中國(guó)房地產(chǎn)地區(qū)差異的實(shí)證研究

中國(guó)房地產(chǎn)地區(qū)差異的實(shí)證研究

近年來，我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)快速發(fā)展，但區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的不平衡導(dǎo)致房地產(chǎn)發(fā)展在區(qū)域上差異顯著。各地區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展水平十分不均衡,對(duì)經(jīng)濟(jì)的反作用也各不相同。以房地產(chǎn)業(yè)的區(qū)域特性為依據(jù),結(jié)合本地區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展的實(shí)際水平,制定相應(yīng)的政策和戰(zhàn)略,對(duì)促進(jìn)本地區(qū)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展具有重要的作用。1房地產(chǎn)供給與兩本地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展聯(lián)系分析由于房地產(chǎn)業(yè)的供給是固定的,同時(shí)人們對(duì)房地產(chǎn)商品的需求也主要局限于本地區(qū)的居民住宅與商業(yè)用房,導(dǎo)致房地產(chǎn)供給與需求具有很強(qiáng)的區(qū)域特性,因此房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與本地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展有著密切聯(lián)系。1.1區(qū)域零售業(yè)在區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的地位決定了其發(fā)展程度受到限制從區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展來看,房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展必須以高度發(fā)達(dá)的第一、第二產(chǎn)業(yè)與極高的經(jīng)濟(jì)收入水平作為基礎(chǔ)。而區(qū)域房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的程度也必然受到該地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平及產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)狀況的制約。區(qū)域經(jīng)濟(jì)越發(fā)達(dá),對(duì)本區(qū)域房地產(chǎn)業(yè)的帶動(dòng)作用就越大,主要體現(xiàn)在區(qū)域經(jīng)濟(jì)總量、經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度、結(jié)構(gòu)組合狀況和開放度等方面,這是地區(qū)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的主要因素。1.2行業(yè)發(fā)展是促進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重要因素房地產(chǎn)業(yè)的供給能力是區(qū)域經(jīng)濟(jì)保持持續(xù)增長(zhǎng)的關(guān)鍵因素。房地產(chǎn)業(yè)為勞動(dòng)力提供了必需的住宅與生活環(huán)境,對(duì)勞動(dòng)力再生產(chǎn)有極大的影響,而企業(yè)生產(chǎn)所需的廠房、辦公用房也需要房地產(chǎn)業(yè)的供給,所以一個(gè)地區(qū)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展離不開房地產(chǎn)業(yè)。此外,房地產(chǎn)業(yè)具有很強(qiáng)的產(chǎn)業(yè)相關(guān)性。根據(jù)統(tǒng)計(jì),房地產(chǎn)業(yè)的生產(chǎn)產(chǎn)值每增加1個(gè)百分點(diǎn),就能使相關(guān)產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)值增加1.52個(gè)百分點(diǎn)。其帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的作用十分巨大。2區(qū)域中心城市本文根據(jù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、區(qū)域優(yōu)勢(shì)、輻射地位等指標(biāo)將中國(guó)的城市分成一、二、三線城市。其中一線城市為國(guó)際級(jí)城市,選取北京、上海、廣州、深圳作為代表;二線城市是區(qū)域中心城市,選取寧波、西安、成都、福州作為代表;三線城市以煙臺(tái)、宜昌、南通、焦作作為代表。中國(guó)房地產(chǎn)地區(qū)差異是多方面的,本文依據(jù)2007—2009年統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)從經(jīng)濟(jì)基本層面和房地產(chǎn)發(fā)展層面分析我國(guó)房地產(chǎn)區(qū)域特性。2.1經(jīng)濟(jì)分析(1)線城市分布從經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)模上看,三類城市在國(guó)民生產(chǎn)總值(GDP)上具有明顯的差異性:2009年一線城市平均生產(chǎn)總值11127億元,二線城市為3488.09億元,三線城市為2238.83億元,由此看出一線城市比二線、三線城市發(fā)達(dá)很多。從生產(chǎn)總值的增長(zhǎng)速度看,一、二、三線城市三年的復(fù)合增長(zhǎng)率分別為13%、15%和16%,三線城市領(lǐng)先于一線城市3%,可見三線城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展?jié)摿薮蟆?2)代城市在生活規(guī)模上的差異較大在人均可支配收入上,三類城市也存在較大落差:同樣一線城市領(lǐng)先于二、三線城市。在增長(zhǎng)速度上,一、二、三線城市分別為13%、13%和11%,二線城市領(lǐng)先于三線城市是因?yàn)槠漭^大的城市規(guī)模,而二線城市與一線城市規(guī)模相差較大,卻有著相同的增長(zhǎng)率,說明二線城市在人均可支配收入方面具有很大的發(fā)展?jié)摿Α?.2房地產(chǎn)開發(fā)階段的分析(1)發(fā)投資及限定三類城市在房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模上呈現(xiàn)出明顯的差異,一線城市2009年房地產(chǎn)開發(fā)投資為1256億元,二線城市為607億元,三線城市僅為162億元。從三年的復(fù)合增長(zhǎng)率來看,三線城市為23%,二線城市為10%,一線城市僅為6%,由此看出三線城市房地產(chǎn)企業(yè)呈現(xiàn)出強(qiáng)勁的增長(zhǎng)勢(shì)頭,具有廣闊的發(fā)展空間。(2)線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)是火暴程度較高的區(qū)域分布的表現(xiàn)從商品房銷售面積絕對(duì)值上看,三類城市依然存在較大差異:2009年一線城市商品房銷售面積為1857萬平方米,二線城市為1372萬平方米,三線城市為368萬平方米,一線城市領(lǐng)先于二、三線城市,這與一線城市巨大的人口規(guī)模是密切相關(guān)的,同時(shí)也顯現(xiàn)出一線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的火暴程度。(3)線城市房屋增強(qiáng)面積從房?jī)r(jià)增長(zhǎng)趨勢(shì)上看,一、二、三線城市均呈現(xiàn)出較強(qiáng)的增長(zhǎng)勢(shì)頭。從2007—2009年統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來看,一線城市平均商品房增幅達(dá)13%,二線城市增幅達(dá)16%,三線城市增幅達(dá)9%。由此看出我國(guó)房?jī)r(jià)普遍呈上漲趨勢(shì),二線城市由于其巨大的發(fā)展?jié)摿?房?jī)r(jià)的漲幅最大。(4)房地產(chǎn)行業(yè)大力競(jìng)爭(zhēng)一線城市房地產(chǎn)業(yè)起步較早,眾多房地產(chǎn)知名企業(yè)是從一線城市發(fā)展起來的,企業(yè)數(shù)量較多,市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈。隨著二線城市成為開發(fā)熱點(diǎn),外地開發(fā)商也來競(jìng)相搶占市場(chǎng)份額,使得二線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈。相對(duì)而言,三線城市的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)程度要平靜得多。3中國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)區(qū)域政策的制定3.1帶動(dòng)整個(gè)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)房地產(chǎn)發(fā)展戰(zhàn)略應(yīng)與當(dāng)?shù)貐^(qū)域經(jīng)濟(jì)水平和發(fā)展規(guī)劃相適應(yīng)。在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū),利用房地產(chǎn)業(yè)的高度關(guān)聯(lián)性帶動(dòng)整個(gè)經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng),從而成為產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)極。同時(shí)可以進(jìn)一步加速房地產(chǎn)業(yè)向商品化、市場(chǎng)化發(fā)展。在經(jīng)濟(jì)不發(fā)達(dá)地區(qū),可以充分利用國(guó)家目前出臺(tái)的一系列政策,加大經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)的力度,通過開發(fā)低成本住宅,實(shí)行薄利多銷,同時(shí)帶動(dòng)本地區(qū)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,從而促進(jìn)本地區(qū)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)。3.2提高居民的宣傳教育不同區(qū)域不動(dòng)產(chǎn)的金融政策措施有所不同。貸款購(gòu)房已被許多發(fā)達(dá)國(guó)家和地區(qū)接受。而對(duì)于經(jīng)濟(jì)不發(fā)達(dá)地區(qū)的居民而言,由于可支配收入不多,同時(shí)貸款辦理手續(xù)復(fù)雜,不愿意接受貸款買房。因此在不發(fā)達(dá)的地區(qū),應(yīng)加大對(duì)普通居民的宣傳教育,同時(shí)簡(jiǎn)化貸款手續(xù),建立專業(yè)化的房產(chǎn)信貸咨詢和中介機(jī)構(gòu)。在發(fā)達(dá)地區(qū),應(yīng)當(dāng)在目前的基礎(chǔ)上繼續(xù)強(qiáng)化不動(dòng)產(chǎn)按揭與抵押貸款業(yè)務(wù),形成一套完整的不動(dòng)產(chǎn)金融信貸體系。3.3降低行政原則性收費(fèi)我國(guó)房地產(chǎn)商品價(jià)格普遍偏高,且遠(yuǎn)高于普通居民的承受能力。各地區(qū)應(yīng)根據(jù)具體情況制定符合本地區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)格機(jī)制。在經(jīng)濟(jì)不發(fā)達(dá)的地區(qū),應(yīng)進(jìn)一步減少房地產(chǎn)開發(fā)過程中的行政事業(yè)性收費(fèi)