王浩鈺：城市規(guī)劃實務備考答題技巧及考點分析

【推薦】王浩鈺：城市規(guī)劃實務備考答題技巧及考點分析（1）認真審題：是評析還是要指出問題，評析就要有優(yōu)有缺，題目中沒有依據廢話，一字不漏讀完，不能一目十行，基本上每句話都隱藏了考點。特別注意符號、圖例、數(shù)字、敏感詞語，河流、湖泊、機場、高速公路都是敏感詞。

（2）找準考點：考試注重基本原理，重要考點是明顯錯誤、可能考點是不妥之處，非考點不全之處），

（3）全面作答：多答不扣分，沾邊都給分，密網捕魚，廣種薄收。比較方案方案一的有點往往是方案二的缺點，反之亦然。

（4）條理清晰：分清主次：要先宏觀后微觀，先主要問題后次要問題；表達清晰：人工改卷，不能潦草；把準時間：本門考試時間較為緊張。一、概述與城鄉(xiāng)規(guī)劃制定、審批與修改

縣和縣級市的區(qū)別：一個由省政府審批，一個由縣的上級政府審批；

鎮(zhèn)分為兩類，縣城所在的鎮(zhèn)規(guī)劃參照的市的標準。其他一般鎮(zhèn)為鎮(zhèn)的標準；

近期建設規(guī)劃有規(guī)劃主管部門編制，城市人民政府審批，上級政府備案（錯誤，編制機關應為人民政府，審批后報總規(guī)審批機關備案）；

控規(guī)編制單位：市為市規(guī)劃主管部門，縣城所在的鎮(zhèn)為縣規(guī)劃主管部門，非縣城所在的鎮(zhèn)為鎮(zhèn)政府。（鄉(xiāng)鎮(zhèn)沒有人大常委會，沒有規(guī)劃主管單位，因而鄉(xiāng)鎮(zhèn)的控規(guī)由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府編制），審批都是縣政府；

村規(guī)劃鄉(xiāng)編制縣審批，鄉(xiāng)級政府不能審批規(guī)劃。二、城鎮(zhèn)體系規(guī)劃方案的評析

河流、山等自然條件；

高速公路、鐵路、機場、港口等交通設施；

火電廠、鋼鐵廠或化工廠等有污染的工業(yè)設施；

風景名勝區(qū)、自然保護區(qū)、生態(tài)敏感區(qū)、水源保護地、基本農田、地下礦產資源分布區(qū)等建設控制區(qū)；

污水處理廠、垃圾處理場等市政設施；

比例；

編制單位；

城鎮(zhèn)化水平預測；

風玫瑰；

題目中有沒有地形，規(guī)劃區(qū)的范圍對不對；

職能定位：是否和本地區(qū)實際情況相符；

水平預測；

等級結構；

高速公路；

機場；

港口；

市政設施；

用地指標問題?？h域城鎮(zhèn)體系規(guī)劃方案的評析：

縣域城鎮(zhèn)體系規(guī)劃由縣級人民政府負責組織編制。承擔編制的設計單位應具有乙級以上規(guī)劃設計資格；

中心鎮(zhèn)是否選的太多，一般來說一個縣的縣城應該是中心鎮(zhèn)，另外最多可再選1-2個發(fā)展條件好的鎮(zhèn)為中心鎮(zhèn)，中心鎮(zhèn)要有良好的發(fā)展條件，位置適宜、均勻；基礎設施（交通、供電、供水、電訊、污水處理等）和社會服務設施（學校、醫(yī)院、文化體育活動場所等）的配置是否均勻、合理；基本農田是否被侵占了，有污染的工業(yè)（尤其是鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)）是否布局太分散、不合理；

風景名勝區(qū)等：史跡保護區(qū)和自然景觀保護區(qū)內嚴禁機動車的進入，自然保護區(qū)內不得建生產設施，風景名勝區(qū)內不得設立開發(fā)區(qū)，不得建設污染環(huán)境的工業(yè)設施，核心景區(qū)內不得建設與風景名勝資源保護無關的其他建筑物，如賓館酒店等。三、城市總體規(guī)劃方案的評析

文字圖例先細讀再看風象與水流；

商業(yè)中心人氣足交通便捷好服務；

良好地段給居住上班不必跑長途；

工業(yè)用地重運輸污染大戶須防護；

易燃易爆要隔離轉運便利建倉儲；

公共綠地宜均布濱水地帶多種樹；

舊區(qū)新區(qū)要兼顧文化遺產多保護；

干道骨架要清楚兩側用地須相符；

道路間距宜適度一般內密而外疏；

港口須有疏港路生活岸線要留足；

機場進城走快速端側凈空須關注；

高速公路不穿城過境公路擦邊溜；

客運站場宜深入編組站場城外布；不應毗鄰危及師生安全的危險品庫、工業(yè)單位等；

校園內不允許有架空高壓線通過。

醫(yī)院選址應當滿足以下條件：安靜、交通便捷、遠離危險、遠離兒童；

交通方便，宜面臨兩條城市道路；

應有足夠的清潔用水源，并有城市下水管網的配合；

環(huán)境安靜，遠離污染源；

遠離易燃、易爆物品的生產和貯存區(qū)；并遠離高壓線路及其設施；

不應鄰近少年兒童活動密集場所。

（2）消防站選址

臨街（便于消防車出動），車庫門應朝向城市道路，至道路紅線的距離不應小于15m。；其主體建筑距醫(yī)院、學校、幼兒園、托兒所、影劇院、商場等容納人員較多的公共建筑的主要疏散出口不應小于50m；有生產、貯存危險化學品單位的，消防站應設置在常年主導風向的上風或側風處，其邊界距上述危險部位一般不宜小于200m；

各類消防站建設用地面積應符合下列規(guī)定：（最小要2000）；一級普通消防站3300～4800㎡；

二級普通消防站2000～3200㎡；

特勤消防站4900～6300㎡；六、規(guī)劃條件的擬定、核實與規(guī)劃設計及規(guī)劃條件的變更

（1）規(guī)劃條件是國有土地使用權出讓合同的組成部分，建設單位和設計單位編制工程設計方案的依據，規(guī)劃主管部門審查方案、核發(fā)建設工程規(guī)劃許可證、對建設工程進行監(jiān)督核實的依據。、規(guī)劃條件制定的依據是控制性詳細規(guī)劃；

規(guī)劃條件包括：控規(guī)：情、強、退、交、配、設、安、其；

情（性質、坐標、面積）、強（人口容量、2率2度，高度注意無線電收發(fā)訊區(qū)、微波走廊、高壓輸電走廊、軍事和國家安全設施的相關技術規(guī)定）、退（退四線、日照要求、退相鄰）、交（如出口、停車位、是城市交通的銜接）、配（教育、衛(wèi)生、文化等公共服務設施和水、電等市政基礎設施的規(guī)模和布局）、設（形態(tài)、色彩、景觀、尺度）、安（防洪、防震、人防、消防）、其（古樹名木、名城保護、地鐵等地下空間開發(fā)等；

（2）規(guī)劃條件的擬定與補充

首先和規(guī)劃條件的全部內容一一核對；

其次注意圖上特殊條件，如保護生態(tài)和歷史文化遺產，完善配套設施，保障公告安全，注意要符合規(guī)劃和相關規(guī)范；

（3）規(guī)劃條件的核實

規(guī)劃條件的核實是對建設活動是否遵守規(guī)劃許可的要求的審核。注意是不是出線，能不能滿足消防（沿街長度、間距、撲救面），日照間距夠不夠，（住宅大寒2小時、老年人居住建筑冬至2小時、中小學教學樓冬至2小時，幼兒園冬至日3小時）；

注意消防：高層建筑塔樓一個長邊或1/4周長應不布置影響消防的裙房，一般應落地，并應該有直接對外出入口。

（4）規(guī)劃條件的變更

符合控規(guī)是規(guī)劃條件變更的前提；

符合控規(guī)的規(guī)劃條件變更程序為建設單位申請——公開與聽證（公告，告知利害人）——審查與確定——頒布與公開——通報國土部門，調整出讓金；

如果不符合控規(guī)又確有必要修改規(guī)劃條件則則需按控規(guī)修改程序修改控規(guī)。修改控規(guī)為（論證，征求利害人意見，向控規(guī)審批機關提出專題報告，修改的控規(guī)涉及總規(guī)強制性內容的，則需修改總規(guī)）；

修改控規(guī)的程序：涉及上層次規(guī)劃強制性內容（規(guī)劃區(qū)的范圍、基本農田、風景名勝、水源保護地、歷史建筑）的，要先修改上層次規(guī)劃，如不涉及，則同意后即可修改，修改有要報原審批機關審批，然后要公告、本級人大和上級政府備案。

（5）用地性質的變更

先看能不能變更；

規(guī)劃確定的綠地、道路、高壓走廊、水廠及污水處理廠、河道、水庫、水源地、自然保護區(qū)等嚴禁變更土地用途；

化工用地、小于4h㎡的倉儲不應改為居住用地，工業(yè)區(qū)不宜插建居住。如能變更則按控規(guī)修改程序，涉及總規(guī)先調整總規(guī)。

（6）規(guī)劃容積率的變更

不能超過控規(guī)的，超過則需調整控規(guī)。確需變更規(guī)劃條件確定的容積率的建設項目，應根據程序進行：建設單位申請——規(guī)劃主管部門組織專家論證——公示，征求利害人意見，可組織聽證——報城市政府批準——城市土地主管部門備案——補交出讓金。

①建設單位或個人可以向城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門提出書面申請并說明變更的理由；

②城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門應當從建立的專家?guī)熘须S機抽調專家，并組織專家對調整的必要性和規(guī)劃方案的合理性進行論證；

③在本地的主要媒體上進行公示，采用多種形式征求利害關系人的意見，必要時應組織聽證；

④經專家論證、征求利害關系人的意見后，城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門應依法提出容積率調整建議并附論證、公示（聽證）等相關材料報城市、縣人民政府批準；

⑤經城市、縣人民政府批準后，城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門方可辦理后續(xù)的規(guī)劃審批，并及時將依法變更后的規(guī)劃條件抄告土地主管部門備案；

⑥建設單位或個人應根據變更后的容積率向土地主管部門辦理相關土地出讓收入補交等手續(xù)。七、建設項目總平面圖及工程設計方案的評析

規(guī)劃與設計方案的審查屬于技術審查；

平面布局：退讓是否滿足、綠化合理不合理？指標滿足不滿足。超還是不足？建筑之間的日照和消防是不是能夠滿足要求？

交通組織：基地機動車出入口距地鐵出人口、公共交通站臺邊緣不應小于15m；4距公園、學校、兒童及殘疾人使用建筑的出人口不應小于20m；與大中城市主干道交叉口的距離，自道路紅線交叉點量起不應小于70m；內部停車組織；

停車場：停車位夠不夠？出入口數(shù)量及視距？汽車庫庫址的車輛出入口，距離城市道路的規(guī)劃紅線不應小于7.5m，并在距出入口邊線內2m處作視點的120°范圍內至邊線外7.5m以上不應有遮擋視線障礙物。汽車庫出入口與城市人行過街天橋、地道、橋梁或隧道等引道口的距離應大于50m；距離道路交叉口應大于80m；

（1）中小學選址：題目中選址一般不當，學校正確的選址應該周邊無污染（注意化工廠、水泥廠等），不宜與市場、公共娛樂場所，醫(yī)院太平間等不利于學生學習和身心健康以及危及學生安全的場所毗鄰。校區(qū)內不得有架空高壓輸電線穿過。走讀小學生不應跨過城鎮(zhèn)干道、公路及鐵路。教學用房的外墻面與鐵路的距離不應小于300m；與機動車流量超過每小時270輛的道路同側路邊的距離不應小于80m，當小于80m時，必須采取有效的隔聲措施；

建筑朝向及間距：教學樓長邊、教學樓和運動場的距離要25米。防火間距的問題；

建筑層數(shù)：小學不能超過4層，中學不能超過5層；

開口部位：不能開向城市干道；

運動場：長軸南北向。

（2）醫(yī)院選址：功能分區(qū)合理，潔污路線清楚，避免或減少交叉感染；

出入口的問題：距離城市道路交叉口太近或兩個出入口間距太近；

布局應應保證住院部、手術部、功能檢查室等功能用房有良好的環(huán)境，要求安靜；

病房樓應獲得最佳朝向；

老年人設施規(guī)劃：選址要遠離污染、噪音、危險品；低層或多層，建筑密度≤30%，容積率≤0.8，綠地率新建的≥40%，改擴建的≥35%。集中綠地應大于2㎡/老人，活動場所有50%以上在日照陰影線以外。建筑日照標準為大于冬至日兩個小時。八、規(guī)劃許可證的核發(fā)

一書兩證：核發(fā)選址意見書屬于行政審批，建設用地規(guī)劃許可和建設工程規(guī)劃許可屬于行政許可。

選址意見書：是劃撥土地的前置條件，非劃撥用地不要選址意見書。

建設用地規(guī)劃許可證:建設用地符合城鄉(xiāng)規(guī)劃要求的法律憑證，必須在建設用地范圍內才能作出許可。

出讓方式獲得土地的要：簽國土合同后持項目批準、核準或備案文件申領。

審查時看是否符合規(guī)劃和相關規(guī)范。

建設工程規(guī)劃許可證的核發(fā):確認建設活動符合規(guī)劃要求的法律憑證。

核發(fā)前要有完備的、符合規(guī)劃條件的施工圖，要通過環(huán)保、人防、消防等部門的審核。

鄉(xiāng)村建設規(guī)劃許可證：在鄉(xiāng)、村規(guī)劃區(qū)內的集體用地上建設的鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)、鄉(xiāng)村公共設施和公益事業(yè)項目需要辦理，涉及占用農用地的應先辦理轉用手續(xù)，再申請辦理鄉(xiāng)村規(guī)劃許可證。鄉(xiāng)村建設規(guī)劃許可證由市、縣規(guī)劃行政主管部門核發(fā)。九、歷史文化街區(qū)保護規(guī)劃方案的評析

原有該遷走的要遷走：如工業(yè)、大型市政設置，易燃易爆倉庫（該走的走）

該保留的要保留：街道名稱、視覺通廊、歷史建筑，建筑格局、城市肌理、空間尺度、古樹名木、歷史建筑、文物保護單位。（該留的留）

該改善的要改善：人居環(huán)境、綠化景觀、基礎設施（如健身、燃氣、排水）。（該改的改）

不該增加的不應增加：影響視廊的；新增的以假亂真的仿古街市、加油站，體量不協(xié)調的高層建筑、市政設置。

舊城改造要避免大拆大建。十、城鄉(xiāng)規(guī)劃的監(jiān)督檢查與違法用地及建設的查處及法律責任

（1）土地的使用：除興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)、村民建設住宅以及鄉(xiāng)村公共設施和公益事業(yè)(三類)建設可使用農村集體土地外，其他建設都必須依法申請使用國有土地。使用基本農田要國務院審批。

（2）建設的程序：劃撥土地的要現(xiàn)有選址意見書——建設用地規(guī)劃許可證——劃撥，未取得建設用地規(guī)劃許可證而取得建設用地批準文件占用土地的，批準文件無效

出讓的土地：依據控規(guī)提出規(guī)劃條件——簽土地使用權出讓文件——建設用地規(guī)劃許可證——進行規(guī)劃設計（總平、建筑平立剖等）——取得建筑工程規(guī)劃許可證——有施工企業(yè)、有錢、有圖紙后就可申請開工。

（3）違法建設的情況：無證、違證、逾期、越權（城市規(guī)劃部門違規(guī)違法批準的）四種情況。分為土地違法（不用國有土地，以租代征）、違反規(guī)劃（改變土地性質，超高超面積）、手續(xù)不全（沒有規(guī)劃許可證，沒有施工許可證）等。

（4）查處的程序：程序錯了也會敗訴，立案——調查取證、筆錄，要求執(zhí)法人員不少于2人——告知當事人處罰的理由、依據和當事人的權利（陳述、申訴、聽證的權利）如果是責令停業(yè)、吊銷許可證及執(zhí)照或較大的罰款，當事人可要求組織聽證——做出處罰決定——處罰決定書的送達——執(zhí)行，罰繳分離、拒不執(zhí)行時申請法院強制執(zhí)行。執(zhí)行事先告知、陳述申辯、審查決定、政府監(jiān)督、罰繳分離制度。

（5）建設單位：違法建設第一步就是停工；

能改的改正，處工程造價5~10%的罰款；

不能改的拆（關鍵看能不能消除對規(guī)劃的影響的（如改變立面就能該），無法改的才拆除，如出紅線、占綠線、占藍線、侵紫線、占用學校、體育或公共活動用地，違章臨建拆（無證、違證、逾期的），鄉(xiāng)村無證、違證逾期不改的拆），恢復原貌（有分的）；建筑面積超出許可規(guī)定的，規(guī)劃部門不驗收，要拆除，沒收違法收入并處違法部分10%的罰款；

不能拆除的沒收，并處工程造價1倍以下的罰款；

必須拆除的其他情況，違反土地利用規(guī)劃；

（6）臨時建筑的處罰：無證、違證、逾期不拆除的，要處工程造價1倍以下的罰款。

鄉(xiāng)村的無證或違證建設由鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府責令停止建設，限期改正，不該則拆除。

其他違法情況：竣工后6個月內不報送竣工資料的，責令補報，逾期不補報的，罰款1-5萬元。

（7）設計單位：超越資質、不依標準。責令改正，罰款（合同額的1~2倍）；情節(jié)嚴重的，停