2023年常德房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告

（一）宏觀環(huán)境研究常德市是省轄地級(jí)市，位于湖南省北部，史稱“黔川咽喉，云貴門戶?！睎|南聯(lián)益陽(yáng)市，西鄰張家界市、淮化市和湘西自治州，北與湖北省恩施、宜昌、荊州等地交界。土地面積18190平方公里，總?cè)丝?98萬(wàn)。轄武陵、鼎城兩區(qū)和安鄉(xiāng)、漢壽、澧縣、臨澧、桃源、石門6縣及德山、柳葉湖、西湖、西洞庭4個(gè)管理區(qū)，代管津市市。常德東瀕洞庭湖，西處武陵、雪峰山脈，地勢(shì)自西向東傾斜。是江南著名的魚(yú)米之鄉(xiāng)。常德自然資源豐富，漂亮清澈的沅江呈“幾”字形橫穿其中，常德沅芷澧蘭，山川秀麗，名勝古跡遍及其間。最美的山——壺瓶山，最麗的湖——柳葉湖等優(yōu)美景觀。1、經(jīng)濟(jì)環(huán)境：經(jīng)濟(jì)總量：，常德市實(shí)現(xiàn)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值443億元，按可比價(jià)計(jì)算，同比增長(zhǎng)10.3%，經(jīng)濟(jì)總量在全省14個(gè)市州中名列第三位。全市人均國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值7423元，約900美元，其中市轄區(qū)人均達(dá)1811美元。財(cái)政收入，常德財(cái)政收入達(dá)35.9億元，同比增長(zhǎng)29.6%。其中地方預(yù)算內(nèi)財(cái)政收入16.6億元，增長(zhǎng)13.8%，在地方預(yù)算內(nèi)財(cái)政收入中：市轄區(qū)7.7億元，增長(zhǎng)15.9%。產(chǎn)業(yè)構(gòu)造產(chǎn)業(yè)構(gòu)造：常德市積極推進(jìn)“工業(yè)化、農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化、城鎮(zhèn)化”發(fā)展進(jìn)程，產(chǎn)業(yè)構(gòu)造不停調(diào)整優(yōu)化升級(jí)。，全市三次產(chǎn)業(yè)占國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的比重為：25.7%、40.0%、34.3%，第三產(chǎn)業(yè)所占比重比上年提高0.8個(gè)百分點(diǎn)，三次產(chǎn)業(yè)由1997年“一、二、三”演進(jìn)為1999年的“二、三、一”構(gòu)造。所有制構(gòu)造，常德市國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值中非公有制經(jīng)濟(jì)比重達(dá)70%，規(guī)模以上的工業(yè)總產(chǎn)值，國(guó)有占52%，集體占11%，三資、個(gè)體、股份制等其他經(jīng)濟(jì)類型占37%。全社會(huì)消費(fèi)品零售總額中，國(guó)有占8%，集體占8%，三資、個(gè)體、股份制等其他經(jīng)濟(jì)占84%。在規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值和全社會(huì)消費(fèi)品零售總額中非公有制經(jīng)濟(jì)所占比重分別比上年提高9個(gè)和4個(gè)百分點(diǎn)。農(nóng)村經(jīng)濟(jì)常德市是一種農(nóng)業(yè)大市，耕地面積416千公頃，農(nóng)業(yè)人口469萬(wàn)人。盛產(chǎn)稻谷、棉花、生豬、鮮魚(yú)、水果、珍珠、湘蓮、苧麻、茶葉、煙葉等。常德市“五個(gè)百萬(wàn)畝產(chǎn)業(yè)化工程”已獲得實(shí)質(zhì)性進(jìn)展，楊樹(shù)、早熟柑橘，淡水珍珠生產(chǎn)在全國(guó)地級(jí)市中位居前茅，奶牛、肉牛、肉羊、蔬菜、水產(chǎn)、畜禽等已成為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。涌現(xiàn)農(nóng)業(yè)龍頭企業(yè)133家，其中年產(chǎn)值3000萬(wàn)以上的發(fā)展到22家。各類規(guī)模較大的農(nóng)業(yè)專業(yè)市場(chǎng)70多種。全市農(nóng)業(yè)商品產(chǎn)值118億元，農(nóng)業(yè)商品率為69%。，常德市有鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)14.7萬(wàn)家，從業(yè)人員6.1萬(wàn)人；完畢企業(yè)總產(chǎn)值504億元，工業(yè)增長(zhǎng)值81億元，分別比上年增長(zhǎng)9.6%和8.9%。工業(yè)經(jīng)濟(jì)末，常德市共有工業(yè)企業(yè)405家。整年實(shí)現(xiàn)工業(yè)增長(zhǎng)值145.9億元，比上年增長(zhǎng)13.1%，其中規(guī)模以上工業(yè)增長(zhǎng)值81.5億元，增長(zhǎng)15.3%常德市工業(yè)以加工業(yè)為主，綜合優(yōu)勢(shì)突出。逐漸形成了煙草制造、食品加工、機(jī)電設(shè)備制造、紡織業(yè)、建材業(yè)、造紙業(yè)、醫(yī)藥業(yè)七大支柱產(chǎn)業(yè)。常德卷煙場(chǎng)是全國(guó)五大煙廠之一；金健米業(yè)是“全國(guó)糧食第一股”酒類和食鹽生產(chǎn)居全省第一位；華南光電、華文科教、漢光科技為國(guó)家認(rèn)定高科企業(yè)，湖南車橋廠車橋生產(chǎn)量居全國(guó)第二；杰新、車棉棉業(yè)、中太化纖及常紡機(jī)形成了紡織、印染、服裝、化纖、紡織機(jī)械多層次紡織工業(yè)體系，棉沙、布產(chǎn)品產(chǎn)量占全省1/3，“巨鷹牌”搖架占全國(guó)同類市場(chǎng)分額70%；壩道特種水泥廠、塑鋼鋁材、永昌盛構(gòu)成建材產(chǎn)業(yè)群；恒安紙業(yè)是全國(guó)衛(wèi)生紙最大生產(chǎn)企業(yè)，“心相印”衛(wèi)生紙屬國(guó)家名優(yōu)產(chǎn)品；益橋制藥、洞庭藥業(yè)、德海藥業(yè)為龍頭的醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)已成雛形。常德卷煙廠始建于1951年，擁有總資產(chǎn)近50億元，卷煙年生產(chǎn)規(guī)模到達(dá)80萬(wàn)大箱，被納入國(guó)家520家重點(diǎn)企業(yè)之一。，企業(yè)實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)總收入80億元，其中卷煙銷售收入71億元，稅利42億元，利潤(rùn)7億元，企業(yè)綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力持續(xù)10余年寄身全國(guó)500家最大工業(yè)企業(yè)前列，按稅利排全國(guó)500家第17位，列行業(yè)第5位?！败饺赝酢币浴盁熃绻鍖殹毕碜u(yù)全國(guó)。，常德市規(guī)模以上工業(yè)完畢工業(yè)總產(chǎn)值181.2億元，同比增長(zhǎng)9.5%，完畢工業(yè)增長(zhǎng)值81.5億元，同比增長(zhǎng)15.3%，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)銷率100.6%，同比上升0.9個(gè)百分點(diǎn)。增長(zhǎng)值絕對(duì)額位居全國(guó)第三。全市共有個(gè)體工商戶78650戶，其中新發(fā)展15647戶，比上年增長(zhǎng)20%，共有私營(yíng)企業(yè)2385戶，其中新發(fā)展880戶，比上年增長(zhǎng)37%。個(gè)體私營(yíng)企業(yè)注冊(cè)資金41.4億元，從業(yè)人員178051人，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)值22.84億元，銷售總額30億元。國(guó)內(nèi)貿(mào)易，常德市社會(huì)消費(fèi)品零售總額為142.49億元，比上年增長(zhǎng)10.6%。人民中路商業(yè)步行街為全國(guó)“百城萬(wàn)店無(wú)假貨示范街”、全國(guó)“購(gòu)物放心一條街”。商業(yè)市場(chǎng)和特色街：末，常德?lián)碛懈黝惿唐肥袌?chǎng)301個(gè)，年成交額達(dá)96億元。橋南市場(chǎng)群以經(jīng)營(yíng)日用工業(yè)品、五金、為主，年成交額超過(guò)26億元，為中南地區(qū)最大的商品市場(chǎng)之一?；疖囌臼袌?chǎng)以經(jīng)營(yíng)糖酒副食、家俱家飾、裝飾材料、農(nóng)機(jī)、農(nóng)產(chǎn)品為主，市場(chǎng)規(guī)模不停擴(kuò)大。甘露寺蔬菜批發(fā)市場(chǎng)、橋南水產(chǎn)市場(chǎng)為全省聞名的農(nóng)產(chǎn)品專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)。商業(yè)特色街有人民中路商業(yè)步行街，郎州南路通訊電腦產(chǎn)品一條街，洞庭大道西段的按摩、足浴一條街。旅游概況，常德共接待海內(nèi)外游客367萬(wàn)人次，比上年增長(zhǎng)20%；實(shí)現(xiàn)旅游綜合收入19億元，比上年增長(zhǎng)21%。全市旅游收入相稱于GDP的4.6%，占第三產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)值的12.96%，旅游業(yè)正在成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)強(qiáng)勁增長(zhǎng)點(diǎn)和第三產(chǎn)業(yè)支柱。，常德正式被授予“中國(guó)優(yōu)秀旅游都市”稱號(hào)；，桃花源風(fēng)景區(qū)被評(píng)為首批國(guó)家4A級(jí)景區(qū)，花巖溪、柳葉湖、夾山被評(píng)為國(guó)家3A級(jí)景區(qū)。運(yùn)用外資：，常德市新批外商投資企業(yè)26家，總投資96922萬(wàn)元，同比增長(zhǎng)43.8%；合理運(yùn)用外資9505萬(wàn)美元，同比增長(zhǎng)79.4%；外資到位6501.1萬(wàn)美元，同比增長(zhǎng)25.9%。，常德市參與年檢的外商投資企業(yè)155家，正常運(yùn)轉(zhuǎn)的107家。其中，獨(dú)資企業(yè)69家，合資企業(yè)76家，合作企業(yè)10家。產(chǎn)業(yè)分布：第一產(chǎn)業(yè)14家，第二產(chǎn)業(yè)89家，第三產(chǎn)業(yè)52家。盈利企業(yè)36家，利潤(rùn)22112萬(wàn)元，持平86家，虧損33家，整年實(shí)現(xiàn)銷售收入16.8億元，同比增長(zhǎng)9.9%；上繳稅金1.32億元，實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)2.07億元，安排就業(yè)12220人。，常德市進(jìn)出口總值為7559萬(wàn)美元，比上年增長(zhǎng)55.2%。其中出口4185萬(wàn)美元，同比增長(zhǎng)66.6%；進(jìn)口3374萬(wàn)美元，增長(zhǎng)43.1%。金融保險(xiǎn)末，全市銀行類金融機(jī)構(gòu)968家，從業(yè)人員8561名。各項(xiàng)存款余額262.94億元，比年初增長(zhǎng)41.89億元，同比多增8.98億元；貸款余額242.85億元，比年初增長(zhǎng)11.14億元，現(xiàn)金盡回籠15.17億元，比上年多回籠4.58億元。交通常德交通形成了以石長(zhǎng)鐵路為主軸，公路干線為骨架，水陸空主題發(fā)展的體系。319、207國(guó)道連接8條省道輻射周圍，長(zhǎng)常高速公路全線通車，常張高速公路正在建設(shè)，枝柳鐵路縱跨3縣、石長(zhǎng)鐵路橫連枝柳線，對(duì)接京廣線路。沅江、澧水客貨船只可經(jīng)洞庭湖直達(dá)長(zhǎng)江。桃花源機(jī)場(chǎng)距市區(qū)13公里。為國(guó)標(biāo)4C級(jí)機(jī)場(chǎng)、可泊波音737等大型飛機(jī)，相繼開(kāi)通廣州、深圳、海口、北京等航線。都市建設(shè)常德市在大力發(fā)展經(jīng)濟(jì)建設(shè)的同步，一直把都市建設(shè)擺在優(yōu)先位置，提出了“加緊城建步伐，建設(shè)全省一流都市”的戰(zhàn)略目的。每年投入近5億元資金于都市基礎(chǔ)建設(shè)，城區(qū)面積迅速擴(kuò)大，城區(qū)面積達(dá)60平方公里，都市人口近60萬(wàn)。都市道路建設(shè)根據(jù)都市總體規(guī)劃，形成了以洞庭大道、武陵大道為主線、五縱六橫、以線連點(diǎn)，以線帶面、大街小巷共同發(fā)展的道路網(wǎng)絡(luò)格局。1997年，提出了將常德城建成國(guó)家園林都市的創(chuàng)立目的，通過(guò)不懈努力，綠化大量增長(zhǎng)，園林檔次不停提高，至去年終，綠地面積1651.15公頃，公用綠地面積285.61公頃，綠地覆蓋率達(dá)39.1%人均達(dá)8.22平方米。去年十二月常德市被建設(shè)部正式命名為國(guó)家園林都市。伴隨社會(huì)經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展以及國(guó)家住房制度的改革逐漸深入，城鎮(zhèn)居民住房條件明顯改善。人均住房建筑面積到達(dá)28.27平方米（人均使用面積20.55平方米），自有房擁有率到達(dá)62.4%，住房自有化帶動(dòng)了住房消費(fèi)帶動(dòng)了住房消費(fèi)熱潮，平均每戶購(gòu)房金額到達(dá)28497.19元，裝修費(fèi)用到達(dá)7010.75元。住房消費(fèi)的熱潮刺激了主房消費(fèi)有關(guān)的物業(yè)管理的告訴發(fā)展。物業(yè)管理社會(huì)化、市場(chǎng)化趨勢(shì)日益明顯，共有39家物業(yè)企業(yè)為19106戶居民提供了優(yōu)質(zhì)的物業(yè)服務(wù)，截止底，全市共有開(kāi)發(fā)企業(yè)100余家，小區(qū)或居住組團(tuán)近50個(gè)，城區(qū)有1/5的居民生活在小區(qū)或居住組團(tuán)中。全市房地產(chǎn)業(yè)投資總額到達(dá)20.19億元。其中城區(qū)房地產(chǎn)投資額到達(dá)8.23億元，實(shí)現(xiàn)五年內(nèi)平均增長(zhǎng)42.23%，常德房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展令世人矚目。常德市城區(qū)是湘西北地區(qū)的區(qū)域性中心都市，也是湘西北地區(qū)的交通樞紐和流通中心。都市總體規(guī)劃都市人口規(guī)模為58萬(wàn)人，規(guī)劃建設(shè)用地控制在58.72平方公里內(nèi)。規(guī)劃為85萬(wàn)人，規(guī)劃建設(shè)用地控制在85平方公里內(nèi)。都市規(guī)劃區(qū)面積為638平方公里。居民生活，常德市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入7460元，比上年增長(zhǎng)9.6%；農(nóng)民人均純收入2341元，增長(zhǎng)5.9%。末，常德市城鎮(zhèn)居民儲(chǔ)蓄存款余額達(dá)203.67億元，比年初增長(zhǎng)17.9%，人均儲(chǔ)蓄存款額3405元。，常德市城鎮(zhèn)居民人均消費(fèi)支出5758元，恩格爾系數(shù)為35.2%；人均用于文化教育娛樂(lè)和交通通訊的支出分別比上年增長(zhǎng)54.7%和36.1%。農(nóng)村人均生活消費(fèi)支出2135元，恩格爾系數(shù)50.2%。，常德市住宅竣工面積89.63萬(wàn)平方米。城鎮(zhèn)居民人均居住使用面積20.55平方米，農(nóng)村居民人均住房面積38.02平方米。經(jīng)濟(jì)發(fā)展任務(wù)大幅度提高都市經(jīng)濟(jì)實(shí)力，深入增強(qiáng)常德市作為湘西北中心都市和其在湘鄂、湘渝重要通道上的中心地位。發(fā)揮能源基地、輕型工業(yè)與農(nóng)業(yè)基地、交通樞紐和商品流通中心的作用。廣辟建設(shè)資金來(lái)源渠道，加強(qiáng)都市建設(shè)力度，大力加強(qiáng)基礎(chǔ)設(shè)施與環(huán)境建設(shè)，發(fā)揮都市凝聚力，增進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展；大力發(fā)展旅游業(yè)，培育新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)；塑造有特色的宜人的現(xiàn)代化都市環(huán)境，提高都市競(jìng)爭(zhēng)力；堅(jiān)持可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略和科教興市戰(zhàn)略，提高都市經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、環(huán)境的整體效益，提高都市發(fā)展的質(zhì)量和水平。經(jīng)濟(jì)環(huán)境綜述常德市國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)健康發(fā)展，經(jīng)濟(jì)總量邁向新的臺(tái)階，市場(chǎng)價(jià)格保持穩(wěn)定，整年居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)為100.6，同比增長(zhǎng)0.6個(gè)百分點(diǎn)。勞動(dòng)就業(yè)基本穩(wěn)定，各項(xiàng)改革初見(jiàn)成效，認(rèn)真實(shí)行“五個(gè)百萬(wàn)畝”工程，加緊建設(shè)產(chǎn)業(yè)化龍頭企業(yè)，增進(jìn)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)全面發(fā)展。伴隨改革的深入，經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，都市化進(jìn)程力度的加大，房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)步發(fā)展，實(shí)現(xiàn)五年內(nèi)平均增長(zhǎng)40%以上，政府出臺(tái)一系列政策增進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，伴隨稅收政策、金融政策，戶籍政策的完善，整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)的運(yùn)作逐漸走向?qū)I(yè)化和規(guī)范化。武陵區(qū)重要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：指標(biāo)名稱單位絕對(duì)數(shù)同比%國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值萬(wàn)元16092714.3第三產(chǎn)業(yè)萬(wàn)元9288318.0農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值萬(wàn)元379676.2規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值萬(wàn)元2185013.9全社會(huì)固定資產(chǎn)投資萬(wàn)元7455116.1社會(huì)消費(fèi)品零售額萬(wàn)元8970210.6出口總額萬(wàn)美元29518.0城鎮(zhèn)居民可支配收入元74599.6農(nóng)民人均純收入元35128.4財(cái)政收入萬(wàn)元950810.12、政策環(huán)境自1998年起，各單位基本停止住房實(shí)物分派，逐漸實(shí)現(xiàn)住房分派貨幣化，根據(jù)住房市場(chǎng)變化和需求，國(guó)家初步建立新的住房體系。在，都市人口將到達(dá)100萬(wàn)，每年需住宅3萬(wàn)多套，約320萬(wàn)平米。停止院內(nèi)集資新建住宅，嚴(yán)禁市城區(qū)、黨政機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位、部省屬駐常單位在院內(nèi)集資新建住宅，也不許委托開(kāi)發(fā)商代建住宅。全面放開(kāi)房改房上市交易，在市城區(qū)購(gòu)置房改房，不受級(jí)別、地區(qū)、戶籍、職業(yè)限制。任何單位不得以特殊理由限制、制止外來(lái)人員購(gòu)置房改房，購(gòu)房人享有該區(qū)物業(yè)管理的同等待遇。減少交易稅費(fèi)，市城區(qū)住房交易稅費(fèi)按建筑面積收取，每平方米10元。鼓勵(lì)非城區(qū)戶口公民在市城區(qū)購(gòu)置商品住宅，非市城區(qū)戶口公民在市城區(qū)購(gòu)置商品住宅，經(jīng)本人申請(qǐng)，戶籍管理部門要辦理落戶手續(xù)，并享有市民同等待遇。加大經(jīng)濟(jì)合用房建設(shè)力度，經(jīng)濟(jì)合用房的銷售對(duì)象是面向廣大中低收入家庭，考慮到一般家庭的經(jīng)濟(jì)承受能力，又兼顧政府財(cái)政補(bǔ)助，按保本微利的原則，建房成本加3%的微利確定，單位面積控制在120平米以內(nèi)，均價(jià)控制在950元每平方米以內(nèi)，按職工平均工資計(jì)算，房?jī)r(jià)控制在年收入的3-6倍范圍內(nèi)，月供控制在家庭收入的三分之一左右，月收入1000元，月付300元左右，以上數(shù)據(jù)是以120平米房，總價(jià)11.4萬(wàn)，按揭，首付3.42萬(wàn)元。經(jīng)濟(jì)合用房選址于市城區(qū)東、西、南、北交通便利，環(huán)境很好地段，離市中心10-20分鐘車程。市政府提出到提前五年全面建成小康社會(huì)的奮斗目的。

3、文化環(huán)境人文環(huán)境：常德市中心城區(qū)既有一般高等院校2所，一般中專院校9所，成人高等學(xué)校2所，成人中專學(xué)校8所，技工學(xué)校三所，在校學(xué)生24506人，教職工2606人。其中常德師專和常德高專在合并升格為常德師范學(xué)院。常德市文明歷史悠久，文物古跡眾多，其中許多被列為國(guó)家及省市一級(jí)的保護(hù)單位。常德市區(qū)市級(jí)以上文物保護(hù)單位一覽表級(jí)別名稱年代地點(diǎn)國(guó)家級(jí)鐵經(jīng)幢宋代市濱湖公園省級(jí)榮定王墓明代德山老碼頭糧油倉(cāng)庫(kù)常德會(huì)戰(zhàn)陣亡將士公墓民國(guó)青年路宋代碑刻宋代市濱湖公園常德詩(shī)墻現(xiàn)代沅江北岸市級(jí)筆架城明代人民中路古城堤常德府古城墻明代城東等處南城古城墻宋代德山蓮花池村上石柜、沙灣石柜唐代城西、城東沅江北岸清真古寺清代人民東路絲瓜井、四眼井等五處古井明代城北絲瓜井居委會(huì)等處地理環(huán)境：常德，古稱武陵，境內(nèi)地貌山地、丘陵、平原各具特色，自然風(fēng)光旖旎，名勝古跡眾多，自古就有“風(fēng)景之國(guó)，文物之邦”的美譽(yù)。至1998年終，全市共有國(guó)家級(jí)森林公園5處，省級(jí)森林公園2處，國(guó)家級(jí)自然保護(hù)區(qū)1處，省級(jí)風(fēng)景名勝區(qū)2處，省級(jí)旅游度假區(qū)1處。眾多的歷史遺跡和近現(xiàn)代人文景觀更是星布全市。重要景區(qū)有桃花源、花巖溪國(guó)家森林公園、壺瓶山國(guó)家自然保護(hù)區(qū)、柳葉湖省級(jí)旅游度假區(qū)、澧縣城頭山古文化遺跡、嘉山省級(jí)風(fēng)景名勝區(qū)、夾山寺、常德詩(shī)墻等。全市水系完整，河流稠密，數(shù)百條溪河匯于沅、澧兩大水系。境內(nèi)沅江長(zhǎng)164公里，澧水長(zhǎng)169公里，水能資源豐富。濱湖、白馬湖、柳葉湖形成優(yōu)良的都市水岸線。人口環(huán)境：（二）宏觀環(huán)境綜述1、宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)對(duì)項(xiàng)目發(fā)展的影響良好的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)為常德市整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)，也為商業(yè)和娛樂(lè)業(yè)的深入發(fā)展積累了充足的市場(chǎng)基礎(chǔ)，低于40%的恩格爾系數(shù)，城區(qū)市民的花費(fèi)更多的集中于娛樂(lè)、休閑，為本項(xiàng)目的發(fā)展提供了多面的發(fā)展空間。2、旅游資源對(duì)項(xiàng)目發(fā)展的影響豐富的旅游資源為常德的旅游業(yè)發(fā)展發(fā)明良好的環(huán)境，獨(dú)特的地方文化，優(yōu)越的地理位置吸引大量的旅游人群，怎樣依托張家界著名旅游風(fēng)景區(qū)，深入立足當(dāng)?shù)氐穆糜伍_(kāi)發(fā)，為本項(xiàng)目借“游”之勢(shì)帶來(lái)契機(jī)。3、住宅需求對(duì)項(xiàng)目的影響連年來(lái)房地產(chǎn)業(yè)的高速穩(wěn)步發(fā)展，逐漸具有一定規(guī)模，不停的帶動(dòng)和刺激商品房的消費(fèi)意識(shí)，目前，常德房地產(chǎn)設(shè)計(jì)建設(shè)還不具規(guī)模，具有新型生活理念的樓盤初現(xiàn)市場(chǎng)，當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)營(yíng)銷企劃相對(duì)微弱，為本項(xiàng)目迅速占領(lǐng)和領(lǐng)導(dǎo)市場(chǎng)埋下伏筆。

（二）常德規(guī)劃研究近期建設(shè)發(fā)展規(guī)模常德市都市建設(shè)用地約57.84平方公里，總?cè)丝?8萬(wàn)人，人均用地102平方米以內(nèi)。近期都市建設(shè)規(guī)劃用地發(fā)展方向江北城區(qū)：以老城區(qū)為中心，向北、向西發(fā)展，重要完善武陵大道北段兩側(cè)的建設(shè)，同步加緊朝陽(yáng)路西側(cè)柳葉路與濱湖路之間的都市建設(shè)。江南城區(qū)：都市向南向西發(fā)展，近期在沅南路兩側(cè)進(jìn)行建設(shè)。德山開(kāi)發(fā)區(qū)：重要向南發(fā)展，在現(xiàn)實(shí)狀況建設(shè)用地與崇德路之間形成一定都市規(guī)模。近期重要建設(shè)內(nèi)容：老城區(qū)改造重要指江北城區(qū)。對(duì)人民中路兩側(cè)進(jìn)行改造，形成一種商業(yè)氣息濃厚、環(huán)境宜人的商業(yè)步行街。常德舊城區(qū)中區(qū)改造，22公頃；商品房開(kāi)發(fā)，250萬(wàn)平方米，其中住宅220萬(wàn)平方米。居住區(qū)建設(shè)伴隨都市用地規(guī)模的增長(zhǎng)及用地方向的拓展，在對(duì)應(yīng)地段配置對(duì)應(yīng)的居住用地。結(jié)合市區(qū)的水網(wǎng)和綠化建設(shè)某些環(huán)境宜人的高級(jí)別墅住宅區(qū)。公共設(shè)施改建既有人民中路和建設(shè)路兩側(cè)商業(yè)設(shè)施，合適增長(zhǎng)某些商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，完善和豐富江北城區(qū)的商業(yè)中心。在常德師專東側(cè)新建市政廣場(chǎng)，并在其周圍配置對(duì)應(yīng)的行政辦公、商業(yè)金融、文化娛樂(lè)、體育設(shè)施等用地，近期初步形成江北城區(qū)同步也是常德中心城區(qū)的行政中心和商業(yè)副中心。改善江南城區(qū)橋南市場(chǎng)的交通環(huán)境，加強(qiáng)市場(chǎng)管理，使其形成江南城區(qū)的商業(yè)中心。增長(zhǎng)德山開(kāi)發(fā)去的行政辦公、商業(yè)金融、文化娛樂(lè)、體育設(shè)施等用地，完善其公共設(shè)施服務(wù)網(wǎng)絡(luò)。常德外語(yǔ)學(xué)院、常德大劇院、柳葉賓館、常德市電視廣播大廈、老年病醫(yī)院。近期建設(shè)重點(diǎn)項(xiàng)目投資：?jiǎn)挝唬ㄈf(wàn)元）商品房開(kāi)發(fā)250000舊城區(qū)中區(qū)改造300000柳葉賓館18000市廣電大廈3市政廣場(chǎng)15000江南公園9000濱湖公園改造10000柳葉湖綜合開(kāi)發(fā)55000都市污水處理工程3000常張高速公路常德段250000常吉高速公路常德段270000城鎮(zhèn)發(fā)展戰(zhàn)略布局：一種中心：常德市。兩大都市群：以石門為關(guān)鍵的西北都市群和以津市——澧縣為關(guān)鍵的東北都市群。三條軸線：南部發(fā)展軸（319國(guó)道、1848省道、石長(zhǎng)線、長(zhǎng)常高速公路沿線）、北部發(fā)展軸（津市、澧縣沿澧水流域到石門）和中部發(fā)展軸（207國(guó)道、石長(zhǎng)線和1836省道沿線）。四類空間：以常德為中心的都市區(qū)，以各城鎮(zhèn)發(fā)展軸為依托的城鎮(zhèn)密集區(qū)，以交通干線和沿線重要城鎮(zhèn)為骨干的城鎮(zhèn)點(diǎn)軸發(fā)展區(qū)和西部山區(qū)的城鎮(zhèn)點(diǎn)狀發(fā)展區(qū)。深度開(kāi)發(fā)常德旅游資源，強(qiáng)化水上體育運(yùn)動(dòng)、觀光休閑度假、會(huì)議培訓(xùn)購(gòu)物三大旅游特色。都市人口規(guī)模：58萬(wàn)人；66萬(wàn)人；85萬(wàn)人（其中江北城區(qū)55萬(wàn)，江南城區(qū)15萬(wàn)，德山開(kāi)發(fā)區(qū)15萬(wàn)）。都市用地發(fā)展方向：江北城區(qū)以強(qiáng)化中心職能為主，近期向北沿武陵大道、向西沿洞庭大道發(fā)展。遠(yuǎn)期向西北發(fā)展，向東以鐵路為界。德山開(kāi)發(fā)區(qū)以向南發(fā)展為主。江南城區(qū)向西發(fā)展，適度控制向南發(fā)展。都市用地總體布局：江北城區(qū)：以洞庭大道和武陵大道為骨架，依托市政廣場(chǎng)（芙蓉廣場(chǎng)）結(jié)合江北水系綠化帶布置未來(lái)的都市中心區(qū)。綜合布置廣場(chǎng)、行政、商務(wù)中心、綠地、文化旅游休閑中心等。保留原有舊城區(qū)的商業(yè)服務(wù)中心，完善配套既有居住區(qū)，規(guī)劃新的居住區(qū)。西部布局文化教育用地。在火車站西側(cè)和西南部布局工業(yè)、倉(cāng)儲(chǔ)用地。都市綠地重要結(jié)合水系布置。江南城區(qū)：配套完善基礎(chǔ)設(shè)施。中部布局生活居住區(qū)。東、西部結(jié)合批發(fā)市場(chǎng)布置某些加工工業(yè)。金霞路中段和玉霞路南段集中布置公共綠地。以橋南市場(chǎng)一帶為中心組織江南片區(qū)中心。德山開(kāi)發(fā)區(qū)：北部在原有基礎(chǔ)上合適調(diào)整用地布局，配套完善基礎(chǔ)設(shè)施，提高環(huán)境質(zhì)量。南部新區(qū)東西側(cè)布置工業(yè)用地，中部布局居住和公共設(shè)施用地，火車站西側(cè)布置倉(cāng)儲(chǔ)工業(yè)用地。德山開(kāi)發(fā)區(qū)的中心布局在乾明路南段。

（三）土地市場(chǎng)研究地塊價(jià)格比較地段面積（平米）用途價(jià)格（萬(wàn)/畝）人民中路（大橋四區(qū)）2660商業(yè)綜合40年28人民中路（大橋四區(qū)）7382商業(yè)綜合40年21人民中路（大橋四區(qū)）17960商業(yè)綜合40年23207國(guó)道家俱產(chǎn)業(yè)園地塊55839商業(yè)倉(cāng)儲(chǔ)40年20和平西街3782商住綜合40年，建高17層32無(wú)線電專用設(shè)備廠地塊4160住宅用35年18萬(wàn)無(wú)線電專用設(shè)備廠地塊1962住宅用35年10萬(wàn)無(wú)線電專用設(shè)備廠地塊16974住宅用35年20萬(wàn)丹陽(yáng)路15485商住綜合40年15萬(wàn)朝陽(yáng)路11944商住綜合40年64萬(wàn)柳葉湖七里橋57977住宅70年18萬(wàn)柳葉湖七里橋24057辦公住宅40年18萬(wàn)數(shù)據(jù)采自常德政務(wù)中心房地產(chǎn)部，為所有掛牌競(jìng)標(biāo)地塊，基本無(wú)人參與競(jìng)價(jià)，土地市場(chǎng)平淡。（三）商業(yè)環(huán)境研究為精確判斷當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)的商業(yè)環(huán)境，各類商業(yè)業(yè)態(tài)所占比例，對(duì)整體商業(yè)宏觀層面的把握和微觀業(yè)態(tài)的研究，深入發(fā)掘市場(chǎng)的空白點(diǎn)與飽和點(diǎn)，抽取了常德重要商業(yè)街道，對(duì)餐飲、娛樂(lè)、休閑業(yè)態(tài)做全面的普查與征對(duì)性調(diào)查，為項(xiàng)目的籌劃工作作充足的準(zhǔn)備。武陵大道商業(yè)業(yè)態(tài)：類別名稱數(shù)量比例足浴、按摩楊氏足浴按摩中心、六合按摩院、藍(lán)風(fēng)按摩中心、金池保健足浴、腳腳休閑城、三和按摩院、和平休閑中心、金泉足浴按摩、水依天按摩休閑（鹽浴、宮廷浴、泰式按摩、足浴、桑拿、茶藝）、浴島休閑城、月伴灣足浴休閑、滿堂紅足浴廣場(chǎng)、湘水水足浴、碧水山莊溫泉廣場(chǎng)（保健推拿、醫(yī)療足浴、影視溫泉、咖啡茶藝）、金色年華揚(yáng)州足浴、紫云居休閑城、賽龍美容美發(fā)足浴按摩、都市豪情南宏廣場(chǎng)、玉波苑按摩中心、逢鑫專業(yè)按摩、泰康休閑中心、漂亮寶貝洗腳、皇朝休閑、大天和專業(yè)按摩、鵬川閣休閑城、雅虹足浴城、2626%美容、美發(fā)美體白領(lǐng)麗人、楊氏美容美體俱樂(lè)部、時(shí)代經(jīng)典美容美體生活館、喜芙濃意大利健康纖美館、蝴蝶秀化妝、十八郎形象設(shè)計(jì)、今生有約美容美發(fā)、天姿美容院、焦點(diǎn)玉人美容美體休閑機(jī)構(gòu)、沁浪理容、每天理容休閑城、1111%茶藝怡清源茶行、金秋茶苑、清荷茶館、藍(lán)天茶藝港灣、御品光茶藝、萬(wàn)紫千紅茶藝廣場(chǎng)、天堂樓茶藝中心、77%酒店、酒樓舒樂(lè)大酒店、華岳賓館、華天大酒店、豐園酒家、小海豚酒店、湘水人家酒店、超強(qiáng)酒店、鴻錦大酒樓、天寶大酒店、光豐大酒樓、福湘源酒樓、食為天酒家、泰和酒樓、藍(lán)寶石（KTV包房、商務(wù)套餐、標(biāo)房）、手拉手美食府、金太陽(yáng)大酒店、重慶小天鵝湖渝園酒店、金滿樓飯店、金葉賓館、金葉大酒店、國(guó)香酒店、茂哥酒店2222%中式餐飲一德堂特色米粉、江南老式小吃、楊裕天面粉小吃、大宮殿臭豆腐、慶華園芙蓉炒米粉、紫金超市茉莉村快餐粥吧、風(fēng)味美食府、龍馬美食文化村、羅漢膳堂、金冠王美食城、1010%西式餐飲米蘿咖啡（意式咖啡、中西快餐、牛排、花果茶）、世紀(jì)風(fēng)（音樂(lè)、茶藝、咖啡）、維多利亞廣場(chǎng)、上島咖啡（進(jìn)口現(xiàn)摸磨咖啡豆、臺(tái)式快餐、西餐、堡子飯、牛扒、花果茶）、44%服飾華倫天奴、細(xì)川服飾、哥弟服飾、金利來(lái)、44%其他名恒昌名煙名酒專店、麗聲音響、豪杰名煙名酒、天寶電腦廣場(chǎng)、健伍音響、美居樂(lè)、愛(ài)浪音響、龍?jiān)斁W(wǎng)吧、名人本色國(guó)際車行、雅齋收藏品專店、常德博物館、金喜超市、金華電游、歌舞廳商場(chǎng)、德嘉整體衛(wèi)櫥、金色年華KTV、金碧輝煌KTV、天上人間KTV。1818%合計(jì)102分析：武陵大道商業(yè)業(yè)態(tài)比重依次為：足浴按摩、（酒店、酒樓）、（美容、美發(fā)、美體）、中式餐飲、茶藝、西式餐飲、服飾。

人民路、武陵大道以西商業(yè)業(yè)態(tài)：類別名稱數(shù)量比例美容、美發(fā)美體廊少爺美容、華麗休閑美容美體、張敏美容美發(fā)、310%茶藝熱帶雨林、歡樂(lè)谷26%酒店、酒樓天麗賓館、西湖大酒店、華都大酒店、310%服飾法國(guó)鱷魚(yú)、法國(guó)都彭、法國(guó)夢(mèng)特嬌、鱷魚(yú)恤、寶貴童裝、安踏服飾、羅蒙、萬(wàn)里馬、意大利迪柯尼、李寧專賣、百事專賣、華倫天奴古柏、1239%西式餐飲雅典咖啡、13%皮鞋皮具意爾康皮鞋、紅蜻蜓皮鞋、森達(dá)皮鞋、特步鞋、413%其他金文文化文具超市、金羅莎酒餅屋、春燕地毯總匯、博愛(ài)花都、有菲紡織專賣、銀星裝飾布藝619%合計(jì)31分析：人民路武陵大道以西業(yè)態(tài)比重依次為：服飾、（皮鞋、皮具）、（美容、美發(fā)、美體）、（酒店、酒樓）、茶藝、西式餐飲。人民西路整體街面環(huán)境陳舊，分布招待所、鐘表城、日雜店、鮮花店、燒烤等各類小型經(jīng)營(yíng)店面，整體業(yè)態(tài)自然形成，缺乏整體規(guī)劃、樓體建筑日久失休、是常德商業(yè)老街，人流量充沛。

洞庭大道商業(yè)業(yè)態(tài)：類別名稱數(shù)量比例足浴、按摩巴黎香榭足浴、藍(lán)天理容凈足城、博隆足浴健身、金天休閑中心、御足堂、金鑾殿浴足足城、長(zhǎng)島休閑足浴按摩、步步思休閑城、健美樂(lè)休閑所、月月紅休閑中心、海洋之星休閑城、雅俗休閑莊、大自然按摩足浴、怡園美容足浴城、乖乖腳休閑城、蕭湘美容足浴城、麗水美容美體足浴、金都專業(yè)足浴按摩、金色年華揚(yáng)州足浴、高佳美容浴足中心、夢(mèng)中潔休閑、宏大專業(yè)按摩、曼谷足浴、溫州松骨樓、金華休閑中心、笑語(yǔ)濃休閑中心、美嘉豪居足浴、臺(tái)灣島休閑城、金色年華揚(yáng)州足浴、高佳美容足浴中心、夢(mèng)中潔休閑、名媛秀國(guó)際美容養(yǎng)生館、曼谷足浴、溫州松骨樓、金華休閑中心、笑語(yǔ)濃休閑中心、美嘉豪居足浴、臺(tái)灣島休閑城3870%美容、美發(fā)美體金山玉理容休閑、沁園足浴美容、麗雅女士專業(yè)美容、名媛秀國(guó)際美容養(yǎng)生館、周姐食府、59%酒店、酒樓際元泰酒店、德華賓館、24%中式餐飲佛肚樹(shù)土菜館、黃金臺(tái)萬(wàn)家樂(lè)土菜館、金鳳凰明月樓、周姐食府、津市賀記粉館、津市賀記米粉、610%其他宏大歌舞廳、摩力克家庭軟裝飾、家和隆超市、37%合計(jì)54分析：洞庭大道商業(yè)業(yè)態(tài)比重依次為：（足浴、按摩）、中式餐飲、（美容、美發(fā)）、（酒店、酒樓）。濱湖路、西園路商業(yè)業(yè)態(tài)：海天酒店、又會(huì)面休閑城。光輝美容美體休閑中心、新西園足浴中心、海風(fēng)足浴休閑中心、錢廣美食城、人民路步行街商業(yè)業(yè)態(tài)：類別名稱數(shù)量比例足浴、按摩金大帝娛樂(lè)城（KTV、足浴）、國(guó)表休閑、22%美容、美發(fā)美體凱利減肥中心、11%茶藝南國(guó)洞天、竹林詩(shī)語(yǔ)22%服飾妒嫉、米蘭婚紗、鱷魚(yú)服飾、美特斯邦威、嚴(yán)氏服裝城、鳳凰精品羊毛衫、韓國(guó)金狐貍服飾、鄂爾多斯羊毛衫、FREEBIRD、花花公子運(yùn)動(dòng)休閑、金蘋果休閑運(yùn)動(dòng)、杰凡尼意大利、堡馬意大利、忠信服飾、法國(guó)夢(mèng)特嬌、貓人內(nèi)衣、誘安服飾、U2、老爺車、美特斯邦威、潘安服飾、航力服飾、詩(shī)燕服飾、依高、曼婭奴、恒源祥、落夫卡特、華倫天奴、羅夫羅倫、格麗曼娜、貴族城、生活秀、柒牌男裝、潘安洋服、卓凡妮華倫天奴、百斯盾、爽美威、雪馬羊毛衫、牛仔名店連鎖、飛達(dá)時(shí)裝、傲依度、蟬之云內(nèi)衣、依蘿、江南步依樵夫、喬夫西服、依莎貝雪、黑波、宮騰行、貴都、泰萊詩(shī)、挺神、纖絲鳥(niǎo)、七匹狼、李寧、花花公子、唐獅、圣得西、奧康名品、圣瑪田、杉杉、與狼共舞、保羅、金利來(lái)、堡獅龍、真維斯、卡路約翰、艾格、生活幾何、班尼路、華倫天奴韋尼、船王、花花公子、愛(ài)都、7360%西式餐飲萬(wàn)利隆西餅屋、11%中式餐飲甲天下食府、11%攝影真真寶貝小朋友攝影、羅曼婚紗攝影、陽(yáng)光寶貝小朋友攝影常德店、大山攝影器材、54%皮鞋皮具特步時(shí)尚運(yùn)動(dòng)、皮爾卡丹、森達(dá)、紅蜻蜓、卡丹路、金利來(lái)、愛(ài)登堡、金利來(lái)皮鞋、嚴(yán)氏鞋城、貴步、斯?fàn)桘?、好好鞋店、皮爾卡丹、雅仕利鞋莊、奧康皮鞋、康龍皮鞋、森達(dá)、特步、彩寶鞋莊、太子鞋城、百利鞋業(yè)、2117%家居多愛(ài)慕時(shí)尚家居、11%醫(yī)療保健吉春堂藥店、11%其他杰杰銳舞、不凡精致婚紗會(huì)館、每天福茗茶、不凡精致婚紗會(huì)館、吉春廣場(chǎng)、家潤(rùn)多超市、正華商場(chǎng)、雅加達(dá)時(shí)裝商場(chǎng)、彩濱童裝城、康明眼鏡、圣女美容品、德客隆百貨、華龍商貿(mào)城、三福百貨、麥當(dāng)勞、1410%合計(jì)122分析：人民路步行街商業(yè)業(yè)態(tài)比重依次為：服飾、皮鞋、皮具、攝影、足浴、按摩、茶藝。綜述：步行街是由市政府投資改造老式人民路商業(yè)街而成，7月開(kāi)街營(yíng)業(yè)。步行街行道中央鋪設(shè)花崗石，兩側(cè)人行道鋪設(shè)廣場(chǎng)磚，全路段裝置全天候紅外線監(jiān)控系統(tǒng)；街內(nèi)新栽種二排共96棵桂花樹(shù)，多種庭院燈、樹(shù)景燈、禮花燈、輪廓燈、射燈等燈火亮化設(shè)施錯(cuò)落分布，夜景富麗堂皇；配套建設(shè)了公共廁所、停車場(chǎng)休閑椅等輔助設(shè)施。步行街是常德城區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)最密集，建設(shè)投資最大，美化亮化最佳的路段，投入運(yùn)行以來(lái)，日平均人流量達(dá)6萬(wàn)人左右，高峰時(shí)達(dá)20萬(wàn)人之多，日平均營(yíng)業(yè)額110多萬(wàn)元。步行街已成為常德城區(qū)的旅游景點(diǎn)和商業(yè)文化的亮點(diǎn)，先后被中共中央宣傳部、中央文明辦、國(guó)家經(jīng)貿(mào)委、國(guó)家質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局、國(guó)家工商行政管理總局、共青團(tuán)中央等六部委命名為“全國(guó)百城萬(wàn)店無(wú)假貨示范街”、被國(guó)家質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局命名為“全國(guó)購(gòu)物放心一條街”，被省物價(jià)局命名為“明碼標(biāo)價(jià)示范街”。11月份，又通過(guò)了省工商局組織的“打假維權(quán)示范街”的檢查驗(yàn)收。

金鉆廣場(chǎng)商業(yè)業(yè)態(tài)：類別名稱數(shù)量比例化妝品蘭蔻、露華濃、美萊化妝店、32%服飾莊吉西服、非主流服飾店、華倫天奴古柏、惠、卡索、東京八千代、依歌爾詩(shī)、曼尼國(guó)際服飾、香港纖細(xì)、納微、貴人鳥(niǎo)休閑運(yùn)動(dòng)、迷你女孩、美資寶蓮、貴氏休閑、阿貓阿狗、嘉麗詩(shī)、康奈內(nèi)衣、嬰之房、知己屋、芭蒂娜、法國(guó)遠(yuǎn)東都彭、中國(guó)虎、西施爾、富紳、奈格爾、紫丹絲雨、寶仕杰、花花公子、太平洋船王、慧蘭、伴尼牛仔、香港邊緣地帶、巴黎馬玉世家、意大利圣羅蘭、海闊天空、老人頭、ABC服飾、意大利老船長(zhǎng)、零距離、蘭作坊、比祺、瑞姿、艾唐文、步金服飾、新力迪韓國(guó)、HO時(shí)代、名襪城、簡(jiǎn)、苔茗灣、未知未覺(jué)、THIMBLE服飾、依衣人、金盾、卡丹頓、老爺車、蘋果集團(tuán)、典雅、森達(dá)、青木三色、譚木匠、杉杉、石頭記、木森林、日泰、日順皇、奧絲黛利、瑤婷、貝佳人、小魔魚(yú)、法洛爾、三利羊毛衫、都市情人、依柳、羅娜輝、超市經(jīng)服、新利潮、小天鵝、歌莉婭、拼牌男裝、夢(mèng)特嬌、鹿王、以純、格高、遠(yuǎn)東服飾、華倫世家、萊克斯頓、馬天奴、麗利、斯德雅、蘋果、法旅、派意特、佳瑞鉆飾、華倫寶盾、黑眼睛、積熙、花花公子、獨(dú)品、財(cái)立雄拉、迪時(shí)雅深、水盈格、利都、哺康富、圣卡羅、ONETWO、雙子座、蒙麗波滋曼、紅貝、犁人坊、點(diǎn)睛佳品、萊維蕭服飾美容、女主角、瑪蓮露、凡恩、出格、朵蘭、孕嬰用品、A麥、安之秀、歐雅麗、金蘋果、李寧皮具、六福格詩(shī)畫(huà)、落茲服飾、納帕佳、麗都伊人、依旦佩爾、黛安芬、步森服飾、金牡丹、超捷彩裝、艾尚、杰西伍、博雅家居、霸王花、男士品牌、自由時(shí)尚、威蘭西、酷點(diǎn)、水紫印、貴夫人、辣妹屋、莊蒙時(shí)尚麗人、貓人、帕士柔珠、南極人、羅蒙、遠(yuǎn)東、華倫世家、富麗佳、依之尼、凱撒、姍姍精品。15488%中式餐飲大嘴巴肉串店、11%皮鞋皮具利帝鞋王、別克、富貴行、喬丹、愛(ài)樂(lè)運(yùn)動(dòng)鞋、康踏專賣、耐克、方圓鞋城、卡丹路、達(dá)芙妮、百興鞋業(yè)、富貴鳥(niǎo)、127%其他星期天休閑包、紅牌時(shí)尚背包、貝包帶、32%合計(jì)173分析：人民路步行街商業(yè)業(yè)態(tài)比重依次為：服飾、皮鞋、皮具、化妝品。綜述：根據(jù)金健置業(yè)提供的招商資料和實(shí)地調(diào)查可知，金鉆廣場(chǎng)15萬(wàn)平方米的商業(yè)面積，由建成和在建的女人街區(qū)域、大興街區(qū)域、小朋友街區(qū)域、美食街區(qū)域以及兩棟90米高的住宅構(gòu)成。其中前四個(gè)商業(yè)區(qū)域的建筑面積在5萬(wàn)平方米左右，金鉆廣場(chǎng)招商手冊(cè)中的“金鉆廣場(chǎng)投資與收益預(yù)測(cè)表”顯示：這四個(gè)商業(yè)區(qū)域的均價(jià)在每平方米1萬(wàn)元以上，也就是說(shuō)，基本售完的這些商業(yè)鋪面，將為金健置業(yè)帶來(lái)8.5億以上的收入。（據(jù)沈海宏簡(jiǎn)介，百分之八九十以上都賣出去了）

而建筑面積6.5萬(wàn)平方米的住宅樓，“一期100多套，所有是復(fù)式，全賣完了，二期也只剩余幾間了，均價(jià)塊一平方米，是常德市最高檔的?！闭沾送扑?，住宅樓1.3億的收入也將被金健置業(yè)攬入懷中。四個(gè)商業(yè)區(qū)域加上一棟住宅樓，合計(jì)可望為金健置業(yè)發(fā)明10個(gè)多億的銷售收入。

金健置業(yè)的開(kāi)發(fā)成本：“金鉆廣場(chǎng)總共是160畝地，算拆遷費(fèi)在內(nèi)，合到將近200萬(wàn)元一畝?！苯鸾≈脴I(yè)行政主管沈海宏算了一下金鉆廣場(chǎng)的土地成本。加上開(kāi)發(fā)施工成本，“投資將近6個(gè)億?！备鶕?jù)分時(shí)段市調(diào)，廣場(chǎng)目前人流量不充足，晚上8點(diǎn)左右，有30余家門店圍合的部分廣場(chǎng)，只有10余人，而從下午至晚上9.30分結(jié)束經(jīng)營(yíng)時(shí)，至始至終未出現(xiàn)人潮規(guī)模。相比而言，人民路人氣較旺，應(yīng)當(dāng)與人民路步行街有大型超市“步步高”及東西方向連通過(guò)道有關(guān)，而金鉆廣場(chǎng)高層住宅尚未交房，裙樓部分商業(yè)尚未啟動(dòng)，東側(cè)金色華庭正在施工，影響了整體動(dòng)線的互動(dòng)。

業(yè)態(tài)綜合足浴按摩美容美發(fā)茶藝酒店酒樓中式餐飲西式餐飲服飾皮鞋皮具攝影家居合計(jì)662011271861543751335718%6%3%8%5%2%43%10%1%4%首飾美容美發(fā)食品超市鐘表眼鏡西式餐飲服飾皮鞋皮具攝影家居合計(jì)449265935414類別品牌列舉抽樣數(shù)量比例服飾鈴雅服飾、smiley服飾、彩利服飾、gemjean服飾、絲蒂奇服飾、Tinotoru服飾、哥第服飾、布衣服飾、博凡服飾、歐洲情懷服飾、伯仙多格、蝴蝶服飾、老爺車服飾……3521%皮鞋皮具華倫天奴皮具、BELMANI鞋業(yè)、名款鞋城、杰藝皮具……42%首飾三卡寶首飾、今亞金店、老鳳祥銀樓、周生生珠寶……42%餐飲coffeelox（諾卡咖啡）、順鑫烤肉、和路雪、麥當(dāng)勞、杏花樓、避風(fēng)塘、匯香樓火鍋餐廳、清潤(rùn)堂清真、頂呱呱飲食店、天琴咖啡、小南門傻瓜干面、泡沫紅茶圓緣園……5936%食品元祖專賣、上海煙草糖酒企業(yè)、桃源齋食品商店、麥子熟了手工餅、羅記宮廷桃酥、黑龍江香瓜子、上海白玉蘭面包、杯杯樂(lè)來(lái)一份、馬哥餑羅面包……95%超市華聯(lián)吉買盛、華聯(lián)超市……21%鐘表眼鏡美式眼鏡2、蔚晨貝爾眼鏡驗(yàn)配中心、原則鐘表商店、紅星眼鏡企業(yè)、現(xiàn)代光學(xué)、明視……74%家居德國(guó)阿爾諾廚房世界，金海馬家俱博覽中心、大西洋娛樂(lè)城、寶良家居市場(chǎng)……42%娛樂(lè)休閑楚天網(wǎng)吧、曼菲斯美容美發(fā)、慧元網(wǎng)吧、文鋒美容美發(fā)、丹尼美發(fā)沙龍、雪晶發(fā)型設(shè)計(jì)……64%醫(yī)藥保健匯豐醫(yī)藥藥材、第三醫(yī)藥商店、海棠藥店、愛(ài)嬰婦幼用品有限企業(yè)、英國(guó)馬薩護(hù)膚、美人鋪雀斑……、64%其他上航假期旅行社、英孚教育、原宿精品店、凱蒂屋寵物玩具、巨星一站式數(shù)碼服務(wù)、巴黎婚紗、中國(guó)科技圖書(shū)企業(yè)交大分企業(yè)、硬件之友、應(yīng)勝通訊、宏寬文具……2919%合計(jì)165體育場(chǎng)：常德體育場(chǎng)是常德市新建德大型體育設(shè)施，前很快全國(guó)都市運(yùn)動(dòng)會(huì)女足比賽便在此舉行，常德體育場(chǎng)商業(yè)設(shè)施環(huán)體育場(chǎng)分布，室外溜冰場(chǎng)（4元每人）、綜合游樂(lè)場(chǎng)（溜冰、攀巖、釣魚(yú)、打魚(yú)、桌球、碰碰車、飛碟車）、八運(yùn)KTV（早場(chǎng)：50元、中場(chǎng)50-60元、晚場(chǎng)50-70元）、桌球、乒乓?jiàn)蕵?lè)中心（司諾克：日?qǐng)?-10元/小時(shí)、夜場(chǎng)：10-12元/小時(shí)，美式：5-6元/小時(shí)、乒乓：日?qǐng)觯?-7元/小時(shí)、夜場(chǎng)：7-10元/小時(shí)），奧迪綜合休閑、金泉休閑娛樂(lè)：（以時(shí)間段排列：小包：50-50-60-50元/小時(shí)、中包：80-80-90-80元/小時(shí)、大包：88-98-158-98元/小時(shí)）。體育場(chǎng)整體環(huán)境蕭條，場(chǎng)館設(shè)施疏于維護(hù)、一派破落衰敗感，商業(yè)設(shè)施經(jīng)營(yíng)狀況一般，幾家規(guī)模稍大娛樂(lè)設(shè)施已閉門休業(yè)，體育場(chǎng)北側(cè)沿河綠化廣場(chǎng)也沒(méi)什么人氣。百家緣休閑娛樂(lè)中心：地址：武陵大道右拐柳葉路100米。建筑風(fēng)格：整體建筑矩形加一側(cè)圓弧組合，外立面以米黃色為主色調(diào)，一層頂緣拓繪花紋圖案、二樓左側(cè)設(shè)一躍馬揚(yáng)鞭青銅塑像，樓頂立八尊石膏人體像八尊，二樓退臺(tái)飾以綠化，主體綠化廣場(chǎng)，以棕櫚樹(shù)為重要樹(shù)種，噴泉水池、停車場(chǎng)。一樓：餐飲大堂可容60張左右大型餐桌、內(nèi)飾色調(diào)多為粉紅色，營(yíng)造金碧輝煌、喜氣洋洋的歡樂(lè)氣氛、訂餐整桌價(jià)格：288、388、488、588、688元不等。二樓：夾層和二層為餐飲包間，約30間，最大寶劍可容2臺(tái)大餐桌，內(nèi)設(shè)背投電視，不能唱KTV，包房不加收費(fèi)用。三樓：茶藝、演藝可容1000人左右，以桌椅圍合為主最低消費(fèi)10元，在大廳西側(cè)設(shè)5間左右包間，最低消費(fèi)20元，旁邊設(shè)一休息屋，擺設(shè)沙發(fā)，投影電視，重要消費(fèi)食品價(jià)格15-25間。經(jīng)營(yíng)場(chǎng)面火暴。綜述：紅太陽(yáng)濱湖大劇院：地址：建設(shè)中路桃林迎賓館右側(cè)：建筑形態(tài)：?jiǎn)误w建筑，方形外觀、整體色調(diào)以粉紅為主，綠色玻璃外墻呈縱條形分布，箭魚(yú)形指向天空，入門口上方半圓形金色裝飾。內(nèi)部設(shè)施：可容900余人觀看演出，位置前置茶水杯支架，部分坐椅間有茶水臺(tái)，四面墻壁掛靠世界人體名畫(huà)，墻壁上方飾花紋圖案光影陪襯，營(yíng)造古典浪漫的藝術(shù)氣氛。內(nèi)容：歌唱、大型舞蹈、雜技、小品等。綜述：常德最高級(jí)別演藝廳，融匯各國(guó)及本國(guó)老式演藝較高層次的演出節(jié)目，內(nèi)部環(huán)境幽雅崇高，票價(jià)80元、60元、40元不等。甲天下食府：地址：人民路步行街。建筑形態(tài)：人民路步行街金鉆廣場(chǎng)西二樓。內(nèi)部設(shè)施：可擺放100余張4人圍合小餐桌，長(zhǎng)形餐飲大堂中設(shè)兩個(gè)小型方形圍合，環(huán)境以暖色調(diào)為主，點(diǎn)綴紅色飾品，自助式餐飲形式。內(nèi)容：以多種小吃為主，含蓋各類小吃，炒飯、粥、水果、水果汁、印度飛餅等。綜述：該食府地處人民路步行街黃金地段，是目前該地段唯一的大規(guī)模大眾小吃設(shè)施，室內(nèi)環(huán)境布置溫馨、簡(jiǎn)潔、飲食餐具明亮、潔凈，服務(wù)態(tài)度好，經(jīng)營(yíng)場(chǎng)面火爆。米蘿咖啡、上島咖啡：地址：米蘿咖啡位于建設(shè)路武陵大道交口處，上島咖啡位于米蘿咖啡往北80米處。建筑形態(tài)：米蘿咖啡分兩層，沿路拐角分布，外飾玻璃幕墻，行人可見(jiàn)室內(nèi)消費(fèi)環(huán)境，食客可欣賞沿路街景，米蘿咖啡的外飾以咖啡色與墨綠色為主。上島咖啡外飾連鎖店統(tǒng)一形象，以橙黃色為主。室內(nèi)設(shè)施：米蘿咖啡室內(nèi)光線較明亮，以懸垂吊椅，藤蔓營(yíng)造自然浪漫氣息，上島咖啡室內(nèi)光線灰暗，墨綠色皮質(zhì)沙發(fā)，展現(xiàn)靜謐、安靜感。內(nèi)容：米蘿咖啡：意式咖啡、中西快餐、牛扒、花果茶。上島咖啡：進(jìn)口現(xiàn)磨原豆咖啡、臺(tái)式快餐、西餐、堡子飯、牛扒、花果茶。綜述：咖啡餐飲作為一種西方文化，在沿海周圍都市已為廣泛接受，其重要的客戶群體是以咖啡廳幽雅、寧?kù)o的自然環(huán)境作為休閑，談判，交流的場(chǎng)所，在內(nèi)陸地區(qū)的常德缺乏較大規(guī)模的白領(lǐng)一族，整體經(jīng)營(yíng)相對(duì)平淡。KTV娛樂(lè)設(shè)施：常德KTV設(shè)施經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所繁多，遍及各大賓館和大街小巷，專業(yè)場(chǎng)因此一代天驕、天上人間、金碧輝煌、金色年華，最為著名，以上場(chǎng)所均有60-70間包房，內(nèi)飾環(huán)境豪華，設(shè)有大中小各式包房

（三）個(gè)案研究項(xiàng)目名稱九重天花園地址人民路朝陽(yáng)路口占地面積60畝建筑面積100000戶型130-300平米車位300個(gè)價(jià)格1700元開(kāi)盤時(shí)間未開(kāi)盤建筑形態(tài)高層、多層、3棟別墅銷售狀況物業(yè)管理開(kāi)發(fā)商常德九重天房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)景觀設(shè)計(jì)建筑設(shè)計(jì)營(yíng)銷企劃綜述項(xiàng)目名稱興廣龍大廈地址人民西路朝陽(yáng)路口占地面積4000平米建筑面積6380平米戶型95平米2套、120平米9套、140平米6套、140-200八套車位價(jià)格住宅：1280元/平米、商鋪：10080元/平米開(kāi)盤時(shí)間建筑形態(tài)多層銷售狀況70%物業(yè)管理開(kāi)發(fā)商興廣龍房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)景觀設(shè)計(jì)建筑設(shè)計(jì)營(yíng)銷企劃興廣龍房地產(chǎn)籌劃部綜述項(xiàng)目名稱平和商業(yè)城地址武陵大道建設(shè)路口占地面積建筑面積2萬(wàn)左右戶型500平米起售再分割車位價(jià)格11如下3300元/平米、每加一層增30元/平米。開(kāi)盤時(shí)間建筑形態(tài)22層高層+4層裙樓銷售狀況11層如下以簽完協(xié)議物業(yè)管理開(kāi)發(fā)商平和房地產(chǎn)有限企業(yè)景觀設(shè)計(jì)建筑設(shè)計(jì)湖南建設(shè)集團(tuán)營(yíng)銷企劃綜述常德第一座國(guó)際化大型商場(chǎng)；第一座專業(yè)化寫(xiě)字樓；第一座現(xiàn)代化豪華會(huì)所。項(xiàng)目名稱濱湖名苑地址常德市育才東路占地面積0平米建筑面積估計(jì)60000左右戶型八種、范圍120-190平米車位5-6萬(wàn)/個(gè)價(jià)格1580（住宅）、7000（商鋪一層）、3000（商鋪二層）開(kāi)盤時(shí)間-4建筑形態(tài)高層、小高層、多層銷售狀況70%左右物業(yè)管理新加坡高寶開(kāi)發(fā)商湖南萬(wàn)安頓業(yè)景觀設(shè)計(jì)深圳山之田建筑設(shè)計(jì)常德市建筑勘測(cè)設(shè)計(jì)院營(yíng)銷企劃常德市郁金香廣告裝飾綜述小區(qū)地處都市中心，地理位置優(yōu)越，配套完善，建筑風(fēng)格老式與現(xiàn)代派完美結(jié)合，線條簡(jiǎn)捷、時(shí)尚、情調(diào)高雅，都市人度假式生活完美體現(xiàn)，盡現(xiàn)崇高小區(qū)優(yōu)越生活品質(zhì)。項(xiàng)目名稱東方嘉園地址人民東路占地面積65000平米建筑面積100000平米戶型18種戶型車位價(jià)格1100元/平米開(kāi)盤時(shí)間-6建筑形態(tài)小高層、多層銷售狀況40%物業(yè)管理常德中房物業(yè)管理開(kāi)發(fā)商中房集團(tuán)常德企業(yè)景觀設(shè)計(jì)深圳LZ建筑設(shè)計(jì)顧問(wèn)建筑設(shè)計(jì)常德中房建筑