雙流房地產(chǎn)市場(chǎng)區(qū)域調(diào)查報(bào)告

成都雙流房地產(chǎn)市場(chǎng)區(qū)域調(diào)查匯報(bào)-市場(chǎng)雙流縣房地產(chǎn)（商業(yè)）發(fā)展?fàn)顩r市場(chǎng)研究匯報(bào)

目錄第一部分雙流縣及東升鎮(zhèn)概述4

1、雙流縣概況4

2、東升鎮(zhèn)基本狀況8

第二部分都市發(fā)展規(guī)劃及改造10

1、成都市有關(guān)雙流的遠(yuǎn)景規(guī)劃10

2、東升鎮(zhèn)未來的規(guī)劃11

3、交通規(guī)劃12

第三部分雙流房地產(chǎn)市場(chǎng)分析13

1、雙流縣房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r13

2、房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)GOP的影響14

3、土地政策15

第四部分雙流商業(yè)市場(chǎng)調(diào)研16

1、雙流商業(yè)分布概述16

2、重點(diǎn)商業(yè)項(xiàng)目調(diào)查21

3、重要街區(qū)商業(yè)調(diào)查23

第五部分項(xiàng)目的SWOT分析34

1、項(xiàng)目長(zhǎng)處34

2、項(xiàng)目劣勢(shì)35

3、項(xiàng)目機(jī)會(huì)35

4、市場(chǎng)威脅點(diǎn)36

5、總結(jié)36

第七部分本案定位提議37

1、銷售價(jià)格提議37

2、租金提議37

3、推廣思緒提議37

4、目的消費(fèi)群定位38

4、業(yè)態(tài)選擇定位39雙流縣房地產(chǎn)（商業(yè)）發(fā)展?fàn)顩r市場(chǎng)研究匯報(bào)

目錄第一部分雙流縣及東升鎮(zhèn)概述4

1、雙流縣概況4

2、東升鎮(zhèn)基本狀況8

第二部分都市發(fā)展規(guī)劃及改造10

1、成都市有關(guān)雙流的遠(yuǎn)景規(guī)劃10

2、東升鎮(zhèn)未來的規(guī)劃11

3、交通規(guī)劃12

第三部分雙流房地產(chǎn)市場(chǎng)分析13

1、雙流縣房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r13

2、房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)GOP的影響14

3、土地政策15

第四部分雙流商業(yè)市場(chǎng)調(diào)研16

1、雙流商業(yè)分布概述16

2、重點(diǎn)商業(yè)項(xiàng)目調(diào)查21

3、重要街區(qū)商業(yè)調(diào)查23

第五部分項(xiàng)目的SWOT分析34

1、項(xiàng)目長(zhǎng)處34

2、項(xiàng)目劣勢(shì)35

3、項(xiàng)目機(jī)會(huì)35

4、市場(chǎng)威脅點(diǎn)36

5、總結(jié)36

第七部分本案定位提議37

1、銷售價(jià)格提議37

2、租金提議37

3、推廣思緒提議37

4、目的消費(fèi)群定位38

4、業(yè)態(tài)選擇定位39前言

由于我企業(yè)這次對(duì)雙流縣城的“棠湖壹號(hào)”商業(yè)部分進(jìn)行重新包裝、并且進(jìn)行銷售和招商工作，由于我們對(duì)雙流縣的整個(gè)商業(yè)運(yùn)作狀況、業(yè)態(tài)分布狀況等信息不是非常理解，因此我們作了本次針對(duì)雙流縣商業(yè)地產(chǎn)和商業(yè)發(fā)展的市場(chǎng)調(diào)研。我們但愿通過這次市場(chǎng)調(diào)查，對(duì)雙流縣（東升鎮(zhèn)）的房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r、物業(yè)競(jìng)爭(zhēng)狀況、消費(fèi)者購(gòu)置習(xí)慣等問題進(jìn)行一種全方位的認(rèn)識(shí)。借此使我們能更有效地理解“棠湖壹號(hào)”。為我們的重新包裝、定位提供數(shù)據(jù)支持。

第一部分雙流縣及東升鎮(zhèn)概述

1、雙流縣概況

A、雙流縣基本狀況

地理位置：雙流縣位于天府之國(guó)——成都平原的腹地。三面圍繞成都，縣城距市區(qū)10公里。全縣版圖面積1072平方公里，轄26個(gè)建制鎮(zhèn)，共87萬(wàn)人口。

交通狀況：成都雙流國(guó)際機(jī)場(chǎng)距縣城2公里，開通國(guó)際國(guó)內(nèi)航線160余條；成昆鐵路縱貫縣境，境內(nèi)設(shè)有兩個(gè)火車站；以成都至樂山、雅安高速公路、川藏路、德陽(yáng)至樂山大件路、機(jī)場(chǎng)路、成都市人民南路延線等10余條高等級(jí)公路為骨干，構(gòu)建了四通八達(dá)的公路網(wǎng)絡(luò)，通車?yán)锍踢_(dá)2882公里。

B、雙流縣經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r

Ⅰ、雙流縣人口構(gòu)造狀況

雙流縣單位

總?cè)丝谌f(wàn)人86.6786.98

非農(nóng)人口萬(wàn)人15.7215.84

從人口構(gòu)造來看：雙流的非農(nóng)人口占總?cè)h總?cè)丝诒戎卦冢保福?，比例還是比較小的。這闡明雙流還是一種以農(nóng)業(yè)為主的鄉(xiāng)鎮(zhèn)。

Ⅱ、雙流縣經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r

（表一、重要區(qū)縣經(jīng)濟(jì)對(duì)比狀況）

人均國(guó)內(nèi)生產(chǎn)

總值(元)人均社會(huì)消費(fèi)品

零售額(元)人均固定資產(chǎn)

投資額(元)人均財(cái)政

收入(元)城鎮(zhèn)居民年末人均

儲(chǔ)蓄存款余額(元)農(nóng)民人均

純收入(元)

全市16239692868561458177597601192031783377

錦江區(qū)3053535916141671448205337213934

成華區(qū)237918772121941124135037914007

龍泉驛區(qū)134824860667163585532683493

青白江區(qū)133283458381566679029443141

雙流縣14811346154228679867120839233083517

（表二、近來幾年雙流縣產(chǎn)業(yè)構(gòu)造狀況）

國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值

（億元）第一產(chǎn)業(yè)

（億元）第二產(chǎn)業(yè)

（億元）第三產(chǎn)業(yè)

（億元）社會(huì)消費(fèi)品零

售總額（億元）全社會(huì)固定資

產(chǎn)投資總額（億元）農(nóng)民人均

純收入（元）

112.84112.9459.1941.6726.343517

148.3314.1578.6355.5534.34563777

1－5月66.264.735.6525.9114.5923.71

從以上兩個(gè)對(duì)比表，我們可以看出，雙流的經(jīng)濟(jì)在成都的幾種重要區(qū)縣還是排在前列的，尤其是人均固定資產(chǎn)、城鎮(zhèn)居民年末人均、儲(chǔ)蓄存款余額、農(nóng)民人均純收入投資額等指標(biāo)在成都市的重要區(qū)縣中排在前列確實(shí)，這就是闡明雙流縣有足夠強(qiáng)的購(gòu)置能力。

從城鎮(zhèn)儲(chǔ)蓄狀況可以看出：，雙流縣各項(xiàng)存款余額109.97億元，其中城鎮(zhèn)居民儲(chǔ)蓄余額61.15億元，持續(xù)六年位居全省綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力評(píng)價(jià)“十強(qiáng)縣”榜首。，財(cái)政收入8.66億元，銀行存款余額:110億元，全國(guó)“百?gòu)?qiáng)縣”排名第69位，持續(xù)七年位居全省綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力評(píng)價(jià)“十強(qiáng)縣”榜首,中國(guó)西部都市綜合競(jìng)爭(zhēng)力百?gòu)?qiáng)縣（市）排名第2位。1—5月，金融機(jī)構(gòu)存款余額146.49億元，同比增長(zhǎng)17.3%，其中儲(chǔ)蓄存款余額達(dá)97.3億元，同比增長(zhǎng)20.8%，金融機(jī)構(gòu)貸款余額72.2億元。這都闡明雙流人的購(gòu)置力非常強(qiáng)，消費(fèi)者潛力非常巨大。

尤其是從最能體現(xiàn)個(gè)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展的第三產(chǎn)業(yè)比重可以看出，雙流縣的第三產(chǎn)業(yè)占國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的38％。雙流縣的第三產(chǎn)業(yè)占國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的37.4％．這個(gè)比例在全省區(qū)縣（市）中所所占比重也是比較大的，這足可以闡明雙流的經(jīng)濟(jì)實(shí)力非常強(qiáng)勁，消費(fèi)者的購(gòu)置力非常旺盛．

Ⅲ、固定資產(chǎn)投資

雙流縣的固定投資總額為５６億元，同比增長(zhǎng)30%，高出年計(jì)劃10個(gè)百分點(diǎn)；投資對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的奉獻(xiàn)率達(dá)67%，拉動(dòng)GDP10個(gè)百分點(diǎn)；1—5月份，固定資產(chǎn)投資總額23.71億元，增長(zhǎng)29.1%，其中基本建設(shè)投資完畢15.38億元，增長(zhǎng)50.6%，技改投資完畢2.56億元，增長(zhǎng)4.9%，房地產(chǎn)開發(fā)投資完畢3.98億元，增長(zhǎng)0.3%。但受宏觀調(diào)控的影響，房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅幾乎為零，尤其是1—5月房地產(chǎn)開發(fā)與去年同期相比下降49.9個(gè)百分點(diǎn)。Ⅳ、社會(huì)事業(yè)

雙流縣目前共有各類學(xué)校832所，每年向大中專院校輸送合格新生余人，數(shù)年雄居全市郊縣第一；科研及綜合服務(wù)機(jī)構(gòu)18個(gè)，醫(yī)療機(jī)構(gòu)52所，各類專業(yè)技術(shù)人員3萬(wàn)余人。堅(jiān)持發(fā)展現(xiàn)代文化與西蜀民間文化交融的地區(qū)特色文化，廣播電視、文化建設(shè)、體育事業(yè)在全省、全國(guó)頗具影響。Ⅴ、開放開發(fā)

雙流縣目前共有四個(gè)省級(jí)開發(fā)區(qū)：西南航空港經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、牧馬山旅游開發(fā)區(qū)、高科技農(nóng)業(yè)開發(fā)區(qū)和黃龍溪旅游開發(fā)區(qū)為重點(diǎn)，實(shí)行組團(tuán)式開發(fā)。西南航空港經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)緊鄰雙流國(guó)際機(jī)場(chǎng)，德國(guó)拜爾、四川大學(xué)（新校區(qū)）等一批高新技術(shù)企業(yè)和大專院校相繼選址該區(qū)，一種集高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、高檔空港商貿(mào)服務(wù)業(yè)和教育產(chǎn)業(yè)一體的新型都市新區(qū)正在興起。成都牧馬山開發(fā)區(qū)集體育、文化、休閑為一體，四川國(guó)際高爾夫俱樂部落戶區(qū)內(nèi)，是成都近郊獨(dú)具特色的高檔旅游、人居、休閑、會(huì)務(wù)活動(dòng)中心。黃龍溪風(fēng)景名勝區(qū)古鎮(zhèn)文化風(fēng)韻別致，業(yè)已成為西部地區(qū)開發(fā)模式進(jìn)行的農(nóng)業(yè)開發(fā)區(qū)，是高新農(nóng)業(yè)技術(shù)示范、農(nóng)產(chǎn)品精深加工的最佳園區(qū)。

2、東升鎮(zhèn)基本狀況

A、東升鎮(zhèn)概述

東升鎮(zhèn)被稱為“西南第一鎮(zhèn)”、她就是成都衛(wèi)星城鎮(zhèn)。東升鎮(zhèn)轄34個(gè)村，13個(gè)居委會(huì)，人口近10萬(wàn)人，版圖面積53km2，是雙流縣的政治、經(jīng)濟(jì)文化中心。被譽(yù)為“發(fā)展鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)先進(jìn)單位”、“四川省鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)200強(qiáng)”、“中國(guó)鄉(xiāng)鎮(zhèn)之星”、“全國(guó)最佳鄉(xiāng)鎮(zhèn)”等稱號(hào)。B、交通狀況

東升鎮(zhèn)毗鄰成昆鐵路、川藏公路、成樂大件路、雙流國(guó)際機(jī)場(chǎng)。C、經(jīng)濟(jì)發(fā)展

２００４年上六個(gè)月，東升鎮(zhèn)實(shí)現(xiàn)當(dāng)?shù)厣a(chǎn)總值14.65億元，比去年同期增長(zhǎng)17.7%，其中第一產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增長(zhǎng)值1.4億元，比去年同期增長(zhǎng)10.5%；第二產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增長(zhǎng)值11.36億元，比去年同期增長(zhǎng)18.4%；第三產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增長(zhǎng)值1.89億元，比去年同期增長(zhǎng)18.1%。

東升鎮(zhèn)共有工業(yè)企業(yè)1250多間，其中“三資”、“三來一補(bǔ)”企業(yè)到達(dá)200多家。今年上六個(gè)月實(shí)現(xiàn)工業(yè)總產(chǎn)值44.52億元，比去年同期增長(zhǎng)18.6%。規(guī)模以上有２02間，規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值實(shí)現(xiàn)33.65億元，比去年同期增長(zhǎng)40%。

上六個(gè)月農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值到達(dá)2.42億元，比去年同期增長(zhǎng)10.6%，農(nóng)村人平收入3280元，增長(zhǎng)5.2%。Ｄ、第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r

第三產(chǎn)業(yè)穩(wěn)步發(fā)展。東升鎮(zhèn)今年在房地產(chǎn)業(yè)、汽貿(mào)業(yè)等行業(yè)，今年投資4.8億元，建筑面積達(dá)60萬(wàn)平方米的麗城花園樂意居第商住小區(qū)和朝陽(yáng)花地會(huì)所高級(jí)住宅區(qū)的加緊建設(shè)。１—6月東升鎮(zhèn)第三產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)總產(chǎn)值7.6億元，比去年同期增長(zhǎng)18.3%。Ｅ、固定資產(chǎn)投資

２００４年上六個(gè)月東升鎮(zhèn)新增各類企業(yè)430多家，全社會(huì)固定資產(chǎn)總投資合計(jì)達(dá)9.48億元，比去年同期增長(zhǎng)116.9%，新建廠房及樓盤面積達(dá)89.3萬(wàn)平方米，同期對(duì)比增長(zhǎng)235.7%。其中外資企業(yè)投資達(dá)3.2億元，同期對(duì)比增長(zhǎng)512%。今年1—6月稅收入庫(kù)1.78億元，比去年同期增長(zhǎng)20.4%，完畢年度任務(wù)58%。其中國(guó)稅入庫(kù)1.22億元，增長(zhǎng)21.3%，完畢年度任務(wù)的61.8%；地稅入庫(kù)0.48億元，增長(zhǎng)20.5%，完畢年度任務(wù)51%；耕地占用稅、契稅入庫(kù)0.08億元，增長(zhǎng)9.1%。Ｆ、財(cái)政、金融

２００４年上六個(gè)月，東升鎮(zhèn)鎮(zhèn)財(cái)政可支配收入0.65億元，比去年同期增長(zhǎng)19.5%，6月底全鎮(zhèn)各項(xiàng)存款余額21.5億元，增長(zhǎng)20.7%，其中居民存款占15.4億元，增長(zhǎng)17.5%。

第二部分都市發(fā)展規(guī)劃及改造

1、成都市有關(guān)雙流的遠(yuǎn)景規(guī)劃

近來才結(jié)束的成都市溫江區(qū)都市分區(qū)規(guī)劃、龍泉驛辨別區(qū)規(guī)劃、青白江辨別區(qū)規(guī)劃、新都辨別區(qū)規(guī)劃、雙流——東升分區(qū)規(guī)劃、雙流——華陽(yáng)分區(qū)規(guī)劃6個(gè)周圍都市和衛(wèi)星城的分區(qū)規(guī)劃（－）已經(jīng)結(jié)束。

據(jù)悉，新一輪的成都都市總體規(guī)劃總規(guī)共由8個(gè)部分構(gòu)成，對(duì)成都的定位在修編后增長(zhǎng)了“西部最強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)力的都市區(qū)”，并規(guī)劃了都市的發(fā)展空間為向南、向北，從而形成南北向的發(fā)展空間，構(gòu)建大成都都市圈。

根據(jù)規(guī)劃，雙流北部有5條軌道交通線路穿過，使雙流成為成都都市軌道交通最密集的區(qū)域。這些軌道交通線路中，有四條由北向南從中心城進(jìn)入雙流北部、另一條軌道交通線路由東向西貫穿整個(gè)雙流北部，最終向西南延伸至雙流機(jī)場(chǎng)。

雙流：（雙流分為雙流———東升規(guī)劃、雙流———華陽(yáng)規(guī)劃）是成都次中心，并將牧馬山片區(qū)規(guī)劃成為牧馬山旅游新城，以大面積的森林、綠化用地為主，修建牧馬山森林公園、國(guó)際高爾夫俱樂部；雙流的黃龍溪鎮(zhèn)將形成黃龍溪風(fēng)景名勝區(qū)、太平鎮(zhèn)將形成東山生態(tài)農(nóng)業(yè)景區(qū)等。2、東升鎮(zhèn)未來的規(guī)劃

根據(jù)成都市政府的規(guī)劃“南部新城”中東升鎮(zhèn)是作為都市的次中心業(yè)規(guī)劃的；成都規(guī)劃中的“南部新城”，位于雙流縣北部，總體區(qū)域面積400平方公里，包括11個(gè)城鎮(zhèn)，是雙流縣經(jīng)濟(jì)最活躍，發(fā)展最強(qiáng)勁的地區(qū)，大量的可供開發(fā)的淺丘臺(tái)地緊臨中心城，是成都向南發(fā)展的首選地區(qū)。在“南部新城”的六個(gè)發(fā)展組團(tuán)中，華陽(yáng)組團(tuán)和東升組團(tuán)，一種成都副中心，一種成都主城次中心，均是目前規(guī)劃建設(shè)的重點(diǎn)。東升鎮(zhèn)，作為雙流縣縣域城鎮(zhèn)，在“城鎮(zhèn)一體化”的中期規(guī)劃（-）中，將成為華陽(yáng)光彩的折射地。東升鎮(zhèn)目前人口約40萬(wàn)，未開發(fā)用地中足有26平方公里可作開發(fā)建設(shè)。在《城鎮(zhèn)一體化發(fā)展規(guī)劃方案》中，東升組團(tuán)的城鎮(zhèn)重要功能與華陽(yáng)組團(tuán)相似，重要產(chǎn)業(yè)仍為居住、商貿(mào)等。東升鎮(zhèn)的下一種發(fā)展目的將是向西發(fā)展，在區(qū)域和經(jīng)濟(jì)上逐漸靠近溫江，該鎮(zhèn)范圍內(nèi)的九江與彭鎮(zhèn)均是未來規(guī)劃的旅游文化中心?！冻擎?zhèn)一體化發(fā)展規(guī)劃方案》顯示，改造后的老川藏路僅15分鐘車程便可直達(dá)雙流心臟———東升，正在建設(shè)中的新川藏路、迎賓大道，以及擬建中的下穿式新雙華路（華陽(yáng)———東升）、成都地鐵，都將實(shí)現(xiàn)東升鎮(zhèn)西南交通的樞紐地位。

東升鎮(zhèn)在未來的規(guī)劃中，仍將充足運(yùn)用了它作為第一強(qiáng)縣獨(dú)一無二完善的基礎(chǔ)配套設(shè)施資源，以及愈加濃烈的商氣、人氣，吸引著更多的開發(fā)商和消費(fèi)者。3、交通規(guī)劃

目前雙流已初步形成“井”字型和網(wǎng)狀型道路交通網(wǎng)絡(luò)，縣內(nèi)有成雅高速路、繞城高速路、成仁公路等國(guó)道干線７６．８公里；有雙流機(jī)場(chǎng)高速路，老川藏路、大件公路等省道３９．３公里；有華彭路、成環(huán)路、新川藏路、機(jī)場(chǎng)迅速通道、長(zhǎng)城南路、九馬路、天府大道、華陽(yáng)繞城路等縣道２１６公里；有１９公里的成昆鐵路雙流段。此外全縣２６個(gè)鎮(zhèn)、４６６個(gè)行政村已所有實(shí)現(xiàn)村村通，全縣通車?yán)锍桃堰_(dá)１５８２公里。

根據(jù)成都市規(guī)劃局專家的透露：雙流、新都等衛(wèi)星城都將規(guī)劃建設(shè)輕軌，并與中心城區(qū)的地鐵線路相連，構(gòu)成迅速的現(xiàn)代軌道交通網(wǎng)絡(luò)。

第三部分雙流房地產(chǎn)市場(chǎng)分析

1、雙流縣房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r根據(jù)雙流縣的都市特點(diǎn)，雙流縣按照都市發(fā)展規(guī)劃，取消北部區(qū)域和重點(diǎn)建設(shè)區(qū)域自拆自建安頓。全面推行貨幣化安頓、中心城鎮(zhèn)統(tǒng)建安頓。建成文星蜀星花園、九江甘泉名居等統(tǒng)建安頓示范點(diǎn)。統(tǒng)建安頓房161萬(wàn)m2，安頓農(nóng)戶8885戶、2.9萬(wàn)人。積極探索并推進(jìn)失地農(nóng)民就業(yè)、戶籍、醫(yī)保、低保、養(yǎng)老保險(xiǎn)、子女入學(xué)等改革試點(diǎn)，有序轉(zhuǎn)移失地農(nóng)民13.7萬(wàn)人，都市化水平達(dá)29%。截止２００３年雙流縣完畢全社會(huì)固定資產(chǎn)投資56.06億元，其中房地產(chǎn)投資13.95億元，整年商品房施工面積162萬(wàn)平方米，商品房竣工面積67.8萬(wàn)平方米，商品房銷售面積115.8萬(wàn)平方米；

在今年６月２８日舉行的第三屆雙流縣房地產(chǎn)交易會(huì)歷時(shí)三天結(jié)束，開幕當(dāng)日就成交４萬(wàn)多平方米，３天共成交商品房８００余套，總面積累積達(dá)１０萬(wàn)平方米，成交金額到達(dá)１.69億元，創(chuàng)歷屆雙流房交會(huì)之最。到目前為止房地產(chǎn)業(yè)已成為雙流縣經(jīng)濟(jì)的一大亮點(diǎn)：持續(xù)４年產(chǎn)值超過２０億元，僅去年就開發(fā)樓盤１００萬(wàn)平方米，銷售率達(dá)８０％，上繳利稅６０００多萬(wàn)元。A、東升鎮(zhèn)住宅房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r

在三四年前東升鎮(zhèn)已經(jīng)形成“海棠金宇”及“金城公寓”等小區(qū)，由于社會(huì)環(huán)境、規(guī)劃等原因發(fā)展還是比較緩慢，伴隨成都市向東、向南的發(fā)展，近來幾年?yáng)|升鎮(zhèn)又出現(xiàn)了“王府花園”、“新秀花園”、“弘民新城”、“祺瑞民居”、“四季花語(yǔ)”和“東盛園”“新科運(yùn)河城”、“逸陽(yáng)?華庭”等新盤，這些樓盤大多占地面積在100畝左右，由于在規(guī)劃、小區(qū)環(huán)境的營(yíng)造上開發(fā)商下足了工夫，因此銷售非常好。

由于都市發(fā)展的深化，住宅的銷售價(jià)格也從1995年的700元/平方米增長(zhǎng)目前的1200元/平方米以上，均價(jià)也到達(dá)1200元/平米，估計(jì)在未來的5年內(nèi)雙流的房地產(chǎn)增長(zhǎng)到-2500元/平方。B、東升鎮(zhèn)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r

由于受老式思想的束縛，東升鎮(zhèn)目前的商業(yè)大多以住宅+1或2層商業(yè)為主的形式。但從我們理解的狀況看，其他商業(yè)地產(chǎn)銷售并不是太好，除了一部分臨街的口岸外銷售比很好外，其他的不臨街、全商業(yè)的項(xiàng)目銷售都不是太好；如“大市場(chǎng)”內(nèi)尚有1/3左右的商鋪沒有銷售完（住宅部分在一年前已經(jīng)銷售完）、“弘民商業(yè)步行街”一、二層商鋪由于人氣的原因，除了臨街的口岸外，其他的商家早已退場(chǎng)，“弘民美食城”尚有1/3左右的商業(yè)鋪面沒有銷售完，并且招商工作非常差，真正要有起色至少還需要3-5年時(shí)間。

從我們目前考察的狀況看，大部分商業(yè)項(xiàng)目受租金底的壓力難以支撐。2、房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)GDP的影響

雙流縣全縣完畢固定資產(chǎn)投資總額56億元，同比增長(zhǎng)30%，高出年計(jì)劃10個(gè)百分點(diǎn)；投資對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的奉獻(xiàn)率達(dá)67%，拉動(dòng)GDP10個(gè)百分點(diǎn)，其中房地產(chǎn)業(yè)拉到GDP2.4個(gè)百分點(diǎn)，對(duì)雙流縣的經(jīng)濟(jì)發(fā)展起到至關(guān)重要的作用。3、土地政策

雙流國(guó)土局在２００３年掛牌２宗土地、拍賣５宗面積達(dá)２４３４．８４畝，成交資金總計(jì)１７２２２．６６萬(wàn)元。２００４年１月—５月雙流國(guó)土局掛牌土地１宗、拍賣土地４宗面積達(dá)７７．８２畝，成交資金總計(jì)５１１９．４５萬(wàn)元。而雙流國(guó)土局還計(jì)劃在２００４年６月底、７月初拍賣８宗地，這８宗地包括東升鎮(zhèn)１地塊約１４畝，中和鎮(zhèn)４個(gè)地塊約６５畝，黃水鎮(zhèn)、勝利鎮(zhèn)（牧馬山）的３個(gè)地塊約１４００畝。第四部分雙流商業(yè)市場(chǎng)調(diào)研1、雙流商業(yè)分布概述

A、商業(yè)調(diào)查概述

由于本次我們重要是為了進(jìn)行“棠湖壹號(hào)”一樓的銷售和招商工作，因此我們本次進(jìn)行商業(yè)調(diào)查也著重進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)（重要針對(duì)一樓）和整個(gè)商業(yè)分布的市場(chǎng)研究，并且對(duì)“棠湖壹號(hào)”500—1000米范圍內(nèi)的商業(yè)進(jìn)行重點(diǎn)調(diào)查。重要針對(duì)東升鎮(zhèn)既有的重點(diǎn)商業(yè)項(xiàng)目和各重要街區(qū)的商業(yè)分布、業(yè)態(tài)分布并且重點(diǎn)調(diào)查。

我們重點(diǎn)調(diào)查的街區(qū)有棠湖東一段、廣都大道、南昌路、棠湖東路二段、淳化路、陜西街、新街（步行街）、從桂路、順城街、棠湖北路、棠湖西路一段、藏衛(wèi)路南一段，通過我們的初步測(cè)算，以上街區(qū)商鋪總營(yíng)業(yè)面積在4-5萬(wàn)平米，加上我們沒有測(cè)算的其他街區(qū)，整個(gè)東升鎮(zhèn)可供營(yíng)業(yè)的商業(yè)鋪面達(dá)10萬(wàn)平米以上；對(duì)一種總?cè)丝谥挥?2萬(wàn)的小城鎮(zhèn)來說，人均商鋪面積達(dá)0.83平米，它的商業(yè)面積已經(jīng)基本上已經(jīng)飽和。

B、東升鎮(zhèn)重要商業(yè)街區(qū)一樓商鋪銷售價(jià)格

我們通過對(duì)“棠湖壹號(hào)”周圍重要街的商鋪銷售價(jià)風(fēng)格查重要是通過現(xiàn)場(chǎng)問詢和二手市場(chǎng)交易狀況分析得來。通過對(duì)以上幾組價(jià)格分析，我們發(fā)展弘民商業(yè)步行街的銷售價(jià)格最高，不過假如按街區(qū)臨街商鋪的銷售價(jià)格來算，靠近“棠湖壹號(hào)”周圍的棠湖東路二段，南昌路、淳化路的商業(yè)銷售價(jià)格最高。整個(gè)街區(qū)的平均銷售價(jià)格在6350元/平米。

C、東升鎮(zhèn)重要街區(qū)商鋪?zhàn)饨饍r(jià)格

由于整個(gè)雙流整個(gè)城區(qū)人口比較少，都市的建筑基本上都是臨街而建，因此商鋪市場(chǎng)容量比較大，加之其離成都比較近，因此整個(gè)都市的商業(yè)氣氛并不太濃厚。因此整體租金價(jià)格比較底。

D、重要街區(qū)人流量與車流量以上數(shù)據(jù)是我們運(yùn)用中午12：00——13：00之間進(jìn)行的測(cè)試，我們截取的時(shí)間段增色為10分鐘。從以上數(shù)據(jù)我們可以看出棠湖東路二段由于是都市非主車道，因此車流量相對(duì)較少，人流相對(duì)較多。固提議售樓部還是應(yīng)當(dāng)選擇修于棠湖東路二段?？梢猿渥愕谋ＷC人流量和停車之便。

E、東升鎮(zhèn)業(yè)態(tài)分布狀況

從我們所考察的整個(gè)城區(qū)來看，東升鎮(zhèn)經(jīng)營(yíng)面積最大的幾種業(yè)態(tài)是賓館、服飾、零售業(yè)；而經(jīng)營(yíng)商家數(shù)最多的是服飾、建材、裝飾等

2、重點(diǎn)商業(yè)項(xiàng)目調(diào)查

A、“弘民美食城”

“弘民美食城”位于廣都大道中段，與雙流客運(yùn)站一路之隔。是“弘民住宅小區(qū)”的一部分，其總商業(yè)面積10000——0平方米，重要定位為美食廣場(chǎng)，其一樓售價(jià)：4800—6800元/平米、二樓售價(jià)：2800元/平米、三樓售價(jià)：1800元/平米；目前有大部分已經(jīng)銷售完畢，對(duì)于尚未銷售完的商業(yè)部分，其采用的是買一樓連帶二樓銷售的銷售方略。商鋪開間在6—8米，進(jìn)深在18米以上，鋪面和銷售面積過大，總價(jià)過高。從其目前的經(jīng)營(yíng)狀況來看非常不理想，假如想真正經(jīng)營(yíng)起來，至少要3—5年的時(shí)間。

目前招商方略是：前一年免收租金，最低租金只有4元/㎡（美食城另一側(cè)商鋪）。

廣都大道中段臨街商鋪：某干洗店90㎡，月租金2200元/㎡；

某正裝修店：60㎡，銷售價(jià)格6000元/㎡，月租金1200元。B、“東升鎮(zhèn)大市場(chǎng)”

“東升鎮(zhèn)大市場(chǎng)”位于藏衛(wèi)南二段附近在“雙流裝飾城”的背面，“雙流裝飾城”是它的一部分，裝飾城大概有70多種商業(yè)鋪面，整個(gè)經(jīng)營(yíng)狀況比很好，尤其是臨街部分經(jīng)營(yíng)比很好，但靠里面的部分有少許空置鋪面。其開間在5米左右。進(jìn)深8米左右，商鋪面積比較少，其他鋪金水平在20-40元/平米；整個(gè)大市場(chǎng)里面部分大概尚有1/3沒有銷售完，整個(gè)商業(yè)部分所有為臨街商鋪，其銷售價(jià)格為：臨外街部分5000元/平米，內(nèi)街部分為3800元/平米，整個(gè)街區(qū)商業(yè)重要以農(nóng)資、小百貨等為主。商業(yè)鋪面面積比較小，大多在40平米左右。從經(jīng)營(yíng)狀況看，除部分口岸比很好的商鋪經(jīng)營(yíng)比很好外，大部分經(jīng)營(yíng)較差。C、“弘民商業(yè)步行街”

“弘民商業(yè)步行街”位于順城街中段，靠近棠湖公園，雙臨城區(qū)重要商業(yè)街；一、二、三樓的商業(yè)部分，它是東升鎮(zhèn)第一條全商業(yè)步行街，商鋪總數(shù)為150-200個(gè)之間，商鋪面積在40-200平米不等，它最早的銷售價(jià)格在8000-1元/平米。從我們實(shí)地考察狀況看，商家的經(jīng)營(yíng)非常不理想，幾乎沒有顧客，90%左右的商家已經(jīng)撤走。絕大部分的商業(yè)鋪面處在空置狀態(tài)。

其目前的招商方略是：協(xié)議一次性簽約兩年，前五個(gè)月采用租一種月送兩個(gè)月的優(yōu)惠政策，即前15個(gè)月只付5個(gè)月的租金，免10個(gè)月的租金，但需交500元/鋪的保證金。租金分為45元/㎡和55元/㎡兩個(gè)檔次。D、“締煌城”

“締煌城”位于棠湖西路一段，街對(duì)面為棠湖公園，整個(gè)商業(yè)部分為1-2樓，單層營(yíng)業(yè)面積1500平米左右，二樓為新一佳入駐；一樓重要是零租，重要經(jīng)營(yíng)商家有：四家珠寶：合計(jì)80平米左右；3家化妝品：經(jīng)營(yíng)面積30平米左右；2家女性飾品店：經(jīng)營(yíng)面積：10平米左右，1個(gè)文化用品區(qū)：經(jīng)營(yíng)面積150平米左右，餐具區(qū)：經(jīng)營(yíng)面積250平米左右，床上用品區(qū)：經(jīng)營(yíng)面積：80平米左右，龍翔通信城：經(jīng)營(yíng)面積：300平米左右，華偉通信城：經(jīng)營(yíng)面積250平米左右，尚有200平米左右的空置區(qū)。

3、重要街區(qū)商業(yè)調(diào)查

Ａ、淳化路

整個(gè)淳化路全長(zhǎng)150米左右，街道寬度8米左右，它是東升鎮(zhèn)最早的中心商業(yè)區(qū)，這里集聚了中國(guó)移動(dòng)營(yíng)業(yè)廳、中國(guó)郵政營(yíng)業(yè)廳等，整個(gè)街區(qū)業(yè)態(tài)最多的是服飾、通信商家。此街區(qū)也有一部分服裝品牌商家，如：海霸服飾、亨得利皮具、李寧服飾、美特斯邦威、七匹狼、依米奴服飾、以純、石頭記飾品、譚木匠、亨得利眼鏡等；Ｂ、叢桂路

從桂路全長(zhǎng)160米左右，街道寬度10米左右，整個(gè)街區(qū)的平均租金水平在30-40元/平米，這條街集聚了大量家電商家（合計(jì)27家，營(yíng)業(yè)面積達(dá)2480平米）和金融機(jī)構(gòu)，重要商家有中國(guó)工商銀行：經(jīng)營(yíng)面積150平米、成都市農(nóng)村合作信用社：經(jīng)營(yíng)面積100平米、廣都家電商城：經(jīng)營(yíng)面積200平米、海爾專賣店：經(jīng)營(yíng)面積150平米、東升家電商場(chǎng)：經(jīng)營(yíng)面積150平米。

有兩家服裝城，一家是品味時(shí)裝城400平米，經(jīng)營(yíng)中老年服飾為主，一家是榮盛百貨450平米經(jīng)營(yíng)老年、小朋友服飾、鐘表。Ｃ、棠湖東路一段

棠湖東路一段全長(zhǎng)：140米、街寬：7—8米；它目前是雙流人流量比較大的街道之一，諸多消費(fèi)者要通過棠湖東路一段抵達(dá)棠湖公園和新一佳超市；整個(gè)街區(qū)的租金在40—50元/平米，靠近步行街商鋪售價(jià)到達(dá)8000—9000元/平米、靠近堂湖公園商鋪售價(jià)達(dá)7500元/平米。整個(gè)街區(qū)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目最多的是服飾、小朋友用品和餐飲。它也是棠湖賓館所在地（東升鎮(zhèn)最佳的賓館之一），此外比較有代表性的商家有：成都市農(nóng)村合作信用社、中國(guó)銀行、中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行、雙流縣中醫(yī)醫(yī)院、歐度洋服、川港影樓、重慶孔亮火鍋等。

Ｄ、棠湖東二段

表一：棠湖東二段小巷表二、棠湖東路二段臨街大道

棠湖東路二段有兩部分構(gòu)成，一部分臨“棠湖壹號(hào)”側(cè)的小巷，街長(zhǎng)：200米、街寬：3—4米，一部分是“棠湖壹號(hào)”售樓部對(duì)面的街區(qū)，大概100米左，寬12米左右；整個(gè)街區(qū)小巷部分租金在8-10元/平米，大道附近租近在40-50元/平米。在“棠湖壹號(hào)”旁有一種棠湖綜合市場(chǎng)，總經(jīng)營(yíng)面積達(dá)10000平米左右。整個(gè)街區(qū)比較具有代表性的商家有紅旗超市，經(jīng)營(yíng)面積在500平米左右，百惠童裝城、花花公子、老爺車、三多里等。

Ｅ、南昌路

南昌路是由成都進(jìn)入雙流市區(qū)的主通道，全長(zhǎng)300米左右，街寬25米左右。屬于都市快車道，整個(gè)街區(qū)租金水平在30—50元/平米、靠近雙流廣場(chǎng)銷售價(jià)格在4200元/平米，中心街區(qū)（靠近棠湖東路一段）附近的商鋪銷售價(jià)格達(dá)靠近步行街售價(jià)8000—10000元/平米。整條街以經(jīng)營(yíng)服務(wù)和中介（房產(chǎn)）為主，經(jīng)營(yíng)的重要品牌有Addidas、NIKE、PLAYBOY、安踏、百事流行服飾、報(bào)喜鳥、別克、步升鞋業(yè)、道頻二、高登鞋業(yè)、哥弟服飾、鴻星爾克、華倫天奴、江南布衣、九牧王、巨人樹、曼亞奴服飾、帕蒂安琪服飾、蘋果鞋業(yè)、雙星專賣店、斯得雅鞋業(yè)、湯寶服飾、雅戈?duì)柗?、依布服飾、漁、與狼共舞等品牌。沿街的二樓尚有大量休閑、娛東場(chǎng)所。Ｆ、藏衛(wèi)路南一段

整條藏衛(wèi)路南一段也是成都進(jìn)入雙流的主干道之一，街長(zhǎng)：400米、街寬：10—12米；該街區(qū)重要集中了服務(wù)、裝飾、藥物（醫(yī)療）等行業(yè)，其中有賓館一家，10家醫(yī)藥零售和一家醫(yī)院，整個(gè)街區(qū)最大的商業(yè)物業(yè)有兩家，一家是金手指商城：總經(jīng)營(yíng)面積達(dá)平米，平均租金水平在20元/平米左右；另一家是華興裝飾廣場(chǎng)：由70余家面積48平米左右的裝飾、衛(wèi)浴商家構(gòu)成，租金范圍在20-40元/平米，華興裝飾廣場(chǎng)的二手商鋪銷售價(jià)格在：5000元/平米左右

Ｇ、陜西街

陜西陜街長(zhǎng)：120米、街寬：7米左右，整個(gè)街區(qū)的商家有服飾、日雜、通信商家為主，商業(yè)分布比較散；此街區(qū)有兩個(gè)最有代表性的商城，一家是九龍百貨：以中老年服飾為主；另一家是千里生輝鞋城二樓，面積1000平米左右，以中老年、小朋友用鞋類為主。

Ｈ、新街（步行街）

新街（步行街）全長(zhǎng)：250米、街寬：8—10米、商鋪面積范圍12—25平米、經(jīng)營(yíng)的商家130家左右，商鋪?zhàn)饨?5-50元/平米，以服飾為主，尤其是女性服飾為主，所經(jīng)營(yíng)的商品以中低級(jí)為主。在整個(gè)街區(qū)有一家左右的家俱城和600平米左右的雙虎家俱城。I、順城街

此街區(qū)有雙流縣影城、中國(guó)聯(lián)通營(yíng)業(yè)廳、弘民商業(yè)廣場(chǎng)等。弘民商業(yè)廣場(chǎng)是東升鎮(zhèn)第一條全同業(yè)步行街；商鋪總數(shù)為150-200個(gè)之間，商鋪面積在40-200平米不等，它最早的銷售價(jià)格在8000-1元/平米。從我們實(shí)地考察狀況看，商家的經(jīng)營(yíng)非常不理想，幾乎沒有顧客，90%左右的商家已經(jīng)撤走；絕大部分的商業(yè)鋪面處在空置狀態(tài)。

Ｋ、棠湖北街

棠湖北街街長(zhǎng)：200米、街寬：8米、平均租金水平40—50元/平米，此街區(qū)臨近新一佳超市、弘民商業(yè)廣場(chǎng)、棠湖公園等，整個(gè)街區(qū)經(jīng)營(yíng)商家比較少，沒有什么特色，只有一二家小朋友用品商店較有特色。

Ｌ、棠湖西路一段

棠湖西路一段街長(zhǎng)：200米、街寬：9—10米；新一佳超市就在此街上，整個(gè)街區(qū)平均租金水平30—50元/平米；此街區(qū)比較具有代表性的商家有百老匯歌城占據(jù)弘民商場(chǎng)對(duì)面一幢樓的整個(gè)二層、秦媽火鍋：經(jīng)營(yíng)面積達(dá)300平米左右、玉林串串香：經(jīng)營(yíng)面積達(dá)500平米左右，新一佳入駐弘民商場(chǎng)二樓，經(jīng)營(yíng)面積1000平米左右。一樓經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)、珠寶區(qū)、化妝品區(qū)、女性飾品區(qū)、小家電區(qū)、文化用品區(qū)、餐飲區(qū)、床上用品、龍翔通信城、華偉通信城、德克士。第五部分項(xiàng)目的SWOT分析

1、項(xiàng)目長(zhǎng)處

A、區(qū)位條件好

“棠湖壹號(hào)”位于南昌路與棠湖東路一段交匯處，屬于雙流縣的商業(yè)繁華區(qū)。臨近商業(yè)步行街、棠湖公園，商業(yè)氣氛比較濃厚。南昌路是成都到雙流都市的主干道，路面寬度比較寬，適合私家車行駛；棠湖東路一段是到新一佳超市的重要道路之一，路面寬度較小，路邊可停車，易于匯集人氣。B、樓盤自身的長(zhǎng)處

1.是雙流目前最大的室內(nèi)商業(yè)賣場(chǎng)，單層經(jīng)營(yíng)面積達(dá)3500平米；

2.有足夠的車位，滿足不一樣消費(fèi)者的需求；

3.位于城區(qū)中心商業(yè)區(qū)，易于聚焦人氣；

4.項(xiàng)目周圍有足夠大的促銷場(chǎng)地，有助于組織促銷活動(dòng)。

2、項(xiàng)目劣勢(shì)

1.項(xiàng)目停工時(shí)間較長(zhǎng)，消費(fèi)者口碑不太好；

2.項(xiàng)目自身建筑風(fēng)格商業(yè)氣息不太濃厚；需要通過改建；

3.沒有一種主力商家可