn)駐；無法規(guī)劃經(jīng)營業(yè)態(tài)及標(biāo)準(zhǔn)整體形象；對于商業(yè)做旺主要靠市場自身調(diào)整，所需時(shí)間較長；假設(shè)經(jīng)營不好，對于工程整體形象有一定影響。適用：商業(yè)銷售競爭不劇烈導(dǎo)致市場成熟度低，投資客戶缺乏了解；純街鋪銷售；商業(yè)體量極少或零星商業(yè)物業(yè)。

優(yōu)勢：通過招商保證前期商業(yè)定位與形象；能快速回收資金，無需承擔(dān)返租補(bǔ)貼與相關(guān)稅費(fèi)；短期內(nèi)使業(yè)主獲得穩(wěn)定收益。劣勢：鋪位差異性影響銷售難度的程度比較明顯；未出租的商鋪銷售難度較大，特別是大鋪；銷售難度較大，售價(jià)與租金之間產(chǎn)生的收益回報(bào)低難以到達(dá)投資者期望；中、長期收益難以穩(wěn)定；后期經(jīng)營管理難度較大，嚴(yán)重?fù)p壞商業(yè)形象與公司長期開展；各類手續(xù)復(fù)雜，易產(chǎn)生糾紛，影響公司品牌。適用：商業(yè)氣氛已形成且正經(jīng)營紅火，無需擔(dān)憂后續(xù)收益；可銷售物業(yè)有大型主力店進(jìn)駐且長期經(jīng)營保證，獲取長期穩(wěn)定收益回報(bào)；純街鋪或少量商業(yè)物業(yè)。7.2銷售策略

——帶租約銷售

優(yōu)勢：前期由開展商統(tǒng)一控制招商和經(jīng)營，能確保既定的商業(yè)定位與規(guī)劃，可以有效保證整體商業(yè)形象。幫業(yè)主堅(jiān)守前幾年守業(yè)期，既能堅(jiān)決投資者信心，又能在返租后卸下返租包袱；3年返租期較適中，3年后商業(yè)有可能旺。劣勢：承擔(dān)前幾年的返租補(bǔ)貼；返租結(jié)束后的統(tǒng)一經(jīng)營管理要求較高；因返租而產(chǎn)生相應(yīng)的返租法律風(fēng)險(xiǎn)。7.2銷售策略——短期返租銷售〔三年〕

7.2銷售策略——長期返租銷售〔十年〕優(yōu)勢：前期由開展商控制招商，能確保既定的商業(yè)定位；給投資者堅(jiān)決信心。返租銷售，并適當(dāng)降低投資門檻，可以擴(kuò)大客戶層面，有利于加快工程銷售速度。如果工程經(jīng)營管理非常成功，遠(yuǎn)期物業(yè)租金收益將有可能出承諾回報(bào)。劣勢：承擔(dān)十年的返租補(bǔ)貼；如后期經(jīng)營管理沒有到達(dá)預(yù)期目標(biāo)，那么承受返租年限越長，壓力越大。因返租而產(chǎn)生相應(yīng)的返租法律風(fēng)險(xiǎn)。

長期返租與短期返租的比較分析從銷售角度看，短期返租與長期返租都會使得銷售速度加快，兩者不會對銷售成果產(chǎn)生非常大的區(qū)別。從風(fēng)險(xiǎn)角度看，短期返租相對于長期返租，后期返租壓力小，后期風(fēng)險(xiǎn)非常??；同時(shí)也更能趨向政府相關(guān)政策，防止政策風(fēng)險(xiǎn)。7.2銷售策略

7.3主要推廣策略1.著重強(qiáng)調(diào)工程的重要賣點(diǎn)；2.媒體策略:媒體策略是招商工作中重要的環(huán)節(jié)，也是推廣策略的核心局部，應(yīng)該結(jié)合工程的整體招商進(jìn)度、重大事件的時(shí)間節(jié)點(diǎn)加以推廣。3.媒體組合：造勢：從工程外包裝開始，招商處包裝配合，加大戶外廣告投放，如路旗、路牌、樓體包裝等，報(bào)紙、電臺、電視均配合到位，公交車體、公交站牌全面啟動。引爆：即公開招商及后一至二周，全面媒體鋪開，網(wǎng)站、增加各酒店及高檔場所信息傳遞；DM直郵單頁、短信、戶外展點(diǎn)設(shè)立、報(bào)紙、電臺、電視均配合到位，公交車體、公交站牌全面啟動。

一、社區(qū)商業(yè)概述二、社區(qū)商業(yè)的定位籌劃三、社區(qū)商業(yè)的分布特點(diǎn)四、各種類型商家的物業(yè)條件要求五、社區(qū)商業(yè)特色氣氛的營造六、社區(qū)商業(yè)物業(yè)管理七、社區(qū)商業(yè)的營銷模式八、香港商業(yè)的借鑒目錄

八、香港商業(yè)的借鑒

8.1選址、商圈分析

8.2人流動線規(guī)劃

8.3招商及商戶組合策略

8.4空間與環(huán)境設(shè)計(jì)特點(diǎn)

8.5經(jīng)營管理特點(diǎn)

香港社區(qū)型購物中心三大代表作A、黃埔新天地香港最具代表性的社區(qū)型購物中心，以JUSCO作為主力店，成為整體的核心；蔡瀾美食坊作為次主力店，以數(shù)量眾多的社區(qū)配店作為主要構(gòu)成，成為獨(dú)具餐飲特色的主題商業(yè)區(qū)。

B、青衣城香港最具代表性的社區(qū)主題商場，位于香港葵涌的青衣島，作為最具情景特色的購物中心，是香港地鐵公司管理商場的代表作。消耗巨資營造的“航海〞“海洋〞主題，海洋生物、海員、海盜、海船等構(gòu)成了一幅異國風(fēng)情的美麗畫卷。

C、杏花新城作為九十年代較具代表性、實(shí)驗(yàn)性的社區(qū)商業(yè)典范，杏花新城的推出開創(chuàng)了一個(gè)情景商業(yè)的新時(shí)代。其“杏花村〞的東方韻味與歐式裝飾、情景街區(qū)互相融合，帶來一種全新的體驗(yàn)，可以說是香港商業(yè)開展的里程碑之一。

8.1選址、商圈分析香港購物中心必須符合商業(yè)用地選址的一般區(qū)位原那么：最短時(shí)間原那么，即應(yīng)當(dāng)位于人流集散最方便的區(qū)位；易達(dá)性原那么，易達(dá)性取決于交通和道路狀況；聚集原那么，集客能力強(qiáng)的地方；接近購置力原那么，維持商業(yè)工程存在的最低效勞人口數(shù)量稱為人口門檻。商圈分析的三個(gè)重點(diǎn)為：人口特點(diǎn)及購置力分析、經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)特點(diǎn)、競爭狀況與市場飽和度；每個(gè)商圈都包含三個(gè)層次，主要的、次要的和邊緣的。主要商圈容納50％－80％的顧客；次要商圈包含另外15％－25％的顧客；邊緣商圈包括剩下的所有顧客，分布更加分散。香港社區(qū)商業(yè)的開展已經(jīng)進(jìn)入成熟時(shí)期，其規(guī)劃、布局已經(jīng)具備現(xiàn)代城市型購物中心的一些根本特點(diǎn)，與傳統(tǒng)意義上的城市型購物中心漸行漸近。

8.2人流動線規(guī)劃香港購物中心外部人流導(dǎo)入方面有九個(gè)特點(diǎn)：地鐵出入口直接進(jìn)入購物中心；緊鄰巴士總站或有多條巴士線路經(jīng)過；通過天橋、而且多數(shù)為全封閉天橋與街對面或住宅區(qū)、寫字樓相連；同時(shí)對多個(gè)樓層直接導(dǎo)入外部人流，使較多樓層感覺象地面層；配備有必要數(shù)量的停車位，方便駕車人士抵達(dá)；設(shè)計(jì)醒目的主入口，在主入口處配備露天廣場和大型電視屏幕也是吸引人流的好方法；內(nèi)部設(shè)露天廣場也是吸引人流的有效手段；設(shè)有的士站也是必要的外部人流導(dǎo)入手段；有的購物中心將寫字樓或酒店大堂包含在內(nèi)，或設(shè)有電梯直通寫字樓或酒店。

8.2人流動線規(guī)劃內(nèi)部人流動線規(guī)劃主要包括平面人流動線規(guī)劃和垂直人流動線規(guī)劃。平面人流動線規(guī)劃涉及以下四方面的規(guī)劃：平面形式的形態(tài)、室內(nèi)步行街的形態(tài)；核心店與主力店的實(shí)力、數(shù)量及擺放位置；中庭的形態(tài)、大小、數(shù)量及位置；餐飲區(qū)及娛樂設(shè)施的規(guī)劃；環(huán)境設(shè)計(jì)，含空間環(huán)境、景觀與綠化小品、照明設(shè)計(jì)等。垂直人流動線規(guī)劃涉及以下三方面：垂直交通組織；中央空間是垂直人流動線設(shè)計(jì)的重點(diǎn)；垂直商品組合；以上各方面其實(shí)是相互影響、相互融合，共同組成了豐富多彩的人流動線系統(tǒng)。

8.3招商及商戶組合策略商戶組合是決定購物中心成敗的重要關(guān)鍵因素。通過對香港12個(gè)購物中心的研究，表現(xiàn)出如下特點(diǎn)：購物中心的商戶組合講究商戶多元化組合，往往包含有百貨、超市、服裝及配飾、珠寶、精品、童裝玩具、書籍光碟、餐飲、娛樂等多業(yè)種；十二個(gè)購物中心中，服裝/時(shí)裝/鞋帽類占比例最大，占商戶總數(shù)的29.25％；其次是各類效勞、美食類，分別占13.9%、13.4%；十分注重商戶的選擇，考察商戶過程仔細(xì)、慎重、時(shí)間長；注重商戶品類組合，不濫竽充數(shù)；沒有大型百貨公司作為核心店時(shí)，購物中心大膽的通過拆分百貨公司的面積租予不同行業(yè)的業(yè)內(nèi)領(lǐng)先者，此策略不但增加了整體租金回報(bào)，亦令業(yè)主在商品及租戶品質(zhì)方面有更直接及較強(qiáng)的控制力。

8.4空間與環(huán)境設(shè)計(jì)特點(diǎn)有關(guān)空間尺度對購物中心人流動線、視覺效果、心里的影響：過道寬度的一般在3米以上，有的購物中心走道寬度在4.5米以上，甚至有的個(gè)別寬度到達(dá)7米以上；寬度三米被認(rèn)為是舒適的底線；中庭直徑或長寬一般在10－50米之間，10米左右的中庭僅僅是為了安排自動扶梯上下，20米左右的中庭即可以布置一些景觀或小品，以使環(huán)境優(yōu)化；室內(nèi)步行街寬度一般在12米左右，讓人們感覺比較舒適；地面瓷磚尺寸中高檔購物中心一般使用60cm×60cm或以上，而40cm×40cm或30cm×30cm或30×60cm的瓷磚使用于中低檔購物中心；

8.4空間與環(huán)境設(shè)計(jì)特點(diǎn)

8.5經(jīng)營管理特點(diǎn)市場推廣方面：并不張揚(yáng)，講究關(guān)心社區(qū)、體貼人性；非常注重節(jié)假日的促銷；顧客效勞特色，根本原那么：讓顧客覺得舒適愉快；當(dāng)顧客疲憊時(shí)，有地方可以休息；提供顧客所需的商品情報(bào)；重視顧客的意見，與顧客多溝通；香港購物中心提供包括嬰兒護(hù)理室等的多項(xiàng)顧客效勞工程。

做商業(yè)地產(chǎn)，需要耐心，需要理性，需要高度的技巧。商業(yè)地產(chǎn)的操盤手。是戴著鎖鏈的超級舞者。是有著“隨心所欲而不逾矩〞風(fēng)度的謀略家。自然也需要更多的投入。

我一直認(rèn)為：做商業(yè)地產(chǎn)，態(tài)度是關(guān)鍵！漢略地產(chǎn)研究中心深圳漢略企業(yè)管理咨詢中林佳湖

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開盤推廣方案【開啟蔚藍(lán)理想】一、活動目的【市場前提】*周邊競爭對手爭相年前開盤，我們目前需將積累的近600多戶意向客戶轉(zhuǎn)化為準(zhǔn)客戶，及時(shí)截流?！净顒幽康摹?元旦活動，旨在開發(fā)新老客戶資源，展示中林佳湖的魅力，并讓產(chǎn)品與消費(fèi)者之間充分發(fā)生互動，*通過在中林錦苑的活動，以成功的工程凸現(xiàn)中林的品牌承諾及實(shí)力，給消費(fèi)者以信心；*開盤當(dāng)日慶典，旨在渲染慶典氣氛，重點(diǎn)是客戶辦理大定手續(xù)。二、元旦活動主旨【主題】開啟蔚藍(lán)理想中林新年慶典*活動以展示佳湖魅力為主，緣自“一灣蔚藍(lán)自然是家〞的主題形象訴求，考慮將產(chǎn)品的特點(diǎn)：水主題園林、休閑自然國際的新生活方式展示出來，讓消費(fèi)者對產(chǎn)品充分了解，全面營造佳湖品質(zhì)形象，以打動消費(fèi)者；*將佳湖未來生活場景以及產(chǎn)品的高品位通過現(xiàn)場活動及其它方式表達(dá)，讓人們提前體驗(yàn)佳湖不一樣的生活。三、活動安排開啟蔚藍(lán)理想中林新年慶典

蔚藍(lán)生活一：“開啟蔚藍(lán)理想〞長卷新年寄語大行動蔚藍(lán)生活二：國際流行住宅形態(tài)之水景住宅藝術(shù)講座—美國泛亞易道蔚藍(lán)生活三：人與自然的親密游戲〔水岸生活〕

蔚藍(lán)生活四：蔚藍(lán)風(fēng)情DIY手藝坊蔚藍(lán)生活五：中林賀年紅酒嘉年華

四、活動細(xì)節(jié)【蔚藍(lán)生活一】：“開啟蔚藍(lán)理想〞長卷新年寄語大行動

地點(diǎn)：中林錦苑小區(qū)大門口或商業(yè)街；核心：*為人們提供一個(gè)展示未來希望的契機(jī)，用對生活的美好愿望開啟中林慶典的序幕；*群眾參與效應(yīng)容易被帶動，襯托現(xiàn)場慶典氣氛，并具有社會意義。方式：錦苑門口的百米藍(lán)色布卷的鋪設(shè)，現(xiàn)場提供彩色油性筆，讓到場的每個(gè)人涂寫出對新一年的希望，讓整條布卷形成繽紛的藍(lán)色海洋。

【蔚藍(lán)生活二】：國際流行住宅形態(tài)之水景住宅藝術(shù)講座—美國泛亞易道

地點(diǎn)：中心區(qū)園林地帶；核心：*置身于錦苑的園林中，在自然的環(huán)境中國際大師與消費(fèi)者面對面，極具親和力；*將面對面的主題放大到國際性流行時(shí)態(tài)，及理想人居環(huán)境。旨在讓消費(fèi)者開拓眼界，增長知識，同時(shí)由易道將落實(shí)于昆明實(shí)地的中林佳湖的設(shè)計(jì)人文理念剖析給大家，讓買家對于產(chǎn)品有充分的了解。方式：*易道的外籍主設(shè)計(jì)師現(xiàn)場與消費(fèi)者面對面，通過圖片的展示，及解說的方式，與消費(fèi)者輕松交流。

【蔚藍(lán)生活三】：人與自然的親密游戲〔水岸生活〕

地點(diǎn)：水墻或噴泉處；核心：*全面展現(xiàn)水景住宅的生態(tài)，人性化一面，建立人們對于佳湖的獨(dú)特印象，讓人們提前進(jìn)入體驗(yàn)時(shí)代，通過游戲體驗(yàn)70%的親水率帶給人們?nèi)绾尾灰粯拥纳?！方式?游戲模擬居住水岸生活中，與自然界的動、植物的對話；*由幻燈片打出各種水邊植物的圖片，請參與者選出選項(xiàng)中的正確答案，并可詳細(xì)獲得該植物的特性說明，答對者可獲得精美禮品一份。*模擬各種鳥類的鳴叫聲，同樣請參與者選出選項(xiàng)中的正確答案，并可獲獎。

【蔚藍(lán)生活四】：蔚藍(lán)風(fēng)情DIY手藝坊地點(diǎn)：商業(yè)街；核心：*將水景藍(lán)色文化徹底打透，讓人們積極參與到創(chuàng)造的過程，并留下深刻印象；*展現(xiàn)中林文化的年輕、創(chuàng)造的一面。方式：*以“蔚藍(lán)風(fēng)情〞為主題的水岸手工藝品的制作，由開發(fā)商提供相關(guān)的制作工具、原材料。由參與者親自構(gòu)思、制作、完成。所設(shè)計(jì)作品可參加“中林蔚藍(lán)理想〞創(chuàng)意品的評比，參與者及獲獎?wù)叨伎色@得禮品；*原料提示：石子、木板、蘆葦、麻繩、碎布片、顏料；*將商業(yè)步行街變成DIY手藝一條街。

【蔚藍(lán)生活五】：中林賀年紅酒嘉年華地點(diǎn)：中林錦苑會所大堂；核心：*讓錦苑及佳湖新老業(yè)主歡聚一堂，答謝業(yè)主一直的支持，也希望新的一年此情長青；*開啟老客戶資源，用強(qiáng)大的老業(yè)主信任感建立人們對于佳湖的認(rèn)可。方式：*高雅、尊貴的氣氛，讓業(yè)主們充分體會到作為中林的一份子的非凡身份感受；*建議啟動中林VIP金、銀會員，成功介紹客戶是成為會員的前提，會員能享受到各商家相應(yīng)的貴賓待遇。五、流程安排【時(shí)間】：2003年1月1日【地點(diǎn)】：中林錦苑AM：9：30慶典開幕“開啟蔚藍(lán)理想〞長卷新年寄語大行動；AM：10：00國際流行住宅形態(tài)之水景住宅藝術(shù)講座；

AM：9：30---12：00人與自然的親密游戲/每隔15分鐘一次；蔚藍(lán)風(fēng)情DIY手藝坊一直開放；PM：2：30—4：30人與自然的親密游戲/每隔15分鐘一次；蔚藍(lán)風(fēng)情DIY手藝坊一直開放；PM：7：30—9：30中林賀年紅酒嘉年華

六、現(xiàn)場包裝

1【活動分區(qū)】1、水景住宅藝術(shù)講座22、人與自然的親密游戲3、中林賀年紅酒嘉年華34、蔚藍(lán)風(fēng)情DIY手藝坊5、“開啟蔚藍(lán)理想〞長卷新年寄語4

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【現(xiàn)場包裝】入口處：*巨型賀年彩飄中國結(jié)、活動信息及即將開盤信息條幅；*中林佳湖〞海軍陸戰(zhàn)隊(duì)“式保安迎賓；*流程海報(bào)；*蔚藍(lán)色長布卷；商業(yè)街：*活動標(biāo)牌；會所：*活動標(biāo)牌；*流程海報(bào)；*入門橫幅；水幕處：*佳湖人文展板*活動標(biāo)牌園林講座：中林佳湖展板*園林效果圖、樓體效果圖、園林介紹、建筑規(guī)劃介紹；*活動標(biāo)牌

七、其它包裝【通路包裝】戶外廣告牌：提前半個(gè)月，用巨幅條幅的方式，傳遞元旦活動信息及開盤信息*櫻花立交廣告牌；*十里長街廣告牌；十里長街路旗：提前半個(gè)月，傳遞元旦活動信息及開盤信息?！臼蹣翘幇b】*橫幅：元旦活動信息及開盤信息；*活動海報(bào)；*新年〞?！白?；*中林VIP卡、及程序介紹；

八、媒介方案

[一、報(bào)紙廣告]

媒體策略：*保持原定以建立中林地產(chǎn)品牌形象的軟文攻擊不變，提前半個(gè)月，將慶典信息及開盤信息全面?zhèn)鬟f；*報(bào)眼形式：開盤前提前一周，倒計(jì)時(shí)：中林地產(chǎn)巨作中林佳湖即將傾情開盤！還有6天！[二、電視廣告]

5秒鐘標(biāo)板：*集中單一展示樓盤形象口號，并傳遞慶典活動及開盤信息；*慶典活動前提前二周時(shí)間，12月15日-1月1日1月1日—1月20日/每天8次。[三、電臺廣告]

30秒電臺廣告：*音樂臺，整點(diǎn)或半點(diǎn)報(bào)時(shí)電臺廣告；