房地產(chǎn)-東莞市井美村匯報(bào) -東莞市東坑鎮(zhèn)井美村舊村更新改造項(xiàng)目

東莞市東坑鎮(zhèn)井美村舊村更新改造項(xiàng)目項(xiàng)目概述一市場(chǎng)分析二經(jīng)濟(jì)測(cè)算三地理位置：項(xiàng)目位于東坑鎮(zhèn)鎮(zhèn)中心，東臨沿河西一、二路，南接駿達(dá)中路，西臨東坑大道中，北接?xùn)|興東路和文閣路。對(duì)外交通：東坑大道是東坑鎮(zhèn)的主干道，與莞樟路及生態(tài)園大道連接，正在修建的番莞高速橫穿東坑鎮(zhèn)，交通十分便利。項(xiàng)目現(xiàn)狀：項(xiàng)目現(xiàn)狀為老舊不堪的舊村莊和基礎(chǔ)設(shè)施老舊的舊工業(yè)區(qū)，建筑物基本都是2009年以前建造的。5km，車程3分鐘一、項(xiàng)目概述：項(xiàng)目現(xiàn)狀東坑大道番莞高速連接河惠莞高速連接虎門二橋南沙大橋一、項(xiàng)目概述：現(xiàn)狀指標(biāo)村域范圍：井美村村域面積133.33公頃，改造范圍93.33公頃；人口數(shù)據(jù)：村民共有800戶，戶籍人口2500人；現(xiàn)狀建筑量：現(xiàn)狀集體物業(yè)20萬(wàn)m2，現(xiàn)狀合法住宅635棟。數(shù)據(jù)類型人口2500人戶數(shù)800戶現(xiàn)狀村居1000棟合法村居

635棟集體物業(yè)總建面20萬(wàn)M2井美村現(xiàn)狀數(shù)據(jù)一、項(xiàng)目概述：產(chǎn)業(yè)規(guī)劃東莞市產(chǎn)業(yè)發(fā)展定位示意圖根據(jù)東莞的最新規(guī)劃，東莞將打造三個(gè)都市中心——“中心城區(qū)、松山湖、濱海灣新區(qū)”，共同構(gòu)建“三位一體”大都市格局。東坑鎮(zhèn)將全面融入松山湖功能區(qū)“1+9”統(tǒng)籌發(fā)展戰(zhàn)略定位和發(fā)展布局，深入功能區(qū)整體規(guī)劃布局，進(jìn)一步完善高科技發(fā)展定位布局和城市功能。圍繞構(gòu)建先進(jìn)制造業(yè)為主的新的經(jīng)濟(jì)體系，進(jìn)一步打造以高端產(chǎn)業(yè)集群為主，高質(zhì)量發(fā)展的產(chǎn)業(yè)新引擎。迅速融入松山湖功能區(qū)的發(fā)展布局。一、項(xiàng)目概述：項(xiàng)目三規(guī)現(xiàn)行土地利用規(guī)劃總圖現(xiàn)行土規(guī)：村域內(nèi)除涉及部分，其余基本以建設(shè)用地為主?，F(xiàn)行總規(guī)：用地以住宅用地、工業(yè)用地（物流用地）和規(guī)劃綠地為主?，F(xiàn)行控規(guī)：居住用地占比較大。現(xiàn)行控規(guī)圖現(xiàn)行總規(guī)圖項(xiàng)目概述一市場(chǎng)分析二經(jīng)濟(jì)測(cè)算三二、市場(chǎng)分析：區(qū)域土地市場(chǎng)土地供應(yīng)：東莞市2022年上半年土地一級(jí)市場(chǎng)掛牌出讓地塊成交土地總面積共129.56萬(wàn)平方米，同比下跌59.82%；成交總價(jià)合計(jì)192.78億元，同比下跌37.79%。東莞市2022年上半年土地一級(jí)市場(chǎng)交易情況表單位：萬(wàn)平方米、億元數(shù)據(jù)來(lái)源：東莞市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局二、市場(chǎng)分析：區(qū)域商品房市場(chǎng)一手住宅市場(chǎng)：銷售均價(jià)：東莞市2022年第2季度新建商品住宅網(wǎng)上簽約銷售均價(jià)為29749元/平方米，較上一季度上漲17.86%，較去年第2季度上漲16.91%。東莞市2022年上半年新建商品住宅網(wǎng)上簽約銷售均價(jià)情況如下圖。銷售面積：東莞市2022年上半年新建商品住宅網(wǎng)上簽約銷售面積合計(jì)共126.53萬(wàn)平方米，同比下跌55.48%。東莞市2022年上半年新建商品住宅網(wǎng)上簽約銷售面積情況如下圖。數(shù)據(jù)來(lái)源：東莞市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局二、市場(chǎng)分析：區(qū)域商品房市場(chǎng)二手住宅市場(chǎng)：銷售均價(jià)：2022年第2季度二手商品住宅網(wǎng)上簽約銷售均價(jià)為19956元/平方米，較上一季度上漲11.13%，較去年第2季度上漲8.71%。東莞市2022年上半年二手商品住宅網(wǎng)上簽約銷售均價(jià)情況如下圖。銷售面積：2022年上半年二手商品住宅網(wǎng)上簽約銷售面積合計(jì)共64.82萬(wàn)平方米，同比下跌57.17%。東莞市2022年上半年二手商品住宅網(wǎng)上簽約銷售面積情況如下圖。數(shù)據(jù)來(lái)源：東莞市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局項(xiàng)目概述一市場(chǎng)分析二經(jīng)濟(jì)測(cè)算三一、村民住宅復(fù)建量核算：棟數(shù)1000棟棟數(shù)*280，并按10%上浮復(fù)建住宅面積30.8萬(wàn)㎡住宅總復(fù)建面積：34.18萬(wàn)㎡基底面積12.92萬(wàn)m2基底面積*3.5，并按10%上浮復(fù)建住宅面積49.73萬(wàn)㎡住宅總復(fù)建面積：55.20萬(wàn)㎡配建11%公配配建11%公配二、集體物業(yè)復(fù)建量核算：配建11%公配人數(shù)2500人人數(shù)*75復(fù)建住宅面積18.75萬(wàn)㎡住宅總復(fù)建面積：20.81萬(wàn)㎡村域內(nèi)集體物業(yè)共20.0萬(wàn)m2，2009年前不合法面積按2:1進(jìn)行復(fù)建。如復(fù)建已批未建權(quán)益物業(yè)、留用地權(quán)益物業(yè)、預(yù)支留用地權(quán)益物業(yè)，將不納入改造成本。三、經(jīng)濟(jì)測(cè)算：復(fù)建量核算配建11%公配戶數(shù)1350戶戶數(shù)*280復(fù)建住宅面積37.80萬(wàn)㎡住宅總復(fù)建面積：41.96萬(wàn)㎡復(fù)建量核算經(jīng)核算，復(fù)建村民住宅面積55.20萬(wàn)㎡（含公配），村域內(nèi)合法住宅面積為8.76萬(wàn)m2，存在40.97萬(wàn)m2權(quán)益面積。復(fù)建集體物業(yè)20.0萬(wàn)m2。以3:7核算：住宅融資量為37.40萬(wàn)㎡（含3.71萬(wàn)㎡公配），商業(yè)融資量為16.03萬(wàn)㎡，融資量合計(jì)53.43萬(wàn)㎡。復(fù)建量合計(jì)55.20萬(wàn)㎡（含5.47萬(wàn)㎡公配），商業(yè)復(fù)建量20.0萬(wàn)㎡?？傆?jì)容128.63萬(wàn)㎡。融資復(fù)建指標(biāo)（產(chǎn)居比3:7）項(xiàng)目住宅（含公配）公配住宅商業(yè)合計(jì)融資37.403.7133.6916.0353.43復(fù)建55.205.4749.7320.0075.20合計(jì)92.609.1883.4236.03128.63三、經(jīng)濟(jì)測(cè)算：復(fù)建量核算三、經(jīng)濟(jì)測(cè)算整體毛利率項(xiàng)目層面股東投入資金層面IRRNPV（I=8%)（萬(wàn)元）IRRNPV（I=8%)（萬(wàn)元）12.79%14.35%75,57211.36%5,833項(xiàng)目單方總價(jià)備注（元/㎡）（萬(wàn)元）土地成本11,923677,289單方按可售面積計(jì)房產(chǎn)口投資5,425308,149單方按可售面積計(jì)三大費(fèi)用合計(jì)6,333359,726單方按可售面積計(jì)稅金合計(jì)2,117120,259單方按可售面積計(jì)總成本28,0851,595,423單方按可售面積計(jì)項(xiàng)目總成本159億元，項(xiàng)目總貨值172億元，整體毛利率12.79%，IRR14.35%。項(xiàng)目均價(jià)（元/㎡,萬(wàn)元/個(gè)）銷售數(shù)量（㎡,個(gè)）總價(jià)