淺議二手房交易稅收征管

加強(qiáng)二手房交易的稅收征管淺議一、加強(qiáng)二手房交易稅收征管的意義1、強(qiáng)化二手房征管勢(shì)在必行。2010年9月以來(lái)，國(guó)家多部門(mén)多舉措密集推出了遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的樓市調(diào)控新政策，這一系列樓市稅收新政策的陸續(xù)出臺(tái)，主要目的是發(fā)揮稅收杠桿調(diào)節(jié)作用，有效遏制房?jī)r(jià)上漲，同時(shí)也顯示了國(guó)家對(duì)房?jī)r(jià)進(jìn)行宏觀調(diào)控決心。這新一輪針對(duì)房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅、個(gè)人所得稅優(yōu)惠政策的嚴(yán)格執(zhí)行，將進(jìn)一步有力的規(guī)范和促進(jìn)個(gè)人二手房交易稅收的征管。2、二手房交易稅源小，意義大。二手房稅源對(duì)稅務(wù)征收機(jī)關(guān)來(lái)講可謂“芝麻稅”。二手房稅收金額不大，但二手房交易多屬個(gè)人交易，納稅人眾多，通過(guò)依法征收，應(yīng)收盡收，會(huì)收到良好的治稅效應(yīng)，對(duì)維護(hù)稅收秩序、營(yíng)造優(yōu)良納稅氛圍具有不可估量的效果。因此，二手房交易稅小意義重大。二、二手房交易存在的稅收監(jiān)管漏洞1、信息化管理跟不上需求。在二手房交易稅收征收過(guò)程中，由于地稅部門(mén)對(duì)本地房地產(chǎn)價(jià)格信息掌握不夠全面，相關(guān)部門(mén)間缺乏實(shí)質(zhì)意義上的合作，房管、國(guó)土等相關(guān)部門(mén)與地稅未聯(lián)網(wǎng)，各部門(mén)的信息資源不能共享，地稅機(jī)關(guān)很難監(jiān)控二手房交易，造成在交易過(guò)程中對(duì)納稅人出售的第幾套住房情況不清，尤其是異地購(gòu)房者，設(shè)法在二手房交易中虛報(bào)、瞞報(bào)個(gè)人住房，使得地稅部門(mén)無(wú)法嚴(yán)格審核、把關(guān)。另外，二手房交易中贈(zèng)與、繼承等等情形有稅收減免優(yōu)惠政策，但其真?zhèn)蝺H靠地稅機(jī)關(guān)很難正確判斷。因此，導(dǎo)致少數(shù)人鉆稅收政策空子，少繳稅款，造成辦稅工作效率偏低。2、二手房交易征稅準(zhǔn)確難。由于部門(mén)間缺乏一個(gè)信息溝通交流平臺(tái)，政府相關(guān)部門(mén)又未及時(shí)制定二手房交易市場(chǎng)指導(dǎo)價(jià)，少數(shù)納稅人交易合同價(jià)格明顯偏低或簽訂“陰陽(yáng)合同”，雖然法律規(guī)定，計(jì)稅價(jià)格明顯偏低又無(wú)正當(dāng)理由的，稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)核定征收，但目前核定依據(jù)參照的是四年以前有關(guān)部門(mén)制定的契稅征收最低價(jià)，與現(xiàn)在實(shí)際情況嚴(yán)重不符，地稅機(jī)關(guān)又難以取得有力證據(jù)證明交易合同的虛假性，不能確定適當(dāng)?shù)挠?jì)稅依據(jù)，造成大量稅款流失。在二手房交易過(guò)程中，由于缺乏有效的綜合監(jiān)管機(jī)制，很容易在稅收政策的執(zhí)行上引發(fā)征納矛盾。如：滿5年出售和轉(zhuǎn)讓普通標(biāo)準(zhǔn)住宅時(shí)可享受營(yíng)業(yè)稅、個(gè)人所得稅、土地增值稅、契稅等的優(yōu)惠，有的人為了逃避稅收，私下簽訂一份購(gòu)房協(xié)議，待5年期滿后，買(mǎi)賣(mài)雙方再簽合同辦理相關(guān)轉(zhuǎn)讓手續(xù)進(jìn)行“合理”避稅。還有人刻意將非普通住宅混同于普通住宅，騙取減免稅優(yōu)惠政策。3、二手房交易缺乏有效監(jiān)管。二手房交易涉及多個(gè)部門(mén)，監(jiān)督和制約機(jī)制十分重要，僅靠某一個(gè)部門(mén)是不可能完成監(jiān)管任務(wù)的。一是缺乏相互控管機(jī)制。部門(mén)之間信息不暢，缺乏部門(mén)系統(tǒng)配合，普遍存在各管其事的現(xiàn)象，缺乏相應(yīng)的控管制度。二是缺乏相互制約機(jī)制。至今未明確房屋買(mǎi)賣(mài)合同真?zhèn)舞b別的權(quán)力機(jī)關(guān)，也未建立房屋轉(zhuǎn)讓過(guò)程中的鏈條機(jī)制，二手房交易的稅收缺乏有效的監(jiān)控手段，易導(dǎo)致稅款流失。三是缺乏檢查監(jiān)督機(jī)制。二手房交易只憑買(mǎi)、賣(mài)雙方銷(xiāo)售合同是不夠的，只有充分發(fā)揮政府各相關(guān)部門(mén)的綜合治稅機(jī)制，才能加大對(duì)二手房交易的個(gè)案進(jìn)行檢查、征管、處罰的力度。但從目前綜合治稅實(shí)效來(lái)看，部門(mén)配合力度仍有待加強(qiáng)。4、二手房交易征稅宣傳力度不大。由于稅收政策宣傳力度不夠，部分納稅人對(duì)二手房買(mǎi)賣(mài)缺乏納稅常識(shí)，導(dǎo)致征納雙方產(chǎn)生不必要的誤會(huì)，主要問(wèn)題有：一是對(duì)二手房交易辦稅程序和環(huán)節(jié)宣傳力度不夠。對(duì)二手房交易過(guò)程中要繳納什么稅，稅目、稅率、計(jì)稅依據(jù)概念模糊。二是對(duì)二手房交易稅收優(yōu)惠政策宣傳力度不夠。在二手房交易過(guò)程中，不少納稅人對(duì)哪種情況下進(jìn)行二手房交易享受稅收優(yōu)惠政策不清，對(duì)辦理稅收優(yōu)惠政策審批手續(xù)、審批程序等缺乏了解。三是對(duì)二手房交易稅收法制宣傳力度不夠。對(duì)二手房交易中通過(guò)虛假合同進(jìn)行虛假申報(bào)、假贈(zèng)與騙取稅收減免等違法行為的查處、案例分析、以案說(shuō)法宣傳力度不夠，震懾力不夠，導(dǎo)致個(gè)人以身犯險(xiǎn)。三、二手房交易稅收征管對(duì)策借契稅劃轉(zhuǎn)由地稅部門(mén)直接征管和國(guó)家財(cái)政部、稅務(wù)總局、住建部對(duì)房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅、個(gè)人所得稅有關(guān)優(yōu)惠政策“從嚴(yán)”調(diào)整的契機(jī)，建議立即著手開(kāi)展二手房交易稅收秩序的整頓工作。1、借助信息管稅平臺(tái)，強(qiáng)化部門(mén)協(xié)作，嚴(yán)把信息來(lái)源關(guān)。一是提請(qǐng)政府牽頭，相關(guān)部門(mén)聯(lián)手合作，開(kāi)展市場(chǎng)調(diào)查，摸清市場(chǎng)交易價(jià)格。對(duì)所屬街道、地段、樓盤(pán)大小、樓層、房屋陳舊等一系列房產(chǎn)價(jià)格進(jìn)行一次全面普查評(píng)估，制定出合乎時(shí)宜的、權(quán)威的市場(chǎng)指導(dǎo)價(jià)，明確二手房交易計(jì)稅價(jià)格。同時(shí)，相關(guān)部門(mén)應(yīng)隨時(shí)掌握房產(chǎn)動(dòng)態(tài)，及時(shí)調(diào)整市場(chǎng)指導(dǎo)價(jià)，并通過(guò)房?jī)r(jià)市場(chǎng)普遍調(diào)查，建立健全信息資料庫(kù)，使相關(guān)部門(mén)執(zhí)行時(shí)有據(jù)可查。二是從源頭抓起，建立稅源臺(tái)帳。地稅機(jī)關(guān)督促房地產(chǎn)企業(yè)為購(gòu)房人及時(shí)開(kāi)具銷(xiāo)售不動(dòng)專業(yè)發(fā)票，對(duì)新開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目及時(shí)將交易情況登記入冊(cè)，建立稅源臺(tái)賬和新購(gòu)房數(shù)據(jù)庫(kù)，并納入相關(guān)部門(mén)的信息化系統(tǒng)管理。三是部門(mén)協(xié)作，實(shí)現(xiàn)信息資源共享。發(fā)揮各部門(mén)的有效資源，實(shí)行資源信息共享并提高工作效率，增強(qiáng)二手房交易征稅、辦證工作的透明度。2、加大宣傳力度，依靠協(xié)稅護(hù)稅，把好發(fā)票審核關(guān)。加大二手房交易稅收新政策的宣傳力度，提高納稅人依法納稅遵從度。一是加大新聞媒體宣傳。通過(guò)報(bào)刊、電臺(tái)、電視臺(tái)加大對(duì)二手房交易相關(guān)政策宣傳力度，讓廣大市民了解二手房交易過(guò)程、相關(guān)稅收政策，違法處罰等稅收知識(shí)，使之家喻戶曉，形成強(qiáng)大的社會(huì)合力。二是加大日常宣傳。及時(shí)將國(guó)家發(fā)布的二手房交易稅收政策編輯成冊(cè)，先對(duì)稅務(wù)干部進(jìn)行培訓(xùn)，然后安排專人在二手房交易窗口向納稅人解答提出的各類問(wèn)題，確保稅收政策宣傳輔導(dǎo)到位。三是加強(qiáng)法制宣傳。通過(guò)典型案例廣泛宣傳稅收違法的法律責(zé)任，讓老百姓明白虛假合同使得自己占小便宜、吃大虧，提醒市民遵紀(jì)守法，清楚索取發(fā)票的重要性，主動(dòng)維護(hù)自身的合法權(quán)益，充分發(fā)動(dòng)群眾監(jiān)督、舉報(bào)二手房交易中的虛假納稅和其他涉稅違法行為。3、強(qiáng)化納稅服務(wù)，及時(shí)辦理減免稅，維護(hù)納稅人合法權(quán)益。嚴(yán)格審核納稅人提供得減免稅申請(qǐng)資料，在掌控信息基礎(chǔ)上比對(duì)，確定是否是唯一住房，確定是否是合法贈(zèng)與等減免稅條件。同時(shí)，將每一套享受稅收優(yōu)惠、減免的房產(chǎn)的相關(guān)資料輸入微機(jī)，建立減免稅查詢信息庫(kù)和減免稅電子信息檔案，方便查詢，利于監(jiān)管，有效地發(fā)揮其監(jiān)督作用，堵塞不廉行為的發(fā)生，切實(shí)維護(hù)。首先要做到信息共享，才能有效地發(fā)揮相關(guān)部門(mén)對(duì)信息的對(duì)比監(jiān)控作用。應(yīng)建立房屋交易鏈條體系，對(duì)不符合享受稅收優(yōu)惠政策的納稅人在進(jìn)行二手房交易時(shí)，必須先按規(guī)定開(kāi)具發(fā)票，繳納各項(xiàng)稅費(fèi)，才能辦理產(chǎn)權(quán)。4、認(rèn)真審核，嚴(yán)把銷(xiāo)售價(jià)格關(guān)。合同銷(xiāo)售價(jià)是征稅機(jī)關(guān)有效控制二手房交易過(guò)程中稅收收入的重要一環(huán)，如何才能有效控制虛假交易：一是對(duì)當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)進(jìn)行定期測(cè)定。上文已提到，盡快制定合乎時(shí)宜的、權(quán)威的市場(chǎng)指導(dǎo)價(jià)。二是對(duì)合同銷(xiāo)售價(jià)格與測(cè)定價(jià)接近的實(shí)行查驗(yàn)征收。對(duì)二手房交易中能提供完整、準(zhǔn)確的房屋原值憑證，能正確計(jì)算房屋原值和應(yīng)納稅額，稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)比市場(chǎng)指導(dǎo)價(jià)后，實(shí)行查驗(yàn)征收營(yíng)業(yè)稅、個(gè)人所得稅、契稅和印花稅。三是對(duì)合同銷(xiāo)售價(jià)明顯低于市場(chǎng)指導(dǎo)價(jià)又無(wú)正當(dāng)理由的，實(shí)行核定征收。稅務(wù)機(jī)關(guān)在征收二手房相關(guān)稅收時(shí)，一定要堅(jiān)持嚴(yán)把合同銷(xiāo)售價(jià)格關(guān)，依據(jù)不同地段、樓盤(pán)、結(jié)構(gòu)、樓層等比對(duì)市場(chǎng)指導(dǎo)價(jià)，合同價(jià)格明顯偏低又無(wú)正當(dāng)理由的，按市場(chǎng)指導(dǎo)價(jià)核定征收營(yíng)業(yè)稅、個(gè)人所得稅、契稅和印花稅。5、阻防虛假，嚴(yán)把信息比對(duì)關(guān)。二手房交易過(guò)程中是否存在虛假交易，僅靠稅務(wù)機(jī)關(guān)信息是完全不夠的，只有依靠房管、國(guó)土等相關(guān)部門(mén)配合，實(shí)行信息共享，才能有效遏制虛假交易。一是分管與部門(mén)配合并舉。地稅、房管、國(guó)土等部門(mén)分管工作各異，但加強(qiáng)二手房管理目的是一致的，因此，充分利用相關(guān)信息資源，將稅收征管信息和房產(chǎn)部門(mén)的權(quán)屬登記信息進(jìn)行比較、分析，防止漏征漏管。二是監(jiān)控與監(jiān)督并舉。通過(guò)相關(guān)部門(mén)信息對(duì)比，既可以互相發(fā)現(xiàn)二手房交易過(guò)