某市房地產(chǎn)發(fā)展歷程課件

朱春平60張華平53胥必龍40楊朝鵬43羅陽(yáng)靖松26伍丹37房產(chǎn)2班朱春平60張華平53房產(chǎn)2班1

一、成都市房地產(chǎn)發(fā)展歷程

1、萌芽階段

2、樓市風(fēng)生水起

3、外來(lái)資本進(jìn)入

4、規(guī)范提升期二、成都市房地產(chǎn)投資環(huán)境分析

1、人口

2、宏觀經(jīng)濟(jì)

3、土地市場(chǎng)

4、住宅市場(chǎng)

5、新熱點(diǎn)區(qū)域三、房地產(chǎn)項(xiàng)目目錄一、成都市房地產(chǎn)發(fā)展歷程目錄21.成都初生房產(chǎn)企業(yè)（20余家成都本土房產(chǎn)企業(yè)成立）1988年，為促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，住房制度改革在成都乃至全國(guó)轟轟烈烈地推進(jìn)之時(shí)，有人抓住了這個(gè)機(jī)遇--成都首批20余家房地產(chǎn)企業(yè)宣告成立，金房、合力達(dá)、青年房產(chǎn)、交大房產(chǎn)等房地產(chǎn)公司的名字逐漸出現(xiàn)在成都市民的視野中，成都房地產(chǎn)市場(chǎng)邁出了從無(wú)到有的實(shí)質(zhì)性一步。

1992年12月，剛剛滿30歲的陳家剛注冊(cè)成立了成都豪斯物業(yè)有限公司。在這個(gè)時(shí)期，新加坡維信集團(tuán)成為最早的一批進(jìn)軍內(nèi)地市場(chǎng)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，主要股東為新加坡維信(集團(tuán))有限公司的成都華新國(guó)際城市公司成立，在成都開(kāi)發(fā)了第一個(gè)在當(dāng)時(shí)稱得上是真正意義上的豪宅。成都市房地產(chǎn)發(fā)展歷程之萌芽階段1.成都初生房產(chǎn)企業(yè)（20余家成都本土房產(chǎn)企業(yè)成立）成都32.高檔樓盤誕生（錦繡花園，獨(dú)領(lǐng)風(fēng)騷）

1991年成都市統(tǒng)建辦在城南修建占地12.245公頃，面積16.5萬(wàn)平方米的棕北小區(qū)，這是成都首個(gè)注重小區(qū)環(huán)境規(guī)劃的小區(qū)，并成為建設(shè)部?jī)?yōu)秀示范小區(qū)，其每平方米1200元左。的售價(jià)，使這里成為“有錢老板”的居住區(qū)。而此后出現(xiàn)的“錦城苑“不僅誕生了120平方米的大戶型，還率先解決了戶型空間的合理化，并且加入科學(xué)的規(guī)劃設(shè)計(jì)，解決了空調(diào)水的集中排放等問(wèn)題。1996年6月，成都交大房產(chǎn)在全國(guó)首次提出住宅智能化的概念，在成都城西北成規(guī)模推出"交大智能小區(qū)"。1992年，新加坡維信集團(tuán)在桐梓林片區(qū)開(kāi)發(fā)錦繡花園，“開(kāi)奔馳車，住錦繡花園?！边@句成都婦孺皆知的廣告語(yǔ)讓人至今回味，錦繡花園成為這個(gè)時(shí)代頂端豪宅的代名詞?！板\繡花園”開(kāi)出5000元每平米的“天價(jià)”，但依舊銷勢(shì)力火爆，至今仍是業(yè)界典故。成都市房地產(chǎn)發(fā)展歷程之萌芽階段2.高檔樓盤誕生（錦繡花園，獨(dú)領(lǐng)風(fēng)騷）成都市房地產(chǎn)發(fā)展歷程之43.區(qū)域開(kāi)發(fā)格局?jǐn)U大(一環(huán)向二環(huán)擴(kuò)張)隨著商品房開(kāi)發(fā)項(xiàng)目品質(zhì)的不斷提高，普通住房從單一滿住居住需求向環(huán)境優(yōu)美、功能齊全的舒適型精品住宅方向發(fā)展，一些高檔住宅也開(kāi)始涌現(xiàn)。其中，城南在這一時(shí)期成為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的熱土，也成為成都房地產(chǎn)發(fā)展的一個(gè)縮影。隨著錦繡花園的成功開(kāi)發(fā)，帶動(dòng)了成都第一個(gè)富人區(qū)桐梓林高檔社區(qū)的形成，而銀都花園（查看地圖）、中華園、凱萊蒂景等一大批中高檔小區(qū)的落成，成都富人區(qū)輪廓成型。1992年，全長(zhǎng)28.028公里，雙向8車道的二環(huán)路建成通車，串起了成渝路、成綿路和成溫路，預(yù)示成都房地產(chǎn)開(kāi)始了由一環(huán)向二環(huán)擴(kuò)張的路徑。成都市房地產(chǎn)發(fā)展歷程之萌芽階段3.區(qū)域開(kāi)發(fā)格局?jǐn)U大(一環(huán)向二環(huán)擴(kuò)張)成都市房地產(chǎn)發(fā)展歷程之54.五大花園鬧成都

1992年，第一次以商品房名義亮相蓉城并得到市民認(rèn)可的五大花園(中央花園、交大花園、紅運(yùn)花園、皇家花園、名流花園)，在成都房地產(chǎn)領(lǐng)域（查看地圖）既有其深刻的歷史意義，成為成都樓市的標(biāo)志性樓盤，但同時(shí)又給城市建設(shè)帶來(lái)了難以回避的后遺癥。成都市房地產(chǎn)發(fā)展歷程之萌芽階段交大花園4.五大花園鬧成都成都市房地產(chǎn)發(fā)展歷程之萌芽階段交大花園6

序言:

成都房地產(chǎn)市場(chǎng)在這個(gè)時(shí)期隨著國(guó)家第一次宏觀調(diào)控結(jié)束和單位福利分房制度的取消，按揭貸款買房的發(fā)展，市場(chǎng)呈現(xiàn)出供需兩旺的局面。同時(shí)，為對(duì)抗1997年亞洲金融風(fēng)暴，拉動(dòng)內(nèi)需，作為龍頭行業(yè)的房地產(chǎn)發(fā)揮了巨大的作用。大批的房地產(chǎn)企業(yè)也如雨后春筍般相繼面世。有了行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)，房地產(chǎn)必然關(guān)注到客戶服務(wù)，同時(shí)出現(xiàn)了專業(yè)代理公司。當(dāng)時(shí)的住宅開(kāi)始注重建筑的美觀實(shí)用，并配有簡(jiǎn)單配套設(shè)施，如水、電、氣、光纖、通訊等，小區(qū)綠化也逐漸產(chǎn)生。1994年7月5日《城市房地產(chǎn)管理法》頒布(1995年1月1日實(shí)施)，這是繼《土地管理法》之后規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)的第二部重要法律，標(biāo)志著中國(guó)房地產(chǎn)法制逐漸走向完備，地產(chǎn)、房產(chǎn)分開(kāi)立法的狀況逐步走向房地產(chǎn)一體立法。成都市房地產(chǎn)發(fā)展歷程之初生期-樓市風(fēng)生水起序言:成都市房地產(chǎn)發(fā)展歷程之初生期-樓市風(fēng)生水起71.成都房企走向鼎盛(代表企業(yè)：金房集團(tuán)、置信)

1993年，成都第一個(gè)房地產(chǎn)集團(tuán)——成都金房集團(tuán)成立，后來(lái)成為成都本土房地產(chǎn)企業(yè)龍頭的成都置信也于1997年揚(yáng)帆啟航。而成立于1988年的成都首批20余家房地產(chǎn)企業(yè)：金房、合力達(dá)、青年房產(chǎn)、交大房產(chǎn)等房地產(chǎn)公司持續(xù)發(fā)力，成都本土房地產(chǎn)企業(yè)在這一時(shí)期風(fēng)生水起。正是在這個(gè)時(shí)期，樂(lè)民、青年等房產(chǎn)公司先后崛起，五大花園、紫荊小區(qū)、戰(zhàn)旗小區(qū)等樓盤陸續(xù)面市。從開(kāi)發(fā)商的數(shù)量上看，成都樓市由此進(jìn)入了前所未有的“鼎盛”時(shí)期。表現(xiàn)最突出的無(wú)疑是置信。置信在雙楠片區(qū)的揮灑值得成都房地產(chǎn)史上大書(shū)特書(shū)。成都市房地產(chǎn)發(fā)展歷程初生期-樓市風(fēng)生水起之1.成都房企走向鼎盛(代表企業(yè)：金房集團(tuán)、置信)成都市房地產(chǎn)82.河居時(shí)代到“置信生活方式”(代表產(chǎn)品：上河城、置信“雙楠誼苑”)成都房地產(chǎn)發(fā)展有今天的繁榮局面，離不開(kāi)1993年的府南河整治，整個(gè)工程耗時(shí)5年，投入資金27億元，使市中心人口最密集、污染最嚴(yán)重的府南河15公里河段面貌煥然一新(1998年，府南河綜合整治項(xiàng)目獲得聯(lián)合國(guó)人居獎(jiǎng)。)。府南河開(kāi)創(chuàng)了成都最早的河居時(shí)代，也是目前成都所有的河流中房產(chǎn)開(kāi)發(fā)最為成熟的區(qū)域。在1997年，置信開(kāi)發(fā)了他的第一個(gè)項(xiàng)目——雙楠誼苑。當(dāng)時(shí)，雙楠誼苑地塊位于的雙楠片區(qū)還是一片荒蕪、沒(méi)有開(kāi)發(fā)商問(wèn)津的農(nóng)田。年輕的置信公司把全新的現(xiàn)代居住理念灌注到這個(gè)項(xiàng)目中，起價(jià)每平方米不到1600元的雙楠誼苑被稱為當(dāng)時(shí)“老百姓買得起，有錢人看得起”的好房子，引發(fā)了成都購(gòu)房狂潮。在置信雙楠誼苑的帶動(dòng)下，才有今天高品質(zhì)生活社區(qū)——雙楠小區(qū)的出現(xiàn)，置信在雙楠誼苑的營(yíng)銷基礎(chǔ)上，開(kāi)創(chuàng)了一種全新的“置信生活方式”模式，也幾乎是一夜之間，“先做環(huán)境再造房子”成為各大開(kāi)發(fā)商恪守的信條。成都市房地產(chǎn)發(fā)展歷程之初生期-樓市風(fēng)生水起2.河居時(shí)代到“置信生活方式”(代表產(chǎn)品：上河城、置信“雙楠93.開(kāi)發(fā)區(qū)域向二環(huán)集中(一環(huán)、二環(huán)都是市中心)

由于置信對(duì)雙楠片區(qū)的成功開(kāi)發(fā)，成都房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)突破前一階段集中在一環(huán)之內(nèi)的格局，開(kāi)始向二環(huán)集中。隨著二環(huán)路沿線住宅開(kāi)發(fā)的逐漸完成，二環(huán)路在人們的意識(shí)中已經(jīng)和一環(huán)路一樣成為市中心的一部分。這個(gè)時(shí)期人們的居住觀念隨著房產(chǎn)產(chǎn)品特征的發(fā)展變化而有所改觀，有了行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)，房地產(chǎn)必然關(guān)注到客戶服務(wù)，同時(shí)出現(xiàn)了專業(yè)代理公司。當(dāng)時(shí)的住宅已經(jīng)開(kāi)始注重外立面的美觀實(shí)用，并配有簡(jiǎn)單配套設(shè)施，如水、電、氣、光纖、通訊，綠化也開(kāi)始打造，購(gòu)房者在這一時(shí)期大多把重心放在生活的便利性上。成都市房地產(chǎn)發(fā)展歷程之初生期-樓市風(fēng)生水起3.開(kāi)發(fā)區(qū)域向二環(huán)集中(一環(huán)、二環(huán)都是市中心)成都市房地產(chǎn)發(fā)104.上河城曇花一現(xiàn)這一時(shí)期，由陳家剛擔(dān)任董事長(zhǎng)的豪斯物業(yè)在拿到府南河政府改造工程——上河壩項(xiàng)目之后，幾個(gè)具有藝術(shù)天賦的建筑文化人聚集一起，就這個(gè)占地只有43畝的府南河住宅項(xiàng)目市場(chǎng)定位和營(yíng)銷策略展開(kāi)了激情四溢的討論。包括陳家剛本人在內(nèi)的當(dāng)時(shí)豪斯物業(yè)副總一級(jí)的高層管理人士中，有好幾個(gè)都有美院情結(jié)、文化人情結(jié)和品位。因此，對(duì)于上河城項(xiàng)目，他們?nèi)谌肓嗽S多人文的東西、藝術(shù)的因子。于是，一個(gè)拍攝于黃龍溪、勾起成都人懷舊情結(jié)的廣告：“一座充滿回憶的新城(新城博客,新城新聞,新城說(shuō)吧)”的招貼畫和電視廣告片幾乎在一夜之間充斥成都的大街小巷。豎立在鹽市口與蜀都大道人民商場(chǎng)交叉路口上的大型路牌廣告更是牽動(dòng)了行人的視線，上河城一炮打響，僅一期銷售回款就達(dá)到了1.1億元。成都市房地產(chǎn)發(fā)展歷程之初生期-樓市風(fēng)生水起4.上河城曇花一現(xiàn)成都市房地產(chǎn)發(fā)展歷程之初生期-樓市風(fēng)生水起116.如果說(shuō)上河城一期銷售的巨大成功應(yīng)該歸功于陳家剛及其旗下的一幫智囊團(tuán)對(duì)房地產(chǎn)營(yíng)銷理念和策略的全新理解和準(zhǔn)確把握，那么，上河城的失敗，也應(yīng)當(dāng)仁不讓地歸結(jié)于豪斯物業(yè)的管理者。公司管理上的混亂，是導(dǎo)致上河城和豪斯物業(yè)崩盤的最直接原因。豪斯物業(yè)開(kāi)創(chuàng)初期，總經(jīng)理一級(jí)的老總就設(shè)了近10個(gè)職位，而豪斯物業(yè)發(fā)展的鼎盛時(shí)期，公司員工達(dá)到了140人，每月開(kāi)支僅工資一項(xiàng)就是好幾十萬(wàn)元。如此龐大的員工隊(duì)伍，與開(kāi)發(fā)13萬(wàn)平方米、43畝項(xiàng)目的規(guī)模和開(kāi)發(fā)周期極不相稱，這使他們錯(cuò)失了良好的市場(chǎng)發(fā)展商機(jī)，在遭遇市場(chǎng)形勢(shì)突變時(shí)，幾乎無(wú)力調(diào)頭和還手。陳家剛和他的豪斯物業(yè)算是給本土企業(yè)提了一個(gè)醒，房地產(chǎn)市場(chǎng)上雖然有著較高的利潤(rùn)空間，但即使在產(chǎn)品上有著清晰的定位，也并不意味著可以無(wú)限的擴(kuò)張，企業(yè)必須結(jié)合市場(chǎng)有一個(gè)良好的定位和把控。好在，同時(shí)期的楊豪和他的置信已經(jīng)展開(kāi)了軍事化管理。成都市房地產(chǎn)發(fā)展歷程之初生期-樓市風(fēng)生水起6.如果說(shuō)上河城一期銷售的巨大成功應(yīng)該歸功于陳家剛及其旗下12序言：

1998年，中央政府正式叫停實(shí)施了40多年的“福利分房”制度?！白》控泿呕毕破鸪啥挤康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)的高潮。是年，住房按揭貸款開(kāi)始走進(jìn)人們的生活，住房”商品化“也開(kāi)始走向極致，貸款買房甚至成為人們改變生活和消費(fèi)觀念的決定因素。此時(shí)，萬(wàn)科、中海、華潤(rùn)、龍湖、花樣年深長(zhǎng)城等外來(lái)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)巨頭也紛紛進(jìn)入成都，外地房企和本土開(kāi)發(fā)商第一次展開(kāi)貼身肉搏并逐漸占據(jù)上風(fēng)。房企近一步分化，開(kāi)發(fā)格局也進(jìn)一步明朗，多數(shù)人認(rèn)為如果從企業(yè)角度講，這是一個(gè)”外來(lái)資本入侵“的階段。

成都市房地產(chǎn)發(fā)展歷程之生長(zhǎng)期-外來(lái)資本進(jìn)入序言：成都市房地產(chǎn)發(fā)展歷程之生長(zhǎng)期-外來(lái)資本進(jìn)入131.貼身肉搏代表企業(yè)：置信、藍(lán)光、武海、金房、中海，華潤(rùn)，花樣年，吉寶，仁恒，盛吉立，深長(zhǎng)城

1999年深圳房地產(chǎn)巨頭萬(wàn)科來(lái)到成都，開(kāi)啟了成都房地產(chǎn)新篇章。成都出現(xiàn)了第一個(gè)小戶型樓盤SOHO，高檔寫字樓--川信大廈，冠城廣場(chǎng)，正規(guī)的商業(yè)集中體--荷花池市場(chǎng)，東大街燈具市場(chǎng)等商業(yè)地產(chǎn)展露樓盤頭角，使成都的房產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)豐富和立體起來(lái)。成都市房地產(chǎn)發(fā)展歷程之生長(zhǎng)期-外來(lái)資本進(jìn)入1.貼身肉搏成都市房地產(chǎn)發(fā)展歷程之生長(zhǎng)期-外來(lái)資本進(jìn)入142.大盤、花園洋房誕生代表產(chǎn)品：成都花園、齊力花園、萬(wàn)科城市花園、中海名城、錦官新城等

2000年，大連萬(wàn)達(dá)與成都市政府?dāng)y手聯(lián)合打造的成都花園成為成都樓市上第一個(gè)真正意義上的大盤。之后，萬(wàn)科、中海等全國(guó)知名房地產(chǎn)企業(yè)相繼搶灘成都市場(chǎng)。在這個(gè)時(shí)期內(nèi)，花園洋房開(kāi)始興起，當(dāng)時(shí)的齊力花園率先掘到花園洋房的第一桶金，小區(qū)以”城市花園“為規(guī)劃主旨，運(yùn)用自由式規(guī)劃布局，給人以多種景色和視覺(jué)觀賞效果。2001年以后，萬(wàn)科城市花園、大華情融苑、中海名城、錦官新城、邊城水戀等相繼推出花園洋房，都成了成都樓市的搶手貨。成都市房地產(chǎn)發(fā)展歷程之生長(zhǎng)期-外來(lái)資本進(jìn)入中海名城2.大盤、花園洋房誕生成都市房地產(chǎn)發(fā)展歷程之生長(zhǎng)期-外來(lái)資本153.

“5＋2”生活模式出現(xiàn)隨著該時(shí)期產(chǎn)品形態(tài)的豐富和新理念的移入，購(gòu)房者對(duì)居住需求從單純追尋價(jià)格的便宜和交通等因素，開(kāi)始關(guān)注到項(xiàng)目的品質(zhì)。而“綠色”、“健康”等關(guān)鍵詞開(kāi)始進(jìn)入人們視野。2001年，河濱印象，在西南地區(qū)首次獲得“綠色住宅”稱號(hào)，這不僅為生態(tài)住宅、健康住宅等驗(yàn)明正身，同時(shí)也在蓉城掀起一股“綠色”旋風(fēng)。

2000年11月29日，青城山--都江堰申報(bào)世界文化遺產(chǎn)成功，青城山旅游業(yè)從本質(zhì)上發(fā)生了改變。青城山的一系列轉(zhuǎn)變，立刻觸及到了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商們的神經(jīng)，一時(shí)之間，成都10多家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商囤兵青城山。這些開(kāi)發(fā)商聯(lián)手將當(dāng)時(shí)風(fēng)靡全國(guó)的“5＋2”生活模式展示在世人面前，成都高端生活找到了突破口。成都市房地產(chǎn)發(fā)展歷程之生長(zhǎng)期-外來(lái)資本進(jìn)入3.“5＋2”生活模式出現(xiàn)成都市房地產(chǎn)發(fā)展歷程之生長(zhǎng)期-外164.區(qū)域開(kāi)發(fā)全面開(kāi)花關(guān)鍵區(qū)域：城東、城西、沙河片區(qū)、周邊區(qū)域

2001年，萬(wàn)科入駐城東，當(dāng)時(shí)城東還沒(méi)有摘除“東窮”的帽子，地產(chǎn)開(kāi)發(fā)也大部分集中在城南和城西區(qū)域，而城北和城東幾乎還是成都房產(chǎn)開(kāi)發(fā)空白地帶。萬(wàn)科進(jìn)入成都的首個(gè)作品“萬(wàn)科·城市花園”在這塊土地上拉開(kāi)帷幕。萬(wàn)科充分利用坡地地形、地貌、植被、水體等現(xiàn)狀條件，引入生態(tài)、環(huán)保概念，營(yíng)造生長(zhǎng)型的居住環(huán)境，創(chuàng)造出一片舒適的居住家園。由于萬(wàn)科的成功開(kāi)發(fā)，帶動(dòng)了包括藍(lán)谷地（查看地圖）、卓錦城（查看地圖）、康郡（查看地圖）、萬(wàn)科·魅力之城等一大批高品質(zhì)樓盤的出現(xiàn)，使得該區(qū)域目前已經(jīng)成為成都樓市的熱點(diǎn)居住區(qū)域之一。成都市房地產(chǎn)發(fā)展歷程之生長(zhǎng)期-外來(lái)資本進(jìn)入4.區(qū)域開(kāi)發(fā)全面開(kāi)花成都市房地產(chǎn)發(fā)展歷程之生長(zhǎng)期-外來(lái)資本進(jìn)17

序言:

成都樓市這個(gè)階段被分析人士解讀為在規(guī)范中提升的時(shí)期。各大知名房企幾乎都已來(lái)到成都，成都樓市在進(jìn)入2004年后，房?jī)r(jià)大幅度飛漲，購(gòu)房者踴躍買房，市場(chǎng)持續(xù)升溫以至膨脹，樓市面臨巨大的考驗(yàn)。在全國(guó)樓市普遍過(guò)熱的背景下，國(guó)家宏觀調(diào)控、市場(chǎng)調(diào)整、政策的進(jìn)一步規(guī)范，都大大提高了開(kāi)發(fā)的門檻，新老“國(guó)八條”和“國(guó)六條”相繼出臺(tái)。而從2007年開(kāi)始，CPI飛漲、流動(dòng)性過(guò)剩、宏觀經(jīng)濟(jì)過(guò)熱，加上“試驗(yàn)區(qū)”的成立，成都樓市持續(xù)走高，籍此，國(guó)家開(kāi)始了新一輪的針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控，這一年也被稱為“政策年”，因此這一時(shí)期又被稱之為政策調(diào)整期。成都市房地產(chǎn)發(fā)展歷程之規(guī)范提升期序言:成都市房地產(chǎn)發(fā)展歷程之規(guī)范提升期181.本土巨頭崛起代表人物：楊豪、陳宏楊豪：置信老總楊毫無(wú)疑是成都地產(chǎn)界最具傳奇色彩的老板。在置信創(chuàng)造出的一個(gè)又一個(gè)奇跡背后，都包含了楊毫的個(gè)人追求。在此時(shí)期外來(lái)開(kāi)發(fā)商"圍剿"本土企業(yè)的時(shí)候，楊豪和他的置信找到了一種有效的合作模式，與川投成立合作公司，牽手置信凱德成立凱德置地，壯大了自身力量，為企業(yè)健康的成長(zhǎng)找到了新的模式。陳宏：陳宏是一個(gè)真正的建筑人。畢業(yè)于重慶建筑學(xué)院、并曾就職于西南建筑勘測(cè)設(shè)計(jì)院。他于2000年正式組建四川宏信實(shí)業(yè)有限公司。勇氣加上智慧，走合作路線，陳宏成功了。達(dá)義出地，宏信出啟動(dòng)資金，原計(jì)劃需1.2億的啟動(dòng)資金,由于雙方迅速進(jìn)入角色，沒(méi)有內(nèi)耗，只投了8000萬(wàn)，項(xiàng)目“上東陽(yáng)光”開(kāi)始順利運(yùn)轉(zhuǎn)，如今“上東陽(yáng)光”的后續(xù)開(kāi)發(fā)仍然是宏信強(qiáng)有力的造血資源和可靠后方。在此階段陳宏的意義在于，2007年宏信在資本市場(chǎng)上聯(lián)合奇峰競(jìng)得ST東源大股東身份一役，讓陳宏在企業(yè)發(fā)展的探索上增加了一個(gè)籌碼，同時(shí)提供了一種值得借鑒的模式，拉開(kāi)了成都本土房企接觸資本市場(chǎng)的序幕。成都市房地產(chǎn)發(fā)展歷程規(guī)范提升期之1.本土巨頭崛起成都市房地產(chǎn)發(fā)展歷程規(guī)范提升期之192.多點(diǎn)的開(kāi)發(fā)格局

2003年，成都市向東向南發(fā)展的戰(zhàn)略規(guī)劃出臺(tái)，市極大的刺激了外南天府大道沿線的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。三環(huán)路以外開(kāi)始發(fā)展起來(lái)，華陽(yáng)也隨著"城南副中心效應(yīng)"被越來(lái)越多的成都市民所接受，華陽(yáng)迎來(lái)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)熱潮。是年，藍(lán)光等本地開(kāi)發(fā)商推出的商業(yè)項(xiàng)目引來(lái)眾多國(guó)內(nèi)投資者爭(zhēng)相購(gòu)買。成都市房地產(chǎn)發(fā)展歷程之規(guī)范提升期2.多點(diǎn)的開(kāi)發(fā)格局成都市房地產(chǎn)發(fā)展歷程之規(guī)范提升期203.樓市引發(fā)拐點(diǎn)爭(zhēng)論經(jīng)過(guò)近20年的發(fā)展，成都樓市進(jìn)入前所未有的鼎盛時(shí)期，2007年9.27之前，房?jī)r(jià)飆升，市場(chǎng)也進(jìn)入了前所未有的繁榮階段。這個(gè)時(shí)候，由于開(kāi)發(fā)商和推出的產(chǎn)品眾多，在保證品質(zhì)的前提下，消費(fèi)者開(kāi)始關(guān)注更具實(shí)際層面的物管和服務(wù)，"物管改變生活質(zhì)量"成為購(gòu)房者在選擇產(chǎn)品時(shí)的重要考慮因素"，買房就是買生活方式"成為這個(gè)時(shí)期的購(gòu)房理念。而經(jīng)過(guò)多年的歷練，特別是9.27宏觀調(diào)控后，消費(fèi)者也越來(lái)越理性，隨這萬(wàn)科的率升先降價(jià)，一場(chǎng)圍繞王石(王石博客,王石新聞,王石說(shuō)吧)“樓市拐點(diǎn)論”的討論和觀望在全國(guó)和成都樓市蔓延開(kāi)來(lái)。成都市房地產(chǎn)發(fā)展歷程之規(guī)范提升期3.樓市引發(fā)拐點(diǎn)爭(zhēng)論成都市房地產(chǎn)發(fā)展歷程之規(guī)范提升期21成都市房地產(chǎn)的投資環(huán)境成都市房地產(chǎn)的投資環(huán)境221.人口環(huán)境

成都是四川省的省會(huì)，西南地區(qū)科技、金融、商貿(mào)中心，交通、通訊樞紐。全市行政區(qū)轄有9區(qū)（錦江區(qū)、青羊區(qū)、金牛區(qū)、武侯區(qū)、成華區(qū)、龍泉驛區(qū)、青白江區(qū)、溫江區(qū)、新都區(qū)）、４市（都江堰市、彭州市、邛崍市、崇州市）、6縣（金堂縣、雙流縣、郫縣、大邑縣、蒲江縣、新津縣）。

2005年末，全市戶籍人口1082.0萬(wàn)人，比2004年末增加22.3萬(wàn)人。但隨著城市化進(jìn)程的加快，成都市的人口將達(dá)到飽和。

成都市房地產(chǎn)的投資環(huán)境1.人口環(huán)境成都市房地產(chǎn)的投資環(huán)境232.宏觀經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)

1999~2006年，成都市GDP和人均GDP保持了快速增長(zhǎng)勢(shì)頭，國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值年均增長(zhǎng)11.30%，比全國(guó)高3.65個(gè)百分點(diǎn)。2006年全市生產(chǎn)總值依然保持了較快的增長(zhǎng)速度，比上年增長(zhǎng)13.5%，保持了快速的增長(zhǎng)勢(shì)頭。

城市居民收入及消費(fèi)力穩(wěn)步增長(zhǎng)

近幾年成都市的社會(huì)零售品銷售總額及城鎮(zhèn)居民的可支配收入均保持了穩(wěn)定的增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，成都市商品消費(fèi)能力名列國(guó)內(nèi)大中城市前列。2005年實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額999億元，同比2004年增加了14.2%，人均可支配收入由1999年的7098元上升到2005年的10358元，市民消費(fèi)能力保持了穩(wěn)定快速的增長(zhǎng)勢(shì)頭。

結(jié)論：居民購(gòu)房能力將在一定程度上得到提升。成都市房地產(chǎn)的投資環(huán)境2.宏觀經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)

1999~2006年，成都市G243.土地市場(chǎng)分析

2.2.1土地供應(yīng)量、成交量都有所減少

與2005年相比，2006年土地供給量和成交量都有不同程度的下降。2006年土地供應(yīng)量為287.2公頃，同比下降21%；實(shí)際成交61宗，成交量為256公頃，成交量同比下降29%。

成都市房地產(chǎn)的投資環(huán)境3.土地市場(chǎng)分析

2.2.1土地供應(yīng)量、成交量都有所減少

與254.住宅市場(chǎng)分析

供應(yīng)面積大幅增加

2005年新增住宅項(xiàng)目133個(gè)，住宅供應(yīng)面積達(dá)633.23萬(wàn)平方米，同比上漲41.74%。城西、城東、城南形成成都市住宅供應(yīng)三足鼎立的局面，無(wú)論是從供應(yīng)數(shù)量還是供應(yīng)體量來(lái)看，均名列前三。住宅供應(yīng)以普通住宅為主，西三環(huán)、東三環(huán)附近的住宅成為市場(chǎng)供應(yīng)主體。

2.3.2銷售價(jià)格持續(xù)上漲

2006年成都市住宅平均價(jià)格為4956元/平方米，同比上漲17.94%。平均價(jià)格在3500-4500元/平方米之間的住宅，占供應(yīng)總量的50%以上。

到2006年住宅市場(chǎng)呈現(xiàn)供需平衡的局面，供需比為1.025。

成都市房地產(chǎn)的投資環(huán)境4.住宅市場(chǎng)分析

供應(yīng)面積大幅增加

2005年新增住宅項(xiàng)目265.城東改造區(qū)將成為開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)區(qū)域

隨著城東片區(qū)城市功能的轉(zhuǎn)變，區(qū)域工廠拆遷速度的加快，特別是2005年城東四二○廠成功掛牌，開(kāi)發(fā)建筑面積約200萬(wàn)平方米的大型綜合社區(qū)，大大提高了城東改造片區(qū)的房地產(chǎn)檔次。加之外地開(kāi)發(fā)商的涌入，也會(huì)極大地提高片區(qū)房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)速度和開(kāi)發(fā)水平。

成都市房地產(chǎn)的投資環(huán)境5.城東改造區(qū)將成為開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)區(qū)域

隨著城東片區(qū)城市功能的轉(zhuǎn)變276.南部新區(qū)仍為關(guān)注熱點(diǎn)標(biāo)志性建筑世紀(jì)城的建成、和黃地塊的動(dòng)工以及大量拆遷土地的騰出，使得2006年該區(qū)域仍為房產(chǎn)市場(chǎng)的熱點(diǎn)關(guān)注區(qū)域。

成都市房地產(chǎn)的投資環(huán)境世紀(jì)城-觀山園6.南部新區(qū)仍為關(guān)注熱點(diǎn)成都市房地產(chǎn)的投資環(huán)境世紀(jì)城-觀287.溫江新城成為郊區(qū)開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)

隨著光華大道全面通車和第六屆中國(guó)花卉博覽會(huì)成功舉辦，以及一些本地和香港的開(kāi)發(fā)巨頭的涌入，溫江新城未來(lái)幾年的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)將出現(xiàn)井噴。

成都市房地產(chǎn)的投資環(huán)境溫江公園7.溫江新城成為郊區(qū)開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)

成都市房地產(chǎn)的投資環(huán)境溫江29項(xiàng)目基本情況

項(xiàng)目名稱：“白石.古蓮城”房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究

開(kāi)發(fā)商：四川南光房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司

項(xiàng)目概況：白石.古蓮城項(xiàng)目位于龍泉青龍湖公園西北面，東臨成洛大道；南含十陵森林公園；距十陵鎮(zhèn)約1000米。該區(qū)域公交線路四通八達(dá)，交通方便。

房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)方案項(xiàng)目基本情況

項(xiàng)目名稱：“白石.古蓮城”房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可30項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：

項(xiàng)目計(jì)量單位數(shù)量所占比值

規(guī)劃用地總面積2100畝

規(guī)劃凈用地2000畝

總建筑面積2400951.78平方米

住宅面積2267750平方米

其中：多層125834.5244.73%

高層139595.9551.97%

別墅2320.000.86%

公建面98163.8926.81%

其中：商業(yè)面積67077.8968.33%

公寓26200.0026.69%

會(huì)所2347.582.39%

房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)方案項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：

項(xiàng)目計(jì)量單位數(shù)量所占比值

31

幼兒園2638.422.69%

垃圾站2000.20%

地下建筑面積34737.429.49%

建筑占地面積52087.70

建筑密度26.63%

綠地率40%

容積率1.87

總戶數(shù)1886

停車位個(gè)1339

其中：地下停車位個(gè)912

地面停車位個(gè)427

房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)方案幼兒園2638.422.69%

垃圾站2032項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析結(jié)果

1、項(xiàng)目銷售收入為105183萬(wàn)元；

2、開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本為74848萬(wàn)元；

3、營(yíng)業(yè)稅及附加為5785萬(wàn)元；

4、利潤(rùn)總額為23970萬(wàn)元；

7、年平均投資利潤(rùn)率為6.41%；

8、銷售利潤(rùn)率為22.79%；

9、項(xiàng)目財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為5849萬(wàn)元；

10、項(xiàng)目財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為26.27%；

房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)方案項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析結(jié)果

1、項(xiàng)目銷售收入為105183萬(wàn)元；

33謝謝觀看！謝謝觀看！34微信公眾號(hào)：中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)觀察?官方微信號(hào)：ChinaCRE?官方網(wǎng)站：ChinaCRE.?中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)研究分享商業(yè)地產(chǎn)動(dòng)態(tài)調(diào)研最新商業(yè)項(xiàng)目解析全球特色商業(yè)ThanksForYourTime！ChinaCRE

China

CommercialRealEstate微信公眾號(hào)：中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)觀察?ChinaCRECh355、世上最美好的事是：我已經(jīng)長(zhǎng)大，父母還未老;我有能力報(bào)答，父母仍然健康。

6、沒(méi)什么可怕的，大家都一樣，在試探中不斷前行。

7、時(shí)間就像一張網(wǎng)，你撒在哪里，你的收獲就在哪里。紐扣第一顆就扣錯(cuò)了，可你扣到最后一顆才發(fā)現(xiàn)。有些事一開(kāi)始就是錯(cuò)的，可只有到最后才不得不承認(rèn)。

8、世上的事，只要肯用心去學(xué)，沒(méi)有一件是太晚的。要始終保持敬畏之心，對(duì)陽(yáng)光，對(duì)美，對(duì)痛楚。

9、別再去抱怨身邊人善變，多懂一些道理，明白一些事理，畢竟每個(gè)人都是越活越現(xiàn)實(shí)。

10、山有封頂，還有彼岸，慢慢長(zhǎng)途，終有回轉(zhuǎn)，余味苦澀，終有回甘。

11、人生就像是一個(gè)馬爾可夫鏈，你的未來(lái)取決于你當(dāng)下正在做的事，而無(wú)關(guān)于過(guò)去做完的事。

12、女人，要么有美貌，要么有智慧，如果兩者你都不占絕對(duì)優(yōu)勢(shì)，那你就選擇善良。

13、時(shí)間，抓住了就是黃金，虛度了就是流水。理想，努力了才叫夢(mèng)想，放棄了那只是妄想。努力，雖然未必會(huì)收獲，但放棄，就一定一無(wú)所獲。

14、一個(gè)人的知識(shí)，通過(guò)學(xué)習(xí)可以得到;一個(gè)人的成長(zhǎng)，就必須通過(guò)磨練。若是自己沒(méi)有盡力，就沒(méi)有資格批評(píng)別人不用心。開(kāi)口抱怨很容易，但是閉嘴努力的人更加值得尊敬。

15、如果沒(méi)有人為你遮風(fēng)擋雨，那就學(xué)會(huì)自己披荊斬棘，面對(duì)一切，用倔強(qiáng)的驕傲，活出無(wú)人能及的精彩。5、人生每天都要笑，生活的下一秒發(fā)生什么，我們誰(shuí)也不知道。所以，放下心里的糾結(jié)，放下腦中的煩惱，放下生活的不愉快，活在當(dāng)下。人生喜怒哀樂(lè)，百般形態(tài)，不如在心里全部淡然處之，輕輕一笑，讓心更自在，生命更恒久。積極者相信只有推動(dòng)自己才能推動(dòng)世界，只要推動(dòng)自己就能推動(dòng)世界。