商業(yè)概念策劃

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大連項(xiàng)目商業(yè)概念策劃提案

目錄一、商業(yè)概念導(dǎo)入二、大連項(xiàng)目商業(yè)概念定位三、大連項(xiàng)目概念規(guī)劃和設(shè)計(jì)建議商業(yè)概念導(dǎo)入全面了解業(yè)態(tài)是項(xiàng)目商業(yè)制勝關(guān)鍵之一17種新型業(yè)態(tài)購物中心大型超市專業(yè)店專賣店食雜店便利店折扣店超市倉儲會員店百貨店家居建材店郵購網(wǎng)上商店自動售貨亭直銷電視購物電話購物零售業(yè)態(tài)零售企業(yè)為滿足不同的消費(fèi)需求而形成的不同經(jīng)營形式。業(yè)態(tài)分類劃分依據(jù)：按照零售店鋪的結(jié)構(gòu)特點(diǎn)，按照經(jīng)營方式、商品結(jié)構(gòu)、服務(wù)功能，以及選址、商圈、規(guī)模、店堂設(shè)施、目標(biāo)顧客和有無固定營業(yè)場所等因素進(jìn)行劃分具體業(yè)態(tài)區(qū)。零售業(yè)態(tài)概念解析商業(yè)概念導(dǎo)入商圈也稱商業(yè)圈是指店鋪吸引消費(fèi)者的地理區(qū)域。商圈大小一般以店鋪設(shè)定的地點(diǎn)為圓心，周圍一定距離為半徑所劃定的范圍作為商圈設(shè)定考慮的因素。六大因子考量規(guī)模業(yè)種業(yè)態(tài)消費(fèi)習(xí)慣交通條件商圈競爭商圈大小關(guān)鍵因子商業(yè)概念導(dǎo)入業(yè)態(tài)商圈的界定和各業(yè)態(tài)店商圈輻射邊緣商業(yè)圈次級商業(yè)圈商圈的容量是商業(yè)業(yè)態(tài)店生存風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)中心商業(yè)圈————占這一業(yè)態(tài)店顧客總數(shù)的55％至70％次級商業(yè)圈————占這一業(yè)態(tài)店顧客總數(shù)的15％至25％邊緣商業(yè)圈————占這一業(yè)態(tài)店剩余部分的顧客中心商業(yè)圈商業(yè)概念導(dǎo)入商圈層次的界定美國學(xué)者威廉·雷利提出的雷利法則，也可稱為“零售引力法則(定律)”。商業(yè)概念導(dǎo)入他認(rèn)為，商圈規(guī)模由于人口的多少和距離店鋪的遠(yuǎn)近而有所不同，店鋪吸引力是由最臨近商圈的人口和里程距離兩方面發(fā)揮作用。（以汽車為交通工具）店鋪商圈界限判斷坐標(biāo)自身客流商業(yè)概念導(dǎo)入派生客流分享客流商業(yè)客流規(guī)律三種客流的大小比例決定銷售額比重結(jié)構(gòu)圖項(xiàng)目商業(yè)概念定位項(xiàng)目商業(yè)定位策略市場互補(bǔ)與大規(guī)模居住區(qū)進(jìn)行配套動態(tài)市場以特色中高檔的業(yè)態(tài)龍頭領(lǐng)跑商圈、引導(dǎo)消費(fèi)觀念以物美價廉、品種齊全服務(wù)社區(qū)商業(yè)定位導(dǎo)入項(xiàng)目商業(yè)定位策略商業(yè)消費(fèi)層次功能元素層次組合導(dǎo)入第一重：基本消費(fèi)及服務(wù)功能第二重：舒適性消費(fèi)及服務(wù)功能第三重：外延輔助型消費(fèi)及服務(wù)功能

第四重：商業(yè)/社會/文化交流的消費(fèi)及服務(wù)功能

第一重：各類專賣店、特色店、餐飲店、超級市場、常規(guī)服務(wù)設(shè)施等第二重：兒童天地、娛樂城、辦公樓、健身房、鐘點(diǎn)旅館、夜總會、俱樂部等第三重：圖書館、郵政局、寵物診所、藥房等第四重：大型商業(yè)活動中心、社會活動舞臺、傳統(tǒng)文化交流基地和空間商業(yè)概念定位選擇以購物、休閑、餐飲、娛樂于一體，服務(wù)大社區(qū)的全新商業(yè)模式項(xiàng)目商業(yè)定位策略社區(qū)商業(yè)——“Community”——法國社會學(xué)家卡.滕尼斯于1882年首先提出。1938年費(fèi)孝通先生對應(yīng)創(chuàng)制了“社區(qū)”，其基本含義：一定區(qū)域內(nèi)有特定生活方式并且具有成員歸屬感的人群所組成的相對獨(dú)立的社會共同體。方案一引入社區(qū)商業(yè)概念地域人口區(qū)位結(jié)構(gòu)社會心理社區(qū)商業(yè)5大要素概念導(dǎo)入項(xiàng)目商業(yè)定位策略指以地域內(nèi)和周邊居民為主要服務(wù)對象的商業(yè)形態(tài)。概念內(nèi)涵界定

社區(qū)商業(yè)它的服務(wù)人口一般在5萬以下，服務(wù)半徑一般在2公里以內(nèi)。由于這一商業(yè)的屬性決定了它的總規(guī)模一般應(yīng)控制在3——5萬平米左右，商業(yè)業(yè)態(tài)的設(shè)置也有較強(qiáng)的針對性。是以一定地域的居住區(qū)為載體，以便民、利民為宗旨，以提高居民生活質(zhì)量、滿足居民綜合消費(fèi)為目標(biāo)，提供日常生活需要的商品和服務(wù)的屬地型商業(yè)。項(xiàng)目商業(yè)定位策略商圈范圍——服務(wù)本居住社區(qū)和大社區(qū)大社區(qū)規(guī)模較大——100萬平方米+底鋪形態(tài)底鋪形態(tài)獨(dú)立單體形態(tài)社區(qū)商業(yè)布局與結(jié)構(gòu)形態(tài)住宅區(qū)內(nèi)多點(diǎn)式商業(yè)住宅區(qū)周邊沿街商業(yè)住宅區(qū)分離獨(dú)立集中商業(yè)+社區(qū)商業(yè)面積配比建議商業(yè)面積配比原則

按照商業(yè)比例黃金分割原則——獨(dú)立集中商業(yè)與分散商業(yè)面積遵守比例大約為

60%：40%

建議總商業(yè)面積為：5萬平方米左右集中商業(yè)：3萬平方米左右臨街商業(yè)：1.2平方米左右點(diǎn)式商業(yè)：0.8萬平方米左右配比原則項(xiàng)目商業(yè)定位策略規(guī)劃設(shè)計(jì)兩個必備基本點(diǎn)：社區(qū)商業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)社區(qū)服務(wù)為本靈活第一經(jīng)營項(xiàng)目關(guān)系到日常生活所需項(xiàng)目項(xiàng)目商業(yè)定位策略2341三種商業(yè)規(guī)劃模式建議：（1）沿街設(shè)計(jì)模式；（2）區(qū)內(nèi)半開放泛會所模式；（3）獨(dú)具特色人、商分流模式。社區(qū)底商須高、大、全、采取功能分區(qū)有便于統(tǒng)一管理；配套設(shè)施檔次高——中央空調(diào)、樓宇智能化、５Ａ智能化設(shè)備；超前的千兆以太網(wǎng)和預(yù)應(yīng)力結(jié)構(gòu)技術(shù)智能化和任意分割空間；配備車位。超前、靈活、自用分割。社區(qū)商業(yè)形態(tài)與社區(qū)規(guī)劃定位相吻合，小區(qū)底商、商業(yè)街、泛商鋪的設(shè)計(jì)規(guī)劃以小區(qū)整體風(fēng)格為基礎(chǔ)。設(shè)計(jì)特色大型社區(qū)商業(yè)模式的規(guī)劃設(shè)計(jì)特色建議項(xiàng)目商業(yè)定位策略集中購物、休閑、娛樂、綜合服務(wù)與一體的立體大型商業(yè)社區(qū)發(fā)揮“家的延伸”作用——滿足現(xiàn)代個性發(fā)展，創(chuàng)造自由生存空間需求社區(qū)商業(yè)功能定位項(xiàng)目商業(yè)定位策略1）業(yè)態(tài)配置：適當(dāng)設(shè)置大型超市、專賣店以及超市、便利店、專業(yè)店、食雜店、等生活服務(wù)等網(wǎng)點(diǎn)；一般不配置百貨店、倉儲商店、集貿(mào)市場等商業(yè)業(yè)態(tài)。2）業(yè)態(tài)店布置原理

————業(yè)態(tài)模擬原理————-模仿新加坡社區(qū)商業(yè)配置原理我國商業(yè)配置一是1000-1200套住戶配套建設(shè)一個鄰里商店——規(guī)劃的街坊級二是6000-8000套住戶配套建設(shè)一個鄰區(qū)中心——規(guī)劃的居住小區(qū)級三是40000-60000套住戶配套建設(shè)一個新鎮(zhèn)中心——規(guī)劃居住區(qū)級或居住地區(qū)級社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)定位項(xiàng)目商業(yè)定位策略鄰區(qū)商店以經(jīng)營生活必需品為主，商店組合為：普通日用品品商店和餐廳。一個典型的鄰里中心設(shè)置35個商店和2個食閣、1個超級市場、1家菜市場、1-2臺自動提款機(jī)。必備功能有：診療所及牙醫(yī)、面包店、文具店、中西藥行、托兒所、服裝店、眼鏡店、理發(fā)店、家庭用品、書局、家庭娛樂中心。以經(jīng)營高檔商品為主，商店組合為：娛樂設(shè)施、銀行、郵政局、超級市場、百貨公司及高檔商品、商店、餐館、快餐店。社區(qū)商業(yè)主要必備12個基本行業(yè)、業(yè)態(tài)業(yè)種，例如：菜場、銀行、郵政、衛(wèi)生所、洗衣房、理發(fā)店、快餐店、超市、新華書店、修理鋪、公共廁所和社區(qū)活動中心。推薦13個行業(yè)、業(yè)態(tài)業(yè)種，例如：服裝店、鞋店、禮品店、鮮花店、攝影店、音像制品店等。使居民生活所需的服務(wù)項(xiàng)目門類齊全、應(yīng)有盡有、配套完善。依據(jù)以上原理模擬業(yè)態(tài)店配置如下普通日常商品商店、診療所、餐館和小販中心。規(guī)劃的居住小區(qū)級商品組合規(guī)劃的街坊級商品組合整個社區(qū)商業(yè)商品組合規(guī)劃居住區(qū)級或居住級商品組合項(xiàng)目商業(yè)定位策略街區(qū)園林化景觀設(shè)計(jì)、創(chuàng)造“街區(qū)價值”擊活社區(qū)商業(yè)社區(qū)商業(yè)特色建議特色建議強(qiáng)調(diào)社區(qū)文化、休閑、娛樂、餐飲與一體。采用大中型社區(qū)商業(yè)模式為主導(dǎo)，沿街團(tuán)組式布置模式——改變傳統(tǒng)臨街項(xiàng)目商業(yè)定位策略“商業(yè)公園”起源于美國，是盛行歐洲、日本的地產(chǎn)建筑理念及前瞻性的商業(yè)模式，也是“Town-center”的概念延續(xù)。從地域位置上看，通常位于城市核心商業(yè)區(qū)的梯次外延，即衛(wèi)星城商圈。引入購物公園概念方案二概念導(dǎo)入項(xiàng)目商業(yè)定位策略概念內(nèi)涵形成開放的城市商業(yè)休閑廣場。具有強(qiáng)烈的生態(tài)性與休閑性?！白沓鞘形拿鳎w會山林之趣”有別于城市廣場、傳統(tǒng)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)MALL、等，購物公園注重生態(tài)、人、商業(yè)的交融性與互動性，強(qiáng)調(diào)生態(tài)、人和商業(yè)的三者組合。項(xiàng)目商業(yè)定位策略引入購物公園前提為市民提供一個環(huán)境優(yōu)美、交通便利的公共商業(yè)空間和活動場所，具有文化性、平民性和休閑性的特色。新一代商業(yè)中心，在商業(yè)設(shè)施構(gòu)建、商業(yè)業(yè)態(tài)組合、商業(yè)業(yè)種搭配等方面商業(yè)中心實(shí)現(xiàn)升級。對娛樂、休閑和回歸自然的追求。逐漸模糊商業(yè)、居住和購物之間界限。項(xiàng)目商業(yè)定位策略商業(yè)公園功能定位集購物、休閑、娛樂、餐飲與一體，注重與自然、環(huán)境和諧，具有文化性、平民性和休閑性立體大型公園社區(qū)。商業(yè)公園業(yè)態(tài)定位業(yè)態(tài)配置———有主力連鎖超市、專業(yè)連鎖超市、主題百貨、獨(dú)立商鋪、專賣店和主題概念店等多業(yè)態(tài)；同時又購物中心、購物廣場等大型業(yè)態(tài)配置。項(xiàng)目商業(yè)定位策略購物公園規(guī)劃四大原則原則一原則二原則三原則四室內(nèi)商業(yè)室外化商業(yè)形態(tài)風(fēng)情化沿街形態(tài)戲劇化零售商業(yè)獨(dú)立最大化商業(yè)公園商業(yè)布局和規(guī)劃項(xiàng)目商業(yè)定位策略購物公園具體規(guī)劃設(shè)計(jì)整個商業(yè)規(guī)劃對外三種風(fēng)格類型公園商業(yè)一條生態(tài)商業(yè)街對內(nèi)的社區(qū)內(nèi)部商業(yè)項(xiàng)目商業(yè)定位策略位于項(xiàng)目東北角。將此商業(yè)公園和規(guī)劃路打通，使本區(qū)域內(nèi)人群聚集于此，以帶動地塊的商業(yè)價值。也使項(xiàng)目南部生態(tài)商業(yè)街與整個板塊連接，從而使商業(yè)街變活。形式以購物休閑廣場與生態(tài)植物相結(jié)合的方式。三大商業(yè)公園回歸自然的環(huán)境使室外空間與室內(nèi)空間渾然一體，形成集中式商業(yè)中心與周邊環(huán)境的連續(xù)過渡，也為顧客提供了一個與戶外接近的媒體。

公園式商業(yè)相對于前兩個公園商業(yè)，此公園更強(qiáng)調(diào)其對外的功能。同時，廣場上設(shè)置生態(tài)型標(biāo)志性建筑，形成開發(fā)區(qū)的城市圖騰。中心商業(yè)點(diǎn)式商業(yè)項(xiàng)目商業(yè)定位策略以迅速聚集人氣，提升本項(xiàng)目的關(guān)注度為考量基礎(chǔ)大型休閑浴場，包括餐飲、休閑娛樂、洗娛等商業(yè)形態(tài)。三大商業(yè)公園以對區(qū)域商業(yè)的補(bǔ)充和對本項(xiàng)目一期居住需求的配套為考量基礎(chǔ)中型餐廳、花店、娛樂——卡拉OK量販店、超市等。業(yè)態(tài)業(yè)種選擇項(xiàng)目商業(yè)定位策略以休閑娛樂為主題，營造上?！靶绿斓厥健钡娘L(fēng)情街與休閑廣場。在極大的提高商業(yè)集合體品質(zhì)的同時，也成為人群樂于到達(dá)的時尚場所。特色餐廳百草園、素食店等