不動(dòng)產(chǎn)登記審查的實(shí)踐思路

不動(dòng)產(chǎn)登記審查的實(shí)踐思路摘要：伴隨著不動(dòng)產(chǎn)登記業(yè)務(wù)的逐漸增多，登記機(jī)構(gòu)面臨的審查風(fēng)險(xiǎn)加劇，如若做出錯(cuò)誤的處理決定，勢(shì)必需要登記機(jī)構(gòu)賠償被侵害者的財(cái)產(chǎn)損失。為了盡可能的避免此種情況發(fā)生，提高不動(dòng)產(chǎn)登記審查的準(zhǔn)確性和真實(shí)性是非常必要的。本文將從分析不動(dòng)產(chǎn)登記審查標(biāo)準(zhǔn)展開(kāi)，進(jìn)而探討不動(dòng)產(chǎn)登記審查的實(shí)踐思路。關(guān)鍵詞：不動(dòng)產(chǎn)；登記審查；實(shí)踐思路不動(dòng)產(chǎn)登記審查標(biāo)準(zhǔn)和登記錯(cuò)誤后的賠償都對(duì)銀行有著重要的意義。如果登記錯(cuò)誤，根據(jù)法律規(guī)定登記機(jī)構(gòu)需要進(jìn)行賠償，這就意味著登記機(jī)構(gòu)不動(dòng)產(chǎn)登記審查存在一定的審查風(fēng)險(xiǎn)。為了能夠盡可能地規(guī)避審查風(fēng)險(xiǎn)，需要審查人員能夠認(rèn)真對(duì)待不動(dòng)產(chǎn)登記審查，按照審查標(biāo)準(zhǔn)來(lái)規(guī)范化、合理化、有效化地進(jìn)行實(shí)質(zhì)審查或者形式審查，做出精準(zhǔn)的判斷與決定。所以，在我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記法律法規(guī)不斷完善，不動(dòng)產(chǎn)登記審查更加規(guī)范的情況下，需要相關(guān)工作人員能夠充分且有效地運(yùn)用現(xiàn)有的技術(shù)手段來(lái)逐一核查不動(dòng)產(chǎn)登記的申請(qǐng)材料，判斷是否存在材料內(nèi)容虛假捏造的現(xiàn)象，進(jìn)而做出公平合理的處理決定。不動(dòng)產(chǎn)審查標(biāo)準(zhǔn)登記機(jī)構(gòu)實(shí)質(zhì)審查在具體展開(kāi)實(shí)質(zhì)審查的過(guò)程中，登記機(jī)構(gòu)全權(quán)負(fù)責(zé)，并且將審查的重點(diǎn)放在不動(dòng)產(chǎn)登記申請(qǐng)手續(xù)是否符合法律規(guī)定，具備法律效率；是否與實(shí)體法規(guī)定的內(nèi)容相一致。對(duì)國(guó)內(nèi)外不動(dòng)產(chǎn)審查情況予以了解，很多國(guó)家都是根據(jù)實(shí)體法的相關(guān)要求來(lái)展開(kāi)審查的，重點(diǎn)確定不動(dòng)產(chǎn)登記所產(chǎn)生的權(quán)力關(guān)系是否合規(guī)。作為負(fù)責(zé)不動(dòng)產(chǎn)審查的登記機(jī)關(guān)，除了需要明確不動(dòng)產(chǎn)審查的重點(diǎn)之外，還要明確審查對(duì)象，即不動(dòng)產(chǎn)登記申請(qǐng)及不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)書(shū)面聲明。這也側(cè)面說(shuō)明了不動(dòng)產(chǎn)登記申請(qǐng)及辦理手續(xù)是否齊全，在一定程度上決定不動(dòng)產(chǎn)權(quán)責(zé)劃分是否合理。為了避免因不動(dòng)產(chǎn)登記不清而產(chǎn)生矛盾或者糾紛，需要登記機(jī)構(gòu)能夠?qū)Σ粍?dòng)產(chǎn)登記過(guò)程予以實(shí)質(zhì)審查，避免某些思想不端正的人違法占用他人不動(dòng)產(chǎn)［1］。形式審查和第三方機(jī)構(gòu)實(shí)質(zhì)審查形式審查是指登記官不對(duì)其實(shí)體法權(quán)利是否一致進(jìn)行審查，而是針對(duì)審查中登記手續(xù)的合法性予以審查。這充分說(shuō)明了形式審查與實(shí)質(zhì)審查之間存在較大的差異，也就是登記機(jī)關(guān)在審查過(guò)程中除了審查登記同意以外，還要審查物權(quán)行為，即為實(shí)質(zhì)審查，否則為形式審查。登記審查的過(guò)程中還存在第三方機(jī)構(gòu)實(shí)質(zhì)審查的情況，主要負(fù)責(zé)分擔(dān)登記機(jī)構(gòu)的審查風(fēng)險(xiǎn)及責(zé)任。不動(dòng)產(chǎn)登記審查標(biāo)準(zhǔn)國(guó)內(nèi)不動(dòng)產(chǎn)登記審查標(biāo)準(zhǔn)存在一定的爭(zhēng)議，這是因?yàn)閷?shí)質(zhì)審查和形式審查均被應(yīng)用。伴隨著物權(quán)法的頒布與實(shí)施，進(jìn)行實(shí)質(zhì)審查還是形式審查的探討沒(méi)有停止，雖然登記機(jī)構(gòu)開(kāi)展了實(shí)質(zhì)審查業(yè)務(wù)活動(dòng)，但審查過(guò)程依舊以形式審查為準(zhǔn)，未能真正做到實(shí)質(zhì)審查。而以上情況存在的主要原因是不動(dòng)產(chǎn)登記審查具有一定的風(fēng)險(xiǎn)性，登記機(jī)構(gòu)為了最大限度地提高審查的真實(shí)性及審查效率，對(duì)實(shí)質(zhì)審查和形式審查均有所應(yīng)用［2］。不動(dòng)產(chǎn)審查的實(shí)踐思路依據(jù)相關(guān)規(guī)章制度來(lái)展開(kāi)不動(dòng)產(chǎn)審查工作為了能夠保證不動(dòng)產(chǎn)審查更加規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化、有效化的展開(kāi)，我國(guó)借鑒發(fā)達(dá)國(guó)家相關(guān)經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合本國(guó)實(shí)際情況，制定適用且有效的不動(dòng)產(chǎn)登記制度，明確了登記程序。此種情況下，要求辦理不動(dòng)產(chǎn)登記的人員嚴(yán)格按照不動(dòng)產(chǎn)登記程序展開(kāi)，與此同時(shí)登記機(jī)構(gòu)需要公平公正地審查不動(dòng)產(chǎn)登記的主體、客體及內(nèi)容，在確定審查結(jié)果符合法律法規(guī)要求的情況下出具公證書(shū)。不動(dòng)產(chǎn)審查實(shí)踐做法受理環(huán)節(jié)在具體執(zhí)行不動(dòng)產(chǎn)審查工作的過(guò)程中，檢察官首先要受理審查案件，也就是對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記的申請(qǐng)材料予以檢查，準(zhǔn)確地判斷主體、內(nèi)容及形式是否合法合規(guī)。在這一檢查過(guò)程中材料形式的檢查并不涉及到材料真實(shí)性和法律法關(guān)系方面的檢查。檢察官在完成對(duì)申請(qǐng)材料檢查的情況下需要收取復(fù)印件，展開(kāi)形式審查，重點(diǎn)檢查申請(qǐng)材料內(nèi)容及登記事宜是否符合法定要求，判斷有沒(méi)有瑕疵或者不足，比如要求繼承不動(dòng)產(chǎn)的繼承公證書(shū)內(nèi)必須詳細(xì)地寫(xiě)明繼承人、被繼承人、遺產(chǎn)描述、繼承結(jié)果、公證單位、公證編號(hào)等笥3。審核環(huán)節(jié)登記機(jī)構(gòu)的不動(dòng)產(chǎn)審核的職責(zé)是保證不動(dòng)產(chǎn)登記申請(qǐng)材料的準(zhǔn)確性、真實(shí)性及有效性為了能夠真正做到這一點(diǎn)，需要相關(guān)工作人員在具體執(zhí)行不動(dòng)產(chǎn)審查工作的過(guò)程中應(yīng)當(dāng)明確審核范圍、審核的技術(shù)條件等等，對(duì)申請(qǐng)材料內(nèi)容的真實(shí)性予以嚴(yán)格的審查，進(jìn)而判斷是否同意進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記的決定。為了能夠做好不動(dòng)產(chǎn)審查工作，需要注意強(qiáng)化以下幾方面，即：1.專(zhuān)家注意義務(wù)下的資料專(zhuān)家注意義務(wù)下資料審查是實(shí)質(zhì)審查的結(jié)果，確定申請(qǐng)資料真實(shí)準(zhǔn)確，同意登記申請(qǐng)，如此即可獲取登記資料。這里所說(shuō)的登記資料是指調(diào)查資料和登記結(jié)果。不動(dòng)產(chǎn)登記主要是對(duì)房屋或者土地進(jìn)行登記。其中，土地調(diào)查資料應(yīng)以地基調(diào)查資料為準(zhǔn)，房屋調(diào)查資料則以房屋驗(yàn)收竣工和規(guī)劃驗(yàn)收測(cè)繪資料為準(zhǔn)。如此即可獲得關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)的基本數(shù)據(jù)，為更加真實(shí)、準(zhǔn)確、有效地展開(kāi)實(shí)質(zhì)審查提供參考依據(jù)。又因?yàn)樽匀毁Y源部門(mén)管轄行政審批管理材料，該類(lèi)材料也是登記機(jī)構(gòu)審查范圍之內(nèi)，相關(guān)工作人員獲取總的相關(guān)資料及規(guī)劃審批相關(guān)材料，進(jìn)而與自然資源部門(mén)人員共同作出處理決定。(2)同一注意義務(wù)的材料所謂同一注意義務(wù)，是與登記機(jī)構(gòu)履職相關(guān)且有利用當(dāng)時(shí)的技術(shù)條件便利的，應(yīng)為處理自己事務(wù)所用到的注意程度。為了能夠獲取同一注意義務(wù)的材料，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)與能夠提供相關(guān)材料的有關(guān)部門(mén)進(jìn)行有效溝通，以便其能夠共享信息，促使登記機(jī)構(gòu)可以根據(jù)同一注意義務(wù)的材料來(lái)有依有據(jù)的審查不動(dòng)產(chǎn)登記的申請(qǐng)資料。在真實(shí)性審查之中，相關(guān)工作人員應(yīng)當(dāng)明確審查重點(diǎn)，掌握審查對(duì)象的相關(guān)信息，之后與相關(guān)部門(mén)取得聯(lián)系，進(jìn)行接口查詢，逐一核對(duì)信息，判斷申請(qǐng)資料內(nèi)容是否真實(shí)準(zhǔn)確。如若發(fā)現(xiàn)信息不一致情況，應(yīng)當(dāng)按照不動(dòng)產(chǎn)登記制度的相關(guān)條款，客觀地分析信息不一致的原因，比如是否為現(xiàn)實(shí)數(shù)據(jù)與歷史數(shù)據(jù)之間存在時(shí)間差；是否為虛假偽造，做出精準(zhǔn)的判斷。如若無(wú)法做出準(zhǔn)確的判斷，應(yīng)當(dāng)與有關(guān)機(jī)關(guān)或者機(jī)構(gòu)取得聯(lián)系，進(jìn)一步核實(shí)，從而準(zhǔn)確判斷申請(qǐng)材料是否造假，做出允許登記或者不允許登記的決定，盡可能地降低審查風(fēng)險(xiǎn)［4。結(jié)束語(yǔ)：登記機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)不動(dòng)產(chǎn)登記，同時(shí)也負(fù)責(zé)不動(dòng)產(chǎn)登記審查，也就是確定不動(dòng)產(chǎn)登記申請(qǐng)材料是否真實(shí)、準(zhǔn)確、完整，符合法律，且與實(shí)體法相一致。但在實(shí)際審查的過(guò)程中如若未能詳細(xì)查閱相關(guān)調(diào)查資料或者與某些部