物業(yè)服務(wù)質(zhì)量第三方考核客觀指標(biāo)及評(píng)分細(xì)則全套

物業(yè)服務(wù)質(zhì)量第三方考核客觀指標(biāo)及評(píng)分細(xì)則全套項(xiàng)目測(cè)評(píng)指標(biāo)分值考核方式評(píng)分細(xì)則及操作說(shuō)明

一、依法財(cái)務(wù)管理20分

依法持證停車(chē)收費(fèi)3分現(xiàn)場(chǎng)考核

停車(chē)收費(fèi)取得《經(jīng)營(yíng)性停車(chē)場(chǎng)許可證》，在有效期內(nèi)，并在醒目位置公示。無(wú)證經(jīng)營(yíng)，扣3分。證件超出有效期限1年內(nèi)，扣1分，超出有效期1年以上，扣2分。未在醒目位置公開(kāi)扣1分。

依法按時(shí)上繳維修金5分資料考核

除非經(jīng)業(yè)主大會(huì)批準(zhǔn)并向區(qū)維修金中心報(bào)備，日常維修金應(yīng)由物業(yè)公司依法應(yīng)按季繳入政府專戶，每少繳10%扣1分，扣完為止。從市、區(qū)維修金中心（網(wǎng)站）獲取該公開(kāi)數(shù)據(jù)。

依法使用維修金4分資料考核

使用專項(xiàng)維修資金，須經(jīng)業(yè)主大會(huì)批準(zhǔn)，或經(jīng)政府部門(mén)責(zé)令強(qiáng)制使用。對(duì)于維修資金使用，物業(yè)公司提供相應(yīng)的業(yè)主大會(huì)表決資料或者政府責(zé)令強(qiáng)制維修等文件。維修金使用數(shù)額，與業(yè)主大會(huì)表決或政府責(zé)令維修數(shù)額一致，從市區(qū)維修金中心網(wǎng)站獲取該數(shù)據(jù)。未依法依規(guī)使用或使用數(shù)額與業(yè)主大會(huì)授權(quán)金額不一致的，該項(xiàng)不得分。

依法公示財(cái)務(wù)收支3分資料考核

特區(qū)條例規(guī)定要求酬金制小區(qū)每季度公布物業(yè)服務(wù)費(fèi)收支。物業(yè)公司提供文件及照片。未按規(guī)定公布，該項(xiàng)不得分。包干制小區(qū)公示專項(xiàng)維修資金使用報(bào)表，未公示該項(xiàng)不得分。

依法接受業(yè)委會(huì)審計(jì)財(cái)務(wù)5分現(xiàn)場(chǎng)考核

酬金制所有賬目都應(yīng)接受審計(jì)，包干制公共收益和維修金應(yīng)接受審計(jì)。拒絕或不配合審計(jì)的不得分，業(yè)委會(huì)出具意見(jiàn)。

業(yè)委會(huì)未要求審計(jì)或無(wú)業(yè)委會(huì)的該項(xiàng)不計(jì)分（不得分、不扣分）。

二、房屋設(shè)施設(shè)備管理32分

房屋及共用設(shè)施設(shè)備檔案4分資料考核

①宗地紅線圖②竣工總平面圖（包括單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗(yàn)收資料）③房屋建筑面積測(cè)繪報(bào)告④建設(shè)單位移交的共用設(shè)施設(shè)備安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料⑤物業(yè)公司對(duì)建筑及設(shè)施設(shè)備的維修維護(hù)保養(yǎng)記錄⑥住戶檔案、房屋及其配套設(shè)施權(quán)屬清冊(cè)。每一項(xiàng)不具備扣0.5分。⑦以上所有資料除住戶檔案外均可供業(yè)主公開(kāi)查詢，該項(xiàng)行為未實(shí)施則扣1分。

房屋天面、墻面、地面等維保5分現(xiàn)場(chǎng)考核

全面巡查或至少抽查3棟房屋天面、地面、墻面，①效果：發(fā)現(xiàn)裂縫、漏水、面磚、涂料等裝飾材料脫落，每發(fā)現(xiàn)一處扣0.5分；②責(zé)任：核查物業(yè)提供的登記及維修記錄，物業(yè)無(wú)記錄或該處損壞未記錄在冊(cè)、或該處損壞記錄在冊(cè)但已記錄超過(guò)1個(gè)月的，扣0.5分。注意：若物業(yè)公司證明相關(guān)損壞是由于不可抗力原因造成，則不扣分。

消防系統(tǒng)運(yùn)作5分現(xiàn)場(chǎng)考核+資料考核

現(xiàn)場(chǎng)考核4分①至少抽樣三處模擬火警，實(shí)測(cè)煙感器、報(bào)警系統(tǒng)正常運(yùn)作；發(fā)現(xiàn)1處失效扣1分；②隨即抽查3處，消防安全通道發(fā)現(xiàn)1處不暢通、消防栓內(nèi)發(fā)現(xiàn)沒(méi)有水、通道無(wú)應(yīng)急照明、消防器材配置不全或失修、過(guò)期的，發(fā)現(xiàn)1處扣1分。

資料考核1分消防設(shè)施設(shè)備清單、維修維護(hù)保養(yǎng)記錄、消防部門(mén)安全檢查文件、消防安全應(yīng)急制度，每發(fā)現(xiàn)一項(xiàng)不具備扣0.5分，扣完為止。

電梯系統(tǒng)運(yùn)作5分現(xiàn)場(chǎng)考核+資料考核

資料考核3分①建立電梯設(shè)備臺(tái)帳及設(shè)備清單，妥善保管電梯安裝，調(diào)試等原始資料。②電梯運(yùn)行及保養(yǎng)、修理過(guò)程的記錄表建檔，保存期為兩年。③每月兩次的電梯保養(yǎng)，并認(rèn)真填寫(xiě)保養(yǎng)記錄。每發(fā)現(xiàn)一項(xiàng)不具備扣0.5分。④每臺(tái)電梯正常的2次維保及此過(guò)程中的維修之外，發(fā)現(xiàn)1次維修則為1宗故障，扣0.5分。查閱維保公司記錄與業(yè)主投訴記錄。

現(xiàn)場(chǎng)考核2分電梯運(yùn)行平穩(wěn)、無(wú)噪音；門(mén)機(jī)開(kāi)合正常；電梯機(jī)房通風(fēng)、照明良好；發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.5分。緊急呼叫設(shè)施設(shè)備運(yùn)行正常，有人24小時(shí)值班應(yīng)答，發(fā)現(xiàn)一處故障扣0.5分，無(wú)人應(yīng)答扣2分。抽查電梯總數(shù)量的20%進(jìn)行檢查。

無(wú)電梯的該項(xiàng)不計(jì)分（不得分、不扣分）。

監(jiān)控系統(tǒng)運(yùn)作4分現(xiàn)場(chǎng)考核+資料考核

現(xiàn)場(chǎng)考核3分監(jiān)控?cái)z像頭等部件損壞率在5%內(nèi)不扣分，超過(guò)5%的，每多5%扣0.5分；無(wú)專人實(shí)時(shí)值守監(jiān)控的扣1分。監(jiān)控記錄保存多于半個(gè)月不足1個(gè)月，扣0.5分，不足半個(gè)月，扣1分。分?jǐn)?shù)扣完為止。

資料考核1分查看監(jiān)控系統(tǒng)維保維修記錄，無(wú)記錄扣1分，損壞的攝像頭等監(jiān)控系統(tǒng)部件未記錄在冊(cè)，或記錄在冊(cè)但超過(guò)30天沒(méi)有維修，每發(fā)現(xiàn)1處扣0.2分。分?jǐn)?shù)扣完為止。

無(wú)監(jiān)控系統(tǒng)該項(xiàng)不計(jì)分（不得分、不扣分）。

門(mén)禁系統(tǒng)運(yùn)作4分現(xiàn)場(chǎng)考核+資料考核

現(xiàn)場(chǎng)考核2分小區(qū)出入門(mén)禁系統(tǒng)正?；虺霈F(xiàn)問(wèn)題應(yīng)在15天內(nèi)完成維修，如果門(mén)禁系統(tǒng)超過(guò)15天無(wú)法正常使用的扣1分。無(wú)門(mén)禁系統(tǒng)該項(xiàng)不得分、不扣分。

資料考核2分查看門(mén)禁系統(tǒng)維保維修記錄，無(wú)記錄扣1分，系統(tǒng)部件損壞未記錄在冊(cè)，或記錄在冊(cè)但超過(guò)15天沒(méi)有維修，每處扣0.2分。

無(wú)門(mén)禁系統(tǒng)該項(xiàng)不計(jì)分（不得分、不扣分）。

停車(chē)場(chǎng)道閘系統(tǒng)運(yùn)作2分現(xiàn)場(chǎng)考核+資料考核

現(xiàn)場(chǎng)考核1分運(yùn)作正常，每發(fā)現(xiàn)1處故障扣0.5分。

資料考核1分查看停車(chē)場(chǎng)道閘系統(tǒng)維保維修記錄，無(wú)記錄扣0.5分，系統(tǒng)部件損壞未記錄在冊(cè)，或記錄在冊(cè)但超過(guò)15天沒(méi)有維修，每發(fā)現(xiàn)1處扣0.2分。

無(wú)停車(chē)場(chǎng)道閘系統(tǒng)該項(xiàng)不計(jì)分（不得分、不扣分）。

共有道路和管線維護(hù)1分現(xiàn)場(chǎng)考核

道路通暢、路面平整，發(fā)現(xiàn)一處不通暢、不平整、積水（致使無(wú)法正常通行）扣0.2分；發(fā)現(xiàn)井蓋缺損或丟失并未圍擋和采購(gòu)維修扣1分。室外公共供電、通訊管線統(tǒng)一入地或入公共管道，無(wú)架空管線，發(fā)現(xiàn)一處有問(wèn)題扣0.2分

供電照明等設(shè)備運(yùn)行1分現(xiàn)場(chǎng)考核

供電設(shè)備運(yùn)行正常，配電室設(shè)施、路燈、樓道燈等照明設(shè)備完好，發(fā)現(xiàn)一處有問(wèn)題扣0.2分（抽查3棟樓宇及公共區(qū)域）。

供電設(shè)備已移交供電部門(mén)抄表到戶的，該項(xiàng)不計(jì)分（不得分、不扣分）。

供排水設(shè)施設(shè)備運(yùn)行1分現(xiàn)場(chǎng)考核

設(shè)備運(yùn)行正常、設(shè)施完好、無(wú)滲漏、無(wú)污染，發(fā)現(xiàn)一處有問(wèn)題扣0.2分

三、安全秩序管理15分

盜竊案發(fā)率7分資料考核

入室盜竊案發(fā)率1年1宗案件扣2分，每多1宗扣1分；機(jī)動(dòng)車(chē)盜竊案，每宗扣3分；非機(jī)動(dòng)車(chē)盜竊案，每宗扣0.5分。涉及物業(yè)管理的治安案件，每宗扣0.5分。從街道綜治辦獲得該數(shù)據(jù)，注意排除小區(qū)紅線外的案件。

保安值班巡邏3分現(xiàn)場(chǎng)考核+資料考核

現(xiàn)場(chǎng)考核1分保安盡責(zé)，在崗保安從事與工作內(nèi)容無(wú)關(guān)的活動(dòng)，每發(fā)現(xiàn)1處扣0.5分。采取暗訪形式。

資料考核2分24小時(shí)值班與巡邏記錄不完善，每發(fā)現(xiàn)1處扣0.5分。由物業(yè)公司提供當(dāng)月或上月巡邏記錄。

車(chē)輛管理3分現(xiàn)場(chǎng)考核+資料考核

現(xiàn)場(chǎng)考核1分每發(fā)現(xiàn)1臺(tái)機(jī)動(dòng)車(chē)亂停后未作警示措施的（貼告示條、通知業(yè)主挪車(chē)）扣0.2分

資料考核2分隨機(jī)抽查上月下班高峰期10分鐘的監(jiān)控記錄，對(duì)比監(jiān)控與登記記錄，對(duì)外來(lái)車(chē)輛進(jìn)出無(wú)登記的，每發(fā)現(xiàn)一次扣0.5分。

突發(fā)應(yīng)急處置2分現(xiàn)場(chǎng)考核

①日常物業(yè)管理突發(fā)事件處理預(yù)案，消防安全突發(fā)事件應(yīng)急處理預(yù)案，設(shè)備故障應(yīng)急處理預(yù)案，內(nèi)澇突發(fā)事件應(yīng)急預(yù)案，每缺1項(xiàng)扣0.5分。②每月開(kāi)展消防安全檢查不少于2次，每發(fā)現(xiàn)少一次扣0.5分。③1年內(nèi)未舉行消防演練（查看演練方案及照片），扣1分。物業(yè)公司提供相關(guān)文件和證明材料。

四、環(huán)境衛(wèi)生管理8分

環(huán)衛(wèi)設(shè)備2分現(xiàn)場(chǎng)考核

按照每50-120戶設(shè)置1個(gè)垃圾分類收集點(diǎn)、垃圾箱，且保持周邊整潔，每設(shè)置少一個(gè)扣0.5分，垃圾箱不潔、污水滴漏或殘破每處扣0.5分。

清潔衛(wèi)生3分現(xiàn)場(chǎng)考核

在垃圾分類收集點(diǎn)、垃圾箱之外每發(fā)現(xiàn)一處衛(wèi)生死角或大件垃圾扣1分。（業(yè)主偷棑大件垃圾，管理處應(yīng)及時(shí)清理，并向當(dāng)事人索償）

綠化植被3分現(xiàn)場(chǎng)考核

發(fā)現(xiàn)綠化植物有病蟲(chóng)害、斑禿，小區(qū)地面黃土裸露（0.5平方米以上，不包括樹(shù)蔭下），每處扣0.5分；每發(fā)現(xiàn)1處綠地被占為停車(chē)場(chǎng)或功能改變的扣1分。

五、物業(yè)管理綜合評(píng)價(jià)25分

物業(yè)服務(wù)費(fèi)收繳率5分資料考核

3個(gè)月內(nèi)繳費(fèi)率在98%以上得滿分，每低3%扣1分，低于80%得0分。物業(yè)公司應(yīng)提供當(dāng)月或上月銀行對(duì)賬單以供核算，如不提供，該項(xiàng)不得分

賬戶獨(dú)立核算2分現(xiàn)場(chǎng)考核

小區(qū)財(cái)務(wù)收支單獨(dú)立戶，獨(dú)立核算2分，否則0分。物業(yè)公司應(yīng)提供當(dāng)月或上月銀行對(duì)賬單以供核算，如不提供，該項(xiàng)不得分

預(yù)算決算共識(shí)3分現(xiàn)場(chǎng)考核

物業(yè)企業(yè)季度預(yù)算、決算接受業(yè)委會(huì)審核2分，年度預(yù)算、決算接受業(yè)委會(huì)審核1分，不接受0分。無(wú)業(yè)委會(huì)的該項(xiàng)不得分、不扣分。

財(cái)務(wù)收支平衡5分資料考核

收支盈余得5分，收支平衡得4分，收支虧損按照虧損金額占總收入比例計(jì)算，虧損在5%以內(nèi)得3分，虧損在5%-10%得2分，虧損超過(guò)10%得0分。物業(yè)公司應(yīng)提供上年度財(cái)務(wù)報(bào)表。

物業(yè)合同處有效期2分資料考核

物業(yè)企業(yè)與開(kāi)發(fā)商或業(yè)主大會(huì)合同處于法定2-5年的有效期內(nèi)為2分，合同超期則視超期年限在1年以內(nèi)1分，超過(guò)1年0分。物業(yè)公司應(yīng)提供物業(yè)合同。

合同約定定崗定編2分資料考核

合同有約定并且得到執(zhí)行2分。多于或少于合同約定3人及以內(nèi)得1分，多于或少于3人以上得0分。

合同約定服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、考核辦法和獎(jiǎng)懲措施3分資料考核

物業(yè)服務(wù)合同中對(duì)于物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)作出明確約定的加1分，對(duì)于業(yè)主如何考核有明確約定的加1分，對(duì)于業(yè)主考核后有獎(jiǎng)懲措施約定的加1分。

合同約定各項(xiàng)外包服務(wù)價(jià)格、考核與獎(jiǎng)