房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本核算的內容

第一節(jié)房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)本錢一、房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)本錢核算的容房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)經(jīng)營過程中發(fā)生的各種消耗，包括物化勞動消耗和活勞動的消耗，統(tǒng)稱為本錢與費用。其中開發(fā)本錢是指開發(fā)現(xiàn)場發(fā)生的各項消耗，包括土地受讓金、土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、根底設施建立費、公共配套設施費及為進展現(xiàn)場管理發(fā)生的各項開發(fā)間接費用。在開發(fā)本錢中，又可分為土地開發(fā)本錢、房屋開發(fā)本錢、配套設施開發(fā)本錢、代建工程開發(fā)本錢等。開發(fā)本錢的核算是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計核算的中心環(huán)節(jié)。開發(fā)本錢與各項費用發(fā)生于企業(yè)開發(fā)經(jīng)營過程的始終，它代表了企業(yè)整體的消耗水平，也反映了企業(yè)的經(jīng)營管理水平，因此搞好企業(yè)的本錢、費用核算，對于控制企業(yè)的各項費用支出，降低開發(fā)本錢、提高經(jīng)濟效益，增強企業(yè)的市場競爭力，有著重要的意義。二、開發(fā)本錢核算的科目設置1.“開發(fā)本錢〞賬戶為了核算各項開發(fā)本錢，房地產(chǎn)企業(yè)要設置“開發(fā)本錢〞總賬科目。該科目借方登記房地產(chǎn)開發(fā)過程中所發(fā)生的各項費用，貸方登記開發(fā)產(chǎn)品完工后結轉到“開發(fā)產(chǎn)品〞賬戶的開發(fā)產(chǎn)品的實際本錢。期末借方余額反映的是正在開發(fā)，尚未完工的各開發(fā)工程已發(fā)生的實際本錢。該賬戶應按開發(fā)產(chǎn)品的不同容設置開發(fā)本錢二級賬，在二級賬，設置“土地開發(fā)〞、“房屋開發(fā)〞等二級賬戶進展分類核算。如：開發(fā)本錢—土地開發(fā)開發(fā)本錢—房屋開發(fā)開發(fā)本錢—配套設施開發(fā)開發(fā)本錢—代建工程開發(fā)為了具體核算每一開發(fā)工程的本錢，應在開發(fā)本錢二級賬下，分設“土地開創(chuàng)造細賬〞、“房屋開創(chuàng)造細賬〞等明細賬〔三級賬〕，進展明細核算。三級賬，應按每一開發(fā)工程分別設置三級賬戶。如：開發(fā)本錢—土地開發(fā)—A土地—B土地開發(fā)本錢—房屋開發(fā)—A房屋—B房屋等開發(fā)本錢一級賬戶和二級賬戶應采用三欄式賬頁，而三級賬應采用借方多欄式賬頁，以分別記錄和反映各不同的本錢工程。2.“開發(fā)間接費用〞賬戶為了核算企業(yè)開發(fā)現(xiàn)場發(fā)生的各項間接費用，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應設置“開發(fā)間接費用〞總賬賬戶?！伴_發(fā)間接費用〞賬戶，是用來核算房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)現(xiàn)場發(fā)生的為直接組織和管理開發(fā)工程而發(fā)生的各項間接費用，如現(xiàn)場管理人員的薪酬；現(xiàn)場房屋設備的折舊費、現(xiàn)場辦公費、水電費、勞動保護費、工程借款利息支出和周轉房攤銷等。該賬戶借方登記開發(fā)現(xiàn)場發(fā)生的各項間接費用，貸方登記期末分配轉入“開發(fā)本錢〞賬戶的開發(fā)間接費用。月末結轉后，該賬戶應無余額。該賬戶應按企業(yè)不同的開發(fā)現(xiàn)場設置明細賬，進展明細核算。如：開發(fā)間接費用—甲開發(fā)現(xiàn)場—乙開發(fā)現(xiàn)場等開發(fā)間接費用明細賬應采用借方多欄式賬頁，以記錄和反映各不同的費用工程。第二節(jié)土地開發(fā)本錢的核算一、土地開發(fā)本錢核算對象確實定及本錢工程的設置〔一〕土地開發(fā)本錢計算對象確實定土地開發(fā)也稱建立場地開發(fā)，是指對原有土地進展改造使之具備一定的建立條件。土地開發(fā)本錢核算首先要確定本錢核算對象。確定本錢核算對象，就是為了按本錢計算對象歸集各項費用，并按一定的本錢計算對象計算和結轉本錢。一般的土地開發(fā)，應以每一獨立的開發(fā)工程作為本錢核算對象。但對于開發(fā)面積較大、工期較長、分區(qū)域開發(fā)的土地，可以以一定的區(qū)域作為本錢核算對象?！捕惩恋亻_發(fā)賬戶及本錢工程的設置土地開發(fā)本錢應在“開發(fā)本錢—土地開發(fā)〞這一二級賬中進展核算。該賬戶借方登記各項土地開發(fā)發(fā)生的本錢，貸方登記土地開發(fā)完成結轉到“開發(fā)產(chǎn)品〞、“投資性房地產(chǎn)〞等賬戶的土地開發(fā)本錢。為了具體核算每一項土地開發(fā)的本錢情況，在該二級賬下要設置多欄式“土地開發(fā)本錢明細賬〞〔三級賬〕進展明細核算。該明細賬按不同的土地開發(fā)工程或不同的開發(fā)區(qū)域設置明細賬戶。該明細賬應采用借方多欄式賬頁。在明細賬〔三級賬〕各賬戶要按照不同的本錢工程設置專欄。土地開發(fā)本錢通常劃分以下本錢工程：1.土地征用及拆遷補償費。包括為開發(fā)房地產(chǎn)而取得土地使用權所支付的土地出讓金、土地征用費、耕地占用稅、勞動力安置費及地上、地下建筑物的拆遷補償?shù)膬糁С?、安置及動遷支出、農(nóng)作物補償費等。還包括向政府部門繳納的大市政配套費以及向當?shù)厥姓纠U納的紅線外〔建立場地外〕道路、水、電、氣、熱通訊等的建立費等。2.前期工程費。包括工程報建時按規(guī)定向政府有關部門繳納的報批費；工程立項后規(guī)劃設計費、工程可行性研究費、水文地質及工程地質勘察費、測繪費；以及為到達施工條件所必須的通路、通水、通電和對施工場地進展平整的所謂“三通一平〞支出等。3.根底設施費。包括開發(fā)小區(qū)建筑安裝施工圖預算工程之外的，能夠保證居民永久使用的道路；供水、供氣、供電、供熱、排污、排洪、通訊、電視等相關設施的購置、管線的鋪設；工程周圍的圍墻、園區(qū)大門、監(jiān)控工程以及環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的支出。4.公共配套設施費。包括在開發(fā)工程不能有償轉讓的開發(fā)小區(qū)公共配套設施發(fā)生的支出，如開發(fā)小區(qū)消防、鍋爐房、水泵房、水塔等設施以及中心公園、環(huán)廊、涼亭等工程的支出。需要說明，如果開發(fā)的土地不直接出售或出租，而是為了建立房屋，而且配套設施是在土地開發(fā)以后，在房屋建立的同時或是在房屋建立以后建立的，在這種情況下，上述公共配套設施費應直接計入或分配計入房屋開發(fā)的本錢，而不需要計入土地開發(fā)的本錢。5.開發(fā)間接費用。是指企業(yè)所直屬組織、管理開發(fā)工程發(fā)生的各項費用。包括開發(fā)現(xiàn)場管理人員的職工薪酬；現(xiàn)場房屋設備的折舊費；現(xiàn)場辦公費、水電費、勞動保護費、工程借款利息支出和周轉房攤銷等。土地開發(fā)本錢明細賬至少要設置上述本錢工程。格式見表1、2

表1土地開創(chuàng)造細賬三級科目：甲土地年憑證號摘要借方貸方余額月日土地征用及拆遷補償費前期工程費根底設施費公共配套設施費開發(fā)間接費表2土地開創(chuàng)造細賬三級科目：乙土地年憑證號摘要借方貸方余額月日土地征用及拆遷補償費前期工程費根底設施費公共配套設施費開發(fā)間接費上述明細賬稱為借方多欄式明細賬。借方多欄，貸方一欄，并設有余額欄。借方的每一工程金額轉出可用紅字或負數(shù)進展登記。二、土地開發(fā)本錢的歸集和結轉企業(yè)開發(fā)的建筑場地，按其用途可以分為兩類：一類是為了銷售或者轉讓而開發(fā)的商品性建立場地，它是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的商品產(chǎn)品，需要單獨核算土地開發(fā)本錢；另一類是為了建立商品房、周轉房或出租房而開發(fā)的自用建立場地，它是企業(yè)的中間產(chǎn)品，其發(fā)生的土地開發(fā)本錢最終計入商品房、周轉房、出租房等開發(fā)產(chǎn)品本錢。其中如果企業(yè)開發(fā)了土地直接為了出售或出租，〔即商品性土地開發(fā)〕則，所發(fā)生的土地開發(fā)費用，要直接計入“開發(fā)本錢—土地開發(fā)〞賬戶。如果企業(yè)是為了自建房屋而開發(fā)的土地，而且所建房屋只是一個本錢核算對象，則可不單獨核算土地開發(fā)本錢，所發(fā)生的土地開發(fā)費用可直接計入房屋開發(fā)本錢。但如果企業(yè)開發(fā)完土地后，所建的房屋是兩個或兩個以上本錢核算對象，則需要單獨核算土地的開發(fā)本錢，再將土地開發(fā)本錢分配計入各個不同的房屋開發(fā)本錢?！纠?】*房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)2007年8月份共對兩塊土地進展開發(fā)，其中甲土地為商品性土地開發(fā)，乙土地為自用土地開發(fā)，乙土地開發(fā)完工后供建立商品房1號樓和2號樓使用，1號樓與2號樓標準和規(guī)格不同，需要單獨核算本錢。發(fā)生的經(jīng)濟業(yè)務如下：1.8月2日，用銀行存款支付甲土地征用費50萬元，支付乙土地拆遷補償費48萬元。借：開發(fā)本錢—土地開發(fā)—甲土地500000

—乙土地480000

貸：銀行存款9800002.8月4日，用銀行存款支付工程可行性研究費，其中甲土地1.5萬元，乙土地2萬元。借：開發(fā)本錢—土地開發(fā)－甲土地15000

—乙土地20000

貸：銀行存款35000

3.8月15日，C施工企業(yè)承包的根底設施工程已經(jīng)竣工，甲土地應付工程款28萬元，乙土地應付工程款20萬元?？钗锤?。借：開發(fā)本錢—土地開發(fā)—甲土地280000

—乙土地200000

貸：應付賬款—C施工企業(yè)4800004.8月20日，由B建筑公司承建的甲土地不能有償轉讓的公共配套設施水塔已竣工，實際本錢22萬元，款項尚未支付。借：開發(fā)本錢—土地開發(fā)—甲土地220000

貸：應付賬款—B建筑公司220000

5.8月31日分配土地開發(fā)應付擔的開發(fā)間接費用8萬元，其中甲土地承當5萬元，乙土地承當3萬元。借：開發(fā)本錢—土地開發(fā)—甲土地50000

—乙土地30000

貸：開發(fā)間接費用800006.8月31日，甲土地已開發(fā)完工，共開發(fā)建立場地10000平方米，總本錢1065000元。借：開發(fā)產(chǎn)品—土地—甲土地1065000

貸：開發(fā)本錢—土地開發(fā)—甲土地10650007.8月31日，乙土地已開發(fā)完工并交付1號樓和2號樓開發(fā)使用，實際總本錢730000元，按各樓實際占地面積進展分配，1號樓應負擔土地開發(fā)本錢28萬元，2號樓應負擔土地開發(fā)本錢45萬元。借：開發(fā)本錢—房屋開發(fā)—1號樓280000

—2號樓450000

貸：開發(fā)本錢—土地開發(fā)—乙土地730000根據(jù)上述分錄，登記“開發(fā)本錢—土地開發(fā)〞明細賬如表3、表4。表3土地開發(fā)本錢明細賬三級科目：甲土地年憑證號摘要借方貸方余額月日土地征用及拆遷補償費前期工程費根底設施費公共配套設施費開發(fā)間接費821支付土地征用費500000842支付可行性研究費150008153應付根底設施費2800008204應付公共配套設施費2200008315分配開發(fā)間接費500008316結轉已完工建立場地實際本錢1065000本月合計500000150002800002200005000010650000表4土地開發(fā)本錢明細賬三級科目：乙土地年憑證號摘要借方貸方余額月日土地征用及拆遷補償費前期工程費根底設施費公共配套設施費開發(fā)間接費821支付土地征用費480000842支付可行性研究費200008153應付根底設施費2000008315分配開發(fā)間接費300008317結轉已完工建立場地實際本錢730000本月合計48000020000200000300007300000第三節(jié)房屋開發(fā)本錢的核算一、房屋開發(fā)本錢核算對象及本錢工程〔一〕房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)建立房屋的類型房屋開發(fā)是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的主要經(jīng)營業(yè)務。其開發(fā)建立的房屋，按用途不同可以分為以下四種類型：為了銷售而開發(fā)建立的商品房；為了出租經(jīng)營而開發(fā)建立的出租房；為了安置被拆遷居民周轉使用而開發(fā)的周轉房；企業(yè)承受其他單位委托代為開發(fā)建立的代建房。以上四類房屋都要確定本錢核算對象并計算其實際開發(fā)本錢?！捕撤课蓍_發(fā)本錢核算對象確實定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的房屋本錢核算對象，應結合房屋建立的特點和實際開發(fā)情況，按以下原則確定：1.一般的房屋建立工程，應以每一獨立編制設計概預算或每一獨立的施工圖預算所列的單項工程，作為本錢核算對象。2.同設地點、建造構造類型一樣、用途一樣的假設干個單位工程，而且由同一單位施工，開竣工時間又相近的，可以合并為一個本錢核算對象?！踩缬赏O單位同時建立幾棟構造類型一樣的住宅樓，可合并成一個本錢核算對象〕。3.對規(guī)模較大、工期較長的單位工程，可以將工程劃分成假設干部位或區(qū)域，以分部位、分區(qū)域的工程作為本錢核算對象?！踩撤课蓍_發(fā)本錢工程的設置因為房屋開發(fā)是在土地開發(fā)的根底上進展的，而且，如果在