資產(chǎn)評(píng)估2011計(jì)算題匯總

資產(chǎn)評(píng)估計(jì)算題匯總1．運(yùn)用重置成本法計(jì)算固定資產(chǎn)的評(píng)估值。主要包括：重置成本的確定、成新率的計(jì)算、功能性貶值的計(jì)算。例1：已知某廠的一臺(tái)設(shè)備已經(jīng)使用5年，設(shè)備的利用率假設(shè)為100%，仍有10年使用壽命。該設(shè)備目前的重置成本為90萬元。但由于技術(shù)進(jìn)步的原因出現(xiàn)了一種新型設(shè)備，其功能相同，但每生產(chǎn)100件產(chǎn)品可節(jié)約材料2公斤，預(yù)計(jì)該廠未來10年內(nèi)年產(chǎn)該產(chǎn)品20萬件，A材料前五年的價(jià)格將保持20元/公斤，從第六年起將上漲20%，試根據(jù)給定材料確定該設(shè)備的成新率、功能性貶值和評(píng)估價(jià)值。假設(shè)不考慮經(jīng)濟(jì)性貶值因素。(所得稅率為33%，其中折現(xiàn)率15%，年限為5年的復(fù)利現(xiàn)值系數(shù)為0.4972，年金現(xiàn)值系數(shù)為3.3522，折現(xiàn)率為15%，年限為10年的年金現(xiàn)值系數(shù)為5.0188)成新率=10三(10+5)X100%=66.67%功能性貶值的計(jì)算：先計(jì)算年超額運(yùn)營成本：前五年：每年 200000三100X2X20=8(萬元)后五年：每年 200000三100X2X20X(1+20%)=9.6(萬元)再計(jì)算年凈超額運(yùn)營成本：前五年：每年 8X(1—33%)=5.36(萬元)后五年每年9.6X(1—33%)=6.43(萬元)最后折現(xiàn)處理得功能性貶值額：5.36X3.3522+6.43X3.3522X0.4972=26.68(萬元)評(píng)估價(jià)值=90X66.67%—26.68=33.32萬元，例2某企業(yè)的一條生產(chǎn)線購于1996年10月，帳面原值為750萬元，評(píng)估基準(zhǔn)日為2001年10月。經(jīng)調(diào)查得知，該類設(shè)備的定基價(jià)格指數(shù)在1996年和2001年分別為100%和140%，假設(shè)該設(shè)備生產(chǎn)能力在生產(chǎn)過程能夠得到充分利用，該設(shè)備尚可使用5年，和當(dāng)前的設(shè)備相比，該設(shè)備所耗電力能源較大，平均每年多耗4萬度，每度電按0。6元計(jì)算。(所得稅率為33%，折現(xiàn)率為10%，年限為五年，折現(xiàn)率為10%的年金現(xiàn)值系數(shù)為3。7908)要求：(1)計(jì)算該設(shè)備的重置成本(2)計(jì)算該設(shè)備的實(shí)體性貶值額、(3)功能性貶值額(4)確定設(shè)備的評(píng)估價(jià)值(小數(shù)點(diǎn)后保留兩位小數(shù))重置成本=750X140%/100%=1050萬元實(shí)體性貶值率=5/10=50% 實(shí)體性貶值額=1050X50%=525萬元功能性貶值額=40000X0°6X3°7908X0。67=60956。06元3評(píng)估價(jià)值=10500000—5250000—60956。06=5189043。94元例3.已知某廠的一臺(tái)設(shè)備，資產(chǎn)的功能與價(jià)值存在線性關(guān)系，若重置全新的同類機(jī)器設(shè)備，價(jià)值為500萬元，年產(chǎn)量為500件，被評(píng)估設(shè)備的產(chǎn)量為400件。該設(shè)備已經(jīng)使用6年，設(shè)備的利用率為100％，仍有9年的使用壽命。但由于技術(shù)進(jìn)步的原因，出現(xiàn)了新設(shè)備，其功能相同，但每生產(chǎn)1件產(chǎn)品，可節(jié)約甲材料2公斤，預(yù)計(jì)在未來的9年內(nèi)，甲材料在前五年的價(jià)格保持在200元／公斤，從第六年起上漲20％，(該企業(yè)適用的所得稅率為33%，假定折現(xiàn)率為10%。年限為5年，折現(xiàn)率為10%的年金現(xiàn)值系數(shù)為3.791，復(fù)利現(xiàn)值系數(shù)為0.621，年限為4年，折現(xiàn)率為10%的年金現(xiàn)值系數(shù)為3.170)要求：(1)計(jì)算資產(chǎn)重置成本(2)計(jì)算實(shí)體性貶值額(3)計(jì)算功能性貶值計(jì)算評(píng)估值(不考慮經(jīng)濟(jì)性貶值因素)資產(chǎn)的重置成本=500X400三500=400萬元確定實(shí)體性貶值率=6215=40% 實(shí)體性貶值額=400X40%=160萬元功能性貶值=400X2X200X0.67X3.791+400X2X240X0.67X3.170X0.621=659632.0448元評(píng)估值=4000000－1600000－659632.0448=1740367.9552元例4某企業(yè)將與外商組建合資企業(yè)，要求對(duì)資產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估。具體資料如下：該資產(chǎn)賬面原值270萬元，凈值108萬元，按財(cái)務(wù)制度規(guī)定該資產(chǎn)折舊年限為30年，已計(jì)折舊年限20年,在使用期間該資產(chǎn)的利用率為87.5%。經(jīng)調(diào)查分析確定：按現(xiàn)在市場材料價(jià)格和工資費(fèi)用水平，新建造相同構(gòu)造的資產(chǎn)的全部費(fèi)用支出為500萬元。經(jīng)專業(yè)人員勘察估算，該資產(chǎn)還能使用8年。又知該資產(chǎn)由于設(shè)計(jì)不合理，造成耗電量大，維修費(fèi)用高，與現(xiàn)在同類標(biāo)準(zhǔn)資產(chǎn)相比，每年多支出營運(yùn)成本4萬元。(該企業(yè)適用的所得稅率為33%，假定折現(xiàn)率為10%。年限為8年，折現(xiàn)率為10%的年金現(xiàn)值系數(shù)為5.3349)要求:試確定該設(shè)備的重置成本、成新率、實(shí)體性貶值額、功能性貶值和評(píng)估價(jià)值。重置成本=500萬元實(shí)體性貶值率=20X87.5%三(20X87.5%+8)=68.63%實(shí)體性貶值額=500X68.63%=343.15萬元成新率=1－68.63%=31.37%功能性貶值=4X(1—33%)X5.3349=14.29523萬元評(píng)估價(jià)值=500－343.15－14.29523=136.28077元2．運(yùn)用現(xiàn)行市價(jià)法評(píng)估固定資產(chǎn)的價(jià)值。假設(shè)有一套機(jī)器設(shè)備，已使用5年，現(xiàn)在市場上該種設(shè)備同類新型設(shè)備的交易價(jià)格為250000元，預(yù)計(jì)全套設(shè)備的的殘值率為4%，這種設(shè)備的折舊年限為12年。使用現(xiàn)行市價(jià)法確定設(shè)備的評(píng)估價(jià)格。評(píng)估值為250000—(250000—250000X4%)三12X5=150000元3．實(shí)物資產(chǎn)長期投資的評(píng)估。例。甲企業(yè)在乙企業(yè)用設(shè)備資產(chǎn)進(jìn)行長期投資，該設(shè)備價(jià)值50萬元，折舊率為5%，投資期限為10年，評(píng)估時(shí)剩余投資年限為五年。投資初規(guī)定，設(shè)備在投資期滿以后以凈值返換投資方。預(yù)期在未來五年內(nèi)收益分別為4萬元、5萬元、6萬元、7萬元、8萬元。投資方所在行業(yè)的平均投資收益率為12％，求甲企業(yè)該設(shè)備投資的評(píng)估值。12%的復(fù)利現(xiàn)值系數(shù)為123450．89290．79720．71180．63560．5675評(píng)估值=4X0.8929+5X0.7972+6X0.7n8+7X0.6356+8X0.5675+(50-50X5%X10)X0.5675=35.005萬元4.可轉(zhuǎn)換優(yōu)先股的評(píng)估甲企業(yè)去年購入乙企業(yè)發(fā)行的可轉(zhuǎn)換優(yōu)先股票300股，每股面額100元，乙企業(yè)發(fā)行時(shí)承諾5年后優(yōu)先股持有者可按1：20轉(zhuǎn)換成乙企業(yè)的普通股股票。優(yōu)先股股息率為15%，乙企業(yè)去年發(fā)行普通股時(shí)的價(jià)格為5元/股，預(yù)計(jì)股價(jià)上漲率為10%。企業(yè)適用的折現(xiàn)率為12%。評(píng)估優(yōu)先股的價(jià)值。(假設(shè)優(yōu)先股的最后一年的股息和轉(zhuǎn)換發(fā)生在同一年)轉(zhuǎn)換時(shí)普通股的市場價(jià)格=5X(1+10%)5=5X1。611=8。055元優(yōu)先股的轉(zhuǎn)換總收入=300X20X8.055=48330元評(píng)估價(jià)值=300X100X15%X(P/A,10%,4)+48330X(P/F,10%,4)=4500X3。170+48330X0。687=47467.71元5．土地使用權(quán)評(píng)估的成本法例：某企業(yè)土地的取得一塊宗地面積為150000平方米,土地取得費(fèi)用為42。2元/平方米,土地開發(fā)費(fèi)為：50元/平方米,稅費(fèi)為49。1元/平方米,投資的資金月利率為0。915%,土地的開發(fā)周期為2年,假設(shè)土地的取得費(fèi)、開發(fā)費(fèi)、稅費(fèi)均為均勻發(fā)生,投資利潤率為10%,土地所有權(quán)收益率為15%。試評(píng)估該宗地的價(jià)格。土地的取得費(fèi)用=42.2元/平方米土地開發(fā)費(fèi)為：50元/平方米稅費(fèi)為49.1元/平方米投資利息=(42.2+50+49.1)X0.915%X24三2=15.8元/平方米資金利潤=(42.2+50+49.1)X10%=14.4元/平方米土地成本=42.2+50+49.1+15.8+14.4=174.5元/平方米土地所有權(quán)收益=174.5X15%=26.7元/平方米土地價(jià)格=(174.5+26.7)X150000=30105000元6.土地使用權(quán)評(píng)估的假設(shè)開發(fā)法(參見教科書P163-164)一住宅樓，建筑面積為5000平方米。預(yù)計(jì)建設(shè)期為1年，建筑費(fèi)為3000元／平米，專業(yè)費(fèi)為建筑費(fèi)的10％，地價(jià)、建筑費(fèi)和專業(yè)費(fèi)在建設(shè)期內(nèi)一次性投入。預(yù)計(jì)售價(jià)：9000元／平米，銷售管理費(fèi)為樓價(jià)的2.5％，銷售稅費(fèi)為樓價(jià)的6.5%，當(dāng)?shù)劂y行貸款利率6％，開發(fā)商要求的投資利潤率為10％。求：地價(jià)。樓價(jià)=5000X9000=4500萬元元建筑費(fèi)=3000X5000=1500萬元專業(yè)費(fèi)=15000000X10%=150萬元銷售管理費(fèi)=4500萬X2.5%=112。5萬稅費(fèi)=4500萬X6.5%=292.5利潤=(地價(jià)+建筑費(fèi)+專業(yè)費(fèi))X利潤率=(地價(jià)+1650萬)X10%=0.1地價(jià)+165萬利息=(地價(jià)＋1650萬)X6％=0.06地價(jià)+99萬地價(jià)=4500—1650—112.5—292.5—0.1X地價(jià)一165—0.06X地價(jià)一99萬地價(jià)=2181萬三1.16=1880.1724萬7．運(yùn)用收益還原法評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)格例：待估對(duì)象的基本情況是：寫字樓一幢，占地面積500平方米，建筑面積2000平方米，月租金60000元，設(shè)定建筑物還原利率為10%，尚可使用年限為50年，土地還原利率為8%，房產(chǎn)稅、土地使用費(fèi)、修繕費(fèi)等各種客觀費(fèi)用總計(jì)為18萬元，建筑物價(jià)格以成本法求得為150萬元。試用收益現(xiàn)值估算該寫字樓所占基地的公平市場價(jià)格?？偸杖?60000X12=720000元總費(fèi)用=180000元總收益=720000-180000=540000元房屋純收益=1500000X(10%+2%)=180000元2%為房屋年折舊率土地純收益=540000—180000=360000元50年土地使用權(quán)價(jià)格=360000X(P/A,8%,50)=4404054。47元8．運(yùn)用殘值法(割差法)評(píng)估商譽(yù)的價(jià)值。某企業(yè)進(jìn)行股份制改組,根據(jù)企業(yè)過去經(jīng)營情況和未來市場預(yù)測其未來5年的收益額分別是13萬元、14萬元、11萬元、12萬元和15萬元,并假定從6年開始,以后各年收益額均為15萬元。根據(jù)銀行利率及企業(yè)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)情況確定的折現(xiàn)率和本金化率均為10％,。采用單項(xiàng)資產(chǎn)評(píng)估方法,評(píng)估確定該企業(yè)各單項(xiàng)資產(chǎn)評(píng)估之和(包括有形資產(chǎn)和可確指的無形資產(chǎn))為90萬元。要求：試確定該企業(yè)商譽(yù)評(píng)估值。折現(xiàn)率10%的復(fù)利現(xiàn)值系數(shù)0．90910．82640．75130．68200．6209商譽(yù)的評(píng)估價(jià)值=某設(shè)備購建于1998年5月，賬面原值200萬元，2002年5月對(duì)該設(shè)備進(jìn)行了一次技術(shù)改造，投資20萬元，2004年5月評(píng)估，恰在評(píng)估之前，由于工人操作不當(dāng)造成該設(shè)備傳動(dòng)齒輪嚴(yán)重受損。經(jīng)評(píng)估人員檢測認(rèn)定該設(shè)備更換傳動(dòng)齒輪后仍可繼續(xù)使用10年。損壞的傳動(dòng)齒輪價(jià)值占設(shè)備重置成本的2%，傳動(dòng)齒輪的現(xiàn)行購買價(jià)為4.4萬元，調(diào)換費(fèi)用約1萬元，評(píng)估人員經(jīng)進(jìn)一步調(diào)查了解以下情況：(1)從1998年5月到2004年5月國內(nèi)該類設(shè)備價(jià)格沒有明顯變化；由于該設(shè)備在2002年經(jīng)過技術(shù)改革，因此在功能上與新近出廠的設(shè)備沒有什么差異。要求：(1)根據(jù)上述資料計(jì)算該設(shè)備的重置成本；(2)計(jì)算該設(shè)備的有形損耗額；計(jì)算該設(shè)備的評(píng)估值。1、 重置成本=200+20+4.4+1=225.42、 有形損耗=重置成本*(1-成新率)=225.4*(1-10/14)=64.43、 評(píng)估值=重置成本-有形損耗=225.4-64.4=161我覺得這道題目的重置成本應(yīng)當(dāng)是220萬可修復(fù)引起損耗的貶值4.4+1不可修復(fù)220*6/16=評(píng)估值220-5.4-220*6/16考例1、被評(píng)估設(shè)備購建于1995年6月，賬面原值100萬元，1998年6月對(duì)該設(shè)備進(jìn)行技術(shù)改造，以使用某種專利技術(shù)，改造費(fèi)用為10萬元，評(píng)估基準(zhǔn)日為1999年6月30日。1995年至1999年設(shè)備類價(jià)格定基變動(dòng)指數(shù)分別為105%、110%、110%、115%、120%；被估設(shè)備的月人工成本比同類設(shè)備節(jié)約1000元；被估設(shè)備所在企業(yè)的正常投資報(bào)酬率為10%，規(guī)模效益指數(shù)為0.7,該企業(yè)為正常納稅企業(yè)，所得稅稅率為33%；經(jīng)了解，該設(shè)備在評(píng)估前使用期間因技術(shù)改造等因素，其實(shí)際利用率僅為正常利用率的60%，經(jīng)評(píng)估人員鑒定分析被評(píng)估設(shè)備尚可使用6年，評(píng)估基準(zhǔn)日后，其利用率可以達(dá)到設(shè)計(jì)要求的80%.根據(jù)上述條件估測該設(shè)備的有關(guān)經(jīng)濟(jì)技術(shù)參數(shù)和評(píng)估值。解答與分析：首先運(yùn)用物價(jià)指數(shù)法計(jì)算被估設(shè)備重置成本=100x120%/105%+10x120%/115%=100x1.14+10x1.04=114+10.4=124.4(萬元)被估設(shè)備加權(quán)投資年限=(114x4+10.4x1)=124.4=(456+10.4)=124.4=466.4—124.4=3.74(年)采用年限法計(jì)算被估設(shè)備實(shí)體性貶值率，前一步驟計(jì)算的被估設(shè)備加權(quán)投資年限僅僅是名義的，必須根據(jù)資產(chǎn)利用率轉(zhuǎn)化為實(shí)際已使用年限。(3.74x60%)=(3.74x60%+6) =2.24=8.24=0.27或27%本題的獨(dú)特之處在于“被估設(shè)備的月人工成本比同類節(jié)約1000元”，因此被估設(shè)備發(fā)生的不是功能性貶值，而是功能性升值(求取評(píng)估值是要加而不是減)。功能性升值=0.1x12x(1—33%)x(P/A,10%，6) =0.8x4.36=3.49(萬元)采用規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)法計(jì)算經(jīng)濟(jì)性貶值率=1-0.80.7=1-0.86=0.14評(píng)估值=［124.4x(1-27%)+3.49］x(1—0.14)=(90.81+3.49)x0.86=81.09萬元請(qǐng)注意，［124.4x(1-27%)+3.49］不能寫為［(124.4+3.49)x(1-27%)］，因?yàn)椴捎媚晗薹ㄓ?jì)算被估設(shè)備實(shí)體性貶值率時(shí)一般不考慮已經(jīng)發(fā)生的功能性價(jià)值變化?？祭?、評(píng)估對(duì)象為某機(jī)器廠的一條國產(chǎn)機(jī)組，該機(jī)組于1996年5月20日購置并投入使用，其設(shè)計(jì)生產(chǎn)能力為年產(chǎn)A產(chǎn)品10萬件，賬面原值為150萬元，評(píng)估人員以2001年5月20日為評(píng)估基準(zhǔn)日對(duì)該機(jī)組進(jìn)行評(píng)估，并取得以下相關(guān)經(jīng)濟(jì)技術(shù)數(shù)據(jù)：設(shè)備類價(jià)格指數(shù)情況是：1997年5月比1996年5月上升了2%,1998年5月比1997年5月上升了1%,1999年5月比1998年5月下降了1%,2000年5月與1999年5月價(jià)格水平持平，2001年5月比2000年5月上升了2%；經(jīng)評(píng)估人員在該機(jī)組生產(chǎn)廠家詢價(jià)，該機(jī)組的現(xiàn)行出廠價(jià)格為100萬元，運(yùn)雜費(fèi)、安裝調(diào)試費(fèi)大約占購置價(jià)的25%，據(jù)廠家介紹，更為新型的改進(jìn)機(jī)組已經(jīng)面世，售價(jià)較該機(jī)組有較大提高；被評(píng)估機(jī)組從投產(chǎn)到評(píng)估基準(zhǔn)日，由于市場競爭的原因，利用率僅為設(shè)計(jì)能力的60%，估計(jì)評(píng)估基準(zhǔn)日后的產(chǎn)權(quán)變動(dòng)會(huì)使其利用率達(dá)到設(shè)計(jì)要求；被評(píng)估機(jī)組經(jīng)檢測尚可使用7年；被評(píng)估機(jī)組與相同生產(chǎn)能力的改進(jìn)機(jī)組相比，年運(yùn)營成本超支額大約在4萬元左右；假定折現(xiàn)率為10%.根據(jù)上述背景材料運(yùn)用兩種具體方法評(píng)估該機(jī)組于2001年5月20日的續(xù)用價(jià)值。解答與分析：可按市場重置方式和價(jià)格指數(shù)法兩種具體方法進(jìn)行評(píng)估。如果運(yùn)用市場重置方式的數(shù)學(xué)表達(dá)式為：評(píng)估值=重置成本一實(shí)體有形損耗，在運(yùn)用市場重置方式時(shí)，因該機(jī)組市價(jià)已經(jīng)考慮了功能落后因素，故不需再計(jì)算功能性貶值，材料中未給出經(jīng)濟(jì)性貶值信息，故亦不考慮經(jīng)濟(jì)性貶值因素。如果運(yùn)用價(jià)格指數(shù)法的數(shù)學(xué)表達(dá)式為：評(píng)估值=重置成本一實(shí)體損耗一功能性貶值，這里需要注意的是運(yùn)用價(jià)格指數(shù)法確定該機(jī)組的重置成本是復(fù)原重置成本，必須考慮其功能落后因素并計(jì)算其功能性貶值。運(yùn)用市場重置方式評(píng)估：1.重置成本=100x(1+25%)=125(萬元)實(shí)體損耗率=5x60%/[(5x60%)+7]x100%=3/10x100%=30%評(píng)估值=125x(1-30%)=87.5(萬元)運(yùn)用價(jià)格指數(shù)法評(píng)估：1.重置成本=150x(1+2%)(1+1%)(1-1%)(1+2%)=156.04(萬元)2.實(shí)體損耗率=3/(3+7)x100%=30%3.功能性貶值=4x(1-33%)(P/A,10%，7)=2.68x4.8684=13.05萬元4.評(píng)估值=156.04x(1-30%)-13.05=96.18(萬元)考例3、被評(píng)估設(shè)備為1989年從德國引進(jìn)設(shè)備，進(jìn)口合同中的FOB價(jià)是40萬克。1994年評(píng)估時(shí)德國生產(chǎn)廠家已不再生產(chǎn)這種待估設(shè)備了，其替代產(chǎn)品的FOB報(bào)價(jià)為45萬馬克，而國內(nèi)其他企業(yè)1994年從德國進(jìn)口設(shè)備的CIF價(jià)格為60萬馬克。按照通常情況，設(shè)備的實(shí)際成交價(jià)應(yīng)為報(bào)價(jià)的70%—90%，境外運(yùn)雜費(fèi)約占FOB價(jià)格的5%，保險(xiǎn)費(fèi)約占FOB價(jià)格的0.5%，不考慮進(jìn)口關(guān)稅、增值稅，銀行手續(xù)費(fèi)按CIF價(jià)格的0.8%計(jì)，國內(nèi)運(yùn)雜費(fèi)按CIF價(jià)格加銀行手續(xù)費(fèi)之和的3%計(jì)算，安裝調(diào)試費(fèi)含在設(shè)備價(jià)格中不再另行計(jì)算，被評(píng)估設(shè)備尚可使用5年，年運(yùn)營成本比其替代設(shè)備超支2萬元人民幣，被評(píng)估設(shè)備所在企業(yè)的正常投資報(bào)酬率為10%，評(píng)估時(shí)馬克與美元的匯率為1.5：1，人民幣與美元的匯率為8：1?根據(jù)上述數(shù)據(jù)估算進(jìn)口設(shè)備續(xù)用價(jià)值。解答與分析：（1）被評(píng)估設(shè)備的CIF價(jià)格取同年其他企業(yè)從德國進(jìn)口設(shè)備的CIF價(jià)格最為合理，即被評(píng)估設(shè)備的CIF價(jià)格為60萬馬克，可以按照評(píng)估時(shí)馬克與美元的匯率1.5：1折合為40萬美元：40x8=320萬元人民幣。（2）被評(píng)估設(shè)備的重置成本=（設(shè)備的CIF價(jià)格+銀行手續(xù)費(fèi)）x（1+國內(nèi)運(yùn)雜費(fèi)率）其中：銀行手續(xù)費(fèi)=40x8x0.8%=2.56萬元人民幣國內(nèi)運(yùn)雜費(fèi)=（320+2.56）x3%=9.68萬元人民幣進(jìn)口設(shè)備重置成本=320+2.56+9.68=332.24萬元人民幣成新率=5=（5+5）=50%有形損耗=332.24x50%=166.12萬元人民幣無形損耗=年凈超額運(yùn)營成本x（1-所得稅率）x（P/A,10%，5）=2x（1-33%）x3.7908=5.079672=5.08萬元人民幣續(xù)用價(jià)值=322?24-166.12-5.08=161.04萬元人民幣考例1、有一待估宗地甲需評(píng)估，現(xiàn)搜集到與宗地甲條件類似的4宗地A、B、C、D,具體情況如表1—1；表中的交易情況、區(qū)域因素及個(gè)別因素值，都是參照物與甲比較,正號(hào)表示參照物宗地條件比宗地甲條件優(yōu)，負(fù)號(hào)含義相反。數(shù)值大小代表對(duì)宗地地價(jià)的修正幅度。該城市此類用地容積率與地價(jià)關(guān)系為：當(dāng)容積率在1-1.5之間時(shí)，容積率每增加0.1,宗地單位地價(jià)比容積率為l時(shí)的地價(jià)增加3%.另外，該城市地價(jià)指數(shù)情況1995年至1999年每年分別為100、105、108、110、111.試求待估宗地1999年1月份的價(jià)格。(單位：元/平方米)表1—1宗地成交價(jià)交易時(shí)間交易情況容積率區(qū)域因素個(gè)別因素甲 1999.101.200A 800 1998.1 +2% 1.3+1%0B 850 1999.1 +1% 1.40+1%C 760 1988.1 01.1 0-2%D 780 1998.1 01.0 -1%-1%解答與分析：首先需要建立容積率地價(jià)指數(shù)表，見下表容積率 1.0 1.1 1.2 1.3 1.4地價(jià)指數(shù) 100 103 106 109 112然后對(duì)參照物地價(jià)進(jìn)行修正：800x111/110x100/102x106/109x100/101x100/100=762(762.04)850x111/111x100/101x106/112x100/100x100/101=789(788.6)760x111/110x100/100x106/103x100/100x100/98=805(805.35)780x111/110x100/100x106/100x100/99x100/99=851(851.26)最后確定評(píng)估結(jié)果：(762+789+805+851)-4=3207-4=801.75元/平方米考例1、甲企業(yè)許可乙企業(yè)使用其生產(chǎn)可視對(duì)講電話的專利技術(shù)，已知條件如下：甲企業(yè)與乙企業(yè)共同享用可視對(duì)講電話專利，甲乙企業(yè)設(shè)計(jì)能力分別為150萬部和50萬部:該專利為甲企業(yè)外購，賬面價(jià)值100萬元，已使用4年，尚可使用6年，假設(shè)前4年技術(shù)類資產(chǎn)累計(jì)價(jià)格上漲率為15%；該專利對(duì)外許可使用對(duì)甲企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營有較大影響，由于失去壟斷地位，市場競爭會(huì)加劇，預(yù)計(jì)在以后6年，甲企業(yè)減少收益按折現(xiàn)值計(jì)算為50萬元,增加研發(fā)費(fèi)用以提高技術(shù)含量、保住市場份額的追加成本按現(xiàn)值計(jì)算為10萬元。請(qǐng)?jiān)u估該項(xiàng)專利許可使用的最低收費(fèi)額(以萬元為單位，小數(shù)點(diǎn)后保留兩位)。解答與分析：重置成本凈值=100x（1+15%）x6/（4+6）=69（萬元）重置成本凈值分?jǐn)偮?50/（150+50）x100%=25%機(jī)會(huì)成本=50+10=60（萬元）該專利許可使用的最低收費(fèi)額=69x25%+60=77.25（萬元）考例2、某企業(yè)決定將使用了10年的注冊(cè)商標(biāo)轉(zhuǎn)讓。據(jù)調(diào)查，該企業(yè)使用這一商標(biāo)的商品比其他企業(yè)同類商品的單價(jià)高出5元，該企業(yè)年生產(chǎn)量是900萬臺(tái)，假設(shè)目前市場情況表明未來5年市場需求量和企業(yè)生產(chǎn)量可以達(dá)到1000萬臺(tái)。假定折現(xiàn)率為10%，該商標(biāo)權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)值是多少？假設(shè)不是轉(zhuǎn)讓所有權(quán)，而是通過許可使用合同將該商標(biāo)使用權(quán)許可給另一企業(yè)使用。合同約定：使用期限為5年，經(jīng)預(yù)測該企業(yè)使用該商標(biāo)后每臺(tái)產(chǎn)品可新增利潤5元。第一年至第五年的銷售量分為20、25、30、40和55萬臺(tái)，利潤分成率為30%，折現(xiàn)率確定為10%，該商標(biāo)使用權(quán)的價(jià)格是多少？解答與分析：使用商標(biāo)每年可獲取的預(yù)期超額利潤為：1000x5=5000萬元將預(yù)期超額利潤折現(xiàn)得出該商標(biāo)評(píng)估價(jià)格=5000x（P/A,10%，5）=5000x3.7908=18954（萬元）年份新增利潤（萬元）折現(xiàn)系數(shù)折現(xiàn)值（萬元）11000.909190.9121250.8264103.3031500.7513112.7042000.6830136.6052750.6209170.75合計(jì)614.26該商標(biāo)使用權(quán)的價(jià)格=614.56x30%=184.368萬元考例3、甲企業(yè)將一項(xiàng)專利使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給乙公司，擬采用對(duì)利潤分成的方法，該專利系三年前從外部購入，賬面成本80萬元，三年間物價(jià)累計(jì)上升25%，該專利法律保護(hù)期十年，已過四年，尚可保護(hù)六年，經(jīng)專業(yè)人員測算，該專利成本利潤率為400%，乙企業(yè)資產(chǎn)重置

成本為4000萬元，成本利潤率為12.5%，通過論證分析，技術(shù)人員認(rèn)為該專利剩余使用壽命為五年，另外，通過對(duì)市場供求狀況及有關(guān)會(huì)計(jì)資料分析得知，乙企業(yè)實(shí)際生產(chǎn)能力為年產(chǎn)某型號(hào)產(chǎn)品20萬臺(tái)，成本費(fèi)用每臺(tái)約為400元，未來五年間產(chǎn)量與成本費(fèi)用變動(dòng)不大，該產(chǎn)品由于采用了專利技術(shù)，性能有較大幅度提高，未來第一、第二年每臺(tái)售價(jià)可達(dá)500元，在競爭的作用下，為維護(hù)市場占有率，第三、第四年售價(jià)將降為每臺(tái)450元，第五年降為每臺(tái)430元，折現(xiàn)率確定為10%.要求：根據(jù)上述資料確定該專利評(píng)估值（不考慮流轉(zhuǎn)稅因素）。解答與分析：首先應(yīng)該注意的是，本例資料沒有給出所得稅稅率，應(yīng)該理解為不考慮所得稅因素對(duì)收益的影響。（此判斷方法可以推而廣之）。首先確定利潤分成率：（1）專利重置成本=80x（1+25%）=100萬元（2） 專利約當(dāng)投資量=100x（1+400%）=500萬元（3） 乙企業(yè)資產(chǎn)約當(dāng)投資量=4000x（1+12.5%）=4500萬元（4） 利潤分成率=500—（4500+500）=10%確定評(píng)估值：（1）確定每年利潤額第一、第二年：（500-400）x20=2000萬元第三、第四年：（450-400）x20=1000萬元第五年：（430-400）x20=600萬元（2）確定每年分成額第一、第二年：2000x10%=200萬元第三、第四年：1000x10%=100萬元第五年：600x10%=60萬元（3）確定評(píng)估值=200三（1+10%）+200—（1+10%）2+100—（1+10%）3+100—（1+10%）4+60—（1+10%）5=200x0.9091+200x0.8264+100x0.7513+100x0.6830+60x0.6209=527.784萬元=528萬元（允許有一定誤差）考例4、某商場的土地使用年限從1994年5月31日起40年，商場共有兩層，每層建筑面積為2000平方米，可出租面積占建筑面積的60%.一層已經(jīng)于1996年5月31日出租，租期5年，月租金為180元/平方米。二層暫時(shí)空置。附近類似商場一、二層可出租面積的正常月租金分別為200元/平方米、120元/平方米，出租費(fèi)用為租金的20%.折現(xiàn)率為10%.試估算該房地產(chǎn)1998年5月31日出售時(shí)的總價(jià)格。(帶租約)解答與分析：首先計(jì)算每層可出租面積=2000x60%=1200平方米。該房地產(chǎn)出售后的前三年需要繼續(xù)履行原租約，一層只能按照180元/平方米計(jì)算租金收入，二層需要按照正常月租金120元/平方米計(jì)算租金收入，帶租約的前3年期間每年的出租收益=(180+120)X1200X12X(1-20%)=3456000元=345.6萬元。因?yàn)橥恋厥褂媚晗迯?994年5月31日起40年，而到1998年5月31日已經(jīng)經(jīng)歷了4年，還剩36年，再扣除必須履行租約的3年，所以，租約期滿后，還可以繼續(xù)按照正常租金出租33年，每年的出租收益=(200+120)X1200X12X(1-20%)=3686400元=368.64萬元。最后，計(jì)算帶租約的出售價(jià)格=345.6萬元X3年10%的年金現(xiàn)值系數(shù)+368.64萬元x33年10%的年金現(xiàn)值系數(shù)=3509.8萬元?？祭?、評(píng)估機(jī)構(gòu)于2002年1月對(duì)某公司進(jìn)行評(píng)估，該公司擁有甲企量發(fā)行的非上市普通股票100萬股，每股面值1元。經(jīng)調(diào)查，由于甲企業(yè)產(chǎn)品老化，評(píng)估基準(zhǔn)日以前的幾年內(nèi)，該股票的收益率每年都在前一年的基礎(chǔ)上下降2%，2001年度的收益率為10%，如果甲企業(yè)沒有新產(chǎn)品投放市場，預(yù)計(jì)該股票的收益率仍將保持每年在前一年的基礎(chǔ)上下降2%.已知甲企業(yè)正在開發(fā)研制一個(gè)新產(chǎn)品，預(yù)計(jì)2年后新產(chǎn)品即可投放市場，并從投產(chǎn)當(dāng)年起可使收益率提高并保持在15%左右，而且從投產(chǎn)后第3年起，甲企業(yè)將以凈利潤的75%發(fā)放股利，其余的25%用作企業(yè)的追加投資，凈資產(chǎn)利潤率將保持在20%的水平。若折現(xiàn)率為15%,求公司所持甲企業(yè)股票2002年1月1日的評(píng)估值。解答與分析：新產(chǎn)品投資以前兩年的收益率分別為：10%x(1—2%) =9.8%以及9.8%x(1—2%) =9.6%新產(chǎn)品投產(chǎn)以前兩年內(nèi)股票收益現(xiàn)值=100x1x9.8%/(1+15%)+100x1x9.6%/(1+15%)2=8.52+7.26=15.78(萬元)新產(chǎn)品投產(chǎn)后第一和第二年該股票收益現(xiàn)值之和=100x1x15%/(1+15%)3+100x1x15%/(1+15%)4=9.86+8.58=18.44(萬元)從新產(chǎn)品投產(chǎn)后第三年起股利增長率=20%x25%=5%從新產(chǎn)品投產(chǎn)后第三年起到以后該股票收益現(xiàn)值=100x1x15%/(15%-5%)X1/(1+15%)4=150X0.5718=85.77(萬元)該股票評(píng)估值=15.78+18.44+85.77=119.99(萬元)考例1、某企業(yè)為了整體資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，需進(jìn)行評(píng)估。經(jīng)預(yù)測該企業(yè)未來5年凈利潤分別為100萬、110萬、120萬、150萬、160萬，從第六年起，每年收益處于穩(wěn)定狀態(tài)，即每年均為160萬。該企業(yè)一直沒有負(fù)債，其有形資產(chǎn)只有貨幣資金和固定資產(chǎn)，且其評(píng)估值分別為100萬和500萬,該企業(yè)有一項(xiàng)可確指無形資產(chǎn)，即一個(gè)尚有5年剩余經(jīng)濟(jì)壽命的非專利技術(shù)，該技術(shù)產(chǎn)品每件可獲超額凈利潤10元，目前該企業(yè)每年生產(chǎn)產(chǎn)品8萬件，經(jīng)綜合生產(chǎn)能力和市場分析預(yù)測，在未來5年，每年可生產(chǎn)10萬件，經(jīng)預(yù)測折現(xiàn)率和本金化率均為6%.請(qǐng)?jiān)u估該企業(yè)的商譽(yù)價(jià)值（以萬元為單位，小數(shù)點(diǎn)后保留二位）。解答與分析：該企業(yè)商譽(yù)價(jià)值評(píng)估應(yīng)采用割差法進(jìn)行。首先運(yùn)用收益法評(píng)估企業(yè)整體價(jià)值，再運(yùn)用加和法計(jì)算出企業(yè)各單項(xiàng)資產(chǎn)價(jià)值之和，再運(yùn)用企業(yè)整體價(jià)值減掉企業(yè)單項(xiàng)資產(chǎn)評(píng)估值之和得到企業(yè)商譽(yù)價(jià)值。單項(xiàng)有形資產(chǎn)評(píng)估值為600萬。非專利技術(shù)的預(yù)期年凈利潤為100萬元，在折現(xiàn)率和本金化率均為6%的情況下，各年的復(fù)利現(xiàn)值系數(shù)分別為0.9434、0.8900、0.8396、0.7921、0.7473.采用收益法估算出非專利技術(shù)