淺議二手房交易稅收征管

加強二手房交易的稅收征管淺議一、加強二手房交易稅收征管的意義1、強化二手房征管勢在必行。2010年9月以來，國家多部門多舉措密集推出了遏制房價過快上漲的樓市調(diào)控新政策，這一系列樓市稅收新政策的陸續(xù)出臺，主要目的是發(fā)揮稅收杠桿調(diào)節(jié)作用，有效遏制房價上漲，同時也顯示了國家對房價進行宏觀調(diào)控決心。這新一輪針對房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅、個人所得稅優(yōu)惠政策的嚴(yán)格執(zhí)行，將進一步有力的規(guī)范和促進個人二手房交易稅收的征管。2、二手房交易稅源小，意義大。二手房稅源對稅務(wù)征收機關(guān)來講可謂“芝麻稅”。二手房稅收金額不大，但二手房交易多屬個人交易，納稅人眾多，通過依法征收，應(yīng)收盡收，會收到良好的治稅效應(yīng)，對維護稅收秩序、營造優(yōu)良納稅氛圍具有不可估量的效果。因此，二手房交易稅小意義重大。二、二手房交易存在的稅收監(jiān)管漏洞1、信息化管理跟不上需求。在二手房交易稅收征收過程中，由于地稅部門對本地房地產(chǎn)價格信息掌握不夠全面，相關(guān)部門間缺乏實質(zhì)意義上的合作，房管、國土等相關(guān)部門與地稅未聯(lián)網(wǎng)，各部門的信息資源不能共享，地稅機關(guān)很難監(jiān)控二手房交易，造成在交易過程中對納稅人出售的第幾套住房情況不清，尤其是異地購房者，設(shè)法在二手房交易中虛報、瞞報個人住房，使得地稅部門無法嚴(yán)格審核、把關(guān)。另外，二手房交易中贈與、繼承等等情形有稅收減免優(yōu)惠政策，但其真?zhèn)蝺H靠地稅機關(guān)很難正確判斷。因此，導(dǎo)致少數(shù)人鉆稅收政策空子，少繳稅款，造成辦稅工作效率偏低。2、二手房交易征稅準(zhǔn)確難。由于部門間缺乏一個信息溝通交流平臺，政府相關(guān)部門又未及時制定二手房交易市場指導(dǎo)價，少數(shù)納稅人交易合同價格明顯偏低或簽訂“陰陽合同”，雖然法律規(guī)定，計稅價格明顯偏低又無正當(dāng)理由的，稅務(wù)機關(guān)有權(quán)核定征收，但目前核定依據(jù)參照的是四年以前有關(guān)部門制定的契稅征收最低價，與現(xiàn)在實際情況嚴(yán)重不符，地稅機關(guān)又難以取得有力證據(jù)證明交易合同的虛假性，不能確定適當(dāng)?shù)挠嫸愐罁?jù)，造成大量稅款流失。在二手房交易過程中，由于缺乏有效的綜合監(jiān)管機制，很容易在稅收政策的執(zhí)行上引發(fā)征納矛盾。如：滿5年出售和轉(zhuǎn)讓普通標(biāo)準(zhǔn)住宅時可享受營業(yè)稅、個人所得稅、土地增值稅、契稅等的優(yōu)惠，有的人為了逃避稅收，私下簽訂一份購房協(xié)議，待5年期滿后，買賣雙方再簽合同辦理相關(guān)轉(zhuǎn)讓手續(xù)進行“合理”避稅。還有人刻意將非普通住宅混同于普通住宅，騙取減免稅優(yōu)惠政策。3、二手房交易缺乏有效監(jiān)管。二手房交易涉及多個部門，監(jiān)督和制約機制十分重要，僅靠某一個部門是不可能完成監(jiān)管任務(wù)的。一是缺乏相互控管機制。部門之間信息不暢，缺乏部門系統(tǒng)配合，普遍存在各管其事的現(xiàn)象，缺乏相應(yīng)的控管制度。二是缺乏相互制約機制。至今未明確房屋買賣合同真?zhèn)舞b別的權(quán)力機關(guān)，也未建立房屋轉(zhuǎn)讓過程中的鏈條機制，二手房交易的稅收缺乏有效的監(jiān)控手段，易導(dǎo)致稅款流失。三是缺乏檢查監(jiān)督機制。二手房交易只憑買、賣雙方銷售合同是不夠的，只有充分發(fā)揮政府各相關(guān)部門的綜合治稅機制，才能加大對二手房交易的個案進行檢查、征管、處罰的力度。但從目前綜合治稅實效來看，部門配合力度仍有待加強。4、二手房交易征稅宣傳力度不大。由于稅收政策宣傳力度不夠，部分納稅人對二手房買賣缺乏納稅常識，導(dǎo)致征納雙方產(chǎn)生不必要的誤會，主要問題有：一是對二手房交易辦稅程序和環(huán)節(jié)宣傳力度不夠。對二手房交易過程中要繳納什么稅，稅目、稅率、計稅依據(jù)概念模糊。二是對二手房交易稅收優(yōu)惠政策宣傳力度不夠。在二手房交易過程中，不少納稅人對哪種情況下進行二手房交易享受稅收優(yōu)惠政策不清，對辦理稅收優(yōu)惠政策審批手續(xù)、審批程序等缺乏了解。三是對二手房交易稅收法制宣傳力度不夠。對二手房交易中通過虛假合同進行虛假申報、假贈與騙取稅收減免等違法行為的查處、案例分析、以案說法宣傳力度不夠，震懾力不夠，導(dǎo)致個人以身犯險。三、二手房交易稅收征管對策借契稅劃轉(zhuǎn)由地稅部門直接征管和國家財政部、稅務(wù)總局、住建部對房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅、個人所得稅有關(guān)優(yōu)惠政策“從嚴(yán)”調(diào)整的契機，建議立即著手開展二手房交易稅收秩序的整頓工作。1、借助信息管稅平臺，強化部門協(xié)作，嚴(yán)把信息來源關(guān)。一是提請政府牽頭，相關(guān)部門聯(lián)手合作，開展市場調(diào)查，摸清市場交易價格。對所屬街道、地段、樓盤大小、樓層、房屋陳舊等一系列房產(chǎn)價格進行一次全面普查評估，制定出合乎時宜的、權(quán)威的市場指導(dǎo)價，明確二手房交易計稅價格。同時，相關(guān)部門應(yīng)隨時掌握房產(chǎn)動態(tài)，及時調(diào)整市場指導(dǎo)價，并通過房價市場普遍調(diào)查，建立健全信息資料庫，使相關(guān)部門執(zhí)行時有據(jù)可查。二是從源頭抓起，建立稅源臺帳。地稅機關(guān)督促房地產(chǎn)企業(yè)為購房人及時開具銷售不動專業(yè)發(fā)票，對新開發(fā)的房地產(chǎn)項目及時將交易情況登記入冊，建立稅源臺賬和新購房數(shù)據(jù)庫，并納入相關(guān)部門的信息化系統(tǒng)管理。三是部門協(xié)作，實現(xiàn)信息資源共享。發(fā)揮各部門的有效資源，實行資源信息共享并提高工作效率，增強二手房交易征稅、辦證工作的透明度。2、加大宣傳力度，依靠協(xié)稅護稅，把好發(fā)票審核關(guān)。加大二手房交易稅收新政策的宣傳力度，提高納稅人依法納稅遵從度。一是加大新聞媒體宣傳。通過報刊、電臺、電視臺加大對二手房交易相關(guān)政策宣傳力度，讓廣大市民了解二手房交易過程、相關(guān)稅收政策，違法處罰等稅收知識，使之家喻戶曉，形成強大的社會合力。二是加大日常宣傳。及時將國家發(fā)布的二手房交易稅收政策編輯成冊，先對稅務(wù)干部進行培訓(xùn)，然后安排專人在二手房交易窗口向納稅人解答提出的各類問題，確保稅收政策宣傳輔導(dǎo)到位。三是加強法制宣傳。通過典型案例廣泛宣傳稅收違法的法律責(zé)任，讓老百姓明白虛假合同使得自己占小便宜、吃大虧，提醒市民遵紀(jì)守法，清楚索取發(fā)票的重要性，主動維護自身的合法權(quán)益，充分發(fā)動群眾監(jiān)督、舉報二手房交易中的虛假納稅和其他涉稅違法行為。3、強化納稅服務(wù)，及時辦理減免稅，維護納稅人合法權(quán)益。嚴(yán)格審核納稅人提供得減免稅申請資料，在掌控信息基礎(chǔ)上比對，確定是否是唯一住房，確定是否是合法贈與等減免稅條件。同時，將每一套享受稅收優(yōu)惠、減免的房產(chǎn)的相關(guān)資料輸入微機，建立減免稅查詢信息庫和減免稅電子信息檔案，方便查詢，利于監(jiān)管，有效地發(fā)揮其監(jiān)督作用，堵塞不廉行為的發(fā)生，切實維護。首先要做到信息共享，才能有效地發(fā)揮相關(guān)部門對信息的對比監(jiān)控作用。應(yīng)建立房屋交易鏈條體系，對不符合享受稅收優(yōu)惠政策的納稅人在進行二手房交易時，必須先按規(guī)定開具發(fā)票，繳納各項稅費，才能辦理產(chǎn)權(quán)。4、認真審核，嚴(yán)把銷售價格關(guān)。合同銷售價是征稅機關(guān)有效控制二手房交易過程中稅收收入的重要一環(huán)，如何才能有效控制虛假交易：一是對當(dāng)?shù)胤績r進行定期測定。上文已提到，盡快制定合乎時宜的、權(quán)威的市場指導(dǎo)價。二是對合同銷售價格與測定價接近的實行查驗征收。對二手房交易中能提供完整、準(zhǔn)確的房屋原值憑證，能正確計算房屋原值和應(yīng)納稅額，稅務(wù)機關(guān)對比市場指導(dǎo)價后，實行查驗征收營業(yè)稅、個人所得稅、契稅和印花稅。三是對合同銷售價明顯低于市場指導(dǎo)價又無正當(dāng)理由的，實行核定征收。稅務(wù)機關(guān)在征收二手房相關(guān)稅收時，一定要堅持嚴(yán)把合同銷售價格關(guān)，依據(jù)不同地段、樓盤、結(jié)構(gòu)、樓層等比對市場指導(dǎo)價，合同價格明顯偏低又無正當(dāng)理由的，按市場指導(dǎo)價核定征收營業(yè)稅、個人所得稅、契稅和印花稅。5、阻防虛假，嚴(yán)把信息比對關(guān)。二手房交易過程中是否存在虛假交易，僅靠稅務(wù)機關(guān)信息是完全不夠的，只有依靠房管、國土等相關(guān)部門配合，實行信息共享，才能有效遏制虛假交易。一是分管與部門配合并舉。地稅、房管、國土等部門分管工作各異，但加強二手房管理目的是一致的，因此，充分利用相關(guān)信息資源，將稅收征管信息和房產(chǎn)部門的權(quán)屬登記信息進行比較、分析，防止漏征漏管。二是監(jiān)控與監(jiān)督并舉。通過相關(guān)部門信息對比，既可以互相發(fā)現(xiàn)二手房交易過