房產(chǎn)估價報告

承德永興房地產(chǎn)評估有限公司承永興估字[2020]第101號PAGE6PAGE5

房產(chǎn)估價報告

估價項目名稱：承德市雙灤區(qū)人民法院委估承德寶龍房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司位于承德市雙灤區(qū)雙塔山鎮(zhèn)工行1#商住樓7-302、402、602房產(chǎn)價值評估委托人：承德市雙灤區(qū)人民法院估價方：承德永興房地產(chǎn)評估有限公司估價人員：張明偉杜瑩瑩估價作業(yè)日期：2020年5月8日至2020年5月19日估價報告編號：承永興估字[2020]第101號

目錄一、致委托人函2二、估價師聲明3三、估價的假設(shè)和限制條件5四、房地產(chǎn)估價結(jié)果報告6五、附件11

致委托方函承德市雙灤區(qū)人民法院：受貴院委托，承德永興房地產(chǎn)評估有限公司遵照《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、國家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》等法律法規(guī)和技術(shù)要求，遵循獨立、客觀、公正的原則，按照科學(xué)、公允的評估方法進(jìn)行了分析和測算，對位于承德市雙灤區(qū)雙塔山鎮(zhèn)工行1#商住樓7-302、402、602房產(chǎn)的價值進(jìn)行了評估，為貴院提供價值參考依據(jù)。估價人員對委估的房地產(chǎn)進(jìn)行了實地查勘和估價資料的收集，同時進(jìn)行了必要的調(diào)研、核對，在此基礎(chǔ)上撰寫了房地產(chǎn)鑒定估價報告。一、估價對象此次評估對象為承德寶龍房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司位于承德市雙灤區(qū)雙塔山鎮(zhèn)工行1#商住樓7-302、402、602房產(chǎn)二、估價目的：為承德市雙灤區(qū)人民法院委估吳國慶與承德寶龍房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司民間借貸糾紛一案涉案房產(chǎn)提供市場價值參考依據(jù)而評估房地產(chǎn)市場價值。三、估價時點：2020年5月8日四、估價結(jié)果估價人員根據(jù)估價目的，遵循估價原則，按照估價工作程序，利用科學(xué)的估價方法，在認(rèn)真分析現(xiàn)有資料的基礎(chǔ)上，經(jīng)過周密計算，并結(jié)合估價經(jīng)驗和對影響房地產(chǎn)價值因素的分析，確定待估房地產(chǎn)在估價時點2020年5月8日的價值為（取整至佰）：m2）7-302住宅混合3199.277403147.527-402住宅混合4199.277355146.567-602住宅混合6199.277283145.13合計（人民幣）大寫：肆佰叁拾玖萬貳仟壹佰元整=SUM(ABOVE)439.21承德永興房地產(chǎn)評估有限公司2020年5月19日

估價師聲明我們鄭重聲明：1.我們在本估價報告中陳述的事實是真實和準(zhǔn)確的。2.本估價報告中的分析、意見和結(jié)論是我們自己公正的專業(yè)分析、意見和結(jié)論，但受到本估價報告中已說明的假設(shè)和限制條件的限制。3.我們與本估價報告中的估價對象沒有利害關(guān)系，也與有關(guān)當(dāng)事人沒有個人利害關(guān)系或偏見。4.我們依照中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》進(jìn)行分析，形成意見和結(jié)論，撰寫本估價報告。5.本報告估價范圍內(nèi)的房產(chǎn)，委托人提供了房地產(chǎn)權(quán)登記信息、抵押權(quán)登記信息表及查封登記信息表復(fù)印件資料，房產(chǎn)面積的確定以委托方提供資料為準(zhǔn)。6.本次估價所依據(jù)的資料由委托人提供，委托人對其所提供資料的真實性負(fù)責(zé),由于委托人提供資料不實造成的失誤，受托人不承擔(dān)責(zé)任。7.估價人員對該房產(chǎn)進(jìn)行了現(xiàn)場勘察，并對房產(chǎn)現(xiàn)場勘察的客觀性、真實性、公正性承擔(dān)責(zé)任。但評估人員對評估房產(chǎn)的勘察，限于房產(chǎn)的外觀和使用狀況。除非另有協(xié)議，評估人員不承擔(dān)對評估房產(chǎn)建筑結(jié)構(gòu)質(zhì)量進(jìn)行調(diào)查的責(zé)任，也不承擔(dān)對木質(zhì)工程，其他被遮蓋、未暴露及難于接觸到的部分進(jìn)行檢視的責(zé)任。此外評估人員也沒有組織對電子空調(diào)或其它設(shè)備等服務(wù)性設(shè)施進(jìn)行測試的責(zé)任。8.我們已對本估價報告中的估價對象進(jìn)行了實地查勘,并對估價對象現(xiàn)狀與相關(guān)證明材料上記載的內(nèi)容逐一進(jìn)行對照,全面、細(xì)致地了解了估價對象。9.沒有人對本估價報告提供了重要專業(yè)幫助。10.報告使用者收到此報告后，如對評估結(jié)論有疑義，請在十日內(nèi)以書面形式提交法院。11.本次參加估價的人員：中國房地產(chǎn)估價師（1320170134）中國房地產(chǎn)估價師（1320180108）助理人員承德永興房地產(chǎn)評估有限公司2020年5月19日

估價的假設(shè)和限制條件1.本次估價是以估價對象應(yīng)保持現(xiàn)狀繼續(xù)使用為估價前提。2.市場供應(yīng)關(guān)系、市場結(jié)構(gòu)保持穩(wěn)定、未發(fā)生重大變化或?qū)嵸|(zhì)性改變?yōu)楣纼r前提。3.本次估價是以估價對象合法取得為假設(shè)前提。4.報告中估價結(jié)果為估價對象在2020年5月8日的市場價值。5.本次估價是以估價對象的房產(chǎn)分?jǐn)偟耐恋厥褂脵?quán)在評估范圍內(nèi)為前提，由于委托方提供資料沒有土地使用權(quán)信息，因此，分?jǐn)偼恋匕凑罩苓叿康禺a(chǎn)項目平均水平設(shè)定。6.本報告評估結(jié)果是：根據(jù)估價原則確定的房產(chǎn)價值，未考慮國家宏觀經(jīng)濟政策發(fā)生變化及遇有自然力和其他不可抗力對房地產(chǎn)狀況及價格的影響。7.本報告在有效期內(nèi)為評估目的服務(wù)，不得用于其他目的，未經(jīng)評估機構(gòu)同意，評估報告書不得向委托人和評估報告審查部門之外的單位和個人提供。8.本報告在估價結(jié)果為估價對象在估價時點、規(guī)劃用途條件下，房屋在現(xiàn)狀成新率的房地產(chǎn)正常市場價值，未考慮未來房地產(chǎn)市場變化對房地產(chǎn)價值實現(xiàn)的影響。9.遵循國際評估準(zhǔn)則有關(guān)內(nèi)容，估價報告僅按既定目的提供給委托人使用。評估人員對委托人負(fù)有這樣的責(zé)任：作為一名稱職的估價人員，他將熟練地運用專業(yè)技術(shù)，仔細(xì)、勤奮地編制估價報告。10.至估價時點估價對象存在抵押權(quán)，本報告結(jié)果設(shè)定為無他項權(quán)利，提醒報告使用人注意。11.本估價報告書一式五份，委托人四份，本機構(gòu)存檔一份。

房地產(chǎn)估價結(jié)果報告一、委托人委托方：承德市雙灤區(qū)人民法院

二、估價方

承德永興房地產(chǎn)評估有限公司法定代表人：范國智三、估價對象（一）權(quán)益狀況依據(jù)委托人提供的房地產(chǎn)權(quán)登記信息表復(fù)印件，估價對象所有權(quán)人：承德寶龍房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司，坐落于雙灤區(qū)雙塔山鎮(zhèn)工行1#商住樓，詳見下表。7-302住宅混合73199.277-402住宅混合74199.277-602住宅混合76199.27（二）實物狀況此次估價對象位于雙灤區(qū)雙塔山鎮(zhèn)工行1#商住樓，共三套房產(chǎn)，該樓外墻大部分貼瓷磚，局部涂料。單元門防盜門，樓內(nèi)步行樓梯通達(dá)各層，單元內(nèi)每層兩戶，樓道內(nèi)墻涂料，地面水泥砂漿面層。估價對象詳細(xì)情況見下表：7-302防盜門入戶，室內(nèi)瓷磚地面，墻面墻漆，石膏板吊頂，石材板窗臺面，塑鋼窗，各屋包口木門。廚房和衛(wèi)生間瓷磚墻面，扣板吊頂。水電暖齊全，暖氣片取暖。7-402防盜門入戶，室內(nèi)整體復(fù)合木地板，墻面及頂墻漆，塑鋼窗，各屋包口木門，局部不銹鋼玻璃隔斷。廚房和衛(wèi)生間瓷磚地面，瓷磚墻面，無吊頂。水電暖齊全，暖氣片取暖。7-602防盜門入戶，室內(nèi)瓷磚地面，墻面及頂墻漆，局部石膏板吊頂，塑鋼窗，各屋木門，包廂暖氣罩。廚房和衛(wèi)生間瓷磚墻面，扣板吊頂。水電暖齊全，暖氣片取暖。（三）區(qū)位狀況委估樓房區(qū)域地勢平坦，距離公交站點較近，交通方便，周邊附近生活服務(wù)配套齊全。四、估價目的為承德市雙灤區(qū)人民法院委估吳國慶與承德寶龍房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司民間借貸糾紛一案涉案房產(chǎn)提供市場價值參考依據(jù)而評估房地產(chǎn)市場價值。五、價值時點2020年5月8日六、價值定義本報告所確定的價值標(biāo)準(zhǔn)為估價對象在公開的房地產(chǎn)市場上最可能形成的客觀合理價格。七、估價依據(jù)1、國家法律法規(guī)(1)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》；(2)《中華人民共和國城市規(guī)劃法》；2、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、國土資源部等部門規(guī)章；3、省、市及有關(guān)部門頒布的有關(guān)房地產(chǎn)價格評估法律、法規(guī)及政策性文件；4、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》【國標(biāo)GB/T50291-2015】;5、委托人提供的相關(guān)資料(1)承德市雙灤區(qū)人民法院（2020）冀0803委評8號委托書;(2)委托人提供的委估房產(chǎn)的其他資料；6、估價人員掌握的有關(guān)資料以及實地查勘所獲取的資料。八、估價原則本估價報告在遵循獨立、客觀、公正的基本原則前提下，具體依據(jù)如下原則。1、獨立、客觀、公正原則獨立、客觀、公正原則要求估價機構(gòu)和估價師站在中立的立場上評估出對各方當(dāng)事人來說都是公平合理的價值。2、合法原則房地產(chǎn)估價必須以估價對象的合法使用、合法抵押、合法交易、合法處分、等為前提進(jìn)行估價。3、價值時點原則估價時點原則要求估價結(jié)果是在由估價目的決定的某個特定時間的價值。4、替代原則循序替代原則，要求估價結(jié)果不得明顯偏離類似房地產(chǎn)在同等條件下的正常價格。5、最高最佳使用原則房地產(chǎn)估價中所確定的客觀合理價格或價值，其實質(zhì)是房地產(chǎn)的經(jīng)濟價值，體現(xiàn)在房地產(chǎn)的使用過程中。房地產(chǎn)估價時必須以估價對象用于最高最佳使用為前提，使確定的估價結(jié)論保持相同的口徑。九、估價方法根據(jù)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》，通常的估價方法有市場比較法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法等，有條件選用市場比較法進(jìn)行估價的，應(yīng)選用市場比較法為主要方法，有收益的房地產(chǎn)應(yīng)采用收益法作為其中的一種方法進(jìn)行估價。在無市場依據(jù)或市場依據(jù)不充分而不適宜用市場比較法、收益法、假設(shè)開發(fā)法進(jìn)行估價的情況下，可采用成本法進(jìn)行估價。因估價對象所在區(qū)域有足夠的類似住宅房產(chǎn)成交案例，且與估價對象具有可比性，所以本次評估采用市場比較法評估結(jié)果確定其最終價值。市場比較法是將估價對象與在估價時點近期交易的類似房地產(chǎn)進(jìn)行比較，對這些類似房地產(chǎn)的成交價格做出適當(dāng)?shù)男拚驼{(diào)整，以此求取估價對象的客觀合理價格或價值的方法。十、估價結(jié)果估價人員根據(jù)估價目的，遵循估價原則，按照估價工作程序，利用科學(xué)的估價方法，在認(rèn)真分析現(xiàn)有資料的基礎(chǔ)上，經(jīng)過周密計算，并結(jié)合估價經(jīng)驗和對影響房地產(chǎn)價值因素的分析，確定待估房地產(chǎn)在估價時點2020年5月8日的價值為（取整至佰）：m2）7-302住宅混合3199.277403147.527-402住宅混合4199.277355146.567-602住宅混合6199.277283145.13合計（人民幣）大寫：肆佰叁拾玖萬貳仟壹佰元整=SUM(ABOVE)439.21估價人員中國房地