天柱第一城項(xiàng)目調(diào)研

天柱第一城項(xiàng)目調(diào)研天柱第一城項(xiàng)目調(diào)研

天柱第一城項(xiàng)目規(guī)劃占地面積近300畝，北臨天柱山大道，南攬潛河，西倚AAAA級(jí)天柱山風(fēng)景區(qū)，自然環(huán)境優(yōu)越，項(xiàng)目由國(guó)家級(jí)網(wǎng)球訓(xùn)練基地、星級(jí)酒店、商貿(mào)旅游中心、別墅區(qū)、學(xué)校五大部分組成，是一個(gè)融合了山水、養(yǎng)生、運(yùn)動(dòng)休閑、別墅、星級(jí)酒店、旅游紀(jì)念品市場(chǎng)等元素為一體的復(fù)合高端地產(chǎn)項(xiàng)目。我建興物業(yè)管理公司從實(shí)施物業(yè)管理角度對(duì)本項(xiàng)目在建筑功能、部位上做如下劃分：

A區(qū):休閑旅游度假區(qū)（物業(yè)管理費(fèi)來(lái)源于開(kāi)發(fā)商），包括

1.路口大門(mén)

2.噴泉廣場(chǎng)

3.五星級(jí)度假酒店

4.游泳池

5.景觀(guān)大道

6.國(guó)家級(jí)網(wǎng)球訓(xùn)練基地

7.網(wǎng)球俱樂(lè)部等

B區(qū):旅游商貿(mào)中心包括（物管費(fèi)來(lái)源于商鋪?zhàn)赓U戶(hù)或產(chǎn)權(quán)人）

8.商業(yè)街

9.規(guī)劃待定

C區(qū):別墅區(qū)（物業(yè)管理費(fèi)來(lái)源于購(gòu)房戶(hù)）

10.別墅區(qū)入口

11.行政中心

12.商業(yè)中心

13.水景中庭

14.聯(lián)排別墅

15.雙拼別墅

16.獨(dú)棟別墅

17.河濱景觀(guān)帶

D區(qū):教育配套區(qū)（物業(yè)管理費(fèi)來(lái)源于產(chǎn)權(quán)人）

18.老師公寓

19.體育場(chǎng)

20.教學(xué)綜合樓

本項(xiàng)目物業(yè)管理的重點(diǎn)主要是對(duì)上述20個(gè)部位提供環(huán)境維護(hù)（即，保潔、綠化、氛圍營(yíng)造）、安全秩序控制（即，保安、交通、停車(chē)）、建筑設(shè)施設(shè)備維修三個(gè)方面支持。其外，為吻合"天柱第一城"的定位和"水岸頂級(jí)別墅、城市上流生活"的廣告訴求，擬以"為業(yè)主提供個(gè)性化特約服務(wù)"來(lái)提升本項(xiàng)目的配套功能，提高項(xiàng)目?jī)?nèi)在品質(zhì)。

篇2：項(xiàng)目物業(yè)管理方案策劃調(diào)研提綱

項(xiàng)目物業(yè)管理方案策劃調(diào)研提綱

時(shí)間地點(diǎn)調(diào)研項(xiàng)目項(xiàng)目開(kāi)發(fā)

調(diào)研員調(diào)研參加人員

調(diào)研方式調(diào)研目標(biāo)項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)分析、項(xiàng)目進(jìn)展計(jì)劃、**市房地產(chǎn)市場(chǎng)介紹

調(diào)研內(nèi)容：

1．宗地基本情況

1．1位置

1．2土地性質(zhì)

1．3主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)

1．3．1占地

A．住宅用地

B．公建用地

C．道路用地

1．3．2建筑面積

A．住宅建筑面積

B．公建建筑面積

1．3．3居住戶(hù)數(shù)

1．3．4建筑容積率

1．3．5綠化率

1．3．6集中綠化率

1．3．7機(jī)動(dòng)車(chē)位

1．3．8單車(chē)位

2．項(xiàng)目開(kāi)發(fā)計(jì)劃

2．1開(kāi)發(fā)階段及時(shí)間計(jì)劃

2．2各階段開(kāi)發(fā)量及產(chǎn)品種類(lèi)

3．項(xiàng)目SWOT分析

3．1優(yōu)勢(shì)

3．2劣勢(shì)

3．3機(jī)會(huì)

3．4威脅

4．**市房地產(chǎn)市場(chǎng)基本情況

4．120**年開(kāi)發(fā)量及20**年預(yù)期

4．22**年銷(xiāo)售量及20**年預(yù)期

4．320**年銷(xiāo)售均價(jià)及20**年預(yù)期

4．4典型樓盤(pán)

4．5主要競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)

4．6主要購(gòu)買(mǎi)對(duì)象

4．720**年城市GDP及人均收入

4．820**年城市發(fā)展?fàn)顩r及3年預(yù)期

4．9項(xiàng)目周邊生活配套（半徑1KM、2KM、3KM）

4．9．1交通線(xiàn)路及至城市中心時(shí)間

4．9．2農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)及路程

4．9．3超市及路程

4．9．4銀行及路程

4．9．5醫(yī)院及路程

4．9．6學(xué)校及路程

4．9．10郵政及路程

4．9．11餐飲及路程

4．9．12百貨及路程

4．9．13文化娛樂(lè)及路程

4．9．14商業(yè)中心及路程

5．收集資料

篇3：永潤(rùn)大廈項(xiàng)目物業(yè)管理調(diào)研

永潤(rùn)大廈項(xiàng)目物業(yè)管理調(diào)研

為使管理服務(wù)工作更加貼近永潤(rùn)大廈的“人”、“物”、“財(cái)”和“環(huán)境”，我們通過(guò)與永潤(rùn)科技實(shí)業(yè)有限公司初步接洽和現(xiàn)場(chǎng)調(diào)研，所了解的基本情況如下：

【永潤(rùn)大廈是一座總建筑面積近六萬(wàn)平方米的大型現(xiàn)代化商業(yè)及辦公大廈，位于深圳市中心區(qū)，交通便利，環(huán)境優(yōu)雅，東臨公園，西面遠(yuǎn)眺深圳高爾夫球場(chǎng)，北望深南大道，西北斜望五洲賓館和特區(qū)報(bào)業(yè)大廈。大廈樓高25層，地上1-5層為商業(yè)用途，6層以上為辦公樓區(qū)域，另外還有會(huì)所、停車(chē)場(chǎng)和其它物業(yè)設(shè)施、設(shè)備等。大廈規(guī)模較大，配套設(shè)施完善，科技含量高，定位比較有針對(duì)性，大廈除東面的崗廈有萬(wàn)佳、新一佳等商場(chǎng)外，其它方向很大范圍內(nèi)均無(wú)大型商廈存在，這對(duì)位于中心區(qū)的永潤(rùn)大廈來(lái)說(shuō)是個(gè)引進(jìn)大型商業(yè)企業(yè)的良好機(jī)遇，這樣定位既可為大廈帶來(lái)“財(cái)”氣，也帶來(lái)了“人”氣，同時(shí)我們通過(guò)對(duì)附近特區(qū)報(bào)業(yè)大廈和投資大廈等的比較分析，我們認(rèn)為6層以上的辦公樓也會(huì)是各個(gè)公司或機(jī)構(gòu)的理想辦公場(chǎng)所?！?/p>

永潤(rùn)大廈的設(shè)計(jì)方案給與了我們極大的興趣和信心，但同時(shí)：如何把永潤(rùn)大廈納入物業(yè)管理的視角，達(dá)到都市經(jīng)典“精品”建筑形象的要求,永潤(rùn)大廈也給我們帶來(lái)了諸多課題：

l永潤(rùn)大廈業(yè)主或租戶(hù)主要為商貿(mào)企業(yè)或公司，人員素質(zhì)高、要求高，其特殊的人員結(jié)構(gòu)及厚重的文化沉淀必將為大廈帶來(lái)更清新的時(shí)代氣息、衍生更現(xiàn)代的環(huán)境理念，因此要求未來(lái)物業(yè)管理企業(yè)必須實(shí)現(xiàn)管理方式和管理手段的現(xiàn)代化；

l永潤(rùn)大廈的文化建設(shè)將有一個(gè)什么樣的設(shè)計(jì)理念，并如何能在物業(yè)管理的環(huán)節(jié)中得以承續(xù)？大廈的文化建設(shè)能否切合“營(yíng)造濃郁商業(yè)氛圍的需要、物業(yè)管理企業(yè)管理的需要、大廈成員共建共管的需要”？尤其是大廈活動(dòng)的開(kāi)展應(yīng)充分尊重深圳這個(gè)新移民城市多元文化的特點(diǎn)；

l永潤(rùn)大廈的業(yè)主和祖戶(hù)基本屬于高收入或高學(xué)歷階層，物業(yè)管理企業(yè)所提供的服務(wù)產(chǎn)品也應(yīng)是“精品服務(wù)”，全心全意滿(mǎn)足顧客的需求，而且不斷滿(mǎn)足顧客不斷增長(zhǎng)的期望；

……

篇4：房地產(chǎn)項(xiàng)目調(diào)研計(jì)劃書(shū)

萬(wàn)科17英里項(xiàng)目調(diào)研計(jì)劃書(shū)

調(diào)查目的

本次調(diào)查的目的在于，通過(guò)對(duì)被調(diào)查對(duì)象本人基于萬(wàn)科東海岸/17英里項(xiàng)目的消費(fèi)行為調(diào)查，以及被調(diào)查對(duì)象對(duì)該項(xiàng)目地塊的功能、定位、營(yíng)銷(xiāo)等方面的建議，得出一個(gè)對(duì)該項(xiàng)目的全程開(kāi)發(fā)有直接參考價(jià)值的結(jié)論。

調(diào)查對(duì)象

本次調(diào)查對(duì)象確定為：1、深圳房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)專(zhuān)業(yè)人士30人;2、非房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)(包括金融證券、國(guó)企、外企、私營(yíng)業(yè)主、政府部門(mén))的中高級(jí)經(jīng)理、總監(jiān)、副總、副處長(zhǎng)以上職務(wù)的成功人士50人，其中特別包括龍崗地區(qū)的港澳臺(tái)商20人(調(diào)查對(duì)象名單另附)。

調(diào)查方法

本次調(diào)查以深度訪(fǎng)談并結(jié)合“德?tīng)柗品ā睘橹饕{(diào)研模式，即通過(guò)一對(duì)一、一對(duì)多的形式，對(duì)調(diào)查對(duì)象進(jìn)行1-2次(每次不少于60分鐘)訪(fǎng)談?wù){(diào)查。

這種深度調(diào)查形式有別于常規(guī)性的街訪(fǎng)式/普查式調(diào)查，它更象一次目的明確的專(zhuān)題采訪(fǎng)，而不是普查式的答問(wèn)。它的主要好處在于，在被調(diào)查對(duì)象的身份、社會(huì)層次已經(jīng)明確化、具體化、專(zhuān)業(yè)化，并且具備直接消費(fèi)潛力和建議提供能力的條件下，通過(guò)面對(duì)面的開(kāi)放式訪(fǎng)談，最終達(dá)致本次調(diào)查的目的。

具體調(diào)查(訪(fǎng)談)形式和流程

確定調(diào)查對(duì)象預(yù)約(傳真資料、電話(huà)約定)現(xiàn)場(chǎng)看地第一次預(yù)約第一次上門(mén)采訪(fǎng)再次說(shuō)明采訪(fǎng)目的并介紹項(xiàng)目概況(出示資料)正式采訪(fǎng)(圖示、提問(wèn)、傾談、提示、追問(wèn)等形式相結(jié)合)采訪(fǎng)結(jié)束并說(shuō)明再次預(yù)約訪(fǎng)問(wèn)的原因、計(jì)劃整理采訪(fǎng)記錄、得出初步結(jié)論、設(shè)計(jì)第二次采訪(fǎng)問(wèn)卷、預(yù)約第二次采訪(fǎng)第二次采訪(fǎng)得出綜合結(jié)論撰寫(xiě)調(diào)研報(bào)告。

調(diào)查問(wèn)卷(初稿)

(說(shuō)明：由于本次調(diào)查的深度訪(fǎng)談特性，因此問(wèn)卷的設(shè)計(jì)也不同于常規(guī)性的調(diào)查。我們致力于在面對(duì)面的開(kāi)放式訪(fǎng)談過(guò)程中，通過(guò)寓具象化于寬泛中的提問(wèn)，了解被采訪(fǎng)對(duì)象的消費(fèi)行為偏好，并引導(dǎo)被調(diào)查對(duì)象言說(shuō)、討論對(duì)本項(xiàng)目各個(gè)方面的判斷和建議。

同時(shí)，本問(wèn)卷的設(shè)計(jì)因被采訪(fǎng)對(duì)象身份的不同而有所不同，具體的說(shuō)，就是非業(yè)內(nèi)人士偏重于消費(fèi)行為模式的調(diào)查，而業(yè)內(nèi)人士偏重于專(zhuān)業(yè)意見(jiàn)和建議。

以下為調(diào)查問(wèn)卷(初稿)：

一、關(guān)于規(guī)劃與建筑(主要適用于業(yè)內(nèi)人士)

1.您對(duì)萬(wàn)科地產(chǎn)公司通過(guò)拍賣(mài)獲得大梅沙地塊有何評(píng)價(jià)或印象?

2.如果您是開(kāi)發(fā)商，你將如何開(kāi)發(fā)本地塊?

3.您對(duì)萬(wàn)科大梅沙、溪涌這兩個(gè)地方開(kāi)發(fā)別墅、多層、小高層住宅、休閑、度假、酒店等物業(yè)的基本判斷?(分述)

4.對(duì)萬(wàn)科大梅沙、溪涌地塊開(kāi)發(fā)單一型產(chǎn)品還是組合型產(chǎn)品?

5.如果開(kāi)發(fā)產(chǎn)品組合，您認(rèn)為什么樣的產(chǎn)品組合比較合理?(請(qǐng)?jiān)斦劯鞣N產(chǎn)品，如別墅、多層住宅、高層住宅、酒店、酒店式公寓、園林以及各種配套設(shè)施等的布局和組合比例)

6.請(qǐng)描述在這兩個(gè)地塊開(kāi)發(fā)別墅、多層住宅、小高層住宅、酒店、公寓、休閑娛樂(lè)設(shè)施的大致情況(規(guī)模、比重、位置、風(fēng)格、高度等特征)

7.請(qǐng)描述這兩個(gè)地塊在園林風(fēng)格方面的建議(位置、風(fēng)格等)

8.對(duì)這濱海地塊開(kāi)發(fā)物業(yè)的建材有何意見(jiàn)?(品種、質(zhì)地、環(huán)保、成本、色彩、維護(hù)等)

二、關(guān)于消費(fèi)群及其消費(fèi)行為特征(適用于業(yè)內(nèi)和業(yè)外人士)

1.您每年去大梅沙、溪涌嗎?

篇5：項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研作業(yè)指導(dǎo)書(shū)2

項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研作業(yè)指導(dǎo)書(shū)2

1.總則

1.1目的

前期調(diào)查分析工作的主要目的在于：

a）通過(guò)大環(huán)境分析及時(shí)了解房地產(chǎn)領(lǐng)域和市場(chǎng)的發(fā)展動(dòng)態(tài)，保持對(duì)市場(chǎng)的敏銳性。

b）征地前通過(guò)對(duì)項(xiàng)目狀況和市場(chǎng)機(jī)會(huì)的研究分析評(píng)估地塊價(jià)值，估計(jì)成本利潤(rùn)，為土地競(jìng)標(biāo)的價(jià)格決定提供依據(jù)。

c）粗略估計(jì)項(xiàng)目地塊開(kāi)發(fā)的優(yōu)/劣勢(shì)，預(yù)測(cè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)潛力。

1.2適用范圍

本作業(yè)指導(dǎo)書(shū)適用于指導(dǎo)項(xiàng)目在土地競(jìng)標(biāo)之前對(duì)項(xiàng)目地塊本身和相關(guān)市場(chǎng)進(jìn)行的前期調(diào)查分析工作。

2.工作程序

2.1大環(huán)境分析

2.1.1國(guó)民經(jīng)濟(jì)及常州市綜合經(jīng)濟(jì)狀況分析

a.國(guó)民/常州市民收入狀況調(diào)查

b.國(guó)民/常州市民支出分配比例

2.1.2房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)大氣候及常州房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)綜合狀況分析

a.房地產(chǎn)景氣指數(shù)

b.房地產(chǎn)的現(xiàn)行相關(guān)政策及政策走勢(shì)

c.常州房地產(chǎn)前一年和當(dāng)年開(kāi)發(fā)總量（占地面積、建筑面積）

d.當(dāng)年已建成開(kāi)發(fā)小區(qū)的空置率

2.1.3常州市相關(guān)商品住宅市場(chǎng)調(diào)查與分析

a.在售各樓盤(pán)的市場(chǎng)定位分析（樓盤(pán)形象、價(jià)格水平、消費(fèi)群體）

b.總體規(guī)劃走勢(shì)（小區(qū)規(guī)模、外立面風(fēng)格、景觀(guān)規(guī)劃、區(qū)內(nèi)配套設(shè)施、戶(hù)型、物業(yè)管理）

c.銷(xiāo)售、宣傳策略（售樓部布置、廣告、促銷(xiāo)手段、宣傳賣(mài)點(diǎn)）

d.銷(xiāo)售現(xiàn)狀和走勢(shì)

2.1.4常州市居民居住偏好調(diào)查與分析

a.對(duì)影響購(gòu)房的各因素的重視程度排序

b.對(duì)房屋面積的普遍要求，對(duì)戶(hù)型的偏好

c.選擇購(gòu)房居住心理半徑、居住工作半徑分析

2.2項(xiàng)目狀況研究分析

2.2.1項(xiàng)目地塊內(nèi)部狀況分析

2.2.1.1地塊自然屬性分析

a.地塊位置

b.占地面積，規(guī)劃占地面積（規(guī)劃工建面積與住宅用地面積）

c.地形、地貌

d.地質(zhì)狀況（污染程度、地質(zhì)軟硬性質(zhì)）

2.2.1.2地塊內(nèi)部地表建筑物調(diào)查

a.建筑物性質(zhì)（工廠(chǎng)廠(chǎng)房、民宅、辦公用房、一般設(shè)施、電線(xiàn)桿）

b.建筑物在地塊上的位置

c.建筑物建筑面積估算

d.所有權(quán)屬性

2.2.1.3地表現(xiàn)有自然、人文資源策劃價(jià)值/障礙分析

a.現(xiàn)有自然資源

依據(jù)規(guī)劃，地塊上現(xiàn)存的可利用的河池、樹(shù)木、草地、山坡和公用設(shè)施等。

b.人文資源

土地前身性質(zhì)

風(fēng)水脈象

2.2.2項(xiàng)目地塊周邊狀況分析

2.2.2.1土地周邊可利用的自然景觀(guān)分析

景觀(guān)特色、距地塊遠(yuǎn)近、知名度

2.2.2.2土地周邊人文景觀(guān)/資源分析

a.博物館、紀(jì)念館等人文景觀(guān)

b.名校，科研機(jī)構(gòu)，歷史形成的政冶、文化中心等可利用的人文資源

2.2.2.3交通狀況分析

a.距離市中心或主要社會(huì)場(chǎng)所的遠(yuǎn)近（車(chē)程、步程）

b.公交車(chē)車(chē)次、站點(diǎn)、站點(diǎn)與地塊的距離

2.2.2.4周邊服務(wù)配套設(shè)施分析

學(xué)校（知名度、教學(xué)質(zhì)量、師資力量、與項(xiàng)目距離）；菜場(chǎng)（規(guī)模、遠(yuǎn)近）；醫(yī)院；超市；娛樂(lè)、休閑場(chǎng)所；郵局；銀行；商場(chǎng)；證交所等

2.2.2.5土地周邊生態(tài)環(huán)境特征分析

主要關(guān)注周邊有無(wú)工廠(chǎng)可能產(chǎn)生污染、噪音等。

項(xiàng)目區(qū)域的環(huán)境指數(shù)

2.2.2.6周邊地塊被征用的可能性

2.3市場(chǎng)機(jī)會(huì)分析

2.3.1地開(kāi)發(fā)成熟程度分析

2.3.1.1區(qū)域內(nèi)人口狀況調(diào)查分析

a.人口數(shù)、人口密度、與往年相較人口發(fā)展?fàn)顩r

b.居民職業(yè)、工作單位，收入、消費(fèi)水平調(diào)查

c.居民年齡、婚姻狀態(tài)調(diào)查

d.居民居住習(xí)慣調(diào)查

2.3.1.2區(qū)域內(nèi)現(xiàn)存小區(qū)的狀況

a.現(xiàn)存小區(qū)的開(kāi)發(fā)及交付使用時(shí)間，建筑物新舊磨損程度

b.小區(qū)的市場(chǎng)形象及定位（價(jià)格水平、當(dāng)前形象檔次）

c.小區(qū)的規(guī)模（總戶(hù)數(shù)、樓棟數(shù)、估計(jì)占地面積）

d.小區(qū)的區(qū)內(nèi)、區(qū)外生活配套設(shè)施

e.小區(qū)的建筑物外立面式樣、戶(hù)型、居住面積

f.從二手房市場(chǎng)了解各小區(qū)現(xiàn)有住房在二手房市場(chǎng)上的價(jià)格，及在租房市場(chǎng)上的價(jià)格。

2.3.1.3區(qū)域內(nèi)的商業(yè)機(jī)會(huì)

a.區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有商業(yè)機(jī)構(gòu)的種類(lèi)、規(guī)模、知名度、企業(yè)效益

b.項(xiàng)目地塊周邊主要街道的人流狀況

c.區(qū)域的發(fā)展趨勢(shì)

2.3.2周邊競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)市場(chǎng)調(diào)