土地儲備規(guī)劃的定位與編制方法研究

土地儲備規(guī)劃的定位與編制方法研究

0上海土地儲備工作的規(guī)劃歷程國家《土地儲備管理辦法》明確規(guī)定，土地儲備是指市、市政府土地資源管理部門為實現(xiàn)土地市場監(jiān)督管理，促進土地資源合理使用目的，依法獲得土地，進行初步開發(fā)和儲備，然后開始生產(chǎn)。其主要目標(biāo)是加強對土地一級市場的監(jiān)管，促進土地集約和集約使用，提高建設(shè)用地的供應(yīng)能力，保障經(jīng)濟和社會發(fā)展。對于土地儲備的探索和實踐,上海一直走在全國的前列。1996年,上海成立了第一個土地儲備機構(gòu)——上海市土地發(fā)展中心;2004年,頒布實施《上海市土地儲備辦法》、《上海市土地儲備辦法實施細則》,建立了多層次兩級土地儲備體系,形成了市場主導(dǎo)型的上海土地儲備模式。2007年國家頒布了《土地儲備管理辦法》,土地儲備實行計劃管理,要求各地編制年度土地儲備計劃。2009年10月,上海市規(guī)劃和國土資源管理局充分把握國務(wù)院批準(zhǔn)《上海市土地利用總體規(guī)劃》的契機,啟動了市、區(qū)土地儲備規(guī)劃編制工作,要求充分貫徹國家和上海市土地儲備管理有關(guān)精神,結(jié)合新一輪土地利用總體規(guī)劃、城市總體規(guī)劃及其他專業(yè)規(guī)劃,從宏觀層面對土地儲備的原則、目標(biāo)、戰(zhàn)略導(dǎo)向、儲備數(shù)量、空間分布、時序、開發(fā)強度等方面進行系統(tǒng)規(guī)劃,進而為更好地制定土地儲備計劃和落實土地儲備方案奠定良好基礎(chǔ)。本文結(jié)合我院承擔(dān)的局科研項目,對上海經(jīng)營性土地儲備規(guī)劃編制中的若干問題進行初步探討。1運營土地儲備計劃的定位問題1.1土地儲備規(guī)劃的目標(biāo)土地儲備規(guī)劃以土地利用總體規(guī)劃為依據(jù),是土地利用總體規(guī)劃的一項具體實施規(guī)劃+,儲備土地必須符合土地利用規(guī)劃的布局結(jié)構(gòu)和土地利用年度指標(biāo)控制的管理要求。土地儲備規(guī)劃與土地利用總體規(guī)劃,兩者在目標(biāo)、特征、對象等方面存在同異性。土地利用總體規(guī)劃的目標(biāo)主要是協(xié)調(diào)國民經(jīng)濟各部門以及農(nóng)業(yè)各業(yè)之間的用地矛盾,平衡農(nóng)業(yè)用地與非農(nóng)用地之間的配置,提高土地利用率和土地產(chǎn)出率,取得土地的最佳經(jīng)濟效益、社會效益和生態(tài)效益。土地儲備規(guī)劃的目標(biāo)簡單地說就是為了具體落實城市規(guī)劃和土地利用總體規(guī)劃,其出發(fā)點是基于土地利用總體規(guī)劃,對具體建設(shè)項目的落實,特別是經(jīng)營性用地的落實。土地利用總體規(guī)劃與土地儲備規(guī)劃在特征上存在一定的差異,土地利用總體規(guī)劃強調(diào)的是土地資源的合理配置,突出資源屬性,強調(diào)宏觀控制;而土地儲備規(guī)劃側(cè)重的是土地資產(chǎn)的市場運營,在考慮公益性時更突出經(jīng)濟屬性,強調(diào)中觀把握和微觀操作。此外,兩者在規(guī)劃對象上也存在差異,土地利用總體規(guī)劃的規(guī)劃對象是區(qū)域內(nèi)的所有土地,著重于建設(shè)用地合理布局和耕地保護;而土地儲備規(guī)劃的規(guī)劃對象主要是規(guī)劃區(qū)域內(nèi)需要更新改造的存量城市建設(shè)用地,以及即將轉(zhuǎn)變?yōu)槌鞘薪ㄔO(shè)用地的增量土地,著重于土地規(guī)劃的建設(shè)用地部分同時偏重于經(jīng)營性用地,土地的儲備、投放數(shù)量和區(qū)位,應(yīng)與土地利用總體規(guī)劃相協(xié)調(diào),尤其是在需要占用農(nóng)用地指標(biāo)時,應(yīng)與近期城市建設(shè)用地的土地供給能力和方向相一致。因此,兩者是總體和局部的關(guān)系。1.2經(jīng)濟社會效益的原則,要兼顧未來的發(fā)展的機城市總體規(guī)劃與土地儲備規(guī)劃之間既存在同一性,又存在差異性。同一性表現(xiàn)在:土地儲備規(guī)劃是實施城市總體規(guī)劃的保證,為城市建設(shè)集聚資金,它根據(jù)城市總體規(guī)劃優(yōu)化土地資源配置、調(diào)整土地功能分區(qū)、盤活存量土地資產(chǎn)、有效提升城市土地集約利用程度。差異性表現(xiàn)在:土地儲備規(guī)劃與城市總體規(guī)劃由于內(nèi)涵不同,各自的側(cè)重點存在著差異性,城市總體規(guī)劃側(cè)重于宏觀地分析城市的發(fā)展條件,既要考慮長遠的效果,還要兼顧近期的發(fā)展,盡可能謀求經(jīng)濟效益、社會效益和環(huán)境效益的統(tǒng)一;而土地儲備規(guī)劃多從微觀出發(fā)考慮地塊使用,更多地注重近期的效果和開發(fā)土地創(chuàng)造的經(jīng)濟效益。城市總體規(guī)劃與土地儲備規(guī)劃之間的同一性和差異性形成二者的密切關(guān)系,即宏觀與微觀、遠期與近期、整體與局部的關(guān)系。城市總體規(guī)劃對土地儲備規(guī)劃具有指導(dǎo)、協(xié)調(diào)和控制的作用,而土地儲備規(guī)劃對促進城市總體規(guī)劃的落實、有效整合城市用地布局、形成城市建設(shè)資金來源的多元化等具有一定的反饋作用。土地儲備規(guī)劃具有空間范圍覆蓋整個城市化地區(qū)、以土地和空間資源為主體、以經(jīng)營性土地為重點的規(guī)劃特征。土地儲備規(guī)劃的特征表明,土地儲備規(guī)劃是城市總體規(guī)劃指導(dǎo)下的專項規(guī)劃,土地儲備規(guī)劃的編制必須以城市總體規(guī)劃和近期建設(shè)規(guī)劃為依據(jù),與城市發(fā)展方向和近期建設(shè)重點相一致。因此,土地儲備必須要遵循規(guī)劃先行、服從規(guī)劃的原則,其中土地利用總體規(guī)劃相對宏觀,主要對建設(shè)用地和農(nóng)用地做出限定,而城市規(guī)劃則是從操作層面為土地儲備工作提供具體的規(guī)定和要求,成為土地儲備工作的重要法律依據(jù)。土地利用總體規(guī)劃、城市總體規(guī)劃與土地儲備規(guī)劃之間的相互關(guān)系如圖1所示:城市總體規(guī)劃要兼顧和服務(wù)于土地儲備規(guī)劃,土地儲備規(guī)劃則要以城市總體規(guī)劃為指導(dǎo),按城市總體規(guī)劃進行儲備整理,并且成為實施城市總體規(guī)劃的重要手段。1.3制定科學(xué)、合理、科學(xué)的儲備計劃經(jīng)營性土地儲備規(guī)劃體系應(yīng)包括不同層次的規(guī)劃內(nèi)容,并與相應(yīng)層次的內(nèi)容形成指導(dǎo)、落實和反饋的關(guān)系。經(jīng)營性土地儲備規(guī)劃體系主要包括總體規(guī)劃、近期規(guī)劃、年度計劃三個層次。土地儲備規(guī)劃對土地儲備計劃具有導(dǎo)向性作用。年度土地儲備計劃是土地儲備規(guī)劃在時間維度上的細化,應(yīng)受土地儲備規(guī)劃的指導(dǎo)和指標(biāo)約束。土地年度儲備計劃是以一年為期,屬于土地儲備近期規(guī)劃的具體化,它要對近期儲備規(guī)劃所規(guī)定的分年任務(wù)做出具體安排,并落實近期儲備規(guī)劃。土地年度儲備計劃必須要與近期儲備規(guī)劃相互銜接,通過計劃落實規(guī)劃,再反饋于規(guī)劃,相互影響,良性互動,保證年度儲備計劃的連續(xù)性。鑒于此,對于土地儲備計劃的管理,首先應(yīng)當(dāng)根據(jù)城市建設(shè)的需要,結(jié)合土地儲備規(guī)劃、上海市經(jīng)濟和社會發(fā)展計劃、土地利用年度計劃以及市場的供求狀況編制土地儲備年度計劃,遵循控制增量土地,盤活存量土地,合理、節(jié)約、集約利用土地的原則。同時,應(yīng)當(dāng)擬定年度土地儲備項目實施計劃,對年度內(nèi)擬實施的土地儲備項目做出具體的安排。另外,在土地儲備項目實施過程中,應(yīng)當(dāng)重視土地權(quán)屬變更登記工作,明確產(chǎn)權(quán),規(guī)范土地市場。最后,對年度計劃中的儲備土地應(yīng)當(dāng)納入政府土地儲備庫統(tǒng)一管理,并按照規(guī)定依據(jù)土地供應(yīng)計劃公開出讓。2運營土地儲備計劃的類型和目標(biāo)2.1經(jīng)營性用地的用地性質(zhì)我國有關(guān)的法律法規(guī)和政府文件沒有對經(jīng)營性土地進行定義,也沒有具體規(guī)定土地儲備的對象范圍,2002年國土資源部的11號令《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》中規(guī)定:“商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等各類經(jīng)營性用地,必須以招標(biāo)、拍賣或者掛牌的方式出讓。”由此,商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等用地應(yīng)屬于經(jīng)營性用地。目前城市規(guī)劃所采用的城市建設(shè)用地分類標(biāo)準(zhǔn)為《城市用地分類及規(guī)劃建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)》(GBJ137-90),經(jīng)營性土地是以營利與否來對用地進行分類。為了便于和城市規(guī)劃相結(jié)合,考慮到上海市的實際情況,按照用地性質(zhì)分,經(jīng)營性土地儲備規(guī)劃的對象主要為商業(yè)、旅游、娛樂、金融、服務(wù)業(yè)、商品房六類經(jīng)營性項目用地。此外,“物流用地”也可以列入規(guī)劃對象。2.2明確規(guī)劃范圍,確保城市重點發(fā)展區(qū)域從土地儲備的定義來看,土地儲備規(guī)劃的范圍主要是城市土地?！吨腥A人民共和國憲法》第十條第三款規(guī)定:“國家為了公共利益的需要,可以依照法律規(guī)定對土地實行征收或者征用并給予補償”?！吨腥A人民共和國土地管理法》第二條規(guī)定:“國家為公共利益的需要,可以依法對集體所有的土地實行征用”。因此,在城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi),因國家建設(shè)和城市發(fā)展需要征用的農(nóng)村集體所有的土地也應(yīng)該包括在土地儲備規(guī)劃范圍之內(nèi)。借鑒已有的規(guī)劃,上海市于2001年編制了《上海市中長期土地儲備規(guī)劃和軌道交通土地儲備規(guī)劃》,明確規(guī)劃范圍為上海市區(qū)范圍;從廣州、武漢、南京等城市編制的土地儲備規(guī)劃來看,都將規(guī)劃范圍定位為全市域,同時根據(jù)未來城市的發(fā)展定位,確定規(guī)劃的重點范圍。因此可將土地儲備規(guī)劃的范圍的定位為整個市域,同時又要有所側(cè)重,確保城市重點發(fā)展區(qū)域。對于規(guī)劃的范圍可根據(jù)以下原則加以確定:一是符合“兩規(guī)”的原則,即以上海市土地利用總體規(guī)劃和城市總體規(guī)劃的空間發(fā)展戰(zhàn)略為依據(jù),結(jié)合上海市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展現(xiàn)狀及戰(zhàn)略規(guī)劃,結(jié)合重大工程、重點項目、重點地區(qū)實施土地儲備,協(xié)同推進城市發(fā)展戰(zhàn)略的實施。二是確保重點的原則,即經(jīng)營性土地儲備規(guī)劃應(yīng)當(dāng)確保重點發(fā)展區(qū)域的土地儲備,確保重點發(fā)展領(lǐng)域和事項用地。三是上下協(xié)調(diào)的原則,即土地儲備規(guī)劃應(yīng)當(dāng)充分發(fā)揮區(qū)縣的作用,通過“自下而上”的反饋作用于全市的儲備規(guī)劃,同時,全市的儲備規(guī)劃指導(dǎo)全局,對各區(qū)縣進行指導(dǎo)、匯總、統(tǒng)籌和平衡,將“自下而上”同“自上而下”有機的結(jié)合起來。具體來看,上海市經(jīng)營性土地儲備規(guī)劃的范圍既應(yīng)該包括《土地儲備管理辦法》(國土資發(fā)277號)中對土地儲備的范圍,即:(一)依法收回的國有土地;(二)征購的土地;(三)行使優(yōu)先購買權(quán)取得的土地;(四)已辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用、土地征收批準(zhǔn)手續(xù)的土地;(五)其他依法取得的土地。也應(yīng)涵蓋《上海市土地儲備辦法》中所指出的土地儲備范圍:(一)灘涂圍墾成陸并經(jīng)驗收合格的土地;(二)擬轉(zhuǎn)為經(jīng)營性建設(shè)用地的原國有農(nóng)用地;(三)擬調(diào)整為經(jīng)營性建設(shè)用地的原劃撥國有土地;(四)擬依法征用后實行出讓的原農(nóng)村集體所有土地;(五)土地管理部門依法收回的閑置國有土地;(六)市政府為實施城市規(guī)劃需要儲備的其他國有土地。2.3上海土地儲備規(guī)劃《土地儲備管理辦法》(國土資發(fā)277號)第二條明確指出,土地儲備,是指市、縣人民政府國土資源管理部門為實現(xiàn)調(diào)控土地市場、促進土地資源合理利用目標(biāo),依法取得土地,進行前期開發(fā)、儲存以備供應(yīng)土地的行為。其中,土地儲備的目標(biāo)是“調(diào)控土地市場、促進土地資源合理利用”。應(yīng)該說,土地儲備規(guī)劃的目標(biāo)與土地儲備的目標(biāo),二者在本質(zhì)上應(yīng)該是一致的,即為“完善土地儲備制度,加強土地調(diào)控,規(guī)范土地市場運行,促進土地節(jié)約集約利用,提高建設(shè)用地保障能力”。《上海市土地儲備辦法》第三條指出“土地儲備,是指市、區(qū)(縣)政府委托土地儲備機構(gòu),依據(jù)土地利用總體規(guī)劃、城市規(guī)劃和土地儲備計劃,對依法征用、收回、征購或者圍墾的土地,先通過實施征地補償安置、房屋拆遷補償安置或者必要的基礎(chǔ)性建設(shè)等予以存儲,再按照土地供應(yīng)計劃交付供地的行為”?？芍?土地儲備規(guī)劃應(yīng)結(jié)合土地利用總體規(guī)劃和城市總體規(guī)劃確定的空間布局和城鎮(zhèn)發(fā)展戰(zhàn)略,必須要理性分析未來土地儲備需求量和土地儲備潛力,并進行空間布局分析,根據(jù)發(fā)展需求和戰(zhàn)略確定近期土地儲備計劃和具體空間布局,對近期投放進行規(guī)劃引導(dǎo)。對于規(guī)劃的目的可根據(jù)以下原則加以確定:一是節(jié)約用地的原則,即以科學(xué)發(fā)展觀為指導(dǎo)思想,按照集中節(jié)約利用土地資源的原則,與土地利用規(guī)劃和土地供應(yīng)能力相一致,控制增量儲備用地規(guī)模,盡量不占或少占基本農(nóng)田,加強存量土地的盤整,增強存量土地儲備和再開發(fā)力度。二是突出操作性和可行性的原則,即土地儲備的數(shù)量和空間分布要符合市場經(jīng)濟條件下的市場對土地的合理需求,在摸清已實施土地儲備地塊的進度和現(xiàn)狀的基礎(chǔ)上,綜合分析實際情況中的多種因素,確保儲備規(guī)劃目的可實現(xiàn)。三是與市場相適應(yīng)并適度超前的原則,即土地儲備的數(shù)量和空間分布要符合市場經(jīng)濟條件下的市場對土地的合理需求,并按照土地經(jīng)營的一般規(guī)律,以儲備量適度大于需求量的原則,對城市發(fā)展有引導(dǎo)作用,并有潛在增值空間的土地進行適度超前儲備。土地儲備規(guī)劃的期限可以界定為5年一輪,同時儲備規(guī)模按5年儲備計劃量下達?？傮w來看,上海市開展經(jīng)營性土地儲備規(guī)劃的目標(biāo)應(yīng)包括以下兩大方面:一是對規(guī)劃期內(nèi)土地儲備地塊的規(guī)模、結(jié)構(gòu)、布局和時序進行中觀研究和“規(guī)劃落地”;二是摸清可儲備的土地資源、把握市場需求,掌握儲備實施動態(tài),擴大儲備庫容,加大統(tǒng)籌能力。3前期工作分析經(jīng)營性土地儲備規(guī)劃編制的基本方法主要體現(xiàn)在前期土地儲備現(xiàn)狀分析、土地儲備供需分析以及規(guī)劃編制階段的儲備數(shù)量、空間布局、規(guī)劃圖則編制等階段的工作中。3.1做好土地分析工作土地儲備現(xiàn)狀分析主要包括以下幾個方面:一是現(xiàn)狀土地儲備運作模式分析,包括土地儲備的運作主體及運作主體之間的聯(lián)系;二是儲備土地分析,包括儲備土地數(shù)量分析,主要是分析對不同區(qū)域、不同時間的儲備土地的地塊數(shù)、面積等情況,同時還要分析儲備土地的來源;三是在庫土地分析,主要是在庫儲備土地的數(shù)量及其分布,體現(xiàn)出規(guī)劃區(qū)域內(nèi)土地資源的潛力分布;四是對儲備現(xiàn)狀中存在的問題進行簡單的分析。3.2經(jīng)營性用地分析土地儲備潛力分析的主要目標(biāo)是梳理規(guī)劃區(qū)域內(nèi)未來可儲備用地的總量。重點是根據(jù)規(guī)劃基期年已經(jīng)編制完成的各類規(guī)劃,對本規(guī)劃確定的經(jīng)營性用地進行分析,扣除現(xiàn)狀用地和已批未建用地(已出庫)以及已經(jīng)儲備在庫的土地,確定規(guī)劃增量儲備用地和存量類儲備用地,并分別從行政單元、規(guī)劃單元、運作主體三個層面進行分類統(tǒng)計分析。3.3土地產(chǎn)權(quán)需求預(yù)測研究土地儲備需求分析即土地儲備需求預(yù)測,預(yù)測必須遵循相關(guān)性原則,動態(tài)性原則,定性與定量相結(jié)合原則,城市理性發(fā)展原則。一般來講,它應(yīng)包括土地儲備量的影響因素、預(yù)測思路與方法、綜合決策三個研究部分。(1)土地儲備需求影響因素分析土地儲備量影響城市土地市場運行和土地資源配置的整體效率,同時又受到城市社會經(jīng)濟發(fā)展、宏觀調(diào)控政策、土地利用與規(guī)劃、不動產(chǎn)市場、資金運營情況等因素的影響,多因素綜合預(yù)測正是基于對這些因素的整體判斷。主要包括社會經(jīng)濟發(fā)展戰(zhàn)略、宏觀調(diào)控政策、土地利用與規(guī)劃、不動產(chǎn)市場、資金運營能力等方面。(2)土地儲備需求預(yù)測思路與方法預(yù)測的主要思路是從需求影響因素出發(fā),分析土地儲備需求規(guī)模。預(yù)測方法有:多因素綜合預(yù)測法、分類預(yù)測法、基于時空過程模擬模型的預(yù)測法等。3.4儲備地區(qū)用地規(guī)劃分類針對儲備地區(qū)進行地塊權(quán)屬詳細核查,劃定可儲備地塊。權(quán)屬核查的方法是:以已審批的法定規(guī)劃為基礎(chǔ),將位于儲備地區(qū)的所有經(jīng)營性土地逐一核查建設(shè)用地規(guī)劃許可證、規(guī)劃報建等;核查用地通知書、用地批準(zhǔn)書,排除土地使用權(quán)已經(jīng)出讓的土地、近期無法收回土地使用權(quán)的土地等,最后得到可儲備地塊。3.5土地儲備供給影響因素在供需分析的基礎(chǔ)上,進行儲備規(guī)劃的詳細編制,主要任務(wù)是具體確定土地儲備量和土地儲備的空間布局。土地儲備的適度規(guī)模決定于眾多因素,但最終都可以歸結(jié)為需求因素和供給因素兩類。土地儲備目的之一,是為了有序滿足城市建設(shè)用地的合理需求。因此,可以認(rèn)為土地儲備的需求決定因素類似于城市建設(shè)用地需求決定因素,如房地產(chǎn)市場發(fā)展?fàn)顩r、人民生活水平、社會投資情況、產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r等。儲備土地的來源有兩部分,即城市存量建設(shè)用地和城市擴張過程中的增量建設(shè)用地,其中又以后者為主。可以認(rèn)為土地儲備供給主要決定于存量建設(shè)用地挖潛能力和城市擴張的可能性,它們與舊城改造、土地規(guī)劃和城市規(guī)劃密切相關(guān)。土地儲備空間布局涉及因素眾多,科學(xué)合理的土地儲備空間布局,應(yīng)該是“自上而下布局——自下而上反饋對照”的多次反復(fù)過程。在自上而下布局過程中,一方面以空間單元土地面積比重作為基準(zhǔn)參數(shù);另一方面,選取一定的影響變量,按正向影響和負向影響分為兩類,對不同影響變量所反映的信息進行綜合,得到正向修正參數(shù)和負向修正參數(shù),最后將三種參數(shù)進行組合并與土地儲備總量相乘,即得到自上而下的布局結(jié)果。自下而上反饋對照,是在充分論證各空間單元經(jīng)營性建設(shè)用地供給和需求狀況及其發(fā)展趨勢的基礎(chǔ)上,結(jié)合已有相關(guān)規(guī)劃和上述時空過程模擬結(jié)果,對布局方案進行反饋調(diào)整的過程。3.6儲備地段規(guī)劃土地儲備規(guī)劃圖則是規(guī)劃的主要成果,它需要編制土地儲備規(guī)劃方案文本,填寫結(jié)轉(zhuǎn)地塊、新列地塊、預(yù)備地塊等三類儲備地塊基本情況表,編制全區(qū)域儲備地塊布局圖和地塊詳圖(規(guī)劃和現(xiàn)狀)。其中結(jié)轉(zhuǎn)地塊是指上年度列入儲備計劃,本年度已進入實質(zhì)性啟動的地塊,其基本標(biāo)志是辦理后續(xù)農(nóng)用地轉(zhuǎn)用征用或土地收回手續(xù),規(guī)劃中要說明結(jié)轉(zhuǎn)地塊總量、分布以及實施情況;新列地塊是指列入本年度儲備計劃,計劃本年度進行實質(zhì)性啟動的地塊,規(guī)劃中要說明新列地塊總量、分布,現(xiàn)狀和規(guī)劃情況以及新列地塊實施方案;預(yù)備地塊是指列入儲備規(guī)劃,但不列入本年度儲備計劃的地塊,在規(guī)劃中要說明預(yù)備地塊總量、分布以及現(xiàn)狀和規(guī)劃情況。各類地塊的附表填寫也要有相應(yīng)的要求:主要是地塊編號和其他一些情況填寫。譬如:結(jié)轉(zhuǎn)地塊編號為A00X,00X自001起;新列地塊編號為B00X,00X自001起;預(yù)備地塊編號為C00X,00X自001起。其他一些填寫要求包括:土地面積按照勘測定界報告數(shù)據(jù)填寫;儲備地塊用途(供地),按照對應(yīng)的情況進行打鉤;儲備進展情況主要填寫農(nóng)轉(zhuǎn)用辦理等情況;實施方式是指單獨儲備或聯(lián)合儲備等。附圖編制也要有相應(yīng)的要求,主要包括土地儲備規(guī)劃儲備地塊的布局圖和儲備地塊詳圖。儲備地塊布局圖應(yīng)當(dāng)使用“三線”地形圖作為底圖,“三線”是指縣行政區(qū)界線、鄉(xiāng)鎮(zhèn)行政區(qū)劃線以及骨干河道、骨干路網(wǎng),同時底圖中還要標(biāo)示本行政區(qū)域內(nèi)重大交通市政基礎(chǔ)設(shè)施;布局圖要反映規(guī)劃期限內(nèi)土地儲備地塊的分布情況、儲備地塊開發(fā)時序,用不同的表現(xiàn)方法(如顏色)區(qū)分不同時序的儲備地塊;同時可以通過一張全區(qū)域的儲備地塊分布布點圖表達完整分布狀況,再按照儲備地塊集中程度,通過分幅圖按不同分區(qū)表達地塊具體位置。儲備地塊詳圖應(yīng)當(dāng)以大比例尺(至少1:2000)作為底圖,可疊加控規(guī)中道路紅線、河道藍線等重要規(guī)劃信息;詳圖要反映地塊的各項基本土地管理和規(guī)劃管理信息,如區(qū)位圖式、具體四至邊界、土地使用現(xiàn)狀情況、已批法定控制性詳細規(guī)劃的相關(guān)規(guī)劃要求和參數(shù)。3.7土地儲備信息系統(tǒng)為了提高土地利用管理效率,國土資源部設(shè)立了“數(shù)字國土”工程,旨在利用計算機軟、硬件、GIS、網(wǎng)絡(luò)等現(xiàn)代技術(shù),建立一套覆蓋國土管理各業(yè)務(wù)層面的信息系統(tǒng),改變原有手工管理模式,提高效率,實現(xiàn)信息資源的有限共享。土地儲備信息系統(tǒng)是“數(shù)字國土”工程的一個重要組成部分。(1)系統(tǒng)平臺應(yīng)用空間GIS技術(shù)建立土地儲備管理信息系統(tǒng),可以直觀地表現(xiàn)土地儲備狀況,更好地認(rèn)識土地儲備的變化規(guī)律;完成許多傳統(tǒng)方法無法進行的信息處理和分析工作,為土地儲備綜合管理提供直觀、系統(tǒng)、科學(xué)的管理工具;規(guī)范管理土地儲備數(shù)據(jù),實現(xiàn)信息共享,便于各部門數(shù)據(jù)的交換,改進和完善土地儲備綜合管線管理與數(shù)據(jù)更新維護機制;有效地及有效率地管理各種土地儲備信息,為土地資源管理和領(lǐng)導(dǎo)決策提供豐富的數(shù)據(jù)平臺和有力的輔助工具。同時,將GIS與辦公自動化系統(tǒng)OA、WEBGIS技術(shù)應(yīng)用相結(jié)合,可以使得土地儲備信息系統(tǒng)與日常辦公作業(yè)流程相同步,以及與系統(tǒng)終端瀏覽器實現(xiàn)土地儲備業(yè)務(wù)管理流程數(shù)據(jù)、土地儲備現(xiàn)狀反映同步。(2)功能設(shè)計土地儲備規(guī)劃信息系統(tǒng)的建設(shè)必須滿足用戶需求,即具有一定的功能特點,土地儲備信息系統(tǒng)業(yè)務(wù)功能應(yīng)該包括以下五個大的方面(如圖3):(1)屬性查詢,輔助項目選址;(2)預(yù)儲備地塊管理;(3)儲備地塊管理;(4)儲備地塊屬性管理;(5)儲備地塊供應(yīng)管理。(3)數(shù)據(jù)庫建設(shè)數(shù)據(jù)庫是土地儲備規(guī)劃管理信息系統(tǒng)中核心組成部分,主要包括數(shù)據(jù)管理與使用兩個中心內(nèi)容,是整個系統(tǒng)建設(shè)中內(nèi)容復(fù)雜、操作頻繁、數(shù)據(jù)流量大、數(shù)據(jù)沖突突出的部分。在數(shù)據(jù)庫的建設(shè)過程中,要充分考慮數(shù)據(jù)結(jié)構(gòu)的復(fù)雜性、多樣性、準(zhǔn)確性等特點,并遵循一定的原則,以保證所建的數(shù)據(jù)庫具有實用性、先進性、可擴充性,保證其能為其他相關(guān)部門機關(guān)提供所需的數(shù)據(jù)資料。數(shù)據(jù)庫的建立是系統(tǒng)建立的先決條件,土地儲備規(guī)劃信息系統(tǒng)數(shù)據(jù)庫分為屬性數(shù)據(jù)庫和空間數(shù)據(jù)庫兩部分?？臻g數(shù)據(jù)表征目標(biāo)的位置信息、拓撲關(guān)系等,建立步驟一般為:數(shù)據(jù)預(yù)處理、數(shù)據(jù)錄入、數(shù)據(jù)編輯、建立其拓撲關(guān)系和數(shù)據(jù)入庫;屬性數(shù)據(jù)表征與空間位置沒有直接關(guān)系的特定地理意義的數(shù)據(jù),它可以用SQLSever進行管理。最后,可以在ArcGIS的模塊中,將空間數(shù)據(jù)通過數(shù)據(jù)通路導(dǎo)入到SQLSever中,