酒店市場(chǎng)分析

5.1.2需求面分析5.1.2.1影響需求的原因?對(duì)酒店物業(yè)的需求是由旅行推進(jìn)的，正是由于旅行人次和滯留天數(shù)的不停增長(zhǎng)，才導(dǎo)致了對(duì)酒店物業(yè)的需求增長(zhǎng)。?按旅行目的劃分，來(lái)京的國(guó)內(nèi)外游客重要是：觀光旅游、商務(wù)旅游、參與會(huì)議、展覽、活動(dòng)、探親訪友，其他如：健康療養(yǎng)者、宗教朝拜者、文體科教交流者等所占比例不大。?影響滯留天數(shù)的重要原因是旅行活動(dòng)的目的，一般來(lái)講，商務(wù)旅行的滯留天數(shù)要高于觀光旅行的滯留天數(shù)，據(jù)北京旅游記錄數(shù)據(jù)顯示：海外旅游者的平均停留時(shí)間為4.2天，而國(guó)內(nèi)外省市旅游者的停留時(shí)間為6.5天。?除了上述常規(guī)性影響原因外，尚有一點(diǎn)值得關(guān)注的影響原因是08北京奧運(yùn)的召開(kāi)，屆時(shí)會(huì)有大批記者、工作人員、觀光者涌入北京，這將會(huì)大大推進(jìn)北京市的酒店需求。5.1.2.2酒店需求的發(fā)展趨勢(shì)?觀光旅游市場(chǎng)方面，北京是國(guó)內(nèi)外旅游者的重要目的地之一，近年來(lái)到北京旅游的國(guó)內(nèi)外游客更是迅速增長(zhǎng)，其旅游收入也迅速上升。1、伴隨國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)的高速增長(zhǎng)，居民生活水平的不停提高，國(guó)內(nèi)居民出游愿望空前高漲，再加上春節(jié)、“五一”、“十一”三個(gè)旅游黃金周的制度化和規(guī)范化，來(lái)京旅游的國(guó)內(nèi)游客數(shù)量展現(xiàn)較大的增長(zhǎng)，北京市酒店市場(chǎng)受益匪淺，國(guó)內(nèi)游客成為三星級(jí)如下酒店的重要消費(fèi)者。2、中國(guó)（北京）悠久的歷史文化背景、穩(wěn)定的政治環(huán)境、日趨完善的基礎(chǔ)設(shè)施以及與全世界大多數(shù)國(guó)家的關(guān)系穩(wěn)定等原因?qū)⒋偈箛?guó)際游客來(lái)京旅游的持續(xù)穩(wěn)定增長(zhǎng)。3、奧運(yùn)的成功舉行更將會(huì)把北京的旅游業(yè)推向一種新的層次。?商務(wù)旅游市場(chǎng)方面，中國(guó)持續(xù)十年的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)已經(jīng)吸引超過(guò)8000家外國(guó)企業(yè)在京設(shè)置代表處和分部；中國(guó)作為目前世界發(fā)展速度最快的國(guó)家，將成為世界經(jīng)濟(jì)大環(huán)境中的綠島。將會(huì)有更多的海外投資、商務(wù)交流需要在中國(guó)的首都北京發(fā)生。?會(huì)議、展覽市場(chǎng)方面，基于北京的國(guó)際交流中心、文化中心和信息中心這樣的地位，使各類大型會(huì)議，國(guó)際會(huì)議甚至超大型的會(huì)議、展覽、活動(dòng)，在北京數(shù)量越來(lái)越多，規(guī)模越來(lái)越大，這樣也同樣形成了對(duì)飯店市場(chǎng)的一種重大的影響，各類經(jīng)濟(jì)論壇、高級(jí)會(huì)議、大型產(chǎn)品展示會(huì)等均在北京各大展館舉行，極大的推進(jìn)了北京酒店業(yè)的發(fā)展，尤其是對(duì)3星級(jí)以上的高檔酒店。在各類展會(huì)期間，北京各大鄰近展會(huì)的高檔酒店都出現(xiàn)爆滿現(xiàn)象，供不應(yīng)求的局面已經(jīng)出現(xiàn)。?奧運(yùn)方面，為了滿足奧運(yùn)期間的酒店緊張問(wèn)題，政府采用了三大措施增進(jìn)酒店業(yè)的發(fā)展：第一是鼓勵(lì)興建酒店物業(yè)，第二是對(duì)既有未評(píng)級(jí)酒店進(jìn)行檢查評(píng)級(jí)，對(duì)符合原則的酒店授予對(duì)應(yīng)的星級(jí)，第三是升級(jí)既有的酒店物業(yè)，提高其檔次水平。估計(jì)未來(lái)5年內(nèi)北京的酒店供應(yīng)將大大增長(zhǎng)，而政府也將更傾向于鼓勵(lì)在都市的四環(huán)路沿線發(fā)展酒店。5.1.2.3酒店需求的預(yù)測(cè)(1)海外人士入京旅行帶動(dòng)的酒店需求預(yù)測(cè)?十年來(lái)，北京市接待海外人士入京旅行人次穩(wěn)定增長(zhǎng)，除由于SARS的爆發(fā)而有較大幅度下滑外，其他年份都保持穩(wěn)定增長(zhǎng)，年復(fù)合平均增長(zhǎng)率超過(guò)9%。圖5.6：海外旅客及旅游外匯收入（1992-）資料來(lái)源：根據(jù)北京市旅游記錄年鑒整頓?北京接待海外旅游者315.5萬(wàn)人次，同年北京實(shí)現(xiàn)旅游外匯收入約32億美元。?從客源市場(chǎng)的狀況看，占總量42%的重要客源市場(chǎng)(日本、韓國(guó)和美國(guó))分別比、增長(zhǎng)80.6%和0.2%；占總量17%的老式客源市場(chǎng)（英國(guó)、法國(guó)、德國(guó)等歐洲國(guó)家）比增長(zhǎng)66.7%,比下降3.6%；占總量15%的港澳臺(tái)客源市場(chǎng)分別比前兩年增長(zhǎng)46%和7.9%；占總量9%的新興東南亞客源市場(chǎng)分別比前兩年增長(zhǎng)69.7%和0.1%。?海外旅游者在北京的重要花費(fèi)包括民航、商品、住宿和餐飲等，住宿占據(jù)海外旅游者來(lái)京花費(fèi)的16％左右，位居第三。?據(jù)旅游部門預(yù)測(cè)，-，北京接待海外旅游者人數(shù)將以年均7-8%左右的幅度遞增（我們?nèi)?.5%）；估計(jì)到，增幅會(huì)到達(dá)13%，接待海外游客人數(shù)將到達(dá)440萬(wàn)人，舉行奧運(yùn)會(huì)期間(7月--8月)：估計(jì)的入境旅游者人數(shù)為80萬(wàn)人次,其中因奧運(yùn)會(huì)而額外增長(zhǎng)25萬(wàn)人次；奧運(yùn)會(huì)后：至仍將以10%的速度增長(zhǎng)。?基于的基數(shù)和上述增長(zhǎng)率，我們可以估計(jì)出境外人士入京旅行的人次，另根據(jù)至的國(guó)家旅游局記錄資料，入境旅游者中入住4、5星酒店的比例約為70%，平均入住天數(shù)為2.6天，平均每個(gè)境外人士占用酒店房間數(shù)取0.5間。?基于上述假設(shè)，我們估計(jì)至境外人士入京旅行對(duì)北京優(yōu)質(zhì)酒店需求數(shù)如下表達(dá)：表5.9:-境外人士入京旅行對(duì)優(yōu)質(zhì)酒店的需求估算單位：萬(wàn)年份境外旅游人數(shù)337362389440484532估算入住優(yōu)質(zhì)酒店人數(shù)235.9253.4272.3308338.8372.4估算占用房間?天307329354400440484(2)境內(nèi)人士入京旅行帶動(dòng)的酒店需求預(yù)測(cè)?十年來(lái)，北京市接待境內(nèi)人士入京旅行人次穩(wěn)定增長(zhǎng)，除由于SARS的爆發(fā)而有下滑外，其他年份都保持穩(wěn)定增長(zhǎng)，年復(fù)合平均增長(zhǎng)率超過(guò)7%。?北京共接待國(guó)內(nèi)旅游者1.24億人次，國(guó)內(nèi)旅游收入約1000億元人民幣。圖5.7：境內(nèi)旅客及旅游收入（1996-）資料來(lái)源：根據(jù)北京市旅游記錄年鑒整頓?據(jù)旅游部門預(yù)測(cè)，國(guó)內(nèi)外地來(lái)京旅游人數(shù)在此前將以年平均5-6%的幅度遞增（我們?nèi)?%），估計(jì)到，北京接待國(guó)內(nèi)旅游人數(shù)到達(dá)1.52億人次。?另根據(jù)至的國(guó)家旅游局記錄資料，國(guó)內(nèi)旅行者中入住4、5星酒店的比例約為3%，平均入住天數(shù)為4天，平均每人占用酒店房間數(shù)取0.5間；?基于上述假設(shè)，我們估計(jì)至境內(nèi)人士入京旅行人次如下表達(dá)：表5.10:-境內(nèi)人士入京旅行對(duì)優(yōu)質(zhì)酒店的需求估算單位：萬(wàn)年份國(guó)內(nèi)旅游人數(shù)131001375514443151651592316719估算入住優(yōu)質(zhì)酒店人數(shù)393412.65433.28454.95477.69501.58估算占用房間?天786825.3866.57909.89955.391003.2需求面分析小結(jié)：?由于宏觀經(jīng)濟(jì)的良好發(fā)展勢(shì)頭，我們估計(jì)北京的旅游市場(chǎng)將保持穩(wěn)定增長(zhǎng)勢(shì)頭，這將保證對(duì)北京優(yōu)質(zhì)酒店物業(yè)的市場(chǎng)需求；?奧運(yùn)召開(kāi)將大大增進(jìn)對(duì)北京市優(yōu)質(zhì)酒店的需求；?至，我們估計(jì)的優(yōu)質(zhì)酒店市場(chǎng)需求如下表達(dá)（基準(zhǔn)預(yù)測(cè)）：表5.11:至北京優(yōu)質(zhì)酒店需求基準(zhǔn)預(yù)測(cè)年份優(yōu)質(zhì)酒店房間需求數(shù)2993631636334403589838242407475.1.3市場(chǎng)體現(xiàn)分析酒店市場(chǎng)供應(yīng)和需求互相作用的成果反應(yīng)出來(lái)的就是酒店的入住率和成交價(jià)，而入住率又是其中重要的先導(dǎo)市場(chǎng)指標(biāo)，我們重要從酒店入住率和價(jià)格兩方面來(lái)分析北京市優(yōu)質(zhì)酒店市場(chǎng)的市場(chǎng)體現(xiàn)。5.1.3.1酒店入住率?北京酒店的入住率水平同星級(jí)有很大的關(guān)系，近年來(lái)，5星級(jí)和4星級(jí)酒店的入住率基本在67%-68%和70％-72％左右的水平上保持穩(wěn)定。而同期3星級(jí)酒店的入住率則較低，約為55％-66％，2星級(jí)和1星級(jí)酒店的入住率更僅有45％-51％的水平。圖5.8：北京優(yōu)質(zhì)酒店(4、5星)入住率走勢(shì)（1995-）資料來(lái)源：根據(jù)北京市旅游記錄年鑒整頓?總的來(lái)看，5星級(jí)酒店的入住率較4星級(jí)酒店穩(wěn)定。雖然目前略低于四星級(jí)酒店4-5％。?從入住率的區(qū)域體現(xiàn)來(lái)看，（這是一種對(duì)北京酒店業(yè)而言比較正常的年份）朝陽(yáng)、東城、海淀、西城5星級(jí)酒店分別為71％、71％、69％、65％，依次下降的趨勢(shì)基本同各區(qū)的商務(wù)、旅游實(shí)力相稱。而宣武、崇文及外圍郊區(qū)，憑借個(gè)別項(xiàng)目的良好體現(xiàn)，入住率維持在70％-80%的較高水平。?總體而言，北京市各行政區(qū)之間存在發(fā)展不平衡及規(guī)劃職能不一樣的區(qū)位差異，這差異在4星級(jí)以上酒店的入住率方面體現(xiàn)的更為明顯，這闡明越高檔的酒店越具有全市市場(chǎng)的影響力。?的酒店入住率受SARS這一短期原因的沖擊，較之，有較大回落，而對(duì)旅游依賴度較高的部分酒店，其下落幅度更高。?從上表分析來(lái)看，近年來(lái)北京4、5星級(jí)酒店平均入住率都超過(guò)60%（除外），高于全國(guó)平均水平，但與廣東、上海等地有一定差距，尚有較大提高空間。?星級(jí)酒店入住率展現(xiàn)特性為：星級(jí)高，入住率高；規(guī)模大（單體客房數(shù)量多），入住率高。各酒店入住率水平很大程度上取決于該酒店的檔次，著名度以及其設(shè)備設(shè)施狀況，例如新建或者重新裝修的酒店入住率一般較高，而租金水平不是入住率的決定性原因。?另?yè)?jù)記錄，北京酒店入住率在每年各時(shí)段變動(dòng)較大，旺季為4月份至10月份，淡季為11月份至次年3月份。5.1.3.2酒店房?jī)r(jià)?5星級(jí)酒店的平均房?jī)r(jià)在1999年到達(dá)610元/天的低位后，逐漸趨于上升，到達(dá)717元/天的高點(diǎn)水平，同期4星級(jí)酒店的平均房?jī)r(jià)從406元/平方米上升到459元/平方米。同入住率相反，4星級(jí)酒店的價(jià)格歷史走勢(shì)更具穩(wěn)定性。?近年來(lái)，北京市的優(yōu)質(zhì)酒店價(jià)格總體趨勢(shì)是穩(wěn)中有升，由于SARS的影響，無(wú)論4星級(jí)酒店還是5星級(jí)酒店均有小幅回落，但幅度不大。圖5.9：北京優(yōu)質(zhì)酒店（4、5星）價(jià)格走勢(shì)（1995-）資料來(lái)源：根據(jù)北京市旅游記錄年鑒整頓?目前三星級(jí)酒店的價(jià)格水平維持在240-280元/天的水平上，這一價(jià)格水平，從1999年至今基本維持不變，市場(chǎng)發(fā)展處在均衡的狀態(tài)。?北京高檔酒店的收入中，客房的收入一般僅占40％至60％，而餐飲約占到40％左右的水平，并且這一比例隨項(xiàng)目檔次的上升而上升。?朝陽(yáng)區(qū)和東城區(qū)的酒店價(jià)格水平明顯高于其他城區(qū)，而由于項(xiàng)目老化等原因，4星級(jí)酒店朝陽(yáng)區(qū)均價(jià)低于東城區(qū)，而5星級(jí)酒店則相反。5.1.3.3對(duì)未來(lái)優(yōu)質(zhì)酒店市場(chǎng)體現(xiàn)的預(yù)測(cè)我們用兩種措施來(lái)完畢對(duì)未來(lái)北京優(yōu)質(zhì)酒店的入住率預(yù)測(cè)：1、運(yùn)用經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)預(yù)測(cè)未來(lái)酒店需求，加上我們記錄估算出來(lái)的供應(yīng)量，可以推算出未來(lái)的入住率；2、線性回歸預(yù)測(cè)：即把入住率對(duì)歷史海外人士入京旅行數(shù)據(jù)、國(guó)內(nèi)人士入京旅行人數(shù)、以及酒店供應(yīng)量數(shù)據(jù)作線性回歸，得出優(yōu)質(zhì)酒店入住率的計(jì)算方程，再運(yùn)用未來(lái)的旅游人數(shù)預(yù)測(cè)數(shù)據(jù)和未來(lái)供應(yīng)量數(shù)據(jù)預(yù)測(cè)出未來(lái)優(yōu)質(zhì)酒店入住率。1、經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)預(yù)測(cè)法?根據(jù)對(duì)北京市優(yōu)質(zhì)酒店供應(yīng)和需求的預(yù)測(cè)數(shù)據(jù)（內(nèi)容見(jiàn)上部分章節(jié)），我們可以預(yù)測(cè)出至間的優(yōu)質(zhì)酒店供求數(shù)據(jù)，以及入住率的數(shù)據(jù)，如下表達(dá)；表5.12：北京優(yōu)質(zhì)酒店（4、5星）入住率預(yù)測(cè)1（-）年份需求（萬(wàn)間?天）109311551221131013961487供應(yīng)（萬(wàn)間?天）140315181641164116411641入住率78%76%74%80%85%91%2、線性回歸預(yù)測(cè)法?通過(guò)對(duì)1995年至優(yōu)質(zhì)酒店入住率對(duì)歷史境外人士入京旅行人數(shù)、國(guó)內(nèi)人士入京旅行人數(shù)以及優(yōu)質(zhì)酒店供應(yīng)量的回歸分析，我們得出如下方程式：入住率=-9.6E-06（國(guó)內(nèi)旅游人數(shù)）+0.001498（國(guó)外旅游人數(shù)）-4.2E-06（優(yōu)質(zhì)酒店供應(yīng)量）+0.489733?回歸的R2高達(dá)0.95，實(shí)際入住率和方程式得出的預(yù)測(cè)入住率相稱吻合，表明該模型可信度相稱高。圖5.10：實(shí)際入住率與回歸預(yù)測(cè)入住率表較圖?我們將未來(lái)幾年的境外人士入京旅行人數(shù)、國(guó)內(nèi)人士入京旅行人數(shù)以及優(yōu)質(zhì)酒店供應(yīng)量預(yù)測(cè)數(shù)據(jù)代入上述方程式，我們預(yù)測(cè)的-北京優(yōu)質(zhì)酒店（4、5星）入住率如下：圖5.11：北京市-優(yōu)質(zhì)（4、5星）酒店入住率預(yù)測(cè)2?綜合上兩種措施得出的結(jié)論，我們可以看出，正常狀況下，北京市的優(yōu)質(zhì)酒店市場(chǎng)將會(huì)維持一種良好的市場(chǎng)體現(xiàn)，其入住率將會(huì)維持在70%以上，在奧運(yùn)召開(kāi)后兩年，由于優(yōu)質(zhì)酒店物業(yè)的新增供應(yīng)有限（此匯報(bào)中我們假定沒(méi)有新增供應(yīng)），我們估計(jì)奧運(yùn)會(huì)后的優(yōu)質(zhì)酒店入住率不僅不會(huì)下跌，并且會(huì)有較大幅度上升。?由于受到強(qiáng)勁的需求支撐，在沒(méi)有突發(fā)事件的狀況下，我們估計(jì)至間北京優(yōu)質(zhì)酒店市場(chǎng)的價(jià)格至少會(huì)維持在既有水平，不會(huì)有較大幅度波動(dòng)。市場(chǎng)體現(xiàn)分析小結(jié)：?近年來(lái)，北京5星級(jí)和4星級(jí)酒店的入住率基本在67%-68%和70％-72％左右的水平上保持穩(wěn)定。?近年來(lái)，北京5星級(jí)和4星級(jí)酒店的價(jià)格基本在700/間天和450元/間天左右的水平上保持穩(wěn)定。?至，北京市優(yōu)質(zhì)酒店入住率估計(jì)將保持目前的水準(zhǔn)；在奧運(yùn)召開(kāi)時(shí)和奧運(yùn)召開(kāi)后兩年，由于新增供應(yīng)非常有限，北京市優(yōu)質(zhì)酒店入住率會(huì)有較大上升。?由于強(qiáng)勁需求導(dǎo)致的高入住率的支撐，估計(jì)未來(lái)幾年內(nèi)北京市優(yōu)質(zhì)酒店價(jià)格也會(huì)保持穩(wěn)定。5.2區(qū)域市場(chǎng)分析5.2.1區(qū)位分析?本項(xiàng)目位于朝陽(yáng)北路與青年路交界處，靠近建國(guó)門CBD商圈和燕莎商圈，新開(kāi)通的朝陽(yáng)北路直通東三四環(huán)，本項(xiàng)目與建國(guó)門CBD商圈和燕莎商圈只有約10-15分鐘車程。?由于其優(yōu)越的地理位置、成熟的配套和長(zhǎng)期積淀下來(lái)的商務(wù)氣氛，燕莎地區(qū)和CBD地區(qū)優(yōu)質(zhì)酒店物業(yè)的市場(chǎng)體現(xiàn)明顯高于其他城區(qū)（如下圖示）。圖5.12：本項(xiàng)目所在區(qū)域及周圍優(yōu)質(zhì)酒店物業(yè)入住率及租金狀況資料來(lái)源：漢博顧問(wèn)?從近幾年燕莎地區(qū)和CBD地區(qū)優(yōu)質(zhì)酒店物業(yè)的市場(chǎng)體現(xiàn)來(lái)看，我們可以發(fā)現(xiàn)如下規(guī)律：§這兩個(gè)地區(qū)的價(jià)格和入住率要明顯高于其他區(qū)域同級(jí)別酒店物業(yè)；§燕莎地區(qū)的四星級(jí)酒店價(jià)格平均要比CBD區(qū)域同級(jí)別酒店價(jià)格要低100元左右，而燕莎地區(qū)的五星級(jí)酒店價(jià)格平均要比CBD地區(qū)高100元左右；§這兩區(qū)域五星級(jí)酒店的入住率要明顯高于四星級(jí)酒店（80%vs60%），這與北京市入住率一般規(guī)律恰好相反，闡明對(duì)這一區(qū)域管理良好的高檔5星級(jí)酒店需求更為旺盛，越高檔、越新的酒店其市場(chǎng)體現(xiàn)越好；§這兩區(qū)域五星級(jí)酒店大均有國(guó)際著名酒店管理集團(tuán)參與管理，并都獲得優(yōu)秀的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)，從其平均超過(guò)80%的入住率分析，這兩個(gè)區(qū)域的5星級(jí)酒店處在供不應(yīng)求的局面，尤其是在需求旺季。?由于本區(qū)域是一種經(jīng)典的居住區(qū)，不是老式的旅游區(qū)，其對(duì)觀光旅游客戶的滲透率有限，酒店未來(lái)的主流客戶群將是以商務(wù)旅客為主。本項(xiàng)目如建優(yōu)質(zhì)酒店（4、5星）將會(huì)在很大程度上是從CBD區(qū)域和燕莎區(qū)域的優(yōu)質(zhì)酒店分流部分商務(wù)客源作為本項(xiàng)目酒店物業(yè)的重要客戶。本案到CBD和燕莎區(qū)域10-15分鐘的車程以及良好的交通狀況，我們相信本案酒店將會(huì)從上兩個(gè)區(qū)域分流部分商務(wù)客人入住，以減輕對(duì)CBD和燕莎區(qū)域高檔酒店的需求壓力。?在本案大型商業(yè)中心建好后來(lái)，將使得本案酒店物業(yè)成為東四環(huán)周圍配套服務(wù)最佳的優(yōu)質(zhì)酒店，加上本案酒店的成本優(yōu)勢(shì)，我們相信本案酒店將會(huì)從上CBD和燕莎區(qū)域，甚至整個(gè)北京市吸引客人入住。?從供應(yīng)方面來(lái)看，項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)酒店供應(yīng)較少：§目前項(xiàng)目周圍區(qū)域只有一種4星級(jí)華潤(rùn)飯店。其他如蓮花賓館、芙蓉賓館，京棉招待所等酒店物業(yè)規(guī)模和檔次太低，不會(huì)對(duì)本項(xiàng)目的有關(guān)物業(yè)構(gòu)成直接競(jìng)爭(zhēng)；§本區(qū)域內(nèi)的住邦項(xiàng)目里有一種為寫字樓作配套的住邦商務(wù)假日酒店，所有都是五星級(jí)以上配置的超豪華套房，但其供應(yīng)量只有30套。?從價(jià)格和入住率方面來(lái)看，區(qū)域內(nèi)目前只有一家華潤(rùn)飯店，并不具有代表性，其的入住率略高于全市平均水平（的入住率為71%，高于全市平均56%的入住率），而價(jià)格則明顯偏低（實(shí)際平均房?jī)r(jià)為286元/間天），僅為全市平均水平的67％，以價(jià)格換市場(chǎng)的特性明顯，這也也許是針對(duì)SARS突發(fā)的應(yīng)急措施，這一年臨近的CBD和燕莎區(qū)域高檔酒店同樣出現(xiàn)價(jià)格和入住率的較大幅度下滑。從目前的成交價(jià)格和入住率看，又恢復(fù)了正常水平（北京市平均水平）。?在大居住小區(qū)中建優(yōu)質(zhì)酒店不乏成功案例，其中同樣位于居住區(qū)的西四環(huán)世紀(jì)金源大飯店，由于其良好的配套服務(wù)、特色和管理就獲得了不俗的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)。?我們預(yù)期本案酒店未來(lái)市場(chǎng)體現(xiàn)將至少到達(dá)北京市的平均水平。當(dāng)然，本案酒店的未來(lái)市場(chǎng)體現(xiàn)最終將依賴于項(xiàng)目自身的定位、品質(zhì)和酒店管理水平。5.2.2項(xiàng)目周圍既有酒店分析本案選擇項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)僅有的優(yōu)質(zhì)酒店—華潤(rùn)飯店作為案例分析的對(duì)象。5.2.2.1華潤(rùn)飯店?華潤(rùn)飯店位于朝陽(yáng)區(qū)建國(guó)路35號(hào)，是由香港華潤(rùn)（集團(tuán)）有限企業(yè)1987年與中國(guó)南洋有限企業(yè)合資興建的具有國(guó)際水準(zhǔn)的四星級(jí)豪華飯店，并于1992年5月6日正式開(kāi)始對(duì)外營(yíng)業(yè)，重新裝修過(guò)。?華潤(rùn)飯店樓高23層，提供房間約581間（套），設(shè)有大型的中西餐廳，提供異國(guó)風(fēng)味濃郁的葡國(guó)菜肴和具有老式風(fēng)味的粵菜；大型會(huì)議廳可舉行千人宴會(huì)；設(shè)計(jì)獨(dú)特的劇場(chǎng)可容納近千人；飯店還設(shè)有酒吧、迪斯科舞廳、來(lái)賓房，以及齊全的康樂(lè)設(shè)施，設(shè)有完善的世界預(yù)定中心網(wǎng)絡(luò)，意在為國(guó)際經(jīng)濟(jì)金融、貿(mào)易交往人員和游客提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)。圖5.13：華潤(rùn)飯店區(qū)位圖資料來(lái)源：漢博顧問(wèn)?據(jù)記錄，酒店的實(shí)際入住率為約為71％，明顯高于當(dāng)年市場(chǎng)平均水準(zhǔn)的56%。?華潤(rùn)飯店實(shí)際成交價(jià)格平均為286元/間天，約為當(dāng)年市場(chǎng)平均的67%，處在相稱低的水平。但華潤(rùn)飯店的報(bào)價(jià)上可以看出，華潤(rùn)飯店的價(jià)格又恢復(fù)到正常水平，到達(dá)北京市平均水準(zhǔn)。?華潤(rùn)飯店的客戶多為商務(wù)旅客，而酒店也以商務(wù)旅行客戶作為其重要的定位目的，其吸引的國(guó)際旅客處在北京優(yōu)質(zhì)酒店前五位，尤其是香港旅客，這可以歸功于其香港股東背景。表5.13：華潤(rùn)飯店價(jià)格表單位：元門市報(bào)價(jià)電話預(yù)約價(jià)格豪華原則間1200368行政豪華間1400458豪華套間800行政套間3000資料來(lái)源：實(shí)地調(diào)研5.3小結(jié)?在奧運(yùn)會(huì)此前，北京高檔酒店的供應(yīng)將會(huì)有明顯的增長(zhǎng)，估計(jì)供應(yīng)高峰將出目前、。而重要的供應(yīng)將