論房地產(chǎn)調(diào)控失敗的原因

論房地產(chǎn)的調(diào)控經(jīng)濟(jì)法學(xué)田姞妮胡曉光

導(dǎo)論：2013年2月20日，溫家寶主持召開(kāi)國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議，研究部署繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作。會(huì)議確定了五項(xiàng)國(guó)務(wù)院再出“國(guó)五條”抑制投機(jī)投資購(gòu)房加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的政策措施（稱為“國(guó)五條”）。房地產(chǎn)調(diào)控歷時(shí)近十年，反倒越調(diào)越高，其政策具有什么特點(diǎn)？實(shí)施效果如何？失敗原因究竟何在？房地產(chǎn)房地產(chǎn)是房產(chǎn)和地產(chǎn)的統(tǒng)稱，是房產(chǎn)和地產(chǎn)的結(jié)合體。在法律術(shù)語(yǔ)上房地產(chǎn)屬于不動(dòng)產(chǎn)。房地產(chǎn)業(yè)是指從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)、管理和服務(wù)的行業(yè)。房地產(chǎn)市場(chǎng)形成1.第一階段:理論突破與試點(diǎn)起步階段（1978~1991）2.第二階段:非理性炒作與調(diào)整推進(jìn)階段（1992~1995）3.第三階段:相對(duì)穩(wěn)定協(xié)調(diào)發(fā)展階段（1995~2002）4.第四階段:價(jià)格持續(xù)上揚(yáng)，多項(xiàng)調(diào)控措施出臺(tái)的新階段(2003~)房地產(chǎn)業(yè)

房地產(chǎn)

一、理論突破與試點(diǎn)階段（1978至1991年）1978年理論界提出了住房商品化、土地產(chǎn)權(quán)等觀點(diǎn)。1980年9月北京市住房統(tǒng)建辦公室率先掛牌，成立了北京市城市開(kāi)發(fā)總公司，拉開(kāi)了房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)的序幕。1982年國(guó)務(wù)院在四個(gè)城市進(jìn)行售房試點(diǎn)。1984年廣東、重慶開(kāi)始征收土地使用費(fèi)。1987至1991年是中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的起步階段。1987年11月26日，深圳市政府首次公開(kāi)招標(biāo)出讓住房用地。1990年上海市房改方案出臺(tái)，開(kāi)始建立住房公積金制度。1991年開(kāi)始，國(guó)務(wù)院先后批復(fù)了24個(gè)省市的房改總體方案。

1992年房改全面啟動(dòng)，住房公積金制度全面推行。1993年“安居工程”開(kāi)始啟動(dòng)。1992年后，房地產(chǎn)業(yè)急劇快速增長(zhǎng)，月投資最高增幅曾高達(dá)146.9%。房地產(chǎn)市場(chǎng)在局部地區(qū)一度呈現(xiàn)混亂局面，在個(gè)別地區(qū)出現(xiàn)較為明顯的房地產(chǎn)泡沫。1993年底宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控后，房地產(chǎn)業(yè)投資增長(zhǎng)率普遍大幅回落。房地產(chǎn)市場(chǎng)在經(jīng)歷一段時(shí)間的低迷之后開(kāi)始復(fù)蘇。

二、非理性炒作與調(diào)整推進(jìn)階段（1992至1995年）隨著住房制度改革不斷深化和居民收入水平的提高，住房成為新的消費(fèi)熱點(diǎn)。1998以后，隨著住房實(shí)物分配制度的取消和按揭政策的實(shí)施，房地產(chǎn)投資進(jìn)入平穩(wěn)快速發(fā)展時(shí)期，房地產(chǎn)業(yè)成為經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)之一。

第三階段：相對(duì)穩(wěn)定協(xié)調(diào)發(fā)展階段（1995至2002年）2003年以來(lái)，房屋價(jià)格持續(xù)上揚(yáng)，大部分城市房屋銷售價(jià)格上漲明顯。隨之而來(lái)出臺(tái)了多項(xiàng)針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控政策。最早是1978年，至今已經(jīng)走過(guò)了30年歷史。

第四階段：價(jià)格持續(xù)上揚(yáng)，多項(xiàng)調(diào)控措施出臺(tái)的新階段(2003年以來(lái))

十年調(diào)控十年預(yù)測(cè)房?jī)r(jià)越調(diào)越高房地產(chǎn)調(diào)控歷時(shí)十年，其房屋調(diào)控政策經(jīng)歷了多次的升級(jí)，政府從稅收、金融、物權(quán)法律制度多方面進(jìn)行調(diào)節(jié)。十年調(diào)控——20031、2003年4月：121號(hào)文件拉響宏觀調(diào)控警報(bào)

中國(guó)人民銀行下發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》。規(guī)定對(duì)購(gòu)買(mǎi)高檔商品房、別墅或第二套以上(含第二套)商品房的借款人，適當(dāng)提高首付款比例，不再執(zhí)行優(yōu)惠住房利率規(guī)定。此份文件是中國(guó)第一輪房地產(chǎn)牛市啟動(dòng)之后，中央政府第一次采取抑制房地產(chǎn)過(guò)熱的措施，表明中央政府對(duì)房地產(chǎn)的態(tài)度由支持轉(zhuǎn)為警惕。十年調(diào)控——20032、2003年8月：國(guó)務(wù)院明確將房地產(chǎn)業(yè)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)

國(guó)務(wù)院發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的通知》(18號(hào)文件)，將房地產(chǎn)業(yè)定位為拉動(dòng)國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)之一，明確提出要保持房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展，要求充分認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的重要意義，要根據(jù)城鎮(zhèn)住房制度改革進(jìn)程、居民住房狀況和收入水平的變化完善住房供應(yīng)政策，調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，增加普通商品住房供應(yīng)，加強(qiáng)對(duì)土地市場(chǎng)的宏觀調(diào)控，對(duì)于高檔、大戶型商品住房以及高檔寫(xiě)字樓、商業(yè)性用房積壓較多的地區(qū)，要控制此類項(xiàng)目的建設(shè)用地供應(yīng)量，或暫停審批此類項(xiàng)目。十年調(diào)控——2004市場(chǎng)反應(yīng):2005年上海房?jī)r(jià)出現(xiàn)明顯下降,最大降幅超過(guò)20%;除上海之外,全國(guó)各地房?jī)r(jià)繼續(xù)大肆上漲。十年調(diào)控——2005國(guó)務(wù)院出臺(tái)八點(diǎn)意見(jiàn)穩(wěn)定房?jī)r(jià)。一是高度重視穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格;二是將穩(wěn)定房?jī)r(jià)提高到政治高度，建立政府負(fù)責(zé)制;三是大力調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，增加普通商品房和經(jīng)濟(jì)住房土地供應(yīng);四是嚴(yán)格控制被動(dòng)性住房需求，主要是控制拆遷數(shù)量;五是正確引導(dǎo)居民合理消費(fèi)需求;六是全面監(jiān)測(cè)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行;七是積極貫徹調(diào)控住房供求的各項(xiàng)政策措施;八是認(rèn)真組織對(duì)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作的督促檢查。市場(chǎng)反應(yīng):房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲。十年調(diào)控——20062006年:11項(xiàng)政策，調(diào)控從指導(dǎo)意見(jiàn)轉(zhuǎn)向可操作性。市場(chǎng)反應(yīng)：房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲，漲幅相對(duì)平穩(wěn)，中小戶型增加。十年調(diào)控——20072007年:8項(xiàng)政策，5次加息，從金融層面打壓房地產(chǎn)市場(chǎng)反應(yīng):當(dāng)年市場(chǎng)價(jià)格暴漲，地王頻現(xiàn)，政策出臺(tái)后，全國(guó)房?jī)r(jià)出現(xiàn)下跌。十年調(diào)控——20082008年:16項(xiàng)政策，金融危機(jī)爆發(fā)成為政策分水嶺。市場(chǎng)反應(yīng)：其他金融政策權(quán)限松綁，09年樓市復(fù)蘇，后繼續(xù)大漲。十年調(diào)控——2009最嚴(yán)格和治理等詞可以反映這階段主要是針對(duì)政策實(shí)施過(guò)程中的違法行為進(jìn)行進(jìn)一步的整治。政策規(guī)定是對(duì)原有的補(bǔ)充和完善。市場(chǎng)反映：短期內(nèi)現(xiàn)觀望,二手房成交量下降,2010年春節(jié)后市場(chǎng)恢復(fù)上漲十年調(diào)控——2010市場(chǎng)反應(yīng)：繼國(guó)十一條出臺(tái)后，繼續(xù)產(chǎn)生高價(jià)地王，3月后房?jī)r(jià)飆升。全國(guó)商品房銷售增速呈現(xiàn)前高后低態(tài)勢(shì)，房屋銷售價(jià)格繼續(xù)上漲。70個(gè)大中城市新建住宅銷售價(jià)格同比上漲7.6%。二手住宅銷售價(jià)格同比上漲5.0%。2010年6月：按家庭成員擁有住房數(shù)認(rèn)定二套房十年調(diào)控——2011十年調(diào)控——20121、住房信息系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)住建部啟動(dòng)的全國(guó)40個(gè)城市的個(gè)人住房信息系統(tǒng)的建設(shè)工作將在年底前完成。該40個(gè)城市包括省會(huì)城市，計(jì)劃單列城市，及一批大型的地級(jí)市。2、四大行首套房貸利率降到基準(zhǔn)線工、農(nóng)、中、建四大行在內(nèi)部召開(kāi)了研究全面落實(shí)差別化房貸政策的座談會(huì)，會(huì)上，四大行共同提出，將切實(shí)滿足居民家庭首次購(gòu)買(mǎi)自住普通商品住房的貸款需求，合理權(quán)衡定價(jià)，在基準(zhǔn)利率的基礎(chǔ)上根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)原則合理定價(jià)首套房貸款利率，但首套房首付比例仍然執(zhí)行30%的標(biāo)準(zhǔn)。此外，還將提高住房貸款審批效率。十年調(diào)控——小結(jié)從上述房產(chǎn)調(diào)控政策可以看出歷年的房產(chǎn)調(diào)控主要集中在限制開(kāi)發(fā)商融資、試點(diǎn)房產(chǎn)稅、提高房貸利率和加大首付比例。上述調(diào)控措施大都為政策，具有實(shí)效性，但也具有政策所本來(lái)具有的特征，不穩(wěn)定，易變化，效果也有階段性。涉及面廣，主體包括對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)、個(gè)人、地方政府關(guān)聯(lián)主體，從調(diào)整面來(lái)說(shuō)，包括了房產(chǎn)開(kāi)發(fā)、交易、管理，從調(diào)整方式來(lái)說(shuō)，包括稅收等措施。十年預(yù)測(cè)——樓市唱空派在2004年，謝國(guó)忠《有史以來(lái)最大的地產(chǎn)泡沫將在近期》。他預(yù)測(cè)最多3年，房?jī)r(jià)將會(huì)歸至普通大眾能夠接受的程度。2009年樓市會(huì)崩盤(pán)2012年又預(yù)測(cè)房?jī)r(jià)的跌幅將達(dá)25%原因：受土地貸款還款和房屋銷量下錯(cuò)雙重壓力，開(kāi)發(fā)商不得不以極高的利率向地下金融市場(chǎng)貸款。地下金融市場(chǎng)的利率應(yīng)聲上漲，必然對(duì)中小企業(yè)造成負(fù)面影響。同時(shí)他認(rèn)為由于房屋的空置率高，使得房屋供給增加，在市場(chǎng)供過(guò)于求的情況下，房?jī)r(jià)會(huì)應(yīng)身而落的。十年預(yù)測(cè)——樓市唱空派地產(chǎn)評(píng)論人士牛刀，近年來(lái)也發(fā)表過(guò)“一線城市房?jī)r(jià)回歸理性要跌去80%”、“不管走什么路，中國(guó)房?jī)r(jià)都會(huì)崩盤(pán)”等預(yù)測(cè)。中國(guó)房?jī)r(jià)預(yù)測(cè)，始于2001年末。清華大學(xué)管理學(xué)院教授魏杰在中央電視臺(tái)發(fā)表的一席《2002，房地產(chǎn)的冬天》的訪談，開(kāi)啟了綿延十余年的“中國(guó)房?jī)r(jià)預(yù)測(cè)史”的大幕。代表人物有謝國(guó)忠、易憲容和牛刀。樓市唱空派迎合了迎合公眾需要，得到了很多投資者的認(rèn)可時(shí)寒冰曹建海牛刀十年預(yù)測(cè)——樓市春天派陳寶存，全國(guó)地產(chǎn)知名專家和評(píng)論人，杰出地產(chǎn)人，大腕級(jí)地產(chǎn)職業(yè)經(jīng)理人。2008年開(kāi)始談房?jī)r(jià)上漲2010年現(xiàn)狀說(shuō)，認(rèn)為房?jī)r(jià)不降反漲。2010年北京房?jī)r(jià)將維持15%~30%的漲幅。供需矛盾沒(méi)有解決，未來(lái)房?jī)r(jià)將上漲。中國(guó)有兩個(gè)經(jīng)濟(jì)：一個(gè)是中國(guó)經(jīng)濟(jì)，一個(gè)是中國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)，房地產(chǎn)支撐了經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。只有房?jī)r(jià)上漲才能根本解決老百姓的住房問(wèn)題。因?yàn)樯唐贩績(jī)r(jià)上漲，政府才能給他們足夠的拆遷補(bǔ)償。一線城市無(wú)地可供，土地價(jià)格必漲。城鄉(xiāng)居民收入會(huì)倍增。貨幣超發(fā)和通貨膨脹十年預(yù)測(cè)——樓市春天派樓市春天派，又稱房?jī)r(jià)看漲派，主要以任志強(qiáng)、董藩、朱大鳴和陳保存為代表。正因?yàn)檫@四個(gè)人看漲的觀點(diǎn)不符合大眾的心理，使得他們四個(gè)預(yù)測(cè)房?jī)r(jià)下降的人被戲稱為“樓市四大惡人”。他們從供需關(guān)系、房產(chǎn)價(jià)格組成等因素預(yù)測(cè)房?jī)r(jià)不但不會(huì)降還會(huì)上漲。董藩朱大鳴十年預(yù)測(cè)小結(jié)——各界人士的競(jìng)猜游戲樓市預(yù)測(cè)儼然像一個(gè)全民參與的競(jìng)猜游戲。一些研究中心非地產(chǎn)領(lǐng)域的經(jīng)濟(jì)學(xué)家、社科院等機(jī)構(gòu)、甚至是炒房者和藝人，都會(huì)時(shí)不時(shí)就房?jī)r(jià)走勢(shì)談?wù)撘欢＿@種房?jī)r(jià)之爭(zhēng)不但出現(xiàn)在派系之中，在社科院內(nèi)部也出現(xiàn)過(guò)內(nèi)訌。社科院研究員曹建海稱，自2004年以來(lái)《房地產(chǎn)藍(lán)皮書(shū)》對(duì)市場(chǎng)的分析和預(yù)測(cè)都是錯(cuò)誤的。不僅是社科院等國(guó)內(nèi)機(jī)構(gòu)，投行等金融機(jī)構(gòu)也無(wú)法參透房?jī)r(jià)的走向。調(diào)控效果 商品房本年銷售價(jià)格 經(jīng)濟(jì)適用房商品房本年銷售價(jià)格 別墅高檔公寓商品房本年銷售價(jià)格 (元/平方米) (元/平方米) (元/平方米)1991 786 - -1992 995 - -1993 1291 - -1994 1409 - -1995 1591 - -1996 1806 - -1997 1997 1097 53821998 2063 1035 45961999 2053 1093 45032000 2112 1202 42882001 2170 1240 43482002 2250 1283 41542003 2359 1380 41452004 2778 1482 55762005 3168 1655 58342006 3367 1729 65852007 3864 1754 74712008 3800 1929 78012009 4681 2134 96622010 5032 2495 109342011 5357 - 10994為什么房?jī)r(jià)會(huì)上漲房?jī)r(jià)的構(gòu)成房?jī)r(jià)的供需結(jié)構(gòu)不合理貨幣貶值和通貨膨脹稅收政策規(guī)定不合理政府利益與房?jī)r(jià)的糾結(jié)也加劇了房?jī)r(jià)的上漲調(diào)控為什么失敗——房?jī)r(jià)構(gòu)成要素價(jià)格上漲例：南昌市紅谷灘新區(qū)樓盤(pán)，目前其市場(chǎng)銷售均價(jià)是每平方米約4720元。清單顯示，每平方米建筑面積商品住宅成本是3946.61元。在該成本價(jià)中，土地使用權(quán)取得費(fèi)用(樓面地價(jià))701.61元/平方米，前期工程費(fèi)是95.37元/平方米；房屋開(kāi)發(fā)費(fèi)每平方米1828.23元；管理費(fèi)94.82元/平方米；財(cái)務(wù)費(fèi)170.48元/平方米；銷售費(fèi)用(90%為媒體費(fèi)用)160元/平方米；其他費(fèi)用201.1元/平方米；稅費(fèi)695元/平方米。調(diào)控為什么失敗——房?jī)r(jià)構(gòu)成要素分析土地成本持高不下建材成本呈增長(zhǎng)趨勢(shì)勞務(wù)成本、各項(xiàng)費(fèi)用短期不會(huì)下降，開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)空間下降幅度不會(huì)太大調(diào)控為什么失敗——土地價(jià)格

土地是房地產(chǎn)業(yè)生存和發(fā)展的必要條件，也是整個(gè)商品房成本中的重要組成部分。在國(guó)家土地新政策執(zhí)行后，土地價(jià)格上漲迅速，土地供應(yīng)量已出現(xiàn)了較大幅度減少，而住房需求的快速增長(zhǎng)，又進(jìn)一步加劇了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)土地供需矛盾。從長(zhǎng)期來(lái)看，由于土地資源的稀缺性、土地供應(yīng)的有限性及區(qū)位的差異性，客觀上導(dǎo)致土地供應(yīng)的相對(duì)不足和土地供需不平衡，在一定程度上推動(dòng)了地價(jià)上漲。而拆遷工作的進(jìn)一步規(guī)范也相應(yīng)增加了拆遷補(bǔ)助費(fèi)用。另一方面，土地出讓金也是當(dāng)?shù)卣M(jìn)行配套基礎(chǔ)設(shè)施的資金來(lái)源。很多地方房地產(chǎn)交易成為了當(dāng)?shù)氐牡诙笾еa(chǎn)業(yè)，政府財(cái)政的來(lái)源因此土地成本將呈逐步升高的趨勢(shì)。從已有的數(shù)據(jù)分析，由于勞動(dòng)力和原材料成本的上漲，建材成本也呈現(xiàn)上漲的趨勢(shì)。據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示2010年固定資產(chǎn)投資價(jià)格指數(shù)呈現(xiàn)上漲趨勢(shì)，2011年前三個(gè)季度一直增長(zhǎng)，曾一度達(dá)到107.3，雖然第四季度有所回落但仍然高居105.7。2012年前三個(gè)季度固定資產(chǎn)價(jià)格有所回落，較于去年基本維持在99.6，而第四季度又出現(xiàn)了反彈。與我國(guó)調(diào)控政策相對(duì)應(yīng)，2011年我國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控政策有松懈的趨勢(shì)，所以固定資產(chǎn)價(jià)格指數(shù)順勢(shì)上漲了。

房?jī)r(jià)調(diào)控為什么失?。俊ú某杀境试鲩L(zhǎng)趨勢(shì)

而2012年隨著政府調(diào)控的力度進(jìn)一步加大，固定資產(chǎn)價(jià)格指數(shù)出現(xiàn)了回落。然而增長(zhǎng)的壓力仍然很大一旦政策稍有松懈，價(jià)格就會(huì)出現(xiàn)反彈。2012年第四季度上漲的數(shù)據(jù)就反映了這個(gè)現(xiàn)狀。從這些數(shù)據(jù)可以反映出固定資產(chǎn)的漲價(jià)的壓力是很大的，要從這一方面遏制房?jī)r(jià)的上漲必須依靠政府的強(qiáng)力打壓，但是政策的人為性往往會(huì)隨著惰性的顯現(xiàn)而作用不大，政府能否持之以恒這要打上疑問(wèn)號(hào)。更重要的是，如果建材成本下降，對(duì)這一行業(yè)的沖擊將會(huì)巨大，政府是否愿意為此買(mǎi)單也要打上一個(gè)疑問(wèn)號(hào)。因此建材成本仍有相當(dāng)大的增長(zhǎng)趨勢(shì)。

房?jī)r(jià)調(diào)控為什么失?。俊ú某杀境试鲩L(zhǎng)趨勢(shì)

由于勞動(dòng)工資具有剛性，加上目前勞動(dòng)力普遍供應(yīng)不足的現(xiàn)狀，建筑行業(yè)的勞務(wù)成本也只會(huì)增不會(huì)減。而各種項(xiàng)目性的費(fèi)用，多是由政府部門(mén)征收的，也都是經(jīng)過(guò)相關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)的，這部分成本短期內(nèi)也不可能下降；而對(duì)于企業(yè)的開(kāi)發(fā)利潤(rùn)，由于國(guó)家采取了加大普通商品住宅和經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)、整頓規(guī)范市場(chǎng)秩序等宏觀調(diào)控政策，這部分可能會(huì)下降一些。可是開(kāi)發(fā)商的這種讓利行為是否會(huì)演變成對(duì)普通消費(fèi)者的轉(zhuǎn)嫁從而造成房?jī)r(jià)的進(jìn)一步上漲也是值得商榷的。

房?jī)r(jià)調(diào)控為什么失?。俊?jiǎng)趧?wù)成本、各項(xiàng)費(fèi)用短期不會(huì)下降，開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)空間下降幅度不會(huì)太大。房?jī)r(jià)上漲原因分析——房?jī)r(jià)的供需結(jié)構(gòu)不合理房?jī)r(jià)的供需結(jié)構(gòu)不合理——供給結(jié)構(gòu)問(wèn)題 增量法（一手房） 開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā) 存量法（二手房） 房改房

限價(jià)房