養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)研究報(bào)告

養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)研究引自綠維創(chuàng)景“老齡化”國(guó)際上最簡(jiǎn)樸的兩條評(píng)判原則是：60歲以上的人口數(shù)占總?cè)丝跀?shù)的比例超過(guò)了10%或65歲以上的人口數(shù)占總?cè)丝跀?shù)的比例超過(guò)了7%。底全國(guó)1%人口抽樣數(shù)據(jù)顯示，我國(guó)65歲以上人口到達(dá)10055萬(wàn)人，占總?cè)丝跀?shù)的7.7%。根據(jù)國(guó)際通行的評(píng)判原則，我國(guó)已成為人口老齡化國(guó)家，“銀發(fā)浪潮”是對(duì)我國(guó)人口老齡化現(xiàn)象的形象描述。引言：“老齡化”國(guó)際上最簡(jiǎn)樸的兩條評(píng)判原則是：60歲以上的人口數(shù)占總?cè)丝跀?shù)的比例超過(guò)了10%或65歲以上的人口數(shù)占總?cè)丝跀?shù)的比例超過(guò)了7%。底全國(guó)1%人口抽樣數(shù)據(jù)顯示，我國(guó)65歲以上人口到達(dá)10055萬(wàn)人，占總?cè)丝跀?shù)的7.7%。根據(jù)國(guó)際通行的評(píng)判原則，我國(guó)已成為人口老齡化國(guó)家，“銀發(fā)浪潮”是對(duì)我國(guó)人口老齡化現(xiàn)象的形象描述。伴隨老齡化的到來(lái)，日漸弱化的家庭養(yǎng)老功能、政府有限的財(cái)力、不停增長(zhǎng)的人口老齡化、機(jī)構(gòu)養(yǎng)老的缺陷等問(wèn)題開始凸現(xiàn)，多種社會(huì)力量逐漸介入養(yǎng)老市場(chǎng)，多樣化的養(yǎng)老方式不停涌現(xiàn)。雖然有關(guān)部門和不少民間機(jī)構(gòu)、人士都看好養(yǎng)老市場(chǎng)的發(fā)展前景，但怎樣消除社會(huì)老式偏見(jiàn)、找出適合我國(guó)目前國(guó)情的養(yǎng)老方式、辦好適應(yīng)不一樣層次老年人需求的養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)，還是需要在實(shí)踐中不停探索和探討的問(wèn)題。一、我國(guó)老齡化現(xiàn)實(shí)狀況分析(一)我國(guó)老齡化現(xiàn)實(shí)狀況據(jù)記錄，目前我國(guó)60歲以上的人口到達(dá)1.44億，占總?cè)丝诘?1%，在此后較長(zhǎng)一段時(shí)期內(nèi)，老齡人口的比例將以年均3.2%的速度增長(zhǎng)，從到這一時(shí)期，平均每年將有596萬(wàn)人進(jìn)入老齡，大概在40年代，人口老齡化程度到達(dá)頂峰；2030年前后，我國(guó)60歲以上的老齡人口估計(jì)將增至4億左右，相稱于目前歐盟15國(guó)的人口總和；到2050年，我國(guó)60歲和65歲以上的老齡人口總數(shù)將分別到達(dá)4.5億和3.35億，這意味著每3個(gè)人中就有1個(gè)老人。在上海，，全市戶籍人口中60歲及以上老年人數(shù)量為266萬(wàn)人，占全市總?cè)丝诘?9.6%；北京目前60歲以上的老年人口已達(dá)188萬(wàn)，占總?cè)丝诘?4.6%，據(jù)預(yù)測(cè)，到2025年，北京全市老年人口將到達(dá)416萬(wàn)，占總?cè)丝诘?0%；底，天津市戶籍60歲以上老年人口有148.81萬(wàn)，占總?cè)丝诒壤竭_(dá)15.68%。

據(jù)記錄，老齡化水平超過(guò)全國(guó)平均值的有上海（19.6%）、天津（15.68%）、北京（14.6%）、江蘇（13.75%）、浙江（13.18%）、重慶（12.84%）、遼寧（12.59%）、山東（12.31%）、四川（11.59%）、湖南（11.51%）和安徽（11.18%）等省市。老齡化成為不得不面對(duì)的現(xiàn)實(shí)。(二)我國(guó)老齡化特點(diǎn)我國(guó)人口的老齡化展現(xiàn)如下特點(diǎn):（1）老年人口基數(shù)大。60歲以上老年人口已1.44億，世界上60歲以上人口超過(guò)1億的只有中國(guó)，是世界老年人口總量的1／5，是亞洲老年人口的1／2；（2）老年人口增長(zhǎng)速度快。據(jù)記錄，大概到2045年左右，中國(guó)60歲以上人口將占到30%。從的11%到30%，中國(guó)用了不到半個(gè)世紀(jì)的時(shí)間，而許多國(guó)家用了一百年的時(shí)間，我們的進(jìn)程大大快于其他國(guó)家；（3）高齡化趨勢(shì)明顯。近年來(lái)我國(guó)80歲以上高齡老人以年均約4．7％的速度增長(zhǎng)，明顯快于60歲以上老年人口的增長(zhǎng)速度。目前80歲以上老年人口達(dá)1300萬(wàn)，約占老年總?cè)丝诘?．7％；（4）地區(qū)老齡化程度差異較大。上海的人口年齡構(gòu)造早在1979年就進(jìn)入了老年型，而青海、寧夏等西部省、自治區(qū)估計(jì)要到左右才進(jìn)入，相差約30年；（5）歷史欠帳較多。我們國(guó)家經(jīng)歷了由計(jì)劃經(jīng)濟(jì)向市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的轉(zhuǎn)變，在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下，當(dāng)時(shí)是沒(méi)有養(yǎng)老積累的，這個(gè)包袱留到了目前，這是其他國(guó)家所沒(méi)有的；（6）人口老齡化與社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平不相適應(yīng)。歐美某些發(fā)達(dá)國(guó)家在進(jìn)入老年型社會(huì)時(shí)，人均國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值一般在5000━10000美元左右，而我國(guó)目前尚局限性1000美元，是經(jīng)典的“未富先老”國(guó)家。(三)老式養(yǎng)老方式面臨的挑戰(zhàn)與老齡化相伴而生的一系列問(wèn)題，使得我國(guó)最老式的家庭養(yǎng)老模式遭遇困難。（1）生育率下降直接導(dǎo)致家庭的供養(yǎng)資源減少，子女養(yǎng)老的人均承擔(dān)幾倍增長(zhǎng)。夫妻兩人供養(yǎng)雙方4位老人，撫養(yǎng)1個(gè)后裔的“421”模式將成為中國(guó)此后幾十年主流家庭模式。據(jù)人口專家預(yù)測(cè)，未來(lái)，包括獨(dú)生子女與獨(dú)生子女、獨(dú)生子女與非獨(dú)生子女構(gòu)成的獨(dú)生父母家庭（即421家庭）在我國(guó)至少會(huì)到達(dá)上千萬(wàn)個(gè)。據(jù)一項(xiàng)京滬穗都市居民調(diào)查顯示，35%的家庭要贍養(yǎng)4位老人，49%的家庭要贍養(yǎng)2-3位老人；（2）死亡率的下降推進(jìn)壽命延長(zhǎng)。1999年中國(guó)人口的平均預(yù)期壽命到達(dá)71歲，正在向發(fā)達(dá)國(guó)家的水平（74歲）前進(jìn)。伴隨父母壽命的提高，贍養(yǎng)時(shí)間逐漸延長(zhǎng)；同步，高齡老人不停增多，家庭里會(huì)出現(xiàn)兩代老人，贍養(yǎng)數(shù)量開始增多。另首先，子女的年齡也在對(duì)應(yīng)提高，供養(yǎng)者的老齡化，將導(dǎo)致低齡老人供養(yǎng)高齡老人的局面產(chǎn)生；（3）二十一世紀(jì)將是老年人獨(dú)居的時(shí)代。1990年，我國(guó)老年人口中，有70%的人與子女同住。現(xiàn)如今，在許多都市老年人口中空巢家庭增長(zhǎng)到40-50%，如北京市東城區(qū)安德里小區(qū)空巢化比例到達(dá)55％以上，有的甚至到達(dá)70-80%,代際分離增長(zhǎng)了家庭養(yǎng)老的困難；（4）現(xiàn)代化生產(chǎn)節(jié)奏不停加緊，勞動(dòng)強(qiáng)度增長(zhǎng)。忠孝兩難全，由時(shí)間、精力所限，成年子女越來(lái)越感到照顧老人的擔(dān)子沉重。尤其是對(duì)于臥床不起老人來(lái)說(shuō)，他們的子女更難以承擔(dān)長(zhǎng)期照顧老人的責(zé)任。單獨(dú)依托家庭來(lái)處理大面積、曠日持久的老人照顧問(wèn)題是不也許的；（5）登記表明，無(wú)子女和獨(dú)生子女家庭中的老人是特困老人的多發(fā)群體。尤其是老年婦女，無(wú)退休金，長(zhǎng)期依托丈夫，喪偶后，失去經(jīng)濟(jì)來(lái)源，沒(méi)有地位，沒(méi)有依托，愈加輕易陷入貧困。

人口老齡化進(jìn)程的加緊及高齡老人的日益增多，急需突破原有的家庭養(yǎng)老方式，建立多種適合中國(guó)國(guó)情的養(yǎng)老模式，以彌補(bǔ)家庭養(yǎng)老功能的局限性。目前我國(guó)社會(huì)養(yǎng)老服務(wù)體系仍不夠完善，與社會(huì)養(yǎng)老需求仍有較大差距。(四)老齡化帶來(lái)的機(jī)遇二十一世紀(jì)，世界許多國(guó)家面對(duì)的一項(xiàng)重大挑戰(zhàn)就是人口的老齡化。然而這對(duì)企業(yè)來(lái)說(shuō)，卻意味著一種藏金蘊(yùn)銀的大市場(chǎng)，這個(gè)市場(chǎng)被稱為“銀發(fā)市場(chǎng)”，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)正成為一項(xiàng)新興的朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)。

在某些發(fā)達(dá)國(guó)家，圍繞老年人消費(fèi)市場(chǎng)應(yīng)運(yùn)而生的企業(yè)目前已經(jīng)初步形成了一種現(xiàn)代商品和服務(wù)的產(chǎn)業(yè)延伸鏈，在老年餐飲、保健、文化娛樂(lè)、康復(fù)保健、旅游、住宅、小區(qū)服務(wù)業(yè)等產(chǎn)業(yè)方面發(fā)展?jié)摿Ψ浅＞薮?其中，在銀發(fā)產(chǎn)業(yè)中，增長(zhǎng)最快、最具潛力的是養(yǎng)老機(jī)構(gòu)。據(jù)調(diào)查，60歲以上老年人口余壽中有三分之二的時(shí)間處在帶病生存，需要不一樣程度的照顧；5％的老年人有入住養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的愿望。目前，發(fā)達(dá)國(guó)家的社會(huì)服務(wù)業(yè)收入占GDP總值的60％以上，而我國(guó)僅占GDP的40％左右，發(fā)展相對(duì)緩慢、潛力最大的恰恰就是養(yǎng)老服務(wù)業(yè)。二、國(guó)外養(yǎng)老模式綜述人口老齡化是社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和科學(xué)技術(shù)進(jìn)步的必然。早在1965年，法國(guó)成為第一種老年型國(guó)家，之后是瑞典。20世紀(jì)后，歐美某些發(fā)達(dá)國(guó)家相繼步入此行列。由于有經(jīng)濟(jì)實(shí)力的支撐和西方居家形態(tài)諸多方面的原因，這些國(guó)家養(yǎng)老對(duì)策的共同之處是依賴“社會(huì)養(yǎng)老”功能：在社會(huì)保障體制中，老年人被賦予了獨(dú)立生活的經(jīng)濟(jì)能力；在福利設(shè)施、服務(wù)體系以及居住環(huán)境等方面，針對(duì)老年人的生理狀況，采用不一樣層次、不一樣類別的設(shè)計(jì)。以美國(guó)為例，老年人的居住設(shè)施大體分為五類：獨(dú)立式住宅、老年公寓、養(yǎng)老院、護(hù)理院、老年養(yǎng)生小區(qū)，每一類輔以對(duì)應(yīng)的服務(wù)管理體制。亞洲國(guó)家中，日本、新加坡等也逐漸進(jìn)入了老年型國(guó)家之列。由于有較雄厚的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，這些國(guó)家首先汲取了西方社會(huì)福利養(yǎng)老的特點(diǎn)，充足賦予老年人優(yōu)厚的社保；另首先，基于老式東方家庭觀念的延續(xù)，它們還致力于開發(fā)家庭養(yǎng)老的功能，如倡導(dǎo)和鼓勵(lì)“多代同居”（例如“兩代居”集合住宅和“多代同堂組屋”等）（一）國(guó)外養(yǎng)老小區(qū)世界上較早進(jìn)入“銀發(fā)”時(shí)代的國(guó)家——英國(guó)，對(duì)老年人采用的小區(qū)照顧的模式，獲得了相稱不錯(cuò)的成效。這一模式，對(duì)于逐漸步入老齡化的中國(guó)，有相稱大的借鑒意義。目前，英國(guó)65歲以上的老年人超過(guò)1000萬(wàn)，約占全國(guó)總?cè)丝诘?8％，75歲以上的老年人亦有370萬(wàn)。英國(guó)人的平均壽命，男性已增至71歲，女性更是增至77歲。如今英國(guó)已出現(xiàn)了某些“老年人都市”，如貝克斯希爾、海斯汀、伊斯特邦等，這些度假都市風(fēng)景如畫，退休的老年人紛紛遷入安度晚年，都市中老齡人口已占20～50％。面對(duì)日益龐大的老年人群，英國(guó)是怎樣處理他們的養(yǎng)老問(wèn)題的呢？從20世紀(jì)90年代開始，英國(guó)就將養(yǎng)老問(wèn)題納入小區(qū)，對(duì)老年人采用了小區(qū)照顧的模式。小區(qū)照顧的重要內(nèi)容包括：第一，生活照顧（飲食起居的照顧，打掃衛(wèi)生，代為購(gòu)物等）。生活照顧又分為：居家服務(wù)、家庭照顧、老年人公寓、托老所等4種形式。

居家服務(wù)，是對(duì)居住在自己家中，有部分生活能力，但又不能完全自理的老年人提供的一種服務(wù)。詳細(xì)包括上門送飯、做飯、打掃居室衣物、洗澡、剪發(fā)、購(gòu)物、陪伴上醫(yī)院等項(xiàng)目。目前英國(guó)約有13萬(wàn)人從事這一服務(wù)，約10％的65歲以上的老年人接受這一服務(wù)；家庭照顧，是對(duì)生活不能自理、臥病在床的老年人，在家接受親屬全方位照顧的形式；老年人公寓，是對(duì)小區(qū)內(nèi)有生活自理能力但身邊無(wú)人照顧的老年夫婦或獨(dú)身老年人提供的一種照顧方式；托老所，包括暫托所和老年人院。因家人臨時(shí)外出或度假，無(wú)人照顧的老年人便可送到暫托所，由工作人員代為照顧；而對(duì)那些生活不能自理，又無(wú)人照顧的老年人則送入老年人院。第二，物質(zhì)支援（提供食物、安裝設(shè)施、減免稅收等）。如，地方或志愿者組織用專車供應(yīng)熱飯，負(fù)責(zé)為他們安裝樓梯、浴室、廁所等處的扶手，設(shè)置無(wú)臺(tái)階通道和電器、暖氣設(shè)備等設(shè)施，改建廚房和房門等。第三，心理支持（治病、護(hù)理、傳授養(yǎng)生之道等）。如，保健醫(yī)生上門為老年人看病，免處方費(fèi)；保健訪問(wèn)者上門為老年人傳授養(yǎng)生之道，如保暖、防止癱瘓、營(yíng)養(yǎng)及協(xié)助老年人防止疾病等。此外，還規(guī)定了為老年人提供視力、聽力、牙齒、精神等方面的特殊服務(wù)。第四，整體關(guān)懷（改善生活環(huán)境、發(fā)動(dòng)周圍資源予以支持等）。如，由英國(guó)出資興辦具有綜合服務(wù)功能的小區(qū)活動(dòng)中心，為老年人提供一種娛樂(lè)、社交的場(chǎng)所。行動(dòng)不便的老年人則由中心定期派專車接送。同步，為協(xié)助老年人掙脫孤單，增進(jìn)心智健康，合適增長(zhǎng)老年人的收入，小區(qū)為老年人提供力所能及的鐘點(diǎn)場(chǎng)所——老年人工作室。

小區(qū)照顧與老式的家庭養(yǎng)老和集中院舍養(yǎng)老相比，具有很大的優(yōu)越性，它融合了老式的家庭養(yǎng)老和集中院舍養(yǎng)老之長(zhǎng)，更符合人道的原則，更重視對(duì)老年人心理和情感上的關(guān)懷，使老年人過(guò)上了正?；纳?，提高了老年人生活的質(zhì)量。下表為國(guó)外幾種養(yǎng)老模式（小區(qū)）的比較:國(guó)家產(chǎn)品特點(diǎn)借鑒之處美國(guó)建筑規(guī)模大，有多種各樣的俱樂(lè)部，開設(shè)的課程和組織的活動(dòng)超過(guò)80種以上。代表樓盤：太陽(yáng)城中心、鳳凰城。完善的配套設(shè)施與功能區(qū)劃分日本日本的老齡人的生活質(zhì)量是在良好的社會(huì)保險(xiǎn)保障體系的基礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)的。提供無(wú)障礙設(shè)施的老齡人住宅產(chǎn)品、具有看護(hù)性質(zhì)的老齡人住宅產(chǎn)品、能和家人共同生活(二代居)的住宅產(chǎn)品。代表樓盤：港北新城。老年人住宅產(chǎn)品與其他租售性質(zhì)的住宅產(chǎn)品混合設(shè)計(jì)在一種生活小區(qū)內(nèi)，突出自助自理。歐洲國(guó)家政策傾向于讓老年人居住在獨(dú)立的公寓中。建筑將三種元素結(jié)合在一起：都市意味、小區(qū)功能和生態(tài)目的。代表樓盤：荷蘭弗萊德利克斯堡老年人公寓。建筑元素的集合處理，讓老年公寓不顯孤單。新加坡一般興建在成熟的小區(qū)中。公寓戶型一般分為３５平方米和４５平方米，為一位或兩位老年人提供生活空間。住宅的戶型設(shè)計(jì)及內(nèi)部構(gòu)造設(shè)計(jì)原則的特殊化考慮。從國(guó)外的以上產(chǎn)品來(lái)看，它們建造養(yǎng)老小區(qū)的理念、人文關(guān)懷的體現(xiàn)都值得我們借鑒。在建造中國(guó)特色的養(yǎng)老小區(qū)上應(yīng)考慮兩方面內(nèi)容：首先，小區(qū)必須為老年人提供基本的養(yǎng)老設(shè)施與硬件配套，小區(qū)乃至老人居住的空間必須是尤其為老年人設(shè)計(jì)、符合老年設(shè)計(jì)規(guī)范的居住設(shè)施和服務(wù)；另首先，提出適合老人養(yǎng)老的健康環(huán)境以及為老年人配套的軟性服務(wù)。(二)其他養(yǎng)老模式在丹麥，目前最流行是自助養(yǎng)老小區(qū)（DIY）。在那里，老人們可以做自己想做的事，可以約上老友，或是志趣相似的伙伴住在一起，一塊兒釣釣魚、養(yǎng)養(yǎng)花，共同建設(shè)屬于他們自己的家園，獨(dú)享的公寓，共享的餐飲、花園，個(gè)性化的小手工藝車間、小農(nóng)場(chǎng)等，老人們只要想到的，在這兒都能得到充足地滿足，他們還可共同租用尤其的照顧服務(wù)，這種小區(qū)在哥本哈根郊區(qū)每月要1000歐元。舊的養(yǎng)老方式的打破，意味著為企業(yè)發(fā)明了新的發(fā)展機(jī)遇。某些國(guó)際大企業(yè)已經(jīng)嗅到了世界養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展的巨大商機(jī)。一家大型投資（SanyresMediterrane）企業(yè)計(jì)劃沿西班牙海岸建設(shè)大型養(yǎng)老小區(qū)，將配套建設(shè)商場(chǎng)、劇院、醫(yī)院、24小時(shí)安保等，每月費(fèi)用在歐元左右，將于正式開業(yè)，建成后不僅能吸引西班牙老年人，并且能吸引北歐國(guó)家眾多喜歡陽(yáng)光的老人。異地養(yǎng)老、跨國(guó)發(fā)展養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)在歐洲漸成時(shí)尚。挪威的卑爾根、奧斯陸、貝魯姆等市已經(jīng)先后在西班牙南部開設(shè)了大型養(yǎng)老公寓，那里低廉的地產(chǎn)價(jià)格，充足的陽(yáng)光，吸引著越來(lái)越多的企業(yè)和老年人。北歐其他國(guó)家的老人到西班牙養(yǎng)老，看中的不僅是那里自然環(huán)境，尚有功能齊全的養(yǎng)老設(shè)施、良好的公共醫(yī)療衛(wèi)生服務(wù)、保險(xiǎn)服務(wù)等。與此同步，西班牙的實(shí)業(yè)家們也盯緊了那些但愿來(lái)西班牙養(yǎng)老的北歐人的“錢口袋”，異地養(yǎng)誠(chéng)實(shí)在是一項(xiàng)互利雙贏的好事情，已經(jīng)被越來(lái)越多的國(guó)家、企業(yè)和老年人所承認(rèn)。歐洲養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的巨大發(fā)展?jié)摿Σ粌H僅吸引了歐洲的企業(yè)，許多歐美一流的大企業(yè)也開始搶灘登陸。全美最大的老年人生活服務(wù)提供商加國(guó)安老院，已在德國(guó)開辦9家聯(lián)合企業(yè)，在英國(guó)開辦了15家，正在開發(fā)西歐市場(chǎng)。該企業(yè)在倫敦附近開設(shè)的一家老年公寓，每月的費(fèi)用雖高達(dá)4000英鎊（7917美元），但仍客源不停，經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)一路飄升，截止目前該企業(yè)的股票已經(jīng)上升了32%。獨(dú)居老人增多，居家養(yǎng)老服務(wù)發(fā)展強(qiáng)盛，多數(shù)為私人控股企業(yè)所掌握。據(jù)歐盟和美國(guó)退休者協(xié)會(huì)的一份匯報(bào)，在挪威、荷蘭和丹麥，96%的老人獨(dú)居，居家養(yǎng)老服務(wù)需求巨大。在英國(guó)，居家養(yǎng)老服務(wù)是老齡產(chǎn)業(yè)最活躍的一種原因，價(jià)值110億英鎊的居家養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)，多數(shù)被大企業(yè)控制。這個(gè)市場(chǎng)在德國(guó)也很強(qiáng)盛，目前有10000多家養(yǎng)老院為體弱的老人提供居家養(yǎng)老服務(wù)，近8年內(nèi)上升了23%。在美國(guó)，社會(huì)非常發(fā)達(dá)，還是家庭養(yǎng)老為主。真正進(jìn)入機(jī)構(gòu)養(yǎng)老院的只有20%，其他都是家庭養(yǎng)老。諸多美國(guó)老人均有拿著退休金到風(fēng)景優(yōu)美、合適養(yǎng)老的國(guó)度、地區(qū)養(yǎng)老的人群，如美國(guó)的退休老人到佛羅里達(dá)、夏威夷、墨西哥海濱購(gòu)房長(zhǎng)住，安度晚年。目前在美國(guó)某些地方，“以房養(yǎng)老”已被許多美國(guó)人認(rèn)為是一種最有效的養(yǎng)老方式，美國(guó)，是“以房養(yǎng)老”模式的鼻祖。許多美國(guó)老年人在退休前左右就為了自己養(yǎng)老而購(gòu)置了房子，然后把富余的部分出租給年輕人使用，運(yùn)用年輕人支付的房租來(lái)維持自己的退休后生活。由于美國(guó)的房屋出租業(yè)比較發(fā)達(dá)，美國(guó)人支出的房租大概占個(gè)人支出的1/4到1/3，因而房屋出租的收益也是比較可觀的。除此之外，美國(guó)政府和某些金融機(jī)構(gòu)向老年人推出了“以房養(yǎng)老”的“倒按揭”貸款，至今已經(jīng)有20數(shù)年的經(jīng)驗(yàn)?！暗拱唇摇卑l(fā)放對(duì)象為62歲以上的老年人，有三種形式，前兩種與政府行為有關(guān)，后一種則由金融機(jī)構(gòu)等辦理，不需政府的承認(rèn)手續(xù)：其一，聯(lián)邦政府保險(xiǎn)的倒按揭貸款，該貸款由美國(guó)聯(lián)邦住房管理局進(jìn)行保險(xiǎn)。大體是：62歲以上的老年人將房子抵押給銀行或?qū)ｉT的倒按揭企業(yè)，然后每月領(lǐng)取生活費(fèi)。顧客可以盡量長(zhǎng)地生活在自己的住房?jī)?nèi)，但只在一定期限內(nèi)按月分期獲得貸款。其二，由政府擔(dān)保的倒按揭貸款，該貸款由美國(guó)聯(lián)邦全國(guó)抵押協(xié)會(huì)辦理。這種貸款有固定期限，老年住戶須作出搬移住房及實(shí)行還貸計(jì)劃后才能獲得貸款。其三，是專有倒按揭貸款。一般由金融機(jī)構(gòu)辦理，貸款對(duì)象資格不需政府承認(rèn)。采用這種方式，發(fā)放貸款機(jī)構(gòu)與住戶共同享有住房增值收益，但放貸款機(jī)構(gòu)規(guī)定保留住房資產(chǎn)的25%-30%作為償還貸款的保證。這樣雖然就減少了放貸額度，但有助于住戶對(duì)住房增值部分的受益。除美國(guó)之外，加拿大也是倒按揭貸款業(yè)務(wù)發(fā)展比較快的國(guó)家之一。在日本，據(jù)日本總務(wù)省6月公布的人口記錄，日本65歲以上的老人達(dá)2227萬(wàn)，占總?cè)丝诘?7.5%。而伴隨社會(huì)的發(fā)展，養(yǎng)老方式也逐漸由家庭走向社會(huì)，其中，把居家養(yǎng)老與社會(huì)養(yǎng)老結(jié)合起來(lái)，是目前日本流行的養(yǎng)老方式。居家養(yǎng)老包括老式的方式和現(xiàn)代方式。老式的居家養(yǎng)老方式重要建立在老人自己營(yíng)造的家庭環(huán)境之中，并與后裔共同生活，其養(yǎng)老資源重要來(lái)自于家庭自身的收入和家庭組員的照顧；現(xiàn)代居家養(yǎng)老方式同樣是在“家”養(yǎng)老，不過(guò)這個(gè)家也許是老人自己的家，也也許是子女的家，老人養(yǎng)老生活重要不是靠家人照顧，而是來(lái)自于社會(huì)化的服務(wù)，包括通過(guò)長(zhǎng)期工、短期工、鐘點(diǎn)工等形式雇人進(jìn)家侍奉老人，以及社會(huì)醫(yī)療、衛(wèi)生、保健、文化、體育、娛樂(lè)機(jī)構(gòu)隨時(shí)為老人提供服務(wù)等。現(xiàn)代居家養(yǎng)老方式不用離開“家”環(huán)境，也不用支付養(yǎng)老院的床位等費(fèi)用，還可以自由選擇服務(wù)，這種“家庭養(yǎng)老院”是非常受歡迎的。松下國(guó)際電子企業(yè)已經(jīng)設(shè)置了專門的養(yǎng)老院部門，準(zhǔn)備在大阪建造一所具有高科技含量的綜合型養(yǎng)老院。在那里，老年人可以和機(jī)器寵物玩耍，還能通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)與親朋好友保持聯(lián)絡(luò)。韓國(guó)三星等企業(yè)也在積極開拓針對(duì)不一樣消費(fèi)層的老年公寓。三、我國(guó)養(yǎng)老模式分析(一)養(yǎng)老市場(chǎng)分析中國(guó)老年學(xué)學(xué)會(huì)養(yǎng)老與護(hù)理專業(yè)委員會(huì)近來(lái)對(duì)北京市場(chǎng)開展了老年養(yǎng)老需求的社會(huì)調(diào)查，重要調(diào)查成果如下：1、在個(gè)人狀況方面：（1）性別比例：男性占46.57%，女性占53.43%。男女比例基本協(xié)調(diào)；（2）婚姻狀況：有配偶所占比例最高，83.2%；排在第二位的是喪偶，僅占14.5%；最終是離婚和未婚，各占1.7%和0.5%。在所調(diào)查的總體樣本中，大多數(shù)老人還是有配偶的；（3）文化程度：中小學(xué)、初中、高中、大專及以上所占的比例依次增長(zhǎng)，分別為11.9%、21.8%、23.3%和43%。大專以上文化程度的占總樣本的43%,這闡明調(diào)查中目的群體的選擇還是比較恰切的；（4）家庭同住人員：配偶、兒子、女兒、孫子/女、其他、保姆和親友所占比例依次下降，應(yīng)答人數(shù)比例分別為40.4%、23.7%、16.7%、13.1%、3.4%、1.8%和0.9%。配偶同住的比例最高，這就與圖1.2中有配偶的比例最高相一致；（5）包括自己在內(nèi)的家庭人數(shù)：家庭總?cè)藬?shù)中，三人、二人、五人及以上、四人和一人所占的比例依次下降，分別為26.9%、25.9%、25.2%、19.4%和2.6%；（6）健康狀況：健康狀況一般所占的比例最高，達(dá)44.6%；另一方面是比很好，占37.8%；然后是不好，占9.1%；最終是非常好和很差，分別占7.8%和0.6%。大多數(shù)調(diào)查對(duì)象的健康狀況介于一般和非常好之間，只有不到10%的老人的健康狀況是令人擔(dān)憂的；（7）自理狀況：完全自理、需要一定的照顧和基本不能自理所占的比例分別為87.9%、11.1%和1.1%；（8）現(xiàn)住房類型：板樓高達(dá)64.3%；另一方面為塔樓，占20.9%；最終是其他和平房，各占7.5%和7.3%。大多數(shù)老年人住在板樓和塔樓中，只有很少數(shù)住在平房或其他類型的房屋中；（9）現(xiàn)居住面積：目前居住面積為50平米如下、50-70平米、70-90平米、90-110平米和110平米以上的比例分別為16.6%、36.6%、22.8%、13.9%和10.2%?？梢?jiàn)70%的老年人目前的居住面積在50-110平米之間；（10）目前個(gè)人月均收入：1000-1500元的最多，占31.1%；另一方面為1500-元和1000元如下，分別占19%和18.2%；最終是依次遞減的-2500元、2500-3000元、3000-3500元、3500-4000元和4000元以上，分別為13.5%、9.9%、5.2%、1.9%和1.2%。50%的調(diào)查對(duì)象的月平均收入在1000-元之間，元以上的占30%左右，只有18.2%在1000元如下；（11）目前家庭戶月均收入：家庭戶月平均收入在500元如下、500-1000元、1000-1500元、1500-元、-2500元、2500-3000元、3000-3500元和3500元以上的分別占回答總數(shù)的2.63%、16.25%、17.89%、16.47%、11.09%、9.66%、7.68%和18.33%。2、在入住老年公寓意愿方面，調(diào)查成果如下：（1）入住老年公寓意愿：有55.6%的調(diào)查對(duì)象考慮在一定的條件下或長(zhǎng)期或短期居住在老年公寓，有44.4%的調(diào)查對(duì)象不考慮在老年公寓養(yǎng)老。（2）在選擇老年公寓時(shí)，國(guó)有和民營(yíng)是關(guān)鍵的選擇嗎：只要服務(wù)和設(shè)施好，都可以選擇的所占比例最高，占58.6%；只選國(guó)有的占26.7%；不能確定的占10.7%；民營(yíng)的也沒(méi)關(guān)系的占4%?？傮w來(lái)講，只有26.7%的被試只選國(guó)家開辦的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，除去不能確定的10.7%外，62.6%的調(diào)查對(duì)象有選擇民營(yíng)機(jī)構(gòu)來(lái)養(yǎng)老的傾向。（3）養(yǎng)老住房考慮：96人未對(duì)本題作答外，在做出回答的858名調(diào)查對(duì)象中，在經(jīng)濟(jì)狀況容許的狀況下，不考慮購(gòu)置一套專為養(yǎng)老的住房的比例高達(dá)69.7%；考慮購(gòu)置的占24.2%；不能確定的僅有6.1%。（4）但愿選擇的養(yǎng)老住房面積：58.6%的調(diào)查對(duì)象但愿居住在60平米左右的兩居室里；24.7%的人但愿住在40平米左右的一居室里；只有16.7%的調(diào)查對(duì)象但愿住在100平米以上的多居室里。（5）更喜歡的老年公寓類型：59.24%的老人選擇住在樓高六層、帶電梯的A公寓中；40.76%的老人選擇住在樓高三層、不帶電梯的B公寓中。（6）更樂(lè)意選擇的房間類型：高達(dá)77.5%的調(diào)查對(duì)象更樂(lè)意選擇公用樓梯的平層式住宅；只有22.5%的調(diào)查對(duì)象更樂(lè)意選擇戶內(nèi)帶樓梯的躍層式住宅。（7）老年公寓環(huán)境：在交通便利的狀況下，選擇以便同步吵鬧的市區(qū)的調(diào)查對(duì)象占24%；選擇距離遠(yuǎn)同步安靜的郊區(qū)的老人占68.3%；選擇其他類型的僅占7.8%3、在老年公寓設(shè)施服務(wù)需求方面：（1）醫(yī)療需求：老年公寓除擁有專業(yè)的醫(yī)務(wù)人員外，61.6%的調(diào)查對(duì)象認(rèn)為還應(yīng)具有老年?？漆t(yī)院，36%的老人認(rèn)為還應(yīng)具有醫(yī)務(wù)室，只有2.4%的老人認(rèn)為應(yīng)當(dāng)具有其他（2）老年公寓必備設(shè)施服務(wù)：如下表所示，在但愿老年公寓必備的設(shè)施服務(wù)的諸選項(xiàng)中，以“應(yīng)答人數(shù)比例”為例，選擇餐廳的比例最高，達(dá)15.4%；另一方面為圖書室和健身房，各占14.3%和14.2%；然后是小賣部和棋牌室，分別占13.1%和11.4%；最終依次是美發(fā)室、種植、茶室、垂釣、門球和其他。老年公寓必備設(shè)施服務(wù)必備設(shè)施應(yīng)答頻次應(yīng)答人數(shù)比例應(yīng)答次數(shù)比例圖書室54414.361.5健身房54114.261.1棋牌室43511.449.2垂釣1403.715.8門球1213.213.7餐廳58915.466.6小賣部50013.156.5茶室2225.825.1美發(fā)室3439.038.8種植3208.436.2其他601.66.8總計(jì)3815100.0431.1（4）老年公寓房間必備設(shè)備設(shè)施：本題中，在做出回答的886名調(diào)查對(duì)象中，以應(yīng)答次數(shù)比例為變量比較根據(jù)，從高到低依次為電話、電視、呼救系統(tǒng)、冰箱、洗衣機(jī)、餐桌、安全扶手、浴缸、寫字臺(tái)、書柜、電腦和其他，分別占應(yīng)答人數(shù)的13.6%、13.3%、11.3%、9.9%、9.8%、8.8%、7.6%、7.4%、7.4%、5.5%、4.7%和0.6%。老年公寓必備服務(wù)項(xiàng)必備服務(wù)必備服務(wù)應(yīng)答人數(shù)比例應(yīng)答次數(shù)比例定期體檢70422.080.0平常保健47714.954.2平常護(hù)理38211.943.4送餐服務(wù)40912.846.5定期郊游46114.452.4定期聯(lián)歡32010.036.4老年大學(xué)2638.229.9法律征詢1755.519.9法律征詢120.41.4總計(jì)3203100.0364.0（5）廚房需求：老年公寓處提供公共餐廳外，54%的調(diào)查對(duì)象但愿廚房里能備有簡(jiǎn)樸灶具；15.3%的老人但愿廚房備有全套灶具；29.%的調(diào)查對(duì)象認(rèn)為房間有無(wú)廚房無(wú)所謂；1.4%的老人廚房里需要其他用品。4、在經(jīng)濟(jì)承受能力方面：（1）費(fèi)用支付形式：在支付養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的服務(wù)費(fèi)用時(shí)，有每月支付的也有一次性支付的，75.8%的老人只選擇每月支付；不考慮一次性支付的占10.6%；價(jià)格和服務(wù)有優(yōu)惠時(shí)或可以獲得經(jīng)濟(jì)回報(bào)時(shí)選擇一次性支付的分別占9.2%和2.4%。（2）費(fèi)用承受能力：在基本的居住、飲食、醫(yī)療等規(guī)定得到滿足的前提下，55.5%的老人每月所能承受的費(fèi)用在1000到1200元之間；26.7%的調(diào)查對(duì)象可以承受每月1200-1500元的費(fèi)用；9.2%的老人選擇1500-元；能每月承受元以上費(fèi)用的很少，只占1.9%。（3）一次性費(fèi)用支付能力：選擇不考慮的比例最高，占58.2%，如下依次為選擇15萬(wàn)、20萬(wàn)、25萬(wàn)、30萬(wàn)、35萬(wàn)、40萬(wàn)、45萬(wàn)。（4）費(fèi)用支付來(lái)源：選擇用自己的積蓄承擔(dān)費(fèi)用的占最大的比例為71.3%，以此為用住房置換、子女的資助和其他。（5）目前擁有的理財(cái)方式：選擇銀行儲(chǔ)蓄作為里采訪時(shí)的比例最高為89.5%，其他依次為國(guó)債、基金房地產(chǎn)、信托。（6）未來(lái)投資計(jì)劃：在未來(lái)六個(gè)月的投資計(jì)劃中選擇儲(chǔ)蓄的比例最高為59%，其他依次為國(guó)債、人民幣理財(cái)、基金、房地產(chǎn)、氣候、信托。（7）期望的投資回報(bào)率：在期望的投資回報(bào)率中，5%的回報(bào)率選擇最高為48.5%，其他依次為10%、2%、7%。5、在社會(huì)行為方面：（1）入住人員規(guī)定：在共同生活的人群規(guī)定中，但愿與自己相仿的比例最高占57.6%，其他依次為一般人群、高級(jí)知識(shí)份子。（2）合住意愿：選擇合住意愿中，樂(lè)意自己居住的比例最高為44%，其他依次為生活習(xí)慣相似和樂(lè)意合住。（3）但愿子女看望周期：在但愿子女看望周期中，但愿每月看望和每周看望的比例相對(duì)最高，分別為40.1%和39.3%，其他依次為六個(gè)月和無(wú)所謂。（4）心理健康服務(wù)需求：在心理服務(wù)需求上選擇組織活動(dòng)的比例最高為50.9%，其他依次為無(wú)所謂和需要專業(yè)人員。（5）參與工作的意愿：在選擇參與社會(huì)工作的選擇上選擇可以的比例最高為50.4%,其他依次為無(wú)所謂、不完全、不樂(lè)意。（6）平常用品的使用：在使用平常用品的選擇上選擇使用自己的比例最高為71.3%，其他依次為無(wú)所謂、統(tǒng)一提供。小結(jié)：從入住意愿上可以看出，二分之一以上的老人可以接受入住養(yǎng)老公寓，從絕對(duì)數(shù)量上來(lái)說(shuō)，這是一種相稱龐大的數(shù)字，北京的養(yǎng)老服務(wù)業(yè)大有可為；從老年公寓設(shè)施服務(wù)需求上看，老年人對(duì)醫(yī)療保障等方面規(guī)定比較高，闡明養(yǎng)老機(jī)構(gòu)在加強(qiáng)多種活動(dòng)及精神安慰等軟件方面規(guī)定很高；在費(fèi)用支付來(lái)源中，自己支付的占絕對(duì)比例，以此，需結(jié)合老年人的消費(fèi)習(xí)慣，開辦養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)。（二）老年人心態(tài)分析1、心理特性老年人群最明顯的生理特點(diǎn)是整個(gè)機(jī)體功能的衰弱化，活動(dòng)范圍、強(qiáng)度逐漸減弱。因此，充足理解老年人群的生理特性是為其發(fā)明合適生存環(huán)境的前提條件之一。老年人因獨(dú)身或家庭“空巢”而引起的心理不適現(xiàn)象,使他們?cè)谛睦砩虾茌p易走入誤區(qū)，其中不健康心理重要體現(xiàn)為失落感、衰亡感、孤單感、過(guò)度自責(zé)與病態(tài)性。尚有某些老人雖然不在“空巢”家庭中生活，但仍然由于缺乏親情、缺乏與子女間的正常溝通交流而感到精神孤單無(wú)助。據(jù)調(diào)查，在物質(zhì)需求和精神需求上，95%的老人表達(dá)晚年更需要"精神陪護(hù)"和"精神關(guān)懷"，"精神養(yǎng)老"倍受老年人的關(guān)注，因此，這是需要引起人們重視的一大問(wèn)題。2、消費(fèi)特性同其他消費(fèi)群體相比,老年群體由于在生理,心理,經(jīng)驗(yàn)等方面有著明顯的差異,因此,老年市場(chǎng)的消費(fèi)行為也具有了鮮明的自身特性。（1）消費(fèi)行為的習(xí)慣性老年消費(fèi)者有著幾十年的購(gòu)置消費(fèi)實(shí)踐,在長(zhǎng)期的選擇和使用過(guò)程中,積累了豐富的經(jīng)驗(yàn),并且老年消費(fèi)者也往往非常相信自己的購(gòu)置經(jīng)驗(yàn),因而老年消費(fèi)者對(duì)某些商品形成了比較穩(wěn)定的購(gòu)置消費(fèi)習(xí)慣,對(duì)某些品牌更是產(chǎn)生了一定的偏好,具有較高的品牌忠誠(chéng)度。此類習(xí)慣一旦形成,就較難變更,會(huì)在很大程度上影響老年消費(fèi)者的購(gòu)置行為。（2）消費(fèi)決策的理智性人們進(jìn)行消費(fèi)的決策形式一般可以分為理智型和沖動(dòng)型.由于年齡和心理的原因,老年消費(fèi)者往往會(huì)再三思量,然后再進(jìn)行購(gòu)置消費(fèi).這一過(guò)程中,老年消費(fèi)者的消費(fèi)決策受情感沖動(dòng)的影響是較少的,因而大量的廣告轟炸對(duì)于其購(gòu)置商品難以產(chǎn)生很大的影響。同步,由于自己是家庭中的長(zhǎng)輩,在家庭中起到一定的表率作用,因此雖然購(gòu)置消費(fèi)是個(gè)人的行為,老年消費(fèi)者也會(huì)較多地考慮家庭的整體利益。綜合這種原因,老年消費(fèi)者的購(gòu)置決策往往是趨于理智型的,尤其是高值消費(fèi)品的購(gòu)置,決策的過(guò)程都會(huì)較長(zhǎng)。（3）消費(fèi)目的的便利性對(duì)于老年消費(fèi)者來(lái)說(shuō),其消費(fèi)的目的首先定位于以便實(shí)用上。老年消費(fèi)者由于生理機(jī)能逐漸退化,對(duì)商品消費(fèi)的需求著重于其易學(xué)易用,以便操作,以減少體力和腦力的承擔(dān),同步有益于健康；此外，值得一提的是價(jià)格廉價(jià)也是老年消費(fèi)追求的一種重要目的，由于由于理性消費(fèi)的原因，老年消費(fèi)總的來(lái)說(shuō)屬于節(jié)儉型消費(fèi)。不過(guò)伴隨生活水平的提高和高薪中年人加入老年行列，價(jià)格原因在老年消費(fèi)中發(fā)揮的決定作用逐漸趨弱。理解認(rèn)識(shí)老年消費(fèi)者的重要消費(fèi)特性,企業(yè)可以抓住商機(jī),有的放矢,針對(duì)這些特性制定對(duì)應(yīng)的營(yíng)銷方略,開發(fā)"銀發(fā)市場(chǎng)"。（三）我國(guó)既有養(yǎng)老模式家庭養(yǎng)老、養(yǎng)老院養(yǎng)老和小區(qū)居家養(yǎng)老是我國(guó)目前三種基本的養(yǎng)老模式。家庭養(yǎng)老是老式的養(yǎng)老模式；養(yǎng)老院養(yǎng)老是社會(huì)化的養(yǎng)老模式；小區(qū)居家養(yǎng)老是一種兼顧家庭和社會(huì)的養(yǎng)老模式。家庭養(yǎng)老中國(guó)是崇信儒家文化的國(guó)家，長(zhǎng)期以來(lái)形成了“家庭養(yǎng)老”的老式模式，養(yǎng)兒防老、家長(zhǎng)的主導(dǎo)地位、幾代同堂等老式觀念根深蒂固。選擇家庭養(yǎng)老的人們，他們生活在家庭中，感到“熟悉”和“自由”，經(jīng)濟(jì)上也比較劃算，從社會(huì)的角度考慮，家庭養(yǎng)老的社會(huì)硬件設(shè)施成本幾乎為零。

但家庭養(yǎng)老在新形勢(shì)下的脆弱性顯示出其歷史的局限性?，F(xiàn)代社會(huì)的人際競(jìng)爭(zhēng)加劇，生活節(jié)奏加緊，工作承擔(dān)加重，致使家庭養(yǎng)老的人力成本劇增，一般家庭難以承受，贍養(yǎng)者疲憊不堪；加上“421型”家庭的增多、空巢家庭等等問(wèn)題的出現(xiàn)，家庭養(yǎng)老這一老式養(yǎng)老方式必將隨家庭構(gòu)造的變化而逐漸向社會(huì)養(yǎng)老過(guò)渡。機(jī)構(gòu)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)養(yǎng)老是指由專門的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)（包括福利院、養(yǎng)老院、托老所、老年公寓、臨終關(guān)懷醫(yī)院等等）將老人集中起來(lái)，進(jìn)行全方位的照顧。正規(guī)的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，其平常管理均要嚴(yán)格。以北京為例，北京目前共有養(yǎng)老機(jī)構(gòu)340家左右,其中民辦的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)約有100家。這些養(yǎng)老機(jī)構(gòu)可以分為三類：國(guó)家開辦的國(guó)營(yíng)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，鄉(xiāng)鎮(zhèn)、小區(qū)、村、街道辦的集體所有養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，以及企事業(yè)單位或個(gè)人所開辦的民辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)。在這些機(jī)構(gòu)中，進(jìn)入公立養(yǎng)老院的難度也是人所共知，北京市第一、第四、第五養(yǎng)老院的入住率常年為100%，目前有1600多人在排隊(duì)等待入住，城八區(qū)的公立養(yǎng)老院入住率也都在98%左右。而民辦養(yǎng)老院的床位已經(jīng)有近1張，但平均入住率只有2/3。市民政局有關(guān)負(fù)責(zé)人表達(dá)，更多老人趨向于公立養(yǎng)老院，是出于對(duì)“國(guó)字頭”的老式信任感，但在其他都市，狀況有所不一樣，各方面條件優(yōu)越的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，入住率較高。（一）案例廣州友好老年公寓廣州友好老年公寓是由廣州友好醫(yī)院興辦的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，是全國(guó)最大的、集養(yǎng)護(hù)、托管、娛樂(lè)、康復(fù)和醫(yī)療等服務(wù)于一體的大型老年人社會(huì)福利機(jī)構(gòu)。公寓重要包括公寓和會(huì)所兩部分，會(huì)所內(nèi)設(shè)老年大學(xué)、壽星農(nóng)莊、懷舊館、壽星網(wǎng)吧、圖書室、老人文化廣場(chǎng)、大型歌舞廳、音樂(lè)茶座、自選商場(chǎng)等，并且每天都為老人安排豐富多彩的文化娛樂(lè)活動(dòng)。友好老年公寓環(huán)境優(yōu)良、人情味較濃，因此，除本市市民外，還吸引了眾多的香港老人來(lái)此養(yǎng)老，是民辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)中非常成功的一例。北京銀齡呵護(hù)中心位于西城區(qū)北草廠的銀齡呵護(hù)中心是北京市第一家無(wú)障礙老年公寓,是一家五星級(jí)原則的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)。居住在這里的老人行動(dòng)重要靠輪椅,銀齡中心就把無(wú)障礙設(shè)施細(xì)化到了每一種角落,深入到老人們平常生活的每一種環(huán)節(jié)：這里所有的地面都是防滑的，所有的墻壁均有兩種高度的扶手，所有的電梯均有盲文提醒、語(yǔ)音提醒。老人居住的每個(gè)房間均有數(shù)個(gè)呼救器，呼救器直通護(hù)理站，老人一按，工作人員就可以看到老人所處的方位，及時(shí)為老人提供多種服務(wù)。呵護(hù)中心還委托附近的復(fù)興醫(yī)院,對(duì)老年住養(yǎng)服務(wù)、日托服務(wù)、康復(fù)健身服務(wù)等進(jìn)行全面管理,以及建立健康檔案，保證老人享有醫(yī)療服務(wù)的迅速通道。銀齡呵護(hù)中心的服務(wù)模式，得到社會(huì)的廣泛承認(rèn)，已在更大的范圍內(nèi)推廣開來(lái)。機(jī)構(gòu)養(yǎng)老的盈虧分析：在全國(guó)眾多社會(huì)開辦的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)中，是怎樣的原因影響其入住率和盈虧？（1）盈虧現(xiàn)實(shí)狀況分析有調(diào)研資料表明，不一樣投資主體，不一樣保障定位，不一樣服務(wù)項(xiàng)目，不一樣選址分布，不一樣經(jīng)營(yíng)規(guī)模，不一樣開辦時(shí)期，不一樣管理理念等原因均會(huì)影響到最終的盈虧狀況。相對(duì)而言,定位高收入的保障對(duì)象比定位中低收入的保障對(duì)象的養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)效益更優(yōu)；重要服務(wù)于高齡,生活難以自理者的康復(fù)醫(yī)療項(xiàng)目比重要服務(wù)于較年輕健康者的生活基本項(xiàng)目更能營(yíng)利；選擇在交通便利,人氣旺盛,公用設(shè)施完善,環(huán)境優(yōu)美的地方比邊遠(yuǎn)鄉(xiāng)村,人員稀少,基礎(chǔ)設(shè)施缺乏,嘈雜喧鬧地址興辦的養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)效益更優(yōu)；床位較多,面積較大,投資較多的大規(guī)模養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)比小規(guī)模養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)效益更優(yōu)；開辦期較長(zhǎng),市場(chǎng)經(jīng)驗(yàn)較豐富,顧客資源較穩(wěn)定的養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)比開辦期短,缺乏經(jīng)驗(yàn),服務(wù)資源流動(dòng)性大的養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)效益要好；邊干邊學(xué),人性化,規(guī)范化企業(yè)式管理的養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)比盲目上馬,文本化,混亂化家族式管理的養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)效益更優(yōu)。由于真正以經(jīng)濟(jì)效益為原則的養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)化試行時(shí)間還很快,從大部分的民辦養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)的運(yùn)行狀況看,他們?cè)诙唐趦?nèi)基本為保本微利經(jīng)營(yíng)。（2）盈虧原因分析詳細(xì)而言,制約養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)獲利的重要原因可以歸結(jié)為如下幾點(diǎn):第一,產(chǎn)業(yè)化意識(shí)不強(qiáng)。以往由于養(yǎng)老服務(wù)方面重要以國(guó)有福利性養(yǎng)老機(jī)構(gòu)對(duì)五保戶的養(yǎng)老方式和居家養(yǎng)老為主,對(duì)于集體養(yǎng)老及機(jī)構(gòu)運(yùn)行方面缺乏適應(yīng)市場(chǎng)化運(yùn)作的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)總結(jié)；第二,目的市場(chǎng)定位不精確。養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)的服務(wù)群體較特殊,統(tǒng)稱銀發(fā)人群，但在詳細(xì)開辦養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)時(shí),不能過(guò)于籠統(tǒng)，要深入研究不一樣地區(qū),不一樣收入,不一樣職業(yè),不一樣性別,不一樣家庭構(gòu)造,不一樣生活經(jīng)歷,不一樣入住原因,不一樣服務(wù)需求等方面對(duì)于老年人的影響,在對(duì)市場(chǎng)的需求狀況進(jìn)行充足全面理解的基礎(chǔ)上,根據(jù)自身最有優(yōu)勢(shì)的資源和最有把握的方向確定細(xì)分的目的市場(chǎng)。一旦在某方面形成了專業(yè)化分工,可以繼續(xù)擴(kuò)大規(guī)?；驍U(kuò)大范圍,盡量提高該目的市場(chǎng)的擁有率；第三,規(guī)模效益不明顯。據(jù)民政部的資料,養(yǎng)老服務(wù)體系的投入資金平均要每張床位幾萬(wàn)至十萬(wàn)元,由此可見(jiàn),要擴(kuò)大規(guī)模,首先要有足夠的投入資金。在保證入住者的居住條件不惡化的狀況下,假如合適的擴(kuò)大規(guī)模并到達(dá)一定的入住率,則可以減少人均基礎(chǔ)設(shè)施使用成本,并形成匯集效應(yīng),可以增進(jìn)對(duì)外輻射功能,減少對(duì)外宣傳開支等的人攤成本；在規(guī)模過(guò)小,分布零碎的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)中,伙食原則與住宿條件已相稱艱苦,在成本無(wú)法再降的狀況下,若提高收費(fèi)水平又將減少入住率,進(jìn)而抬高人均成本,從而難以長(zhǎng)期持續(xù)迅速發(fā)展.因此要積極地發(fā)揮規(guī)模經(jīng)濟(jì)的作用,增長(zhǎng)獲利的也許；第四,服務(wù)方式較單一，由于服務(wù)人員不專業(yè),對(duì)于養(yǎng)老服務(wù)的需求項(xiàng)目估計(jì)局限性,基本停留在對(duì)于生活可以自理者提供住宿,衛(wèi)生,飲食等服務(wù),對(duì)于生活輕度不能自理者提供生活護(hù)理的服務(wù),對(duì)于重度不能自理者提供康復(fù)服務(wù),但服務(wù)水平較低下,服務(wù)內(nèi)容多為滿足物質(zhì)性需求,形成嚴(yán)重的構(gòu)造雷同格局，最終出現(xiàn)首先大量老年人入住養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)的良好愿望難以貫徹,另首先部分養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)服務(wù)資源閑置的錯(cuò)位現(xiàn)象，并且單一無(wú)特色的服務(wù)不能形成養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)發(fā)展的源泉,對(duì)于收入增長(zhǎng)形成瓶頸效應(yīng),極大地制約了企業(yè)效益的提高潛力。第五,風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估不全面.養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)自身有投資額大,回收期長(zhǎng),市場(chǎng)潛力大,不確定因數(shù)增長(zhǎng)的特點(diǎn)，假如缺乏對(duì)養(yǎng)老事業(yè)的對(duì)的認(rèn)識(shí),忽視風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià),往往會(huì)導(dǎo)致破產(chǎn)的不良后果。（3）模式點(diǎn)評(píng)機(jī)構(gòu)養(yǎng)老曾被認(rèn)為是現(xiàn)代化的社會(huì)養(yǎng)老模式，有人竭力予以鼓吹，養(yǎng)老院有專職養(yǎng)護(hù)人員和配套的養(yǎng)老管理，專業(yè)水平比較高。但根據(jù)中國(guó)國(guó)情，從總體發(fā)展趨勢(shì)上看，養(yǎng)老院、老年公寓不也許成為中國(guó)社會(huì)化養(yǎng)老模式的重要選擇。有如下方面的原因：第一：導(dǎo)致資源的揮霍。老人本來(lái)均有自己的住所和完善的生活設(shè)施，老人進(jìn)到養(yǎng)老院后來(lái)，這些都將閑置，而養(yǎng)老院要重新占用土地資源和水電資源，導(dǎo)致?lián)]霍；第二：養(yǎng)老院的收費(fèi)相對(duì)來(lái)說(shuō)是比較高的，并非多數(shù)家庭可以承受得了，并且，越來(lái)越龐大的老年人口規(guī)模也是養(yǎng)老院難以容納的；第三，最關(guān)鍵的是絕大多數(shù)老年人并不樂(lè)意去養(yǎng)老院。老人離開了自己熟悉的家庭環(huán)境，來(lái)到相對(duì)陌生的地方，和本來(lái)并不熟知的人朝夕相處，這將增長(zhǎng)他們的失落感。許多養(yǎng)老院里都是能活動(dòng)的老人與患病的、臥床的、癡呆的老人混居，一進(jìn)養(yǎng)老院就聞到一股濃濃的異味，讓人產(chǎn)生一種壓抑感。老人進(jìn)到養(yǎng)老院，對(duì)于子女來(lái)說(shuō)也許是一種解脫，但對(duì)老人來(lái)講，往往是迫不得已而為之。因此，機(jī)構(gòu)養(yǎng)老雖然成為我國(guó)重要的養(yǎng)老模式之一，但不能滿足眾多其他需求的老年人群需要。小區(qū)居家養(yǎng)老小區(qū)居家養(yǎng)老的基本做法是：在都市各個(gè)小區(qū)建立養(yǎng)老護(hù)理服務(wù)中心，老人仍然居住在自己的家里，享有服務(wù)中心提供的營(yíng)養(yǎng)和醫(yī)療護(hù)理以及心理征詢，并由服務(wù)中心派出通過(guò)訓(xùn)練的養(yǎng)老護(hù)理員按約定定期到老人家中為老人提供做飯、打掃、整頓房間等家務(wù)服務(wù)和陪護(hù)老人、傾聽老人訴說(shuō)的親情服務(wù)。因此，有人說(shuō)：小區(qū)居家養(yǎng)老是一種無(wú)圍墻的養(yǎng)老院。開展居家養(yǎng)老服務(wù)相對(duì)于機(jī)構(gòu)養(yǎng)老，更為適應(yīng)我國(guó)老年人的生活習(xí)慣和心理特性、滿足老年人的心理需求、有助于他們安度晚年，也更為符合中國(guó)實(shí)際，符合大都市中心城區(qū)發(fā)展的小區(qū)為老服務(wù)的新路子。（一）案例上海：1997年開始，上海就設(shè)置了名為“88547”（撥撥我小區(qū)）的小區(qū)服務(wù)網(wǎng)，為老人提供全方位小區(qū)服務(wù)，支撐它的是各級(jí)小區(qū)服務(wù)中心和多種老年活動(dòng)室、老年茶室、敬老院、老年醫(yī)療征詢室、家庭病床、老年互助組、老年食堂、老年浴室等等，幾年來(lái)，獲得了良好的社會(huì)效益，也為眾多都市小區(qū)所仿效。

廣州：廣州市的小區(qū)服務(wù)網(wǎng)絡(luò)近年來(lái)也在不停完善，不少街道都建立了敬老院、醫(yī)療站、老年活動(dòng)中心等等，有的街道還為孤寡老人安裝了“生命鐘”，老人有緊急需要時(shí)只要一按“生命鐘”，鄰居就會(huì)過(guò)來(lái)予以協(xié)助。（1）模式點(diǎn)評(píng)小區(qū)居家養(yǎng)老相對(duì)于家庭養(yǎng)老和養(yǎng)老院養(yǎng)老而言，可謂兼有兩者的長(zhǎng)處又防止了兩者的短處，是一種揚(yáng)長(zhǎng)避短的理想養(yǎng)老模式。它的優(yōu)越之處有如下幾點(diǎn)：第一：社會(huì)成本低。不需要太大的基建投資，一種小區(qū)只要有幾間房屋略加改造即可成為養(yǎng)老護(hù)理服務(wù)中心；第二：大量的資源將得到充足運(yùn)用。老人居住在自己的家里，飲食起居的一切物品都會(huì)繼續(xù)發(fā)揮作用，在一定意義上可以說(shuō)是通過(guò)小區(qū)服務(wù)的方式把家居住房設(shè)施變成一種老年公寓；第三：所需費(fèi)用較低，服務(wù)方式靈活，可以自由選擇。養(yǎng)老護(hù)理服務(wù)中心提供的服務(wù)價(jià)格比較低廉，并且，可以根據(jù)自己的經(jīng)濟(jì)承受能力選擇服務(wù)方式，經(jīng)濟(jì)條件好的可以選更多某些的服務(wù)，條件差的可以選擇最基本的服務(wù)；第四：老人不離開自己熟悉的小區(qū)，不離開自己數(shù)年居住的住所，又能得到充斥親情的養(yǎng)老護(hù)理服務(wù)，老人對(duì)這種養(yǎng)老模式是非常歡迎的，他們不會(huì)有失落感和壓抑感。不過(guò)這種模式仍然存在某些問(wèn)題，重要表目前如下方面：第一：人員專業(yè)化程度不高，具有醫(yī)學(xué)或護(hù)理學(xué)專業(yè)知識(shí)背景的高層次護(hù)養(yǎng)人員奇缺。某些小區(qū)僅能配置一名專職醫(yī)生，這顯然不利于保證老年人平常保健目的的實(shí)現(xiàn)；第二：所提供的服務(wù)內(nèi)容有限，以簡(jiǎn)樸的家務(wù)勞動(dòng)和情感溝通為主；第三：資金來(lái)源上過(guò)度依賴社會(huì)力量和慈善捐助，自身缺乏應(yīng)有的積累；第四：服務(wù)對(duì)象的覆蓋面不廣，諸多有需求的老人得不到對(duì)應(yīng)的服務(wù)。只有符合了一定原則的老年人（如困難老人、空巢老人等）才能成為居家養(yǎng)老院的組員，享有對(duì)應(yīng)的服務(wù)，而由于資金和人員的限制，一般的老年人并為納入到服務(wù)目的人群中。新興的養(yǎng)老模式：1、臺(tái)灣長(zhǎng)庚養(yǎng)生文化村是小區(qū)，又像醫(yī)院；是醫(yī)院，又像小區(qū)，這就是臺(tái)灣最新推出的房地產(chǎn)概念——養(yǎng)生文化村。這個(gè)集養(yǎng)老、醫(yī)療、生活、娛樂(lè)等功能于一體的養(yǎng)生文化村是臺(tái)灣“經(jīng)營(yíng)之神”、臺(tái)塑集團(tuán)董事長(zhǎng)王永慶的創(chuàng)意。它以長(zhǎng)庚醫(yī)院雄厚的醫(yī)療資源為后盾，延伸出“銀發(fā)族”養(yǎng)生服務(wù)，今年3月樓盤一推出即被搶購(gòu)一空，非常受客戶歡迎。據(jù)簡(jiǎn)介，該文化村占地34公頃，內(nèi)有養(yǎng)老住宅3600多戶，今年10月，第一期706戶入住，一旦所有入住，這里將成為全球最大的銀發(fā)小區(qū)之一。養(yǎng)生村內(nèi)的健康服務(wù)內(nèi)容包括：設(shè)置小區(qū)醫(yī)院，提供居民特約門診、康復(fù)及照顧護(hù)理等醫(yī)療服務(wù)；定期健康檢查、防疫注射與體能檢測(cè)；配置專業(yè)人員，提供周詳用藥管理服務(wù)；規(guī)劃居民個(gè)人健康計(jì)劃，并提供養(yǎng)生處方；建立個(gè)人健康資料庫(kù)；設(shè)置全天候監(jiān)控中心并結(jié)合長(zhǎng)庚醫(yī)療體系，保證高效率的緊急醫(yī)療救護(hù)功能；定期舉行健康講座、養(yǎng)生征詢等。村內(nèi)的養(yǎng)生休閑生活也多姿多彩，包括運(yùn)動(dòng)養(yǎng)生（太極拳、乒乓球、臺(tái)球等）、娛樂(lè)交誼（麻將、棋類、卡拉ＯＫ、電影欣賞等）、藝文技藝（書法、繪畫、音樂(lè)、戲曲等）、民俗活動(dòng)（春節(jié)、元宵、端午、中秋等節(jié)慶活動(dòng)）、宗教活動(dòng)（禪修法會(huì)、禮拜彌撒、回教聚會(huì)等）。村內(nèi)綠地廣闊，甚至還可提供種菜的菜地。村里還擁有完整的小區(qū)功能，設(shè)有超市、銀行、書店、圖書館、餐廳、體育館、水療池等；如有家眷來(lái)探訪，也有招待所可供住宿。村里還提供有償工作，老人如有園藝農(nóng)藝指導(dǎo)管理、簡(jiǎn)易水電維修等專長(zhǎng)，都可通過(guò)為大家服務(wù)而按勞取酬。養(yǎng)生文化村的入住資格是：年滿60歲、配偶年滿50歲且接受長(zhǎng)庚醫(yī)院身體檢查證明健康狀況合格者。至于管理費(fèi)原則，一房一廳（面積約46平方米）的單人價(jià)為每月1.8萬(wàn)元新臺(tái)幣，一房?jī)蓮d（面積約73平方米）的單人價(jià)為每月2.6萬(wàn)元新臺(tái)幣，雙人價(jià)再略增，膳食費(fèi)及水電費(fèi)按實(shí)際消費(fèi)結(jié)算。這種價(jià)格在臺(tái)灣被視作平價(jià)。臺(tái)塑集團(tuán)初步規(guī)劃，除林口之外，還將在嘉義、宜蘭建設(shè)第二、第三個(gè)養(yǎng)生文化村，三地的初步投資總額超過(guò)400億元新臺(tái)幣。模式點(diǎn)評(píng)：第一：臺(tái)灣長(zhǎng)庚養(yǎng)生文化村以高質(zhì)量的服務(wù)定位，重視優(yōu)質(zhì)、尊榮、休閑與健康等條件，區(qū)別于老人院、療養(yǎng)院等在大眾心中的負(fù)面刻板印象，強(qiáng)調(diào)安全、人際及健康管理；第二：長(zhǎng)庚醫(yī)院完整的醫(yī)療護(hù)理，并且平價(jià)但高級(jí)的定位，為其他銀發(fā)住宅所不及的；第三：強(qiáng)調(diào)以長(zhǎng)庚醫(yī)院為基礎(chǔ)的醫(yī)療系統(tǒng)，為高齡者健康的把關(guān)，并首采持續(xù)式的照護(hù)讓高齡者不至于受遷移之苦，能在不一樣的身體狀況下接受不一樣的照護(hù)，以作為和其他業(yè)者比較的最大優(yōu)勢(shì)；第四：透過(guò)房屋中介、媒體、講座等，讓消費(fèi)者理解銀發(fā)住宅所要傳達(dá)的精神。2、北京太申祥和山莊太申祥和山莊采用中國(guó)老式古典園林建筑，輔以蘇州園林式山水，是集養(yǎng)老、康體、娛樂(lè)、餐飲、住宿、醫(yī)療為一體的大型綜合性服務(wù)機(jī)構(gòu)，是全國(guó)首家推行會(huì)員制新型養(yǎng)老模式的國(guó)際敬老院，會(huì)員老人可享有優(yōu)惠價(jià)位及為其提供的各項(xiàng)服務(wù)。山莊的“太醫(yī)館”是一所創(chuàng)新而不離宗的特型醫(yī)館，匯集多名曾經(jīng)擔(dān)任毛澤東、鄧小平等黨和國(guó)家領(lǐng)導(dǎo)人的保健醫(yī)生和現(xiàn)任保健專家，享有國(guó)務(wù)院頒發(fā)的政府特殊津貼的專家；中國(guó)“四大名醫(yī)”及國(guó)家級(jí)中西醫(yī)專家的后裔及嫡傳弟子，中國(guó)中醫(yī)科學(xué)院博士生導(dǎo)師、主任醫(yī)師、專家等40多位“皇城國(guó)醫(yī)”，為會(huì)員們提供一流的、特色醫(yī)療保健服務(wù)。其他娛樂(lè)、住宿、及針對(duì)老年人設(shè)置的無(wú)障礙設(shè)施一應(yīng)俱全。專為老年人設(shè)計(jì)的養(yǎng)老會(huì)籍有：祥和會(huì)籍、太申養(yǎng)老會(huì)籍、太申尊老會(huì)籍、太申至尊尊老會(huì)籍合計(jì)四種。祥和會(huì)籍和太申養(yǎng)老會(huì)籍會(huì)員在山莊居住，可享有會(huì)員房?jī)r(jià)；太申尊老會(huì)籍會(huì)員可享有免費(fèi)專屬原則房間的居住權(quán)；太申至尊尊老會(huì)籍會(huì)員可享有我院提供的免費(fèi)專屬一居室套房的居住權(quán)。模式點(diǎn)評(píng)：第一，太申祥和是全國(guó)首家推行會(huì)員制新型養(yǎng)老模式的國(guó)際敬老院，它開創(chuàng)了敬老院與俱樂(lè)部相結(jié)合的嶄新模式；第二，山莊將老式文化與現(xiàn)代養(yǎng)老敬老事業(yè)相結(jié)合，創(chuàng)立了中醫(yī)藥健康養(yǎng)生新模式，匯集了多位“皇城國(guó)醫(yī)”，為會(huì)員提供服務(wù)；第三，山莊的環(huán)境及文化氣氛。區(qū)別于其他的老年服務(wù)機(jī)構(gòu)，這里采用中國(guó)老式古典園林建筑，輔以蘇州園林式山水，使人體驗(yàn)到中華民族五千年文明史的優(yōu)秀老式和文化底蘊(yùn)，營(yíng)造出一種天人合一、養(yǎng)生保健、修身養(yǎng)性的絕妙之地。3、以房養(yǎng)老“以房養(yǎng)老”一般也被稱為“住房反向抵押貸款”或者“倒按揭”，作為一種新型的養(yǎng)老模式，“以房養(yǎng)老”的概念從西方國(guó)家簡(jiǎn)介到中國(guó)之初，就受到了來(lái)自社會(huì)各界的熱切關(guān)注。諸多人認(rèn)為，在老齡化現(xiàn)象日益突出、獨(dú)生子女承擔(dān)加重的中國(guó)社會(huì)，采用反向抵押的逆按揭方式“以房養(yǎng)老”，無(wú)疑是未來(lái)老年人減輕養(yǎng)老承擔(dān)的一種很好的方式，但事實(shí)究竟怎么樣呢？案例：但早在4月初，位于江蘇省南京市江寧區(qū)的湯山留園養(yǎng)老公寓，作為國(guó)內(nèi)首個(gè)“吃螃蟹的人”，推出了一套“以房換養(yǎng)”的操作方案，一度引起了多方關(guān)注。然而時(shí)至今日，歷時(shí)兩年，該方案并無(wú)一人簽約。有消息說(shuō)，此養(yǎng)老公寓即將進(jìn)行工商注銷，這表明：南京的“以房養(yǎng)老”試點(diǎn)已瀕臨夭折。目前，北京太陽(yáng)城國(guó)際老年公寓也采用了類似“反按揭”的措施，即在征得老人同意后，由其將老人原有住房出租，以租金收入入住太陽(yáng)城；或采用置換的方式，將老人的原有住房與“太陽(yáng)城”的老年公寓進(jìn)行等價(jià)換房，到老人去世之后，再將原置換的房產(chǎn)折價(jià)返還給其法定繼承人。目前已經(jīng)有許多老人對(duì)此種銷售方式表達(dá)了濃厚的愛(ài)好。模式點(diǎn)評(píng)：“以房養(yǎng)老”模式目前在我國(guó)碰到的最大問(wèn)題是老式觀念的羈絆。盡管不少老人都覺(jué)得這是一種理想的養(yǎng)老方式，不過(guò)實(shí)際樂(lè)意參與的人并不是諸多。在中國(guó)，歷來(lái)都是“養(yǎng)兒防老”的觀念占據(jù)著統(tǒng)治地位；現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和獨(dú)生子女的增長(zhǎng)，使得養(yǎng)老承擔(dān)加重，是不爭(zhēng)的事實(shí)。不過(guò)，中國(guó)人重視安身立命的家園的老式，讓老人將自己的房子抵押給民間機(jī)構(gòu)、銀行或是保險(xiǎn)企業(yè)，以換取養(yǎng)老費(fèi)用的時(shí)候仍然存在諸多顧慮。大多數(shù)老人都表達(dá)，難以真正義無(wú)反顧地將舍棄“家園”，甚至覺(jué)得這樣做有負(fù)于自己的子女。子女們?cè)诟星樯弦埠茈y接受老人的遺產(chǎn)變成保險(xiǎn)企業(yè)財(cái)產(chǎn)的現(xiàn)實(shí)。這些也許導(dǎo)致“以房養(yǎng)老”難以打開市場(chǎng)。但任何一種新生事物，總要通過(guò)人們一定期間的認(rèn)識(shí)和接受過(guò)程，從當(dāng)時(shí)南京推出住房倒按揭到今天的北京太陽(yáng)城模式，人們的觀念在逐漸變化，要被大多數(shù)人接受，肯定也要時(shí)間的。4、異地養(yǎng)老異地養(yǎng)老又可稱之為移民養(yǎng)老、移居養(yǎng)老。是運(yùn)用移入地和移出地不一樣地區(qū)的房?jī)r(jià)、生活費(fèi)原則的巨大差異和氣候、環(huán)境自然養(yǎng)老資源的巨大差異，實(shí)行老人移民養(yǎng)老。

異地養(yǎng)老又分為幾種類型：（一）異地購(gòu)房異地購(gòu)房重要出目前海南、大連、青島等氣候、環(huán)境宜人的都市或大都市的周圍地帶。以海南為例，?？趰u外購(gòu)房者的比例是73%，三亞島外購(gòu)房者的比例是85%。這些購(gòu)房者，重要有上海、浙江、江蘇、山西、北京、天津、遼寧、吉林、黑龍江、新疆、陜西等省市。?？诜e壓的房地產(chǎn)中有35%左右由省外購(gòu)房者購(gòu)置，其中很大一部分購(gòu)房是用于度假和養(yǎng)老。據(jù)有關(guān)人士簡(jiǎn)介，海南房地產(chǎn)項(xiàng)目在上海頗受養(yǎng)老型消費(fèi)者的青睞，其中，養(yǎng)老型消費(fèi)者在所有購(gòu)房者中占60%的比例。在蓬萊，外地購(gòu)房者占蓬萊房地產(chǎn)銷售市場(chǎng)20%－30%的份額，其中60%以上的異地購(gòu)房者購(gòu)房目的是養(yǎng)老。由于這些異地購(gòu)房者的存在，大連、青島、?？诘榷际?，都曾提出建立全國(guó)性養(yǎng)老基地的設(shè)想。另一種狀況出目前上海、北京等特大都市。在上海，一份有關(guān)“養(yǎng)老型”住宅購(gòu)置意愿的調(diào)查顯示，在上海月收入8000元以上的人群中，過(guò)半數(shù)樂(lè)意購(gòu)置“養(yǎng)老型”住宅，其中，9.9萬(wàn)被訪者但愿購(gòu)置郊區(qū)或周圍都市的“養(yǎng)老型”房產(chǎn)。近兩三年來(lái)，類似主攻上海市場(chǎng)的“養(yǎng)老型”樓盤日趨升溫，太倉(cāng)、昆山、吳江、南潯、嘉興等地“遍地開花”，從地圖上看，這些樓盤連在一起，形成了一種圍繞上海的“養(yǎng)老房產(chǎn)帶”。目前，大多數(shù)推出“養(yǎng)老型”房產(chǎn)的開發(fā)商都限定了入住居民的年齡。例如，上海首家集居家與機(jī)構(gòu)養(yǎng)老為一體的養(yǎng)老小區(qū)“親和源老年公寓”就規(guī)定居住者為男性60歲以上，女性55歲以上。對(duì)房產(chǎn)開發(fā)商而言，年齡上的硬性限制，既有也許是該處房產(chǎn)占據(jù)細(xì)分市場(chǎng)、保值增值的關(guān)鍵，也有也許成為“曲高和寡”的門檻。在北京，銀齡（SilverAge）是首批進(jìn)入大陸新興養(yǎng)老院產(chǎn)業(yè)的企業(yè)之一，它計(jì)劃在北京市中心西北40多公里的小湯山建立擁有525幢房屋的養(yǎng)老住宅區(qū)，被命名為自在人家老年公寓（敬老院，養(yǎng)老機(jī)構(gòu)）。作為項(xiàng)目的一部分，該企業(yè)還將為需要不停接受治療的老年人建立一所療養(yǎng)院，并為來(lái)訪者建一所擁有20個(gè)房間的賓館。首批300幢房屋將于4月竣工。由于政府的減稅措施和該項(xiàng)目低廉的土地成本，估計(jì)，4年內(nèi)股東們將得到37%的回報(bào)率。該企業(yè)總投資估計(jì)到達(dá)2300萬(wàn)美元。（2）“候鳥式”養(yǎng)老一種異地置換旅游模式（候鳥式養(yǎng)老）也在國(guó)內(nèi)非常流行：“飛”到南方過(guò)冬，“漂”到北方避暑，吃住在老年公寓比住旅館劃算得多，養(yǎng)老的同步還能旅游……這種新型的互動(dòng)式異地養(yǎng)老模式可以通過(guò)全國(guó)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)對(duì)接的形式，構(gòu)建全國(guó)異地養(yǎng)老服務(wù)平臺(tái)和網(wǎng)絡(luò)，組織老年人到外地休閑度假、旅游觀光、特色治病等。這種模式已悄然在某些大都市興起。其中，大連互動(dòng)式異地養(yǎng)老服務(wù)中心首先籌劃了“快樂(lè)夕陽(yáng)之旅”系列活動(dòng)，大連至北京，北京至大連兩地老人互動(dòng)養(yǎng)老，“大連至海南”互動(dòng)養(yǎng)老、“日本至大連”互動(dòng)養(yǎng)老、“香港至大連”互動(dòng)養(yǎng)老等多次活動(dòng)。由于參與活動(dòng)的老人到異地入住養(yǎng)老院，消費(fèi)水平不高，服務(wù)水平不低，并且在照顧老人方面，養(yǎng)老院比酒店更具有一定的優(yōu)勢(shì)。加之人們一般有尊老愛(ài)老的心理和團(tuán)體活動(dòng)景區(qū)、景點(diǎn)多數(shù)予以優(yōu)惠的低消費(fèi)成果，該項(xiàng)目一經(jīng)推出便深得老人的歡迎。（3）“季節(jié)性”養(yǎng)老所謂“季節(jié)性”養(yǎng)老，就是空巢老人們有選擇地在炎熱的夏季和寒冷的冬季，不再為每天的衣食所困擾，臨時(shí)住到養(yǎng)老院或老年公寓去，享有一段有人照顧和侍侯的生活，而在春秋一年中最美好的時(shí)節(jié)，又回到家庭中，去享有家的靜謐、溫馨和歡樂(lè)。在天津市開發(fā)區(qū)的泰達(dá)國(guó)際養(yǎng)老院，像這樣選擇季節(jié)性養(yǎng)老的老人，如今已占入住老人的半數(shù)以上。季節(jié)性養(yǎng)老多為高齡空巢老人，而候鳥式養(yǎng)老則以低齡健康老人為。（4）海外華人回國(guó)養(yǎng)老“異地養(yǎng)老”波及最廣的，恐怕要數(shù)海外華人葉落歸根回國(guó)養(yǎng)老了，尤其在中國(guó)經(jīng)濟(jì)日益發(fā)展之后，海外華人回國(guó)養(yǎng)老漸成熱潮。據(jù)新加坡華文媒體報(bào)道，目前，中國(guó)已經(jīng)取代了澳大利亞的珀斯成為新加坡中產(chǎn)階層華人的理想退休之地。北美600萬(wàn)華人中，對(duì)到中國(guó)買房有著強(qiáng)烈意愿的一度占15%至20%。他們中有些是為了投資；有些是由于與國(guó)內(nèi)有生意往來(lái)，需要常?；貒?guó)，買套房子既經(jīng)濟(jì)又以便；不過(guò)，在回國(guó)買房大軍中，人數(shù)最多的還是但愿葉落歸根的第一代移民。在洛杉磯，去年到總領(lǐng)館辦理簽證手續(xù)的華人有1.5萬(wàn)人，其中2/3與回中國(guó)購(gòu)房有關(guān)；有人算了一筆賬北美約有600萬(wàn)華僑華人，只要有10％的家庭回中國(guó)購(gòu)房，就達(dá)20萬(wàn)套，以每套50萬(wàn)元計(jì)價(jià)值1000億元人民幣，其市場(chǎng)潛力相稱可觀。據(jù)有關(guān)調(diào)查顯示，上海和北京高端房產(chǎn)市場(chǎng)的購(gòu)置者中，海外華人尤其是北美的華人占了相稱大的比例。很快前，被稱為中國(guó)頂級(jí)豪宅的“上海湯臣一品”終于打破持續(xù)8個(gè)月零銷售紀(jì)錄，以1.3億元的成交價(jià)格創(chuàng)下全國(guó)公寓樓盤成交價(jià)的最高紀(jì)錄，買主是來(lái)自東南亞的華人；而此前，被稱為“中國(guó)樓王”的上海紫園8號(hào)別墅，同樣也是以1.3億元賣給了境外華人。此外，價(jià)格從二三十萬(wàn)美元到上百萬(wàn)美元的房子，華人購(gòu)置者的數(shù)量更是無(wú)法記錄。華人購(gòu)房者幾乎都將目光鎖定在精裝修、高價(jià)位的樓盤。在華人聚居的紐約，重要中文報(bào)紙上常常出現(xiàn)大幅的國(guó)內(nèi)商品房廣告，不僅如此，不少國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)商還在那舉行了推廣簡(jiǎn)介會(huì)，由中介代理詳細(xì)簡(jiǎn)介房地產(chǎn)狀況，聽者十分踴躍。有的房地產(chǎn)商甚至在華人中組織了“購(gòu)屋旅游團(tuán)”，專門吸引在美華人回中國(guó)買房。除了購(gòu)房置業(yè)，尚有不少華人住進(jìn)了中國(guó)的養(yǎng)老院。據(jù)理解，在北京、上海，不少養(yǎng)老院都住有從海外回來(lái)的老年華人。這是一種巨大的中華文化親和力和牽引力使然，他們需要的是一種歸屬感。

模式點(diǎn)評(píng)：人們選擇“異地養(yǎng)老”，往往基于如下幾方面的考慮：第一，追求更高品質(zhì)的退休生活。人們往往選擇環(huán)境優(yōu)美、氣候合適、空氣清新、物產(chǎn)豐富、生活以便的宜居都市，作為自己“異地養(yǎng)老”的目的地；第二，異地房?jī)r(jià)低廉。異地低廉的房?jī)r(jià)，往往對(duì)經(jīng)濟(jì)不太富裕的老年人，有著強(qiáng)烈的吸引力?？梢暂^為輕松地處理自己甚至子女（將原住房騰給子女）最基本的安居問(wèn)題；第三，生活成本低?！爱惖仞B(yǎng)老”即可享有高工資、高退休金，又可以享有到低廉的生活成本；第四，諸多老式的海外華人有著“葉落歸根”、歸國(guó)養(yǎng)老的情結(jié)。他們長(zhǎng)年漂泊海外，強(qiáng)烈尋求歸屬感，在溫暖的親情之中，安享晚年；第五，購(gòu)房投資?！爱惖仞B(yǎng)老”一般需要“異地置業(yè)”，而購(gòu)房自身也是一種投資?！爱惖仞B(yǎng)老”是我國(guó)目前正在探索的新型養(yǎng)老模式。它體現(xiàn)了老人養(yǎng)老能力的增強(qiáng)、養(yǎng)老觀念的更新和養(yǎng)老需求的多樣化。從國(guó)內(nèi)外經(jīng)驗(yàn)看，“異地養(yǎng)老”應(yīng)當(dāng)遵照經(jīng)濟(jì)規(guī)律，實(shí)行政府扶持、市場(chǎng)化運(yùn)作的發(fā)展模式?！爱惖仞B(yǎng)老”是一種復(fù)雜的社會(huì)工程，不僅包括為老人提供集中養(yǎng)老的居住環(huán)境，還包括一系列的配套服務(wù)，如老年人保險(xiǎn)、房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓抵押、養(yǎng)老信息中介等，因此，它的完善成熟需要一種漫長(zhǎng)的過(guò)程。5、度假養(yǎng)老基地連鎖（1）北京金港家苑金港家苑是由中國(guó)老年學(xué)學(xué)會(huì)北京東方陽(yáng)光國(guó)際老年頤養(yǎng)中心、北京絢麗陽(yáng)光老年服務(wù)有限企業(yè)承接的老年綜合性服務(wù)機(jī)構(gòu)。它實(shí)行以北京為中心，把對(duì)老人的服務(wù)模式推向全國(guó)，在經(jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá)的沿海都市，風(fēng)景優(yōu)美的旅游勝地，如上海、海口、衡山、成都、桂林等地設(shè)置分部，屆時(shí)入住老人可在全國(guó)各分部異地居住，旅游休閑，度假養(yǎng)老。金港家苑建立的是一套高原則的服務(wù)模式，力爭(zhēng)切實(shí)符合人心發(fā)展和需求的具有高端、真情感、開拓新視野、集保健、養(yǎng)生、康復(fù)、護(hù)理、健身、娛樂(lè)、文化、送終為一體的養(yǎng)老幸福家園。（2）江蘇生態(tài)養(yǎng)老連鎖這種結(jié)合休閑農(nóng)業(yè)興起的“度假式養(yǎng)老”基地連鎖模式已經(jīng)在長(zhǎng)三角地區(qū)出現(xiàn)。從事生態(tài)養(yǎng)老連鎖經(jīng)營(yíng)的上海艷陽(yáng)集團(tuán)表達(dá)，其在江蘇太倉(cāng)現(xiàn)代農(nóng)業(yè)園內(nèi)興建的一處休閑農(nóng)業(yè)基地，正在拓展“度假式”養(yǎng)老服務(wù)，并計(jì)劃在長(zhǎng)三角地區(qū)建立連鎖模式，實(shí)行“異地?fù)Q房、一卡通行”。目前休閑農(nóng)業(yè)在長(zhǎng)三角地區(qū)發(fā)展迅速，“農(nóng)家樂(lè)”式的旅游已成為城里人假日旅游的一種選擇。這些休閑農(nóng)業(yè)基地在旅游淡季時(shí)，餐飲、住宿和娛樂(lè)設(shè)施往往處在閑置狀態(tài)，這些資源可以運(yùn)用起來(lái)，吸引城里老年人前來(lái)，向他們提供度假式的養(yǎng)老服務(wù)。在旅游淡季，城里老年人只要花費(fèi)正常價(jià)格的1/5左右，就可以到休閑農(nóng)業(yè)基地一邊度假，一邊養(yǎng)老。到了旅游旺季，老人們就可以回城和家人團(tuán)聚。并且，這種休閑度假式養(yǎng)老，將在長(zhǎng)三角地區(qū)形成連鎖經(jīng)營(yíng)模式。模式點(diǎn)評(píng)：度假養(yǎng)老基地連鎖模式是一種將養(yǎng)老和度假旅游完美結(jié)合的一項(xiàng)全新產(chǎn)品。它以基地連鎖的擴(kuò)張形式來(lái)完畢整體運(yùn)作，以統(tǒng)一的經(jīng)營(yíng)模式、全包式的服務(wù)，高性價(jià)比的度假養(yǎng)老產(chǎn)品贏得客戶，與其他度假產(chǎn)品不一樣，它的特點(diǎn)是針對(duì)老年人養(yǎng)老需求的，是高品質(zhì)的度假養(yǎng)老，并集往來(lái)旅程、住宿、用餐、運(yùn)動(dòng)和娛樂(lè)于一體，對(duì)此類產(chǎn)品的市場(chǎng)定位是具有支付能力和活動(dòng)能力的健康老人。在整個(gè)連鎖基地建設(shè)的進(jìn)程中，一種獨(dú)立的連鎖基地也許不營(yíng)利或者賠本，但當(dāng)整個(gè)連鎖機(jī)制啟動(dòng)起來(lái)、并形成品牌之后，整體營(yíng)利模式能到達(dá)一種非常好的水平。我們認(rèn)為：在多樣化的養(yǎng)老模式不停涌現(xiàn)的今天，這種全新的養(yǎng)老概念必將以其獨(dú)特的產(chǎn)品、經(jīng)營(yíng)模式和精確的市場(chǎng)定位迅速打開市場(chǎng)，大有可為。6、分時(shí)度假式養(yǎng)老（1）云南臥云仙居云南金曦（國(guó)際）老年俱樂(lè)部有限企業(yè)斥資1.68億元，在西山區(qū)谷律鄉(xiāng)建設(shè)占地703畝的養(yǎng)老俱樂(lè)部臥云仙居，以其獨(dú)特的分時(shí)度假式養(yǎng)老，成為全國(guó)首創(chuàng)的養(yǎng)老模式。據(jù)簡(jiǎn)介，臥云仙居按五星級(jí)賓館的原則建設(shè)，是集老年公寓、別墅、賓館、會(huì)所為一體的綜合性老年俱樂(lè)部。在考察過(guò)上海、杭州等都市后，企業(yè)決定把這個(gè)項(xiàng)目放在昆明，但愿運(yùn)用昆明合適居住的獨(dú)特氣候資源，運(yùn)用這里森林覆蓋率高的生態(tài)環(huán)境，力爭(zhēng)成為國(guó)內(nèi)首家、在東南亞地區(qū)具有較高著名度和國(guó)際特色的高級(jí)老年人度假、休閑、養(yǎng)老俱樂(lè)部，吸引國(guó)內(nèi)外的老年人到昆明養(yǎng)老。目前，已經(jīng)有來(lái)自中國(guó)臺(tái)灣、新加坡等地的老年人決定入住臥云仙居。（2）浙江城仙居農(nóng)家樂(lè)公寓“城仙居”，是浙江聯(lián)眾鄉(xiāng)村資源開發(fā)有限企業(yè)在浙江臨安興建的新型養(yǎng)老模式。企業(yè)在生態(tài)良好、風(fēng)景優(yōu)美的村落，與村民簽訂協(xié)議，由企業(yè)出資，按統(tǒng)一原則對(duì)他們的住房進(jìn)行改建裝修。改建后的“城仙居”，房間按賓館原則間建造，房子的產(chǎn)權(quán)仍歸農(nóng)民所有，農(nóng)民可任選兩間居住，一樓的餐廳也由農(nóng)民經(jīng)營(yíng)。其他房間30年的使用權(quán)和經(jīng)營(yíng)權(quán)則歸聯(lián)眾企業(yè)所有，期滿后償還村民。在30年有效期內(nèi)，聯(lián)眾企業(yè)把這些房間用于休閑產(chǎn)業(yè)?！俺窍删印钡目腿酥恍杌?-6萬(wàn)元，就可以獲得其中一間房間30年的居住權(quán)。在這30年中，投資者可以定期或是長(zhǎng)期居住，也可以請(qǐng)聯(lián)眾企業(yè)代為出租，獲得租金收益。企業(yè)還提供了一種會(huì)員互換