餐飲-北京燕莎奧特萊斯三層餐飲功能策劃建議2008

目錄燕莎奧萊經(jīng)營理念與餐飲目標客戶分析燕莎奧萊客戶特征與潛在餐飲客戶定位分析燕莎奧萊引進餐飲租戶達到主要目的潛在的租戶推薦與功能安排合作方式策劃必備!《策劃大全》Q234777305“名牌+實惠=奧特萊斯”

——燕莎奧特萊斯的經(jīng)營理念“現(xiàn)代、簡潔、舒適、方便”

——燕莎奧特萊斯的經(jīng)營風(fēng)格“自然、自在、自我”

——燕莎奧特萊斯給顧客的三大體驗方便舒適的氛圍——遠離市區(qū)，交通方便，貨場簡潔、舒適。1、燕莎奧萊經(jīng)營理念策劃必備!《策劃大全》Q2347773052、奧特萊斯吸引客戶的理由OUTLETS吸引顧客有三樣法寶：馳名世界的品牌——薈萃世界著名或知名品牌，品牌純正，質(zhì)量上乘難以想象的低價——一般以低至1-6折的價格銷售，物美價廉，消費者趨之若婺方便舒適的氛圍——遠離市區(qū)，交通方便，賣場簡潔、購物舒適策劃必備!《策劃大全》Q234777305策劃必備!《策劃大全》Q234777305要有非常的強的品牌號召力，有自己穩(wěn)定的目標客戶群體，而且這個群體與現(xiàn)在奧特萊斯相應(yīng)客戶吻合，而不僅僅依賴燕莎奧特萊斯生存商家租戶，它與燕莎奧特萊斯的組合應(yīng)該1+1＞2有一定的經(jīng)濟實力，目前餐飲經(jīng)營上規(guī)模有3家以上的自營連鎖分店，形成了一貫的經(jīng)營理念、經(jīng)營風(fēng)格，而不僅僅是一個餐館3、與之對應(yīng)的餐飲租戶要求策劃必備!《策劃大全》Q234777305目錄燕莎奧萊經(jīng)營理念與餐飲目標客戶分析燕莎奧萊客戶特征與潛在餐飲客戶定位分析燕莎奧萊引進餐飲租戶達到主要目的潛在的租戶推薦與功能安排合作方式策劃必備!《策劃大全》Q234777305年齡特征：主流客戶群體年齡在30-45歲，30歲以下的小白領(lǐng)也是其中群體學(xué)歷特征：受過高等教育，大專以上文化學(xué)歷，對品牌有認知度職業(yè)特征：主要以上班白領(lǐng)和追求品味品牌的人士收入特征：個人收入在5000-15000元之間，家庭月收入在10000-20000元之間，家庭基本擁有自己的小汽車消費特征：消費比較成熟，有比較強的品牌認知度，尤其是對于那些向往品牌消費的消費者，"只重品牌，不重時尚"購物特征：有比較強的目的性，基本以家庭購物為主，也有單位同事一起前往，這也是為什么燕莎奧特萊斯下班后和周末人流非常大的原因1、燕莎奧特萊斯客戶特征策劃必備!《策劃大全》Q234777305其面對的目標客戶群體主要以面向家庭消費、親朋好友聚會以及同事聚會為主要的目標，而不是以商務(wù)宴請為定位消費也應(yīng)該是“品牌+實惠”，消費者對這些品牌有比較好的認知度，店面環(huán)境舒適優(yōu)雅、服務(wù)規(guī)范，有自己的回頭客，但是價格不是特別高主流餐飲品牌單客消費在40-80元之間，也應(yīng)該配有低于40元的快餐、個性餐和高于100元的品味餐廳，但這不是主流商務(wù)性的餐廳不是我們的潛在租戶，一是與我們客戶群定位不吻合，二是商務(wù)餐的招待時間主要在晚上，將面臨與購物相同的時間并爭奪停車位；三是對本身的零售購物沒有促進價值2、與燕莎奧特萊斯與之對應(yīng)的餐飲特征策劃必備!《策劃大全》Q234777305目錄燕莎奧萊經(jīng)營理念與餐飲目標客戶分析燕莎奧萊客戶特征與潛在餐飲客戶定位分析燕莎奧萊引進餐飲租戶達到主要目的潛在的租戶推薦與功能安排合作方式策劃必備!《策劃大全》Q234777305提升業(yè)態(tài)業(yè)種復(fù)合程度，豐富奧特萊斯經(jīng)營和服務(wù)的內(nèi)容有效的延長消費者在購物中心停留和購物的時間，降低購物疲勞感，提升購物中心的舒適度，增加客消費留住潛在的消費需求，解決目前奧特萊斯客戶就餐休閑流失的問題在一定程度上，密切與周邊居住區(qū)居民之間的鄰里關(guān)系，為他們提供一個餐飲休閑的地方，尤其是本區(qū)域作為泛CBD的核心區(qū)，存在大量日常餐飲需求引進品牌餐飲客戶達到的目的策劃必備!《策劃大全》Q234777305結(jié)合前期的分析，在奧特萊斯3期的三層其主要的餐飲安排應(yīng)該是：快餐與正餐相結(jié)合正餐與休閑餐咖啡相統(tǒng)一重點引進中餐兼顧西餐品牌餐飲與特色餐飲有效互補潛在的租戶推薦與安排策劃必備!《策劃大全》Q234777305如果確定了功能定位的方向，建議進行針對性客戶招募，根據(jù)我們的調(diào)查反饋目前綜合超市主力店等招商人員幾乎都已進行了接洽，應(yīng)該結(jié)合客戶反饋的情況認真分析總結(jié)，在此基礎(chǔ)上對功能定位進行全面優(yōu)化組合根據(jù)客戶的反饋的問題以及實際主力店的財務(wù)測算，客觀的與意向較強、品牌知名度好的客戶進行深度溝通10萬平方米的商業(yè)，客觀分析：鄰里中心是未來3年最現(xiàn)實的基本需求，但是從長遠發(fā)展看，由于受自身大商業(yè)的擠壓以及美食街已經(jīng)發(fā)售的部分可能帶來業(yè)種重復(fù)的沖突，增長的前景不大，對10萬平方米的商圈規(guī)模形成貢獻率比較小策劃必備!《策劃大全》Q23477730521號樓家居生活館既可以依賴整體的商業(yè)走向成功，同時由于體量不大，如果做出特色，也可以單獨生存所以說國美10萬平方米的商業(yè)成功的關(guān)鍵是15、18號樓商業(yè)中心區(qū)和餐飲美食街商業(yè)中心區(qū)的成功從經(jīng)驗分析，百貨店進入的可能性不大，而且也不適合目前國美的贏利模式，所以，重點就放在綜合超市和國美電器，如果他們進入還可以帶動并引進服裝專業(yè)店、品牌折扣店，這樣商圈的雛形可以基本形成，對招商和未來的經(jīng)營將產(chǎn)生非常大的幫助；所以，無論從哪個角度分析，與主力商家的洽談合作已尤為緊迫和關(guān)鍵3、商業(yè)規(guī)劃與招商問題策劃必備!《策劃大全》Q234777305餐飲街的成功將提升商圈的復(fù)合度非常重要，而且其總規(guī)模在3萬平方米，如果對12、17號樓還是劃小單元出售，最終不可能形成餐飲街，而且在業(yè)態(tài)上對鄰里中心又形成擠壓，最終這條街不可能經(jīng)營起來，而且銷售率達到50%對以后的物業(yè)管理影響非常大，在設(shè)計上全部采用中央空調(diào)以及自動扶梯，以后物業(yè)管理費可能收不回來餐飲街的特點在一定程度上不完全受該商圈的影響可以獨立生存，而且確實區(qū)域內(nèi)存在現(xiàn)實的消費需求，所以對12、17號樓不論是銷售還是招商工作要給予高度重視3、商業(yè)規(guī)劃與招商問題策劃必備!《策劃大全》Q234777305除具有獨立門面的街鋪以外，任何一種商業(yè)或者業(yè)態(tài)本身都需要統(tǒng)一的商業(yè)經(jīng)營與管理，這樣才能保障物業(yè)正常運營以及增值和保值即使像建外soho這樣的街鋪，開發(fā)商成立了商鋪租賃部和營銷推廣部進行招商服務(wù)以及宣傳推廣工作；2004年5月份開始定期組織大型活動進行商業(yè)包裝和推廣，投入的費用在1000多萬，這么大的力度目前出租率不到60%4、經(jīng)營管理問題策劃必備!《策劃大全》Q23477730510萬平方米的商業(yè)，購買商鋪的基本是投資客戶，對于出租經(jīng)營只考慮租金收益而不考慮整個商業(yè)的業(yè)種配比，無任何自律性，在法律上也無法對其進行有效的約束,難以保證按照預(yù)先的功能規(guī)劃和經(jīng)營業(yè)種去經(jīng)營國美第一商街未來600多個商鋪，600多個業(yè)主，如果無法像商場一樣進行統(tǒng)一的招商、包裝、推廣宣傳，其后果就是現(xiàn)在的的大都市街南1、2號樓，5年了仍是一座鬼樓，商業(yè)管理的介入可以銜接投資人和整合租戶資源先解決招商后逐步經(jīng)營4、經(jīng)營管理問題策劃必備!《策劃大全》Q234777305發(fā)展商投資客經(jīng)營者1.選址經(jīng)營能否做旺2.低租金、放水養(yǎng)魚3.強有力的商業(yè)經(jīng)營1.投資有保障2.升值有空間商業(yè)有管理商業(yè)管理根據(jù)三方利益化解矛盾1.售價高2.銷售率高3.順利開業(yè),不損害品牌形象策劃必備!《策劃大全》Q2347773051、關(guān)于統(tǒng)一的經(jīng)營與管理方案探討2、關(guān)于商業(yè)規(guī)劃與招商3、關(guān)于銷售4、關(guān)于營銷推廣關(guān)于以上問題的解決方案探討策劃必備!《策劃大全》Q234777305目錄燕莎奧萊經(jīng)營理念與餐飲目標客戶分析燕莎奧萊客戶特征與潛在餐飲客戶定位分析燕莎奧萊引進餐飲租戶達到主要目的潛在的租戶推薦與功能安排合作方式策劃必備!《策劃大全》Q234777305據(jù)燕莎奧特萊斯的定位及主要消費客群分析，以及參照東方新天地及世紀金源MALL，將餐飲、休閑、特色店的商家占面積比例劃定為6：2：2同時，初步估計消費的客群年齡段在25-40歲之間，以工薪階層為主，單客消費能力主要集中在30-80元功能劃分餐飲休閑特色小店面積（Ｍ２）7500-80001000-15001000業(yè)態(tài)中、西式正餐，快餐美容美體，美發(fā)甜品，咖啡，冷飲數(shù)量（個）8-102-33-5OUT-LETS餐飲、休閑、娛樂推薦商家策劃必備!《策劃大全》Q234777305西餐1.1福樓餐飲推薦理由：北京最正宗的法餐，廳內(nèi)光線柔和并帶有一絲淡淡的暖，年代久遠的巴黎寫真壁畫、典型的教堂式圓頂和花玻璃、各種姿態(tài)優(yōu)雅的鑄銅雕塑，每一處設(shè)計似乎都在向你展示著20世紀初期的巴黎時尚。美食更誘惑人，生牛肉片和面包配金槍魚醬非常好吃，鰈魚配什疏黃油白酒汁，干白葡萄酒的微酸混合了檸檬的酸味，再加上咸鮮本味的鰈魚，滋味妙不可言人均消費：200元目前分店：東三環(huán)北路16號隆博廣場北辰東路8號村長樓策劃必備!《策劃大全》Q2347773051.2維蘭西餐廳推薦理由：北京小型西餐館中的老字號，口碑很好，曾被譽為“最合適情侶約會的西餐廳”，性價比高，環(huán)境舒適清靜，服務(wù)也好。主營俄式西餐，也有法餐，味道可口，偏清淡。人均消費：80元目前分店：鼓樓外大街27號萬網(wǎng)大廈地下一層中關(guān)村大街18-3號中科貿(mào)大廈一層?xùn)|北側(cè)策劃必備!《策劃大全》Q2347773051.3薩拉伯爾推薦理由：北京最好的韓國料理之一，最合適宴請喜歡韓國料理的客戶或朋友。這里有頂級的韓式烤肉，選料一流，香嫩多汁，味道非一般燒烤館可比，價格也非一般燒烤可比，環(huán)境和服務(wù)也同樣無可挑剔人均消費：200元目前分店：朝陽區(qū)亮馬橋路50號燕莎商城B1層策劃必備!《策劃大全》Q2347773051.4漢拿山推薦理由：最好的大眾韓國料理店之一，適合宴會或“食肉動物”暴撮烤肉，人多更實惠。店堂明亮，服務(wù)熱情周到，人氣火爆，周末得排隊，菜品十分豐富，入味的牛肉和牛舌，鮮嫩的里脊，多汁的杏鮑菇，凡是可以烤的東西，都能烤得很好吃，主食和小菜也清爽可口。人均消費：50元目前分店：※朝陽區(qū)春秀路甲11號策劃必備!《策劃大全》Q2347773051.5祖母的廚房推薦理由：木制桌椅，布衣窗簾，暖暖的音樂……環(huán)境溫馨舒適，風(fēng)味地道，菜品分量足，價格便宜，服務(wù)很好，真像回到了祖母的家一樣人均消費：80元目前分店：朝陽區(qū)東三環(huán)中路39號建外SOHO座0103號朝陽區(qū)秀水南街甲11號策劃必備!《策劃大全》Q2347773051.6星期五餐廳推薦理由：燈光昏暗，適合情侶約會，朋友小聚，人氣很旺。帶有濃郁的美國文化氣息，基本上是美式快餐，菜量巨大人均消費：120元目前分店：朝陽區(qū)北辰東路18號凱迪克酒店一層朝陽區(qū)東三環(huán)北路19號華鵬大廈一層海淀區(qū)中關(guān)村南大街1號友誼賓館貴賓樓一層策劃必備!《策劃大全》Q2347773051.7元綠回轉(zhuǎn)壽司推薦理由：流動式的餐臺上，各種壽司“清楚可見”。壽司口味“還不錯”，總是有特價”，服務(wù)也“比較熱情”。因此“如果只是想填飽肚子并且吃得健康，這里不失為一個不錯的選擇”人均消費：60元目前分店:西城區(qū)西單北大街176號中友百貨1層?xùn)|城區(qū)東長安大街1號東方新天地首層第五街AA73A號海淀區(qū)中關(guān)村西區(qū)家樂福購物中心地下2層崇文區(qū)崇文門外大街3號新世界商場2期1層?xùn)|城區(qū)東長安街1號東方新天地地鐵層美食街CC28商鋪海淀區(qū)遠大路1號金源時代購物中心1層1124商鋪策劃必備!《策劃大全》Q2347773052.1紅京魚推薦理由：紅京魚可以說是京城水煮魚的“發(fā)祥地”，在一段時間里被稱為京城水煮魚第一品牌，單看名氣就應(yīng)該去嘗嘗人均消費：50元目前分店：朝陽區(qū)北三環(huán)西壩河遠方飯店B1層女人街望京世紀城中關(guān)村2．中餐策劃必備!《策劃大全》Q234777305

2.2麻辣誘惑推薦理由：“麻得過癮，辣得夠勁”，處處充滿了巴蜀美味的“誘惑”。“正宗”的辣味菜讓嗜辣的