房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告收益法

合肥大學(xué)Hefei課程設(shè)計(jì)CURRICULUMDESIGN設(shè)計(jì)名稱《房地產(chǎn)估價(jià)》課程設(shè)計(jì)專業(yè)班級(jí)08工程管理二班學(xué)號(hào)姓名學(xué)號(hào)姓名指導(dǎo)老師12月27日房地產(chǎn)估價(jià)匯報(bào)估價(jià)項(xiàng)目名稱：金寨路南七科茂大廈一樓門面房委托估價(jià)方：合肥市AAA企業(yè)受理估價(jià)方：合肥市××房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估事務(wù)所法人代表：×××估價(jià)作業(yè)日期：11月19日-12月27日目錄一、致委托方函………………1二、估價(jià)師申明………………2三、估價(jià)的假設(shè)和限制條件…3四、估價(jià)成果匯報(bào)……………4五、房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)匯報(bào)……6致委托方函合肥市AAA企業(yè)：我所受貴企業(yè)委托，對(duì)坐落于合肥南七繁華商業(yè)區(qū)域，與機(jī)研所相鄰，金寨路上的科茂大廈一樓門面房成本價(jià)值進(jìn)行評(píng)估。估價(jià)對(duì)象為框架剪力墻構(gòu)造房屋，總建筑面積:160m2。一、估價(jià)目的：評(píng)估其房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格。二、估價(jià)時(shí)點(diǎn)：十二月二十七日三、估價(jià)成果：估價(jià)人員遵照合法、獨(dú)立、客觀、公正的原則，根據(jù)中華人民共和國GB/T50291—1999《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》和有關(guān)法規(guī)，在現(xiàn)場(chǎng)查勘的基礎(chǔ)上，經(jīng)科學(xué)計(jì)算、專業(yè)分析論證，確定估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)價(jià)值為：合計(jì)：RMB：366717.6元，人民幣（大寫）：叁拾陸萬陸仟柒佰壹拾柒點(diǎn)陸圓整。合肥市××房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估事務(wù)所法人代表：×××十二月二十七日估價(jià)師申明我們鄭重申明：一、我們?cè)诠纼r(jià)匯報(bào)中陳說的事實(shí)是真實(shí)的和精確的。二、本估價(jià)匯報(bào)中的分析、意見和結(jié)論是我們自己公正的專業(yè)分析、意見和結(jié)論。三、我們與本估價(jià)匯報(bào)中的估價(jià)對(duì)象沒有利害關(guān)系，也與有關(guān)當(dāng)事人沒有個(gè)人利害關(guān)系或偏見。四、我們根據(jù)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》、建設(shè)部《房屋完損等級(jí)評(píng)估原則》、《合肥市地區(qū)各類房屋評(píng)估市場(chǎng)指導(dǎo)價(jià)格》進(jìn)行分析，形成意見和結(jié)論，撰寫本估價(jià)匯報(bào)。五、我們已對(duì)本估價(jià)匯報(bào)中的估價(jià)對(duì)象進(jìn)行了實(shí)地查勘（查勘人：）。六、沒有人對(duì)本估價(jià)匯報(bào)提供重要專業(yè)協(xié)助。參評(píng)房地產(chǎn)估價(jià)師：簽字：估價(jià)的假設(shè)和限制條件一、委托方提供的狀況都是真實(shí)的，有關(guān)資料都是合法有效的。二、估價(jià)對(duì)象的權(quán)屬是合法有效的。三、估價(jià)對(duì)象是寫字樓一樓，商業(yè)用途。四、本估價(jià)匯報(bào)為委托方之估價(jià)目的專用，不對(duì)其他用途負(fù)責(zé)。五、本次估價(jià)沒有考慮他項(xiàng)權(quán)對(duì)估價(jià)對(duì)象價(jià)格的影響。六、未經(jīng)本所容許本估價(jià)匯報(bào)的所有或部分內(nèi)容均不容許在任何公開刊登的文獻(xiàn)匯報(bào)或申明中引用。七、伴隨時(shí)間推移或房地產(chǎn)市場(chǎng)行情的變化，該估價(jià)成果應(yīng)做對(duì)應(yīng)調(diào)整。合肥市××房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估事務(wù)所房地產(chǎn)估價(jià)成果匯報(bào)一、委托方：合肥市AAA企業(yè)：二、估價(jià)方：合肥市××房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估事務(wù)所三、估價(jià)對(duì)象概況：1、區(qū)位狀況：估價(jià)對(duì)象位于合肥市包河區(qū)南七機(jī)研所南側(cè)2、實(shí)物狀況：寫字樓一樓，總建筑面積160m2，為框架剪力墻構(gòu)造房屋。四、估價(jià)目的：確定其房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格。五、估價(jià)時(shí)點(diǎn)：十二月二十七日六、價(jià)值定義：公開市場(chǎng)價(jià)值。七、估價(jià)根據(jù)：（一）、《中華人民共和國都市房地產(chǎn)管理法》（二）、國務(wù)院《都市房屋拆遷管理?xiàng)l例》（三）、《安徽省都市拆遷管理?xiàng)l例》（四）、《合肥市都市房屋拆遷管理?xiàng)l例》（五）、《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》（六）、建設(shè)部《房屋完損等級(jí)評(píng)估原則》（七）、建設(shè)部《都市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見》（八）、《合肥市地區(qū)各類房屋評(píng)估市場(chǎng)指導(dǎo)價(jià)格》合建發(fā)（）9號(hào)。估價(jià)人員現(xiàn)場(chǎng)查勘所獲資料，委托方提供資料。八、估價(jià)原則：獨(dú)立、客觀、公正、合法。九、估價(jià)措施：收益法。十、估價(jià)成果：本估價(jià)機(jī)構(gòu)根據(jù)估價(jià)目的，遵照估價(jià)原則，按照估價(jià)程序，選用合法的估價(jià)措施在認(rèn)真查勘獲取現(xiàn)場(chǎng)可靠資料的基礎(chǔ)上，通過精確測(cè)算，確定估價(jià)對(duì)象估價(jià)時(shí)點(diǎn)總價(jià)值為：合計(jì)：RMB：366717.6元。人民幣（大寫）：叁拾陸萬陸仟柒佰壹拾柒點(diǎn)陸圓整。十一、估價(jià)闡明：估價(jià)根據(jù)安徽省、合肥市的有關(guān)法規(guī)和文獻(xiàn)。十二、估價(jià)人員：（中國注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師）（中國注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師）十三、估價(jià)日期：11月19日--12月27日合肥市××房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估事務(wù)所十二月二十七日房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)匯報(bào)一、區(qū)域原因分析（1）區(qū)域位置：位于合肥市蜀山區(qū)南七里站，金寨路上，與機(jī)研所相鄰。（2）商業(yè)繁華度：估價(jià)對(duì)象區(qū)域重要為居住及商業(yè)用地，周圍有華聯(lián)超市、合肥百大商場(chǎng)、望江賓館等，離南七繁華地段局限性千米，商業(yè)繁華度很好。（3）區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施狀況：①通電：區(qū)域電源來自市電網(wǎng)，供電充足，供電保證率高。②供水：區(qū)域?yàn)槎际泄┧芫W(wǎng)，供水保證率較高。③排水：有都市污水管網(wǎng)，保證率高。④通氣：都市供氣管網(wǎng)，保證率高。⑤通路：合肥市主干道金寨路、黃山路、太湖路等。（4）區(qū)域配套設(shè)施狀況：①商業(yè)：華聯(lián)超市、合肥百大、好旺旺超市、合家福超市、望江賓館、錦佳商務(wù)酒店等。②銀行：中國工商銀行、中國郵政儲(chǔ)蓄銀行。③學(xué)校：中國科技大學(xué)、合肥學(xué)院、合肥第六十九中等。④其他：南七郵局、南七派出所、新華書店等。（5）道路交通條件：①道路通達(dá)度：合肥市主干道金寨路、黃山路、太湖路等。道路通達(dá)度很好。②公交便捷度：有１、１１２、２２６、９０１等３０余條都市公交線路環(huán)伺周圍，交通非常便捷?？梢?，區(qū)域內(nèi)道路交通條件很好，基本能滿足區(qū)域?qū)ν饧皡^(qū)域內(nèi)人流物流的需求。二、市場(chǎng)背景分析合肥市面臨著空前的發(fā)展黃金期，大開發(fā)、大建設(shè)使得合肥的經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度良好，經(jīng)濟(jì)秩序，社會(huì)秩序穩(wěn)定。合肥市南七里站，商業(yè)繁華，人口眾多，是一種較大的經(jīng)濟(jì)圈，交通四通八達(dá)，具有地理優(yōu)勢(shì)，周圍服務(wù)設(shè)施應(yīng)有盡有，對(duì)商務(wù)人才需求量較大，但周圍新建寫字樓并不多，商務(wù)用房緊迫，市場(chǎng)價(jià)值較高。三、最高最佳使用分析房地產(chǎn)估價(jià)應(yīng)以估價(jià)對(duì)象的最有效使用為前提進(jìn)行估價(jià)。最高最佳使用是指法律上容許，技術(shù)上也許，經(jīng)濟(jì)上可行，經(jīng)充足合理論證，能使估價(jià)對(duì)象產(chǎn)生最高價(jià)值的使用。本評(píng)估以確定被拆遷房屋貨幣賠償金額為估價(jià)目的，因此確定以保持現(xiàn)實(shí)狀況為估價(jià)對(duì)象的最佳使用。四、估價(jià)措施選用根據(jù)《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》，現(xiàn)行的地價(jià)評(píng)估措施有市場(chǎng)比較法、收益還原法、剩余法、成本迫近法、基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法、路線價(jià)等。估價(jià)措施的選擇應(yīng)按照地價(jià)評(píng)估技術(shù)規(guī)則，根據(jù)當(dāng)?shù)氐禺a(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育狀況，并結(jié)合該項(xiàng)目的詳細(xì)特點(diǎn)及估價(jià)目的等，選擇合適的估價(jià)措施。評(píng)估人員通過實(shí)地勘查，認(rèn)真調(diào)查搜集資料，在確定估價(jià)原則的基礎(chǔ)上，根據(jù)估價(jià)對(duì)象的實(shí)際狀況，結(jié)合本匯報(bào)評(píng)估目的，決定對(duì)估價(jià)對(duì)象采用收益法評(píng)估估價(jià)對(duì)象的價(jià)格。

收益法是指根據(jù)預(yù)期原理和投資回報(bào)理論，求取估價(jià)對(duì)象未來的正常凈收益，選用合適的還原利率將其折現(xiàn)到估價(jià)時(shí)點(diǎn)后累加，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的措施。即將房地產(chǎn)的價(jià)值當(dāng)作是其未來凈收益的現(xiàn)值之和。其原理是由于房地產(chǎn)具有持續(xù)性，有效期相對(duì)較長，其產(chǎn)生的純收益可以在未來持續(xù)獲得（假設(shè)在有限年期狀況下每年的年純收益為A,收益保持相對(duì)穩(wěn)定,并保持n年不變，資本化率固定為Y）。其計(jì)算公式為：公式V=A/Y·[1-1/（1+Y）^n]其中:V──房地產(chǎn)價(jià)格A──房地產(chǎn)純收益Y──資本化率n──剩余使用年限五、估價(jià)測(cè)算過程1、房地產(chǎn)年租金收入合肥市南七里站的科茂大廈一樓門面房經(jīng)營狀況：通過市場(chǎng)調(diào)查并結(jié)合項(xiàng)目周圍店經(jīng)營狀況理解，并與評(píng)估標(biāo)的作比較分析，測(cè)算本項(xiàng)目的租金水平為：20元/平方米·月。南七里站的科茂大廈一樓門面建筑面積為160㎡，則估價(jià)對(duì)象的年收益為：160×20×12=38400元2、年經(jīng)營成本費(fèi)用①管理費(fèi)，指工作人員的工資、福利、財(cái)務(wù)費(fèi)用等有關(guān)費(fèi)用，根據(jù)同類房地產(chǎn)的一般管理費(fèi)水平并結(jié)合本項(xiàng)目實(shí)際狀況，取年總收益水平的2.5%，則管理費(fèi)為：38400×2%=960元②維護(hù)費(fèi)，指為保障房屋正常使用每年需支付的修繕費(fèi)。根據(jù)測(cè)算，本類建筑物的重置價(jià)格（包括建造，裝修）約為1500元/平方米，維修費(fèi)為建筑物重置價(jià)格的1%，則估價(jià)對(duì)象每年的維修費(fèi)為：1500×160×1%=2400元③房產(chǎn)稅，指房產(chǎn)所有人按有關(guān)規(guī)定需向稅務(wù)機(jī)關(guān)繳納的房產(chǎn)稅，根據(jù)稅法及當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門資料，按房產(chǎn)出租的租金收入70%計(jì)征的，稅率為10%。則房產(chǎn)稅為：38400×70%×10%=2688元④保險(xiǎn)費(fèi)，指房產(chǎn)所有人為使自己的房產(chǎn)防止意外損失而向保險(xiǎn)企業(yè)支付的費(fèi)用。該房屋市場(chǎng)均價(jià)為0元/平方米，按房屋市場(chǎng)均價(jià)乘以保險(xiǎn)費(fèi)率0.05‰計(jì)算，則保險(xiǎn)費(fèi)為：0×160×0.05‰=1600元年經(jīng)營成本費(fèi)用合計(jì)為：7648元總收益(元/年)38400總費(fèi)用(元/年)7648純收益(元/年)30752因此，該門面正常年經(jīng)營收支狀況如下：估價(jià)對(duì)象價(jià)值確實(shí)定：收益還原法計(jì)算公式：V＝A/Y×[1-1/（1+Y）^n]V表達(dá)房地產(chǎn)價(jià)格；A表達(dá)房地產(chǎn)年純收益；Y表達(dá)房地產(chǎn)資本化率(8%)；根據(jù)銀行存貸利率，房地產(chǎn)還原利率取8%。n表達(dá)房地產(chǎn)的剩余使用年限（40年）。數(shù)據(jù)代入計(jì)算公式,V=30752÷8%×[1-1/（1+8%