土地估價(jià)報(bào)告

目錄第一部分摘要 3一、估價(jià)項(xiàng)目名稱 3二、委托估價(jià)方 3三、受托估價(jià)方 3四、估價(jià)期日 3五、估價(jià)日期 4六、估價(jià)目的 4七、地價(jià)定義 5八、土地估價(jià)結(jié)果 5九、土地估價(jià)師簽字 5十、土地估價(jià)機(jī)構(gòu) 6第二部分估價(jià)對(duì)象界定 6一、委托估價(jià)方 6二、估價(jià)對(duì)象 6三、估價(jià)對(duì)象描述 7（一）、土地登記情況 7（二）、土地權(quán)利狀況 7（三）土地利用狀況 8四、地價(jià)影響因素分析 8（一）、一般因素 8（二）、區(qū)域因素 17（三）、個(gè)別因素 18第三部分估價(jià)對(duì)象界定 19一、估價(jià)原則 19二、估價(jià)方法 22三、估價(jià)過程 23（一）、基準(zhǔn)地價(jià)法 23（二）、假設(shè)開發(fā)法 31（三）、市場(chǎng)比較法 35四、地價(jià)的確定 42（一）、地價(jià)確定的方法 42（二）、估價(jià)結(jié)果 43五、估價(jià)差異分析 43第四部分附錄 44第一部分摘要一、估價(jià)項(xiàng)目名稱洪山區(qū)獅子山街珞獅路310號(hào)P（）31號(hào)掛牌拍賣土地價(jià)格二、委托估價(jià)方聯(lián)絡(luò)地址:聯(lián)絡(luò)電話:法人代表:某某某聯(lián)絡(luò)人:某某某三、受托估價(jià)方武聯(lián)絡(luò)地址：聯(lián)絡(luò)電話：法人代表：聯(lián)絡(luò)人：四、估價(jià)期日四月十七日五、估價(jià)日期四月十七日至五月十五日六、估價(jià)目的根據(jù)國家推薦原則《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》（GB/T18508-）和國有土資源部《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓地價(jià)評(píng)估技術(shù)規(guī)范》，對(duì)武漢市P（）031號(hào)（原022號(hào)）掛牌交易地塊使用權(quán)價(jià)格進(jìn)行評(píng)估，為獲得土地使用權(quán)確定土地資產(chǎn)價(jià)格及處置土地資產(chǎn)提供價(jià)格參照根據(jù)。七、地價(jià)定義實(shí)際土地開發(fā)程度：宗地紅線外“七通”，即通路、供水、排水、通電、供熱、通訊、供氣，紅線內(nèi)“七通一平”，即通路、供水、排水、通電、供熱、通訊、供氣和場(chǎng)地平整。設(shè)定土地開發(fā)程度：宗地紅線外到達(dá)“七通”（通路、供水、排水、通電、供熱、通訊、供氣）及紅線內(nèi)場(chǎng)地平整。實(shí)際用途：住宅用地設(shè)定用途：住宅用地（當(dāng)?shù)赜猛颈緸樽≌?、商服混合用地，但由于我們專業(yè)知識(shí)存在欠缺，無法按照原有土地用途設(shè)計(jì)，故更改為住宅用地）土地使用年限：住宅七十年土地價(jià)格內(nèi)涵：設(shè)定容積率為3，建筑密度20%八、土地估價(jià)成果估價(jià)對(duì)象總面積：15200平方米單位面積地價(jià):20416.9元/平方米總地價(jià)：31033.6萬元大寫人民幣：叁億壹仟零叁拾叁萬陸仟元整九、土地估價(jià)師簽字估價(jià)師姓名估價(jià)師證書號(hào)簽字十、土地估價(jià)機(jī)構(gòu)武漢市管聯(lián)事務(wù)所估價(jià)機(jī)構(gòu)法定代表簽字：第二部分估價(jià)對(duì)象界定一、委托估價(jià)方名稱：XX房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)二、估價(jià)對(duì)象本次估價(jià)對(duì)象是指位于洪山區(qū)獅子山街珞獅路310號(hào)的地塊，其為洪山區(qū)土地整頓儲(chǔ)備中心儲(chǔ)備土地，規(guī)劃凈用地面積為15200平方米（以實(shí)測(cè)為準(zhǔn)),規(guī)劃用地性質(zhì)為住宅、商服；國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓年限為住宅70年。待估宗地中政府土地收益未包括的都市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)等其他政府規(guī)費(fèi)，由土地競(jìng)得人按規(guī)定據(jù)實(shí)另行繳納，未計(jì)入當(dāng)?shù)貕K成交價(jià)款。四至北為湖北省種子管理局，南接湖北禾盛生物育種研究院，西至湖北思遠(yuǎn)信息技術(shù)學(xué)院及城中村棚戶區(qū)，東臨珞獅路。三、估價(jià)對(duì)象描述（一）、土地登記狀況土地使用者：XX房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)土地坐落：洪山區(qū)獅子山街珞獅路310號(hào)用途：住宅、商服綜合體使用權(quán)類型：土地出讓使用權(quán)面積：15200平方米宗地四至：北為湖北省種子管理局，南接湖北禾盛生物育種研究院，西至湖北思遠(yuǎn)信息技術(shù)學(xué)院及城中村棚戶區(qū)，東臨珞獅路（二）、土地權(quán)利狀況1、土地權(quán)利歸屬估價(jià)對(duì)象所有權(quán)屬于國家，使用權(quán)屬于XX房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)，宗地權(quán)屬清晰、明晰。2、土地使用權(quán)獲得方式XX房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)以土地出讓方式獲得土地使用權(quán)。3.土地用途及使用年限以出讓方式獲得待估宗地國有土地使用權(quán)，本次評(píng)估中土地使用年限設(shè)定為住宅用地出讓法定最高年限70年。4、土地他項(xiàng)權(quán)利估價(jià)對(duì)象為國有土地出讓，未波及抵押權(quán)、擔(dān)保權(quán)及地役、地上、地下等他項(xiàng)權(quán)利。本次評(píng)估我們?cè)O(shè)定宗地?zé)o他項(xiàng)權(quán)利限制。（三）土地運(yùn)用狀況委估宗地的土地規(guī)劃使用條件為：規(guī)劃凈用地總面積：15200平方米規(guī)劃用地性質(zhì)：住宅、商服綜合用地建筑面積：按容積率與凈用地面積乘積計(jì)算（商服設(shè)施與居住比例控制為5：5）容積率：不不小于3.0；建筑密度：控制在20%以內(nèi)；建筑高度：結(jié)合詳細(xì)方案審定；綠化率：按《武漢市都市綠化條例》執(zhí)行四、地價(jià)影響原因分析（一）、一般原因1、都市資源概況武漢，簡(jiǎn)稱漢，是中國湖北省的省會(huì)，總面積8494平方公里，常住人口858萬人。全市現(xiàn)轄江岸、江漢、硚口、漢陽、武昌、青山、洪山、蔡甸、江夏、黃陂、新洲、東西湖、漢南13個(gè)區(qū)、3個(gè)國家級(jí)開發(fā)區(qū)（武漢經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、東湖新技術(shù)開發(fā)區(qū)、吳家山臺(tái)商投資區(qū)）。武漢市位于江漢平原東部，長江中游與長江、漢水交匯處。地處東經(jīng)113°41′-115°05′，北緯29°58′-31°22′，東端在新洲區(qū)柳河鄉(xiāng)將軍山，西端為蔡甸區(qū)成功鄉(xiāng)窯灣村，南端在江夏區(qū)湖泗鄉(xiāng)劉均堡村，北端至黃陂區(qū)蔡店鄉(xiāng)下段家田村，周圍與湖北省黃州、鄂州、大冶、咸寧、嘉魚、洪湖、仙桃、漢川、孝感、大悟、紅安、麻城等12個(gè)市、縣接壤，形似一只自西向東的彩蝶，是華中地區(qū)的最大都市，中國大陸七大中心都市之一。世界第三大河--長江及其最大的支流漢水橫貫市區(qū)，將武漢一分為三，形成了武昌、漢口、漢陽三鎮(zhèn)隔江鼎立的格局，通稱武漢三鎮(zhèn)。唐朝詩人李白在此寫下“黃鶴樓中吹玉笛，江城五月落梅花”，因此武漢自古又稱“江城”。武漢市具有得天獨(dú)厚的自然資源，這在國內(nèi)外大都市中不多見。一是充足的水資源。市內(nèi)江河縱橫，湖港交錯(cuò)，長江、漢水交匯于市境中央，且接納南北支流入?yún)R，眾多大小湖泊鑲嵌在大江兩側(cè)，形成湖沼水網(wǎng)。全市共有水域面積2205.06平方公里，占全市總面積的25.79%，居全國大都市之首。二是取之不盡的物產(chǎn)及生物資源。素有漁米之鄉(xiāng)美譽(yù)，糧食作物共240多種品種；經(jīng)濟(jì)作物共50種；魚類資源共11目11科88種；水生動(dòng)物共有8目14科45種。三是豐富的礦產(chǎn)資源，現(xiàn)已發(fā)現(xiàn)38種礦藏，其中已探明儲(chǔ)量的礦種有24種（不含地下水），占全省已探明儲(chǔ)量礦種的30.38%。武漢歷來被稱為“九省通衢”之地，是中國內(nèi)陸最大的水陸空交通樞紐，是中國經(jīng)濟(jì)地理的“心臟”，具有承東啟西、溝通南北、維系四方的作用。獨(dú)特的區(qū)位優(yōu)勢(shì)造就了得天獨(dú)厚的交通優(yōu)勢(shì)。京廣、京九、武九、漢丹4條鐵路干線，以及京珠、瀘蓉等6條國道在此交匯，武漢正在成為全國四大鐵路運(yùn)送樞紐之一。水運(yùn)已形成“干支一體，通江達(dá)?！钡目拓涍\(yùn)網(wǎng)絡(luò)，武漢港是我國長江流域重要的樞紐港和對(duì)外開放港口。華中地區(qū)最大的航空港武漢天河機(jī)場(chǎng)，是華中地區(qū)唯一可辦理落地簽證的出入境口岸，第二航站樓投入使用后，它將邁入全國四大樞紐機(jī)場(chǎng)的行列。在我國經(jīng)濟(jì)地理圈層中，武漢處在優(yōu)越的中心位置。武漢是國家重要的科教基地之一，科教綜合實(shí)力居全國大都市第三位。擁有包括武漢大學(xué)、華中科技大學(xué)等52所一般高校，70萬在校大學(xué)生。成人高校在校學(xué)生近12萬人，各類科研機(jī)構(gòu)106所，國家試驗(yàn)室1個(gè)，國家級(jí)重點(diǎn)試驗(yàn)室13個(gè)，在漢中國科學(xué)院與工程院院士47名。智力資源和人力資源十分豐富，“武漢·中國光谷”所在地武漢東湖地區(qū)是我國第二大智力密集區(qū)，在光通訊、生物工程、激光、微電子技術(shù)和新型材料等領(lǐng)域，科技開發(fā)實(shí)力處在全國領(lǐng)先地位。2、房地產(chǎn)制度與房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況從基本面來看，在市場(chǎng)回歸理性的過程中，武漢市房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值將重新回歸經(jīng)濟(jì)、產(chǎn)業(yè)、人口、資源等基本層面。作為國家中心都市，長江新城、長江主軸、四大國家產(chǎn)業(yè)基地規(guī)劃建設(shè)被各路資本看好，整年動(dòng)工24個(gè)百億級(jí)產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目，新動(dòng)能產(chǎn)業(yè)體系加速形成；地鐵7號(hào)線和紙坊線（27號(hào)線）開通，武漢地鐵運(yùn)行總里程到達(dá)305公里，1月4日國家發(fā)改委公布《有關(guān)武漢市都市軌道交通第四期建設(shè)規(guī)劃（-2024年）的批復(fù)》，2024年武漢地鐵運(yùn)行里程將到達(dá)606公里；留漢創(chuàng)業(yè)就業(yè)大學(xué)畢業(yè)生40.6萬，合計(jì)達(dá)70.7萬。新興產(chǎn)業(yè)規(guī)劃和軌道交通布局將變化整個(gè)都市的發(fā)展格局，催生新興房地產(chǎn)市場(chǎng)熱點(diǎn)區(qū)域；高素質(zhì)人口的增長將為房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來穩(wěn)定的需求。從政策面來看，在12月結(jié)束的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上再一次強(qiáng)調(diào)要構(gòu)建房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展長期有效機(jī)制，堅(jiān)持房住不炒。堅(jiān)持房地產(chǎn)因城施策、分類指導(dǎo)，扎實(shí)都市政府主體責(zé)任，完善住房市場(chǎng)體系和住房保障體系。住房和城鎮(zhèn)建設(shè)部也表達(dá)將以穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期為目的，增進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。房地產(chǎn)市場(chǎng)政策的基本方向并未變化，因此，出臺(tái)房地產(chǎn)刺激政策的也許性不大，未來房地產(chǎn)調(diào)控政策將保持持續(xù)性及穩(wěn)定性，預(yù)期中央將予以地方政府一定的靈活性，以便于其結(jié)合自身的狀況進(jìn)行因城施策的調(diào)控，對(duì)前期不合理的行政調(diào)控手段進(jìn)行糾偏。房地產(chǎn)市場(chǎng)管理將愈加重視精確調(diào)控和精細(xì)監(jiān)管，武漢樓市政策制定仍將以新居限價(jià)和穩(wěn)定剛需為主。從金融信貸面來看，發(fā)改委在12月公布的支持優(yōu)質(zhì)企業(yè)直接融資的告知，對(duì)優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)企業(yè)的融資端減壓隱喻了政策端的探底以及邊際松動(dòng)，無疑釋放了融資環(huán)境有所放松的信號(hào)。在全國房貸利率普遍下調(diào)的狀況下，11月份武漢房貸利率出現(xiàn)“剎車”跡象，少數(shù)銀行房貸利率出現(xiàn)下調(diào)5%-10%，12月份房貸利率下調(diào)深入增長。房貸作為銀行優(yōu)質(zhì)業(yè)務(wù)，假如市場(chǎng)未能積極響應(yīng)，勢(shì)必會(huì)引起更多銀行加入下調(diào)行列，并迎來更高的下調(diào)幅度。銀行放款速度加緊和利率上浮幅度深入回調(diào)將勢(shì)不可擋。3、產(chǎn)業(yè)政策武漢是中國重要的工業(yè)基地?，F(xiàn)已形成門類比較齊全、配套能力較強(qiáng)的工業(yè)體系。武漢正在大力發(fā)展現(xiàn)代制造業(yè)，著力推進(jìn)產(chǎn)業(yè)技術(shù)升級(jí)、集群發(fā)展。重點(diǎn)發(fā)展鋼鐵、汽車及機(jī)械裝備、電子信息、石油化工、環(huán)境保護(hù)、煙草及食品、家電、紡織服裝、醫(yī)藥、造紙及包裝印刷十大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。同步運(yùn)用產(chǎn)業(yè)政策，引導(dǎo)企業(yè)向園區(qū)集中。重點(diǎn)發(fā)展鋼鐵化工及環(huán)境保護(hù)產(chǎn)業(yè)匯集區(qū)、汽車及機(jī)電產(chǎn)業(yè)匯集區(qū)、光電子及生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)匯集區(qū)、食品工業(yè)匯集區(qū)、都市工業(yè)匯集區(qū)。一批年銷售收入過百億元的大型企業(yè)，以及一批擁有關(guān)鍵技術(shù)的“武漢制造”著名品牌正在涌現(xiàn)。不過武漢市工業(yè)各行業(yè)內(nèi)部發(fā)展差異很大，總體水平與全國相比略顯落后，大部分行業(yè)發(fā)展速度低于全國平均水平。其中，皮革毛皮羽絨及制品業(yè)、木材加工、家俱制造業(yè)等與全國份額相比，落后較大，其增長率不到全國水平的二分之一。從構(gòu)造效應(yīng)上來說，煙草加工、木材加工等行業(yè)的構(gòu)造效益很好。其中飲料制造業(yè)、煙草加工業(yè)、醫(yī)藥制造業(yè)等的競(jìng)爭(zhēng)力份額較大，闡明武漢市在這些行業(yè)上具有較強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。尤其是醫(yī)藥、飲料制造、交通運(yùn)送設(shè)備和電子通信設(shè)備制造業(yè)有強(qiáng)勁的發(fā)展勢(shì)頭，對(duì)國民經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)作用很大，是武漢市優(yōu)勢(shì)工業(yè)部門。在全市工業(yè)生產(chǎn)總值中，中心城區(qū)約占50%，遠(yuǎn)城區(qū)20%，東湖開發(fā)區(qū)和沌口開發(fā)區(qū)占35%(地區(qū)和開放區(qū)存在反復(fù)計(jì)算)，闡明兩大開發(fā)區(qū)成為武漢工業(yè)的兩大引擎，戰(zhàn)略地位明顯。武漢都市圈內(nèi)都市在產(chǎn)業(yè)構(gòu)造上存在明顯不平衡和層次性。4、都市規(guī)劃與發(fā)展目的根據(jù)出臺(tái)的《武漢市都市總體規(guī)劃（-2035年）》，新一輪總規(guī)確定了“1+5”的都市發(fā)展目的體系，其中“1”是2035年武漢都市發(fā)展的總體目的，建設(shè)創(chuàng)新引領(lǐng)的全球都市和江風(fēng)湖韻的漂亮武漢。5個(gè)分目的強(qiáng)調(diào)了硬軟并重，其中創(chuàng)新都市、樞紐都市、安全都市體現(xiàn)了我們的硬實(shí)力，而國際濱水文化名城和宜居都市是我們的軟實(shí)力，也是我們的文化影響力。與北京、上海等已經(jīng)進(jìn)入進(jìn)入工業(yè)化后期或后工業(yè)化時(shí)期的穩(wěn)定發(fā)展不一樣，武漢處在迅速擴(kuò)張和尋求穩(wěn)定發(fā)展的交替期。至2035年近時(shí)間里，武漢將處在重要的都市轉(zhuǎn)型期，其轉(zhuǎn)型的復(fù)雜性、漸進(jìn)性、艱巨性將深度影響本輪都市總體規(guī)劃。本輪總規(guī)首先要尊重不一樣發(fā)展階段的規(guī)律性（工業(yè)化中期-后期的擴(kuò)張+質(zhì)量發(fā)展）；另一方要縮短轉(zhuǎn)型期，盡快轉(zhuǎn)向后工業(yè)化階段的穩(wěn)定質(zhì)量發(fā)展期?？臻g轉(zhuǎn)型：經(jīng)濟(jì)發(fā)展動(dòng)能與都市發(fā)展模式轉(zhuǎn)換武漢空間轉(zhuǎn)型趨勢(shì)表目前，一是向更大尺度轉(zhuǎn)型，市域轉(zhuǎn)向大武漢地區(qū)，往都市群、大都市區(qū)轉(zhuǎn)型；二是向更小尺度轉(zhuǎn)型，市域轉(zhuǎn)向中微觀尺度的政策分區(qū)，重視都市小區(qū)和鄉(xiāng)村小區(qū)。針對(duì)都市空間規(guī)模，與國內(nèi)其他都市用地零增長甚至是負(fù)增長不一樣，近期，武漢將保持建設(shè)用地“適度增長”趨勢(shì)；估計(jì)至2025年左右將轉(zhuǎn)為“緊增長”態(tài)勢(shì)，新增建設(shè)用地逐漸遞減；至2030年之后將逐漸轉(zhuǎn)向“零增量”，走高質(zhì)量發(fā)展途徑。從市域走向區(qū)域，強(qiáng)化大都市區(qū)的重要地位，引領(lǐng)長江中游都市群參與全球競(jìng)爭(zhēng)。武漢作為長江中游都市群的關(guān)鍵都市，需要構(gòu)建愈加開放、輻射更強(qiáng)的空間構(gòu)造，切實(shí)發(fā)揮引領(lǐng)區(qū)域空間協(xié)調(diào)的關(guān)鍵作用。同步從區(qū)域責(zé)任層面，應(yīng)依托“一帶一路”、長江經(jīng)濟(jì)帶等國家戰(zhàn)略，引領(lǐng)長江中游都市群參與全球競(jìng)爭(zhēng)，共同打造中國新經(jīng)濟(jì)增長極。構(gòu)建大都市區(qū)，籌劃區(qū)域發(fā)展。這是武漢積極承擔(dān)國家責(zé)任，都市地位上升、功能拓展的需要。作為超大都市，需要從更大的空間范圍高度統(tǒng)籌籌劃都市未來發(fā)展，加緊建設(shè)國家中心都市，深化貫徹“一帶一路”、長江經(jīng)濟(jì)帶、全面創(chuàng)新改革試驗(yàn)等國家戰(zhàn)略任務(wù)。也是武漢由市域走向區(qū)域，實(shí)現(xiàn)區(qū)域同城化、一體化發(fā)展的需要。武漢在經(jīng)歷了由沿江向主城、都市發(fā)展區(qū)逐漸拓展后，目前武鄂黃黃、漢孝臨空地區(qū)等基本形成了連綿板塊化布局的空間形態(tài)，迫切需要加強(qiáng)近漢地區(qū)空間統(tǒng)籌。同步根據(jù)東京、上海等世界都市經(jīng)驗(yàn)，大都市區(qū)化發(fā)展也是國內(nèi)外世界都市發(fā)展的規(guī)律。武漢大都市區(qū)劃定。新一輪總規(guī)在更大的區(qū)域范圍內(nèi)考慮武漢市域與區(qū)域空間格局關(guān)系，根據(jù)空間臨近、功能互補(bǔ)、交通通勤、生態(tài)共保等原則，劃定武漢大都市區(qū)范圍為武漢及其周圍共11個(gè)縣市。在大都市區(qū)范圍內(nèi)，統(tǒng)籌產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)、功能聯(lián)動(dòng)、生態(tài)保護(hù)、公共交通、市政設(shè)施、公共服務(wù)等綜合布局，構(gòu)建“146”的大都市區(qū)空間構(gòu)造，推進(jìn)區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展。從中心城區(qū)走向全域一體，堅(jiān)持集建區(qū)、非集建區(qū)協(xié)調(diào)發(fā)業(yè)構(gòu)造、生態(tài)特性、城鎮(zhèn)功能、管控規(guī)定等特性，突出分區(qū)統(tǒng)籌發(fā)展，將武漢全域劃分為集中建設(shè)區(qū)和非集中建設(shè)區(qū)。集中建設(shè)區(qū)指都市建設(shè)集中連片發(fā)展的區(qū)域，是未來城鎮(zhèn)化和工業(yè)化的重要發(fā)展區(qū)。非集中建設(shè)區(qū)指集中建設(shè)區(qū)以外的區(qū)域，是農(nóng)業(yè)生產(chǎn)、旅游休閑的關(guān)鍵區(qū)域和生態(tài)環(huán)境保護(hù)的重點(diǎn)區(qū)域。5、都市經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r據(jù)初步核算，，武漢市地區(qū)生產(chǎn)總值（GDP）14847.29億元，比上年增長8.0%，增速高全國1.4個(gè)百分點(diǎn)，高全省0.2個(gè)百分點(diǎn)。其中，第一產(chǎn)業(yè)增長值362.00億元，增長2.9%；第二產(chǎn)業(yè)6377.75億元，增長5.7%；第三產(chǎn)業(yè)8107.54億元，增長10.1%；三次產(chǎn)業(yè)比重為2.4∶43.0∶54.6。農(nóng)業(yè)保持穩(wěn)定。，武漢市農(nóng)林牧漁業(yè)增長值380.45億元，比上年增長3.2%。工業(yè)生產(chǎn)增速趨緩。，武漢市規(guī)模以上工業(yè)增長值比上年增長5.7%，增速同比回落2.0個(gè)百分點(diǎn)。服務(wù)業(yè)增長較快。1至11月，武漢市規(guī)模以上服務(wù)業(yè)營業(yè)收入比上年同期增長19.9%，同比提高2.5個(gè)百分點(diǎn)。投資穩(wěn)中向好。，武漢市固定資產(chǎn)投資比上年增長10.6%，增速同比回落0.4個(gè)百分點(diǎn)。消費(fèi)穩(wěn)中有升。，武漢市實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額6843.90億元，比上年增長10.5%，增速同比提高0.1個(gè)百分點(diǎn)。對(duì)外經(jīng)貿(mào)回暖。，武漢市進(jìn)出口總額2146.00億元，比上年增長10.9%。財(cái)政增長穩(wěn)健。，武漢市一般公共預(yù)算總收入2900.24億元，比上年增長9.3%，增速同比回落1.2個(gè)百分點(diǎn)。地方一般公共預(yù)算收入1528.70億元，增長11.0%，回落0.2個(gè)百分點(diǎn)。貸款增長加緊。12月末，武漢地區(qū)金融機(jī)構(gòu)本外幣存款余額26331.62億元，比上年增長7.5%，增速同比回落2.9個(gè)百分點(diǎn)。金融機(jī)構(gòu)本外幣貸款余額28270.77億元，增長18.1%，提高2.7個(gè)百分點(diǎn)。居民收入穩(wěn)定增長。，武漢市居民人均可支配收入42133元，比上年增長9.0%。物價(jià)漲幅溫和。，武漢市居民消費(fèi)價(jià)格總水平比上年上漲1.9%，漲幅與上年持平，低于全國平均水平。（二）、區(qū)域原因1、區(qū)域描述武漢市珞獅路310號(hào)位于二環(huán)和三環(huán)之間，具有未來發(fā)展?jié)摿Γ浇性S多公交車站，出行以便，周圍購物和餐飲場(chǎng)所良多，附近高級(jí)樓盤群環(huán)，配套設(shè)施齊全，適合住宅用途。且坐擁南湖和野芷湖兩湖，風(fēng)景怡人，碧波圍繞，據(jù)一丘觀而兩岸湖，地理位置實(shí)屬優(yōu)越。周圍學(xué)校林立，人文氣息濃厚。2、基礎(chǔ)設(shè)施狀況委估宗地所在區(qū)域開發(fā)程度為“五通一平”，即供水、排水、通路、供電、通訊、道路平整。1）供水：原有供水系統(tǒng)供水。2）排水：區(qū)域內(nèi)為地下管網(wǎng)、水道排水。3）通路：區(qū)域外有已建成道路，區(qū)域內(nèi)場(chǎng)地雖不平整充斥雜草，但能滿足平常運(yùn)送需要所用。4）供電：供電系統(tǒng)比較完善，電力充足，能保證區(qū)內(nèi)生活、生產(chǎn)的需要。規(guī)劃中將增長新的變電站及提高既有供電線路的輸送電壓。5）通訊：區(qū)域內(nèi)通訊與市政通訊網(wǎng)相聯(lián)，通訊線路以地下管道為主，市話普及率80%，通訊線路暢通。（三）、個(gè)別原因1、宗地條件影響宗地條件的原因有：宗地面積、宗地形狀、地質(zhì)條件、地形等，經(jīng)現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查，估價(jià)對(duì)象詳細(xì)狀況如下：（1）宗地面積。估價(jià)對(duì)象宗地總面積為15200平方米，作為住宅、商服用地，其規(guī)模中等。（2）宗地形狀。估價(jià)對(duì)象形狀規(guī)則，大體為矩形，利于住宅用房設(shè)計(jì)及布局。（3）地質(zhì)條件及地形。據(jù)估價(jià)人員的現(xiàn)場(chǎng)查勘，估價(jià)對(duì)象地質(zhì)狀況一般，估價(jià)對(duì)象地形平坦，易于建設(shè)。（4）開發(fā)程度：本次估價(jià)設(shè)定宗地外基礎(chǔ)設(shè)施已到達(dá)“五通一平”；宗地內(nèi)“三通一平”。總體來看，估價(jià)對(duì)象宗地個(gè)別條件較優(yōu)，利于土地價(jià)值的正常體現(xiàn)。2、宗地臨路狀況委估宗地位于武漢市洪山區(qū)珞獅路的國有出讓土地，北達(dá)文馨街，南至南湖大道。四至關(guān)系為：北為湖北省種子管理局，南接湖北禾盛生物育種研究院，西至湖北思遠(yuǎn)信息技術(shù)學(xué)院及城中村棚戶區(qū)，東臨珞獅路。第三部分估價(jià)對(duì)象界定一、估價(jià)原則根據(jù)地價(jià)評(píng)估的技術(shù)規(guī)程及估價(jià)對(duì)象的詳細(xì)狀況，在本次評(píng)估過程中，我們遵照的重要原則有：1、估價(jià)基準(zhǔn)日原則估價(jià)對(duì)象的估價(jià)成果是在估價(jià)基準(zhǔn)日的客觀合理價(jià)格。由于地產(chǎn)市場(chǎng)具有動(dòng)態(tài)變化的特性，對(duì)于同一估價(jià)對(duì)象，伴隨時(shí)間的變化，地價(jià)也也許發(fā)生變化。某一宗地的地價(jià)水平總是與某一基準(zhǔn)日相對(duì)應(yīng)的，因此，我們應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目的特點(diǎn)及委托估價(jià)方的詳細(xì)狀況，合理確定一種估價(jià)基準(zhǔn)日。2、最有效使用原則土地價(jià)格是以該地塊的效用最有效發(fā)揮為前提的。3、替代原則根據(jù)市場(chǎng)規(guī)律，具有替代性的商品同步存在時(shí)，商品的價(jià)格是通過互相影響和比較之后才決定的。土地價(jià)格也同樣遵照替代規(guī)律。4、合法原則在評(píng)估的過程中，應(yīng)嚴(yán)格遵照國家、地方有關(guān)法律、法規(guī)，根據(jù)《土地估價(jià)規(guī)程》，堅(jiān)持規(guī)范操作，規(guī)定在法律規(guī)定的條件下進(jìn)行評(píng)估；在設(shè)定地價(jià)定義時(shí)，應(yīng)按合法原則，合法的界定土地的用途、容積率、使用年期等土地使用條伴，保證評(píng)估成果的客觀、公正性。5、綜合分析原則和多種措施相比較的原則地價(jià)受自然、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)及政治等諸多原因的影響。因此，在進(jìn)行地價(jià)評(píng)估工作中，要充足考慮影響地價(jià)的多種原因，抓住主導(dǎo)原因，進(jìn)行綜合分析，才能評(píng)估出較合理的符合客觀實(shí)際的價(jià)格。同步，為保證估價(jià)的嚴(yán)謹(jǐn)、科學(xué)性，評(píng)估中應(yīng)選擇兩種或兩種以上評(píng)估措施測(cè)算地價(jià)，根據(jù)評(píng)估措施的合適性、可操作性及評(píng)估成果的可信度，并參照地產(chǎn)市場(chǎng)狀況及估價(jià)師經(jīng)驗(yàn)，經(jīng)綜合分析確定最終評(píng)估成果。6、供需原則在完全的自由市場(chǎng)中，一般商品的價(jià)格取決于需求與供應(yīng)的均衡點(diǎn)，需求超過供應(yīng)，價(jià)格隨之提高；反之，供應(yīng)超過需求，價(jià)格隨之下降。由于土地具有地理位置的固定性、面積的有限性等自然特性，尤其在我國都市土地屬于國家所有，市場(chǎng)中可以流動(dòng)的只是有限年期的土地使用權(quán)，土地供應(yīng)由國家控制，這一原因?qū)Φ貎r(jià)具有至關(guān)重要的影響，在進(jìn)行土地估價(jià)時(shí)，充足分析影響地價(jià)的一般、區(qū)域、個(gè)別原因，考慮土地特殊的供、求特性，尋求地價(jià)的變化規(guī)律，建立科學(xué)、合理的地價(jià)指數(shù)體系。7、變動(dòng)原則一般商品的價(jià)格，是伴伴隨構(gòu)成價(jià)格的原因的變化而發(fā)生變動(dòng)的。土地價(jià)格也有同樣情形，它是多種地價(jià)形成原因互相作用的成果，而這些價(jià)格形成原因常常處在變動(dòng)之中，因此土地價(jià)格是在這些原因互相作用及其組合的變動(dòng)過程中形成的。因此，在土地估價(jià)時(shí)，必須分析該土地的效用、稀缺性、個(gè)別性及有效需求以及使這些原因發(fā)生變動(dòng)的一般原因、區(qū)域原因及個(gè)別原因。由于這些原因都在變動(dòng)之中，因此應(yīng)把握各原因之間的因果關(guān)系及其變動(dòng)規(guī)律，以便根據(jù)目前的地價(jià)水平預(yù)測(cè)未來的土地價(jià)格?？傊?，在評(píng)估過程中，應(yīng)嚴(yán)格按照國家、地方的有關(guān)規(guī)定，以公正、公平的態(tài)度和良好的職業(yè)道德，在公開市場(chǎng)條件下進(jìn)行價(jià)格評(píng)估，做到評(píng)估過程合理，評(píng)估措施科學(xué)，評(píng)估成果精確，嚴(yán)格保守評(píng)估秘密。二、估價(jià)措施 1、估價(jià)措施確實(shí)定根據(jù)《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》，通行的估價(jià)措施有市場(chǎng)比較法、收益還原法、剩余法（假設(shè)開發(fā)法）、成本迫近法、基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法等。估價(jià)措施的選擇應(yīng)按照《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》，根據(jù)當(dāng)?shù)氐禺a(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育狀況并結(jié)合估價(jià)對(duì)象的詳細(xì)特點(diǎn)及估價(jià)目的等，選擇合適的估價(jià)措施。2、選擇估價(jià)措施的根據(jù)①武漢市建立了比較完善的基準(zhǔn)地價(jià)體系，估價(jià)對(duì)象在武漢市基準(zhǔn)地價(jià)范圍之內(nèi)，因此可采用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法進(jìn)行評(píng)估。②估價(jià)對(duì)象屬于住宅用地，其地價(jià)與目前及未來的開發(fā)價(jià)值關(guān)系親密，不適宜采用成本累加方式得出積算價(jià)格來替代住宅用地的價(jià)格水平，故本次評(píng)估不選用成本迫近法。③假設(shè)開發(fā)法是根據(jù)估價(jià)對(duì)象預(yù)期開發(fā)完畢后的價(jià)值來求取估算對(duì)象的價(jià)值的措施，符合該估價(jià)對(duì)象，故可采用假設(shè)開發(fā)法進(jìn)行評(píng)估。④估價(jià)對(duì)象實(shí)際用途為住宅，同步具有較多的可比實(shí)例，故宜采用市場(chǎng)比較法進(jìn)行評(píng)估。綜上所述，結(jié)合評(píng)估背景資料及《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》有關(guān)規(guī)定，我們確定在本匯報(bào)中采用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法和假設(shè)開發(fā)法以及市場(chǎng)法進(jìn)行評(píng)估。三、估價(jià)過程（一）、基準(zhǔn)地價(jià)法1、基本原理用級(jí)別或區(qū)域基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估宗地地價(jià)時(shí)，基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法是通過看待估宗地地價(jià)影響原因的分析，運(yùn)用宗地地價(jià)修正系數(shù)，對(duì)各城鎮(zhèn)已公布的同類用途同級(jí)或同一區(qū)域土地基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行修正，估算待估宗地客觀價(jià)格的措施。其基本公式如下：式中：V：土地價(jià)格：某一用途土地在某一土地級(jí)上的基準(zhǔn)地價(jià)：宗地地價(jià)修正系數(shù)：估價(jià)期日、容積率、土地使用年期等其他修正系數(shù)基準(zhǔn)地價(jià)是指在宗地估價(jià)的基礎(chǔ)上，評(píng)估出的各個(gè)級(jí)別或各個(gè)區(qū)域土地的平均價(jià)格。它包括城鎮(zhèn)用地基準(zhǔn)地價(jià)和農(nóng)用地基準(zhǔn)地價(jià)。2、測(cè)算過程（1）求取基準(zhǔn)地價(jià)首先根據(jù)地塊所在地搜集得到的武漢市有關(guān)基準(zhǔn)地價(jià)（），本處采用武漢市城鎮(zhèn)土地級(jí)別與基準(zhǔn)地價(jià)表()（如圖1所示）。圖1武漢市城鎮(zhèn)土地級(jí)別與基準(zhǔn)地價(jià)表()（單位：元/建筑平方米）表1武漢市城鎮(zhèn)土地級(jí)別與基準(zhǔn)地價(jià)表()住宅用地區(qū)片基準(zhǔn)地價(jià)Ⅴ-昌06根據(jù)圖一和圖二可知，待估地塊位于Ⅴ昌-06，住宅基當(dāng)?shù)貎r(jià)為2245元/建筑平方米。（2）修正原因調(diào)整分析與修正系數(shù)計(jì)算1）土地使用權(quán)年限為居住70年，無需進(jìn)行修正，修正系數(shù)為1。2）容積率修正：容積率為3，由表2得K容=1.3305。表2:住宅用地容積率修正系數(shù)3）日期原因修正，基準(zhǔn)地價(jià)的基準(zhǔn)時(shí)間是12月31日。調(diào)查資料顯示(數(shù)據(jù)來源于《全國重要都市地價(jià)監(jiān)測(cè)匯報(bào)》中的環(huán)比增長率)，武漢市—地價(jià)增長率如表3示。表3武漢地價(jià)增長率狀況一覽表季度.4.3.2.1.4.3增長率2.272.641.841.491.952.11季度.2.1.4.3.2.1增長率1.950.731.054.0831.51因此，交易日期修正系數(shù)：k4）確定區(qū)域及個(gè)別影響原因修正系數(shù)∑K；根據(jù)武漢市基準(zhǔn)地價(jià)住宅用地地價(jià)影響原因闡明表及修正系數(shù)表,按照待估宗地的區(qū)域原因及個(gè)別原因條件，可建立待估宗地影響原因闡明、優(yōu)劣程度及修正系數(shù)。表4Ⅴ級(jí)住宅用地宗地地價(jià)區(qū)域原因修正系數(shù)指標(biāo)闡明表表5Ⅴ級(jí)住宅用地宗地地價(jià)區(qū)域原因修正系數(shù)表表6待估宗地商業(yè)地價(jià)影響原因闡明、優(yōu)劣程度及修正系數(shù)表因子優(yōu)劣度修正系數(shù)距商服中心距離較優(yōu)5.9%商服網(wǎng)點(diǎn)密度較優(yōu)8.1%臨街道路類型一般0臨公交站點(diǎn)狀況一般0距火車站距離優(yōu)2.5%距長途汽車站距離優(yōu)3.9%供電狀況一般0供水狀況一般0排水狀況一般0供氣狀況一般0距中學(xué)距離劣-0.3%距小學(xué)距離劣-0.2%距幼稚園距離較優(yōu)0.1%距醫(yī)院距離一般0距公園距離劣-0.2%距郵局距離較劣-0.1%距農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)距離較優(yōu)0.4%距大學(xué)距離較劣-0.1%距金融網(wǎng)點(diǎn)距離劣-0.3%距超級(jí)市場(chǎng)距離較劣-0.2%大氣環(huán)境較優(yōu)1.1%水環(huán)境較優(yōu)0.7%聲環(huán)境一般0人文環(huán)境一般0綠地覆蓋度一般0客流人口密度一般0居住人口密度較優(yōu)1.5%鄰地鐵站點(diǎn)狀況優(yōu)14.3%都市主導(dǎo)功能區(qū)00合計(jì)1.371%（3）計(jì)算宗地價(jià)格基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法評(píng)估過程見表：住宅用地基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法評(píng)估過程一覽表單位:元/m2土地級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)設(shè)定年期基準(zhǔn)地價(jià)區(qū)域原因修正系數(shù)期日修正系數(shù)容積率修正系數(shù)使用年期修正系數(shù)宗地單位地價(jià)（元/平方米Ⅴ22451.371%1.231.330515054.06故待估宗地的總價(jià)為：5054.06×15200×3=23046.51（萬元）土地單價(jià)為：23046.51/15200=15162.18元/平方米（二）、假設(shè)開發(fā)法1、基本原理假設(shè)開發(fā)法又稱為剩余法、倒算法、余值法、殘值法，它是指在估算未來房地產(chǎn)正常交易價(jià)格的基礎(chǔ)上，減去地上建筑物、附著物建導(dǎo)致本、專業(yè)費(fèi)、利息、利潤、稅費(fèi)等費(fèi)用，最終得到的剩余值即為土地的價(jià)格。其基本公式：待開發(fā)不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)值=開發(fā)完畢后的不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值－開發(fā)成本－管理費(fèi)用－投資利息－銷售稅費(fèi)－開發(fā)利潤－購置待開發(fā)不動(dòng)產(chǎn)應(yīng)承擔(dān)的稅費(fèi)。2、測(cè)算過程根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查和土地的規(guī)劃規(guī)定，項(xiàng)目規(guī)劃用地性質(zhì)為住宅用地；總用地面積為15200平方米（以實(shí)測(cè)面積為準(zhǔn)），容積率為3?？山偨ㄖ娣e按凈用地面積與容積率的乘積計(jì)算，為居住45600平方米；建筑密度20%，則建筑總占地面積為45600*0.20=9120平方米；建筑高度結(jié)合詳細(xì)方案確定；綠地率按照《武漢市都市綠化條例》執(zhí)行；建筑設(shè)計(jì)遵照《武漢市都市建筑規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》和《湖北省無障礙設(shè)施建設(shè)和管理規(guī)定》執(zhí)行；住宅用地的建筑主體為高層建筑和多層建筑，總建筑面積即為45600平方米。估計(jì)該項(xiàng)目的開發(fā)周期為2年，且估計(jì)在開發(fā)完畢住宅時(shí)可售出30%，六個(gè)月后可售出50%，一年后所有售出，預(yù)測(cè)在未來發(fā)售時(shí)的價(jià)格為22500元/m2。測(cè)算有關(guān)稅率和折現(xiàn)率。建筑安裝工程費(fèi)估計(jì)為1600元/m2，勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)及管理費(fèi)等估計(jì)為600元/m2，估計(jì)在未來兩年內(nèi)的投資狀況為：第一年投入50%，次年投入50%。銷售費(fèi)用和銷售稅費(fèi)估計(jì)為售價(jià)的8%，折現(xiàn)率選用為12%。同步據(jù)理解，在得到該土地時(shí)，還需要繳納獲得價(jià)款的3%的有關(guān)稅費(fèi)。公式：土地價(jià)值=開發(fā)完畢后的房地產(chǎn)價(jià)值-開發(fā)成本-管理費(fèi)用-投資利息-銷售費(fèi)用-銷售稅費(fèi)-開發(fā)利潤-購得土地應(yīng)承擔(dān)的稅費(fèi)采用假設(shè)開發(fā)法的現(xiàn)金流量折現(xiàn)法進(jìn)行測(cè)算。估價(jià)時(shí)點(diǎn)為獲得該宗土地之日，假設(shè)為目前。（1）開發(fā)完畢后的房地產(chǎn)價(jià)值=22500*45600*[30%/(1+12%)2+50%/(1+12%)2.5+20%/(1+12%)3=77786.49萬元（2）開發(fā)成本及管理費(fèi)用=（1600+600）*45600*[50%/(1+12%)0.5+50%/(1+12%)1.5]=8971.53萬元（3）銷售費(fèi)用及銷售稅費(fèi)銷售費(fèi)用是指預(yù)售未來開發(fā)完畢的房地產(chǎn)或者銷售已經(jīng)開發(fā)完畢的房地產(chǎn)所必要的費(fèi)用，包括廣告費(fèi)、銷售資料制作費(fèi)、招商處建設(shè)費(fèi)、招商人員費(fèi)用等。本次測(cè)算銷售費(fèi)用和銷售稅費(fèi)估計(jì)為售價(jià)的8%。銷售費(fèi)用及銷售稅費(fèi)=開發(fā)完畢后的房地產(chǎn)價(jià)值*8%=77786.49*8%=6222.92萬元（4）開發(fā)利潤開發(fā)利潤是指房地產(chǎn)開發(fā)商的利潤，是該類房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目在正常條件下房地產(chǎn)開發(fā)商所能獲得的平均利潤。一般按照一定基數(shù)乘以對(duì)應(yīng)的利潤率來計(jì)算。本次測(cè)算以預(yù)期房地產(chǎn)開發(fā)價(jià)值為計(jì)算基數(shù)。本次測(cè)算時(shí)，對(duì)估價(jià)對(duì)象開發(fā)項(xiàng)目定位為商品住宅。根據(jù)項(xiàng)目的實(shí)際狀況，結(jié)合年企業(yè)績效評(píng)估原則及武漢市房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況，目前武漢市類似房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的投資利潤率為30%。開發(fā)利潤＝(地價(jià)+房屋開發(fā)成本+前期費(fèi)用+不可預(yù)見費(fèi)＋管理費(fèi)用+銷售費(fèi)用)×投資利潤率由于開發(fā)利潤有一定的變動(dòng)空間，本次不可預(yù)見費(fèi)可已在折現(xiàn)率中體現(xiàn)，此外銷售費(fèi)用不能單獨(dú)算出來，則用銷售費(fèi)用及銷售稅費(fèi)之和替代。開發(fā)利潤＝0.3*（地價(jià)+8971.53+6222.92）（5）購置土地時(shí)買方應(yīng)承擔(dān)的稅費(fèi)根據(jù)中央稅法及中央和武漢市政府的有關(guān)規(guī)定，購置土地時(shí)買方應(yīng)承擔(dān)的稅費(fèi)一般只交納土地登記費(fèi)和契稅，武漢市物價(jià)局未注明土地登記費(fèi)，且根據(jù)《湖北省契稅征收管理實(shí)行措施》（修訂）的規(guī)定，契稅為購置土地的價(jià)格的4%。購置土地時(shí)買方應(yīng)承擔(dān)的稅費(fèi)=地價(jià)*4%（6）地價(jià)計(jì)算地價(jià)=77786.49-8971.53-6222.92-0.3*地價(jià)-0.3*（8971.53+6222.92）-0.04*地價(jià)則：總地價(jià)=43308.73萬元土地單價(jià)為：43308.73/15200=28492.59元/m2（三）、市場(chǎng)比較法1、基本原理市場(chǎng)比較法是根據(jù)替代原則，將在同一市場(chǎng)供需圈內(nèi)近期發(fā)生的、具有可比性的交易案例與估價(jià)對(duì)象的交易狀況、交易期日、區(qū)域以及個(gè)別原因進(jìn)行比較修正，得出估價(jià)對(duì)象在估價(jià)基準(zhǔn)日的價(jià)格的一種估價(jià)措施，其公式為：P=P_b×A×B×C×D×E式中：P——待估宗地價(jià)格；Pb——比較實(shí)例價(jià)格；A——待估宗地交易狀況指數(shù)比較實(shí)例宗地交易狀況指數(shù)；B——待估宗地估價(jià)期日地價(jià)指數(shù)除以比較實(shí)例宗地交易日期地價(jià)指數(shù)；C——待估宗地區(qū)域原因條件指數(shù)除以比較實(shí)例宗地區(qū)域原因條件指數(shù)；D——待估宗地個(gè)別原因條件指數(shù)除以比較實(shí)例宗地個(gè)別原因條件指數(shù)；E——待估宗地年期修正指數(shù)除以比較實(shí)例年起修正指數(shù)。2、估價(jià)過程（2）宗地交易實(shí)例搜集與確立通過對(duì)宗地周圍的走訪調(diào)查，網(wǎng)上資料的搜索與整頓，得到了估價(jià)目的宗地的可比實(shí)例。價(jià)格影響原因及比較原因確實(shí)立三塊實(shí)例宗地與估價(jià)目的均在武漢市內(nèi)以人民幣掛牌交易，設(shè)計(jì)用途均為住宅，實(shí)例宗地與目的面積差異為58%、16%、48%，具有可比基礎(chǔ)。價(jià)格影響原因可以分為一般原因、區(qū)域原因、個(gè)別原因三個(gè)方面，一般原因指影響城鎮(zhèn)地價(jià)總體水平的自然、社會(huì)、經(jīng)濟(jì)和行政原因等，重要包括地理位置、自然條件、人口、行政區(qū)劃、城鎮(zhèn)性質(zhì)、城鎮(zhèn)發(fā)展過程、社會(huì)經(jīng)濟(jì)狀況、土地及住房制度與政策、土地運(yùn)用規(guī)劃及計(jì)劃、國民和社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)劃等。區(qū)域原因指影響城鎮(zhèn)內(nèi)部區(qū)域之間地價(jià)水平的原因，重要包括繁華程度或集聚程度及區(qū)域在城鎮(zhèn)中的位置、交通條件、企業(yè)設(shè)施及基礎(chǔ)設(shè)施水平、區(qū)域環(huán)境條件，規(guī)劃及土地開發(fā)運(yùn)用限制和自然條件等。個(gè)別原因指宗地自身的地價(jià)影響原因，包括宗地自身的自然條件、開發(fā)程度、形狀、長度、寬度、面積、規(guī)劃及土地開發(fā)運(yùn)用限制和宗地臨界條件等。根據(jù)上述影響原因，三宗地均在武漢市這一行政區(qū)劃以內(nèi)，可不考慮一般原因，影響原因集中在區(qū)域原因和個(gè)別原因中，除此以外，應(yīng)將交易的時(shí)間差異考慮進(jìn)來。對(duì)以上幾種原因類別，本估價(jià)區(qū)域原因選用所臨道路級(jí)別、產(chǎn)業(yè)匯集程度、交通繁華程度、所在區(qū)域生活環(huán)境四個(gè)子影響原因，個(gè)別原因選用容積率、建筑密度、使用年限、宗地自然條件、宗地開發(fā)程、度（生、毛、熟地、現(xiàn)房、在建工程）、形狀規(guī)整、規(guī)劃及土地開發(fā)運(yùn)用限制和臨界條件。其中多種修正原因計(jì)算公式如下：1.地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)指標(biāo)值計(jì)算1.1地價(jià)水平值計(jì)算1.1.1地價(jià)水平值的計(jì)算基礎(chǔ)地價(jià)水平值計(jì)算以監(jiān)測(cè)點(diǎn)地價(jià)為基礎(chǔ)樣本，市場(chǎng)交易地價(jià)為輔助樣本。1.1.2地價(jià)水平值的基本計(jì)算措施1.1.2.1區(qū)段地價(jià)水平值計(jì)算某一時(shí)點(diǎn)、某一用途區(qū)段地價(jià)水平值，等于地價(jià)區(qū)段內(nèi)該用途樣當(dāng)?shù)貎r(jià)的算術(shù)平均值。計(jì)算公式為：P式中：PkPki第k個(gè)低價(jià)區(qū)段內(nèi)某一時(shí)點(diǎn)某一用途第iN第k個(gè)地段內(nèi)某一時(shí)點(diǎn)偶一用途地價(jià)樣本的總數(shù)。1.2.3都市整體地價(jià)水平值計(jì)算都市整體地價(jià)水平值，等于監(jiān)測(cè)范圍內(nèi)某一用途區(qū)段或區(qū)域地價(jià)水平值的加權(quán)平均值。1.1.2.4都市綜合地價(jià)水平值計(jì)算都市綜合地價(jià)水平值，采用各用途地價(jià)水平值按各用途實(shí)際土地面積加權(quán)平均計(jì)算。1.1.2.5區(qū)域都市地價(jià)水平值計(jì)算區(qū)域都市地價(jià)水平值，采用各都市整體地價(jià)水平值加權(quán)平均計(jì)算。1.2地價(jià)變化量計(jì)算1.2.1地價(jià)變化量的計(jì)算基礎(chǔ)地價(jià)變化量以地價(jià)水平值為基礎(chǔ)計(jì)算，分為年度地價(jià)變化量和季度地價(jià)變化量。1.2.2地價(jià)變化量的基本計(jì)算措施1.2.2.1年度地價(jià)變化量計(jì)算年度地價(jià)變化量，等于某一年度、某一用途地價(jià)水平值減去上一年度該用途地價(jià)水平值。計(jì)算公式為：△△PPyPy1.2.2.2季度地價(jià)變化量計(jì)算季度地價(jià)變化量，等于某一季度、某一用途地價(jià)水平值減去上一季度該用途地價(jià)水平值。1.3地價(jià)增長率計(jì)算1.3.1地價(jià)增長率的計(jì)算基礎(chǔ)地價(jià)增長率以地價(jià)水平值為基礎(chǔ)計(jì)算。1.3.2地價(jià)增長率的計(jì)算措施1.3.2.1年度地價(jià)增長率計(jì)算年度地價(jià)增長率，等于某一季度、某一用途地價(jià)變化量與上一年度該用途地價(jià)水平值的比率。計(jì)算公式為：QQy△PPy-11.3.2.2季度地價(jià)增長率計(jì)算季度地價(jià)增長率，等于某一季度、某一用途地價(jià)變化量與上一季度該用途地價(jià)水平值的比率。季度同比地價(jià)增長率，等于某一季度、某一用途地價(jià)水平值和上一年同季度該用途地價(jià)水平值的差值與上一年同季度該用途地價(jià)水平值的比率。1.4地價(jià)指數(shù)計(jì)算1.4.1地價(jià)指數(shù)的計(jì)算基礎(chǔ)地價(jià)指數(shù)以對(duì)應(yīng)都市內(nèi)部區(qū)域的地價(jià)水平值為基礎(chǔ)計(jì)算1.4.2地價(jià)指數(shù)的計(jì)算措施1.4.2.1定比地價(jià)指數(shù)計(jì)算定比地價(jià)指數(shù)等于某一用途某年（季）度地價(jià)水平值與固定基期地價(jià)水平值的比率，基期地價(jià)指數(shù)設(shè)定為100。年度定比地價(jià)指數(shù)計(jì)算公式為：IIyPyP02.交易期日修正系數(shù)由于比較案例的交易時(shí)間與估價(jià)基準(zhǔn)日不一致，需進(jìn)行交易期日修正。根據(jù)對(duì)武漢市近年來土地市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)