外文翻譯-甜菜收獲機(jī)及物業(yè)管理法律問題研究（含外文翻譯）

SugarbeetHarvester

Theinventionismoreparticularlydesignedforusewithabeetharvesterofthetypeillustratedinapplicant'scopendingapplicationSerialNo.324,645,ofwhichthisapplicationisacontinuationinpart.Theprincipalobjectoftheinventionistoprovidetwobeetengagingwheelsofahighlyefficienttypewhichwillengageoppositesidesofeachbeetandliftitfromtheground;separateitfromtheclodsandsoil;anddeliveriteitherbackupontopofthegroundortoanysuitablereceivingapparatus,suchasaloadingconveyorordumphoppersuchasusedinbeetharvestingmachinery.Otherobjectsoftheinventionaretoprovidebeetengagingwheelswhichwillautomatically20accommodatethemselvestodifferingsizesofbeets;whichwillnotbecomecloggedwithdirt,trash,clods,etc.;andwhichwillfirmlyholdthebeetsinanaligned,uprightposition.Otherobjectsandadvantagesresideinthe25detailconstructionoftheinvention,whichisdesignedforsimplicity,economy,andefficiency.Thesewillbecomemoreapparentfromthefollowingdescription.Inthefollowingdetaileddescriptionofthe30inventionreferenceishadtotheaccompanyingdrawingwhichformsaparthereof.Likenumeralsrefertolikepartsinallviewsofthedrawingandthroughoutthedescription.Inthedrawing:Fig.1isarearviewofatypicalbeetharvesterillustratingtheimprovedbeetliftingmechanisminplacethereon;Fig.2isanenlargedrearviewoftheimprovedbeetliftingwheels;Fig.3isalongitudinalsectionthroughoneofthewheels,takenontheline3—3,Fig.2;Fig.4isatopviewofoneofthewheelsremovedfromitsshaft;andFig.5isacrosssectionthroughaportionof45thewheelsupportingframe,withthewheelremovedtherefrom.Thissectionistakenontheline5—5,Fig.3.InFig.1,therearextremityofatypicaltractor,towhichabeetharvestingmechanismisattached,isindicatedat10withthewheelthereofati!.Theimprovedliftingmechanismmaybesupportedfromafixedframe(3securedtothetractorinanydesiredmanner,forinstance,asillustratedinapplicant'scopendingapplication,SerialNo.324,645.Averticallymovableframe12ismountedonthefixedframe!3andcanberaisedandloweredthereonbyaliftlever9securedonapowerliftrockshaft8,whichisconnectedtothepowerliftmechanism7ofthetractor(0.TheleverSisconnectedtotheverticallymovableframe!2bychainlinks6andarod5passingthroughthelowerlinkandhookedatoppositeendstotheframe12.Therockshaft8issuitablyjoumaledintheupperportionofthefixedframe13.Theproperdiggingdepthcanbepre-setbymeansofathreadedadjustingcrank4,threadedthroughaprojectingportion3ofthemovableframef2,andcontactingthefixedframei3tolimitthedownwardmovementofthemovableframe12.Theentireliftingmechanismissupportedfromthismovableframeandisraisedandloweredtherewith.Theliftingmechanismcomprisesapairofopen,multi-sided,conical,liftingwheelsmountedonwheelshafts16inshaftjournals17.ThejournalsITaresecuredonthelowerextremitiesofhingedarms18.Eachofthehingedarms13ismountedonahingebolt19ontheextremitiesofafixedbar20.Thebars20extenddownwardlyfromtheverticallymovableframe12.Thisconstructionallowstheshafts16toswingfreelysidewardfromthehingeboltsi9.Thetwoshaftsand,ofcourse,thewheelsthereonareconstantlyurgedtowardeachotherbymeansofsuitablecompressionsprings21.Thecompressionspringsarecompressedbeneaththeheadsofbolts22whichextendthroughthelowerextremitiesofapairoffixedbraces23.Thefixedbracesarepermanentlysecuredtoacrossbar24intheverticallymovableframe12.Thus,asthetwowheelsareforcedapart,theywillactagainstthesprings2!.Poweristransmittedtothewheelsthroughthemediumofuniversaljoints25whichconnecteachoftheshaftsISwithagearshaft26.Thegearshaftsaremountedinfixedbearings!5andarerotatedthroughthemediumofbeveledgears2Tmountedonacountershaft28.Thecountershaftisdrivenfromanysuitablesourceofpower,forinstance,fromtheaxleofthetractorwheelII,throughthemediumofadrivechain29.Theliftingwheelsaresupportedinspacedrelationwiththeiraxesatarearwardanddownwardinclinedirectlytotherearofapairofbeetliftingplows.Thepositionofsuchplowsisindicatedat30,inFig.1andinbrokenlineinFig.3.Theseplowsengagetheearthalongtheoppositesidesofarowofbeetsandacttoliftthebeetsandtheclodsfromtherow.Theliftedbeetsarethenengagedbetweenthewheelswhicharerotatingrearwardlyattheiradjacentsides.Asthebeetspassbetweenthewheelsthelatterareforcedoutwardlyabouttheaxisofthehingebolts19toallowpassageofthebeetsandthelatterarethrownfromtherearsidesofthewheels.Itwillbenotedthatthishinged,spring-actuated,swingingactionofthewheelsallowsthemtoautomaticallyspacethemselvesinaccordancewiththesizeofthebeet.Ahood3iissupportedfromthefixedbraces23topreventthebeetsfrompassingoverthewheels.Shouldanunusuallyhighbeetbeencounteredorshouldtheplowsliftthebeetstoanunusualheight,theircrownswillstrikethishoodandbeguidedtherebyrearwardlybetweentheliftingwheels.Itisdesiredtocallparticularattentiontotheconstructionoftheliftingwheels.Eachconsistsofahubmember32providedwithapluralityofradialspokesockets.Spokes33extendradiallyoutwardfromthehubmembertoaconnectionwithresilientrimplates34.Therimplatessupportapairofcorrugatedhoops35whichformthetwosideedgesofthewheel.Theupperhoopisofsmallerdiameterthanthelowerhoopsoastoimpartafrusto-conlcalshapetothewheel.Thetwohoopsareconnectedtogetheratthehighpointsoftheirperipheriesbymeansofcrossbars36.Thecorrugationsinthehoopsallowthemtoconvenientlyengagetheroundedsidesofthebeets,thusformingbeet-receivingpockets,andtheopenspacesbetweenthecrossbarspermittheroundedsidestoprojectintothewheelstobefirmlygrippedthereby.Itwillbenotedthatthehoops35andthecrossbars36aremembersofsmalldiameter,inthenatureofrods,andbyvirtueofthisconstructiontheareaofcontactbetweentheliftingwheelsandthebeettherebetweenisquitesmall.Thishastheadvantagethat,withoutrequiringexcessivespringpressure,encrustedsoil,clodsandthelieclingingtothebeetarebrokenandfallawayfromthebeet,yetthepressurewithwhichthewheelsengagethebeetisnotgreatenoughtodamageit.Whileaspecificformoftheimprovementhasbeendescribedandillustratedherein,itisdesiredtobeunderstoodthatthesamemaybevaried,withinthescopeoftheappendedclaims,withoutdepartingfromthespiritoftheinvention.Havingthusdescribedtheinvention,whatisclaimedanddesiredsecuredbyLettersPatentis:1.Aliftingwheelconstructionforbeetharvestersforengagingbeetsanddirectingthemwithincreasedvelocitytowardapointofreception,saidwheelconstructioncomprising:ahubmember;apluralityofradiallyextendingspokesextendingfromsaidhubmember;twoconcentricallyspaced-aparthoopssuspendedfromsaidspokes;andapluralityofcrosspiecesextendingbetweensaidhoopsinspaced-apartrelation,saidhoopsbeingarcedinwardlyintermediatesaidcrosspiecestoprovidebeet-receivingpockets.2.Abeetliftingdeviceforbeetharvesterscomprising:apairofopposedpositivelydrivenwheelsmountedforrotationaboutgenerallyupwardlyandforwardlyextendingaxesandarrangedadjacentoneanotherinlaterallyspacedrelationsoastoberotatablegenerallyrearwardlyandupwardlyattheirloweradjacentperipheries;meansforhingingtheupperendoftheaxesofsaidwheelssothattheirlowerportionsmayswingawayfromeachother;andspringmeansforurgingsaidwheelstowardeachothertograspbeetsandpropelthemupwardlyandrearwardlytherefrom.53.Abeetliftingdeviceforbeetharvesterscomprising:plowmeansforliftingbeetsoutoftheground,apairofopposedpositivelydrivenwheelsdisposedbehindsaidplowmeanstograspbeetsliftedthereby,saidwheelsbeingmounted10forrotationaboutgenerallyupwardlyextendingaxesandarrangedadjacentoneanotherinlaterallyspacedrelationsoastoberotatablegenerallyrearwardlyattheiradjacentperipheries;agenerallyupwardlyextendingwheelshaftin15eachwheel;journalscarryingsaidwheelshafts;bracketssupportingsaidjournals;meansforhingedlymountingtheupperendsofsaidjournalssothatthewheelsmayswinglaterallyaboutgenerallyforeandaftextendingaxestowardandawayfromeachotherattheirlowerportions;andspringmeansactingagainstsaidjournalmountingmeansforurgingsaidjournalstowardeachother.甜菜收獲機(jī)本發(fā)明的主要目的是提供兩個連續(xù)采摘甜菜的一種高效型車輪，將從地面兩側(cè)分開土塊和土壤，并提供地面上任何合適的接收設(shè)備，如裝載輸送機(jī)，料斗等，傾倒在甜菜收獲機(jī)筐里。本發(fā)明是提供收獲甜菜挖掘輪，它會自動適應(yīng)不同的甜菜大小，垃圾，污垢，土塊等不會造成堵塞，并會牢牢把切割部件位置定與甜菜對齊垂直。其他對象和優(yōu)勢盡在發(fā)明中，這是簡單，經(jīng)濟(jì)，效率設(shè)計(jì)的細(xì)節(jié)。這些更加明顯，下面的多個發(fā)明的參考，已詳細(xì)說明所附圖紙形成本協(xié)議的一部分。像這樣的數(shù)字是指所有視圖的繪制和整個繪圖部分：一是典型的說明了甜菜切除機(jī)制改進(jìn)后的收割機(jī)位置后視圖，二是改進(jìn)??甜菜切除車輪后視圖，三是如3-3圖采取的縱向車輪，四是它的一個輪子的軸頂視圖，五是行走輪45輪與支架部分?jǐn)嗝鎴D。本節(jié)是采取上面5-5圖一個典型的拖拉機(jī)后部下肢，甜菜收割機(jī)指示輪與車輪改進(jìn)后的舉升機(jī)構(gòu)可以支撐一個固定的幀垂直移動模架固定安裝在機(jī)體上，這是可以升高和降低，拖拉機(jī)是連接到電源舉升機(jī)構(gòu)的。杠桿S是連接到移動垂直模架,由鏈環(huán)桿5通過較低的聯(lián)系，在另一端通過掛鉤到固定支架上半部分13。正確的挖掘深度可預(yù)先通過調(diào)整曲軸4調(diào)節(jié)一個線程，通過突出的部分移動模架F第23螺紋和機(jī)體聯(lián)系，固定框架3限制了移動模架12向下運(yùn)動。整個舉升機(jī)構(gòu)是多面，錐形并且可以提升和降低。擴(kuò)展垂直移動模架結(jié)構(gòu)允許自由擺動，軸16從左側(cè)鉸鏈螺栓9，兩個軸向下，輪子在不斷行進(jìn)就此向?qū)Ψ酵ㄟ^適當(dāng)壓縮彈簧21。壓縮彈簧的下方有22個螺栓，通過23個固定螺母長頭壓縮，永久固定在橫桿24垂直移動模架12上，因此，當(dāng)兩個輪子都被迫分開，他們會反向用力。電力傳輸通過萬向節(jié)25二軸與一個齒輪軸26連接每個輪子。齒輪軸軸承安裝在固定機(jī)具上，并通過旋轉(zhuǎn)中的斜齒輪安裝2個副軸。副軸動力來源是從合適的任何一種輸出裝備，比如，拖拉機(jī)從第二輪軸通過一個傳動鏈條連接車輪與軸間距的關(guān)系，并支持在一個向后傾斜然后向下直接對甜菜中后部。這種犁是表示從這些犁沿行的甜菜兩側(cè)大地，用以翻除土塊。甜菜收獲機(jī)的輪子之間在其鄰邊轉(zhuǎn)動。由于甜菜車輪之間的傳遞，后者是被迫向外，螺栓鉸鏈軸19，以允許甜菜通道，后者是從后方兩側(cè)拋出。鉸鏈，彈簧驅(qū)動，車輪擺動動作讓它們與該機(jī)罩能夠有自動空間，支撐23個固定支架，以防止從甜菜掠過車輪。遇到或切除非常高的甜菜若是一個罕見的高度，這會造成機(jī)罩和引導(dǎo)輪之間的摩擦。樞紐的每一個結(jié)構(gòu)，以32個徑向插座提供組成。輪輻33呈放射狀延伸向外部集線器到一個彈性環(huán)連接板34框架紙板支撐箍35形成一側(cè)邊緣的兩個輪子。輪上部比下部小，以傳遞轉(zhuǎn)速。通過直徑36的螺母把這兩個高點(diǎn)連接在了其邊緣?？蚣艿倪吘壱员銖奶鸩藞A角的兩側(cè)，之間的交叉開放空間允許雙方投射到圓形的車輪，從而被抓牢。這是指出，框架35和36交叉處是小直徑的部件，有很好的性能，以及由這種結(jié)構(gòu)之間的升降車輪和甜菜頂接觸面積是相當(dāng)小的。優(yōu)點(diǎn)是不需要過多的彈簧壓力，覆蓋的土壤，土塊和包住了甜菜以防破裂，但該輪的壓力作用于甜菜不是大到足以破壞甜菜，描述和說明一個特定的形式，同樣可以多種多樣。英皇制造的要求是：一，解除對甜菜收割機(jī)輪從事甜菜和指揮與走向一個接應(yīng)點(diǎn)，增加他們的建設(shè)速度，所述輪建設(shè)包括：一個中心的部件;輻條的徑向延伸范圍由多元化，中心部件由兩個同心間隔，以及擴(kuò)大兩岸之間的間隔件多元化，弧形向內(nèi)交叉的車輪是中間部件提供接收。甜菜收割機(jī)起重設(shè)備包括：反對對安裝驅(qū)動車輪轉(zhuǎn)動大約為一般向上和向前延伸軸和橫向間隔排列在彼此相鄰的關(guān)系，從而為一般向上旋轉(zhuǎn)在其較低的相鄰邊緣的鏈接超軸線上的目的所述車輪，使他們的下部零件相互遠(yuǎn)離，以及為促使對方車輪掌握甜菜和推動他們向上。組成收割機(jī)起重設(shè)備：犁清除了地面，背后積極推動車輪，犁以解除從而挖掘甜菜，車輪轉(zhuǎn)動軸一般向上延伸，并安排鄰近的一個側(cè)面間距，以15秒每車輪在其鄰近的邊緣旋轉(zhuǎn)，一般普遍向上延伸輪軸;期刊賬面說表示支持期刊;為上端安裝方式使車輪可以從船頭到船尾橫向擺動一般，關(guān)于延長其他軸在遠(yuǎn)離其較低的每個部分代理的方式，雜志說明要求對每個車輪的安裝方法。摘要物業(yè)管理作為一個新興的行業(yè)，在我國尚處于起步階段，隨著我國房地產(chǎn)的飛速發(fā)展，商業(yè)住宅小區(qū)的數(shù)量成倍增長，其發(fā)展的速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了法律規(guī)范這一行業(yè)的速度，在其逐步走向成熟的過程中暴露出許多深層次的法律問題。物業(yè)管理企業(yè)在實(shí)際的經(jīng)營過程中，會存在很大的風(fēng)險(xiǎn)，如何規(guī)避這些風(fēng)險(xiǎn)，是本文研究的立足點(diǎn)。本文以物業(yè)管理中存在的突出法律問題為切入點(diǎn)，站在物業(yè)管理企業(yè)的角度，去規(guī)避在實(shí)際經(jīng)營中出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)，如有些不可避免而且規(guī)避不掉的風(fēng)險(xiǎn)，本文要提出突出的問題，并研究出相應(yīng)的對策給物業(yè)管理企業(yè)做為參考。因此，選擇“物業(yè)管理法律問題研究”這一課題，并結(jié)合鞍山市大德物業(yè)管理有限公司的實(shí)際情況，對大德物業(yè)管理有限公司存在的停車位問題、共有部分問題、安保問題和收取各種服務(wù)費(fèi)難的相關(guān)的幾個突出問題進(jìn)行分析，并得出相應(yīng)的解決問題的對策。本文分為四個部分：第一部分為物業(yè)管理的基本理論概述。包括物業(yè)和物業(yè)管理的概念，物業(yè)管理的理論依據(jù)和法律性質(zhì)；第二部分介紹了鞍山市大德物業(yè)有限公司的基本情況。包括公司的企業(yè)文化、服務(wù)范圍和工作時間等；第三部分是鞍山市大德物業(yè)有限公司在物業(yè)管理中存在的法律問題。這部分提出了四個突出問題；第四部分是針對第三部分提出的問題總結(jié)出相應(yīng)的解決問題的對策。關(guān)鍵詞：物業(yè)管理；物業(yè)公司；安保問題AbstractPropertymanagementisstillatthebeginningasarisingindustryinourcountry，withtherapiddevelopmentofrealestateinourcountry,thenumberofcommercialresidentialredoubled,itsdevelopmentisfarmorerapidthanthelawsregulatingtheindustry'sspeed,intheprocessofgradualmatureexposedmanydeeplegalproblems.Propertymanagemententerprisewillhavealotofrisksintheactualbusinessprocess,howtoavoidtheserisks,isthestandpointofthisstudy.Basedontheexistinginthepropertymanagementintheprominentlegalissuesasthebreakthroughpoint,standingintheAngleofrealtymanagemententerpriseoperation,toavoidtheriskswhichappearedintheactualoperation.Forsomeinevitablerisks,thispaperwillputforwardoutstandingproblemandthecorrespondingcountermeasureresearchforpropertymanagemententerprisereference.So,choosethe"propertymanagementlegalproblemsresearch"thesubject,CombinedwiththeactualsituationofAnshanDadepropertymanagementCo.,LTD,theexistingparkingspaceproblems,commonpartsproblem,securityproblemsandtherelatedproblemsaboutthedifficultiesofcollectingallkindsofserviceofseveralprominentwillbeanalyzedanddrawthecorrespondingcountermeasuresforsolvingproblems.Thispaperisdividedintofourparts:Thefirstpartisthebasicintroductiontothetheoryofpropertymanagement.Includingpropertyandpropertymanagementconcept,Andthepropertymanagementtheoreticalbasisandthelegalnature;ThesecondpartintroducesDadepropertylimitedcompanyofAnshancitybasicsituation.Includingthecompany'scorporateculture,servicescopeandworkingtime,etc.;ThethirdpartisDadepropertyCo.,LTDinAnshancityexistinginthepropertymanagementinlegalproblems.Thissectionputforwardfouroutstandingproblems;Thefourthpartsumsuptherelevantcountermeasurestosolvetheproblemonthethirdpartquestions

Keywords:Propertymanagement；Propertycompany；Securityproblem物業(yè)管理法律問題研究（含外文翻譯）目錄摘要 IAbstract II引言 11物業(yè)管理的基本理論概述 21.1物業(yè)與物業(yè)管理概述 21.1.1物業(yè) 21.1.2物業(yè)管理 21.2物業(yè)管理的理論依據(jù) 31.3物業(yè)管理權(quán)的法律性質(zhì) 42鞍山大德物業(yè)有限公司簡介 72.1鞍山大德物業(yè)有限公司概況 72.2公司的組織結(jié)構(gòu) 82.3鞍山大德物業(yè)有限公司的企業(yè)文化 82.4鞍山大德物業(yè)有限公司服務(wù)范圍及物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用 82.5鞍山大德物業(yè)有限公司服務(wù)中心工作時間 93鞍山大德物業(yè)有限公司在物業(yè)管理中存在的法律問題 103.1停車位問題 103.2共有部分問題 103.3物業(yè)小區(qū)的安保問題 113.4物業(yè)各種管理費(fèi)用收費(fèi)問題 134解決問題的對策 154.1小區(qū)停車位問題的解決對策 154.1.1明確權(quán)屬 154.1.2車位搖號 154.1.3明確停車費(fèi)的收費(fèi)原則和標(biāo)準(zhǔn)測算 164.1.4明確限制所有人對停車位的權(quán)利 164.2共有部分問題的解決對策 174.2.1建立住宅小區(qū)物業(yè)共有部分的權(quán)屬登記制度 174.2.2對共有部分收益的處理 174.2.3侵權(quán)業(yè)主承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任 184.3物業(yè)小區(qū)安保問題的解決對策 194.3.1要謹(jǐn)慎擬定合同中的各項(xiàng)條款 204.3.2制定切實(shí)可行的規(guī)章制度并確保服務(wù)合同的履行 204.3.3保留相關(guān)證據(jù) 214.3.4完善保安服務(wù)與商業(yè)保險(xiǎn)間的結(jié)合 214.4物業(yè)各種管理費(fèi)用收費(fèi)問題的解決對策 224.4.1明確物業(yè)管理收費(fèi)項(xiàng)目明細(xì)標(biāo)準(zhǔn) 224.4.2明確合同權(quán)利履行合同義務(wù) 224.4.3催討手段合法 224.4.4引入第三方調(diào)解 24結(jié)論 25致謝 26參考文獻(xiàn) 27附錄A 28附錄B 33PAGE7鞍山市大德物業(yè)有限公司物業(yè)管理常見法律問題研究引言自上世紀(jì)80年代物業(yè)管理服務(wù)現(xiàn)身中國大陸以來，如何對該類服務(wù)所涉錯綜復(fù)雜之社會關(guān)系予以科學(xué)合理之法律規(guī)制，一直為相關(guān)各界之思索焦點(diǎn)。在經(jīng)由地方先行摸索再由中央總結(jié)地方經(jīng)驗(yàn)這一立法路徑下，2007年3月16日國務(wù)院《物權(quán)法》通過，此條例1物業(yè)管理的基本理論概述1.1物業(yè)與物業(yè)管理概述1.1.1物業(yè)“物業(yè)"一詞來源于英文realestate或realproperty；realestate意指不動產(chǎn)房地產(chǎn)，具體指土地及其附著在土地上的房屋及構(gòu)筑物；realproperty除了具有realestate的含義外，還包括它附帶的各種利益，即包括所有權(quán)以及與此相關(guān)的占有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)、處分權(quán)等。我國的“物業(yè)"一詞來自香港及東南亞一帶的地區(qū)和國家，自20世紀(jì)80年代引入我國大陸后，隨著我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的市場化、“物業(yè)”住房商品化以及產(chǎn)權(quán)多元化的發(fā)展，“物業(yè)"的概念日益清晰，并成為我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)中的一個專用名詞。它是指已進(jìn)入市場消費(fèi)領(lǐng)域、具有明確權(quán)益的各類房屋建筑、附屬設(shè)施以及相關(guān)的配套系統(tǒng)。主要包括：(1)已經(jīng)完成并具有設(shè)定功能和經(jīng)濟(jì)價值的各類房屋建筑，主要有住宅樓、公共商業(yè)樓、寫字樓、旅游賓館、工廠廠房等；(2)與上述房屋建筑相配套的設(shè)備和市政公共設(shè)施；(3)房屋所在地的場地及綠地、醫(yī)院、停車場、小區(qū)非主干交通道路。顯然，我國物業(yè)的含義傾向于realproperty。物業(yè)狀況的優(yōu)劣，體現(xiàn)了一個國家或一個城市基本的精神風(fēng)貌。1.1.2物業(yè)管理在《中國物業(yè)管理實(shí)務(wù)》一書中是這樣規(guī)定的：“物業(yè)管理是由專門的機(jī)構(gòu)和人員，按照合同和契約，對已竣工驗(yàn)收投入使用的各類房屋建筑和附屬配套設(shè)施及場地以經(jīng)營的方式進(jìn)行管理，同時對房屋區(qū)域周圍的環(huán)境、清潔綠化，安全保衛(wèi)、公共衛(wèi)生、道路養(yǎng)護(hù)統(tǒng)一實(shí)施專業(yè)化管理，并向住用人提供多方面的綜合性服務(wù)”。這個定義突出強(qiáng)調(diào)了幾點(diǎn)：(1)物業(yè)管理的主體必須是由專門的機(jī)構(gòu)和人員來進(jìn)行的。換句話說，物業(yè)管理必須由具有一定資質(zhì)資格的機(jī)構(gòu)和人員來進(jìn)行，不是任何一個人或任何一個組織想管就可以管，想管好就能管好的。按照國家建設(shè)部的規(guī)定，物業(yè)管理機(jī)構(gòu)，即物業(yè)管理公司要經(jīng)過有關(guān)部門的資質(zhì)審查和批準(zhǔn)，物業(yè)管理人員必須通過資格考試，領(lǐng)取上崗證才能上崗。(2)物業(yè)管理的權(quán)限必須受物業(yè)所有者的委托，根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》，按照一定的合同和契約進(jìn)行。換句話說，物業(yè)管理者的權(quán)限是物業(yè)所有者給予的，是受國家法律保護(hù)的，按照合同和契約來進(jìn)行的。物業(yè)管理者行使的只是物業(yè)的管理權(quán)。當(dāng)然，物業(yè)管理者如果和開發(fā)商是一家，那么他可以在業(yè)主大會成立前，進(jìn)行前期的物業(yè)管理。(3)物業(yè)管理的對象是已經(jīng)竣工驗(yàn)收并投入使用的各類建筑物及其附屬配套設(shè)施和場地的管理，同時包括物業(yè)區(qū)域內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生、綠化保安、交通的管理。(4)物業(yè)管理的手段是以經(jīng)營的方式進(jìn)行統(tǒng)一的專業(yè)化的管理，換句話說，物業(yè)管理本身是一種市場化的經(jīng)濟(jì)行為。因此，它的實(shí)際運(yùn)作過程、運(yùn)作機(jī)制，都必須按照市場等價交換的原則來辦事，一切活動都要納入到經(jīng)營的軌道上來。同時，物業(yè)管理又是一種現(xiàn)代化的管理行為，對房屋及其附屬設(shè)備、設(shè)施的管理都要按照專業(yè)化的原則來辦事。正是從這個雙重意義上，說明物業(yè)管理是適應(yīng)社會發(fā)展需要的，具有無限的生命力。(5)物業(yè)管理的目的是為業(yè)主服務(wù)，是為業(yè)主和使用者提供高效、優(yōu)質(zhì)、便捷、經(jīng)濟(jì)的綜合服務(wù)，提高廣大業(yè)主和使用者的生活質(zhì)量，為其創(chuàng)造一個整潔、文明、安全、舒適的生活和工作環(huán)境，最終實(shí)現(xiàn)社會、經(jīng)濟(jì)、環(huán)境三個效益的統(tǒng)一和同步增長。根據(jù)我國第一部《物業(yè)管理?xiàng)l例》(2003年9月1日起開始實(shí)施)第一章第二條規(guī)定：“條例所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設(shè)施、設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動?！边@里的物業(yè)管理企業(yè)就是物業(yè)管理經(jīng)營人，而業(yè)主是指物業(yè)的所有權(quán)人。物業(yè)管理的管理對象是物業(yè)。物業(yè)的服務(wù)對象是人。(根據(jù)2007年8月26根據(jù)以上的學(xué)者的觀點(diǎn)和法律的定義，本人認(rèn)為，物業(yè)管理概念，有廣義和狹義的兩種。廣義物業(yè)管理，是泛指一切有關(guān)房地產(chǎn)的發(fā)展、租賃、銷售及售租后的服務(wù)。狹義的物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)，由物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。目前，我們國家的物業(yè)管理就是在這個意義上，或是說狹義的理解上進(jìn)行運(yùn)作的。1.2物業(yè)管理的理論依據(jù)物業(yè)管理是對建筑物的管理。物業(yè)管理所要解決的問題是在一棟建筑物的構(gòu)造、權(quán)屬、利用上不可分離，存在事實(shí)上的共同關(guān)系的情況下，為完成對建筑物的物理機(jī)能的維持、發(fā)揮其社會經(jīng)濟(jì)機(jī)能，并建立維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)良好的環(huán)境衛(wèi)生和生活秩序，以滿足人們的居住、工作、社會活動之需要時不得不為的一項(xiàng)活動，物業(yè)管理的目標(biāo)對象主要是共有部分的物業(yè)。建筑物區(qū)分所有權(quán)中的成員權(quán)是基于建筑物本身的特征，而使共有人形成了一種事實(shí)上的共同體關(guān)系，為維持這種共同體關(guān)系的存續(xù)和發(fā)展，尤其為管理相互間的共同事務(wù)及共同利益，構(gòu)成一個團(tuán)體組織后，使團(tuán)體成員享有的權(quán)利和承擔(dān)的義務(wù)。在這點(diǎn)上，物業(yè)管理的目標(biāo)同成員權(quán)的對象目標(biāo)一致。成員權(quán)的實(shí)質(zhì)就是一種管理權(quán)，王利明的物權(quán)法建議稿和公布的《物權(quán)法草案》均依據(jù)三元論的觀點(diǎn)，把建筑物區(qū)分所有權(quán)中的成員權(quán)直接規(guī)定為管理權(quán)。這種管理權(quán)建立在全體業(yè)主對共有部分的物業(yè)共有共用的基礎(chǔ)之上，它是一種個人無法單獨(dú)行使的集體權(quán)利。尤其是對共同事務(wù)、基同利益的管理，全體業(yè)主不得不構(gòu)成一個管理團(tuán)體，并借用該團(tuán)體的力量來實(shí)現(xiàn)共同管理的目的。因此，作為建筑物的一個團(tuán)體組織的成員。各共有人均為該團(tuán)體的成員，有參與各項(xiàng)事務(wù)的權(quán)利，享有各種利益，同時承擔(dān)相應(yīng)的義務(wù)，可見，物業(yè)管理的直接的理論依據(jù)是就是建筑物區(qū)分所有權(quán)中的以專有權(quán)為基點(diǎn)而形成的共有權(quán)和成員權(quán)的內(nèi)容。雖然建筑物區(qū)分所有權(quán)作為一項(xiàng)重要的不動產(chǎn)物權(quán)制度，是物業(yè)管理的物權(quán)法基礎(chǔ)，但由于物業(yè)范圍的復(fù)雜性、集合性，管理方式的多樣性，物業(yè)管理卻不能直接體現(xiàn)為建筑物區(qū)分所有權(quán)這種權(quán)利形式，建筑物區(qū)分所有權(quán)中制度容不能完全涵蓋物業(yè)管理過程中產(chǎn)生的法律關(guān)系。從建筑物區(qū)分所有權(quán)的制度本身中難以找到與物業(yè)管理相對應(yīng)的概念，從現(xiàn)行的有關(guān)物業(yè)管理的法律法規(guī)制度中也不能找到建筑物區(qū)分所有權(quán)的字樣。另外，對物業(yè)管理主體的確認(rèn)，對客體范圍的劃分，權(quán)利義務(wù)的設(shè)定，管理方式的選擇等問題，均需要依據(jù)現(xiàn)實(shí)情況重新加以確認(rèn)、選擇，并依據(jù)物業(yè)管理的基本目標(biāo)來設(shè)立?？傮w上，物業(yè)管理理論本身的成熟、完善還需要依據(jù)具體的社會現(xiàn)實(shí)情況和建筑物區(qū)分所有權(quán)理論及整個物權(quán)法理論的發(fā)展來促進(jìn)。1.3物業(yè)管理權(quán)的法律性質(zhì)物業(yè)管理權(quán)是基于業(yè)主財(cái)產(chǎn)權(quán)而產(chǎn)生的一種權(quán)利，其主體是業(yè)主，在法律性質(zhì)方面，它具有物權(quán)性。依建筑物區(qū)分所有權(quán)理論，物業(yè)管理的實(shí)質(zhì)就是業(yè)主對區(qū)分所有建筑物的管理，業(yè)主的法律地位就是建筑物區(qū)分所有權(quán)人。物業(yè)管理活動是業(yè)主自己或委托他人行使管理自己物業(yè)財(cái)產(chǎn)的行為。法律所稱的物業(yè)管理活動是平等的民事主體之間進(jìn)行的法律行為。因此，物業(yè)管理的法律性質(zhì)應(yīng)該是業(yè)主基于私權(quán)而進(jìn)行的自治管理行為，是一種民事(活動)行為。物業(yè)管理權(quán)是由業(yè)主擁有的、對自己的財(cái)產(chǎn)自由管理的權(quán)利，是業(yè)主行使其成員權(quán)的表現(xiàn)，也是與建筑物專有權(quán)和共有權(quán)并列的一項(xiàng)權(quán)利，其性質(zhì)實(shí)質(zhì)是一種私權(quán)利，它不具有行政管理職權(quán)的強(qiáng)制含義，而是一種純粹自由、平等的民事權(quán)利。這種私權(quán)利的主體是業(yè)主，它是基于區(qū)分建筑物這一基礎(chǔ)財(cái)產(chǎn)關(guān)系而產(chǎn)生的專有權(quán)、共有權(quán)基礎(chǔ)上派生的一種權(quán)利。由于它與專有權(quán)、共有權(quán)的密切關(guān)系，不可能單獨(dú)賦予某一個沒有區(qū)分建筑物這一財(cái)產(chǎn)基礎(chǔ)的主體。物業(yè)管理權(quán)屬業(yè)主所有產(chǎn)生兩種法律后果：①除專有部分外，公共設(shè)施的歸屬全部應(yīng)該歸屬于業(yè)主，其中的一部分可以通過設(shè)置專有使用權(quán)的方式由個別業(yè)主專用：這是由專有權(quán)、共有權(quán)、成員權(quán)不可分離的性質(zhì)決定。②物業(yè)管理資金的所有權(quán)應(yīng)該歸全體業(yè)主，其收取權(quán)、保管權(quán)、支付義務(wù)應(yīng)該屬于業(yè)主管理團(tuán)體或物業(yè)管理人。物業(yè)管理資金主要包括物業(yè)服務(wù)費(fèi)和專項(xiàng)維修資金。物業(yè)服務(wù)費(fèi)是為保證小區(qū)正常進(jìn)行運(yùn)轉(zhuǎn)而必須應(yīng)該由全體業(yè)主支付的費(fèi)用。業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，支付的項(xiàng)目主要是業(yè)主管理團(tuán)體日常的辦公費(fèi)用、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)費(fèi)用、聘請專業(yè)人員的費(fèi)用及其他用于業(yè)主共同利益的必要開支費(fèi)用。這筆費(fèi)用一般由全體業(yè)主按照實(shí)際支出按月支付。專項(xiàng)維修資金是物業(yè)保修期滿后(一般為5年)用于物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造的費(fèi)用曲。這筆費(fèi)用一般是在商品房出售時，按照協(xié)議，應(yīng)該由每一位業(yè)主分別按照購房款的2—3％的比例向售房單位一次性交納，在業(yè)主管理團(tuán)體成立以后，由開發(fā)商一次性向業(yè)主團(tuán)體移交，由業(yè)主團(tuán)體統(tǒng)一保管、支付。這兩筆費(fèi)用的最終來源和歸屬，應(yīng)該由全體業(yè)主承擔(dān)，歸全體業(yè)主所有，其收取權(quán)、保管權(quán)、支付義務(wù)應(yīng)該屬于業(yè)主管理團(tuán)體或物業(yè)管理人，而非物業(yè)服務(wù)企業(yè)(收取、保管)或單個業(yè)主(直接支付)。這樣做的法律意義是：支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)直接面對的是業(yè)主管理團(tuán)體，而非單個業(yè)主；在個別業(yè)主不繳費(fèi)時，在保留物業(yè)服務(wù)企業(yè)單獨(dú)直接追索債務(wù)的權(quán)利的同時，更側(cè)重于強(qiáng)調(diào)業(yè)主管理團(tuán)體對其內(nèi)部成員的約束作用。因此，大多數(shù)情況下，應(yīng)該由業(yè)主管理團(tuán)體，而不是物業(yè)服務(wù)企業(yè)對其行使處罰權(quán)或起訴權(quán)；在物業(yè)服務(wù)企業(yè)得不到應(yīng)得的費(fèi)用時，應(yīng)該以業(yè)主管理團(tuán)體，而非單個業(yè)主為訴訟對象；當(dāng)業(yè)主管理團(tuán)體一旦變更物業(yè)服務(wù)企業(yè)，積累的物業(yè)服務(wù)費(fèi)自然屬于業(yè)主，而非物業(yè)服務(wù)企業(yè)[2]。2鞍山大德物業(yè)有限公司簡介2.1鞍山大德物業(yè)有限公司概況鞍山市大德物業(yè)有限公司成立于1996年，隸屬鞍山市大德有限公司，注冊資本為人民幣500萬元，擁有國家物業(yè)管理貳級資質(zhì)，主要從事高尚住宅小區(qū)的物業(yè)管理服務(wù)，管理總面積為330萬平方米。2007年7月，公司通過ISO9001質(zhì)量管理體系認(rèn)證。公司所服務(wù)的各個服務(wù)項(xiàng)目先后榮獲國家健康小區(qū)、居住示范樓盤、省優(yōu)秀住宅小區(qū)、十佳企業(yè)、花園式物業(yè)小區(qū)、安靜居住小區(qū)、十大文化社區(qū)及十佳誠信企業(yè)等榮譽(yù)稱號。企業(yè)擁有137名員工（不含臨時工），其中管理人員學(xué)歷均為大專以上。大德物業(yè)服務(wù)公司橫向設(shè)置綜合管理部、財(cái)務(wù)部、運(yùn)營部、保潔部、工程部、保安部、人力資源部等七個部門?？v向設(shè)置四大管理處，目前分管大德翠韻華庭、大德金典世家、大德南郡華府、大德伴山溪谷四個住宅小區(qū)。四個小區(qū)基本情況如下：1、“翠韻華庭”商業(yè)住宅小區(qū)，占地面積238畝，總建筑面積84萬平方米，總戶數(shù)為7318戶，整個小區(qū)的綠色覆蓋率約40％；2、“伴山溪谷”小區(qū)有4個區(qū)，建筑面積2．6萬平方米，共計(jì)1189戶；3、“金典世家”小區(qū)，占地近80萬平方米，建筑面積300多萬平方米，共有住戶近5000戶；4、“南郡華府”公寓小區(qū)劃分為A、B兩區(qū)，共建樓宇17幢，總建筑面積8．5萬平方米；公司自創(chuàng)立以來，秉承“熱情服務(wù)、悉心管家”的服務(wù)宗旨，全面貫徹“安全、整潔、美觀、舒適"的質(zhì)量方針，本著“求真務(wù)實(shí)，規(guī)范經(jīng)營，穩(wěn)健發(fā)展”的公司理念，堅(jiān)持以“超越自我，不斷創(chuàng)新”為事業(yè)目標(biāo)，為小區(qū)住戶提供優(yōu)質(zhì)高效的服務(wù)；創(chuàng)立之初大德物業(yè)公司就提出了“三年打基礎(chǔ)、六年上檔次、九年創(chuàng)品牌”的奮斗目標(biāo)，并制定了分三步走的戰(zhàn)略：第一步，1996--1999年為打基礎(chǔ)階段；第二步，2000--2006年為上檔次階段；第三步，2007--2016年為創(chuàng)品牌階段，力求“腳踏實(shí)地，著力打造物業(yè)管理品牌，爭做鞍山物業(yè)管理的領(lǐng)跑者。同時根據(jù)各小區(qū)的特點(diǎn)，大德物業(yè)公司實(shí)施“管家式服務(wù)模式"和“家政服務(wù)”等特色服務(wù)，在對客服務(wù)上做到了既統(tǒng)一管理(24小時服務(wù))，又將服務(wù)向各區(qū)域延伸。所轄小區(qū)已相繼獲得了各種稱號。2.2公司的組織結(jié)構(gòu)大德物業(yè)公司組織形式是直線職能制。公司設(shè)總經(jīng)理一名，實(shí)行總經(jīng)理負(fù)責(zé)制，大德物業(yè)服務(wù)公司橫向設(shè)置綜合管理部、財(cái)務(wù)部、運(yùn)營部、保潔部、工程部、保安部、人力資源部等七個部門，縱向設(shè)置四大管理處，分管大德翠韻華庭、大德金典世家、大德南郡華府、大德伴山溪谷等四個住宅小區(qū)。公司自成立到現(xiàn)在沒有專門設(shè)立質(zhì)檢部，對各小區(qū)的日常管理(巡查記錄、保安、保潔、綠化等)沒有專門的部門考核和檢查。大德物業(yè)組織結(jié)構(gòu)的優(yōu)點(diǎn)是既照顧到信息溝通的有效性，又能發(fā)揮各職能部門的積極性；缺點(diǎn)是信息的溝通效率不高，一線管理處在職能工作如質(zhì)量管理、安全管理、財(cái)務(wù)核算等方面會有多頭指令，工作協(xié)調(diào)量較大。2.3鞍山大德物業(yè)有限公司的企業(yè)文化公司自1996年組建以來，一直堅(jiān)持以先進(jìn)的服務(wù)理念和企業(yè)文化，完善的發(fā)展目標(biāo)，公司致力于以業(yè)主需求作為一切工作的出發(fā)點(diǎn)，為業(yè)主提供人性化、親情化的服務(wù)，力求在第一時間內(nèi)解決業(yè)主提出的問題，以期實(shí)現(xiàn)持續(xù)提升業(yè)主滿意度。大德物業(yè)愿與廣大業(yè)主攜手，共建安全、文明、溫馨、和諧的美好家園！2.4鞍山大德物業(yè)有限公司服務(wù)范圍及物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用大德物業(yè)公司服務(wù)范圍包括，物業(yè)服務(wù)中心所接管的房屋主要結(jié)構(gòu)、共用場地、共用部位設(shè)施、設(shè)備依照服務(wù)協(xié)議實(shí)施全面管理，并負(fù)責(zé)保養(yǎng)、日常維護(hù)，對小區(qū)提供常規(guī)項(xiàng)目服務(wù)。物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用如下，大德物業(yè)公司所管理的四座小區(qū)住宅物業(yè)服務(wù)費(fèi)為1.2元/月·平方米，電梯費(fèi)：電梯養(yǎng)護(hù)維修費(fèi)180元/戶·年；電梯年檢費(fèi)60元/戶·年，車庫物業(yè)0.6元/月·平方米，商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)公共設(shè)施維修費(fèi)0.6元/月·平方米，停車位60元/個·月，裝修垃圾清運(yùn)費(fèi)3.5元/平方米。管理服務(wù)費(fèi)是小區(qū)的綜合性管理費(fèi)，包括員工的薪金、辦公費(fèi)用、稅金、共用事業(yè)費(fèi)用、電梯、秩序維護(hù)、保潔、共用部位設(shè)施日常維修、養(yǎng)護(hù)費(fèi)用、綠化費(fèi)用等。業(yè)主必須按前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議向物業(yè)服務(wù)企業(yè)繳納服務(wù)費(fèi)。未繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)3個月以上的，物業(yè)服務(wù)中心可向本物業(yè)所在地人民法院申請支付令或提起訴訟。2.5鞍山大德物業(yè)有限公司服務(wù)中心工作時間大德物業(yè)服務(wù)中心工作時間是周一至周六上午8：00—12：00，下午13：00—17：00，星期日、公眾假期，服務(wù)中心按相關(guān)規(guī)定為業(yè)主提供服務(wù)。3鞍山大德物業(yè)有限公司在物業(yè)管理中存在的法律問題3.1停車位問題當(dāng)前，大德物業(yè)公司所管理的小區(qū)內(nèi)停車位普遍有三種：第一種是有產(chǎn)權(quán)證的封閉式獨(dú)立車庫，第二種是地下停車場停車位，第三種是占用住宅區(qū)公共區(qū)域的地上停車位。前兩種糾紛問題比較少，重點(diǎn)是第三種小區(qū)的地上停車位，此種停車位的爭議較多，眾說紛紜，業(yè)主認(rèn)為地上停車位是屬于小區(qū)的共有部分，所有業(yè)主都有使用權(quán)，物業(yè)不應(yīng)收取停車費(fèi)用，而物業(yè)公司認(rèn)為，物業(yè)對地上停車位上的車輛盡到了管理義務(wù)，理應(yīng)收取管理費(fèi)。2009年7月，大德物業(yè)公司對翠韻華庭小區(qū)的地面進(jìn)行改造，將停車位的密集程度加大了，引起了業(yè)主門的不滿，導(dǎo)致了法律糾紛。這三種停車位的數(shù)量總共是1500個，而翠韻華庭小區(qū)有車的業(yè)主將近2200戶，供不應(yīng)求的局面很嚴(yán)峻。其次，翠韻華庭小區(qū)的停車管理費(fèi)為每月60元/位，這一價位是大德物業(yè)公司單方面制定的，有的業(yè)主對這個價位不滿意。另一個問題就是高價出租非業(yè)主和業(yè)主高價轉(zhuǎn)讓他人，目前翠韻華庭小區(qū)的住戶中有車的主業(yè)有將近2200戶，約占小區(qū)總業(yè)主的30%左右。這么龐大的車輛，要停在小區(qū)里，小區(qū)的車位緊張是必然的。在這種情況下，大德物業(yè)公司在2009年7月，竟為了高額利潤又在小區(qū)內(nèi)道路劃分出20個停車位來高價出租非業(yè)主，而且有的業(yè)主將自己的停車位高價轉(zhuǎn)租給其他業(yè)主或非業(yè)主，給物業(yè)公司的管理帶來了麻煩。3.2共有部分問題共有部分就是由全體或一部區(qū)分所有權(quán)人共同所有的部分。如陳華彬先生認(rèn)為共有部分是“由區(qū)分所有權(quán)人全體或一部予以共同所有的，不屬于專有部分的法定共用部分與規(guī)約共用部分?！惫灿胁糠志推渌嘘P(guān)系而言，可分為全部共有部分與一部共有部分。所謂全部共有部分，即由全體區(qū)分所有權(quán)人共同所有并使用的共有部分，俗稱大公；一部共有部分為僅由部分區(qū)分所有權(quán)人共同所有并使用,俗稱小公。前文所謂法定共有部分皆為全部共有部分。而一部共有部分則通常存在相鄰房屋之中，正如臺灣學(xué)者謝在全指出那樣“僅為部分區(qū)分所有人所共有的部分，如各層樓之間的樓板，僅屬于相鄰部分的所有人所共有。大德物業(yè)公司所管理的四所住宅小區(qū)中，發(fā)生的共有部分權(quán)屬問題集中突出以下三個方面：第一，擅自處分業(yè)主的共有部分，南郡華府小區(qū)共有17幢樓宇，其中有兩幢樓宇有樓體廣告。樓體廣告的出現(xiàn)并未經(jīng)業(yè)主委員會的同意，其廣告收益也沒有歸業(yè)主大會，而是全部被大德物業(yè)公司留下了，這些收益被大德物業(yè)公司用在了哪些地方，也從未公示過。第二，擅自侵占業(yè)主的共有部分。例如物業(yè)擅自占用業(yè)主的共用土地增加建筑物，或者違反規(guī)劃或約定擅自減少綠地等。主要表現(xiàn)為物業(yè)公司為了增加收益，擅自將原屬綠地的規(guī)劃部分進(jìn)行侵占。下面我們來看個發(fā)生在金典世家小區(qū)的案例：2009年，大德物業(yè)公司關(guān)閉一扇出入金典世家小區(qū)的大門，業(yè)主只能從其他大門出入。大德物業(yè)公司在被關(guān)閉的那扇大門附近的空地上開設(shè)了酒吧，對外營業(yè)，并將開設(shè)的酒吧承包給一個業(yè)主經(jīng)營。此外，在金典世家小區(qū)的正門門口，一進(jìn)小區(qū)就能看到小區(qū)的電子屏幕廣告牌子上放著某旅游公司的廣告，播放廣告并未經(jīng)業(yè)主大會同意，其廣告的收益也未歸業(yè)主委員會所有。這實(shí)際上是對小區(qū)業(yè)主權(quán)益的雙重侵害[3]。第三，業(yè)主對其他業(yè)主共有權(quán)益的侵害。業(yè)主不當(dāng)行使權(quán)利也可能會導(dǎo)致其他業(yè)主共有權(quán)受到侵害，這主要表現(xiàn)為業(yè)主不當(dāng)行使專有所有權(quán)而導(dǎo)致其他業(yè)主的共有權(quán)受到侵害。即在行使專有部分專有所有權(quán)時，違背了專有使用部分的初始使用用途或構(gòu)造，或?qū)⒖赡芪：ㄖ锇踩奈ｋU(xiǎn)物存放于專有部分，以致有害于建筑物的保存或者違反有關(guān)建筑物的管理使用，而使住戶相互間共同的利益受到影響的行為。這種行為主要包括改變樓房主體結(jié)構(gòu)或承重結(jié)構(gòu)，業(yè)主未經(jīng)報(bào)批，違反法律、法規(guī)，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房。翠韻華庭小區(qū)還普遍存在一些現(xiàn)象，如在共有的走廊堆放自家雜物妨礙其他業(yè)主的通行及防火安全；將共有的一樓綠地隨意圈劃為自家使用；在小區(qū)綠化帶上停放車輛；破壞，污染環(huán)境影響小區(qū)景觀等等。3.3物業(yè)小區(qū)的安保問題目前，大德物業(yè)公司所管理的小區(qū)中，雖都有門禁系統(tǒng)，但在業(yè)主忘記帶磁卡或是懶得將磁卡拿出來開門時，就可以叫保安人員直接把小區(qū)的門開開，隨便就進(jìn)入,物業(yè)也沒有核實(shí)身份就開門,給小區(qū)的業(yè)主安全,留下了隱患。小區(qū)業(yè)主丟失通行卡情況比較多，這給小區(qū)的管理帶來了很大的難度，不僅讓業(yè)主通行不便，也容易讓撿到通行卡的不法之徒有機(jī)可乘。這也就引發(fā)了一個業(yè)主人身財(cái)產(chǎn)安全的責(zé)任認(rèn)定的問題。近年來，大德物業(yè)公司所管理的小區(qū)，由于第三人的違法行為侵害業(yè)主人身財(cái)產(chǎn)安全的案件愈來愈多，如物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主人身受到傷害，業(yè)主的車輛及房屋內(nèi)物品被盜等，從而引發(fā)的業(yè)主與大德物業(yè)管理公司之間的糾紛也愈來愈多。2008年4月4日，翠韻華庭小區(qū)某業(yè)主晚上回家時，遭到兩名潛伏的歹徒搶劫，刑事案件告破，兩名歹徒被判刑后，受害者家屬以大德物業(yè)管理公司違反物業(yè)服務(wù)合同為由，要求大德物業(yè)公司給予民事賠償。2010年5月31日，鞍山市鐵東區(qū)法院一審判決大德物業(yè)管理公司賠償原告違約金10萬元。2007年李先生以178017元購買了一部桑塔納轎車，轎車每晚都停在居住小區(qū)里，李先生按小區(qū)物業(yè)大德物業(yè)公司的規(guī)定交納停車費(fèi)，并拿到物業(yè)公司的停車證并確定了專用車位，后來李某停在26號車位的車被盜。車丟失后，保險(xiǎn)公司按折舊車款賠付給李先生10．24萬元，但尚有4萬元車款沒有著落（李先生的車在當(dāng)時的市估價為14萬）。李先生認(rèn)為，大德大德物業(yè)公司認(rèn)為，大德物業(yè)公司提供的保安服務(wù)是針對公共區(qū)域、配套設(shè)施設(shè)備的，物業(yè)服務(wù)也是以公共需求為對象的，并不僅僅針對某一單獨(dú)個體，因此，發(fā)生上述案件，大德物業(yè)公司不負(fù)賠償責(zé)任。業(yè)主認(rèn)為，物業(yè)管理企業(yè)的宗旨是保障物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)房屋及配套設(shè)施設(shè)備的正常使用，創(chuàng)造清潔優(yōu)美、舒適方便、文明安全的居住環(huán)境，物業(yè)管理企業(yè)依據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定收取物業(yè)管理費(fèi)，承擔(dān)清潔、綠化、保安等專項(xiàng)服務(wù)。業(yè)主人身受到侵害，財(cái)產(chǎn)被盜，安全保證何在?也就是說大德物業(yè)公司沒有創(chuàng)造清潔優(yōu)美、舒適方便、文明安全的居住環(huán)境，而業(yè)主卻為清潔、綠化、保安等專項(xiàng)服務(wù)繳納了物業(yè)管理費(fèi)，如果大德物業(yè)公司不承擔(dān)賠償責(zé)任，就免除了保安服務(wù)的約定，不能實(shí)現(xiàn)權(quán)利義務(wù)的對等，同時，依據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定，物業(yè)管理企業(yè)也得承擔(dān)保安失職的違約責(zé)任。上述兩種觀點(diǎn)都有其合理之處，但總的來說，完全不負(fù)責(zé)任或負(fù)完全責(zé)任都有失偏頗，在一定程度上減輕或加重了物業(yè)管理企業(yè)的賠償責(zé)任[4]。3.4物業(yè)各種管理費(fèi)用收費(fèi)問題大德物業(yè)公司目前分管四個小區(qū)，一共有20825個居住戶，其中有6872戶目前沒有交物業(yè)費(fèi)，達(dá)到總數(shù)的33%。有的長達(dá)三年，最多的長達(dá)八年未交物業(yè)費(fèi)。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，拒交拖欠的物業(yè)服務(wù)費(fèi)達(dá)到總收費(fèi)額的40％左右。拖欠物業(yè)服務(wù)費(fèi)的類型分為三類：1、拒絕繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)。拒絕繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)是指在合同期限到來之后，業(yè)主無正當(dāng)理由拒絕繳納物業(yè)服務(wù)合同所規(guī)定的物業(yè)服務(wù)費(fèi)。這里所指的是業(yè)主在客觀上能夠繳納而在主觀上不愿意繳納，即業(yè)主的對待給付是有可能的情形。業(yè)主拒絕繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的情形十分復(fù)雜，業(yè)主所持有的理由也是多種多樣，下文以幾個大德物業(yè)目前管理的四個小區(qū)的案例分別進(jìn)行分析。案例一：翠韻華庭新建房屋于2008年9月驗(yàn)收合格后交付業(yè)主使用，按照有關(guān)規(guī)定成立了小區(qū)業(yè)主委員會。隨后，小區(qū)業(yè)主委員會聘請了大德物業(yè)有限公司對小區(qū)進(jìn)行物業(yè)管理服務(wù)，并簽訂了物業(yè)服務(wù)合同。該小區(qū)部分業(yè)主認(rèn)為本小區(qū)的打賭額物業(yè)公司收費(fèi)較高，而且自己并未與大德直接簽訂物業(yè)服務(wù)合同，不是合同的當(dāng)事人，不受大德物業(yè)公司服務(wù)合同的約束，不用履行合同中的義務(wù)。所以，部分業(yè)主以此為由拒絕繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。案例二：徐某將一套自己不居住的房屋租給在鞍山市工作的江某，雙方簽訂租房協(xié)議，約定由江某向大德物業(yè)公司直接繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)。徐某將此事書面告知了大德物業(yè)公司，物業(yè)工作人員對此約定表示了認(rèn)可。在江某退租的兩個月后，徐某接到了大德物業(yè)公司的催繳電話，要求徐某支付江某租房期間拖欠的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，徐某當(dāng)即表示自己不應(yīng)當(dāng)繳納該費(fèi)用。一個月后，徐某又接到了大德物業(yè)公司的催繳通知單。徐某認(rèn)為自己已經(jīng)與江某事先約定由江某直接向大德物業(yè)公司支付物業(yè)費(fèi)用，而且大德物業(yè)公司也知曉了此事，并且沒有提出異議。所以，大德物業(yè)公司就不應(yīng)當(dāng)要求自己承擔(dān)物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。2、延遲繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)。延遲繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)是指業(yè)主繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的期限違反了物業(yè)服務(wù)合同中關(guān)于繳納期限的規(guī)定，在繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)期限到來時，能夠繳納而沒有按期限繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的情形。物業(yè)服務(wù)費(fèi)的繳納期限是業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)依照物業(yè)服務(wù)合同規(guī)定全面履行繳納義務(wù)的時間，物業(yè)服務(wù)費(fèi)的繳納期限不僅直接關(guān)系到業(yè)主履行義務(wù)的完成時間，也是確定業(yè)主違約與否的重要因素。業(yè)主延遲繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)很有可能會涉及滯納金的支付問題，由以下案例說明。翠韻華庭小區(qū)業(yè)主林女士因?yàn)樽约核谛^(qū)的物業(yè)服務(wù)費(fèi)比相鄰小區(qū)的物業(yè)費(fèi)高對大德物業(yè)公司不滿，認(rèn)為大德物業(yè)公司在賺業(yè)主們的錢，所以一直拖欠翠韻華庭小區(qū)的物業(yè)服務(wù)費(fèi)。當(dāng)大德物業(yè)公司以打電話的方式對其進(jìn)行催繳時，林女士許諾下月補(bǔ)齊，但是到下月繳納費(fèi)用時，林女士又總是以自己不在家或者在外地出差等借口逃避繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。這樣持續(xù)到年終，大德物業(yè)公司對業(yè)主林女士以寄發(fā)催繳通知單的方式追繳物業(yè)服務(wù)費(fèi)，并要求其繳納由此產(chǎn)生的滯納金。林女士翻查資料后認(rèn)為，大德物業(yè)公司要求其支付的滯納金過高，已經(jīng)超過了法律規(guī)定的最高標(biāo)準(zhǔn)，所以拒絕支付滯納金。3、部分繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)。部分繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)是指業(yè)主雖然繳納了物業(yè)服務(wù)費(fèi)，但繳納金額不符合物業(yè)服務(wù)合同中約定的金額，或者說繳納的費(fèi)用存在著數(shù)量上的不足。物業(yè)服務(wù)費(fèi)是業(yè)主支付給物業(yè)服務(wù)企業(yè)的對價，業(yè)主應(yīng)當(dāng)本著全面履行的原則履行自己的繳納義務(wù)，部分繳納物業(yè)費(fèi)即業(yè)主只是繳納了物業(yè)服務(wù)費(fèi)的一部分，不完全履行合同的繳納義務(wù)，不符合全面履行的原則。業(yè)主高某所住的伴山溪谷小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)水平低下，保安、保潔、綠化等方面都存在一定的問題，因此，高某認(rèn)為大德物業(yè)公司提供的管理服務(wù)與所繳納的物業(yè)服務(wù)費(fèi)“質(zhì)價不符”，以此理由作為抗辯，按照伴山溪谷物業(yè)小區(qū)低一個檔次的標(biāo)準(zhǔn)支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)，對于多余部分拒不支付。大德物業(yè)公司認(rèn)為自己在提供了物業(yè)管理服務(wù)之后，沒有完全取得業(yè)主對其履行債務(wù)的對價，在追繳無效的情形下將高某告上法庭，要求業(yè)主支付所欠物業(yè)服務(wù)費(fèi)以及由此產(chǎn)生的滯納金[5]。4解決問題的對策4.1小區(qū)停車位問題的解決對策4.1.1明確權(quán)屬針對前面所述的停車位問題，可知，要解決這些問題，首先應(yīng)明確車位的權(quán)屬問題。第一種封閉式獨(dú)立車庫，在大德物業(yè)公司所管理的四個小區(qū)中共有1200個這樣的車庫，一般是開發(fā)商投資建筑的停車設(shè)施，并且可以依據(jù)相關(guān)法律規(guī)定辦理相應(yīng)的獨(dú)立產(chǎn)權(quán)證，還可以獨(dú)立出售或出租。這一種車位的所有權(quán)完全歸屬于車庫的所有者。這種封閉式車庫的相關(guān)責(zé)任糾紛相對少很多，再加之權(quán)利歸屬也很清晰簡單，對應(yīng)的責(zé)任承擔(dān)也是明了直接的，故本文在此對這種車庫相關(guān)糾紛就不再多做闡述。第二種地下停車場停車位（四個小區(qū)共有地下停車場里的停車位有2000個）通過《物權(quán)法》第74條第二款規(guī)定“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當(dāng)事人通過出售、附贈或者出租等方式約定”[6]可知這一類車位的歸屬是通過開發(fā)商和業(yè)主雙方約定來確定。依照權(quán)利歸屬不同又可以細(xì)分為三類：第一類是權(quán)屬屬于開發(fā)商的地下車庫，即開發(fā)商獨(dú)立投資建造的層高到達(dá)2．2米的，并且沒有讓業(yè)主公攤的地下車庫，其產(chǎn)權(quán)及收益歸開發(fā)商所有。第二類是權(quán)屬屬于全體業(yè)主的地下車庫，即開發(fā)商列入全體業(yè)主公攤范圍，理所當(dāng)然這樣的地下車庫所獲收益歸全體業(yè)主共有。第三類是權(quán)屬待定的地下車庫，具體來說是開發(fā)商投資建造的、業(yè)主們未進(jìn)行公攤的且層高沒到達(dá)2．2米的地下車庫，但是這類車庫是在全體業(yè)主共有的土地上建造，因此就是列入建筑容積率內(nèi)的，所以這類地下車庫不能說屬于開發(fā)商獨(dú)立所有也不能說完全歸于全體業(yè)主共有，需要根據(jù)《物權(quán)法》第第三種是占用住宅區(qū)公共區(qū)域的地上停車位（四個小區(qū)共有2800個地上停車位）。即由開發(fā)商或物業(yè)管理公司將住宅區(qū)的道路、綠地或其他公共場所轉(zhuǎn)為停車之用，規(guī)劃出來的停車位。由于這些綠地、道路或其他公共場所原本就是計(jì)算在住宅區(qū)的總土地使用面積之內(nèi)的，全體業(yè)主已經(jīng)共同分?jǐn)偭似渫恋爻杀?，因此全體業(yè)主按分?jǐn)偙壤餐碛衅渫恋厥褂脵?quán)。并且《物權(quán)法》第74條第三款也規(guī)定了這一種停車位是屬于全天業(yè)主所有的，收益也歸于全體業(yè)主。大德物業(yè)公司應(yīng)對這些車位盡到管理看護(hù)職責(zé)，大德公司可以和業(yè)主用合同約定收取停車位看管費(fèi)，并按約定收取管理費(fèi)[7]。4.1.2車位搖號對于大德物業(yè)公司所管理的小區(qū)的車多停車位少的供不應(yīng)求的局面，大德公司可以借鑒回遷戶選房子的對策，公開搖號的方式來解決，在公開搖號之前，大德物業(yè)公司可以事先和業(yè)主委員會協(xié)商，共同召開業(yè)主大會，與業(yè)主們討論搖號定車位的相關(guān)事宜，超過半數(shù)的業(yè)主通過了此項(xiàng)決定，就可以執(zhí)行，并且在業(yè)主大會上讓業(yè)主們簽字確定同意搖號定車位的行為，大德物業(yè)公司將其保管妥當(dāng)。之后，公開搖號就可以進(jìn)行了。4.1.3明確停車費(fèi)的收費(fèi)原則和標(biāo)準(zhǔn)測算1、原則：第一，管理停車費(fèi)應(yīng)堅(jiān)持保本微利的原則。第二，管理停車費(fèi)必須符合價格政策的原則。第三，取之于民，用之于民的的原則。第四，明確物業(yè)對停車收取的費(fèi)用是管理費(fèi)，而不是停車費(fèi)。物業(yè)公司對停車位的收費(fèi)，收取的是管理看護(hù)費(fèi)，因?yàn)闃I(yè)主在停車位上停車，物業(yè)管理公司的工作人員就會盡到對車輛的看管，物業(yè)公司付出了人力和監(jiān)控器的物力資源，付出的勞動應(yīng)有所得，是物業(yè)公司提供車輛管理服務(wù)的對價[8]。2、標(biāo)準(zhǔn)測算：第一、管理服務(wù)人員的工資和按規(guī)定提取的福利費(fèi)。第二、服務(wù)所用設(shè)備、設(shè)施、日常運(yùn)行、維修及保養(yǎng)費(fèi)。第三、辦公費(fèi)，包括承攬業(yè)務(wù)所發(fā)生的其他費(fèi)用，如交通費(fèi)、通訊費(fèi)、招待費(fèi)等。第四、公用設(shè)備、設(shè)施的同定資產(chǎn)折舊費(fèi)。第五、法定稅費(fèi)[9]。根據(jù)以上的收費(fèi)原則和標(biāo)準(zhǔn)，大德物業(yè)公司可以制定出一個合理的停車管理費(fèi)的價格，目前大德物業(yè)公司的停車管理費(fèi)為每月60元/戶，大德物業(yè)公司可以在定價之前與業(yè)主委員會協(xié)商決定停車管理費(fèi)的費(fèi)用，如果協(xié)商不成，大德物業(yè)公司可以將每月60元/戶的標(biāo)準(zhǔn)拿到物價局去審批，審批合理的文件大德物業(yè)公司要做保留，并將內(nèi)容公示業(yè)主，如業(yè)主有異議，可以去相關(guān)部門申訴，但是大德物業(yè)公司的定價程序是合法合理的，一旦發(fā)生糾紛，大德物業(yè)公司也無需承擔(dān)任何責(zé)任。此外，對停車所收取的管理費(fèi)用，50%由大德物業(yè)公司自留，用做園區(qū)的日常管理和為員工發(fā)工資等，另50%交給業(yè)主委員會管理，定期將資金的去處以開業(yè)主大會的形式公示給業(yè)主[10]。4.1.4明確限制所有人對停車位的權(quán)利住宅區(qū)停車位存在的本質(zhì)是為了爭取住宅區(qū)業(yè)主們居住生活便利而建造的，其首先應(yīng)該配合于住宅區(qū)區(qū)分專有權(quán)來利用，同時也是住宅區(qū)成員權(quán)的組成部分。所以大德物業(yè)公司在合同規(guī)定上應(yīng)對住宅區(qū)停車位的轉(zhuǎn)讓做出一定的限制規(guī)定，停車位不能向住宅區(qū)業(yè)主們以外的第三人或團(tuán)體組織轉(zhuǎn)讓，只可以在同一個住宅區(qū)的業(yè)主之間流轉(zhuǎn)。但是為了經(jīng)濟(jì)效益，如果停車位暫時有富余空閑且住宅區(qū)業(yè)主無停車位需求的時候，在業(yè)主大會大多數(shù)投票同意的情況下，可以臨時性出租給住宅區(qū)業(yè)主以外的第三人。總的來說，不允許住宅區(qū)業(yè)主以外的任何個人和團(tuán)體組織享有占有、使用、收益和處分住宅區(qū)內(nèi)的停車庫、停車位的權(quán)利，這樣就可以避免小區(qū)業(yè)主以外的其他人對小區(qū)內(nèi)停車庫停車位權(quán)利的壟斷進(jìn)而向業(yè)主收取高額壟斷售價租價資金。而且還需要規(guī)定住宅區(qū)的停車庫停車位不能進(jìn)行單獨(dú)買賣，只能附隨著區(qū)分所有權(quán)而占有、使用、收益和處分。因?yàn)椋绻试S住宅區(qū)內(nèi)停車庫或者停車位的單獨(dú)買賣，停車庫或者停車位就有可能轉(zhuǎn)讓到業(yè)主以外的他人手里。最后合同中還應(yīng)規(guī)定業(yè)主不可私自將自己的停車位高價或平價轉(zhuǎn)租給其他業(yè)主更不能是非業(yè)主。4.2共有部分問題的解決對策4.2.1建立住宅小區(qū)物業(yè)共有部分的權(quán)屬登記制度第一，確定登記的范圍。針對《房屋登記辦法》中所確立需要登記共有部分。大德物業(yè)公司的登記內(nèi)容不僅要對共有部分予以明確界定，還應(yīng)對共有部分的性質(zhì)、范圍、持分比例作分類登記，使那些現(xiàn)實(shí)存在的權(quán)利真正得到規(guī)定的確認(rèn)與保護(hù)。經(jīng)登記的共有權(quán)具有了物權(quán)的效力可以對抗非權(quán)利人對共有權(quán)的侵犯。第二，強(qiáng)化登記責(zé)任。應(yīng)當(dāng)強(qiáng)化物業(yè)的登記責(zé)任，大德物業(yè)公司應(yīng)將房屋的出售與實(shí)際的共有部分登記情況進(jìn)行掛鉤。第三，在對住宅小區(qū)作全面登記的情況下，實(shí)行公開查冊制度，大德物業(yè)公司可以將所有住宅小區(qū)登記的