6月份洛陽市重點樓盤監(jiān)控報告

BY易道·惠普銀河灣項目組@2015.07.066月份洛陽市重點樓盤監(jiān)控報告匯報目錄Part1.樓市新政盤點2023/9/251上半年北上廣深房價普漲現(xiàn)“日光盤”三四線難反彈去年下半年以來，樓市利好政策接連出臺，尤其是在多個信貸“組合拳”的作用下，樓市升溫明顯?！?30新政”、“330新政”，涉及“認房不認貸”、“最低七折利率”以及“二套房最低首付四成”等實質(zhì)性內(nèi)容，此外，三次降息、兩次降準，以及各地提高公積金貸款額度及放寬使用限制等等政策，均對樓市的回暖起到了實際的推動作用。??來自國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)，70城房價環(huán)比綜合平均漲幅由四月份開始由跌轉(zhuǎn)漲，五月份環(huán)比上漲了0.7%，出現(xiàn)上漲的城市個數(shù)也由年初的2個增加到了20個，下降的城市由64個降為43個。由于一線城市的拉動作用，房價整體呈現(xiàn)出了回暖態(tài)勢。??對于上半年70城房價環(huán)比綜合出現(xiàn)增長的原因，中國社科院城市發(fā)展與環(huán)境研究所原所長牛鳳瑞在接受中新網(wǎng)房產(chǎn)頻道采訪時表示，國家出臺的一系列寬松政策的出臺，是對過去房地產(chǎn)既有的政策逐漸放開，以恢復市場本來的面目，即用供求關(guān)系來決定價格，這對于房地產(chǎn)來說是一個向好的轉(zhuǎn)換。??房地產(chǎn)協(xié)會名譽副會長朱中一也告訴中新網(wǎng)房產(chǎn)頻道，正是由于國家出臺了一系列利好措施，信貸政策日漸寬松，支持了自住和改善型購房人群，使得樓市的需求得到了集中釋放。2023/9/252河南房價每平首次突破10000元再創(chuàng)歷史新高?房價基數(shù)越大漲速越快，是很多城市已經(jīng)證明過的事情。昨日，市住房保障和房地產(chǎn)管理局公布的數(shù)據(jù)顯示，5月份鄭州市區(qū)房價為每平方米10243元，比4月份每平方米上漲了2169元，再創(chuàng)歷史新高。??根據(jù)數(shù)據(jù)，5月份，鄭州市區(qū)商住房銷售均價為10243元，比4月份環(huán)比上漲了26.86%，比去年5月份同比上漲了29.04%。這也是鄭州市區(qū)房價每平方米首次突破10000元。

5月份，鄭州市區(qū)房價出現(xiàn)了罕有的大幅上漲，原因何在？對此，市房管局相關(guān)負責人分析，主要原因有3個方面：一是對樓市來說，量在價先，在銷售量增加的情況下，價格通常也會提高；二是從供求形勢看，前5個月全市和市區(qū)商住房供銷比分別為1.06∶1和1.01∶1，供銷差距較?。蝗堑蛢r位商住房占比下降、高價位商住房占比提高，尤其是均價每平方米26553元的鄭東新區(qū)“龍之夢西苑”銷售8.39萬平方米，對住宅整體價格拉動明顯，若扣除該項目，則5月份市區(qū)商住宅均價為每平方米9113元，環(huán)比上漲12.87%，同比上漲14.8%。??市區(qū)房價從每平方米8000元漲至10000元。2023/9/25出臺時間出臺部門關(guān)鍵詞內(nèi)容概述2015/2/28中國人民銀行降息一年期貸款基準利率下調(diào)0.25個百分點至5.35%;一年期存款基準利率下調(diào)0.25個百分點至2.5%。2015/3/1國土局《不動產(chǎn)登記暫行條例》對不動產(chǎn)登記機構(gòu)、登記簿、登記程序、登記信息共享與保護等作出規(guī)定。2015/3/15總理發(fā)言新常態(tài)改善性住房經(jīng)濟穩(wěn)增長是新常態(tài)，支柱產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)必將受益；總理要求金融更好的服務(wù)經(jīng)濟實體，融資環(huán)境寬松可期；去行政化是主旋律，樓市政策有望延續(xù)市場化格局；支持改善性住房需求，或?qū)有乱惠嗛_發(fā)投資增長；互聯(lián)網(wǎng)+”或?qū)⒅Ψ科筮M行產(chǎn)業(yè)升級；鼓勵“走出去”和“引進來”，地產(chǎn)行業(yè)預(yù)期向好2015/3/25國土資源部、住建部優(yōu)化土地供應(yīng)關(guān)于優(yōu)化2015年住房及用地供應(yīng)結(jié)構(gòu)促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，要求2015年各地有供、有限，合理安排住房和其用地供應(yīng)規(guī)模；優(yōu)化住房供應(yīng)套型，促進用地結(jié)構(gòu)調(diào)整；多措并舉，統(tǒng)籌保障性安居工程建設(shè)；部門聯(lián)動，加大市場秩序和供應(yīng)實施監(jiān)督力度。2023/9/25出臺時間出臺部門關(guān)鍵詞內(nèi)容概述2015/3/28中國人民銀行首次降息金融機構(gòu)一年貸款利率下調(diào)0.25個百分點；一年期存款利率下降0.25個百分點2015/3/30財政部免征營業(yè)稅個人轉(zhuǎn)讓兩年以上住房免征營業(yè)稅2015/3/30中國人民銀行降首付二套房貸款首付比降至四成2015/4/20中國人民銀行降準降低存準1個百分點2015/5/10中國人民銀行510降息一年期貸款利率下降0.25百分點，存款利率由1.3倍調(diào)整為1.5倍2015/6/26河南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳保持樓市健康發(fā)展住房消費“新五條”一、切實抓好政策落實；二、因地施策，加強調(diào)控；三、加強完善配套設(shè)施建設(shè)；四、優(yōu)化房地產(chǎn)市場發(fā)展環(huán)境；五、高度重視不動產(chǎn)統(tǒng)一登記工作2015/6/28中國人民銀行定向降準降息一年期貸款基準利率下調(diào)0.25%至4.85%；一年期存款基準利率下調(diào)0.25%至2%2023/9/25金融杠桿成為調(diào)控政策主力，調(diào)控方向偏利好，刺激GDP，7%左右仍有政策空間。2023/9/251?澗西商場接連開業(yè)一座購物中心能否改變城市商業(yè)格局？??“讓城市生機勃勃的不是工廠和煙囪，而是商業(yè)和街道?！北娝苤喜愤B接新區(qū)、高新區(qū)、澗西區(qū)，是洛陽南北的主要道路。而且作為洛陽大型廠礦、科研院所的聚集地，南昌路商圈一直以來都是商家眼中的寶地。2000年，丹尼斯南昌路店開業(yè)，形成一個小小的商圈，之后周邊1000米之內(nèi)，住宅、商業(yè)不斷增值。隨著萬達臨街鋪面開業(yè)，南昌路形成了丹尼斯與萬達“雙子星座”共同閃耀的格局，這兩大商業(yè)中心周邊聚集為數(shù)不菲的餐飲、娛樂等多種商業(yè)形態(tài)和社區(qū)底商，商業(yè)氛圍大大提升。但這已經(jīng)是南昌路商圈的過去時了。新區(qū)商場云集人氣不足難題如何解決？洛陽新區(qū)展覽路幾公里的路段云集著寶龍城市廣場、泉舜購物中心，以及在建的正大國際廣場，與之相隔的開元大道上則遍布政府機關(guān)、銀行總部、高端寫字樓，還有不少中高檔樓盤，包括銀潤中央廣場、勤政苑等。先聚人氣，再創(chuàng)商機。無論寶龍、泉舜、亦或是正大無不遵循這一真理，一邊建住宅，讓人住進來，一邊建配套設(shè)施，讓人們有地方娛樂、消費。人們的休閑時光不愁沒地方打發(fā)，關(guān)鍵是去哪兒打發(fā)。在網(wǎng)購沖擊下，消費者的購物習慣已發(fā)生變化，單一的購物已經(jīng)不能滿足其需求。洛陽新建的大型商場開始走吃喝玩樂購一體化方向，線上與線下結(jié)合，重體驗、輕售賣。洛陽商圈新格局：澗西崛起西工衰落新區(qū)無人氣2023/9/252今年洛陽重大科技項目啟動六大領(lǐng)域項目受資助近日，洛陽市2015年重大科技項目正式啟動。作為市級科技計劃管理體制改革以來實施的第一批重大科技專項和平臺建設(shè)項目，今年我市重大科技項目涉及機器人與智能裝備、軸承、硅光伏、現(xiàn)代中藥與生物醫(yī)藥、新材料、石化煤化等六大重點產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域，并獲得資金支持。去年以來，圍繞《洛陽市重點產(chǎn)業(yè)產(chǎn)學研合作行動方案》確定的機器人與智能裝備等六大重點產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域，我市在全市范圍內(nèi)征集到科技項目82個，經(jīng)現(xiàn)場答辯、專家評審等程序，最終遴選出23個重大科技項目。這23個重大科技項目總投入4.9億元，其中市財政重大科技專項經(jīng)費投入5325萬元，企業(yè)研發(fā)投入4.4億元，預(yù)計實現(xiàn)年銷售收入20.56億元。市科技局相關(guān)負責人表示，此次啟動的重大科技項目是市級科技計劃管理體制改革以來實施的第一批重大科技專項和平臺建設(shè)項目，主要為政策重點支持、市場前景好、產(chǎn)業(yè)帶動能力強的關(guān)鍵核心技術(shù)創(chuàng)新項目，做到科技創(chuàng)新扶持資金不“撒胡椒面兒”，能以“四兩”財政資金撬動“千斤”市場研發(fā)投入。2023/9/25Part2.洛陽市場動態(tài)2023/9/25編號土地位置土地面積土地用途規(guī)劃指標要求出讓年限受讓方成交金額（㎡）LYTD-2015-12廣利街以東、伊洛路以南45487.723商服用地容積率≤3.5，建筑密度≤30%，綠地率≥35%40年

LYTD-2015-13元稹北街以東、規(guī)劃路以南50000科教用地容積率≤2.5，建筑密度≤30%，綠地率≥30%50年

LYTD-2015-22高新區(qū)創(chuàng)意路與辛店路交叉口東南側(cè)94225.44商業(yè)設(shè)施用地容積率≤1.5，建筑密度≤40%，綠地率≥25%商業(yè)40年洛陽中新影文化有限公司57241955元LYTD-2015-23高新區(qū)創(chuàng)意路與辛店路交叉口西南側(cè)107805.56商業(yè)設(shè)施用地容積率≤1.5，建筑密度≤40%，綠地率≥25%商業(yè)40年洛陽中新影文化有限公司65491878元LYTD-2015-24九都西路與規(guī)劃路西南角16181.478居住兼容商業(yè)用地容積率≤7.1，建筑密度≤24%，綠地率≥20%住宅70年；商業(yè)40年洛陽市澗西區(qū)工農(nóng)鄉(xiāng)淺井頭村民委員會87137259元2023/9/25編號土地位置土地用途規(guī)劃指標要求出讓年限受讓方成交金額LYTD-2015-25九都西路與規(guī)劃路東南角28686.619居住兼容商業(yè)用地容積率≤7.5，建筑密度≤34%，綠地率≥20%住宅70年；商業(yè)40年洛陽市澗西區(qū)工農(nóng)鄉(xiāng)淺井頭村民委員會165665225元LYTD-2015-26瀍河回族區(qū)啟明南路東側(cè)9093.614商業(yè)、住宅用地容積率：≤5.0，建筑密度：≤35%，綠地率：≥20%住宅70年、商業(yè)40年河南新都萬基置業(yè)有限公司44740581元LYTD-2015-27高新區(qū)新華東路與河洛路東北角6127.28倉儲用地容積率≥1.0，建筑密度≥45%，綠地率≤20%50年

LYTD-2015-28澗西區(qū)先進制造業(yè)集聚區(qū)王祥西路東側(cè)32561.654工業(yè)用地容積率≥1.0，建筑密≥60%，綠地率≤20%50年

LYTD-2015-29隋唐園北路以東、規(guī)劃濱河南路以南40528.192商服用地容積率4.5-5.0，建筑密度≤30%，綠地率≥30%40年

2023/9/25編號土地位置土地面積土地用途規(guī)劃指標要求出讓年限受讓方成交金額LYTD-2015-30老城區(qū)經(jīng)八路與道北三路西北角21978.34商業(yè)金融用地容積率≤3.0，建筑密度≤40%，綠地率≥20%40年

LYTD-2015-31瀍河區(qū)啟明南路74665.92居住兼容商業(yè)用地容積率≤5.8，建筑密度≤30%，綠地率≥35%商業(yè)40年住宅70年

2023/9/256月份土地供應(yīng)量增加，12幅地塊，成交5宗，3宗商住用地，2宗商業(yè)設(shè)施用地。成交緩升，商業(yè)開發(fā)用地供應(yīng)減少，戰(zhàn)略配套用地供應(yīng)增加，完善城市規(guī)劃布局。2023/9/25城市區(qū)供應(yīng)量第一季度，城市區(qū)預(yù)售共批準面積104.1萬平方米，同比上漲3.29%；供應(yīng)商品房8226套，同比下降25.65%；其中：供應(yīng)住宅4297套，同比下降10.83%，面積53.09萬平方米，同比上漲2.63%。城市區(qū)成交量第一季度，城市區(qū)新建商品房銷售6077套，同比下降4.55%，面積66.64萬平方米，同比上漲4.91%，金額33.46億元，同比下降1.18%。其中住宅銷售5596套,同比上漲11.39%，面積63.16萬平方米，同比上漲12.67%，金額29.94億元，同比6.7%。2023/9/25城市區(qū)成交均價第一季度，住宅合同備案均價每平方米4740元，同比下降5.29%。其中3月，住宅合同備案均價每平方米4692元，同比下降0.55%，環(huán)比下降3.26%。庫存貨值我市市區(qū)商品住宅累計庫存651.74萬平方米，市區(qū)商品住宅去庫存期為21個月，其去庫存期已超過正常的12-18個月。2023/9/25Part3.重點樓盤監(jiān)控2023/9/25區(qū)域項目名稱在售房源成交均價元/㎡推售面積優(yōu)惠方式去化率洛龍區(qū)開元壹號·滿棠二期4棟高層、10棟洋房本月始認籌（具體時間未知）92㎡兩室，94㎡兩室，129㎡三室，124㎡三室、144㎡四室未知0保利建業(yè)香檳國際一期1、2、5號樓6500元/㎡117㎡兩室，86㎡兩室，116㎡三室，164㎡四室，140㎡三室，132㎡三室認籌認籌享2萬抵5萬，驗資1%疊加優(yōu)惠,7月4日前訂房優(yōu)惠1%80%盛唐至尊三期1、2、17、18號樓6800元/㎡105㎡三室，123㎡兩室，144㎡四室，145㎡四室端午節(jié)優(yōu)惠：每平米直降40090%方誠·棕櫚泉一期1、2、3、5號樓5400元/㎡91㎡兩室，94㎡兩室，135㎡三室，138㎡三室135㎡按揭優(yōu)惠400元/㎡；138㎡按揭優(yōu)惠200元/㎡。全款多優(yōu)惠68元/㎡50%盛世新天地二期7、8、9、10、11號樓在售6000元/㎡（6月24日開盤）83㎡兩室、133㎡三室、134㎡三室房價一律5折80%龍門一號洋房、高層、別墅在售別墅235萬元/套；高層3900元/㎡；洋房5500元/㎡276-370㎡新品合院每戶贈送160-370㎡院子露臺，高層均價3980元/平，洋房均價5500元/平。50%樓盤信息一覽表2023/9/25區(qū)域項目名稱在售房源成交均價元/㎡推售面積優(yōu)惠方式去化率洛龍區(qū)九鼎中和灣大平層尾房一房一價，均價7000元/㎡180—240㎡大平層僅4套一房一價、清盤價98%澗西區(qū)中宏·中央廣場3、5號樓5500元/㎡（6月25日開盤）40㎡一室，91㎡兩室，112㎡三室，129㎡三室，141四室開盤優(yōu)惠一萬抵三萬，按揭優(yōu)惠1%，全款優(yōu)惠3%35%西工區(qū)九洲城1、2、3號樓6月27日開始認籌86㎡兩室；88㎡兩室；129㎡三室；139㎡三室認籌3萬享受開盤額外優(yōu)惠2%0高新區(qū)瀛海19城一期1、2、10號樓本月開始認籌（具體時間未知）91㎡兩房，102㎡小三房、117㎡小三房、128㎡三房、136㎡三房、143㎡四房、184-248㎡復式/0樓盤信息一覽表2023/9/25保利建業(yè)香檳國際開盤特別監(jiān)控一期二期樓盤名稱保利建業(yè)香檳國際項目位置洛龍區(qū)北鄰古城路，東臨厚載門街，南鄰宜人路，西臨長興街開發(fā)商洛陽利業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司物業(yè)形態(tài)住宅建筑指標容積率：4.09；綠化率：35.30%；在售樓棟1號樓、2號樓、5號樓共504套房源在售戶型1#樓（140㎡48套、86㎡96套、117㎡48套）；2#樓（164㎡60套、116㎡60套、117㎡60套）5#樓（140㎡33套、86㎡66套、132㎡33套）銷售價格成交均價6500元/㎡優(yōu)惠政策會員驗資優(yōu)惠1個點；認籌2萬抵5萬；開盤優(yōu)惠1個點；按時簽約優(yōu)惠1個點；全款優(yōu)惠1個點營銷活動6月22日國寶展銷售業(yè)績2015年6月27日當日開盤成交280套客戶分析主要以洛龍區(qū)為主主力戶型140㎡、164㎡2023/9/25戶型圖解2023/9/25活動現(xiàn)場2023/9/25開盤不足之處與分析由于認籌客戶數(shù)量較多，售房部空間有限，保利建業(yè)香檳國際選擇在洛陽會展中心開盤。開盤目標去化300套，實際去化280套，基本完成目標任務(wù)。未完成既定目標的原因主要為：前期報價與實際成交價落差較大，開盤價格超出多數(shù)客戶心理預(yù)期；前期拓展客戶多為需求大戶型的改善型客戶，因此140㎡以上的中大戶型成交情況較好。但是該區(qū)域目前生活配套相對較少，生活氛圍較差，區(qū)域內(nèi)多為改善型客戶，剛需客戶較少。且香檳國際開盤價格較高，盡管有86-118㎡的剛需戶型，但因總價過高，在一定程度上阻礙了剛需客戶的下定，也影響了總體成交量的提升；在前期客戶拓展過程中，對潛在客戶的心理價位沒有摸準，造成前期報價時，客戶得到多個報價的情況，使部分客戶對項目具體情況較為混亂，造成了一部分客戶的流失；開盤當天，外場缺乏有效的客戶引導，造成在首批客戶選房后，因報價超出部分客戶心理預(yù)期，出現(xiàn)客戶提前離場的情況。對在場未選房客戶造成了一定的沖擊；項目所在區(qū)域環(huán)境較好，但生活氛圍較差。該片區(qū)140㎡以上的大戶型成交情況較好，顯示出該區(qū)域改善型客戶較為集中。但香檳國際86-118㎡的小戶型總體占比較大，影響了改善型客戶的進入。2023/9/25保利營銷值得借鑒之處國家知名房企聯(lián)手本土實力名企，品牌效應(yīng)充分發(fā)揮；保利軍工展隱含開發(fā)品質(zhì)優(yōu)異，增強客戶購買信心；圓明園銅首展覽，公關(guān)活動獨一無二，引發(fā)市場關(guān)注；樣板間提前呈現(xiàn)，規(guī)避戶型上的缺陷，給客戶視覺沖擊力大；海量拓客，使用人海戰(zhàn)術(shù)，深層次挖掘客戶。2023/9/25中弘中央廣場開盤特別監(jiān)控一期樓盤名稱中弘中央廣場項目位置澗西區(qū)南昌路九都路交會處向西500米開發(fā)商洛陽中富房地產(chǎn)開發(fā)有限公司物業(yè)形態(tài)住宅建筑指標容積率：3.6；綠化率：35%；在售樓棟3號樓、5號樓共528套房源在售戶型40㎡一室，91㎡兩室，112㎡三室，129㎡三室，141四室銷售價格成交均價5500元/㎡優(yōu)惠政策開盤優(yōu)惠一萬抵三萬，按揭優(yōu)惠1%，全款優(yōu)惠3%營銷活動/銷售業(yè)績2015年6月27日當日開盤去化30%房源客戶分析主要以澗西區(qū)為主主力戶型91㎡、112㎡2023/9/25戶型圖解2023/9/25開盤失敗之處一期共計5棟住宅，本次開盤推出2棟，戶型選擇空間較少，全為剛需戶型，客戶面相對縮窄；所推出樓棟位置較差，不少客戶期待好樓棟的推出；前期市場宣傳力度達到，但是客戶感受不夠直觀，售房部門前就是工地，臟亂不堪，觀感較差。景觀示范區(qū)和樣板間均為呈現(xiàn)，視覺沖擊不夠；從市調(diào)過程來看，銷售人員整體素質(zhì)較差，客戶把控能力不夠，導致部分客戶流失。2023/9/25漢德·九洲城認籌特別監(jiān)控樓盤名稱漢德·九洲城項目位置唐宮路與玻璃廠路交匯處開發(fā)商洛陽漢德置業(yè)有限公司物業(yè)形態(tài)住宅、商業(yè)建筑指標容積率：2.61；綠化率：30%；在售樓棟1號樓、2號樓、3號樓共612套房源在售戶型A戶型3室2廳2衛(wèi)+1花園129㎡；B戶型2室1廳1衛(wèi)88㎡；B1戶型2室2廳1衛(wèi)86㎡；C戶型2室2廳1衛(wèi)+1花園；D戶型3室2廳2衛(wèi)+1花園139㎡；銷售價格對外釋放均價6500元/㎡優(yōu)惠政策認籌金3萬，開盤后享受總房款2%優(yōu)惠營銷活動據(jù)了解跟進該項目將于7月—8月份開盤銷售業(yè)績2015年6月27日當日認籌186組客戶分析周邊居民、丹尼斯內(nèi)部職工主力戶型89㎡、128㎡2023/9/25五地塊技術(shù)指標總建設(shè)用地面積74310.58㎡總建筑面積363717.4㎡地下建筑面積89124.48㎡地上建筑面積274592.92㎡計容建筑面積273722.5㎡容積率3.68建筑密度22.26%總戶數(shù)2206戶綠地率30%機動車停車數(shù)1802輛2023/9/25戶型配比：1#樓（128㎡62，89㎡124，118㎡62）；2#樓（139㎡23，89㎡46，128㎡23）；3#樓（128㎡68，89㎡136，118㎡68）2023/9/25認籌現(xiàn)場PS：2015年6月26日晚19：10拍攝于九洲城售房部根據(jù)圖示客戶走訪了解，大多數(shù)多為丹尼斯內(nèi)部職工與唐2、唐3家屬區(qū)客戶。當日雖然下雨但是仍有部分客戶連夜排隊出現(xiàn)。2023/9/25認籌當天認籌情況認籌地點九州城售房部認籌時間6月27日8:30開始到場人數(shù)約1300人認籌方式排隊拿號認籌優(yōu)惠1萬抵