房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)分析

房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)分析怎樣對(duì)資產(chǎn)負(fù)債表進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)解析1、貨幣資金科目分析。準(zhǔn)期末余額較大，則要與企業(yè)所得稅申報(bào)的估計(jì)利潤(rùn)結(jié)合進(jìn)行分析，如存在貨幣資金的增長(zhǎng)額乘以估計(jì)毛利率不不小于當(dāng)期申報(bào)的估計(jì)利潤(rùn)的現(xiàn)象，要對(duì)企業(yè)的預(yù)收賬款科目進(jìn)行核算，與否存在收取預(yù)售房款未通過(guò)“預(yù)收賬款”科目記賬，少申報(bào)估計(jì)利潤(rùn)，同步規(guī)定提供銀行對(duì)賬單，查閱與否存在貨幣資金已支出未入賬的狀況，并查明該項(xiàng)支出與否屬于實(shí)質(zhì)性的關(guān)聯(lián)企業(yè)。準(zhǔn)期末余額較小，要分析與否也許存在貨幣資金不入賬的狀況。應(yīng)當(dāng)規(guī)定企業(yè)提供銀行對(duì)賬單與企業(yè)銀行存款明細(xì)賬相查對(duì)，與否存在資金轉(zhuǎn)出不入賬，不記在其他應(yīng)收款等往來(lái)科目，而放在銀行未達(dá)賬項(xiàng)中。此外也可以突擊實(shí)地盤點(diǎn)企業(yè)的庫(kù)存現(xiàn)金數(shù)并與現(xiàn)金日志賬賬面數(shù)查對(duì)，如相差較大，應(yīng)當(dāng)分析詳細(xì)原因，與否存在賬外經(jīng)營(yíng)的狀況。2、應(yīng)收賬款科目分析。由于近幾年房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入賣方市場(chǎng)，房地產(chǎn)產(chǎn)品供不應(yīng)求，有的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商甚至在未獲得預(yù)售許可證之前就規(guī)定購(gòu)房人一次性交清，因此房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)收賬款科目一般余額比較小，應(yīng)當(dāng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的應(yīng)收賬款進(jìn)行明細(xì)分析，準(zhǔn)期末應(yīng)收賬款明細(xì)科目期末余額為貸方余額，則應(yīng)重點(diǎn)分析，防止企業(yè)將收到的預(yù)收款放在應(yīng)收賬款科目，而不放在預(yù)收賬款科目，需要通過(guò)度析對(duì)應(yīng)銷售協(xié)議約定的付款方式、付款期限等分析鑒別真假，與否存在逃避預(yù)交企業(yè)所得稅行為。3、其他應(yīng)收款科目分析。一般來(lái)說(shuō)，此科目期末金額不大，應(yīng)認(rèn)真分析明細(xì)。如發(fā)現(xiàn)期末余額較大及本期業(yè)務(wù)發(fā)生頻繁和發(fā)生額較大的往來(lái)，要審核業(yè)務(wù)發(fā)生的時(shí)間、往來(lái)的性質(zhì)以及是彼此間與否屬于關(guān)聯(lián)企業(yè)，要防止部分資金寬裕的房地產(chǎn)企業(yè)將閑散資金免費(fèi)對(duì)外拆借給其關(guān)聯(lián)企業(yè)，計(jì)入其他應(yīng)收款科目，不按關(guān)聯(lián)企業(yè)之間按照獨(dú)立企業(yè)之間的業(yè)務(wù)往來(lái)計(jì)提利息收入。4、存貨科目分析。此科目重要反應(yīng)期末竣工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品和期末未竣工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的狀況。期末竣工產(chǎn)品的余額一般是與預(yù)收賬款科目有對(duì)應(yīng)關(guān)系的。由于目前房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目必須到達(dá)一定竣工程度才能獲得預(yù)售許可證，而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目由于需要投入資本比較大，建筑商也需要及時(shí)按照工程進(jìn)度與房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)票結(jié)算工程款，因此房地產(chǎn)企業(yè)期末竣工產(chǎn)品的余額一般是與預(yù)收賬款科目有對(duì)應(yīng)關(guān)系的，存貨金額應(yīng)當(dāng)與預(yù)收賬款金額保持一定比例的正有關(guān)關(guān)系。假如遠(yuǎn)不不小于預(yù)收賬款期末金額，則有也許存在收入成本費(fèi)用不配比的現(xiàn)象，存在前期多結(jié)轉(zhuǎn)銷售成本的也許。這時(shí)要分析企業(yè)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品總成本、單位面積的開(kāi)發(fā)成本等計(jì)算措施和分?jǐn)偢鶕?jù)，與否將土地出讓金、前期工程配套費(fèi)等一次性計(jì)入前期成本。有的房地產(chǎn)企業(yè)結(jié)轉(zhuǎn)銷售成本時(shí)，不按稅務(wù)規(guī)定的成本結(jié)轉(zhuǎn)措施進(jìn)行結(jié)轉(zhuǎn)而是按成片開(kāi)發(fā)的綜合毛利率進(jìn)行結(jié)轉(zhuǎn)，就也許出現(xiàn)門面房在前期銷售時(shí)多結(jié)轉(zhuǎn)了成本；假準(zhǔn)期末存貨金額遠(yuǎn)不小于預(yù)收賬款期末金額，則有也許存在預(yù)收款項(xiàng)不通過(guò)預(yù)收賬款科目核算，而通過(guò)其他科目核算的也許。同步在審核存貨科目時(shí)，還應(yīng)注意將竣工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的貸方與主營(yíng)業(yè)務(wù)成本的借方進(jìn)行比對(duì)，兩者應(yīng)當(dāng)相等，如不小于則有也許存在將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品用于抵債、贈(zèng)送等未視同銷售的狀況。5、固定資產(chǎn)科目分析。一般狀況下房地產(chǎn)企業(yè)的固定資產(chǎn)賬面數(shù)，相對(duì)于企業(yè)的注冊(cè)資本、開(kāi)發(fā)規(guī)模來(lái)說(shuō)，金額不會(huì)很大。如金額較大，應(yīng)當(dāng)分析其詳細(xì)明細(xì)。房地產(chǎn)企業(yè)固定資產(chǎn)科目核算的內(nèi)容重要是汽車、復(fù)印機(jī)、電腦、打印機(jī)、辦公桌等內(nèi)容。房地產(chǎn)企業(yè)與其他工業(yè)企業(yè)相比,具有開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)的特點(diǎn)，但流動(dòng)性也相對(duì)大某些。一種樓盤開(kāi)發(fā)結(jié)束后，就轉(zhuǎn)到下一種地方開(kāi)發(fā)，因此辦公用房一般都采用租賃方式。有些開(kāi)發(fā)時(shí)間長(zhǎng)的房地產(chǎn)企業(yè)也也許有辦公用房如售樓處和樣品房等，但按照稅收規(guī)定，建設(shè)售樓處時(shí)其成本必須單獨(dú)核算，否則應(yīng)當(dāng)視為開(kāi)發(fā)產(chǎn)品而不作為固定資產(chǎn)來(lái)處理。根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)的特點(diǎn)來(lái)說(shuō)，開(kāi)發(fā)單位和施工單位一般不會(huì)是同一家企業(yè)，因而，固定資產(chǎn)明細(xì)賬上一般不應(yīng)當(dāng)有工程機(jī)械等設(shè)備。如發(fā)現(xiàn)則需多加審核有關(guān)手續(xù)并實(shí)地盤點(diǎn)以辯別其真?zhèn)?。有些?shí)行核定征收企業(yè)所得稅的建筑企業(yè)將購(gòu)置的機(jī)械設(shè)備發(fā)票放在房地產(chǎn)企業(yè)入賬，少開(kāi)具建筑業(yè)發(fā)票以到達(dá)少繳營(yíng)業(yè)稅及附加的目的。6、短期借款科目分析。絕大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)由于投入資金量大，一般均有銀行借款。對(duì)于短期借款科目的審核應(yīng)重點(diǎn)圍繞兩個(gè)方面：一是企業(yè)與否有將預(yù)收款以借款的名義記入短期借款科目，逃避預(yù)交企業(yè)所得稅。一般來(lái)說(shuō)企業(yè)短期借款為整數(shù)，并且以萬(wàn)元為單位。分析中如發(fā)現(xiàn)企業(yè)短期借款金額精確到千位如下，則應(yīng)重點(diǎn)審核短期借款記錄與否真實(shí)、規(guī)范，與否存在將預(yù)收協(xié)議外的購(gòu)房款因企業(yè)經(jīng)營(yíng)需要轉(zhuǎn)入賬內(nèi)運(yùn)行，而計(jì)入該科目。二是對(duì)于金額比較大的借款，要認(rèn)真分析借款的金額和付息方式。尤其是向個(gè)人或非金融單位的借款，更要認(rèn)真審核其借款協(xié)議的真假。對(duì)于由于借款利率超過(guò)基準(zhǔn)利率而列支的利息，應(yīng)不容許稅前列支。要認(rèn)真分析企業(yè)與借款方與否有存在關(guān)聯(lián)關(guān)系，企業(yè)從其關(guān)聯(lián)方接受的債權(quán)性投資與權(quán)益性投資的比例超過(guò)規(guī)定的原則而發(fā)生的利息支出，不得在計(jì)算企業(yè)所得稅時(shí)扣除。7、其他應(yīng)付款科目分析。一般來(lái)說(shuō)，此科目期末金額不大，此科目準(zhǔn)期末金額較大，應(yīng)認(rèn)真分析明細(xì)。一是看其他應(yīng)付款與否核算關(guān)聯(lián)企業(yè)之間的往來(lái)，對(duì)于關(guān)聯(lián)企業(yè)的往來(lái)需要注意如下幾種方面：一是部分房產(chǎn)企業(yè)將向關(guān)聯(lián)企業(yè)的借款放在此科目里并計(jì)提利息在稅前列支。需要審查企業(yè)從其關(guān)聯(lián)方接受的債權(quán)性投資與權(quán)益性投資的比例超過(guò)規(guī)定的原則，計(jì)提利息的利率與否超過(guò)同期銀行貸款利率。二是看其他應(yīng)付款與否核算代其他部門收取的稅費(fèi)。房地產(chǎn)企業(yè)代其他部門收取的稅費(fèi)也一般放在此科目核算，要分析收取稅費(fèi)時(shí)，誰(shuí)開(kāi)具收據(jù)以及分析與否屬于房?jī)r(jià)的構(gòu)成部分。假如屬于房?jī)r(jià)的構(gòu)成部分及由房地產(chǎn)企業(yè)領(lǐng)取的收據(jù)自已開(kāi)具，則此部分需確認(rèn)為收入。三是需要分析其他應(yīng)付款與否存在長(zhǎng)期應(yīng)付未付的狀況。如有些房地產(chǎn)企業(yè)為了少繳納企業(yè)所得稅，簽訂假的施工協(xié)議，由房地產(chǎn)企業(yè)支付營(yíng)業(yè)稅金及附加，讓建筑企業(yè)多開(kāi)具建筑業(yè)發(fā)票金額入賬。由于業(yè)務(wù)虛假，有關(guān)應(yīng)付的款項(xiàng)自然是長(zhǎng)期掛賬。四是部分房地產(chǎn)企業(yè)與購(gòu)置方在簽訂購(gòu)房協(xié)議步，為了到達(dá)雙方少繳有關(guān)稅費(fèi)的目的，房屋的真實(shí)成交價(jià)往往高于開(kāi)票價(jià)，其差額部分房產(chǎn)企業(yè)往往以收據(jù)形式收取，在房地產(chǎn)企業(yè)需要資金周轉(zhuǎn)時(shí)，以借款或集資款的名義，計(jì)入此科目。8、預(yù)收賬款科目分析。此科目是房地產(chǎn)行業(yè)最為敏感的涉稅科目。需要與存貨、主營(yíng)業(yè)務(wù)收入、主營(yíng)業(yè)務(wù)稅金及附加、應(yīng)交企業(yè)所得稅等科目一起綜合分析。這幾種會(huì)計(jì)科目之間均有一定的對(duì)應(yīng)關(guān)系。在分析中，一是要通過(guò)預(yù)收賬款明細(xì)賬以及對(duì)應(yīng)的購(gòu)房協(xié)議上注明的付款方式，分析鑒別主營(yíng)業(yè)務(wù)收入應(yīng)當(dāng)確認(rèn)的時(shí)間。二是要將資產(chǎn)負(fù)債表預(yù)收賬款科目數(shù)據(jù)與企業(yè)申報(bào)表數(shù)據(jù)進(jìn)行比對(duì)，分析收到的預(yù)收款與否及時(shí)足額預(yù)交了企業(yè)所得稅。詳細(xì)措施是將資產(chǎn)負(fù)債表預(yù)收賬款科目本期增長(zhǎng)額乘以估計(jì)計(jì)稅毛利率后的金額，與企業(yè)申報(bào)表中預(yù)收賬款納稅調(diào)增金額減去預(yù)收賬款納稅調(diào)減金額后的余額進(jìn)行比對(duì)，兩者金額應(yīng)當(dāng)一致。9、資本公積科目分析。要將年初數(shù)與期末數(shù)進(jìn)行比較，如增長(zhǎng)較多，則應(yīng)當(dāng)分析增長(zhǎng)的原因，與否屬于債務(wù)重組所得。絕大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)都需要向銀行融資。怎樣結(jié)合風(fēng)險(xiǎn)分析解讀損益表中的重點(diǎn)科目1、主營(yíng)業(yè)務(wù)收入科目分析。分析已發(fā)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品與否及時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)銷售收入。一般的房地產(chǎn)企業(yè)都會(huì)盡量推遲確認(rèn)主營(yíng)業(yè)務(wù)收入時(shí)間，其確認(rèn)的根據(jù)和金額與開(kāi)具的正式房屋銷售發(fā)票的金額一般是相等的。大部分房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)確認(rèn)收入時(shí)間的理解是必須開(kāi)具正式房屋銷售發(fā)票時(shí)才確認(rèn)，開(kāi)具發(fā)票前獲得的收入只算是預(yù)收款。對(duì)照新31號(hào)文獻(xiàn)精神，房地產(chǎn)企業(yè)確認(rèn)收入的時(shí)間和金額分諸多狀況，需要對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的銷售方式及購(gòu)房戶的購(gòu)銷協(xié)議內(nèi)容等進(jìn)行認(rèn)真分析。2、主營(yíng)業(yè)務(wù)成本科目分析。此科目也許存在的最大的問(wèn)題是結(jié)轉(zhuǎn)的主營(yíng)業(yè)務(wù)成本被人為加大或提前。對(duì)于持續(xù)開(kāi)發(fā)或滾動(dòng)開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)企業(yè)，較多房地產(chǎn)企業(yè)不按照收入成本配比原則，不能分項(xiàng)目、分開(kāi)發(fā)類型進(jìn)行成本費(fèi)用的歸集和分派，從而導(dǎo)致前期開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的利潤(rùn)人為調(diào)低，無(wú)法保證企業(yè)所得稅的均衡入庫(kù)。在進(jìn)行營(yíng)業(yè)成本分析時(shí)，需要結(jié)合該企業(yè)的測(cè)繪匯報(bào)上的總開(kāi)發(fā)面積、已竣工面積、已售面積等數(shù)據(jù)進(jìn)行綜合分析。土地成本、建筑安裝成本約各占房地產(chǎn)成本的30%左右。土地成本分析時(shí)要查看其分?jǐn)偟拇胧┖透鶕?jù)。尤其是分析單位面積的建筑安裝成本時(shí)，要結(jié)合當(dāng)?shù)赝狡?、同房型、同地段的平均水平?lái)認(rèn)真比較。有些企業(yè)的單位面積建筑安裝成本偏高的話，則要結(jié)合建筑常規(guī)深挖成本偏高的原因。3、主營(yíng)業(yè)務(wù)稅金及附加科目分析。此科目與主營(yíng)業(yè)務(wù)收入和預(yù)收賬款科目有一定的邏輯關(guān)系。從理論上測(cè)算，主營(yíng)業(yè)務(wù)收入及預(yù)收賬款當(dāng)期的增長(zhǎng)額乘以5%的營(yíng)業(yè)稅稅率，加上當(dāng)年實(shí)際交納的土地增值稅和地方綜合規(guī)費(fèi)，此金額應(yīng)與申報(bào)的主營(yíng)業(yè)務(wù)稅金及附加基本相等。如相差較大，應(yīng)當(dāng)分析原因，有無(wú)人為加大稅金及附加的行為。4、主營(yíng)業(yè)務(wù)利潤(rùn)科目分析。房地產(chǎn)企業(yè)的毛利率是比較高的，要根據(jù)國(guó)家公布的房地產(chǎn)行業(yè)利潤(rùn)參照值，并結(jié)協(xié)議步期、同地段其他房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)狀況，分析判斷評(píng)估企業(yè)的毛利率與否合理?5、期間費(fèi)用科目分析。管理費(fèi)用過(guò)高過(guò)低都也許存在問(wèn)題，過(guò)高了也許有虛列支出的狀況，需對(duì)大額支出審核票據(jù)的合法性和其業(yè)務(wù)的真實(shí)性。管理費(fèi)用過(guò)低了也有也許企業(yè)將前期發(fā)生的業(yè)務(wù)招待費(fèi)、業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)、廣告費(fèi)所有計(jì)入了開(kāi)發(fā)成本中的前期工程費(fèi)，而沒(méi)有單獨(dú)歸集此部分費(fèi)用。對(duì)于財(cái)務(wù)費(fèi)用，要結(jié)合借款的對(duì)象分析利息支出的合理性。要注意有些企業(yè)首先向銀行等單位大量借款支付高額利息，另首先又將自已的資金免費(fèi)供關(guān)