不動產(chǎn)估價復(fù)習(xí)資料

一、名詞解釋1、 不動產(chǎn)指不能移動位置或者移動位置后會引起性質(zhì)、形狀改變而造成經(jīng)濟(jì)損失的財(cái)產(chǎn)2、 標(biāo)定地價在基準(zhǔn)低價的基礎(chǔ)上，選擇一系列能代表不同用途、不同區(qū)位、形狀、大小在同類用地中相對接近的標(biāo)志性宗地，按各自法定最高年限和基準(zhǔn)容積率，同時考慮微觀區(qū)位和市場行情等而修訂評估出的這些標(biāo)志性宗地的使用權(quán)在某一時期的價格3、 市場比較法將估價對象與在估期日的近期有過交易的類似不動產(chǎn)進(jìn)行比較，對這些類似不動產(chǎn)的成交價格進(jìn)行適當(dāng)?shù)男拚源俗鳛楣纼r對象在估價時點(diǎn)的客觀合理價格的估價方法4、 收益法將待估不動產(chǎn)未來每年的預(yù)期客觀收益以一定的資本比率同意折算到估價時點(diǎn)現(xiàn)值的一種估價方法5、 成本法求取估價對象在估價時點(diǎn)時的重置價格或重建價格，然后扣除折舊，一次估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法6、 假設(shè)開發(fā)法在估價開發(fā)完成后不動產(chǎn)正常交易價格的基礎(chǔ)上，扣除未來不動產(chǎn)正常的開發(fā)成本、利息、利潤、稅費(fèi)后，以剩余之?dāng)?shù)來確定估價對象價格的一種方法7、 基準(zhǔn)地價在宗地估價的基礎(chǔ)上，評估出的各個級別或區(qū)域土地的平均價格8、 路線價法通過對面臨特定街道，使用價值相等的市街地，設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)深度，求取在該深度上數(shù)宗土地的平均單價并附設(shè)于特定街道上，即得到該街道的路線價9、 重置價格10、重購價格二、簡答題1、 不動產(chǎn)的自然特性A、 不可移動性土地的位置固定，不能移動B、耐久性 土地不因使用或放置而損失或毀滅C、個別性 土地異質(zhì)性，任何兩宗地都存在一定的差異D、 數(shù)量有限性人類賴以生存的土地資源總量是固定不變和有限的2、 不動產(chǎn)的估價意義對不動產(chǎn)進(jìn)行評估，其意義體現(xiàn)在：可為不動產(chǎn)交易市場提供客觀的價格標(biāo)準(zhǔn)，有利于不動產(chǎn)資產(chǎn)的價值顯化和資源優(yōu)化配置，為開發(fā)投資及確立科學(xué)的收益分配制度，有利于不動產(chǎn)的公平賦稅A、為不動產(chǎn)交易市場服務(wù) D、有利于不動產(chǎn)的公平賦稅B、 有利于提高不動產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行效率C、確立公平的收益分配制度的依據(jù)3、 假設(shè)開發(fā)法的估價步驟A、 調(diào)查待估不動產(chǎn)的基本情況B、 選擇最佳的開發(fā)利用方式C、 估計(jì)開發(fā)經(jīng)營期D、 預(yù)測開發(fā)完成后不動產(chǎn)的總價格E、 估算成本費(fèi)用及利稅F、 求取估價對象價格4、 基準(zhǔn)地價評估原理A、 土地收益是基準(zhǔn)地價評估的基礎(chǔ)B、 各行業(yè)對土地質(zhì)量的要求不同是形成各類用地基準(zhǔn)地價的基礎(chǔ)C、 各類用途在空間地域上都有其最佳區(qū)位使得各類用地的基準(zhǔn)地價具有不同的空間分布規(guī)律D、 土地利用的相對穩(wěn)定性和動態(tài)性是基準(zhǔn)地價相對穩(wěn)定和不斷變化的前提F、計(jì)算臨街個宗地的價格不斷變化的前提5、基準(zhǔn)地價評估原則A、 以現(xiàn)實(shí)的土地利用為主，適當(dāng)考慮規(guī)劃的原則B、 各類用地分別評估，多種方法綜合運(yùn)用的原則C、 與社會經(jīng)濟(jì)水平相適合，相協(xié)調(diào)的原則D、 選擇合適的評估技術(shù)路線的原則6、路線價法的評估步驟A、劃分路線價區(qū)段（同一路線價區(qū)段）B、 設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)深度（各宗土地深度的眾數(shù)）C、 測算路線價（設(shè)定路線價上標(biāo)準(zhǔn)地塊的單位地價）D、 制定深度修正系數(shù)表（①深度指數(shù)修正的原理②深度修