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某物業(yè)公司工程部統(tǒng)籌管理方案物業(yè)公司工程部統(tǒng)籌管理方案2022-07-0400:58·\t"/article/7116187606836134432/_blank"北極鋒商務(wù)咨詢公司一、概述園區(qū)系統(tǒng)有:強(qiáng)電系統(tǒng)、弱電系統(tǒng)(BA樓宇、OA辦公、FA消防、SA安防、CA通信、多媒體)、電梯系統(tǒng)、空調(diào)系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、土建系統(tǒng)、停車場(chǎng)道閘系統(tǒng)等;供電設(shè)備設(shè)施主要有:生命科學(xué)產(chǎn)業(yè)園和廟角嶺工業(yè)園配電房、發(fā)電機(jī)房和水泵房共計(jì)23個(gè),變壓器36臺(tái),在用變壓器15臺(tái),發(fā)電機(jī)4臺(tái);海洋產(chǎn)業(yè)園配電房和水泵房共5個(gè),在用變壓器4臺(tái)。為打造標(biāo)準(zhǔn)化園區(qū),提升工程服務(wù)質(zhì)量、優(yōu)化組織架構(gòu)、樹立企業(yè)形象、參照國(guó)家物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、結(jié)合項(xiàng)目實(shí)際運(yùn)行情況,工程部特制訂以下具體管理方案。三、節(jié)能降耗措施(一)物業(yè)辦公水電能耗1、辦公室照明燈具使用在開關(guān)處張貼“人走關(guān)燈”的溫馨提示,下班后關(guān)閉照明和辦公電腦。連續(xù)照明在2個(gè)小時(shí)(含2個(gè)小時(shí))以上的地方,采用節(jié)能燈照明。陰天、雨天等室內(nèi)采光效果不好的天氣下,才需要開啟室內(nèi)照明燈具。在室內(nèi)采光效果良好的情況下,不得開啟或少開室內(nèi)照明燈具。2、辦公設(shè)備使用在辦公設(shè)備處張貼“人走關(guān)閉”的標(biāo)識(shí)。外出辦事、休息日等長(zhǎng)時(shí)間不使用辦公設(shè)備時(shí),應(yīng)關(guān)閉辦公設(shè)備的電源開關(guān),拔下電源插座。3、空調(diào)使用夏季室外溫度達(dá)到30攝氏度(含30攝氏度)時(shí),辦公室內(nèi)可以開啟空調(diào)。使用空調(diào)時(shí),應(yīng)關(guān)好門窗??照{(diào)開啟時(shí)間為上午9:30-11:30,下午14:00-16:00;使用時(shí)間嚴(yán)格控制在4小時(shí)之內(nèi)(含4小時(shí))。空調(diào)制冷溫度設(shè)定在26攝氏度(含26攝氏度)以上。4、衛(wèi)生間用水、用電辦公區(qū)域衛(wèi)生間開關(guān)和水龍頭處,張貼“人走關(guān)閉”的標(biāo)識(shí)。衛(wèi)生間采用節(jié)能燈具與節(jié)水設(shè)備,如節(jié)能燈、節(jié)水水箱與水龍頭。(二)物業(yè)住宿員工水電能耗1、在開關(guān)及水龍頭處張貼“人走關(guān)閉”的標(biāo)識(shí),宿舍人員應(yīng)做到人走關(guān)燈;衛(wèi)生間人走關(guān)燈關(guān)水;宿舍電視機(jī)、電腦、空調(diào)等電器無人使用時(shí),應(yīng)及時(shí)關(guān)閉。2、采用節(jié)能燈照明。3、采用節(jié)水設(shè)備,如節(jié)水水箱、水龍頭。4、對(duì)宿舍用房的用水、用電安裝計(jì)量設(shè)備進(jìn)行計(jì)量,物業(yè)員工設(shè)定合理的用水、用電量,超量部分由住宿人員分?jǐn)?。具體用量由服務(wù)中心經(jīng)理確定,維修主管負(fù)責(zé)抄錄計(jì)量數(shù)字,客服主管負(fù)責(zé)核定用量,并對(duì)超量部分分?jǐn)偟絺€(gè)人,收取費(fèi)用。(三)園區(qū)公共區(qū)域照明設(shè)施運(yùn)行的節(jié)能降耗方法1、公共照明應(yīng)使用聲光控方式進(jìn)行控制。2、公共照明安裝計(jì)量設(shè)備,計(jì)量用電情況。3、工程部依據(jù)項(xiàng)目所處階段,根據(jù)計(jì)劃時(shí)間表,制定公共照明每月開啟關(guān)閉時(shí)間表,報(bào)物業(yè)服務(wù)中心經(jīng)理審核后,由專業(yè)主管指定專人具體執(zhí)行。(四)園區(qū)共用配套設(shè)施能耗的節(jié)能降耗方法1、連續(xù)照明時(shí)間達(dá)4小時(shí)以上時(shí),應(yīng)使用LED節(jié)能燈具。2、景觀照明除重要節(jié)日、活動(dòng)及檢修維護(hù)等情況下,日常時(shí)間不得開啟運(yùn)行。重要節(jié)日(如元旦、春節(jié)、五一、國(guó)慶等)開啟按規(guī)定時(shí)間執(zhí)行,禁止24小時(shí)運(yùn)行,由維修主管依照運(yùn)行表制定具體運(yùn)行計(jì)劃,經(jīng)物業(yè)經(jīng)理審核后執(zhí)行。(五)綠化能耗1、綠化灌溉時(shí),應(yīng)選擇早晚溫度較低時(shí)進(jìn)行,同時(shí)對(duì)灌溉情況進(jìn)行巡查,避免灌溉水量過度,造成浪費(fèi)。3、綠化灌溉前,應(yīng)注意關(guān)注天氣狀況,利用雨水進(jìn)行水系清潔、補(bǔ)水和綠化灌溉。避免工作進(jìn)行期間或結(jié)束后,出現(xiàn)雨水天氣,而造成水資源浪費(fèi)。(六)計(jì)量設(shè)備安裝園區(qū)內(nèi)涉及水電能耗的設(shè)備設(shè)施,在條件允許的情況下,均應(yīng)安裝計(jì)量設(shè)備,進(jìn)行水電能耗統(tǒng)計(jì)。計(jì)量設(shè)備的作用:1、對(duì)能源消耗進(jìn)行計(jì)量,為園區(qū)能源消耗測(cè)算提供數(shù)字依據(jù)。2、為節(jié)能降耗提供數(shù)據(jù)依據(jù),驗(yàn)證節(jié)能降耗措施是否有效。(七)監(jiān)督檢查1、綜合部每周對(duì)公司辦公區(qū)域照明及辦公設(shè)備等用電設(shè)備的使用情況進(jìn)行監(jiān)督、檢查。2、辦公室負(fù)責(zé)每半年組織一次全公司范圍內(nèi)的節(jié)能降耗教育活動(dòng);各部門負(fù)責(zé)每季度組織一次內(nèi)部的全員節(jié)能降耗教育活動(dòng);從上至下的引導(dǎo)、樹立員工節(jié)能意識(shí),形成節(jié)約就是效益的風(fēng)氣四、設(shè)備設(shè)施管理維護(hù)一、工程設(shè)備設(shè)施管理維護(hù)標(biāo)準(zhǔn)(一)消防控制中心的運(yùn)行維護(hù)和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)1、消防控制中心實(shí)行24小時(shí)運(yùn)行;安防監(jiān)控系統(tǒng)值班。2、保證安防監(jiān)控系統(tǒng)、消防控制等系統(tǒng)設(shè)備運(yùn)行正常、各系統(tǒng)運(yùn)行工作穩(wěn)定。3、一般性故障立即排除,暫時(shí)不能處理的通知有關(guān)部門采用應(yīng)急措施,應(yīng)急措施得當(dāng)有效。4、定期進(jìn)行消防設(shè)施的巡查、測(cè)試。保持設(shè)備表面無污漬、無灰塵、機(jī)房整潔;保證設(shè)備的正常運(yùn)行、安全運(yùn)行。5、消防系統(tǒng)設(shè)備委托有資質(zhì)的專業(yè)維保單位進(jìn)行維保,物業(yè)跟蹤監(jiān)督確保設(shè)備維護(hù)維保到位,并監(jiān)管符合安全運(yùn)行要求。6、維保單位負(fù)責(zé)并參與火災(zāi)隱患的整改、消防系統(tǒng)設(shè)備的正常運(yùn)行、安全運(yùn)行;積極組織參與應(yīng)對(duì)各種突發(fā)事件。(二)空調(diào)系統(tǒng)的運(yùn)行維護(hù)管理和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)1、建立空調(diào)運(yùn)行管理操作規(guī)程,并嚴(yán)格執(zhí)行,無因人為失職而引發(fā)的事故;空調(diào)系統(tǒng)需專業(yè)人員經(jīng)培訓(xùn)后持證上崗;2、保持空調(diào)系統(tǒng)設(shè)備完好,設(shè)備的正常運(yùn)行、安全運(yùn)行,有記錄并保存建檔;夏季室內(nèi)空調(diào)溫度必須控制在26度;其他季節(jié)采取室內(nèi)空氣排換運(yùn)行;3、做好空調(diào)系統(tǒng)的保潔工作,保持空調(diào)主機(jī)房及主機(jī)清潔,要求主機(jī)和控制柜表面無污漬、無灰塵;4、空調(diào)的室內(nèi)機(jī)隔塵網(wǎng)目測(cè)無臟污物,外觀目測(cè)無明顯塵積,裝掛牢固無松動(dòng)、控制靈敏,排水正常無漏水現(xiàn)象,室外機(jī)無明顯積塵積灰;5、根據(jù)運(yùn)行及設(shè)備狀況,必須對(duì)空調(diào)系統(tǒng)及其附屬設(shè)施進(jìn)行定期保養(yǎng)和維護(hù);6、空調(diào)設(shè)備主機(jī)由甲方委外維護(hù)維保,乙方負(fù)責(zé)跟蹤監(jiān)督確保設(shè)備維護(hù)維保到位,并監(jiān)管符合安全運(yùn)行要求。(三)給排水設(shè)備的運(yùn)行維護(hù)管理和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)1、實(shí)行日常檢查巡視制度,定期維護(hù)保養(yǎng),保證給排水系統(tǒng)正常使用;做好設(shè)備的正常運(yùn)行、安全運(yùn)行;2、建立正常供水管理制度,加強(qiáng)巡查,防止跑、冒、滴、漏,保證設(shè)備設(shè)施完好;3、給排水系統(tǒng)設(shè)施維護(hù):各供水、消防水泵及電機(jī)等;各水箱;給排水管網(wǎng)、接頭及閥門等;檢查井內(nèi)管線、水表及閥門等;化糞池及室外排污、雨水井;消防栓供水管網(wǎng)、接頭、閥門等。4、建立對(duì)樓內(nèi)開水間、衛(wèi)生間的日常檢查巡視制度,保證室內(nèi)外排水系統(tǒng)通暢。5、設(shè)備出現(xiàn)故障時(shí),維修人員應(yīng)在接到報(bào)修后半小時(shí)內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng),零修合格率100%,一般性故障排除不過夜。(四)供電設(shè)備管理的運(yùn)行維護(hù)管理和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)1、保證園區(qū)供電系統(tǒng)的設(shè)備設(shè)施的正常運(yùn)行、安全運(yùn)行,具體包括:高低壓配電室、空調(diào)系統(tǒng)用電、發(fā)電機(jī)、夜景照明、公共照明、用電器具、辦公照明、路燈等、避雷系統(tǒng)、各強(qiáng)電檢查井內(nèi)管線及電箱、配電室至配電柜箱的線路設(shè)備維護(hù);樓頂?shù)囊咕罢彰?、空調(diào)系統(tǒng)維護(hù)、配電柜箱后(含配電箱)的線路、設(shè)備;各種水泵、水泵控制箱、電機(jī)、事故照明、開水間配電箱、場(chǎng)地照明(路燈、草坪燈、墻頭燈)的線路、設(shè)備維護(hù)、維修。供配電系統(tǒng)包括應(yīng)急供配電設(shè)備、油箱及油庫、各配電房的防鼠。2、統(tǒng)籌規(guī)劃,做到合理、節(jié)約用電。燈具及其它小電氣設(shè)施;供配電區(qū)域各種標(biāo)識(shí)及區(qū)域圖示;公共洗手間、會(huì)議室、各設(shè)備及管理用房里的水電設(shè)施維護(hù)等。3、供電運(yùn)行和維修人員必須持證上崗;維修人員必須持有效電工上崗證,每年應(yīng)負(fù)責(zé)聯(lián)系高低壓柜及變壓器的年檢;4、加強(qiáng)日常維護(hù)檢修,保持設(shè)備設(shè)施表面無污漬、無灰塵;照明、指示燈具線路、開關(guān)要保證完好;5、設(shè)備出現(xiàn)故障時(shí),維修人員應(yīng)在接到報(bào)修后半小時(shí)內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng),設(shè)備零修合格率達(dá)到100%,一般性維修不過夜;6、用電設(shè)備定期維護(hù);嚴(yán)格執(zhí)行用電安全規(guī)范,確保用電安全;7、高壓配電室應(yīng)24小時(shí)值班,每天有設(shè)備設(shè)施的運(yùn)行和維護(hù)記錄;8、高壓配電設(shè)備設(shè)施維護(hù),含每年度聯(lián)系供電局進(jìn)行維護(hù)監(jiān)管的年檢費(fèi)用;負(fù)責(zé)跟蹤監(jiān)督確保設(shè)備維護(hù)到位,并監(jiān)管符合安全運(yùn)行要求。(五)電梯設(shè)備的運(yùn)行維護(hù)管理和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)1、電梯安全設(shè)施齊全有效,電梯內(nèi)求救電話保持正常工作狀態(tài);負(fù)責(zé)電梯設(shè)備的正常運(yùn)行、安全運(yùn)行;2、電梯通風(fēng)、照明及其它附屬設(shè)施完好;3、電梯使用登記證、年檢合格標(biāo)識(shí)、維修保養(yǎng)合同完備,含市質(zhì)量監(jiān)督檢驗(yàn)局對(duì)電梯的年檢報(bào)告;4、電梯轎箱、井道保持清潔;5、負(fù)責(zé)電梯停梯急救。電梯因故障停梯,接到報(bào)修后通知維保單位維修人員應(yīng)在半小時(shí)內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)搶修,及時(shí)排除故障;6、所有電梯設(shè)備設(shè)施質(zhì)量,由電梯維保單位進(jìn)行維護(hù)維保;負(fù)責(zé)跟蹤監(jiān)督確保設(shè)備維護(hù)維保到位,并監(jiān)管符合安全運(yùn)行要求。(六)樓宇弱電系統(tǒng)設(shè)備設(shè)施的運(yùn)行維護(hù)和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)1、負(fù)責(zé)園區(qū)的弱電系統(tǒng),包括智能系統(tǒng)設(shè)備設(shè)施系統(tǒng)的安全正常運(yùn)行,具體包括:樓宇設(shè)備智能控制各系統(tǒng)、安全監(jiān)控管理系統(tǒng)等等的線路維護(hù)、設(shè)備維護(hù)、設(shè)施維修、系統(tǒng)保潔等;2、實(shí)現(xiàn)園區(qū)的弱電系統(tǒng)設(shè)施運(yùn)行有效,保持正常的工作狀態(tài);做好系統(tǒng)設(shè)備設(shè)施的正常運(yùn)行、安全運(yùn)行;3、智能系統(tǒng)設(shè)備設(shè)施系統(tǒng)網(wǎng)絡(luò)及其它附屬設(shè)施完好;保持弱電系統(tǒng)設(shè)備設(shè)施的清潔;保持設(shè)備設(shè)施表面無污漬、無灰塵;4、負(fù)責(zé)弱電系統(tǒng)維護(hù)還包括:消防報(bào)警系統(tǒng)(消防控制中心報(bào)警聯(lián)動(dòng)、自動(dòng)溫?zé)煾?、警鈴及手?dòng)按鈕,聲光報(bào)警器、消防緊急廣播等)、樓宇自動(dòng)化(模塊控制的空調(diào)、采暖、電力等)、BA系統(tǒng)、安防系統(tǒng)設(shè)施運(yùn)行、弱電檢查井內(nèi)管線、接線箱等。5、因弱電系統(tǒng)設(shè)備設(shè)施故障停止運(yùn)行的,接到報(bào)修后通知維保維修人員應(yīng)在半小時(shí)內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)搶修,并及時(shí)排除故障。(七)對(duì)外維保設(shè)備的維護(hù)監(jiān)管和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)1、電梯由專業(yè)公司定期維保;2、消防系統(tǒng)由專業(yè)公司定期維保;3、空調(diào)主機(jī)由專業(yè)公司定期維保;4、BA系統(tǒng)由專業(yè)公司定期維保;其他設(shè)備設(shè)施的維護(hù)維保由物業(yè)公司負(fù)責(zé)。已經(jīng)簽訂合同委托專業(yè)設(shè)備機(jī)構(gòu)進(jìn)行維護(hù)維保的,乙方按甲方簽訂委托維保合同的質(zhì)量要求進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)管,保證維保維修質(zhì)量達(dá)到合同要求。乙方負(fù)責(zé)委外項(xiàng)目的日常的巡查維護(hù)管理。以上委外維保項(xiàng)目可以由業(yè)主單位(企業(yè))直接委托專業(yè)公司,也可以由物業(yè)公司委托專業(yè)公司。二、物業(yè)管理前期介入為保證進(jìn)駐工作的順利,在此期間,物業(yè)公司抽調(diào)有經(jīng)驗(yàn)的強(qiáng)電、空調(diào)(暖通)、給排水、弱電等專業(yè)工作人員進(jìn)一步了解設(shè)計(jì)和施工現(xiàn)場(chǎng)情況,細(xì)化并完善物業(yè)管理前期的工作策劃,及早發(fā)現(xiàn)可能影響園區(qū)使用功能和日常物業(yè)管理的某些問題,并提出糾正及解決的建議。工作內(nèi)容:(一)與施工管理方的協(xié)調(diào)由委托方作出安排,物業(yè)公司與施工管理方召開專門會(huì)議,商定物業(yè)管理前期介入期間物業(yè)公司工作內(nèi)容和工作方式,并確定雙方相互的溝通方式和具體聯(lián)系人員。(二)現(xiàn)場(chǎng)介入1、熟悉現(xiàn)場(chǎng)和各類施工圖紙。物業(yè)公司有關(guān)人員應(yīng)盡快了解設(shè)計(jì)和施工狀況,根據(jù)以往的工程前期介入和物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn),就今后可能存在的施工質(zhì)量隱患或影響使用和管理的問題,與施工管理方技術(shù)、管理人員協(xié)商,進(jìn)行前期協(xié)調(diào)改進(jìn)。對(duì)影響樓體功能、危及設(shè)備及樓體安全、嚴(yán)重影響今后管理運(yùn)行的問題,要及時(shí)與施工管理方商洽解決,盡量不留后患,一時(shí)無法解決的,列出整改清單并專題向相關(guān)主管部門報(bào)告。物業(yè)公司工程部就現(xiàn)場(chǎng)管理的情況以書面報(bào)告的形式分別上報(bào)有關(guān)主管部門及施工管理方。2、參與設(shè)施設(shè)備調(diào)試物業(yè)公司委派由機(jī)電工程部經(jīng)理帶隊(duì)、各專業(yè)工程師組成的工作小組進(jìn)駐到現(xiàn)場(chǎng)工作,除對(duì)將來的項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)管理工程技術(shù)人員進(jìn)行專業(yè)培訓(xùn)工作外,還與工程技術(shù)人員一起,共同開展現(xiàn)場(chǎng)的設(shè)施設(shè)備安裝狀況的檢查,及時(shí)發(fā)現(xiàn)可能造成隱患或妨礙今后日常維修維護(hù)的問題,提出相應(yīng)的整改意見,及時(shí)通報(bào)工程管理方。管理要點(diǎn):組織工程技術(shù)人員將主要精力投入到設(shè)備調(diào)試的工作上。工作方式:工程技術(shù)人員由工程部經(jīng)理帶隊(duì),參與設(shè)施設(shè)備的現(xiàn)場(chǎng)調(diào)試工作,學(xué)習(xí)、了解設(shè)備特性和調(diào)試操作方法,虛心聽取建設(shè)單位的專家意見并同專家們密切配合。工作內(nèi)容:將工程技術(shù)人員分成五個(gè)小組,分別參與園區(qū)的高低壓供配電、空調(diào)(包括采暖、空調(diào)、通風(fēng)及消防排煙等)、給排水(包括消防供水等)、弱電(包括消防自動(dòng)報(bào)警、樓宇自動(dòng)化、機(jī)房網(wǎng)絡(luò)、會(huì)議系統(tǒng)、安防視頻監(jiān)控、綜合布線)、電梯等五個(gè)項(xiàng)目的調(diào)試、盡最大可能全面掌握設(shè)施設(shè)備的性能、結(jié)構(gòu)、參數(shù)、工作環(huán)境條件和操作要領(lǐng),并進(jìn)行詳細(xì)的記錄。在進(jìn)行調(diào)試觀摩的同時(shí),根據(jù)各種設(shè)施設(shè)備的構(gòu)造特點(diǎn)和了解的實(shí)際情況,開始編制今后的設(shè)施設(shè)備維修規(guī)程和各項(xiàng)作業(yè)指導(dǎo)書。(三)物業(yè)接管驗(yàn)收物業(yè)接管驗(yàn)收應(yīng)在工程驗(yàn)收后進(jìn)行,也可以同時(shí)進(jìn)行。但由于相關(guān)的交接方不同,驗(yàn)收的側(cè)重面及程度也不同,需要區(qū)別對(duì)待。工程驗(yàn)收是施工單位向建設(shè)單位移交物業(yè),驗(yàn)收的方式按國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行局部檢查或抽樣試驗(yàn)檢查;而物業(yè)接管驗(yàn)收是建設(shè)單位向物業(yè)管理方移交物業(yè),驗(yàn)收的方式是按企業(yè)進(jìn)駐的使用要求進(jìn)行檢查,主要是進(jìn)行全面的外表及功能的合理使用和安全使用檢查。但為了更有效的合作,節(jié)省交驗(yàn)時(shí)間、提高效率、及時(shí)發(fā)現(xiàn)問題并落實(shí)解決問題,可以集中建設(shè)單位和物業(yè)公司的技術(shù)力量一起同施工單位進(jìn)行交驗(yàn)。物業(yè)接管驗(yàn)收分現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)收、資料交接及其它交接和接管驗(yàn)收注意事項(xiàng)等四方面。1、現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)收:1)土建工程:包括各屋面排水坡度,伸縮縫、女兒墻及地面有無滲水;地下室墻面有無滲水,地面有無空鼓及滲水,進(jìn)出口坡道防滑等;前廣場(chǎng)及架空層綠化小品,地面有無空鼓及開裂等;消防門、通道、樓梯等。2)裝飾工程:包括各地面、墻面、地腳線、護(hù)墻板、天花各種裝飾;門和門框及附件;護(hù)欄及扶手;燈具及其它小電氣設(shè)施;外墻面(包括各涂料、裝飾及玻幕);公共區(qū)域設(shè)施設(shè)備的外裝飾;各種標(biāo)識(shí)及區(qū)域圖示;公共洗手間、會(huì)議室、垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)站、各設(shè)備及管理用房、信報(bào)箱等。3)供配電系統(tǒng):包括正常供配電設(shè)備;應(yīng)急供配電設(shè)備;油箱及油庫、各配電房的防鼠;各強(qiáng)電檢查井內(nèi)管線及電箱;避雷裝置;公共照明、用電器具等。4)給排水系統(tǒng):各供水、消防水泵及電機(jī)等;各水箱;給排水管網(wǎng)、接頭及閥門等檢查井內(nèi)管線、水表及閥門等;化糞池及室外排污、雨水井;消防栓供水管網(wǎng)、接頭、閥門等;人防工程及相應(yīng)供水系統(tǒng)等。5)電梯系統(tǒng):各系統(tǒng)運(yùn)行、梯門、井道、機(jī)房及電機(jī)等。6)空調(diào)通風(fēng)系統(tǒng):各風(fēng)管及風(fēng)口;各檢修口及控制系統(tǒng)等;7)弱電系統(tǒng):消防報(bào)警系統(tǒng)(消防控制中心報(bào)警聯(lián)動(dòng)、自動(dòng)溫?zé)煾小⒕徏笆謩?dòng)按鈕,聲光報(bào)警器、廣播等);樓宇自動(dòng)化(BA系統(tǒng)、BMS系統(tǒng)模塊(UPS)控制的弱電及電力等);弱電檢查井內(nèi)管線、接線箱;門禁等。2、資料交接:1)產(chǎn)權(quán)資料:項(xiàng)目批準(zhǔn)文件、用地批準(zhǔn)文件、建筑執(zhí)照、丈量報(bào)告等。2)工程施工技術(shù)資料:竣工圖(包括總平面、建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備、附屬工程及隱蔽管線等)、各類公共設(shè)備使用說明書調(diào)試報(bào)告、地質(zhì)勘察報(bào)告、工程合同及開、竣工報(bào)告、工程預(yù)決算分項(xiàng)清單、圖紙會(huì)審記錄、工程設(shè)計(jì)變更通知及技術(shù)核定單(包括質(zhì)量事故處理記錄)、隱蔽工程驗(yàn)收記錄,沉降觀察記錄及沉降觀察點(diǎn)布置圖、竣工驗(yàn)收證明書、鋼材及水泥等主要材料的質(zhì)量保證書、新材料及構(gòu)配件的鑒定合格證書、設(shè)備(水、電、空調(diào)、采暖)及衛(wèi)生潔具的檢驗(yàn)合格證書、砂漿及混凝土試塊試壓報(bào)告、供水及供暖管道的試壓報(bào)告、機(jī)電設(shè)備訂購合同、設(shè)備開箱技術(shù)資料、試驗(yàn)記錄及系統(tǒng)調(diào)試記錄等。3)驗(yàn)收資料:工程竣工驗(yàn)收證書、消防工程驗(yàn)收合格證、完善配套行政管理服務(wù)中心綜合驗(yàn)收合格證書、用電許可證、供用電協(xié)議書、用水審批表及供水合同書、使用合格證、電話保養(yǎng)及驗(yàn)收協(xié)議等。3、其它交接:1)設(shè)施設(shè)備的備品備件、施工剩余材料備品等。2)具有保修期約定的設(shè)施設(shè)備施工或購買合同(保修協(xié)議也可)等。3)各辦公室、公共區(qū)域各通道門、設(shè)備及管理用房、洗手間、會(huì)議室、檢查管井、信報(bào)箱鑰匙(四)接管驗(yàn)收注意事項(xiàng)1、在接管驗(yàn)收前,物業(yè)公司應(yīng)與施工管理方協(xié)商有關(guān)接管驗(yàn)收的問題(包括交接方具體人員、驗(yàn)收具體時(shí)間、注意事項(xiàng)等)。同時(shí)要盡量統(tǒng)一驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn),明確交接雙方的責(zé)、權(quán)、利。2、接管驗(yàn)收不但要檢查物業(yè)的質(zhì)量,而且還應(yīng)清點(diǎn)物業(yè)內(nèi)各種設(shè)施設(shè)備、公共物品、圖紙資料等的類型、數(shù)量及其它要求的參數(shù)。驗(yàn)收?qǐng)?bào)告須經(jīng)交接雙方認(rèn)可簽字后才能生效。3、針對(duì)初驗(yàn)發(fā)現(xiàn)的問題,屬于必須整改的,雙方書面確認(rèn)后由施工管理方通知并敦促施工單位整改返修,一時(shí)無法返修的項(xiàng)目要確定今后整改維修的期限,施工單位應(yīng)書面報(bào)交物業(yè)公司和施工管理方主管部門記錄備案。4、設(shè)施設(shè)備試運(yùn)行為保證園區(qū)設(shè)備即能正常運(yùn)行,必須在設(shè)施設(shè)備驗(yàn)收完成后有一個(gè)設(shè)備試運(yùn)行階段,在這個(gè)期間,物業(yè)公司的工作重點(diǎn)逐步由驗(yàn)收交接向正常運(yùn)行、保養(yǎng)及維修轉(zhuǎn)移,由物業(yè)工程技術(shù)人員開始直接操作設(shè)備,但設(shè)備安裝調(diào)試單位應(yīng)該派人配合并給予相關(guān)操作人員一定的培訓(xùn)。(五)其它前期準(zhǔn)備工作1、建立技術(shù)檔案各主要設(shè)備及設(shè)備系統(tǒng),要有齊全詳細(xì)準(zhǔn)確的技術(shù)檔案:⑴所有設(shè)備建立設(shè)備卡片,一臺(tái)設(shè)備有一張?jiān)O(shè)備卡片。按系統(tǒng)、設(shè)備編號(hào),再按編號(hào)逐臺(tái)登記。⑵將各設(shè)備卡片統(tǒng)一匯集登記,形成設(shè)備臺(tái)帳。⑶每一臺(tái)主要設(shè)備均建立技術(shù)檔案,記錄設(shè)備運(yùn)行、改造、大修和故障情況,用于指導(dǎo)設(shè)備管理的實(shí)際工作。⑷大修、改造施工結(jié)束、驗(yàn)收合格后,把已修改完畢的全部圖紙整理歸檔。2、做好技術(shù)資料收集、管理工作我們將做好以下各方面的技術(shù)資料收集、管理使用工作:⑴竣工資料⑵運(yùn)行資料⑶值班記錄⑷大修改造資料⑸二次裝修圖紙及審批資料⑹設(shè)備故障處理資料⑺區(qū)內(nèi)市政設(shè)施資料⑻檢查、驗(yàn)收、年審資料⑼計(jì)算機(jī)軟件及錄像資料五、機(jī)電設(shè)備保養(yǎng)規(guī)程一)柴油發(fā)電機(jī)維修保養(yǎng)1、目的規(guī)范柴油發(fā)電機(jī)維修保養(yǎng)工作,確保柴油發(fā)電機(jī)各項(xiàng)性能良好,保證柴油發(fā)電機(jī)良好運(yùn)行。2、范圍適用于物業(yè)公司轄區(qū)內(nèi)各類柴油發(fā)電機(jī)的維修保養(yǎng)工作。3、職責(zé)1)工程主管負(fù)責(zé)維修保養(yǎng)計(jì)劃的制定報(bào)部門經(jīng)理審核并組織實(shí)施。2)物業(yè)管理處工程部主管和物業(yè)公司工程部經(jīng)理負(fù)責(zé)大中修、更新改造計(jì)劃的審核,物業(yè)總經(jīng)理負(fù)責(zé)審批。3)物業(yè)公司工程部經(jīng)理負(fù)責(zé)對(duì)維修保養(yǎng)工作進(jìn)行技術(shù)指導(dǎo)和支持,參與外委維保單位的確定,負(fù)責(zé)維修保養(yǎng)計(jì)劃實(shí)施情況的檢查、監(jiān)督。3、工作內(nèi)容1)維修保養(yǎng)計(jì)劃的制定。(1)每年的12月26日前,由工程主管組織技術(shù)人員一起研究,根據(jù)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、使用說明和運(yùn)行情況等,制定《柴油發(fā)電機(jī)維修保養(yǎng)年度計(jì)劃》,經(jīng)部門經(jīng)理審核后報(bào)公司領(lǐng)導(dǎo)審批。(2)主管工程師根據(jù)批準(zhǔn)后的年度保養(yǎng)計(jì)劃在每月26日前制定下月維修保養(yǎng)計(jì)劃,填寫《月份設(shè)備維修保養(yǎng)計(jì)劃表》,報(bào)部門經(jīng)理審核。(3)制定維修保養(yǎng)計(jì)劃的原則:a.柴油發(fā)電機(jī)使用的頻度;b.柴油發(fā)電機(jī)的運(yùn)行狀況(故障隱患);c.合理的時(shí)間(避開節(jié)假日、特殊活動(dòng)日等)。(4)《柴油發(fā)電機(jī)年度保養(yǎng)計(jì)劃》應(yīng)包括如下內(nèi)容:a.維修保養(yǎng)項(xiàng)目及內(nèi)容;b.具體實(shí)施維修保養(yǎng)的時(shí)間;c.預(yù)計(jì)費(fèi)用;d.備品、備件計(jì)劃。2)柴油發(fā)電機(jī)機(jī)外附件的維修保養(yǎng),由機(jī)電技術(shù)人員負(fù)責(zé),其余維修保養(yǎng)由外委完成。外委單位的確定按《采購程序》執(zhí)行。外委維修保養(yǎng)應(yīng)按《柴油發(fā)電機(jī)維修保養(yǎng)年度計(jì)劃》進(jìn)行,并有專人跟進(jìn)并記錄。3)柴油發(fā)電機(jī)維修保養(yǎng)。(1)進(jìn)行維修保養(yǎng)時(shí),應(yīng)注意可拆零件的相對(duì)位置及其順序(必要時(shí)應(yīng)作記號(hào))和不可拆零件的結(jié)構(gòu)特點(diǎn),并掌握好重新裝回時(shí)的用力力度(用扭力扳手)。(2)空氣濾清器的維修保養(yǎng)周期為每運(yùn)行500小時(shí)進(jìn)行一次。a.空氣濾清器顯示器:當(dāng)顯示器的透明部分出現(xiàn)紅色時(shí)表明空氣濾清器已達(dá)到使用限度,應(yīng)立即進(jìn)行清潔或更換,處理完畢,輕按顯示器頂部按鈕,使顯示器復(fù)位。b.空氣濾清器:松開鐵環(huán),拆下儲(chǔ)塵器及濾芯,由上至下小心清潔濾芯;濾芯不太臟時(shí),可直接用壓縮空氣吹凈,但應(yīng)注意空氣壓力不能太大,噴嘴不可太接近濾芯;如果濾芯太臟,應(yīng)用從代理商處購買的專用清潔液清洗,完后用電熱筒吹干(注意不能過熱)。清洗完畢,應(yīng)進(jìn)行檢查,檢查的方法是用燈光從內(nèi)往外照,在濾芯外部觀察,如發(fā)現(xiàn)有光點(diǎn)則表明濾芯已穿孔,此時(shí)應(yīng)更換同型號(hào)的濾芯;如果沒有光點(diǎn)出現(xiàn)則表明濾芯未穿孔,此時(shí)則應(yīng)小心安裝好空氣濾清器。(3)蓄電池的維修保養(yǎng)周期為每運(yùn)行50小時(shí)進(jìn)行一次。a.用驗(yàn)電器檢查蓄電池充電是否足夠,否則應(yīng)充電;b.檢查電池液位是否在極板上15mm左右,如果不夠則加電解液至上述位置;c.檢查電池接線柱是否被腐蝕或有打火痕跡,否則應(yīng)修復(fù)處理或更換,并涂上黃油。d.對(duì)蓄電池的充放電應(yīng)做好《酸性電池組充(放)電記錄》。(4)皮帶的維修保養(yǎng)周期為每運(yùn)行100小時(shí)進(jìn)行一次。a.檢查每條皮帶,發(fā)現(xiàn)有損壞或失效的,應(yīng)及時(shí)更換;b.在皮帶中段加40N壓力,皮帶應(yīng)能按下12mm左右,太松太緊都應(yīng)進(jìn)行調(diào)整。(5)散熱器的維修保養(yǎng)周期為每運(yùn)行200小時(shí)進(jìn)行一次。a.外部清潔:用熱水(加入清潔劑)噴洗,方法是從散熱器前面向風(fēng)扇方向噴(如從反方向噴射只會(huì)把污物逼進(jìn)中心位置),使用此方法時(shí),要用膠布擋住柴油發(fā)電機(jī);如果上述方法不能清除頑固的沉積物,則應(yīng)把散熱器拆下浸在熱的堿水中約20分鐘,然后用熱水清洗。b.內(nèi)部除垢:把水從散熱器中排干,然后把散熱器與管子相連的地方拆開并封口;向散熱器倒入45度的4%的酸溶液,過15分鐘后排干酸溶液,檢查散熱器;如果仍有水垢,則用8%的酸溶液再洗一次;除垢后用3%的堿溶液中和兩次,然后再用清水沖洗三次以上;所有工作完成后,檢查散熱器是否漏水,如果漏水則申請(qǐng)外委修補(bǔ);如果不漏水則重新裝回,散熱器裝回后應(yīng)重新灌滿清水并加入防銹劑。(6)潤(rùn)滑機(jī)油系統(tǒng)維修保養(yǎng)周期為每運(yùn)行200小時(shí)進(jìn)行一次。a.啟動(dòng)柴油發(fā)電機(jī),讓其運(yùn)行15分鐘;b.當(dāng)柴油機(jī)高熱時(shí),從油底殼螺塞排出機(jī)油,排完后用110NM(用扭力扳手)旋緊螺栓,然后再向油底殼加同型號(hào)新的與機(jī)內(nèi)相同的機(jī)油,渦輪增壓器內(nèi)也應(yīng)加添相同型號(hào)機(jī)油;c.拆除兩個(gè)粗機(jī)油濾清器,換兩個(gè)新的機(jī)油濾清器,新濾清器內(nèi)應(yīng)注滿新鮮的與機(jī)內(nèi)型號(hào)相同的機(jī)油(粗機(jī)油濾清器從代理商處購得);d.更換精濾清器濾芯后,添加新的與機(jī)內(nèi)型號(hào)相同的機(jī)油。(7)柴油濾清器的維修保養(yǎng)周期為每運(yùn)行200小時(shí)應(yīng)進(jìn)行一次拆除柴油濾清器,換上新的濾清器,并加滿新的干凈柴油,然后裝回。(8)充電發(fā)電機(jī)和啟動(dòng)電機(jī)的維修保養(yǎng)周期為每運(yùn)行600小時(shí)進(jìn)行一次。a.清洗各機(jī)件、軸承,吹干后加注新的潤(rùn)滑油;b.清潔碳刷,如果碳刷磨損厚度超過新裝時(shí)的1/2則應(yīng)及時(shí)更換;c.檢查傳動(dòng)裝置是否靈活,電機(jī)齒輪磨損情況,如果齒輪磨損嚴(yán)重則應(yīng)申請(qǐng)外委維修。(9)發(fā)電機(jī)控制屏維修保養(yǎng)周期為每半年進(jìn)行一次。用壓縮空氣清除里面的灰塵,擰緊各接線頭,對(duì)于生銹或過熱的接線頭應(yīng)進(jìn)行處理并擰緊。(10)對(duì)于柴油發(fā)電機(jī)未列入外委維修保養(yǎng)單位范圍的拆機(jī)維修或調(diào)整應(yīng)由主管工程師填寫《設(shè)備對(duì)外委托維修申請(qǐng)單》,經(jīng)部門經(jīng)理審核、公司領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)后,由外委單位完成。(11)對(duì)于計(jì)劃中未列出的維修保養(yǎng)工作,應(yīng)由主管工程師盡快補(bǔ)充至計(jì)劃中。對(duì)于突發(fā)性的柴油發(fā)電機(jī)故障,經(jīng)部門經(jīng)理口頭批準(zhǔn)后,先組織解決,而后填寫《質(zhì)量問題處理檔案》上報(bào)公司領(lǐng)導(dǎo)。(12)對(duì)于上述的所有維修保養(yǎng)工作都應(yīng)清晰、完整、規(guī)范地記錄在《設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)記錄表》內(nèi),對(duì)柴油發(fā)電機(jī)本體的維修保養(yǎng)須填寫《柴油發(fā)電機(jī)保養(yǎng)記錄表》。(13)對(duì)柴油發(fā)電機(jī)進(jìn)行大中修,或?qū)χ饕悴考M(jìn)行更換時(shí),應(yīng)將維修或更換情況記錄在《設(shè)備大中修及零部件更換記錄》表中。所有的記錄根據(jù)實(shí)際情況定期由系統(tǒng)工程師整理好交部門資料室存檔,長(zhǎng)期保存。二)低壓配電柜控制柜保養(yǎng)1、目的:確保低壓配電柜和各設(shè)備控制柜的正常安全運(yùn)行。2、范圍:適合低壓配電室配電柜,各設(shè)備的控制柜視具體情況參照有關(guān)條款執(zhí)行。3、職責(zé):工程主管負(fù)責(zé)保養(yǎng)計(jì)劃的制定報(bào)部門經(jīng)理審核并組織實(shí)施,并在最短的停電時(shí)間內(nèi)完成保養(yǎng)工作。4、內(nèi)容:1)準(zhǔn)備工作:A.在配電柜停電保養(yǎng)的前一天通知用戶停電起止時(shí)間。B.停電前做好一切準(zhǔn)備工作,特別是工具的準(zhǔn)備應(yīng)齊全;辦理好工作票、操作票手續(xù)。C.由工程主管負(fù)責(zé)統(tǒng)一指揮,力求參加保養(yǎng)工作的人員思想一致,行動(dòng)統(tǒng)一,分工協(xié)作合理,以便高效率完成工作。2)保養(yǎng)程序:A.實(shí)行分段保養(yǎng),先保養(yǎng)護(hù)衛(wèi)負(fù)荷段。B.停護(hù)衛(wèi)負(fù)荷電,其余負(fù)荷照常供市電。斷開供護(hù)衛(wèi)負(fù)荷市電的空氣開關(guān),斷開發(fā)電機(jī)空氣開關(guān),把發(fā)電機(jī)選擇開關(guān)置于“停止”位置,擠開蓄電池正、負(fù)極線,掛標(biāo)示牌,以防發(fā)電機(jī)發(fā)送電。C.檢查母線接頭處有無變形,有無放電變黑痕跡,緊固聯(lián)接螺拴,螺接若有生銹應(yīng)予更換,確保接頭連接緊密。檢查母線上的絕緣子有無松動(dòng)和損壞。D.用手柄把總空氣開關(guān)從配電柜中搖出,檢查主觸點(diǎn)是否有燒溶痕跡,檢查滅弧罩是否燒黑和損壞,緊固各接線螺絲、保潔柜內(nèi)灰塵,試驗(yàn)機(jī)械的合閘、分閘情況。E.把各分開關(guān)柜從抽屜柜中取出,緊固各接線端子。檢查電流互感器、電流表、電度表的安裝和接線,檢查手柄操作機(jī)構(gòu)的靈活可靠性,緊固空氣開關(guān)進(jìn)出線,保潔開關(guān)柜內(nèi)和配電柜后面引出線處的灰塵。F.保養(yǎng)電容柜時(shí),應(yīng)先斷開電容器總開關(guān),用直徑2.5mm2以上的導(dǎo)線把電容器逐個(gè)對(duì)地放電,然后檢查接觸器、電容器接線螺絲、接地裝置是否良好,檢查電容器有無脹肚現(xiàn)象,并用吸塵器保潔柜內(nèi)灰塵。G.高壓負(fù)荷段保養(yǎng)完畢,可起動(dòng)發(fā)電機(jī)對(duì)其供電、停電保養(yǎng)其余母線段。H.逐級(jí)斷開低壓側(cè)空氣開關(guān),然后斷開供變壓器電的高壓側(cè)真空斷路器,合上接地開關(guān),懸掛“禁止合閘,有人工作”標(biāo)示脾。L.按C、D、B、F項(xiàng)所有要求保養(yǎng)完畢配電柜后,拆除安全裝置,斷開高壓側(cè)接地開關(guān),合上真空斷路器,觀察變壓器投入運(yùn)行無誤后,向低壓配電柜逐級(jí)送電,并把護(hù)衛(wèi)負(fù)荷由發(fā)電機(jī)供電轉(zhuǎn)為市電供電。5、安全注意事項(xiàng):1)停電后應(yīng)驗(yàn)電。2)在分段保養(yǎng)配電矩時(shí),帶電和不帶電配電柜交界處應(yīng)裝設(shè)隔離裝置。3)操作高壓側(cè)真空斷路器時(shí),應(yīng)穿絕緣靴,戴絕緣手套,并有專人監(jiān)護(hù)。4)保養(yǎng)電容器柜時(shí),在電容器對(duì)地放電之前,嚴(yán)禁觸摸。5)保養(yǎng)完畢送電前,應(yīng)先清點(diǎn)人數(shù)檢查有無工具遺留在配電柜內(nèi),并拆除所有安全裝置后方可送電。6、相關(guān)文件及記錄:1)檢修工作票2)配電柜、控制柜年保養(yǎng)記錄3)設(shè)備維修記錄三)變壓器保養(yǎng)(干式)1、目的:確保變壓器處于最佳運(yùn)行或備用狀態(tài)。2、職責(zé):1)負(fù)責(zé)園區(qū)干式變壓器保養(yǎng),驗(yàn)收接管后委托有資質(zhì)專業(yè)的維保單位每年進(jìn)行保養(yǎng)一次。2)操作人員必須具有高壓進(jìn)網(wǎng)作業(yè)證。3、內(nèi)容:1)

先投入備用變壓器,再把待保養(yǎng)變壓器退出運(yùn)行。A.用高壓操作手柄斷開備用變壓器高壓側(cè)接地開關(guān),合上高壓側(cè)真空斷路器,觀察備用變壓器空載運(yùn)行是否正常。B.逐級(jí)把負(fù)荷轉(zhuǎn)移到備用變壓器。C.斷開待保養(yǎng)變壓器高壓側(cè)真空斷路器,合上接地開關(guān),上鎖,掛標(biāo)示牌。D.用手柄搖出待保養(yǎng)變壓器低壓側(cè)總空氣開關(guān),防止反送電。2)檢查變壓器外罩有無破損,銘牌是否完好清晰,緊固外罩螺絲,以減小變壓器運(yùn)行時(shí)外罩受振動(dòng)而產(chǎn)生的噪音。3)檢查變壓器高低壓例與電線或母線聯(lián)接處是否接觸良好,緊固聯(lián)接螺絲,螺絲生銹應(yīng)予更換。4)緊固電壓調(diào)節(jié)聯(lián)接片的固定螺絲。5)檢查冷卻風(fēng)機(jī)是否有異常,緊固風(fēng)機(jī)電控箱內(nèi)電線接頭,并檢查里面的電器是否完好。6)用吸塵器保潔變壓器內(nèi)外的灰塵。7)檢查變壓器中性點(diǎn)接地狀況和變壓器外罩接地線是否牢固。8)斷開高壓例接地開關(guān),用2500V搖表搖測(cè)變壓器一次側(cè)、二次側(cè)的電纜帶繞組對(duì)地之間的絕緣電阻,一次側(cè)絕緣電阻不低于300兆歐,二次側(cè)絕緣電阻不低于10兆歐。9)檢查變壓器內(nèi)有無遺留工具,鎖上變壓器外罩門。10)合上高壓側(cè)真空斷路器、變壓器空載運(yùn)行無誤后,用手柄把低壓側(cè)總空氣開關(guān)搖入,并轉(zhuǎn)移部分負(fù)荷至保養(yǎng)后的變壓器,觀察其帶負(fù)荷運(yùn)行情況。11)做好保養(yǎng)記錄。4、安全注意事項(xiàng):1)操作高壓開關(guān)應(yīng)穿好絕緣鞋,戴好絕緣手套。2)搖測(cè)絕緣電組必須由兩人進(jìn)行。5、相關(guān)文件:干式變壓器保養(yǎng)記錄。四)水泵定期保養(yǎng)1、目的:確保水泵始終處于良好的運(yùn)行或備用狀態(tài)。2、適用范圍:所有園區(qū)安裝的生活水泵,消防泵,噴淋泵,補(bǔ)壓泵,排污泵,潛水泵、空調(diào)水泵。3、職責(zé):工程主管負(fù)責(zé)保養(yǎng)計(jì)劃的制定報(bào)部門經(jīng)理審核并組織實(shí)施。4、內(nèi)容:1)消防水泵、噴淋泵、補(bǔ)壓泵每?jī)稍逻M(jìn)行一次試運(yùn)行,運(yùn)行時(shí)間3—10分鐘,消防泵起動(dòng)時(shí)在管網(wǎng)頂部試消火拴出口噴水射程達(dá)6M以上;每年進(jìn)行一次全面保養(yǎng)。2)排污泵,潛水泵每半年進(jìn)行一次全面保養(yǎng)。3)水泵保養(yǎng)時(shí)應(yīng)把將泵體相連的5米范圍內(nèi)的閥門、壓力表、管道等隨泵同時(shí)保養(yǎng)。4)泵體的保養(yǎng):A.檢查泵體應(yīng)無破損、銘牌完好、水流方向指示明確清楚、外觀整潔、油漆完好。B.補(bǔ)充潤(rùn)滑油,若油質(zhì)變色,有雜質(zhì)應(yīng)予更換。C.檢查盤根密封情況,盤根不宜過緊,漏水以5-10克/分鐘為宜,若有不正常漏水應(yīng)增加或更換石棉繩填料。D.聯(lián)軸器的聯(lián)接螺絲和橡膠墊圈若有損壞應(yīng)予更換。F.緊固機(jī)座螺絲并做防銹處理。G.生活水泵和空調(diào)水泵因運(yùn)轉(zhuǎn)頻繁,每年應(yīng)對(duì)泵體進(jìn)行一次大修。5)電機(jī)的保養(yǎng):A.外觀檢查應(yīng)整潔,銘牌完好,接地線連接良好。B.拆開電機(jī)接線盒內(nèi)的導(dǎo)線連接片,用500V兆歐表搖測(cè)電機(jī)繞組相與相、相對(duì)地間的絕緣電阻值應(yīng)不低于0.5兆歐。C.安裝電機(jī)接線盒內(nèi)三相導(dǎo)線及連接片應(yīng)牢固緊密。6)相關(guān)閥門、管道及附件的保養(yǎng):A.各個(gè)閥門的開關(guān)應(yīng)靈活可靠,內(nèi)外無滲漏,閘閥閥桿應(yīng)定期加注潤(rùn)滑油。B.單向閥動(dòng)作應(yīng)靈活,閥體內(nèi)外無漏水。C.壓力表指示準(zhǔn)確,表盤清晰。D.管道及各附件外表整潔美觀,無裂紋,油漆應(yīng)完整無脫落。F.點(diǎn)動(dòng)判斷水泵轉(zhuǎn)向是否正確,若有誤應(yīng)予更正。7)控制柜的保養(yǎng):A.斷開控制柜總電源,檢查各轉(zhuǎn)換開關(guān),啟動(dòng)、停止按鈕動(dòng)作應(yīng)靈活可靠。B.檢查柜內(nèi)空氣開關(guān)、接觸器、繼電器等電器是否完好,緊固各電器接觸線頭和接線端子的接線螺絲。C.保潔控制柜內(nèi)外灰塵。D.合上總電源,檢查電源指示應(yīng)正常。8)保養(yǎng)完畢起動(dòng)水泵,觀察電流表、指示燈指示是否正常。9)觀察水泵運(yùn)轉(zhuǎn)應(yīng)平穩(wěn),無明顯振動(dòng)和異聲,壓力表指示正常,控制柜各電器無不良噪音。5、相關(guān)文件及記錄:水泵及電機(jī)半年保養(yǎng)記錄。五)風(fēng)機(jī)的保養(yǎng)1、目的:確保風(fēng)機(jī)手動(dòng)、自動(dòng)能正常起動(dòng)和運(yùn)轉(zhuǎn)。2、范圍:每年對(duì)園區(qū)所有風(fēng)機(jī)進(jìn)行一次全面保養(yǎng),同時(shí)對(duì)風(fēng)機(jī)控制柜、風(fēng)閥、電氣控制回路等一同保養(yǎng)。3、內(nèi)容:1)保養(yǎng)前應(yīng)先斷開風(fēng)機(jī)主電源,并掛上標(biāo)示牌。2)手搖轉(zhuǎn)動(dòng)風(fēng)輪,觀察轉(zhuǎn)動(dòng)情況,調(diào)節(jié)好皮帶3)的松緊度,檢查聯(lián)軸器間隙和對(duì)中度。4)檢查各結(jié)合面的墊片和密封填料,必要時(shí)應(yīng)予更換。5)保潔風(fēng)葉、機(jī)殼外部及電機(jī)外表面。6)向各轉(zhuǎn)動(dòng)部位加潤(rùn)滑油,調(diào)節(jié)風(fēng)閥傳動(dòng)機(jī)構(gòu),動(dòng)作靈活可靠。7)檢測(cè)電機(jī)繞組的絕緣電阻,緊固電源線的接線端子,檢查電機(jī)接地是否良好。8)檢查風(fēng)機(jī)控制柜內(nèi)各種電器是否完好,緊固各接線端子。9)檢查風(fēng)閥傳動(dòng)機(jī)構(gòu)是否靈活可靠、電線有無破損、電線接頭緊固是否良好。10)合上風(fēng)機(jī)主電源,檢查電源指示應(yīng)正常。11)開機(jī)試驗(yàn)連續(xù)運(yùn)轉(zhuǎn)半小時(shí),觀察各儀表、指示燈指示應(yīng)正常,運(yùn)轉(zhuǎn)時(shí)應(yīng)無異樣聲音。4、相關(guān)文件及記錄:風(fēng)機(jī)年保養(yǎng)記錄。六)火災(zāi)報(bào)警控制系統(tǒng)的保養(yǎng)1、目的:確?;馂?zāi)報(bào)警控制系統(tǒng)運(yùn)行在良好狀態(tài),能及時(shí)準(zhǔn)確地報(bào)警。2、內(nèi)容:2.1周檢(對(duì)火災(zāi)報(bào)警主控屏進(jìn)行自檢功能檢查)。1)按自檢鍵,讓主控屏進(jìn)行自檢,觀察主控屏液晶顯示,并把自檢結(jié)果打印出來。2)按消聲鍵,消除聲音。3)按復(fù)位鍵,使主控屏恢復(fù)到正常狀態(tài)。4)將檢測(cè)情況記錄在值班記錄表中。2.2月檢:1)測(cè)試主控屏主要工作電壓,檢查備用電源蓄電池是否正常,并進(jìn)行備用電源的自檢試驗(yàn)。2)檢查樓層井道內(nèi)的分線箱箱門及箱體外觀情況,箱內(nèi)外線路有無缺損和故障隱患。3)對(duì)消防中心集控柜進(jìn)行清掃除塵,檢查接線端子有無電線松脫,導(dǎo)線編號(hào)是否完整清晰。4)因受環(huán)境影響而導(dǎo)致煙感器、溫感器臟污應(yīng)及時(shí)保潔。2.3年檢:1)逐個(gè)拆下煙感器、溫感器,對(duì)其上的灰塵、銹斑進(jìn)行保潔,并對(duì)電線接頭進(jìn)行緊固。2)對(duì)每個(gè)樓層井道內(nèi)的分線箱,進(jìn)行開箱清掃,并對(duì)箱內(nèi)外導(dǎo)線進(jìn)行緊固。3)噴煙檢查每個(gè)煙感器報(bào)警的正確性。3、相關(guān)文件及記錄:1)消防中心值班記錄;2)消防設(shè)施月保養(yǎng)記錄;3)消防設(shè)備年保養(yǎng)記錄。七)自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)的保養(yǎng)1、每天巡視系統(tǒng)的供水總控制閥、報(bào)警控制閥及其附屬配件,進(jìn)行外觀檢查,確保系統(tǒng)處于無故障態(tài)。2、每月檢查一次警鈴是否正常,報(bào)警閥啟動(dòng)是否靈活。打開試警鈴閥,報(bào)警閥閥瓣應(yīng)自動(dòng)開啟,延遲器延遲5—90秒后,水力警鈴應(yīng)發(fā)出報(bào)警信號(hào),如果警鈴不動(dòng)作,應(yīng)檢查整個(gè)警鈴管道,排除水垢及泥沙等污物,使水流暢通,以防報(bào)警失靈。3、每月應(yīng)對(duì)噴頭進(jìn)行一次外觀檢查,發(fā)現(xiàn)不正常的噴頭應(yīng)及時(shí)更換。4、每月檢查系統(tǒng)控制閥門使處于開啟狀態(tài),若有破壞或損壞應(yīng)及時(shí)修理更換,保證控制閥門不被誤關(guān)閉。5、每?jī)蓚€(gè)月應(yīng)對(duì)系統(tǒng)進(jìn)行一次綜合試驗(yàn),按分區(qū)逐一打開末端試驗(yàn)裝置放水閥,試驗(yàn)系統(tǒng)靈敏性。1)觀察閥門開啟性能和密封性能,如發(fā)現(xiàn)閥門開啟不暢通或密封不嚴(yán),應(yīng)將供水閘閥關(guān)閉,打開放水閥將系統(tǒng)中水放掉,然后打開閥門蓋檢查,視情況調(diào)換閥瓣密封件,排除水垢及污物等。2)查流動(dòng)水壓,壓力表所顯示的壓力值不應(yīng)明顯下降,若明顯下降,應(yīng)檢查閘閥是否堵塞,若壓力下降明顯且警鈴不報(bào)警,應(yīng)檢查濕式報(bào)警閥的閥瓣是否銹蝕。3)觀察系統(tǒng)中水流指示器,壓力開關(guān),報(bào)警控制器各部件的聯(lián)動(dòng)性能,應(yīng)能及時(shí)報(bào)警。6、當(dāng)系統(tǒng)因試驗(yàn)或因火災(zāi)啟動(dòng)后,應(yīng)在事后盡快使系統(tǒng)重新恢復(fù)到正常工作狀態(tài)。八)煙、溫感系統(tǒng)的保養(yǎng)1、目的:確保煙、溫感系統(tǒng)始終運(yùn)行在良好狀態(tài)下,在火警情況下能及時(shí)準(zhǔn)確地報(bào)警。2、內(nèi)容:1)日常情況下,主控屏自檢時(shí)若發(fā)出煙感報(bào)警信號(hào),消防中心值班人員應(yīng)迅速通知工程維修人員、巡邏護(hù)衛(wèi)趕赴現(xiàn)場(chǎng)檢查報(bào)警原因,若為誤報(bào)警,由消防專職人員對(duì)接收?qǐng)?bào)警信號(hào)的煙感作出保潔和復(fù)位處理。2)每月抽取總煙感數(shù)的5%,用燃著的香煙等煙源使煙感報(bào)警,試驗(yàn)煙感的靈敏度,應(yīng)該全部合格,若其中有一個(gè)不合格,則應(yīng)另外抽取總數(shù)的1O%試驗(yàn),直至全部合格為止。3)對(duì)檢查出的不合格品進(jìn)行及時(shí)修復(fù)或更換。4)對(duì)有因樓層跑水而危及煙感及其電路的地方,應(yīng)及時(shí)作特別檢查。5)溫感的保養(yǎng)方法參照煙感進(jìn)行,試驗(yàn)報(bào)警靈敏度時(shí)用熱源加溫使其報(bào)警。九)空調(diào)設(shè)備的保養(yǎng)1.目的:確保系統(tǒng)安全正常地工作,保障空調(diào)設(shè)備具有良好的性能。2、內(nèi)容:2.1月保養(yǎng):1)水系統(tǒng)的保養(yǎng):A.檢查風(fēng)冷機(jī)組是否清潔;B.清洗冷卻水管上的過濾器;C.在冷卻水系統(tǒng)中加入緩蝕劑。D.檢查水箱補(bǔ)水浮球閥是否正常。E.檢查系統(tǒng)閥門有無滲漏,清潔系統(tǒng)設(shè)備的表面。2)盤管風(fēng)機(jī)的保養(yǎng):清潔過濾網(wǎng)、風(fēng)機(jī)傳動(dòng)部位注油,檢查電磁閥和溫控開關(guān)。3)水泵保養(yǎng):見水泵定期保養(yǎng)。2.2半年保養(yǎng):1)主機(jī)保養(yǎng):主機(jī)由外委廠家維修單位每半年全面保養(yǎng)一次。機(jī)電安裝維修部空調(diào)工檢查合格后在保養(yǎng)記錄上簽字。2)副機(jī)的保養(yǎng):A.冷凍泵、冷卻水泵保養(yǎng)見《水泵的定期保養(yǎng)》。B.控制柜保養(yǎng)見《低壓配電柜、控制柜保養(yǎng)》。C.電動(dòng)閥開啟與關(guān)閉性能、電器元件檢查。3)管道系統(tǒng):A.閥門漏水檢修,保溫層修補(bǔ)。B.冷卻水管道加藥除垢、除水藻。C.冷凍水管道加藥除水垢。4)溫度控制面板及集中管理遙控器的檢查A.運(yùn)行模式的檢查B.電路系統(tǒng)運(yùn)行狀況是否正常C.各傳感器的檢測(cè)D.控制系統(tǒng)各種開關(guān)的檢測(cè)E.保護(hù)系統(tǒng)的檢測(cè)F.顯示參數(shù)與實(shí)際參數(shù)的檢測(cè)。六、機(jī)電設(shè)備操作規(guī)程一)柴油發(fā)電機(jī)組操作規(guī)程1.0目的規(guī)范操作程序,保持設(shè)備良好狀態(tài),確保應(yīng)急發(fā)電正常。2.0范圍適用于物業(yè)柴油發(fā)電機(jī)組的運(yùn)行管理。3.0職責(zé)3.1工程維修部值班人員負(fù)責(zé)柴油發(fā)電機(jī)運(yùn)行時(shí)安全、規(guī)范操作設(shè)備。3.2工程維修部主管負(fù)責(zé)上述工作的綜合管理指導(dǎo)及監(jiān)督;3.3工程部經(jīng)理負(fù)責(zé)對(duì)上述工作的檢查監(jiān)督。4.0工作程序:4.1柴油發(fā)電機(jī)的操作4.1.1使用前應(yīng)檢查發(fā)電機(jī)各部位,控制箱之間連線是否受潮、松動(dòng)、電流、電壓表及調(diào)壓表是否有損壞現(xiàn)象,若有應(yīng)立即更換。4.1.2起動(dòng)前應(yīng)檢查柴油機(jī)的冷卻水、燃油、機(jī)油液位。檢查油底殼和噴油泵內(nèi)機(jī)油面,冷卻水是否到達(dá)上水室頂面,各部位均不應(yīng)有滲漏現(xiàn)象,連續(xù)開機(jī)時(shí)應(yīng)每隔4小時(shí)檢查機(jī)油液位情況。4.1.3當(dāng)柴油機(jī)起動(dòng)運(yùn)轉(zhuǎn)時(shí),檢查連軸節(jié),并觀察發(fā)電機(jī)工作聲音是否正常。4.1.4起動(dòng)后應(yīng)觀察轉(zhuǎn)速、電壓、油壓是否正常,如15秒內(nèi)仍不正常,應(yīng)停機(jī)檢查,機(jī)組運(yùn)動(dòng)時(shí)請(qǐng)勿加注柴油,日用柴油箱油溫必須控制在50℃以下。4.1.5發(fā)電機(jī)正常發(fā)電后,要根據(jù)用電情況進(jìn)行送配電,送電時(shí)要和各用電部門聯(lián)系好,把各處開關(guān)檢查好后方可送電,嚴(yán)禁將發(fā)電機(jī)發(fā)出的電外送到高壓線路上造成事故。4.1.6當(dāng)柴油機(jī)進(jìn)入正常運(yùn)轉(zhuǎn)時(shí),檢查輸出電壓、電流和頻率并進(jìn)行調(diào)整,隨時(shí)檢查發(fā)電機(jī)和輸出控制箱及各電器元件的工作狀態(tài),使之達(dá)到工作要求。4.1.7發(fā)電機(jī)禁止超負(fù)荷使用,嚴(yán)禁機(jī)組在低負(fù)載(小于30%負(fù)載)運(yùn)轉(zhuǎn)超過30分鐘;備用機(jī)組至少每月空載運(yùn)轉(zhuǎn)一次,時(shí)間為15分鐘左右;并且每年應(yīng)大負(fù)載(80%負(fù)載以上)至少運(yùn)轉(zhuǎn)2到4小時(shí)。4.1.8柴油發(fā)電機(jī)組停機(jī)前,首先應(yīng)切斷各用電器的載荷,并讓柴油機(jī)逐步降速,然后空載運(yùn)轉(zhuǎn)1至5分鐘后才停機(jī),以降低機(jī)組機(jī)油和冷卻液溫度,非遇緊急情況下,不要按下“急?!卑粹o停機(jī)。4.1.9操作人員應(yīng)經(jīng)常擦拭柴油發(fā)電機(jī)組表面上的污物、塵土,發(fā)現(xiàn)漏氣、漏油、漏水、螺絲松動(dòng)及其他故障,應(yīng)按要求停機(jī),自行能處理的自行處理,處理不了的請(qǐng)專業(yè)人員修理。4.1.10為保證應(yīng)急啟動(dòng),發(fā)電機(jī)組已安裝蓄電池充電設(shè)備,應(yīng)保證充電線路工作正常,同時(shí)應(yīng)至少每?jī)芍軝z查電池電解液位,當(dāng)發(fā)現(xiàn)不足時(shí)應(yīng)及時(shí)添加,并檢查電池線的連接是否牢固,電池正負(fù)極嚴(yán)禁接反,電壓應(yīng)保持在24V-27V之間。機(jī)組運(yùn)轉(zhuǎn)中,嚴(yán)禁拆下電池,否則會(huì)損壞發(fā)電機(jī)。4.1.11發(fā)電機(jī)房?jī)?nèi)嚴(yán)禁明火并禁止吸煙,并且配備滅火器以及沙箱。4.2.柴油發(fā)電機(jī)組維護(hù)操作4.2.1.機(jī)組在首次使用運(yùn)行50小時(shí)后,應(yīng)及時(shí)檢查或更換機(jī)油及機(jī)油濾清器,機(jī)組每運(yùn)轉(zhuǎn)250至300小時(shí)或每一年必須更換機(jī)油,同時(shí)更換機(jī)油濾清器。使用環(huán)境惡劣情況下機(jī)油更換時(shí)間應(yīng)根據(jù)具體使用情況來確定。4.2.2.必須按國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)選用合適的優(yōu)質(zhì)柴油,安裝有油水分離器的機(jī)組,每使用24小時(shí)應(yīng)該定期排水及清洗或更換濾芯。4.2.3.定期清洗日用柴油箱,清除油箱中的油渣、水分。4.2.4發(fā)動(dòng)機(jī)的柴油濾清器、機(jī)油濾清器和空氣濾清器等嚴(yán)禁清洗后重復(fù)使用。需選擇純正的發(fā)動(dòng)機(jī)濾清器及零部件。二)低壓配電操作規(guī)程1.0目的規(guī)范操作程序,保持設(shè)備良好狀態(tài),確保備用電源供應(yīng)正常。2.0范圍適用于物業(yè)低壓配電設(shè)備、變壓器及附屬設(shè)備的運(yùn)行管理。3.0職責(zé)3.1工程維修部值班人員負(fù)責(zé)供配電設(shè)備運(yùn)行時(shí)安全、規(guī)范操作設(shè)備。3.2工程維修部主管負(fù)責(zé)上述工作的綜合管理指導(dǎo)及監(jiān)督;3.3工程部經(jīng)理負(fù)責(zé)對(duì)上述工作的檢查監(jiān)督。4.0工作程序:4.1供電操作4.1.1單臺(tái)變壓器供電操作將發(fā)電機(jī)房的送電開關(guān)置于合閘“ON”位置。將市電、發(fā)電轉(zhuǎn)換開關(guān)都置于合閘“ON”或“自動(dòng)”位置。接通高壓環(huán)網(wǎng)柜相應(yīng)開關(guān),為1#(或2號(hào))變壓器送電。將1#(或2#)變壓器受電柜的總開關(guān)合閘,合閘指示燈亮,電源分別向各低壓配電柜和“聯(lián)絡(luò)”柜處送電。4.1.2兩臺(tái)變壓器供電操作斷開低壓柜各負(fù)荷開關(guān)。將“聯(lián)絡(luò)”開關(guān)斷開,市電、發(fā)電轉(zhuǎn)換開關(guān)置于“ON”或“自動(dòng)”位置。根據(jù)市高壓環(huán)網(wǎng)柜操作規(guī)程給1#、2#變壓器送電,兩組受電柜分閘指示燈亮。按低壓受電柜合閘按鈕,合閘指示燈亮。分別向各低壓配電柜送電。合上各低壓柜負(fù)荷開關(guān),將開關(guān)置于“ON”合閘燈亮,置于“OFF”指示燈滅。4.2.運(yùn)行操作4.2.1.停、送電除應(yīng)急情況外。必須先與有關(guān)部門聯(lián)系,不得隨意操作。4.2.2.電器設(shè)備倒閘操作必須嚴(yán)格遵守配電設(shè)備操作規(guī)程,確保人和設(shè)備安全。4.2.3.正常送電必須遵循先高壓后低壓的順序,停電操作按先低壓后高壓的順序,盡量避免大負(fù)荷狀態(tài)送電。4.2.4若配電柜停送電采用安全型自動(dòng)停送控制系統(tǒng)時(shí),停電時(shí),按脫扣按鈕。此時(shí),脫扣指示燈亮,合閘指示紅燈滅。供電局停電時(shí),自動(dòng)脫扣,來電需送電時(shí),按合閘按鈕,此時(shí)合閘指示燈亮,脫扣指示燈滅,一般各樓自動(dòng)斷路器可以不用操作。4.3維修操作4.3.1嚴(yán)格遵守配電設(shè)備維修規(guī)程進(jìn)行設(shè)備維修保養(yǎng),注意安全。4.3.2維修必須有2人或以上陪同協(xié)助執(zhí)行,不得單獨(dú)進(jìn)行配電維修操作。4.3.3維修電路必須懸掛“禁止合閘”等操作警告牌。4.4.意外情況的處理4.4.1有意外情況發(fā)生時(shí),若事故位置或嚴(yán)重性不能確立,立即按脫扣鈕,使整個(gè)小區(qū)處于停電狀態(tài),防止事故擴(kuò)大發(fā)生。4.4.2發(fā)生情況明確或不嚴(yán)重的事故時(shí),可以斷開相關(guān)樓單元配電箱的自動(dòng)斷路器或配電柜機(jī)樓號(hào)的自動(dòng)斷路器,以保證其它正常用電。4.4.3故障原因不明,不能處理時(shí),須通知供電部門,不得魯莽用電。4.4.4發(fā)生火災(zāi)時(shí),應(yīng)通知有關(guān)人員組織滅火,禁止用水滅火或帶電滅火。三)電梯日常檢查和維護(hù)安全操作規(guī)程基本要求1電梯日常檢查和維護(hù)人員必須是身體健康,無妨礙本工種工作疾病的人員擔(dān)任。2電梯日常檢查和維護(hù)人員必須經(jīng)地、市級(jí)質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督部門安全監(jiān)察機(jī)構(gòu)的安全技術(shù)培訓(xùn)合格后方可上崗。3電梯日常檢查維護(hù)人員作業(yè)時(shí)必須穿帶好相應(yīng)的勞動(dòng)保護(hù)用品。4電梯在開始進(jìn)行檢查和維護(hù)時(shí),應(yīng)在電梯每層廳門口設(shè)置好醒目的安全警告標(biāo)志和防護(hù)欄。5負(fù)責(zé)電梯三角鑰匙的保管和使用,不能將三角鑰匙轉(zhuǎn)交他人。使用三角鑰匙開啟層門時(shí)應(yīng)看清轎廂是否??吭诒緦诱?。安全作業(yè)規(guī)程1電梯在作檢查和維護(hù)或在試車過程中,不得載客或載貨,禁止非工作人員進(jìn)入檢查區(qū)域。2電梯在進(jìn)行檢查、維護(hù)、清潔工作時(shí)應(yīng)把機(jī)房?jī)?nèi)的電源開關(guān)斷開,并切斷轎廂內(nèi)的安全開關(guān)。3電梯在檢查、維護(hù)時(shí)所用便攜式照明燈具必須采用36伏以下的安全電壓,且應(yīng)有防護(hù)罩。4在對(duì)轎底裝置和底坑進(jìn)行檢查和維護(hù)時(shí),應(yīng)首先檢查制動(dòng)器的可靠性,切斷底坑內(nèi)電梯的安全回路,方可開展工作。底坑、機(jī)房、轎頂不得同時(shí)作業(yè)。5電梯維護(hù)和檢查時(shí)必須設(shè)監(jiān)護(hù)人。監(jiān)護(hù)人員的職責(zé)是采取措施保護(hù)檢查人員的安全;在緊急情況下切斷電源,呼救;工作完畢后負(fù)責(zé)清理場(chǎng)地,不準(zhǔn)留下工具零件。監(jiān)護(hù)人員可由電梯駕駛?cè)藛T或日常檢查、維護(hù)人員擔(dān)任,并保持相互呼應(yīng)。6在轎頂作業(yè)應(yīng)合上檢修開關(guān)。在轎頂須停車較長(zhǎng)時(shí)間保養(yǎng)時(shí)應(yīng)斷開轎頂急停開關(guān),嚴(yán)禁一腳站在廳門口,一腳站在轎頂或轎內(nèi)長(zhǎng)時(shí)間工作。嚴(yán)禁開啟廳門探身到井道內(nèi)或在轎頂探身到另一井道檢查電梯。在轎頂作檢查或維護(hù)時(shí)電梯只能作檢修運(yùn)行。7嚴(yán)禁保養(yǎng)人員拉吊井道電纜線,以防止電纜線被拉斷。8電梯保養(yǎng)注意事項(xiàng):(1)非保養(yǎng)人員不得擅自進(jìn)行作業(yè),保養(yǎng)時(shí)應(yīng)謹(jǐn)慎小心;(2)工作完畢后要裝回安全罩及檔板,清理工具、不得留工具在設(shè)備內(nèi);(3)離去前拆除加上的臨時(shí)線路,電梯檢查正常后方可使用。9緊急救助措施(1)當(dāng)有人員被關(guān)在電梯轎廂內(nèi)時(shí),電梯日常檢查、維護(hù)人員應(yīng)先判斷電梯轎廂所在位置,然后實(shí)施緊急救助。營(yíng)救工作必須要有兩人協(xié)助操作。(2)電梯在開鎖區(qū)內(nèi)故障停機(jī),可用三角鑰匙直接打開廳門后營(yíng)救被困人員。(3)電梯停在非開鎖區(qū)域時(shí)①因外界停電、電氣安全開關(guān)動(dòng)作造成的停機(jī)應(yīng)在機(jī)房實(shí)施救助。首先斷開總電源開關(guān),告訴被困人員在轎廂內(nèi)不要驚慌,不能擅自撥門外逃,然后,一個(gè)人用電梯專用工具打開制動(dòng)器,一個(gè)人用盤車手輪根據(jù)就近??浚p便??康脑瓌t將電梯慢慢地向上或向下盤車(若出現(xiàn)電梯不能控制的現(xiàn)象應(yīng)立即使制動(dòng)復(fù)位),至電梯開鎖區(qū),然后用三角鑰匙打開廳門,營(yíng)救被困人員。②因電梯安全鉗動(dòng)作造成的停機(jī),首先應(yīng)告訴被困人員在轎廂內(nèi)不要驚慌,不能擅自撥門外逃,然后斷開電梯的總電源,立刻通知專業(yè)電梯公司維修人員過來盤車放人。四)水泵房設(shè)備操作規(guī)程1.0目的保證操作的正確性和安全性。2.0范圍適用于各類水泵的操作。3.0職責(zé)工程維修部當(dāng)值人員負(fù)責(zé)各類泵的操作。4.0工作規(guī)程4.1操作前準(zhǔn)備工作。4.1.1檢查水泵閥門是否開啟及水池的水位情況。4.1.2合上控制柜電源總開關(guān),將控制柜面板上面的電源自動(dòng)開關(guān)轉(zhuǎn)至“NO”位置,“合閘”指示燈亮,電源接通。4.1.3合上各分柜電源開關(guān),面板電源“合閘”指示燈亮,電源接通。4.2生活泵手動(dòng)操作4.2.1將生活泵控制柜面板上面的“自動(dòng)”、“手動(dòng)”轉(zhuǎn)換開關(guān)撥至“手動(dòng)”位置。4.2.2按生活泵“啟動(dòng)”按鈕,啟動(dòng)指示燈,待啟動(dòng)4~5秒后,運(yùn)行指示燈亮,泵運(yùn)行正常,停泵時(shí),按“停止”按鈕,泵停止運(yùn)行。4.3生活泵自動(dòng)操作4.3.1將生活泵控制柜面板上面的“自動(dòng)”、“手動(dòng)”轉(zhuǎn)換開關(guān)撥至“自動(dòng)”位置,水泵將按設(shè)定水位(或壓力)“啟”“?!彼?。4.3.2正常狀態(tài)應(yīng)將控制開關(guān)“手動(dòng)”“自動(dòng)”撥至“自動(dòng)”位置。4.4消火栓泵手動(dòng)操作4.4.1將消火栓控制柜面板上面的“2用1備,手動(dòng),1用2備”轉(zhuǎn)換開關(guān)撥至“手動(dòng)”位置。4.4.2按1消火栓泵起動(dòng)按鈕,1消防栓泵啟動(dòng)1消火栓泵起指示燈亮,1泵起動(dòng)正常,按2消火栓泵起動(dòng)按鈕,2消火栓泵啟動(dòng),2泵起動(dòng)指示燈亮,2泵起動(dòng)正常。4.4.3停泵操作。按1消火栓“停止”按鈕,1消火栓泵停止,1停泵指示燈亮。按2消火栓泵“停止”按鈕,2消火栓泵停止,2停泵指示燈亮。4.5消火栓泵自動(dòng)操作4.5.1將消火栓泵控制柜面板上面的“2用1備,手動(dòng),1用2備”開關(guān)撥至“2用1備或1用2備”位置,消火栓泵將按設(shè)定程序工作。4.5.2正常情況控制開關(guān)撥至自動(dòng)位置。4.6噴淋泵手動(dòng)操作4.6.1將噴淋泵控制柜面板上面的“2用1備,手動(dòng),1用2備”撥至“手動(dòng)”位置。4.6.2按1噴淋泵起動(dòng)按鈕,1噴淋泵起動(dòng),按2噴淋泵起動(dòng)按鈕,2噴淋泵起動(dòng)。4.6.3停泵操作。按1噴淋泵停機(jī)按鈕,1噴淋泵停機(jī),按2噴淋泵停機(jī)按鈕,2噴淋泵停機(jī)。4.7噴淋泵自動(dòng)操作4.7.1將噴淋泵控制柜面板上面的“2用1備,手動(dòng),1用2備”開關(guān)撥至2用1備或1用2備位置,噴淋泵將按設(shè)定程序工作。4.7.2正常情況控制開關(guān)應(yīng)撥至“自動(dòng)”位置。5.0支持性記錄5.1《水泵運(yùn)行記錄》五)進(jìn)入有限空間作業(yè)安全管理制度(試行)第一章總則第一條為了確保進(jìn)入有限空間人員的人身安全和健康,特制定本制度。第二條安全處負(fù)責(zé)對(duì)本制度的執(zhí)行情況進(jìn)行監(jiān)督檢查。第二章管理內(nèi)容第三條進(jìn)入有限空間作業(yè),必須辦理《進(jìn)入有限空間作業(yè)許可證》,辦理程序?yàn)椋海ㄒ唬┻M(jìn)入有限空間作業(yè)的施工單位提出申請(qǐng),由安全管理人員負(fù)責(zé)辦理《進(jìn)入有限空間作業(yè)許可證》;(二)落實(shí)進(jìn)入有限空間的安全防護(hù)措施,確認(rèn)安全措施和有限空間內(nèi)氧氣、可燃?xì)怏w、有毒有害氣體濃度的檢驗(yàn)結(jié)果;(三)指派監(jiān)護(hù)人員,監(jiān)護(hù)人員與作業(yè)部門共同檢查監(jiān)護(hù)措施、防護(hù)設(shè)施及應(yīng)急報(bào)警、通訊、營(yíng)救等設(shè)施,確認(rèn)合格后簽字認(rèn)可;(四)安全管理負(fù)責(zé)人在對(duì)上述內(nèi)容全面復(fù)查無誤后,報(bào)廠生產(chǎn)辦審批后,方可進(jìn)入作業(yè)。第四條進(jìn)入有限空間作業(yè)的綜合安全技術(shù)措施(一)作業(yè)前,應(yīng)指定專人對(duì)監(jiān)護(hù)人和作業(yè)人員進(jìn)行安全教育,包括作業(yè)空間的結(jié)構(gòu)和相關(guān)介質(zhì)等方面的知識(shí),作業(yè)中可能遇到的意外和處理、救護(hù)方法等;(二)切實(shí)做好作業(yè)空間的工藝處理,所有與作業(yè)點(diǎn)相連的管道、閥門必須加盲板斷開,并對(duì)設(shè)備進(jìn)行吹掃、蒸煮、置換,不得以關(guān)閉閥門或水封來代替盲板,盲板應(yīng)掛牌標(biāo)示;(三)進(jìn)入帶有攪拌器等轉(zhuǎn)動(dòng)部件的有限空間內(nèi)作業(yè),電源的有效切斷可采取取下電源保險(xiǎn)絲或?qū)㈦娫撮_關(guān)拉下后上鎖等措施,并加警示牌,設(shè)專人監(jiān)護(hù);(四)進(jìn)入有限空間前30分鐘應(yīng)取樣,嚴(yán)格控制可燃?xì)怏w、有毒氣體濃度及含氧量在安全指標(biāo)范圍內(nèi),分析合格后才允許進(jìn)入設(shè)備內(nèi)作業(yè)。有毒有害氣體含量不得超過GBZ1-2002工業(yè)企業(yè)設(shè)計(jì)衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定的最高容許濃度,氧含量應(yīng)為19.5%-23.5%。如在設(shè)備內(nèi)作業(yè)時(shí)間長(zhǎng),至少每隔2小時(shí)分析一次,如發(fā)現(xiàn)超標(biāo),應(yīng)立即停止作業(yè),迅速撤出人員;(五)取樣分析要有代表性、全面性,有限空間容積較大時(shí)要對(duì)上、中、下各部位取樣分析;(六)進(jìn)入有限空間作業(yè),必須遵守動(dòng)火、臨時(shí)用電、高處作業(yè)等有關(guān)安全規(guī)定,《進(jìn)入有限空間作業(yè)許可證》不能代替上述各作業(yè)票,所涉及的其他作業(yè)要按有關(guān)規(guī)定執(zhí)行;(七)有限空間作業(yè)出入口內(nèi)外不得有障礙物,應(yīng)保證其暢通無阻,以便人員出入和搶救疏散;(八)進(jìn)入有限空間作業(yè)一般不得使用卷揚(yáng)機(jī)、吊車等運(yùn)送作業(yè)人員,特殊情況需經(jīng)生產(chǎn)辦批準(zhǔn);(九)進(jìn)入有限空間作業(yè)應(yīng)有足夠的照明,設(shè)備內(nèi)照明電壓應(yīng)不大于36V。在潮濕或狹小容器內(nèi)作業(yè)應(yīng)小于12V,所有燈具及電動(dòng)工具必須符合防潮、返防爆等安全要求;(十)作業(yè)現(xiàn)場(chǎng)要配備一定數(shù)量符合規(guī)定的應(yīng)急救護(hù)器具和滅火器材;(十一)作業(yè)人員進(jìn)入有限空間前,應(yīng)首先擬定和掌握緊急情況時(shí)的外出路線、方法,有限空間內(nèi)人員應(yīng)安排輪換作業(yè)或休息;(十二)有限空間作業(yè)可采用自然通風(fēng),必要時(shí)可再采取強(qiáng)制通風(fēng)的方法(嚴(yán)禁向有限空間內(nèi)通氧氣或富氧空氣);(十三)對(duì)隨時(shí)產(chǎn)生有害氣體或進(jìn)行內(nèi)防腐作業(yè)的場(chǎng)所應(yīng)采取可靠措施,作業(yè)人員要佩戴安全可靠的防護(hù)面具,由安全人員親自監(jiān)護(hù),并進(jìn)行定時(shí)監(jiān)測(cè);(十四)發(fā)生中毒、窒息的緊急情況時(shí),搶救人員必須佩帶氧氣呼吸器進(jìn)入作業(yè)空間,并至少留一人在外做監(jiān)護(hù)和聯(lián)絡(luò)工作;(十五)在檢修作業(yè)條件發(fā)生變化,并有可能危及作業(yè)人員安全時(shí),必須立即撤出;若需要繼續(xù)作業(yè),必須重新辦理進(jìn)入設(shè)備內(nèi)作業(yè)審批手續(xù);(十六)作業(yè)完工后,經(jīng)檢修人、監(jiān)護(hù)人與車間負(fù)責(zé)人共同檢查設(shè)備內(nèi)

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