房地產(chǎn)融資中的六大誤區(qū)

房地產(chǎn)融資中的六大誤區(qū)無(wú)論是社會(huì)各界人士還是房地產(chǎn)商都對(duì)房地產(chǎn)融資產(chǎn)生了很多的誤區(qū)，下面討論其中的六個(gè)誤區(qū)：誤區(qū)一：經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)過速，房地產(chǎn)企業(yè)是主要禍根一、誤區(qū)觀點(diǎn)：近年來(lái)，與宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)整型增長(zhǎng)走勢(shì)和多數(shù)行業(yè)增長(zhǎng)乏力形成鮮明反差，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)強(qiáng)勢(shì)運(yùn)行，房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)景氣，但自2001年下半年以來(lái)，局部地區(qū)先后出現(xiàn)了不同程度的投資過量、房?jī)r(jià)上漲過快等問題，促使社會(huì)各界對(duì)“房地產(chǎn)熱”的關(guān)注程度不斷提高。不少人士發(fā)表意見分析我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)與1993年一樣“過熱”，持有這種觀點(diǎn)的還有我們的中央政府和央行，他們已經(jīng)出臺(tái)了多項(xiàng)宏觀政策來(lái)調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)與宏觀經(jīng)濟(jì)，為整體經(jīng)濟(jì)降溫。有關(guān)專家學(xué)者，對(duì)房地產(chǎn)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)過熱的判斷一般基于以下幾個(gè)方面：

1．房地產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)過快，帶動(dòng)GDP增長(zhǎng)加速，出現(xiàn)過熱；

2．房地產(chǎn)價(jià)格上漲導(dǎo)致物價(jià)上漲，導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)擴(kuò)張加速；

3．房地產(chǎn)的過度投資導(dǎo)致局部投資過熱，超過了未來(lái)的承受能力。二、詳細(xì)討論誤區(qū)觀點(diǎn)：

1．房地產(chǎn)、GDP與經(jīng)濟(jì)過熱的關(guān)系：很多報(bào)道記述了2004年第一季度，我國(guó)GDP增長(zhǎng)超過了11％，其中房地產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)速度過快，經(jīng)濟(jì)已經(jīng)出現(xiàn)了過熱的苗頭!那么真的是房地產(chǎn)業(yè)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)過熱了么?

第一，房地產(chǎn)業(yè)和其他產(chǎn)業(yè)相比并沒有表現(xiàn)出過高的投資增速，甚至低于平均水平。全社會(huì)投資總體上比較均勻，其中制造業(yè)增加了98％而房地產(chǎn)業(yè)只增加了43．6％，甚至略低于平均的53％，因此根本沒有證據(jù)說明房地產(chǎn)投資拉動(dòng)了整個(gè)社會(huì)的非理性投資過熱。第二，對(duì)于經(jīng)濟(jì)過熱的衡量有很多種說法，如投資、資產(chǎn)價(jià)格和資源約束，無(wú)論如何不能簡(jiǎn)單地用

GDP增加值來(lái)衡量。但在我國(guó)的現(xiàn)階段確實(shí)存在著地方政府為追求政績(jī)的投資沖動(dòng)。

2．房地產(chǎn)，價(jià)格上漲與經(jīng)濟(jì)過熱的關(guān)系：

1)價(jià)格上漲房地產(chǎn)業(yè)是始作俑者還是受害者新一輪的物價(jià)上漲導(dǎo)致了生產(chǎn)資料價(jià)格的全面增加，從房地產(chǎn)業(yè)上游的鋼鐵、水泥等上漲情況來(lái)看，房地產(chǎn)價(jià)格一定程度的上漲是必然的。

2)價(jià)格上漲的原因分析此輪價(jià)格上漲有著眾多的原因，首先是因?yàn)槭澜缒茉淳o張以及原材料價(jià)格上漲導(dǎo)致的國(guó)際生產(chǎn)資料價(jià)格全面上漲——主要是鋼鐵和原油等的上漲。其次是隨著中國(guó)加入WTO貿(mào)易量不斷擴(kuò)大，以及國(guó)內(nèi)需求的擴(kuò)大所導(dǎo)致的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)所拉動(dòng)的價(jià)格上漲。另一方面是美國(guó)通貨膨脹的國(guó)際傳遞，美國(guó)連續(xù)多年的低利率導(dǎo)致了一定程度的通貨膨脹由于我國(guó)采取的是固定匯率制度，這種情況下必然有通貨膨脹的國(guó)際傳遞。對(duì)于中國(guó)房?jī)r(jià)的上漲則有著其他方面的原因：從房?jī)r(jià)的構(gòu)成來(lái)說，土地成本、建筑安裝成本占有較大的比重。實(shí)行土地儲(chǔ)備制度，國(guó)有土地使用權(quán)出讓方式以招標(biāo)拍賣為主，造成土地成本上升；開發(fā)商為提高樓盤品質(zhì)、改善小區(qū)環(huán)境等所投入的資金增加也造成成本一定程度的上漲。因此，在成本的推動(dòng)下，房地產(chǎn)價(jià)格必然有所上升。另一方面，房?jī)r(jià)的穩(wěn)步上升是房地產(chǎn)市場(chǎng)需求持續(xù)旺盛的重要表現(xiàn)。與此對(duì)應(yīng)，居民可支配收入的協(xié)調(diào)增長(zhǎng)是確保房地產(chǎn)市場(chǎng)有效需求的重要條件。此外中國(guó)的房?jī)r(jià)中有一個(gè)不為人知的秘密：也就是“目前國(guó)內(nèi)所購(gòu)的住宅，屬于把50年(商業(yè)用房)至

70年(民用住宅)的財(cái)產(chǎn)稅(地租和規(guī)費(fèi))一次性繳齊”，而“其他國(guó)家大多采取逐年繳付的辦法”。這種物業(yè)稅的不合理現(xiàn)象直接導(dǎo)致了房地產(chǎn)企業(yè)價(jià)格的居高不下。誤區(qū)二：與其他行業(yè)相比，房地產(chǎn)融資風(fēng)險(xiǎn)特別巨大一、誤區(qū)觀點(diǎn)：目前社會(huì)上對(duì)房地產(chǎn)業(yè)始終存在著一種觀點(diǎn)認(rèn)為由于房地產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)資金的80％來(lái)自銀行貸款，單一的融資渠道以及巨大財(cái)務(wù)杠桿，當(dāng)信貸鏈條的某一環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題時(shí)必然引發(fā)巨大的金融風(fēng)險(xiǎn)，這樣就有觀點(diǎn)認(rèn)為與其他行業(yè)相比房地產(chǎn)業(yè)貸款的壞賬率會(huì)特別高，所引起的風(fēng)險(xiǎn)也就特別的大。二、對(duì)誤區(qū)觀點(diǎn)的批判：

1．從國(guó)際上各個(gè)國(guó)家的貸款渠道來(lái)看，銀行貸款仍然是最主要的融資渠道：封美煌國(guó)蹦的觸房篩地雹產(chǎn)聯(lián)金爽融想業(yè)圣很月發(fā)臺(tái)達(dá)辰，特融機(jī)資天的染種分類閉多均，駱因電而月實(shí)師行探了芬房煌地騙產(chǎn)雞的厚多幟渠逮道增融犁資認(rèn)。替而腦國(guó)斬際逝上判大窄部文分市地松區(qū)撥如籃東岡南釘亞桃國(guó)恐家尊以皆及日我何國(guó)堵的復(fù)香宰港徒特堅(jiān)區(qū)周，先房掛地慣產(chǎn)德企茫業(yè)依的瓜大角部樓分梨開曉發(fā)圖資餃金攻來(lái)虹自吳銀熱行嶄貸搭款魄，值使鳳得沒這辦些姑國(guó)傲家在和化地蹈區(qū)弊的蟻銀桿行犁資代產(chǎn)俘中邁，初房驗(yàn)地月產(chǎn)叢信群貸涉占妨了愚

座4體0判％舟-遲5課0定％貞。犧從細(xì)貸房款躺資慢金撇上口看技美借國(guó)裹房笨地窄產(chǎn)俊信銀貸挨余誓額聽占成全封國(guó)蹤總衫信拿貸膠的姥4歉8市％距，創(chuàng)日悼本酒占撞5晴2厭％項(xiàng)，柱歐勞洲儀國(guó)輕家奉普見遍典在趨3折0垃％品以準(zhǔn)上瞇，補(bǔ)而架我課國(guó)皮前柔些霞年態(tài)這在一古比宴例胞不練到針1撞0販％凝。溫

秀2異．君從形商川業(yè)而銀莫行嶺自梳身孟的陸貸費(fèi)款梳情牢況幻來(lái)知看味，潤(rùn)房濟(jì)地猜產(chǎn)貼仍纖為糠商練業(yè)兼銀皆行嶺的展優(yōu)尊質(zhì)個(gè)資研產(chǎn)賓：擔(dān)從摘商借業(yè)穿銀寸行辦的橫實(shí)白際底情曉況繩來(lái)贊看散，落房濃地藝產(chǎn)衣信傭貸伴業(yè)瀉務(wù)廳目譯前婆被愚普率遍張視谷為鎮(zhèn)銀劫行籃的躺優(yōu)柏質(zhì)卷資目產(chǎn)茂，極盡抹管吳央脆行倒發(fā)擊出駱過太熱李信業(yè)號(hào)猜，毫但暮在妹信翅貸烘五暑級(jí)皆分樓類斷和燭壞同賬瘦率惠的狼壓驗(yàn)力已下涂，弦在溫實(shí)割際野利勉益梢的德誘透惑闊下戶，餡商卵業(yè)趨銀撞行新的銹信美貸辣熱趣情贈(zèng)仍罪保鄭持景高譯標(biāo)訓(xùn)。配據(jù)支央階行豪公可布教的到數(shù)枕?yè)?jù)苦，贈(zèng)截朽至愁2釘0被0獻(xiàn)3單年覽9欠月原底堪，薄全若國(guó)能房奮地碑產(chǎn)攤開規(guī)發(fā)區(qū)貸果款繳增刻加箱了盒

稻1沖3賀5知0兄億蛾元烘。貸銀呀行處信息貸連仍陷然斧是吧房蹄界若資樓金喝主嬸力夫，去這搭一框點(diǎn)珠毋也庸蕉置直疑疏。桃

姓3曬．物從壘房準(zhǔn)地遭產(chǎn)游融毫資莖的瑞抵虎押硬貸什款匆物體來(lái)墻看矮，鋤房煙地暗產(chǎn)慢行澤業(yè)蠢貸苦款閑風(fēng)柴險(xiǎn)用相飾對(duì)包較視小豬：三一燦般汽加盡工錘行歲業(yè)勇等守企溪業(yè)緩的肚貸言款蛛大代部妙分讀采蒸用贈(zèng)的扇是春信球用茄融壓資睛渠息道罵，跡多對(duì)年猴來(lái)奧形掠成寸了特諸浙多趙問瓜題懸：蝶一李是撿標(biāo)坦的貼低避，口企稀業(yè)內(nèi)主雖要登依盲賴錄向蔽銀帥行汁借尤款舍維擋持征生覆產(chǎn)年經(jīng)對(duì)營(yíng)彩，跪所娘有愁者搞權(quán)號(hào)益紡占這總滴資睜產(chǎn)四的期比火重提很面少辦；欺二狹是榆無(wú)散標(biāo)桌的呆，蹦個(gè)俘別晨企宮業(yè)叫負(fù)蜻債裹過舍重景，輝所癢有泛者奔權(quán)棵益神已嬸是亭負(fù)通數(shù)等；業(yè)三瓜是忽循蜻環(huán)倒擔(dān)候保守或櫻互驢保臘，壯有棍的舅部炕門本在家貸坑款畜中版采隨取揚(yáng)循易環(huán)互擔(dān)印保個(gè)的京做陪法蹤，定這使實(shí)眠質(zhì)接上烤已案喪干失青了浩擔(dān)假保斬的暮原裙意公，懷起性不醬到喘減芝少箱風(fēng)張險(xiǎn)婦的釀作固用買。抵即趴便歸是沿以反固畜定顏資濟(jì)產(chǎn)互如霸機(jī)蚊器麗設(shè)古備核做之抵購(gòu)押例也蒙存邁在寸著熱設(shè)申備蚊折幫舊城減邁值海速呢度運(yùn)快糠，寶抵蹄押滋不逮足楊值繡等釣問據(jù)題饒，獻(xiàn)在些拍適賣賺中煙有彩著塌更止大藥的卸操朵作牢風(fēng)笑險(xiǎn)醬。導(dǎo)而墨房怠地丟產(chǎn)挑企樂業(yè)柔抵?jǐn)⒀簱?dān)的犬如踏土燒地?fù)苁箓冇弥瓩?quán)化，俊住濃房讀抵趴押止等防價(jià)洋值疾含敢量錫穩(wěn)渾定票，伐相捧對(duì)勵(lì)來(lái)趟講未等忌夠管很墓好飲的充降慎低虜銀糠行韻的費(fèi)貸區(qū)款絞風(fēng)泄險(xiǎn)錢。狐

湊4秘．企房注地還產(chǎn)堵運(yùn)異作老的傍風(fēng)渣險(xiǎn)柜是斬規(guī)某則誦的鬧風(fēng)霧險(xiǎn)計(jì)，瘋不憶能竭因嘩噎灣廢浸食屑：撐在慎現(xiàn)傳實(shí)勞的者房具地嘗產(chǎn)仔融勞資藏過噸程繞中既確良實(shí)殘存動(dòng)在辰著泡用械假敲證搏抵騙押禿，同重地復(fù)睡抵爸押日，修債溉權(quán)的落膨空多，悠超常值瞇抵蛛押駝房洪地怨產(chǎn)款，宅貸防款眼賠梢付叛受斷損封等姥諸院多煮房鵲地策產(chǎn)道貸狐款煙風(fēng)鈴險(xiǎn)踩，案但填這碰一醫(yī)方辛面姓是蘿由蜜于另銀宋行減自鄉(xiāng)身陵的億信希用膽體綢系園不俘健概全匯，硬另悉一吩方免面敬也近是功由愿于伶社個(gè)會(huì)春上悉沒哄有挺完跌善王的總信紹用聾評(píng)振級(jí)跑制玩度殘，職但猴這英不午等穩(wěn)于癢說他房閘地叫產(chǎn)茄企艱業(yè)寫本澇身傻一款定笨蘊(yùn)朽含伯著粗風(fēng)育險(xiǎn)隨。建因?qū)掖伺c更今為設(shè)重盯要搬的瓶是核從階規(guī)活則新上依疏夾導(dǎo)見房重地飼產(chǎn)撥企宵業(yè)宵的越貸塘款趕如蝦最缸近鞭以你行乳政旦命弟令趨的茄方戒式褲強(qiáng)裝行禁規(guī)裝定線的針對(duì)京房宿地會(huì)產(chǎn)嫩企譽(yù)業(yè)纏自斃有旁資回金嶼，最以怕及區(qū)保龍證鈴金鴨的困要距求焰，胃而拼不高是鉛因筑為總?cè)陂W資擋風(fēng)矩險(xiǎn)馬從沈根污本懷上鍋限國(guó)制康房岔地垂產(chǎn)漢的況貸縱款熟。前誤噸區(qū)淹三悉：已房奸地達(dá)產(chǎn)顛企傷業(yè)喇不自違恒規(guī)中操已作且就豎賺歉不淘到澇錢齊，折大色部監(jiān)分鬧房到地唇產(chǎn)營(yíng)商籮皆盛為恩奸哥商膚一遭、研誤犧區(qū)農(nóng)觀批點(diǎn)菠：內(nèi)地的房地產(chǎn)是產(chǎn)生百萬(wàn)富翁最多的地方，與之相伴的說法就是內(nèi)地的房地產(chǎn)商的運(yùn)作大部分存在著違規(guī)操作，否則不可能在短時(shí)間內(nèi)積聚如此巨大的財(cái)富，尤其是周正毅等人問題的曝光，更是加劇了房地產(chǎn)商在世人眼中奸商的印象。二、對(duì)誤區(qū)觀點(diǎn)的說明：我國(guó)的國(guó)民經(jīng)濟(jì)已多年持續(xù)地高速發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該連續(xù)地出現(xiàn)行業(yè)高利潤(rùn)，而事實(shí)卻與之相反。據(jù)中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒的統(tǒng)計(jì)，1996年全國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的平均利潤(rùn)為盈利0．91％，1997年為虧損4．66％，1998年為虧損3．61％，1999年為虧損1．16％，2000年為盈利1．62％，

2001年為盈利2．29％，2002年為盈利3．6％。這些統(tǒng)計(jì)數(shù)字說明，我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)并不是一些人所認(rèn)為的暴利行業(yè)。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的年度運(yùn)行中，各個(gè)行業(yè)都可能出現(xiàn)一些獲得高利甚至暴利的企業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)也不會(huì)例外。但不能因?yàn)槌霈F(xiàn)了一些暴利企業(yè)或項(xiàng)目，就“以點(diǎn)代面”把整個(gè)行業(yè)說成是暴利行業(yè)。

1．房地產(chǎn)商的原始積累有其特殊性：社會(huì)上普遍有種錯(cuò)誤的觀點(diǎn)，認(rèn)為一個(gè)企業(yè)的投入資本少，原始積累速度快，那么這個(gè)企業(yè)一定是靠違反規(guī)則發(fā)家的，那么從事該行業(yè)的人也一定為不法分子，乃至奸商。實(shí)際上對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)講，它有著很強(qiáng)的特殊性。

1)房地產(chǎn)屬于高風(fēng)險(xiǎn)高收益行業(yè)，波動(dòng)幅度大于經(jīng)濟(jì)周期的波動(dòng)幅度在西方發(fā)達(dá)國(guó)家，房地產(chǎn)業(yè)屬于風(fēng)險(xiǎn)性行業(yè)，正所謂“高風(fēng)險(xiǎn)，高收益”，當(dāng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)走向繁榮發(fā)展時(shí)，房地產(chǎn)業(yè)會(huì)率先發(fā)展，而且會(huì)取得高于社會(huì)平均水平的利潤(rùn)。因此，在了解了房地產(chǎn)企業(yè)利潤(rùn)這個(gè)高低更迭的特點(diǎn)，就不會(huì)片面地去抨擊其繁榮時(shí)的高利潤(rùn)，也不會(huì)片面地去“憐憫”其衰退時(shí)期的低利潤(rùn)或全行業(yè)虧損。

2)自有資本少導(dǎo)致積累速度快原來(lái)的房地產(chǎn)開發(fā)大多數(shù)為合作開發(fā)，對(duì)企業(yè)的自有資本比例要求比較低，一般僅為15％(金融部門的利潤(rùn)比較高，也是因?yàn)槠渥杂匈Y本比例低，只有8％)，但是房地產(chǎn)企業(yè)的利潤(rùn)空間可以很大，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，早期房地產(chǎn)的利潤(rùn)普遍高于

25％，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其他行業(yè)。因此，從資金運(yùn)行的角度講，完全依照規(guī)則，由于房地產(chǎn)企業(yè)有著特殊性，因此短期內(nèi)獲得暴利并不為怪。

3)規(guī)則風(fēng)險(xiǎn)導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)利潤(rùn)升高房地產(chǎn)被認(rèn)為是一個(gè)暴利行業(yè)，與早期制度不規(guī)范有很大關(guān)系。土地制度就是一個(gè)源泉，早期的土地供應(yīng)不規(guī)范和不透明，令房地產(chǎn)業(yè)有很大的利潤(rùn)空間。但這種暴利并不能說明是房地產(chǎn)商的問題，他們只是在不違反規(guī)則的情況下謀利。因此要規(guī)范的是規(guī)則，而不應(yīng)該一味地指責(zé)房地產(chǎn)企業(yè)，更不能一概而論房地產(chǎn)商皆為奸商。

2．商業(yè)銀行以及地方政府的盲目性在規(guī)則上促成了房地廠商的違規(guī)：可以毫不客氣地說，絕大多數(shù)房地產(chǎn)違規(guī)都與商業(yè)銀行本身有著直接或者間接的關(guān)系，銀行為爭(zhēng)搶優(yōu)質(zhì)客戶的盲目擴(kuò)張，潛伏了大量風(fēng)險(xiǎn)，開始放松貸款條件，有的甚至違規(guī)操作。2002年下半年，央行對(duì)部分城市商業(yè)銀行的房地產(chǎn)貸款情況進(jìn)行了檢查，共抽查房地產(chǎn)貸款稼2星0蘭9命0憂1狗筆雄，特金補(bǔ)額井1衣4訪6嫁8坡億倡元搜，備發(fā)俘現(xiàn)翠違愉規(guī)灶貸厲款什和黃違斧規(guī)雅金齡額箏分閘別倚占搏總誦檢像查延筆壁數(shù)肝和贏金庸額公的耐9圾．戲8己％犁和胖2嶄4銅．腰9叮％菠。深關(guān)隨于帳少篩部淺分縮房混地白產(chǎn)矛商構(gòu)違攤規(guī)聚操稅作紛的盜問著題謹(jǐn)，候顯抓然輛不面能邪把估過導(dǎo)錯(cuò)消都黃推衛(wèi)給棕房棋地促產(chǎn)樸商象。豬更擾多貌的配責(zé)辰任敞應(yīng)落該好由薯規(guī)故則盟制妖定宵者聯(lián)和腿政切府俗銀宋行扶、窩社倒會(huì)程共群同通承轟擔(dān)看。鉗

州3吐．符絕祖大臂多旁數(shù)度的黃房晨地碼廠兩商辯均發(fā)在歪合滋法貿(mào)合季規(guī)答的峰范掠圍伸內(nèi)跨，份完鬼成披了拜原援始呀積詢累模，猶不猴能抓因疊少呈部午分哪房腔地著廠嘉商壟的水違趨規(guī)那行工為倘而襲一秩葉賴障桿目舒，撤應(yīng)危該距更餅好姑的妄制好定和規(guī)堵則姻促概進(jìn)領(lǐng)房嘗地恒產(chǎn)否的眠發(fā)答展東：輔一淹方農(nóng)面綿，葛由飼于斯我陸國(guó)廁的雀房副地爺產(chǎn)招業(yè)尼屬團(tuán)于股“剩新刊興牌”盤產(chǎn)攏業(yè)旋，芬許衛(wèi)多茶調(diào)基控粘企程業(yè)術(shù)利恒潤(rùn)瞇的抹法輸制賽還贈(zèng)沒質(zhì)有違跟隱上兩，美加否上混其愿風(fēng)姐險(xiǎn)脹性厭產(chǎn)縣業(yè)唉的津特突點(diǎn)北，翠出榴現(xiàn)教高子利難和扣暴卷利音的義“酷機(jī)亡率月”身，再一兄般忌會(huì)起大移于掀其鮮他鼠非口風(fēng)麻險(xiǎn)油性茅行怪業(yè)軟；視而餐另堂一悄方腔面動(dòng)，喉有灣的券房危地狡產(chǎn)黃企勸業(yè)邁，拳在吳實(shí)估行拳科旦學(xué)枝管葬理鏈、討采趟用住先岸進(jìn)窄技蜂術(shù)董和揀提攤高逆經(jīng)制營(yíng)闖決宮策會(huì)能私力沖等悔整芝體黨水縫平腰方沿面亭，衡都今優(yōu)原于堪其棉他鳳企近業(yè)禁，棒并濁因稻而此獲靠得滑了咬高郵利鄭。淹對(duì)究此晉，歷應(yīng)課采訓(xùn)取減鼓潑勵(lì)犬政綱策嘉，蜜并臺(tái)通綱過搭市男場(chǎng)辟經(jīng)犯濟(jì)屢優(yōu)靜勝應(yīng)劣帝汰犧的封法賀則中，宋推卵動(dòng)恭廣燦大骨房趕地世產(chǎn)笨企扮業(yè)浸加浸快屆前軋進(jìn)腹步泉伐從。忍那窄些匙通視過傅違臘法求活您動(dòng)園而者取方得規(guī)暴臺(tái)利稼的增企辰業(yè)茶和淋個(gè)蠢人楊必相竟枝是薄少秘?cái)?shù)呼，膏并有且于不遵局剛限話于滿房劫地府產(chǎn)咳行綁業(yè)能，乞在葛各憂行胞業(yè)水均倡有柳發(fā)米生參。烘因齒而燙我徐們哲面重對(duì)裂問脫題趙，雅必抗須彼進(jìn)妹行轎全召面添分屠析賴，落避否免液得斑出紐片圓面禁的廳不勵(lì)符雁合箱實(shí)濾際場(chǎng)的諷結(jié)蹲論廈。誤區(qū)四：中小樓盤開發(fā)的時(shí)代結(jié)束了，中小房地產(chǎn)商不值得融資支持一、誤區(qū)觀點(diǎn)：眼下，帝景、豪園，水榭樓臺(tái)逐漸占據(jù)了房地產(chǎn)的廣告，又傳出了36個(gè)大城市、9個(gè)中小城市齊上CBD(中央商務(wù)區(qū))，最近，轟轟烈烈的造街運(yùn)動(dòng)又展開，SOHO商業(yè)街、蘋果社區(qū)“二十二院街”、后現(xiàn)代城“美國(guó)后街”等等，諸多概念讓我們眼花繚亂。仿佛房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)進(jìn)入了一個(gè)高度規(guī)模化經(jīng)營(yíng)的“群雄割據(jù)的時(shí)代”，這樣中小房地產(chǎn)商也就不值得融資支持了，尤其是最近政府和中央銀行規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)的各項(xiàng)政策的出臺(tái)，將開發(fā)商自有資金比例從20％上升到35％。貸款比例上限不得超過60％的規(guī)定出臺(tái)以后，社會(huì)上普遍認(rèn)為中小房地產(chǎn)即將死去，也就難以獲得資本的同情了。二、對(duì)誤區(qū)觀點(diǎn)的說明：

1．中小樓盤仍占市場(chǎng)需求相當(dāng)大的部分，這中小房地產(chǎn)開發(fā)商也有了合理的生存空間：在城市化進(jìn)程日趨加速的今天，一線城市的地價(jià)仍有上升的趨勢(shì)，這樣大面積的樓盤所需要的建筑成本也就越來(lái)越高。而中小樓盤則有著廣泛的發(fā)展空間，他們可以見縫插針，很好地布局在城市的各個(gè)角落，前不久在深圳舉行的2004春交會(huì)上雖然大樓盤仍為展會(huì)的主體，但是中小樓盤受到了置業(yè)者的普遍青睞，主要是因?yàn)橹行潜P可以有比較好的地理位置，更關(guān)鍵的是中小樓盤的售價(jià)普遍較低。一線城市中大量的中小樓盤需要開發(fā)，但他們對(duì)于大的開發(fā)商來(lái)講一般沒有太大的吸引力，從城市合理規(guī)劃和長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的角度看，中小開發(fā)商本身有著很大的發(fā)展空間。而在二線及二線以下的城市，由于對(duì)資金規(guī)模的要求沒有對(duì)在一線城市的要求高，因此中小開發(fā)商同樣有著很大的發(fā)展空間。

2．加強(qiáng)對(duì)中小房地產(chǎn)商的支持有利于分散貸款風(fēng)險(xiǎn)：實(shí)際上，貸款中不同檔次的房地產(chǎn)項(xiàng)目結(jié)構(gòu)應(yīng)保持合理。各種檔次樓盤都應(yīng)占有一定比例，否則過分倚重某一檔次樓盤，不利于分散市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。舉個(gè)很簡(jiǎn)單的例子，央行的121文件出臺(tái)以后，很多大的樓盤被緊急叫停，資金鎖鏈套住了房地產(chǎn)開發(fā)商，更套牢了大的樓盤。SOHO和華遠(yuǎn)走到了一起集中反映了大樓盤建設(shè)中的資金問題。

3．要加大對(duì)中小房地產(chǎn)開發(fā)商的支持，才能促使房地產(chǎn)企業(yè)健康發(fā)展：實(shí)施新的政策后，銀行對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的貸款受到更大的限制，如果融資不成的話，那些已經(jīng)開工了的樓房，將成為爛尾樓。而其他拖欠建筑施工企業(yè)、拖欠民工工資的現(xiàn)象，更會(huì)屢屢發(fā)生。此外，如果對(duì)所有的房地產(chǎn)企業(yè)都一刀切就必然會(huì)導(dǎo)致中小房地產(chǎn)商的資金不足，他們就不得不尋找規(guī)則的漏洞，甚至違反規(guī)則，也就構(gòu)成了中小房地產(chǎn)開發(fā)商的“逆向選擇”。誤區(qū)五；與開發(fā)信貸相比，個(gè)人消費(fèi)信貸是銀行的搖錢樹一、誤區(qū)觀點(diǎn)：銀行的個(gè)人消費(fèi)信貸存在著不分信貸對(duì)象盲目發(fā)貸的現(xiàn)象，而住房信貸占到了個(gè)人信貸的絕大部分。截至2003年底，全國(guó)個(gè)人房屋商業(yè)貸款余額高達(dá)1．2萬(wàn)億元，同時(shí)國(guó)內(nèi)大多數(shù)銀行的房貸壞賬大都控制在0．1％～0．2％之間，從短期來(lái)看，這幾乎可以說是當(dāng)前商業(yè)銀行資產(chǎn)類別中質(zhì)量最高的貸款種類之一，個(gè)人住房貸款規(guī)模在銀行資產(chǎn)中的比重迅速上升。不少商業(yè)銀行也將個(gè)人住房信貸視為低風(fēng)險(xiǎn)的信貸品種，并將其作為信貸業(yè)務(wù)擴(kuò)張的重點(diǎn)。中央銀行的一系列政策如《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)信貸管理的通知》的出臺(tái)，一方面規(guī)范了房地產(chǎn)業(yè)的開發(fā)信貸，但一方面也普遍加大了銀行對(duì)開發(fā)信貸的不信任。二、對(duì)誤區(qū)觀點(diǎn)的說明：

1．信用風(fēng)險(xiǎn)：目前個(gè)人的信用風(fēng)險(xiǎn)大致上來(lái)源于兩個(gè)方面：一方面，個(gè)人住房信貸所帶來(lái)的是借款人由于家庭、工作、收入、健康等因素的變化，不能按期或無(wú)力償還銀行貸款，被迫違約放棄所購(gòu)房屋，從而給銀行利益帶來(lái)?yè)p失的違約風(fēng)險(xiǎn)；另一方面，借款人還可能故意欺詐，通過偽造的個(gè)人信用資料騙取銀行的貸款，從而產(chǎn)生道德風(fēng)險(xiǎn)。

2．操作風(fēng)險(xiǎn)：另一個(gè)問題就是個(gè)人住房貸款中的操作風(fēng)險(xiǎn)，這個(gè)風(fēng)險(xiǎn)來(lái)源于兩個(gè)問題：第一個(gè)是大量銀行網(wǎng)點(diǎn)所帶出的個(gè)人住房貸款沒有統(tǒng)一的監(jiān)控體系，因此很容易形成重復(fù)借貸現(xiàn)象；另一個(gè)方面由于銀行的過度競(jìng)爭(zhēng)，很容易放松信貸條件，導(dǎo)致進(jìn)一步的風(fēng)險(xiǎn)。還有一個(gè)問題就是如果貸款者無(wú)法還清貸款由于抵押物往往很難處置，資產(chǎn)無(wú)法分割，也沒有相應(yīng)的法律保障拍賣、折價(jià)程序的順利實(shí)施從而導(dǎo)致更大的操作風(fēng)險(xiǎn)。從上面的分析中我們不難看出，被商業(yè)銀行普遍看好的房地產(chǎn)個(gè)人信貸，實(shí)際上存在著較大的風(fēng)險(xiǎn)，如果銀行不分貸款對(duì)象，不建立有效的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)級(jí)和事后監(jiān)督系統(tǒng)而盲目的競(jìng)爭(zhēng)客戶，降低貸款條件，必定會(huì)帶來(lái)更大的風(fēng)險(xiǎn)。到時(shí)候恐怕不僅是銀行業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)也會(huì)遭受巨大的損失。誤區(qū)六：傳統(tǒng)融資方式已經(jīng)堵死。房地產(chǎn)業(yè)自救只能依靠基金、信托或上市才有出路一、誤區(qū)觀點(diǎn)：由于房地產(chǎn)資金基本來(lái)源于銀行信貸，當(dāng)央行的

121文件，以及后續(xù)的一系列相關(guān)文件出臺(tái)以后，房地產(chǎn)界人心惶惶，房地產(chǎn)商尤其是中小房地產(chǎn)商普遍認(rèn)為傳統(tǒng)的貸款融資方式已經(jīng)堵死，為了籌集資金必須跟緊形勢(shì)，依靠基金、信托、上市等渠道。二、對(duì)誤區(qū)觀點(diǎn)的說明：

1．信托計(jì)劃仍有大量的不足：

1)信托資金并不能保證房地產(chǎn)商運(yùn)營(yíng)過程的全部資金事實(shí)上121號(hào)文件對(duì)地產(chǎn)信托來(lái)說也不見得一定是個(gè)好消息，中煤信托研發(fā)部副總李振蓬指出，“盡管121號(hào)文從多個(gè)環(huán)節(jié)上限制了房地產(chǎn)從銀行融資，但是，即使通過信托給一個(gè)項(xiàng)目的前端環(huán)節(jié)貸款，如果這個(gè)項(xiàng)目不能從銀行順利進(jìn)行其他環(huán)節(jié)的融資，或者銀行因其資質(zhì)有問題而不發(fā)放后續(xù)貸款，這個(gè)信托項(xiàng)目也很難完成。而它導(dǎo)致爛尾樓的產(chǎn)生，最終影響整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)和金融部門。

2)信托資金數(shù)量有限，且缺乏規(guī)范的運(yùn)作模式信托資金的規(guī)模只有3．34千億元左右。缺乏規(guī)范的主流操作模式是限制信托公司發(fā)展的主要瓶頸之一，也給房地產(chǎn)商帶來(lái)了諸多的不便之處