雙流房地產(chǎn)市場區(qū)域調(diào)查報告

成都雙流房地產(chǎn)市場區(qū)域調(diào)查匯報-市場雙流縣房地產(chǎn)（商業(yè)）發(fā)展狀況市場研究匯報

目錄第一部分雙流縣及東升鎮(zhèn)概述4

1、雙流縣概況4

2、東升鎮(zhèn)基本狀況8

第二部分都市發(fā)展規(guī)劃及改造10

1、成都市有關雙流的遠景規(guī)劃10

2、東升鎮(zhèn)未來的規(guī)劃11

3、交通規(guī)劃12

第三部分雙流房地產(chǎn)市場分析13

1、雙流縣房地產(chǎn)市場發(fā)展狀況13

2、房地產(chǎn)市場對GOP的影響14

3、土地政策15

第四部分雙流商業(yè)市場調(diào)研16

1、雙流商業(yè)分布概述16

2、重點商業(yè)項目調(diào)查21

3、重要街區(qū)商業(yè)調(diào)查23

第五部分項目的SWOT分析34

1、項目長處34

2、項目劣勢35

3、項目機會35

4、市場威脅點36

5、總結36

第七部分本案定位提議37

1、銷售價格提議37

2、租金提議37

3、推廣思緒提議37

4、目的消費群定位38

4、業(yè)態(tài)選擇定位39雙流縣房地產(chǎn)（商業(yè)）發(fā)展狀況市場研究匯報

目錄第一部分雙流縣及東升鎮(zhèn)概述4

1、雙流縣概況4

2、東升鎮(zhèn)基本狀況8

第二部分都市發(fā)展規(guī)劃及改造10

1、成都市有關雙流的遠景規(guī)劃10

2、東升鎮(zhèn)未來的規(guī)劃11

3、交通規(guī)劃12

第三部分雙流房地產(chǎn)市場分析13

1、雙流縣房地產(chǎn)市場發(fā)展狀況13

2、房地產(chǎn)市場對GOP的影響14

3、土地政策15

第四部分雙流商業(yè)市場調(diào)研16

1、雙流商業(yè)分布概述16

2、重點商業(yè)項目調(diào)查21

3、重要街區(qū)商業(yè)調(diào)查23

第五部分項目的SWOT分析34

1、項目長處34

2、項目劣勢35

3、項目機會35

4、市場威脅點36

5、總結36

第七部分本案定位提議37

1、銷售價格提議37

2、租金提議37

3、推廣思緒提議37

4、目的消費群定位38

4、業(yè)態(tài)選擇定位39前言

由于我企業(yè)這次對雙流縣城的“棠湖壹號”商業(yè)部分進行重新包裝、并且進行銷售和招商工作，由于我們對雙流縣的整個商業(yè)運作狀況、業(yè)態(tài)分布狀況等信息不是非常理解，因此我們作了本次針對雙流縣商業(yè)地產(chǎn)和商業(yè)發(fā)展的市場調(diào)研。我們但愿通過這次市場調(diào)查，對雙流縣（東升鎮(zhèn)）的房地產(chǎn)發(fā)展狀況、物業(yè)競爭狀況、消費者購置習慣等問題進行一種全方位的認識。借此使我們能更有效地理解“棠湖壹號”。為我們的重新包裝、定位提供數(shù)據(jù)支持。

第一部分雙流縣及東升鎮(zhèn)概述

1、雙流縣概況

A、雙流縣基本狀況

地理位置：雙流縣位于天府之國——成都平原的腹地。三面圍繞成都，縣城距市區(qū)10公里。全縣版圖面積1072平方公里，轄26個建制鎮(zhèn)，共87萬人口。

交通狀況：成都雙流國際機場距縣城2公里，開通國際國內(nèi)航線160余條；成昆鐵路縱貫縣境，境內(nèi)設有兩個火車站；以成都至樂山、雅安高速公路、川藏路、德陽至樂山大件路、機場路、成都市人民南路延線等10余條高等級公路為骨干，構建了四通八達的公路網(wǎng)絡，通車里程達2882公里。

B、雙流縣經(jīng)濟發(fā)展狀況

Ⅰ、雙流縣人口構造狀況

雙流縣單位

總人口萬人86.6786.98

非農(nóng)人口萬人15.7215.84

從人口構造來看：雙流的非農(nóng)人口占總全縣總人口比重在１８％，比例還是比較小的。這闡明雙流還是一種以農(nóng)業(yè)為主的鄉(xiāng)鎮(zhèn)。

Ⅱ、雙流縣經(jīng)濟發(fā)展狀況

（表一、重要區(qū)縣經(jīng)濟對比狀況）

人均國內(nèi)生產(chǎn)

總值(元)人均社會消費品

零售額(元)人均固定資產(chǎn)

投資額(元)人均財政

收入(元)城鎮(zhèn)居民年末人均

儲蓄存款余額(元)農(nóng)民人均

純收入(元)

全市16239692868561458177597601192031783377

錦江區(qū)3053535916141671448205337213934

成華區(qū)237918772121941124135037914007

龍泉驛區(qū)134824860667163585532683493

青白江區(qū)133283458381566679029443141

雙流縣14811346154228679867120839233083517

（表二、近來幾年雙流縣產(chǎn)業(yè)構造狀況）

國內(nèi)生產(chǎn)總值

（億元）第一產(chǎn)業(yè)

（億元）第二產(chǎn)業(yè)

（億元）第三產(chǎn)業(yè)

（億元）社會消費品零

售總額（億元）全社會固定資

產(chǎn)投資總額（億元）農(nóng)民人均

純收入（元）

112.84112.9459.1941.6726.343517

148.3314.1578.6355.5534.34563777

1－5月66.264.735.6525.9114.5923.71

從以上兩個對比表，我們可以看出，雙流的經(jīng)濟在成都的幾種重要區(qū)縣還是排在前列的，尤其是人均固定資產(chǎn)、城鎮(zhèn)居民年末人均、儲蓄存款余額、農(nóng)民人均純收入投資額等指標在成都市的重要區(qū)縣中排在前列確實，這就是闡明雙流縣有足夠強的購置能力。

從城鎮(zhèn)儲蓄狀況可以看出：，雙流縣各項存款余額109.97億元，其中城鎮(zhèn)居民儲蓄余額61.15億元，持續(xù)六年位居全省綜合經(jīng)濟實力評價“十強縣”榜首。，財政收入8.66億元，銀行存款余額:110億元，全國“百強縣”排名第69位，持續(xù)七年位居全省綜合經(jīng)濟實力評價“十強縣”榜首,中國西部都市綜合競爭力百強縣（市）排名第2位。1—5月，金融機構存款余額146.49億元，同比增長17.3%，其中儲蓄存款余額達97.3億元，同比增長20.8%，金融機構貸款余額72.2億元。這都闡明雙流人的購置力非常強，消費者潛力非常巨大。

尤其是從最能體現(xiàn)個體經(jīng)濟發(fā)展的第三產(chǎn)業(yè)比重可以看出，雙流縣的第三產(chǎn)業(yè)占國內(nèi)生產(chǎn)總值的38％。雙流縣的第三產(chǎn)業(yè)占國內(nèi)生產(chǎn)總值的37.4％．這個比例在全省區(qū)縣（市）中所所占比重也是比較大的，這足可以闡明雙流的經(jīng)濟實力非常強勁，消費者的購置力非常旺盛．

Ⅲ、固定資產(chǎn)投資

雙流縣的固定投資總額為５６億元，同比增長30%，高出年計劃10個百分點；投資對經(jīng)濟增長的奉獻率達67%，拉動GDP10個百分點；1—5月份，固定資產(chǎn)投資總額23.71億元，增長29.1%，其中基本建設投資完畢15.38億元，增長50.6%，技改投資完畢2.56億元，增長4.9%，房地產(chǎn)開發(fā)投資完畢3.98億元，增長0.3%。但受宏觀調(diào)控的影響，房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅幾乎為零，尤其是1—5月房地產(chǎn)開發(fā)與去年同期相比下降49.9個百分點。Ⅳ、社會事業(yè)

雙流縣目前共有各類學校832所，每年向大中專院校輸送合格新生余人，數(shù)年雄居全市郊縣第一；科研及綜合服務機構18個，醫(yī)療機構52所，各類專業(yè)技術人員3萬余人。堅持發(fā)展現(xiàn)代文化與西蜀民間文化交融的地區(qū)特色文化，廣播電視、文化建設、體育事業(yè)在全省、全國頗具影響。Ⅴ、開放開發(fā)

雙流縣目前共有四個省級開發(fā)區(qū)：西南航空港經(jīng)濟開發(fā)區(qū)、牧馬山旅游開發(fā)區(qū)、高科技農(nóng)業(yè)開發(fā)區(qū)和黃龍溪旅游開發(fā)區(qū)為重點，實行組團式開發(fā)。西南航空港經(jīng)濟開發(fā)區(qū)緊鄰雙流國際機場，德國拜爾、四川大學（新校區(qū)）等一批高新技術企業(yè)和大專院校相繼選址該區(qū)，一種集高新技術產(chǎn)業(yè)、高檔空港商貿(mào)服務業(yè)和教育產(chǎn)業(yè)一體的新型都市新區(qū)正在興起。成都牧馬山開發(fā)區(qū)集體育、文化、休閑為一體，四川國際高爾夫俱樂部落戶區(qū)內(nèi)，是成都近郊獨具特色的高檔旅游、人居、休閑、會務活動中心。黃龍溪風景名勝區(qū)古鎮(zhèn)文化風韻別致，業(yè)已成為西部地區(qū)開發(fā)模式進行的農(nóng)業(yè)開發(fā)區(qū)，是高新農(nóng)業(yè)技術示范、農(nóng)產(chǎn)品精深加工的最佳園區(qū)。

2、東升鎮(zhèn)基本狀況

A、東升鎮(zhèn)概述

東升鎮(zhèn)被稱為“西南第一鎮(zhèn)”、她就是成都衛(wèi)星城鎮(zhèn)。東升鎮(zhèn)轄34個村，13個居委會，人口近10萬人，版圖面積53km2，是雙流縣的政治、經(jīng)濟文化中心。被譽為“發(fā)展鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)先進單位”、“四川省鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)200強”、“中國鄉(xiāng)鎮(zhèn)之星”、“全國最佳鄉(xiāng)鎮(zhèn)”等稱號。B、交通狀況

東升鎮(zhèn)毗鄰成昆鐵路、川藏公路、成樂大件路、雙流國際機場。C、經(jīng)濟發(fā)展

２００４年上六個月，東升鎮(zhèn)實現(xiàn)當?shù)厣a(chǎn)總值14.65億元，比去年同期增長17.7%，其中第一產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增長值1.4億元，比去年同期增長10.5%；第二產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增長值11.36億元，比去年同期增長18.4%；第三產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增長值1.89億元，比去年同期增長18.1%。

東升鎮(zhèn)共有工業(yè)企業(yè)1250多間，其中“三資”、“三來一補”企業(yè)到達200多家。今年上六個月實現(xiàn)工業(yè)總產(chǎn)值44.52億元，比去年同期增長18.6%。規(guī)模以上有２02間，規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值實現(xiàn)33.65億元，比去年同期增長40%。

上六個月農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值到達2.42億元，比去年同期增長10.6%，農(nóng)村人平收入3280元，增長5.2%。Ｄ、第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展狀況

第三產(chǎn)業(yè)穩(wěn)步發(fā)展。東升鎮(zhèn)今年在房地產(chǎn)業(yè)、汽貿(mào)業(yè)等行業(yè)，今年投資4.8億元，建筑面積達60萬平方米的麗城花園樂意居第商住小區(qū)和朝陽花地會所高級住宅區(qū)的加緊建設。１—6月東升鎮(zhèn)第三產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)總產(chǎn)值7.6億元，比去年同期增長18.3%。Ｅ、固定資產(chǎn)投資

２００４年上六個月東升鎮(zhèn)新增各類企業(yè)430多家，全社會固定資產(chǎn)總投資合計達9.48億元，比去年同期增長116.9%，新建廠房及樓盤面積達89.3萬平方米，同期對比增長235.7%。其中外資企業(yè)投資達3.2億元，同期對比增長512%。今年1—6月稅收入庫1.78億元，比去年同期增長20.4%，完畢年度任務58%。其中國稅入庫1.22億元，增長21.3%，完畢年度任務的61.8%；地稅入庫0.48億元，增長20.5%，完畢年度任務51%；耕地占用稅、契稅入庫0.08億元，增長9.1%。Ｆ、財政、金融

２００４年上六個月，東升鎮(zhèn)鎮(zhèn)財政可支配收入0.65億元，比去年同期增長19.5%，6月底全鎮(zhèn)各項存款余額21.5億元，增長20.7%，其中居民存款占15.4億元，增長17.5%。

第二部分都市發(fā)展規(guī)劃及改造

1、成都市有關雙流的遠景規(guī)劃

近來才結束的成都市溫江區(qū)都市分區(qū)規(guī)劃、龍泉驛辨別區(qū)規(guī)劃、青白江辨別區(qū)規(guī)劃、新都辨別區(qū)規(guī)劃、雙流——東升分區(qū)規(guī)劃、雙流——華陽分區(qū)規(guī)劃6個周圍都市和衛(wèi)星城的分區(qū)規(guī)劃（－）已經(jīng)結束。

據(jù)悉，新一輪的成都都市總體規(guī)劃總規(guī)共由8個部分構成，對成都的定位在修編后增長了“西部最強競爭力的都市區(qū)”，并規(guī)劃了都市的發(fā)展空間為向南、向北，從而形成南北向的發(fā)展空間，構建大成都都市圈。

根據(jù)規(guī)劃，雙流北部有5條軌道交通線路穿過，使雙流成為成都都市軌道交通最密集的區(qū)域。這些軌道交通線路中，有四條由北向南從中心城進入雙流北部、另一條軌道交通線路由東向西貫穿整個雙流北部，最終向西南延伸至雙流機場。

雙流：（雙流分為雙流———東升規(guī)劃、雙流———華陽規(guī)劃）是成都次中心，并將牧馬山片區(qū)規(guī)劃成為牧馬山旅游新城，以大面積的森林、綠化用地為主，修建牧馬山森林公園、國際高爾夫俱樂部；雙流的黃龍溪鎮(zhèn)將形成黃龍溪風景名勝區(qū)、太平鎮(zhèn)將形成東山生態(tài)農(nóng)業(yè)景區(qū)等。2、東升鎮(zhèn)未來的規(guī)劃

根據(jù)成都市政府的規(guī)劃“南部新城”中東升鎮(zhèn)是作為都市的次中心業(yè)規(guī)劃的；成都規(guī)劃中的“南部新城”，位于雙流縣北部，總體區(qū)域面積400平方公里，包括11個城鎮(zhèn)，是雙流縣經(jīng)濟最活躍，發(fā)展最強勁的地區(qū)，大量的可供開發(fā)的淺丘臺地緊臨中心城，是成都向南發(fā)展的首選地區(qū)。在“南部新城”的六個發(fā)展組團中，華陽組團和東升組團，一種成都副中心，一種成都主城次中心，均是目前規(guī)劃建設的重點。東升鎮(zhèn)，作為雙流縣縣域城鎮(zhèn)，在“城鎮(zhèn)一體化”的中期規(guī)劃（-）中，將成為華陽光彩的折射地。東升鎮(zhèn)目前人口約40萬，未開發(fā)用地中足有26平方公里可作開發(fā)建設。在《城鎮(zhèn)一體化發(fā)展規(guī)劃方案》中，東升組團的城鎮(zhèn)重要功能與華陽組團相似，重要產(chǎn)業(yè)仍為居住、商貿(mào)等。東升鎮(zhèn)的下一種發(fā)展目的將是向西發(fā)展，在區(qū)域和經(jīng)濟上逐漸靠近溫江，該鎮(zhèn)范圍內(nèi)的九江與彭鎮(zhèn)均是未來規(guī)劃的旅游文化中心?！冻擎?zhèn)一體化發(fā)展規(guī)劃方案》顯示，改造后的老川藏路僅15分鐘車程便可直達雙流心臟———東升，正在建設中的新川藏路、迎賓大道，以及擬建中的下穿式新雙華路（華陽———東升）、成都地鐵，都將實現(xiàn)東升鎮(zhèn)西南交通的樞紐地位。

東升鎮(zhèn)在未來的規(guī)劃中，仍將充足運用了它作為第一強縣獨一無二完善的基礎配套設施資源，以及愈加濃烈的商氣、人氣，吸引著更多的開發(fā)商和消費者。3、交通規(guī)劃

目前雙流已初步形成“井”字型和網(wǎng)狀型道路交通網(wǎng)絡，縣內(nèi)有成雅高速路、繞城高速路、成仁公路等國道干線７６．８公里；有雙流機場高速路，老川藏路、大件公路等省道３９．３公里；有華彭路、成環(huán)路、新川藏路、機場迅速通道、長城南路、九馬路、天府大道、華陽繞城路等縣道２１６公里；有１９公里的成昆鐵路雙流段。此外全縣２６個鎮(zhèn)、４６６個行政村已所有實現(xiàn)村村通，全縣通車里程已達１５８２公里。

根據(jù)成都市規(guī)劃局專家的透露：雙流、新都等衛(wèi)星城都將規(guī)劃建設輕軌，并與中心城區(qū)的地鐵線路相連，構成迅速的現(xiàn)代軌道交通網(wǎng)絡。

第三部分雙流房地產(chǎn)市場分析

1、雙流縣房地產(chǎn)市場發(fā)展狀況根據(jù)雙流縣的都市特點，雙流縣按照都市發(fā)展規(guī)劃，取消北部區(qū)域和重點建設區(qū)域自拆自建安頓。全面推行貨幣化安頓、中心城鎮(zhèn)統(tǒng)建安頓。建成文星蜀星花園、九江甘泉名居等統(tǒng)建安頓示范點。統(tǒng)建安頓房161萬m2，安頓農(nóng)戶8885戶、2.9萬人。積極探索并推進失地農(nóng)民就業(yè)、戶籍、醫(yī)保、低保、養(yǎng)老保險、子女入學等改革試點，有序轉移失地農(nóng)民13.7萬人，都市化水平達29%。截止２００３年雙流縣完畢全社會固定資產(chǎn)投資56.06億元，其中房地產(chǎn)投資13.95億元，整年商品房施工面積162萬平方米，商品房竣工面積67.8萬平方米，商品房銷售面積115.8萬平方米；

在今年６月２８日舉行的第三屆雙流縣房地產(chǎn)交易會歷時三天結束，開幕當日就成交４萬多平方米，３天共成交商品房８００余套，總面積累積達１０萬平方米，成交金額到達１.69億元，創(chuàng)歷屆雙流房交會之最。到目前為止房地產(chǎn)業(yè)已成為雙流縣經(jīng)濟的一大亮點：持續(xù)４年產(chǎn)值超過２０億元，僅去年就開發(fā)樓盤１００萬平方米，銷售率達８０％，上繳利稅６０００多萬元。A、東升鎮(zhèn)住宅房地產(chǎn)發(fā)展狀況

在三四年前東升鎮(zhèn)已經(jīng)形成“海棠金宇”及“金城公寓”等小區(qū)，由于社會環(huán)境、規(guī)劃等原因發(fā)展還是比較緩慢，伴隨成都市向東、向南的發(fā)展，近來幾年東升鎮(zhèn)又出現(xiàn)了“王府花園”、“新秀花園”、“弘民新城”、“祺瑞民居”、“四季花語”和“東盛園”“新科運河城”、“逸陽?華庭”等新盤，這些樓盤大多占地面積在100畝左右，由于在規(guī)劃、小區(qū)環(huán)境的營造上開發(fā)商下足了工夫，因此銷售非常好。

由于都市發(fā)展的深化，住宅的銷售價格也從1995年的700元/平方米增長目前的1200元/平方米以上，均價也到達1200元/平米，估計在未來的5年內(nèi)雙流的房地產(chǎn)增長到-2500元/平方。B、東升鎮(zhèn)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展狀況

由于受老式思想的束縛，東升鎮(zhèn)目前的商業(yè)大多以住宅+1或2層商業(yè)為主的形式。但從我們理解的狀況看，其他商業(yè)地產(chǎn)銷售并不是太好，除了一部分臨街的口岸外銷售比很好外，其他的不臨街、全商業(yè)的項目銷售都不是太好；如“大市場”內(nèi)尚有1/3左右的商鋪沒有銷售完（住宅部分在一年前已經(jīng)銷售完）、“弘民商業(yè)步行街”一、二層商鋪由于人氣的原因，除了臨街的口岸外，其他的商家早已退場，“弘民美食城”尚有1/3左右的商業(yè)鋪面沒有銷售完，并且招商工作非常差，真正要有起色至少還需要3-5年時間。

從我們目前考察的狀況看，大部分商業(yè)項目受租金底的壓力難以支撐。2、房地產(chǎn)市場對GDP的影響

雙流縣全縣完畢固定資產(chǎn)投資總額56億元，同比增長30%，高出年計劃10個百分點；投資對經(jīng)濟增長的奉獻率達67%，拉動GDP10個百分點，其中房地產(chǎn)業(yè)拉到GDP2.4個百分點，對雙流縣的經(jīng)濟發(fā)展起到至關重要的作用。3、土地政策

雙流國土局在２００３年掛牌２宗土地、拍賣５宗面積達２４３４．８４畝，成交資金總計１７２２２．６６萬元。２００４年１月—５月雙流國土局掛牌土地１宗、拍賣土地４宗面積達７７．８２畝，成交資金總計５１１９．４５萬元。而雙流國土局還計劃在２００４年６月底、７月初拍賣８宗地，這８宗地包括東升鎮(zhèn)１地塊約１４畝，中和鎮(zhèn)４個地塊約６５畝，黃水鎮(zhèn)、勝利鎮(zhèn)（牧馬山）的３個地塊約１４００畝。第四部分雙流商業(yè)市場調(diào)研1、雙流商業(yè)分布概述

A、商業(yè)調(diào)查概述

由于本次我們重要是為了進行“棠湖壹號”一樓的銷售和招商工作，因此我們本次進行商業(yè)調(diào)查也著重進行商業(yè)地產(chǎn)（重要針對一樓）和整個商業(yè)分布的市場研究，并且對“棠湖壹號”500—1000米范圍內(nèi)的商業(yè)進行重點調(diào)查。重要針對東升鎮(zhèn)既有的重點商業(yè)項目和各重要街區(qū)的商業(yè)分布、業(yè)態(tài)分布并且重點調(diào)查。

我們重點調(diào)查的街區(qū)有棠湖東一段、廣都大道、南昌路、棠湖東路二段、淳化路、陜西街、新街（步行街）、從桂路、順城街、棠湖北路、棠湖西路一段、藏衛(wèi)路南一段，通過我們的初步測算，以上街區(qū)商鋪總營業(yè)面積在4-5萬平米，加上我們沒有測算的其他街區(qū)，整個東升鎮(zhèn)可供營業(yè)的商業(yè)鋪面達10萬平米以上；對一種總人口只有12萬的小城鎮(zhèn)來說，人均商鋪面積達0.83平米，它的商業(yè)面積已經(jīng)基本上已經(jīng)飽和。

B、東升鎮(zhèn)重要商業(yè)街區(qū)一樓商鋪銷售價格

我們通過對“棠湖壹號”周圍重要街的商鋪銷售價風格查重要是通過現(xiàn)場問詢和二手市場交易狀況分析得來。通過對以上幾組價格分析，我們發(fā)展弘民商業(yè)步行街的銷售價格最高，不過假如按街區(qū)臨街商鋪的銷售價格來算，靠近“棠湖壹號”周圍的棠湖東路二段，南昌路、淳化路的商業(yè)銷售價格最高。整個街區(qū)的平均銷售價格在6350元/平米。

C、東升鎮(zhèn)重要街區(qū)商鋪租金價格

由于整個雙流整個城區(qū)人口比較少，都市的建筑基本上都是臨街而建，因此商鋪市場容量比較大，加之其離成都比較近，因此整個都市的商業(yè)氣氛并不太濃厚。因此整體租金價格比較底。

D、重要街區(qū)人流量與車流量以上數(shù)據(jù)是我們運用中午12：00——13：00之間進行的測試，我們截取的時間段增色為10分鐘。從以上數(shù)據(jù)我們可以看出棠湖東路二段由于是都市非主車道，因此車流量相對較少，人流相對較多。固提議售樓部還是應當選擇修于棠湖東路二段?？梢猿渥愕谋ＷC人流量和停車之便。

E、東升鎮(zhèn)業(yè)態(tài)分布狀況

從我們所考察的整個城區(qū)來看，東升鎮(zhèn)經(jīng)營面積最大的幾種業(yè)態(tài)是賓館、服飾、零售業(yè)；而經(jīng)營商家數(shù)最多的是服飾、建材、裝飾等

2、重點商業(yè)項目調(diào)查

A、“弘民美食城”

“弘民美食城”位于廣都大道中段，與雙流客運站一路之隔。是“弘民住宅小區(qū)”的一部分，其總商業(yè)面積10000——0平方米，重要定位為美食廣場，其一樓售價：4800—6800元/平米、二樓售價：2800元/平米、三樓售價：1800元/平米；目前有大部分已經(jīng)銷售完畢，對于尚未銷售完的商業(yè)部分，其采用的是買一樓連帶二樓銷售的銷售方略。商鋪開間在6—8米，進深在18米以上，鋪面和銷售面積過大，總價過高。從其目前的經(jīng)營狀況來看非常不理想，假如想真正經(jīng)營起來，至少要3—5年的時間。

目前招商方略是：前一年免收租金，最低租金只有4元/㎡（美食城另一側商鋪）。

廣都大道中段臨街商鋪：某干洗店90㎡，月租金2200元/㎡；

某正裝修店：60㎡，銷售價格6000元/㎡，月租金1200元。B、“東升鎮(zhèn)大市場”

“東升鎮(zhèn)大市場”位于藏衛(wèi)南二段附近在“雙流裝飾城”的背面，“雙流裝飾城”是它的一部分，裝飾城大概有70多種商業(yè)鋪面，整個經(jīng)營狀況比很好，尤其是臨街部分經(jīng)營比很好，但靠里面的部分有少許空置鋪面。其開間在5米左右。進深8米左右，商鋪面積比較少，其他鋪金水平在20-40元/平米；整個大市場里面部分大概尚有1/3沒有銷售完，整個商業(yè)部分所有為臨街商鋪，其銷售價格為：臨外街部分5000元/平米，內(nèi)街部分為3800元/平米，整個街區(qū)商業(yè)重要以農(nóng)資、小百貨等為主。商業(yè)鋪面面積比較小，大多在40平米左右。從經(jīng)營狀況看，除部分口岸比很好的商鋪經(jīng)營比很好外，大部分經(jīng)營較差。C、“弘民商業(yè)步行街”

“弘民商業(yè)步行街”位于順城街中段，靠近棠湖公園，雙臨城區(qū)重要商業(yè)街；一、二、三樓的商業(yè)部分，它是東升鎮(zhèn)第一條全商業(yè)步行街，商鋪總數(shù)為150-200個之間，商鋪面積在40-200平米不等，它最早的銷售價格在8000-1元/平米。從我們實地考察狀況看，商家的經(jīng)營非常不理想，幾乎沒有顧客，90%左右的商家已經(jīng)撤走。絕大部分的商業(yè)鋪面處在空置狀態(tài)。

其目前的招商方略是：協(xié)議一次性簽約兩年，前五個月采用租一種月送兩個月的優(yōu)惠政策，即前15個月只付5個月的租金，免10個月的租金，但需交500元/鋪的保證金。租金分為45元/㎡和55元/㎡兩個檔次。D、“締煌城”

“締煌城”位于棠湖西路一段，街對面為棠湖公園，整個商業(yè)部分為1-2樓，單層營業(yè)面積1500平米左右，二樓為新一佳入駐；一樓重要是零租，重要經(jīng)營商家有：四家珠寶：合計80平米左右；3家化妝品：經(jīng)營面積30平米左右；2家女性飾品店：經(jīng)營面積：10平米左右，1個文化用品區(qū)：經(jīng)營面積150平米左右，餐具區(qū)：經(jīng)營面積250平米左右，床上用品區(qū)：經(jīng)營面積：80平米左右，龍翔通信城：經(jīng)營面積：300平米左右，華偉通信城：經(jīng)營面積250平米左右，尚有200平米左右的空置區(qū)。

3、重要街區(qū)商業(yè)調(diào)查

Ａ、淳化路

整個淳化路全長150米左右，街道寬度8米左右，它是東升鎮(zhèn)最早的中心商業(yè)區(qū)，這里集聚了中國移動營業(yè)廳、中國郵政營業(yè)廳等，整個街區(qū)業(yè)態(tài)最多的是服飾、通信商家。此街區(qū)也有一部分服裝品牌商家，如：海霸服飾、亨得利皮具、李寧服飾、美特斯邦威、七匹狼、依米奴服飾、以純、石頭記飾品、譚木匠、亨得利眼鏡等；Ｂ、叢桂路

從桂路全長160米左右，街道寬度10米左右，整個街區(qū)的平均租金水平在30-40元/平米，這條街集聚了大量家電商家（合計27家，營業(yè)面積達2480平米）和金融機構，重要商家有中國工商銀行：經(jīng)營面積150平米、成都市農(nóng)村合作信用社：經(jīng)營面積100平米、廣都家電商城：經(jīng)營面積200平米、海爾專賣店：經(jīng)營面積150平米、東升家電商場：經(jīng)營面積150平米。

有兩家服裝城，一家是品味時裝城400平米，經(jīng)營中老年服飾為主，一家是榮盛百貨450平米經(jīng)營老年、小朋友服飾、鐘表。Ｃ、棠湖東路一段

棠湖東路一段全長：140米、街寬：7—8米；它目前是雙流人流量比較大的街道之一，諸多消費者要通過棠湖東路一段抵達棠湖公園和新一佳超市；整個街區(qū)的租金在40—50元/平米，靠近步行街商鋪售價到達8000—9000元/平米、靠近堂湖公園商鋪售價達7500元/平米。整個街區(qū)經(jīng)營項目最多的是服飾、小朋友用品和餐飲。它也是棠湖賓館所在地（東升鎮(zhèn)最佳的賓館之一），此外比較有代表性的商家有：成都市農(nóng)村合作信用社、中國銀行、中國農(nóng)業(yè)銀行、雙流縣中醫(yī)醫(yī)院、歐度洋服、川港影樓、重慶孔亮火鍋等。

Ｄ、棠湖東二段

表一：棠湖東二段小巷表二、棠湖東路二段臨街大道

棠湖東路二段有兩部分構成，一部分臨“棠湖壹號”側的小巷，街長：200米、街寬：3—4米，一部分是“棠湖壹號”售樓部對面的街區(qū)，大概100米左，寬12米左右；整個街區(qū)小巷部分租金在8-10元/平米，大道附近租近在40-50元/平米。在“棠湖壹號”旁有一種棠湖綜合市場，總經(jīng)營面積達10000平米左右。整個街區(qū)比較具有代表性的商家有紅旗超市，經(jīng)營面積在500平米左右，百惠童裝城、花花公子、老爺車、三多里等。

Ｅ、南昌路

南昌路是由成都進入雙流市區(qū)的主通道，全長300米左右，街寬25米左右。屬于都市快車道，整個街區(qū)租金水平在30—50元/平米、靠近雙流廣場銷售價格在4200元/平米，中心街區(qū)（靠近棠湖東路一段）附近的商鋪銷售價格達靠近步行街售價8000—10000元/平米。整條街以經(jīng)營服務和中介（房產(chǎn)）為主，經(jīng)營的重要品牌有Addidas、NIKE、PLAYBOY、安踏、百事流行服飾、報喜鳥、別克、步升鞋業(yè)、道頻二、高登鞋業(yè)、哥弟服飾、鴻星爾克、華倫天奴、江南布衣、九牧王、巨人樹、曼亞奴服飾、帕蒂安琪服飾、蘋果鞋業(yè)、雙星專賣店、斯得雅鞋業(yè)、湯寶服飾、雅戈爾服飾、依布服飾、漁、與狼共舞等品牌。沿街的二樓尚有大量休閑、娛東場所。Ｆ、藏衛(wèi)路南一段

整條藏衛(wèi)路南一段也是成都進入雙流的主干道之一，街長：400米、街寬：10—12米；該街區(qū)重要集中了服務、裝飾、藥物（醫(yī)療）等行業(yè)，其中有賓館一家，10家醫(yī)藥零售和一家醫(yī)院，整個街區(qū)最大的商業(yè)物業(yè)有兩家，一家是金手指商城：總經(jīng)營面積達平米，平均租金水平在20元/平米左右；另一家是華興裝飾廣場：由70余家面積48平米左右的裝飾、衛(wèi)浴商家構成，租金范圍在20-40元/平米，華興裝飾廣場的二手商鋪銷售價格在：5000元/平米左右

Ｇ、陜西街

陜西陜街長：120米、街寬：7米左右，整個街區(qū)的商家有服飾、日雜、通信商家為主，商業(yè)分布比較散；此街區(qū)有兩個最有代表性的商城，一家是九龍百貨：以中老年服飾為主；另一家是千里生輝鞋城二樓，面積1000平米左右，以中老年、小朋友用鞋類為主。

Ｈ、新街（步行街）

新街（步行街）全長：250米、街寬：8—10米、商鋪面積范圍12—25平米、經(jīng)營的商家130家左右，商鋪租金15-50元/平米，以服飾為主，尤其是女性服飾為主，所經(jīng)營的商品以中低級為主。在整個街區(qū)有一家左右的家俱城和600平米左右的雙虎家俱城。I、順城街

此街區(qū)有雙流縣影城、中國聯(lián)通營業(yè)廳、弘民商業(yè)廣場等。弘民商業(yè)廣場是東升鎮(zhèn)第一條全同業(yè)步行街；商鋪總數(shù)為150-200個之間，商鋪面積在40-200平米不等，它最早的銷售價格在8000-1元/平米。從我們實地考察狀況看，商家的經(jīng)營非常不理想，幾乎沒有顧客，90%左右的商家已經(jīng)撤走；絕大部分的商業(yè)鋪面處在空置狀態(tài)。

Ｋ、棠湖北街

棠湖北街街長：200米、街寬：8米、平均租金水平40—50元/平米，此街區(qū)臨近新一佳超市、弘民商業(yè)廣場、棠湖公園等，整個街區(qū)經(jīng)營商家比較少，沒有什么特色，只有一二家小朋友用品商店較有特色。

Ｌ、棠湖西路一段

棠湖西路一段街長：200米、街寬：9—10米；新一佳超市就在此街上，整個街區(qū)平均租金水平30—50元/平米；此街區(qū)比較具有代表性的商家有百老匯歌城占據(jù)弘民商場對面一幢樓的整個二層、秦媽火鍋：經(jīng)營面積達300平米左右、玉林串串香：經(jīng)營面積達500平米左右，新一佳入駐弘民商場二樓，經(jīng)營面積1000平米左右。一樓經(jīng)營業(yè)態(tài)、珠寶區(qū)、化妝品區(qū)、女性飾品區(qū)、小家電區(qū)、文化用品區(qū)、餐飲區(qū)、床上用品、龍翔通信城、華偉通信城、德克士。第五部分項目的SWOT分析

1、項目長處

A、區(qū)位條件好

“棠湖壹號”位于南昌路與棠湖東路一段交匯處，屬于雙流縣的商業(yè)繁華區(qū)。臨近商業(yè)步行街、棠湖公園，商業(yè)氣氛比較濃厚。南昌路是成都到雙流都市的主干道，路面寬度比較寬，適合私家車行駛；棠湖東路一段是到新一佳超市的重要道路之一，路面寬度較小，路邊可停車，易于匯集人氣。B、樓盤自身的長處

1.是雙流目前最大的室內(nèi)商業(yè)賣場，單層經(jīng)營面積達3500平米；

2.有足夠的車位，滿足不一樣消費者的需求；

3.位于城區(qū)中心商業(yè)區(qū)，易于聚焦人氣；

4.項目周圍有足夠大的促銷場地，有助于組織促銷活動。

2、項目劣勢

1.項目停工時間較長，消費者口碑不太好；

2.項目自身建筑風格商業(yè)氣息不太濃厚；需要通過改建；

3.沒有一種主力商家可