公共租賃房的建設(shè)與推廣

公共租賃房的建設(shè)與推廣

1資金來源不足公共租賃是指政府為享受低租金租賃的政治住房而建造或購買的政治住房。這是針對困難家庭的租賃，尤其是針對剛完成的學(xué)生、外國工人和其他社會組織。這項(xiàng)政策不僅解決了夾心層的住房問題,而且擴(kuò)大了住房保障范圍。但是我國目前的公共租賃房整體上處于供不應(yīng)求的狀態(tài),公共租賃房等保障性住房發(fā)展緩慢,其中最主要的原因之一是公共租賃房的資金來源不足。以重慶市為例,《重慶市公共租賃住房管理暫行辦法》規(guī)定,公共租賃住房建設(shè)資金的來源渠道主要有:中央安排的專項(xiàng)資金;財(cái)政年度預(yù)算安排資金;土地出讓收益的5%;銀行、非銀行金融機(jī)構(gòu)和公積金貸款;發(fā)行債券,等。公共租賃房若主要依靠政府預(yù)算資金,無疑會給國家和當(dāng)?shù)卣斐沙林氐呢?cái)政負(fù)擔(dān),而我國住房公積金的歸集又較為困難,覆蓋面不夠,運(yùn)作效率低。因此,找到一種合適的融資模式及其定價(jià)機(jī)制是突破公共租賃房發(fā)展瓶頸的關(guān)鍵。2公共租賃住房ppp融資模式分析2.1ppp模式在廉政融資中的應(yīng)用價(jià)值PPP即public-privatepartnerships,是指政府、營利性企業(yè)和非營利性企業(yè)基于某個(gè)項(xiàng)目而形成的相互合作關(guān)系的形式。通過這種合作形式,合作各方可以達(dá)到與其單獨(dú)行動相比更為有利的結(jié)果。合作各方參與某個(gè)項(xiàng)目時(shí),共同承擔(dān)責(zé)任和風(fēng)險(xiǎn)。PPP模式從1992年英國政府首次運(yùn)用到今天,已經(jīng)受到很多國家和政府的歡迎與青睞,被廣泛地應(yīng)用在交通、衛(wèi)生、學(xué)校等公共設(shè)施和服務(wù)中,它不僅解決了政府財(cái)政資金的缺口問題,而且提供了一種更為專業(yè)化的服務(wù)。因此,很多學(xué)者也意識到將PPP模式應(yīng)用于公共住房的必要性與可行性。文獻(xiàn)在廉租房的融資發(fā)展路徑中明確指出BOT與經(jīng)營城市相結(jié)合可以作為廉租房建設(shè)融資的創(chuàng)新趨勢。文獻(xiàn)分析了PPP模式在廉租房項(xiàng)目中應(yīng)用的可行性,設(shè)計(jì)了PPP模式的運(yùn)作及保障機(jī)制。文獻(xiàn)從PFI的內(nèi)涵出發(fā),介紹其在廉租房建設(shè)中的運(yùn)作模式,并進(jìn)行可行性和價(jià)值分析;文獻(xiàn)分析了我國公共住房項(xiàng)目采用PPP模式的內(nèi)部與外部條件,并結(jié)合不同公共住房項(xiàng)目的特點(diǎn)設(shè)計(jì)了不同的PPP運(yùn)作模式。2.2ppp模式的可行性從這些研究可以看出,將PPP模式引進(jìn)到公共租賃房建設(shè)中是可行的、必要的,其涉及到的運(yùn)作模式也是科學(xué)的,具有可操作性。廉租住房與公共租賃房同屬于保障性住房范疇,都具有準(zhǔn)公共產(chǎn)品的特征,但公共租賃房的保障范圍更廣,其產(chǎn)權(quán)是“誰投資,誰擁有,投資者權(quán)益可依法轉(zhuǎn)讓”,因此在利用PPP模式進(jìn)行融資的時(shí)候,企業(yè)的特許經(jīng)營期權(quán)談判的余地更大,在充分保障租戶有能力承擔(dān)租金水平的基礎(chǔ)上,企業(yè)可分享的收益更多,因而其參與的動力更大,加之政府是鼓勵(lì)公租房的社會資本投入的,鼓勵(lì)多元的資本結(jié)構(gòu)、社會機(jī)構(gòu)團(tuán)體投入到公租房的建設(shè)中,在政府大量優(yōu)惠政策例如土地供應(yīng)優(yōu)惠政策、財(cái)稅優(yōu)惠政策的誘導(dǎo)下,企業(yè)參與公租房建設(shè)的積極性與熱情會進(jìn)一步增加,形成民間資本的“帶動效應(yīng)”,所以將PPP模式運(yùn)用在公共租賃房的建設(shè)中是完全可行的。在借鑒廉租住房的PPP模式的基礎(chǔ)上,可以構(gòu)建公共租賃房的PPP運(yùn)行機(jī)制。2.3政府、企業(yè)、政府共同承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)通過前面的分析,將PPP應(yīng)用到公共租賃房建設(shè)中是可行的,但是PPP是一個(gè)廣泛的概念,因此要找到一種適合公共租賃房建設(shè)的PPP類型。國際上存在很多對PPP的分類方法,文獻(xiàn)參考國際做法并結(jié)合國內(nèi)現(xiàn)狀,將PPP分為外包類、特許經(jīng)營類和私有化類。外包類PPP項(xiàng)目的特點(diǎn)是私人企業(yè)只負(fù)責(zé)整個(gè)項(xiàng)目運(yùn)營過程中的一個(gè)或幾個(gè)階段,一般不參與投資,完成任務(wù)后取得政府報(bào)酬實(shí)現(xiàn)收益。因此,私人企業(yè)承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)相對較小。由于我國目前保障性住房建設(shè)資金面臨很大缺口,這種PPP模式顯然不利于我國公共租賃房的融資。特許經(jīng)營類PPP項(xiàng)目要求私人企業(yè)完成全部投資或與政府共同投資,私人企業(yè)在與政府簽訂特許經(jīng)營合同,私人企業(yè)在收回投資并取得合理利潤之后,將項(xiàng)目移交給公共部門,因此,公共部門最終獲得項(xiàng)目的產(chǎn)權(quán)。采用這種模式可以在一定程度上緩解政府的財(cái)政負(fù)擔(dān),公共部門與企業(yè)共同承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。私有化類PPP項(xiàng)目需要私人部門負(fù)責(zé)項(xiàng)目的全部投資,通過向用戶收取費(fèi)用來收回投資實(shí)現(xiàn)利潤,項(xiàng)目的產(chǎn)權(quán)歸私人所有。在這種模式下,政府只負(fù)責(zé)監(jiān)管工作,基本沒有財(cái)政負(fù)擔(dān),所承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)最小。公共租賃房在我國才剛剛起步,在這個(gè)階段,還不適宜采用私有化類PPP模式。首先,相關(guān)的規(guī)章制度還不太健全,容易出現(xiàn)私人企業(yè)為了縮短投資回收期和獲得更大利潤而使公眾的利益得不到保障;其次,私人企業(yè)需要負(fù)擔(dān)全部的投資,而剛起步的公共租賃的收益到底有多大,前面并沒有可以借鑒的數(shù)據(jù),私人企業(yè)可能不會選擇參與到這個(gè)項(xiàng)目中來。綜合上面的分析,特許經(jīng)營類PPP項(xiàng)目既可以分擔(dān)財(cái)政負(fù)擔(dān),保證公眾利益,又與私人企業(yè)共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)共享收益,給予私人企業(yè)參與的信心和動力,是目前最適合我國公共租賃房融資的模式。2.4spv公司運(yùn)作流程公共租賃房PPP模式運(yùn)營全過程包括前期準(zhǔn)備、項(xiàng)目實(shí)施、項(xiàng)目運(yùn)營、項(xiàng)目交付使用等幾個(gè)階段。首先,政府綜合各個(gè)方面的因素確定公共租賃房的規(guī)模、位置、配套、面積等指標(biāo),并論證可行之后,通過招標(biāo)篩選合適的合作伙伴并組建特別目的公司,即SPV,SPV會與政府簽訂一個(gè)特許經(jīng)營合同,SPV在合同規(guī)定的特許期限內(nèi)負(fù)責(zé)項(xiàng)目的融資、建設(shè)、運(yùn)營并收回投資取得合理報(bào)酬。政府為了保證SPV公司能夠順利融資,一般會與銀行簽訂一個(gè)直接協(xié)議,使得SPV能夠比較順利地從金融機(jī)構(gòu)獲得貸款。特許期結(jié)束之后,SPV公司解散,公共租賃房產(chǎn)權(quán)移交政府。具體運(yùn)作流程如圖1所示。上述機(jī)構(gòu)組織和個(gè)人共同合作,相互協(xié)調(diào),最后可以形成外部經(jīng)濟(jì)、企業(yè)盈利、租戶利益得到保障的“多贏”局面,但由于私人資本以贏利為目標(biāo),為了盡快獲得利潤,可能會讓公共租賃房的租金超過租戶的住房負(fù)擔(dān)能力,因此,在兼顧企業(yè)與租戶雙方面的利益下,政府必須制定一個(gè)科學(xué)的、動態(tài)的公租房定價(jià)機(jī)制。3根據(jù)ppp融資模式，公共住房價(jià)格機(jī)制3.1公共租賃ppp項(xiàng)目的價(jià)格分析3.1.1政府機(jī)構(gòu)的定價(jià)在確定公租房定價(jià)機(jī)制之前,首先需要弄清楚公租房定價(jià)的相關(guān)概念,公租房PPP項(xiàng)目定價(jià)是指承擔(dān)公共產(chǎn)品定價(jià)職責(zé)的政府在一定的約束條件下,按照預(yù)期的定價(jià)目標(biāo),采取科學(xué)可行的定價(jià)方法,通過合理的價(jià)格形成機(jī)制,制定出的符合公眾與企業(yè)利益的公租房實(shí)際可租價(jià)格。其中PPP融資模式下的公租房定價(jià)主體即指政府有關(guān)機(jī)構(gòu)或者是相應(yīng)的政府部門任命的代理機(jī)構(gòu)。定價(jià)客體是指公共定價(jià)的對象,既包括政府機(jī)構(gòu)對于私人企業(yè)的價(jià)格管制行為,也包括政府機(jī)構(gòu)或企業(yè)董事會對于公共企業(yè)的定價(jià)行為,對于PPP融資項(xiàng)目而言,公租房的定價(jià)客體是指政府機(jī)構(gòu)對于其選擇的合作伙伴所進(jìn)行的價(jià)格管制行為;從經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度來講,公共產(chǎn)品的定價(jià)目標(biāo)即是社會福利函數(shù)的極大化,在PPP融資模式下,公租房的定價(jià)目標(biāo)即是不僅滿足公眾的利益最大化,而且,政府在制定定價(jià)目標(biāo)時(shí)應(yīng)當(dāng)與企業(yè)內(nèi)部的定價(jià)目標(biāo)相比較,提出滿足政府價(jià)格管制者與企業(yè)管理層的定價(jià)目標(biāo)。約束條件是另一個(gè)重要因素,在某些方面,公共決策面臨的約束與完全的私人企業(yè)是相同的,首先包括生產(chǎn)約束,即企業(yè)只能在其技術(shù)所決定的生產(chǎn)可能性集合內(nèi)進(jìn)行;其次是市場約束,包括公共企業(yè)或者說參與公共項(xiàng)目的私人企業(yè)的利潤約束等;還有其他約束條件,例如公共產(chǎn)品供給中公眾滿意度的約束。定價(jià)方法可以認(rèn)為是公共產(chǎn)品價(jià)格形成的一種形式,一種是根據(jù)正常的成本加合理報(bào)酬得出的總成本進(jìn)行計(jì)算,另一種是根據(jù)不同的費(fèi)用結(jié)構(gòu)與需求結(jié)構(gòu)結(jié)合影響因素的作用形成的價(jià)格體系。3.1.2公租房價(jià)格有下降趨勢,兩影響公租房價(jià)格的因素很多,宏觀上包括國家政策和財(cái)政支持,國家對房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)的調(diào)節(jié),物價(jià)指數(shù)以及利率,匯率等。其中國家的政策支持以及財(cái)政投入是對公租房價(jià)格影響最為直接的因素之一,加大支持力度可以大幅降低建設(shè)成本,使公租房租金下降。國家對房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)的調(diào)節(jié)影響商品住宅與保障住房的比例,進(jìn)而決定公租房的總體供應(yīng)量,當(dāng)公租房市場房源充足時(shí)價(jià)格一般較平穩(wěn);反之,房源嚴(yán)重缺乏時(shí),容易造成價(jià)格虛高,導(dǎo)致惡意競爭。物價(jià)指數(shù)的高低也對公租房的價(jià)格有一定影響,當(dāng)原材料如鋼筋、水泥等價(jià)格上漲時(shí),公租房的建設(shè)成本隨之增加,也可能導(dǎo)致公租房價(jià)格的上升。此外,國家的利率、匯率等也會對公租房價(jià)格產(chǎn)生一定影響。微觀層面上城鎮(zhèn)居民的收入、同期房地產(chǎn)市場價(jià)格、房地產(chǎn)企業(yè)平均利潤、項(xiàng)目的投資與經(jīng)營成本等都對公租房租金有一定影響。當(dāng)城鎮(zhèn)居民的收入上升時(shí),居民可承擔(dān)的住房支出增加,給公租房的價(jià)格創(chuàng)造一定的上升空間;同期房地產(chǎn)市場價(jià)格與公租房價(jià)格也聯(lián)系緊密,當(dāng)房地產(chǎn)市場價(jià)格大幅上漲時(shí),可能會帶動公租房的價(jià)格上漲;房地產(chǎn)企業(yè)的平均利潤則是PPP項(xiàng)目需要注意的關(guān)鍵問題之一,如果項(xiàng)目的最后利潤遠(yuǎn)小于行業(yè)平均利潤,會造成私人企業(yè)的參與動力不足,從而使項(xiàng)目融資面臨尷尬處境。這些因素對公租房價(jià)格的影響,往往不是某一個(gè)因素的單獨(dú)作用,而是很多因素的積聚效應(yīng),因此,在分析公租房價(jià)格時(shí),不宜將這些因素割裂起來看待,而是應(yīng)該系統(tǒng)的、全面的考察。3.2公租房ppp價(jià)格形成過程公共租賃房兼具公共產(chǎn)品和私人產(chǎn)品雙重特征,它的私人特性決定了公租房可以利用市場機(jī)制進(jìn)行資源配置,制約個(gè)人對它的過度消費(fèi),提高資金效率。但是過分強(qiáng)調(diào)市場可能會使需要住房保障的低收入群體得不到保障,從而影響國家的整體利益和社會和諧。因此,公共租賃房的供給可以部分依賴市場提供,但是政府必須采取合理的監(jiān)控與管制手段,真正做到公平與效率的統(tǒng)一。本文根據(jù)PPP項(xiàng)目的特點(diǎn),綜合考慮各個(gè)方面的影響因素,兼顧相關(guān)主體的利益,提出了公租房PPP項(xiàng)目的價(jià)格形成過程,如圖2所示。(1)市場價(jià)格。調(diào)查市場上商品房出租價(jià)格,調(diào)查要有針對性,重點(diǎn)調(diào)查與公共租賃房同一區(qū)位、套型相近、物業(yè)管理接近的正常交易的普通住宅價(jià)格,再將此價(jià)格進(jìn)行修正,例如交易日期修正、土地使用年期修正等,視具體情況而定。這樣可以得到一個(gè)供政府參考的市場價(jià)格S。(2)成本收益價(jià)格。首先確定公租房項(xiàng)目從準(zhǔn)備階段到運(yùn)營階段的一切成本,例如建安成本、配套設(shè)施費(fèi)、運(yùn)營維護(hù)費(fèi)以及相關(guān)稅費(fèi)等,再根據(jù)政府與私人企業(yè)簽訂的特許協(xié)議,該協(xié)議一般會有一個(gè)政府對私人企業(yè)的承諾,約定企業(yè)完成項(xiàng)目后的一個(gè)最低報(bào)酬,或者查看相同行業(yè)的平均利潤率,得到一個(gè)企業(yè)的合理利潤,項(xiàng)目的成本加上企業(yè)的利潤、稅金并考慮一定的風(fēng)險(xiǎn)后,可以得到公租房PPP項(xiàng)目的一個(gè)成本收益價(jià)格C。(3)租戶可負(fù)擔(dān)價(jià)格。DonaldLLemanandWilliamJReeder(1987),提出當(dāng)家庭實(shí)際住房支出收入比值超過某一標(biāo)準(zhǔn)比率的時(shí)候,則該家庭就被認(rèn)為存在住房負(fù)擔(dān)能力問題。標(biāo)準(zhǔn)比率通常設(shè)定為25%或者30%,不隨家庭的收入和規(guī)模的變化而變化。根據(jù)這個(gè)理論,首先調(diào)查公租房保障對象范圍內(nèi)的人均收入水平,接著取25%或30%的比例,就得到這些家庭可以負(fù)擔(dān)的住房消費(fèi),這個(gè)消費(fèi)可以作為公租房的租戶可負(fù)擔(dān)價(jià)格K。(4)這三個(gè)價(jià)格的關(guān)系應(yīng)該是:市場價(jià)格S>成本收益價(jià)格C;市場價(jià)格S>租戶可負(fù)擔(dān)價(jià)格K;成本收益價(jià)格C>租戶可負(fù)擔(dān)價(jià)格K。圖2公租房PPP項(xiàng)目價(jià)格形成過程(5)鑒于成本收益價(jià)格C>租戶可負(fù)擔(dān)價(jià)格K,政府必須予以公租房項(xiàng)目一定的財(cái)政補(bǔ)貼B。成本收益價(jià)格C與政府補(bǔ)貼B的差額應(yīng)稍小于租戶可負(fù)擔(dān)價(jià)格K。即:C-B<K。(6)鑒于公租房的準(zhǔn)公共特性,聽證價(jià)格T應(yīng)該低于市場價(jià)格S,又由于公租房應(yīng)具有一定保障作用,聽證價(jià)格T也應(yīng)低于成本收益價(jià)格C,最后接近于租戶可負(fù)擔(dān)價(jià)格K,也就是說聽證價(jià)格T圍繞C-B上下波動,但是最高不得超過租戶可負(fù)擔(dān)價(jià)格K。(7)政府綜合考慮確定的聽證價(jià)格經(jīng)過聽證會同意后,即形成公租房的初始價(jià)格,反之,重新考慮,確定,再聽證,直至通過為止。3.3公共租賃ppp項(xiàng)目的價(jià)格調(diào)整3.3.1堅(jiān)持公開、公正、服務(wù)相結(jié)合的原則公租房PPP項(xiàng)目的價(jià)格一旦形成,并不是一成不變的。在項(xiàng)目的運(yùn)營過程中,隨著地區(qū)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、人民生活水平的提高,國家政策和通貨膨脹以及利率等因素的影響,公租房的價(jià)格應(yīng)該適時(shí)作出調(diào)整。調(diào)整時(shí)應(yīng)遵循效率與公平統(tǒng)一、兼顧各方利益的原則。公平與效率原則。PPP項(xiàng)目調(diào)價(jià)要做到公平,就必須堅(jiān)持公開、公正的原則。公開,就是要把調(diào)價(jià)的原因、方案、結(jié)果公布于眾,主動接受群眾監(jiān)督;公正要求政府部門全面考慮價(jià)格調(diào)整帶來的影響,確保調(diào)價(jià)之后社會福利最大化。此外,政府對有關(guān)調(diào)價(jià)的事項(xiàng)應(yīng)及時(shí)作出回應(yīng),例如香港(東)海底隧道的通行費(fèi)調(diào)整申請?jiān)诒徽涎?年之后,才通過仲裁條款得到解決,這樣無疑會削弱項(xiàng)目公司的積極性,不利于項(xiàng)目運(yùn)營。因此,調(diào)價(jià)的效率也是值得注意的原則之一。兼顧各方利益原則。在調(diào)價(jià)的過程中,各個(gè)利益相關(guān)者考慮問題的角度又有所不同,從政府的角度出發(fā),政府希望公租房價(jià)格的調(diào)整,既能在自己的預(yù)算范圍之內(nèi),又能使PPP項(xiàng)目得以持續(xù)健康的運(yùn)營,中低收入者的居住權(quán)得到保障。投資者則關(guān)心PPP項(xiàng)目價(jià)格的調(diào)整是否可以讓合同約定的合理利潤在約定的風(fēng)險(xiǎn)下順利實(shí)現(xiàn)。租戶則主要考慮在獲得同等服務(wù)質(zhì)量的前提下,調(diào)整的價(jià)格是否在自己可以承受的范圍之內(nèi)。因此,公租房PPP項(xiàng)目價(jià)格的調(diào)整應(yīng)該兼顧三方面的利益,使政府、投資者、租戶都能滿意。3.3.2政府的調(diào)價(jià)機(jī)制當(dāng)PPP項(xiàng)目面臨的環(huán)境發(fā)生變化,需要進(jìn)行價(jià)格調(diào)整時(shí),借鑒基礎(chǔ)設(shè)施調(diào)價(jià)方式,可以由項(xiàng)目公司申請,經(jīng)政府批準(zhǔn)后執(zhí)行,也可以由項(xiàng)目公司自行調(diào)價(jià)。前者可以避免項(xiàng)目公司因獲取更大利潤而侵害租戶的利益,確保公共租賃房的社會福利,但是這種方式會降低項(xiàng)目面對動態(tài)環(huán)境的適應(yīng)能力,不利于調(diào)動投資者的積極性。因此,政府應(yīng)該給予項(xiàng)目公司一定的自主權(quán),但又不能完全放任。文獻(xiàn)針對基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目,設(shè)計(jì)了一個(gè)限制性價(jià)格調(diào)價(jià)機(jī)制。即在政府的限定下項(xiàng)目公司可自行調(diào)價(jià)。具體實(shí)施過程中,可由政府規(guī)定項(xiàng)目的調(diào)價(jià)次數(shù)和調(diào)整上限,在這個(gè)范圍內(nèi),調(diào)價(jià)方案由PPP項(xiàng)目公司制定,調(diào)價(jià)方案應(yīng)包括調(diào)價(jià)的原因、調(diào)價(jià)策略、調(diào)價(jià)方法以及調(diào)整價(jià)格等,最好采取至少兩種調(diào)價(jià)方法供參考,例如可以選取未調(diào)價(jià)前的價(jià)格為基數(shù),制定影響公租房價(jià)格的因素表,分析此次調(diào)價(jià)主要是由哪些因素引起的,確定影響因素的權(quán)重及其影響度,最后得到調(diào)整之后的價(jià)格。調(diào)價(jià)方案報(bào)政府備案后即可執(zhí)行。4p模式發(fā)揮作用的研究價(jià)格形成機(jī)制是PPP項(xiàng)目利益分配機(jī)制的核心,是PPP模式發(fā)揮作用的重要條件。為了保障定價(jià)機(jī)制的健康順利運(yùn)行,實(shí)現(xiàn)社會資源的優(yōu)化配置,以及PPP項(xiàng)目的效益最大化,國家需要制定一系列的措施為它的運(yùn)作保駕護(hù)航。4.1建立工程數(shù)據(jù)庫政府在選擇合作伙伴的時(shí)候要全方位考察合作企業(yè)的專業(yè)技能、服務(wù)水平、財(cái)務(wù)情況、融資能力、信譽(yù)情況等,堅(jiān)持公開、公平、公正的原則,明確準(zhǔn)入條件。嚴(yán)厲打擊暗箱操作、尋租等腐敗行為。鑒于需要衡量的因素具有多層次、多樣化的特點(diǎn),政府在執(zhí)行時(shí),對于多因素的把握具有一定難度,因此,工程數(shù)據(jù)庫的建立十分有必要,例如香港的PASS系統(tǒng),PASS系統(tǒng)是以一定的評分標(biāo)準(zhǔn)對承建商的項(xiàng)目表現(xiàn)能力打分,由三個(gè)部分構(gòu)成:輸出評分、投入評分和保修期評分,分別涉及到三個(gè)方面的考核,即施工性評核、管理層面評核、維修保養(yǎng)評核。這些評分標(biāo)準(zhǔn)可以從不同角度、不同層面較科學(xué)地考核企業(yè)的綜合實(shí)力,這就可以給政府在選擇合作伙伴時(shí)足夠的信息,同時(shí),也能夠激勵(lì)承建商積極地提高自身的實(shí)力。4.2ppp項(xiàng)目政府間的直接聯(lián)系聽證制度一方面使公租房價(jià)格更透明,提高群眾的參與程度,另一面使整個(gè)公租房的價(jià)格機(jī)制更加科學(xué)。完善的價(jià)格聽證制度的意義表現(xiàn)在:第一,規(guī)范的聽證制度能夠保證政府廣泛地直接聽取各個(gè)利益相關(guān)者的建議,使最后形成的價(jià)格更加符合各個(gè)利益主體的實(shí)際情況,具備實(shí)際操作的可能。第二,給租戶、PPP項(xiàng)目公司、投資者、政府一個(gè)相互交流、相互溝通的平臺,消除彼此之間的誤會,使整個(gè)PPP項(xiàng)目建立在一個(gè)相互信任的基礎(chǔ)上。第三,通過舉辦聽證會,政府能夠及時(shí)了解各界的意見,掌握項(xiàng)目的相關(guān)情況,解決了政府部