不動(dòng)產(chǎn)登記的含義及性質(zhì)

第一節(jié)：不動(dòng)產(chǎn)的含義及性質(zhì)（一） 不動(dòng)產(chǎn)的含義與范圍1、 不動(dòng)產(chǎn)根據(jù)我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例，不動(dòng)產(chǎn)是指土地、海域以及房屋、林木等定著物?！睹穹ā返?6條在民法中的概念為：謂土地及其定著物；不動(dòng)產(chǎn)之出產(chǎn)物，尚未分離者，為該不動(dòng)產(chǎn)之部份。即其包括了土地和其上在建或已完成之建筑物?！恫粍?dòng)產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)管理?xiàng)l例》對(duì)其概念解釋為：指土地、土地定著物或房屋及其可移轉(zhuǎn)之權(quán)利；房屋指成屋、預(yù)售屋及其可移轉(zhuǎn)之權(quán)利?！恫粍?dòng)產(chǎn)證券化條例》第4條中指出，不動(dòng)產(chǎn)是指土地、建筑改良物、道路、橋梁、隧道、軌道、碼頭、停車場(chǎng)與其他具經(jīng)濟(jì)價(jià)值之土地定著物及所依附之設(shè)施，但以該設(shè)施與土地及其定著物分離即無(wú)法單獨(dú)創(chuàng)造價(jià)值，土地及其定著物之價(jià)值亦因而減損者為限。不動(dòng)產(chǎn)相關(guān)權(quán)利：指地上權(quán)及其他經(jīng)中央目的事業(yè)主管機(jī)關(guān)核定之權(quán)利。在本文中，不動(dòng)產(chǎn)的概念及含義是指：2、 不動(dòng)產(chǎn)的范圍根據(jù)物的社會(huì)價(jià)值的不同，土地、建筑物為不動(dòng)產(chǎn)，土地上的林木與汽車、船舶、航空器、公司資產(chǎn)、上市公司的股票等為不動(dòng)產(chǎn)，應(yīng)納入到不動(dòng)產(chǎn)目錄中去。除此之外的物為動(dòng)產(chǎn)。（二） 不動(dòng)產(chǎn)與動(dòng)產(chǎn)的區(qū)別雖然經(jīng)歷了時(shí)代的更迭變遷，但將物劃分為動(dòng)產(chǎn)與不動(dòng)產(chǎn)這一法律傳統(tǒng)卻經(jīng)久不衰，其應(yīng)用范圍的廣泛性不因時(shí)代的前進(jìn)而后退，甚至影響了世界上大多數(shù)國(guó)家，成為人們普遍認(rèn)可的財(cái)產(chǎn)劃分方式。關(guān)于動(dòng)產(chǎn)與不動(dòng)產(chǎn)的劃分標(biāo)準(zhǔn)，我國(guó)學(xué)界歸納起來(lái)大致有以下三種觀點(diǎn)：一是純粹物理標(biāo)準(zhǔn)，即以物的物理屬性能否移動(dòng)為標(biāo)準(zhǔn)，該標(biāo)準(zhǔn)為大多數(shù)學(xué)者所推崇，為主流觀點(diǎn)；二是登記標(biāo)準(zhǔn)，即經(jīng)登記的財(cái)產(chǎn)是不動(dòng)產(chǎn)，反之，為動(dòng)產(chǎn)，該標(biāo)準(zhǔn)以孟勤國(guó)先生為代表；三是以物權(quán)權(quán)利表征方式的不同為標(biāo)準(zhǔn)，筆者簡(jiǎn)稱權(quán)利表征方式標(biāo)準(zhǔn)，即不動(dòng)產(chǎn)、動(dòng)產(chǎn)分別以登記和占有為表征方式，此乃葉金強(qiáng)先生所提出的一種新型劃分標(biāo)準(zhǔn)。5（三）不動(dòng)產(chǎn)的性質(zhì)不動(dòng)產(chǎn)登記的性質(zhì)，是指不動(dòng)產(chǎn)登記行為的法律屬性。關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記的性質(zhì)，大致有三種學(xué)說(shuō)：公法行為說(shuō)；證明行為說(shuō)；司法行為說(shuō)。我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記的性質(zhì)是行政行為。這是因?yàn)椋旱谝唬覈?guó)不動(dòng)產(chǎn)登記屬私法行為的觀點(diǎn)是不成立的。首先維護(hù)私權(quán)的行為是私法行為的邏輯是不成立的。我國(guó)的法律規(guī)定，地方各級(jí)政府有保護(hù)公民私人所有的合法財(cái)產(chǎn)，保障公民的人身權(quán)利、民主權(quán)利和其他權(quán)利的職責(zé)，但地方各級(jí)政府的行為并不是私法行為。其次，不產(chǎn)登記程序由當(dāng)事人申請(qǐng)啟動(dòng)，但當(dāng)事人的申請(qǐng)并不能產(chǎn)生登記的法律效果。程序啟動(dòng)的意思表示不等于行為的意思表示，不決定行為的性質(zhì)。登記是由登記機(jī)關(guān)的意志決定的，而我國(guó)現(xiàn)時(shí)不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)是行政機(jī)關(guān)。再次，不動(dòng)產(chǎn)登記的最重要的目的是公示，但登記的目的不等于登記行為的性質(zhì)。登記目的在于公示，是一種事實(shí)上的判斷，解決的是登記的“實(shí)然”問(wèn)題。而登記行為的性質(zhì)，是一種價(jià)值衡量，與不同國(guó)家或地區(qū)間的價(jià)值觀念和法律制度有關(guān)，反映登記的“應(yīng)然”問(wèn)題。兩者并不一致，否則就不會(huì)出現(xiàn)各國(guó)登記制度的差異問(wèn)題。不能以登記的目的具有私法性質(zhì)就確定登記行為屬于私法行為。第二，從我國(guó)實(shí)行的是不動(dòng)產(chǎn)強(qiáng)制登記制度上看，我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記是行政行為?！吨腥A人民共和國(guó)土地管理法》第11條規(guī)定：“農(nóng)民集體所有的土地，由縣級(jí)人民政府登記造冊(cè)，核發(fā)證書，確認(rèn)所有權(quán)。單位和個(gè)人依法使用的國(guó)有土地，由縣級(jí)以上人民政府登記造冊(cè)，核發(fā)證書，確認(rèn)使用權(quán)；其中，中央國(guó)家機(jī)關(guān)使用的國(guó)有土地的具體登記發(fā)證機(jī)關(guān)，由國(guó)務(wù)院確定?！薄吨腥A人民共和國(guó)草原法》第11條規(guī)定：“依法確定給全民所有制單位、集體經(jīng)濟(jì)組織等使用的國(guó)家所有的草原，由縣級(jí)以上人民政府登記，核發(fā)使用權(quán)證，確認(rèn)草原使用權(quán)。集體所有的草原，由縣級(jí)人民政府登記，核發(fā)所有權(quán)證，確認(rèn)草原所有權(quán)?！薄吨腥A人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第59條規(guī)定:“國(guó)家實(shí)行土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)登記發(fā)證制度?！睆纳鲜龇蓙?lái)看，登記是當(dāng)事人遵守法律的必然要求，當(dāng)事人并沒(méi)有自政法?社會(huì)試論我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記的性質(zhì)和效力主選擇登記與否的自由。強(qiáng)制登記制度反映了登記的公法性質(zhì)。第三，從不動(dòng)產(chǎn)登記的內(nèi)容和程序上看，我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記是行政行為。法律對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記的內(nèi)容和程序做了明確規(guī)定，當(dāng)事人并不能自主決定或約定。這種對(duì)登記內(nèi)容和程序的明確規(guī)定，也反映了登記的公法性質(zhì)。第四，從我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記體現(xiàn)國(guó)家意志性上看，不動(dòng)產(chǎn)登記屬于行政行為。意思表示是法律行為的重要特征。而在我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記行為中，最主要意思表示是不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)（行政機(jī)關(guān)）的意思表示，即不動(dòng)產(chǎn)登記是否準(zhǔn)予登記的意思表示。正如梁慧星教授指出，我國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)登記“體現(xiàn)了國(guó)家對(duì)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)關(guān)系