北京龍公館營(yíng)銷策劃報(bào)告課件

走在城市的鋼筋水泥森林里，身旁匆匆的路人沒人會(huì)注意到我的存在。我只作為自己一個(gè)本我的原點(diǎn)而活著，只是蕓蕓眾生中的一個(gè)符號(hào)。我不想這樣，我想在這鋼筋水泥的“叢林”中尋找屬于我的鳥語(yǔ)花香。如果可以，我想離光污染遠(yuǎn)點(diǎn)，我想離聲污染遠(yuǎn)點(diǎn)，我想離摩肩接踵的人群遠(yuǎn)點(diǎn)……但是，我舍棄不了城市。我，已經(jīng)成為城市的組成部分。走在城市的鋼筋水泥森林里，身旁匆匆的路人沒人會(huì)注意到我的存在1關(guān)于酒店式公寓——關(guān)于酒店式公寓——2酒店式公寓，酒店式公寓普遍位于大型商圈內(nèi)，保持統(tǒng)一裝修模式，配置一整套高標(biāo)準(zhǔn)硬件設(shè)施和酒店服務(wù)系統(tǒng)，聘請(qǐng)專業(yè)酒店物業(yè)管理公司或酒店式公寓管理公司統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)與管理、區(qū)別于純酒店單間的公寓，大多被用于投資使用。酒店式公寓始于1994年。最早的起源是在歐洲，是當(dāng)時(shí)旅游區(qū)租給游客供其臨時(shí)休憩的物業(yè)。此種物業(yè)的客人雖然只是作短暫的休息和停留，但是需要提供其統(tǒng)一的、必需的上門管理與服務(wù)。所以，此物業(yè)類型既具備酒店的特性，又相當(dāng)于個(gè)人的“臨時(shí)住家”，這就形成了酒店式公寓的雛形。不久以后，此種物業(yè)在歐洲越來越多，服務(wù)也越來越周到，逐步受到越來越多的特定群體的青睞。如今，酒店式公寓類物業(yè)已遍布全球。我國(guó)的酒店式公寓最早出現(xiàn)在深圳。主要由于當(dāng)時(shí)的深圳是我國(guó)改革開放的前沿陣地，最早吸收了外來的信息與先進(jìn)的物業(yè)類型與模式。之后，逐步在上海、北京等大城市有所發(fā)展。該類物業(yè)一般都出現(xiàn)在比較發(fā)達(dá)的大城市或是一些旅游區(qū)。酒店式公寓，酒店式公寓普遍位于大型商圈內(nèi)，保持統(tǒng)一裝修模式，3WHOAMI

唯有清晰的自我認(rèn)知，才可以站在市場(chǎng)的角度上了解自己的方向，洞悉自我的未來。我是誰(shuí)？我長(zhǎng)得什么樣？跟別人比我好在哪里，我的欠缺又是如何？我可以立于市場(chǎng)是因?yàn)槭裁?？我如何在疲軟的市?chǎng)中“火線”突圍？WHOAMI唯有清晰的自我認(rèn)知，才可以站在4我不敢說，我可以成為酒店式公寓的新貴。但至少，我能肯定，我的重新“入市”，一定會(huì)為沉寂許久的“江湖”掀起千層浪。我必將為自己書寫里程碑式的一筆，

因?yàn)椤也桓艺f，我可以成為酒店式公寓的新貴。但至少，我能肯定，我的5我，龍頭

不僅僅是在打造一個(gè)項(xiàng)目，

我打造的是一個(gè)從我開始的時(shí)代！我，龍頭不僅僅是在打造一個(gè)項(xiàng)目，

我打造的是一個(gè)從我開始的6讓我開啟這一場(chǎng)新時(shí)代的征戰(zhàn)……讓我開啟這一場(chǎng)新時(shí)代的征戰(zhàn)……7龍公館～貴之鄰，尊之所龍公館～貴之鄰，尊之所8龍公館之征戰(zhàn)江山龍公館9胸懷江山大隱于市胸懷江山10第一回合：市場(chǎng)研判第二回合：定位延展第三回合：專案推廣第一回合：市場(chǎng)研判第二回合：定位延展第三回合：專案推廣11第一回合

市場(chǎng)研判第一回合

市場(chǎng)研判12《孫子兵法》：“名君賢將，所以動(dòng)而制人，成功出于眾者，先知也”。先知先覺是領(lǐng)導(dǎo)者，后知后覺是追隨者，不知不覺是淘汰者。故此，一場(chǎng)戰(zhàn)爭(zhēng)的成敗，首要條件要清醒地知道形勢(shì)發(fā)生了什么變化，問題在哪里，危機(jī)在哪里。了解了敵軍之底細(xì)，方能攻其不備，出奇制勝！《孫子兵法》：“名君賢將，所以動(dòng)而制人，成功出于眾者，先知也13龍頭公寓本案位于朝陽(yáng)南新園西路8號(hào)。緊鄰東三環(huán)華威橋畔，驅(qū)車5分鐘可抵國(guó)貿(mào)中心，3分鐘進(jìn)入京津高速公路龍頭公寓本案位于朝陽(yáng)南新園西路8號(hào)。緊鄰東三環(huán)華威橋畔，驅(qū)車14公寓環(huán)型結(jié)構(gòu)的公寓樓。酒店為17層樓，公寓為14層樓。公寓部分有3部電梯（2部客梯，一部貨梯）。70年產(chǎn)權(quán)公寓已經(jīng)使用將近12年，還有58年產(chǎn)權(quán)。關(guān)于自己項(xiàng)目四至公寓環(huán)型結(jié)構(gòu)的公寓樓。酒店為17層樓，公寓為14層樓。公寓15入口關(guān)于自己項(xiàng)目四至入口關(guān)于自己項(xiàng)目四至16園區(qū)內(nèi)關(guān)于自己項(xiàng)目四至園區(qū)內(nèi)關(guān)于自己項(xiàng)目四至17園區(qū)入口關(guān)于自己項(xiàng)目四至園區(qū)入口關(guān)于自己項(xiàng)目四至18園區(qū)門口道路關(guān)于自己項(xiàng)目四至園區(qū)門口道路關(guān)于自己項(xiàng)目四至19園區(qū)東面—美景東方美景東方關(guān)于自己項(xiàng)目四至園區(qū)東面—美景東方美景東方關(guān)于自己項(xiàng)目四至20關(guān)于自己項(xiàng)目四至園區(qū)南面—山水文園關(guān)于自己項(xiàng)目四至園區(qū)南面—山水文園21關(guān)于自己項(xiàng)目四至園區(qū)北面—郵政綜合樓目前沒有投入使用關(guān)于自己項(xiàng)目四至園區(qū)北面—郵政綜合樓目前沒有投入使用22關(guān)于自己項(xiàng)目四至園區(qū)北面—香榭舍關(guān)于自己項(xiàng)目四至園區(qū)北面—香榭舍23關(guān)于自己項(xiàng)目四至園區(qū)西面—近端關(guān)于自己項(xiàng)目四至園區(qū)西面—近端24關(guān)于自己項(xiàng)目四至園區(qū)西面—遠(yuǎn)端關(guān)于自己項(xiàng)目四至園區(qū)西面—遠(yuǎn)端25關(guān)于自己地域陳述我，坐落于東南三環(huán)四環(huán)之間，座擁無可比擬的地位優(yōu)勢(shì)我的周圍，有完善的交通體系——三環(huán)四環(huán)，皆可隨意通達(dá)我的周圍，有可帶動(dòng)客戶優(yōu)勢(shì)的“豪華”物業(yè)——山水文園等成熟“豪盤”直接帶動(dòng)地域價(jià)值我的周圍，有相對(duì)完善的人文氣氛——傳統(tǒng)居住區(qū)，周邊物業(yè)配套完善我的周圍，有相對(duì)成熟的社區(qū)環(huán)境——大社區(qū)概念形成，與周邊各高檔物業(yè)遙相呼應(yīng)我的周圍，有成熟的商業(yè)環(huán)境——購(gòu)物，日常消費(fèi)均可在一公里內(nèi)尋找到合適的商業(yè)消費(fèi)場(chǎng)所我的周圍，有儒雅的文化環(huán)境——首圖，平添無限文化底蘊(yùn)；古玩城、潘家園……眾多的古董交易場(chǎng)所“掀起”無限歷史文化痕跡關(guān)于自己地域陳述我，坐落于東南三環(huán)四環(huán)之間，座擁無可比擬的26關(guān)于自己內(nèi)部指標(biāo)總計(jì)15080.81平方米占地9723.32平方米，綠地率33%，使用率76.7%，容積率為3.5，標(biāo)準(zhǔn)層高2.9米，現(xiàn)已簽約163.6×4+108.94×4+68.14×4，現(xiàn)網(wǎng)上報(bào)價(jià)13900元/平方米，關(guān)于自己內(nèi)部指標(biāo)總計(jì)15080.81平方米27關(guān)于自己內(nèi)部裝修入口感應(yīng)電梯關(guān)于自己內(nèi)部裝修入口感應(yīng)電梯28關(guān)于自己內(nèi)部裝修公寓入口連廊關(guān)于自己內(nèi)部裝修公寓入口連廊29關(guān)于自己內(nèi)部裝修公寓室內(nèi)裝修關(guān)于自己內(nèi)部裝修公寓室內(nèi)裝修30關(guān)于自己內(nèi)部裝修公寓室內(nèi)潔俱關(guān)于自己內(nèi)部裝修公寓室內(nèi)潔俱31關(guān)于自己內(nèi)部裝修公寓室內(nèi)日式風(fēng)格裝修關(guān)于自己內(nèi)部裝修公寓室內(nèi)日式風(fēng)格裝修32關(guān)于自己裝修標(biāo)準(zhǔn)電梯（貨梯）：日本三菱；客梯：上海三菱；防火門（大門）：日本流閉（諧音）；臥室門：全部為實(shí)木門；空調(diào)：日本心晃；（空調(diào)為中央水循環(huán)系統(tǒng)。夏天5個(gè)月有冷氣，冬天有5個(gè)月有暖氣。沒有燃?xì)?，為電磁爐灶。）浴盆：日本因那阿絲（諧音）；潔具：TOTO；（馬桶沖水系統(tǒng)為節(jié)能系統(tǒng)，洗手池的水自動(dòng)流進(jìn)馬桶水箱，成為馬桶水箱的沖水。）櫥柜：日本日波；門窗：香港雅迪；消防設(shè)施：煙感，噴灑，應(yīng)急燈，消防栓都是酒店式設(shè)計(jì)。上下水的配件都為日本進(jìn)口材料。關(guān)于自己裝修標(biāo)準(zhǔn)電梯（貨梯）：日本三菱；33關(guān)于自己裝修標(biāo)準(zhǔn)裝修采用2次吊頂，沒有明線，走線和燈口都在墻內(nèi)。全部為大開間，隔斷可以拆。由于使用的時(shí)間較長(zhǎng)，現(xiàn)裝修狀況40%較干凈再進(jìn)行簡(jiǎn)單裝修即可，40%進(jìn)行修補(bǔ)也可出售，20%要重新裝修。關(guān)于自己裝修標(biāo)準(zhǔn)裝修采用2次吊頂，沒有明線，走線和燈口都在34關(guān)于自己生活成本空調(diào)8元/平米/月，飲用水為二次處理用水，熱水：16.1元/噸，冷水：6.1元/噸物業(yè)費(fèi)：3.5元/平米/月電為商業(yè)用電0.8元/度關(guān)于自己生活成本空調(diào)8元/平米/月，35關(guān)于自己市場(chǎng)調(diào)研經(jīng)策劃單位為期一周的500份(有效問卷436份)無差別人群調(diào)查問卷，并進(jìn)行后期問卷分析。其中，參與調(diào)查的年齡組成為：超過80％的潛在購(gòu)買客戶年齡介于26-42歲之間關(guān)于自己市場(chǎng)調(diào)研經(jīng)策劃單位為期一周的500份(有效問卷4336關(guān)于自己市場(chǎng)調(diào)研對(duì)于該區(qū)域住房，消費(fèi)者普遍購(gòu)買傾向?yàn)榫频晔焦⒌母呋貓?bào)率在各種投資相繼疲軟的現(xiàn)下已經(jīng)逐步被市民所認(rèn)知，并可能成為新的投資增長(zhǎng)點(diǎn)關(guān)于自己市場(chǎng)調(diào)研對(duì)于該區(qū)域住房，消費(fèi)者普遍購(gòu)買傾向?yàn)榫频晔?7關(guān)于自己市場(chǎng)調(diào)研目前沒有投入使用對(duì)于該區(qū)域住房，消費(fèi)者普遍單位價(jià)格趨向?yàn)殛P(guān)于自己市場(chǎng)調(diào)研目前沒有投入使用對(duì)于該區(qū)域住房，消費(fèi)者普遍38關(guān)于自己市場(chǎng)調(diào)研目前沒有投入使用對(duì)于該區(qū)域住房，消費(fèi)者購(gòu)房配套需求交通、教育、商業(yè)是潛在購(gòu)房客戶最為關(guān)心的配套關(guān)于自己市場(chǎng)調(diào)研目前沒有投入使用對(duì)于該區(qū)域住房，消費(fèi)者購(gòu)房39關(guān)于自己我的總結(jié)

雖然我早已誕生，但面對(duì)新生的同類們，我還比他們有多十余年的產(chǎn)權(quán)擁有；雖然我有很多小的問題，但不會(huì)因這些而抹殺掉我內(nèi)質(zhì)之美；雖然我是12年前的產(chǎn)物，但是，面對(duì)新生的“小兄弟”們，我的骨頭更硬（質(zhì)量?jī)?yōu)異），內(nèi)功更好（內(nèi)飾大部分為進(jìn)口產(chǎn)品，部分為合資產(chǎn)品）；當(dāng)然，我的問題與優(yōu)點(diǎn)同樣的明顯。面對(duì)眾多新穎的設(shè)計(jì)，我的外觀也許有點(diǎn)不那么IN了，我的內(nèi)飾風(fēng)格也已經(jīng)OUT于現(xiàn)今的格局。12歲的年紀(jì)，我也應(yīng)該“洗一個(gè)澡”，徹底的擦拭掉身上的污塵。我知道，這些的一切，都是會(huì)影響到“客人”對(duì)我的第一印象。不過，比起我的“美”，這些，又算得了什么呢？還有，我的生活成本很高，無論是水、電，我都高于市場(chǎng)常價(jià)。但是，我知道，跟下里巴人相比，我注定只能屬于陽(yáng)春白雪的行列。我有特行許可證書，可以進(jìn)行酒店式經(jīng)營(yíng)。我現(xiàn)在已經(jīng)通過酒店的部分，打造好我該有的市場(chǎng)形象。我想，如果要給自己一句話的詮釋。那么，我希望，我的未來是“高貴但不高價(jià)，品質(zhì)勝于外觀”。而且，高生活成本的先天劣勢(shì)，注定了我沒有辦法去迎合大眾群體的需求……關(guān)于自己我的總結(jié)雖然我早已誕生，但面對(duì)新生的同類們40關(guān)于行業(yè)只有了解市場(chǎng)，尊重市場(chǎng)，才可以立于市場(chǎng)不敗的行列。所以，對(duì)于宏觀市場(chǎng)的準(zhǔn)確把握，是讓我可以不“走偏”未來道路的一個(gè)重要依據(jù)。關(guān)于行業(yè)只有了解市場(chǎng)，尊重市場(chǎng)，才可以立于市場(chǎng)不敗的行列。41關(guān)于行業(yè)行業(yè)特點(diǎn)意為“酒店式的服務(wù)，公寓式的管理”，主要模式為提供服務(wù)、沒有酒店經(jīng)營(yíng)的服務(wù)式公寓。集住宅，酒店、會(huì)所等多種功能于一體。關(guān)于行業(yè)行業(yè)特點(diǎn)意為“酒店式的服務(wù)，公寓式的管理”，42關(guān)于行業(yè)客群特點(diǎn)相對(duì)比與酒店，酒店式服務(wù)公寓主要針對(duì)居住市場(chǎng)中較為長(zhǎng)期或頻繁居住的居民，尚無特定的標(biāo)準(zhǔn)。較為長(zhǎng)期居住的定義一般在季度、或半年或以上。這個(gè)市場(chǎng)的主要客群包括：長(zhǎng)期出國(guó)的生意人及其家人，長(zhǎng)期在外的跨國(guó)公司總裁、高級(jí)管理人員、高級(jí)員工等及其家人，放長(zhǎng)假的家庭，以及需要進(jìn)行商務(wù)交流或者進(jìn)修的中高級(jí)商務(wù)人士等在京海外社團(tuán)和駐華使館的工作人員等。另外，一些小型公司也成為酒店式服務(wù)公司的客群，主要作為商住使用。關(guān)于行業(yè)客群特點(diǎn)相對(duì)比與酒店，酒店式服務(wù)公寓主要針對(duì)居住市43關(guān)于行業(yè)服務(wù)特點(diǎn)在服務(wù)上，物業(yè)管理一般是由星級(jí)酒店直接管理或有酒店背景的物業(yè)公司進(jìn)行管理。一方面消除客群對(duì)物業(yè)管理公司水平的懷疑；另一方面，切實(shí)為住客提供高檔、到位的各種服務(wù)，使客戶享受自由舒適、高質(zhì)量的生活。其借鑒酒店服務(wù)及管理模式，提高諸如家具清潔、送餐、宴會(huì)安排、洗熨及送衣、鐘點(diǎn)服務(wù)、電召的士等一系列服務(wù)，較之于普通公寓服務(wù)內(nèi)容更多，為特定客群提供更多其所需的服務(wù)內(nèi)容。關(guān)于行業(yè)服務(wù)特點(diǎn)在服務(wù)上，物業(yè)管理一般是由星級(jí)酒店直接管理44關(guān)于行業(yè)戶型配套特點(diǎn)酒店式公寓的戶型，根據(jù)各自項(xiàng)目所處的位置及自身定位，從幾十平方米到幾百平方米不等，可以滿足使用者的個(gè)性化需求。在裝修上統(tǒng)一為精裝修，并多為提供全套的家居設(shè)計(jì)和電器，對(duì)于不同戶型也配合不同的格調(diào)。另外，根據(jù)住戶要求提供酒店式服務(wù)的同時(shí)，一般酒店式公寓的公共硬件設(shè)施均類似酒店，例如大堂、會(huì)所等，居住者的身份和氣派也可彰顯。其他附屬設(shè)施還增加了銀行、小型超市等項(xiàng)目。關(guān)于行業(yè)戶型配套特點(diǎn)酒店式公寓的戶型，根據(jù)各自項(xiàng)目所處的位45關(guān)于行業(yè)兩大功效我國(guó)的酒店式服務(wù)公寓經(jīng)過幾年的發(fā)展，在原有基礎(chǔ)上已經(jīng)形成自己的特點(diǎn)，具有“自用”和“投資”兩大功效。與傳統(tǒng)的酒店相比，在硬件配套設(shè)施上毫不遜色，而服務(wù)更加家庭化、人性化。由于它吸收了傳統(tǒng)酒店與傳統(tǒng)公寓的長(zhǎng)處，因此，備受我國(guó)以及在我國(guó)工作的外籍商務(wù)人士的青睞。關(guān)于行業(yè)兩大功效我國(guó)的酒店式服務(wù)公寓經(jīng)過幾年的發(fā)展，在原有46關(guān)于行業(yè)北京主要分布區(qū)域金融街CBD區(qū)域中關(guān)村關(guān)于行業(yè)北京主要分布區(qū)域金融街CBD區(qū)域中關(guān)村47關(guān)于行業(yè)北京主要分布區(qū)域區(qū)域分布—金融街（行情看好、競(jìng)爭(zhēng)激烈）供應(yīng)方面：金融街公寓市場(chǎng)現(xiàn)有供應(yīng)量為40萬(wàn)平方米左右。需求方面：隨著金融街形象的確立和影響的擴(kuò)大，國(guó)際金融巨子，國(guó)內(nèi)金融行業(yè)、通信行業(yè)和上市公司對(duì)于本地區(qū)公寓將產(chǎn)生巨大的需求，且該地區(qū)寫字樓眾多，公寓的商務(wù)功能相對(duì)較弱，更貼近居住的本質(zhì)，將會(huì)得到本地區(qū)商務(wù)人士的認(rèn)同。租金方面：目前該地區(qū)高檔酒店式服務(wù)公寓租價(jià)為15美元/平米.月。由于此區(qū)域內(nèi)商品房品質(zhì)也較高，而酒店式公寓多以中大戶型為主，總價(jià)不占優(yōu)勢(shì)，金融街及其周邊地區(qū)酒店式公寓與住宅的競(jìng)爭(zhēng)將日趨激烈。關(guān)于行業(yè)北京主要分布區(qū)域區(qū)域分布—金融街（行情看好、競(jìng)爭(zhēng)激48關(guān)于行業(yè)北京主要分布區(qū)域區(qū)域分布—CBD地區(qū)（發(fā)展最早，價(jià)格最高）該區(qū)域是北京市公寓市場(chǎng)發(fā)展最早、最成熟的區(qū)域。雅詩(shī)閣、嘉里中心、燕莎、等項(xiàng)目均已投入使用，并成為北京酒店式公寓產(chǎn)品的典型代表；隨著CBD的進(jìn)一步發(fā)展，寫字樓、大量公司的進(jìn)駐，CBD核心區(qū)繼續(xù)向外圍擴(kuò)張，緊鄰CBD的其他區(qū)域也出現(xiàn)了一定量的品質(zhì)分級(jí)、檔次分級(jí)的酒店式公寓，包括通用時(shí)代、遠(yuǎn)洋新干線公寓、東方瑞景國(guó)際公寓，珠江帝景；需求方面：該地區(qū)租戶大多為外國(guó)公司或機(jī)構(gòu)的外籍工作人員，他們一般都能享有公司給予的租房預(yù)算，需求較為旺盛。售價(jià)方面，在售項(xiàng)目?jī)r(jià)均價(jià)上升速度較快。租金方面，本地區(qū)高檔公寓租金穩(wěn)定，租金報(bào)價(jià)達(dá)到了每月每平方米15-20美元，從一個(gè)側(cè)面說明了CBD高檔酒店式公寓目前公認(rèn)的平均租金水平。關(guān)于行業(yè)北京主要分布區(qū)域區(qū)域分布—CBD地區(qū)（發(fā)展最早，價(jià)49關(guān)于行業(yè)北京主要分布區(qū)域區(qū)域分布—中關(guān)村地區(qū)（需求量大）中關(guān)村地區(qū)公寓市場(chǎng)供應(yīng)量不大，到目前為止，總供應(yīng)面積為60余萬(wàn)平方米，提供3000多套高檔公寓。其中酒店式服務(wù)公寓占20%，其余大部分為商住公寓。需求方面：中關(guān)村地區(qū)對(duì)住宅的消費(fèi)能力很大，對(duì)高檔公寓特別是酒店式商住公寓一直供不應(yīng)求。中關(guān)村眾多高科技企業(yè)尤其是IT業(yè)中的員工希望居住地離工作地交通方便，環(huán)境安靜、綠化率高，配套完善。租金方面，與朝陽(yáng)CBD的高檔公寓不同，中關(guān)村的高檔公寓面臨的客戶主要是國(guó)內(nèi)客戶，外銷客戶較少，因此市場(chǎng)上以內(nèi)銷公寓為主，整體租金水平也就沒有CBD那樣高。關(guān)于行業(yè)北京主要分布區(qū)域區(qū)域分布—中關(guān)村地區(qū)（需求量大）中50關(guān)于行業(yè)未來發(fā)展在未來幾年中，與世界更為緊密的融合和交流將極大地刺激北京的高端租務(wù)市場(chǎng)，中國(guó)強(qiáng)勁的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)、日益完善的投資環(huán)境和即將召開的2008年奧運(yùn)會(huì)對(duì)市場(chǎng)將起到積極的推動(dòng)作用。根據(jù)2008年奧組委簽約的112家星級(jí)飯店給出的賽時(shí)房?jī)r(jià)：在奧運(yùn)期間北京市簽約飯店中，五星級(jí)飯店的平均房?jī)r(jià)為429美元，其中53%是標(biāo)準(zhǔn)間，平均價(jià)格353美元。四星級(jí)飯店平均房?jī)r(jià)305美元，標(biāo)準(zhǔn)間平均價(jià)格272美元。三星級(jí)飯店的平均房?jī)r(jià)193美元，其中70%為標(biāo)準(zhǔn)間，均價(jià)為176美元。根據(jù)北京市旅游局的統(tǒng)計(jì)，預(yù)計(jì)奧運(yùn)會(huì)期間海外觀眾將有26-39萬(wàn)人，旅游者有15-20萬(wàn)人，預(yù)計(jì)需要客房9-10萬(wàn)間；國(guó)內(nèi)觀眾225-258萬(wàn)人，預(yù)計(jì)客房需求16-18萬(wàn)間?？傮w奧運(yùn)會(huì)北京的客房需求量近30萬(wàn)。2006年年底北京酒店業(yè)的客房數(shù)量為13萬(wàn)間，五星級(jí)酒店出租率69%，全市的酒店業(yè)出租率為65%?？梢灶A(yù)見，2008年的北京酒店業(yè)必將承載大量的市場(chǎng)需求，客房數(shù)量會(huì)出現(xiàn)供不應(yīng)求的市場(chǎng)狀況。關(guān)于行業(yè)未來發(fā)展在未來幾年中，與世界更為緊密的融合51關(guān)于行業(yè)橫向比較知己知彼，百戰(zhàn)不殆。只有了解到行業(yè)，只有了解到對(duì)手的作為洞悉全局，才可屹立于不敗所以，認(rèn)識(shí)到自己后，我想，我還需要認(rèn)知的是——市場(chǎng)的對(duì)手們關(guān)于行業(yè)橫向比較知己知彼，百戰(zhàn)不殆。52關(guān)于行業(yè)橫向比較根據(jù)北京市酒店式公寓較熱的CBD、中關(guān)村等區(qū)域及其輻射區(qū)域?yàn)橹髁?，并輔之以逐步出現(xiàn)此類產(chǎn)品的新興區(qū)域?yàn)檩o助，我司選取了11個(gè)樣本進(jìn)行調(diào)研與分析，包括：CBD核心區(qū)：酒店式公寓最為集中，較早出現(xiàn)此類產(chǎn)品、且以純粹高端為主的酒店式供應(yīng)區(qū)域，樣本選為嘉里中心、雅詩(shī)閣、銀泰中心柏悅居。CBD輻射區(qū)：03年較早面向CBD年輕白領(lǐng)的珠江羅馬mini酒店式公寓、珠江帝景、遠(yuǎn)洋國(guó)際中心、華駿世界城。中關(guān)村及其輻射區(qū)：遠(yuǎn)中悅?cè)R、紐約客、文津國(guó)際望京區(qū)域：新興酒店式公寓產(chǎn)品的區(qū)域，選擇樣本為博雅國(guó)際中心關(guān)于行業(yè)橫向比較根據(jù)北京市酒店式公寓較熱的CBD、中關(guān)村等53橫向比較租賃市場(chǎng)項(xiàng)目所在位置產(chǎn)權(quán)年限套數(shù)戶型租金出售方式嘉里中心中央商務(wù)區(qū)核心區(qū)40487以中大戶型為主。1居室101平方米；2居室139-168平方米；3居室225-317平方米；4居室420-450平米；5居室452-526平米；1居室2900-3300$元/每月；出租，出租率達(dá)90%2居室4000-5000$元/每月；3居室6000-10000$元/每月；4居室12000-13000$元/每月；5居室13000-20000$元/每月；雅詩(shī)閣中央商務(wù)區(qū)核心區(qū)50272以中大戶型為主。1居室105-126平方米；1居室3100-3300美金/月；出租，出租率達(dá)80%2居室178-205平方米；2居室4800-5000美金/月；4居室249平方米；4居室6200-6800美金/月；銀泰中心中央商務(wù)區(qū)核心區(qū)70216以中大戶型為主。40000元/平米出售不包租，代租柏悅居一居132、133、137平方米;二居240、241、242平方米遠(yuǎn)洋國(guó)際中心朝陽(yáng)區(qū)慈云寺橋東南角70228標(biāo)準(zhǔn)層面積約1110平方米（因?yàn)檎?，所以沒有作具體的戶型面積劃分）整售整體出售整體經(jīng)營(yíng)橫向比較租賃市場(chǎng)項(xiàng)目所在位置產(chǎn)權(quán)年限套數(shù)戶型租金出售方54橫向比較租賃市場(chǎng)項(xiàng)目所在位置產(chǎn)權(quán)年限套數(shù)戶型租金出售方式合生·羅馬嘉園（一期）朝陽(yáng)北路107號(hào)，東四環(huán)外70160標(biāo)間60平米6800出售不包租珠江帝景廣渠路、西大望路交叉口東南角7017797-116平米兩居為主；123平米、158平米兩居，及少量178平米復(fù)式12000元出售包租。10年包租，7%/年返租，至2016年華駿東大橋路5067155平方米廳室合一與86平方米1室1廳10000元出售不包租世界城10號(hào)紐約客海淀南路36號(hào)70293面積在50—60平方米，層高5米復(fù)式一居為主，極少量180平米三居12700元出售不包租橫向比較租賃市場(chǎng)項(xiàng)目所在位置產(chǎn)權(quán)年限套數(shù)戶型租金出售方55橫向比較租賃市場(chǎng)項(xiàng)目所在位置產(chǎn)權(quán)年限套數(shù)戶型租金出售方式遠(yuǎn)中悅?cè)R中關(guān)村黃莊路口向西300米7030060-140為主10000元2座公寓，一座包租3年（第一年返還6%，第二年返還7%，第三年8%）一座客戶自用文津國(guó)際五道口，清華科技園7038160平米標(biāo)間占84%；其余為100-300平米8000元出售包租。非自主型客戶，10年8%租金收益；自住型客戶，10年7%租金收益＋21天免費(fèi)居住期。購(gòu)房者自房屋驗(yàn)收之日起至辦理產(chǎn)權(quán)證之前、購(gòu)房者獲得產(chǎn)權(quán)證后2年內(nèi)、2015年1月1日至2016年12月31日之間，開發(fā)商提供三次無條件原價(jià)回購(gòu)博雅國(guó)際中心望京葉青大廈對(duì)面7054249、65、85平米等多種戶型，平層、躍層等多樣設(shè)計(jì)可供選擇6800元出售不包租橫向比較租賃市場(chǎng)項(xiàng)目所在位置產(chǎn)權(quán)年限套數(shù)戶型租金出售方56橫向比較租賃市場(chǎng)以上項(xiàng)目中，單純以酒店式公寓立項(xiàng)的項(xiàng)目較少，大部分酒店式公寓都隸屬于大的社區(qū)，或者依托周邊的星級(jí)酒店。依托大社區(qū)的酒店式公寓最大優(yōu)勢(shì)在于能夠充分享用大社區(qū)才有的大配套。另外，24小時(shí)便利店、洗衣店、咖啡館、美容院、家政中心、商務(wù)中心等都要配備齊全。依托于星級(jí)酒店的酒店式公寓，產(chǎn)品自身與客戶均為純粹的高檔次，即不但能享受到酒店的高素質(zhì)配套，而且能享受到星級(jí)酒店源源不斷的高質(zhì)量客源。樣本調(diào)研與分析----戶型、租金小結(jié)橫向比較租賃市場(chǎng)以上項(xiàng)目中，單純以酒店式公寓立項(xiàng)的項(xiàng)目較少57橫向比較租賃市場(chǎng)樣本調(diào)研與分析----戶型、租金小結(jié)戶型方面，上述項(xiàng)目中，位于CBD核心區(qū)的高端品牌項(xiàng)目嘉里中心、雅詩(shī)閣、銀泰柏悅居以中大戶型為主以外，區(qū)域項(xiàng)目均以中小戶型作為主力供應(yīng)。小戶型項(xiàng)目占有較大的比例，大多數(shù)戶型面積在60－80平方米之間。戶型靈活度方面，遠(yuǎn)洋國(guó)際中心等少數(shù)項(xiàng)目是框架結(jié)構(gòu)，能夠自由分隔，大多數(shù)酒店式公寓的戶型種類都較少。從目前的發(fā)展趨勢(shì)來看，戶型面積有逐步增大的趨勢(shì)，一個(gè)方面由于小戶型供應(yīng)充足，具有較大同質(zhì)化，而對(duì)需要大面積戶型的客戶不能有效滿足，另外有的項(xiàng)目在酒店式公寓的居住功能之外增加了行政辦公的功能，無形中增加了對(duì)大面積套型的需求。橫向比較租賃市場(chǎng)樣本調(diào)研與分析----戶型、租金小結(jié)戶型方58橫向比較租賃市場(chǎng)樣本調(diào)研與分析----戶型、租金小結(jié)出售方式方面，少部分項(xiàng)目采用包租的方式，固定包租年限，并在規(guī)定年限之內(nèi)給予客戶一定比例租金收益，保證客戶的投資收益。此種方式一定程度上促進(jìn)了項(xiàng)目的銷售，例如珠江帝景酒店式公寓絕大部分均由其老業(yè)主作為投資，收取穩(wěn)定的10年7%返租收益。但是目前國(guó)家政策將嚴(yán)厲打擊此類投資性產(chǎn)品，包租行為處于國(guó)家嚴(yán)厲整治的范疇。這對(duì)投資客群占主力的酒店式公寓的產(chǎn)品本身、升值潛力挖掘、以及投資客群的要求均有所提高。另外由遠(yuǎn)洋房地產(chǎn)公司開發(fā)的遠(yuǎn)洋新干線和遠(yuǎn)洋國(guó)際中心酒店式公寓都采取整售方式，由購(gòu)買方統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)，這與那些售散出售的酒店式公寓在日后的管理和物業(yè)的品質(zhì)方面具有相當(dāng)?shù)膬?yōu)勢(shì)。橫向比較租賃市場(chǎng)樣本調(diào)研與分析----戶型、租金小結(jié)出售方59橫向比較裝修配套項(xiàng)目外立面大堂裝標(biāo)配套銀泰中心柏悅居石材幕墻世界著名設(shè)計(jì)師JohnC.Portman設(shè)計(jì)，選用高檔石材、木材、地毯等裝修材料，配以國(guó)際級(jí)水準(zhǔn)的家具、燈具、雕塑、和配飾。所有材料均為環(huán)保產(chǎn)品精裝修，提供精選高級(jí)家具家電商業(yè)、餐飲、健身中心、會(huì)議、宴會(huì)、會(huì)員制中式私人俱樂部、屋頂花園平臺(tái)中空LOW－E玻璃幕墻遠(yuǎn)洋國(guó)際中心玻璃幕墻、斷橋鋁合金窗和金屬鋁板挑高5米，地面和墻面為天然石材，天花為造型吊頂；精裝修一、二層為配套商業(yè)，包括銀行、咖啡廳、會(huì)議室、商務(wù)中心、餐飲等橫向比較裝修配套項(xiàng)目外立面大堂裝標(biāo)配套銀泰中心柏悅居石材幕60橫向比較裝修配套項(xiàng)目外立面大堂裝標(biāo)配套合生·涂料，意大利建筑風(fēng)格，羅馬柱、鐵藝陽(yáng)臺(tái)、

精裝修享受合生·橄欖季大社區(qū)中商業(yè)、會(huì)所、雙語(yǔ)幼兒園等各種配套珠江帝景高檔石材五星級(jí)酒店精裝標(biāo)準(zhǔn)，挑高4米，大理石、高檔石材精裝修，配全套家具家電餐飲：西餐廳/大堂吧，中餐廳，茶藝館，大宴會(huì)廳、小宴會(huì)廳和貴賓室，雪茄紅酒俱樂部。康體：恒溫游泳館，棋牌室，乒乓球館，桌球館，健身房，SPA水療美體健康中心和桑拿按摩中心。會(huì)議：大、中、小會(huì)議室，另有貴賓會(huì)議廳，面積約為80㎡。紐約客low-E玻璃幕墻挑高16米，800平米精裝修大堂精裝，配家電家具電梯：21部(4部觀光電梯)；門窗：霍曼(門)low-E窗自助廚房、會(huì)所、空中游泳池、商務(wù)中心、商業(yè)中心。1—3層設(shè)底商，1、2層：銀行、證券、國(guó)際品牌服飾精品等，3層：大型餐飲、娛樂、高檔酒吧等；4、5層：辦公；6—15層：酒店式公寓；地下一層有大型超市。6層設(shè)有空中觀景泳池和現(xiàn)代的自助廚房。橫向比較裝修配套項(xiàng)目外立面大堂裝標(biāo)配套合生·涂料，意大利建61橫向比較裝修配套項(xiàng)目外立面大堂裝標(biāo)配套遠(yuǎn)中悅?cè)R法式現(xiàn)代風(fēng)格，建筑三段式立面架構(gòu)南北入口的雙大堂，區(qū)分主人與名店大道的出入動(dòng)線，確保住戶生活私密，16層樓高48米挑空精裝修精品商城，結(jié)合餐飲、咖啡廳、國(guó)際連鎖超市、國(guó)際健身俱樂部、私人診所、美容SPA等博雅國(guó)際中心石材、金屬飾面板、高級(jí)飾面磚800平米大堂按四星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)，挑高11.4米。墻面為高級(jí)石材或玻璃飾面，地面為高級(jí)石材，藝術(shù)吊頂，配豪華燈具精裝，配家具電器餐飲、會(huì)議、展覽、休閑、健身等橫向比較裝修配套項(xiàng)目外立面大堂裝標(biāo)配套遠(yuǎn)中悅?cè)R法式現(xiàn)代風(fēng)格62橫向比較裝修配套酒店式公寓既然作為高檔寫字樓的配套，則在品質(zhì)上要與其身份與地位相符。所以在裝修裝飾方面都做到不遺余力。尤其在能顯示項(xiàng)目品質(zhì)的外立面和大堂方面更加注意。在室內(nèi)裝修上則體現(xiàn)出品味和舒適，號(hào)稱帶著牙刷就能入住，針對(duì)的客戶群主要就是來往與各城市之間的工作繁忙的商務(wù)人士。橫向比較裝修配套酒店式公寓既然作為高檔寫字樓的配套，則在品63橫向比較物業(yè)配備及取費(fèi)項(xiàng)目星級(jí)管理集團(tuán)物業(yè)費(fèi)水平銀泰中心柏悅居五凱悅物業(yè)管理公司2美元遠(yuǎn)洋國(guó)際中心五中遠(yuǎn)酒店物業(yè)管理有限公司4合生·羅馬嘉園--康景物業(yè)集團(tuán)3.8珠江帝景五美國(guó)豪生國(guó)際酒店管理（集團(tuán)）10紐約客五法國(guó)雅高酒店管理集團(tuán)8.2遠(yuǎn)中悅?cè)R五遠(yuǎn)悅五星酒店7.4文津國(guó)際五錦江集團(tuán)4.5博雅國(guó)際中心--第一太平戴維斯6橫向比較物業(yè)配備及取費(fèi)項(xiàng)目星級(jí)管理集團(tuán)物業(yè)費(fèi)水平銀泰中心柏64橫向比較物業(yè)配備及取費(fèi)酒店式公寓運(yùn)營(yíng)的成敗，關(guān)鍵在于服務(wù)，在于有沒有專業(yè)的公司進(jìn)行管理。從上表可以看出，這些項(xiàng)目大多數(shù)依托于五星級(jí)酒店，并聘請(qǐng)國(guó)際知名的酒店管理公司進(jìn)行酒店的后期運(yùn)營(yíng)，如第一太平戴維斯、凱萊物業(yè)管理公司、賽特酒店管理集團(tuán)、中原物業(yè)管理集團(tuán)等，都是比較有影響力的專業(yè)酒店管理公司，有了這些公司的加盟，是其后期運(yùn)營(yíng)、以及對(duì)客戶的良好的收益保障。橫向比較物業(yè)配備及取費(fèi)酒店式公寓運(yùn)營(yíng)的成敗，關(guān)鍵在于服務(wù)，65橫向比較個(gè)案比較目前沒有投入使用樂成國(guó)際物業(yè)類型

公寓建筑類別

板樓均

價(jià)

25000元/平米裝修情況

精裝交通位置

三四環(huán)之間開盤時(shí)間

2006-11-11入住時(shí)間

2008-5-30物業(yè)地址

華貿(mào)中心南800米（朝陽(yáng)區(qū)西大望路）銷售套數(shù)：429套已簽約套數(shù)：215套成交均價(jià)：16882元/平銷售率：50%橫向比較個(gè)案比較目前沒有投入使用樂成國(guó)際物業(yè)類型

公寓建筑66橫向比較個(gè)案比較目前沒有投入使用蘋果社區(qū)二期物業(yè)類別:公寓

建筑類別:板樓裝修狀況:精裝修物業(yè)地址:朝陽(yáng)區(qū)百子灣路32號(hào)國(guó)貿(mào)沿三環(huán)向南300米至百子灣路口向東300]環(huán)線位置:三至四環(huán)均價(jià):17000元/平方米交通狀況:位于國(guó)貿(mào)橋東南，緊鄰CBD，距東三環(huán)300米。銷售套數(shù)：1024套已簽約套數(shù)：444套平均成交價(jià)格：16902元/平銷售率：43%橫向比較個(gè)案比較目前沒有投入使用蘋果社區(qū)二期物業(yè)類別:公寓67橫向比較個(gè)案比較目前沒有投入使用山水文園四期物業(yè)類別:普通住宅

別墅建筑類別:板樓、聯(lián)排別墅、疊拼別墅裝修狀況:精裝修物業(yè)地址:朝陽(yáng)區(qū)東三環(huán)十里河弘燕路環(huán)線位置:三至四環(huán)均價(jià):31000元/平方米價(jià)格描述:以上為四期1號(hào)樓開盤價(jià)格。一次性付款，銀行按揭銷售套數(shù)：115套已簽約套數(shù)：26套平均成交價(jià)格：30932元/平橫向比較個(gè)案比較目前沒有投入使用山水文園四期物業(yè)類別:普通68橫向比較自我總結(jié)

酒店式公寓總體分布區(qū)域依托于經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)區(qū)域或者環(huán)境優(yōu)良位置。但統(tǒng)一都擁有交通便捷，動(dòng)靜皆宜的特性。北京現(xiàn)有知名酒店式公寓均存在價(jià)格挑高，但租賃火爆的現(xiàn)象。北京現(xiàn)有知名酒店式公寓均配備良好的物業(yè)管理團(tuán)隊(duì)。物業(yè)費(fèi)均等于或大于一美元以便于支撐更優(yōu)秀的的物業(yè)服務(wù)。北京現(xiàn)有承租率較高的酒店式公寓均佩有全套室內(nèi)設(shè)施，可以讓承租人能達(dá)到“拿著牙刷‘就可以入住的方便，快捷。經(jīng)過04—06年的市場(chǎng)預(yù)熱期，酒店式公寓已經(jīng)開始逐步進(jìn)入市場(chǎng)成熟期。新項(xiàng)目陸續(xù)出現(xiàn)。需要更明確自身定位及同位差異值。橫向比較自我總結(jié)酒店式公寓總體分布區(qū)域依托69市場(chǎng)分析SWOTS地域優(yōu)勢(shì)，整體社區(qū)氛圍已形成現(xiàn)房,沒免除后顧之憂購(gòu)房后即可見到投資收益品質(zhì)優(yōu)勢(shì)，優(yōu)良的內(nèi)功，高素質(zhì)的“鄰居”，人文環(huán)境等可帶動(dòng)整個(gè)樓盤品質(zhì)W舊樓新賣。樓體本身已經(jīng)略有陳舊生活配套設(shè)施還不齊備產(chǎn)品類型同質(zhì)化現(xiàn)象比較嚴(yán)重O2008奧運(yùn)對(duì)于酒店的需求缺口投資型酒店可填補(bǔ)目前市場(chǎng)的空白合理的價(jià)格勢(shì)必可以攪動(dòng)疲軟的市場(chǎng)產(chǎn)品市場(chǎng)已經(jīng)逐步進(jìn)入成熟期T所面對(duì)客戶群體較窄陳舊的內(nèi)飾可能會(huì)引起的二次裝修市場(chǎng)整體的疲軟階段市場(chǎng)分析SWOTSWOT70市場(chǎng)分析根據(jù)SWOT分析，在可以規(guī)避的條目中，可以在少投入，多產(chǎn)出的前提條件下，對(duì)建筑外進(jìn)行粉刷或者局部點(diǎn)綴部分家具及裝修的更換地毯的清洗及更換部分房間銷售后入住前的裝修（二次收益）市場(chǎng)分析根據(jù)SWOT分析，在可以規(guī)避的條目中，可以在少投入71市場(chǎng)分析人群分析投資客居多酒店式服務(wù)公寓的購(gòu)買客戶中，投資者占絕對(duì)比例。根據(jù)北京中原的調(diào)研結(jié)果分析，投資客戶主要可以分為兩大類型。第一類為純投資型客戶，主要有個(gè)人投資者和機(jī)構(gòu)投資者組成，個(gè)人投資者年齡在30-35歲范圍內(nèi)，機(jī)構(gòu)投資者主要是具備一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力的中小型企業(yè)。他們購(gòu)買酒店式服務(wù)公寓的主要目的就是看中了酒店的增值潛力，他們的預(yù)期投資回報(bào)率一般在8%-15%。這部分客戶占整個(gè)客戶總數(shù)的60%左右。市場(chǎng)分析人群分析投資客居多72市場(chǎng)分析人群分析養(yǎng)老型客戶，以個(gè)人投資者為主，年齡普遍在40歲以上，購(gòu)買的目的主要是希望退休后能夠得到豐厚、穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)來源。這類客戶的投資風(fēng)格比較穩(wěn)健，經(jīng)濟(jì)實(shí)力也比較強(qiáng)，多投資于100平米以上的較大戶型，預(yù)期投資回報(bào)率多在10%以下，最看重項(xiàng)目的發(fā)展?jié)摿?，占客戶總?shù)的15%左右。除投資型客戶外，其他客戶也有相當(dāng)比例，包括以自主兼投資為主要目的私營(yíng)業(yè)主和辦公族和以滿足內(nèi)部需要為目的的海外跨國(guó)集團(tuán)客戶等等。市場(chǎng)分析人群分析養(yǎng)老型客戶，以個(gè)人投資者為主，年齡普遍在473市場(chǎng)分析人群分析租賃客戶分析北京酒店式服務(wù)公寓的目標(biāo)租賃客戶主要為外籍公司派出的高級(jí)員工、國(guó)內(nèi)大型私企的老板、高層人士等高階層人士，均以商務(wù)居住為主，并具有長(zhǎng)期居住及安置家人的需求，這些客戶的租期一般為半年以上或更長(zhǎng)，由公司擔(dān)負(fù)高額的房租費(fèi)用，同時(shí)自己在異地沒有買房定居的需要。其中，歐美人占到65%，其他是港臺(tái)人、日本人和華裔等。另外，隨著酒店式公寓在國(guó)人眼中的認(rèn)可，有不少商務(wù)人士因?yàn)楣ぷ鞯男枰矔?huì)選擇一些酒店式公寓作為他們的暫時(shí)居所市場(chǎng)分析人群分析租賃客戶分析74市場(chǎng)分析產(chǎn)品主題由于酒店式服務(wù)公寓所具有“酒店式的服務(wù)，公寓式的管理”的定位和特點(diǎn)，就決定了服務(wù)是酒店式服務(wù)公寓的靈魂和永恒的主題。在硬件水平和品質(zhì)相當(dāng)?shù)那闆r下，服務(wù)水平將成為競(jìng)爭(zhēng)的焦點(diǎn)。如何提升物業(yè)管理水平和服務(wù)品質(zhì)，保持物業(yè)的長(zhǎng)久生命力，對(duì)于自住和投資酒店式公寓的業(yè)主來說，是保證其投資價(jià)值的關(guān)鍵因素。在租務(wù)市場(chǎng)中，客戶的去留很大程度上取決于物業(yè)管理的質(zhì)量。提供良好的服務(wù)是評(píng)定物業(yè)好壞最基本的條件，是產(chǎn)品的附加值，直接影響到物業(yè)今后的租金和收益回報(bào)。對(duì)客戶來講，不斷提升的服務(wù)、管理水平以及穩(wěn)中有升的租金將給他們帶來最大的實(shí)惠。市場(chǎng)分析產(chǎn)品主題由于酒店式服務(wù)公寓所具有“酒店式的服務(wù)，公75市場(chǎng)分析主題延伸將酒店式公寓與SOHO進(jìn)行了結(jié)合并全新演繹，在充分考慮了滿足各種商務(wù)個(gè)性化需求同時(shí)也將滿足了人們對(duì)高檔住宿的要求。這種模式將居室分為居住與辦公兩大區(qū)域，這樣即具備酒店式公寓的高檔生活區(qū)又滿足SOHO的高級(jí)商務(wù)區(qū)，例如24小時(shí)商務(wù)中心，可以提供24小時(shí)秘書服務(wù)、翻譯服務(wù)以及會(huì)議服務(wù)。這種產(chǎn)品不僅填補(bǔ)了SOHO無5A級(jí)辦公樓配套服務(wù)的空白，而且為辦公者提供超值的服務(wù)。酒店式商務(wù)服務(wù)公寓可居住、又可室內(nèi)辦公，其既吸收了星級(jí)酒店的服務(wù)功能和管理模式，又吸收了信息時(shí)代商務(wù)樓、寫字樓的優(yōu)點(diǎn)，擁有良好的通訊條件，能夠有針對(duì)性地提供秘書、信息、翻譯等商務(wù)服務(wù)，是進(jìn)一步拓展酒店式服務(wù)公寓的功能而生的一種綜合性很強(qiáng)的物業(yè)概念。市場(chǎng)分析主題延伸將酒店式公寓與SOHO進(jìn)行了結(jié)合并76項(xiàng)目的特性決定了本案的用戶人群為以投資為主體人群，這部分客戶經(jīng)濟(jì)能力強(qiáng)，對(duì)高品質(zhì)物業(yè)的需求較強(qiáng)；板塊內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)展以及片區(qū)知名度的提升將為板塊物業(yè)帶來源源不斷的高素質(zhì)、高消費(fèi)群體；如果項(xiàng)目能夠解決內(nèi)飾陳舊這個(gè)瓶頸問題，將使項(xiàng)目取得更加理想回報(bào)成為可能！4、本項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手已經(jīng)超出了板塊內(nèi)的范疇。本次市場(chǎng)調(diào)研對(duì)本項(xiàng)目啟示：項(xiàng)目的特性決定了本案的用戶人群為以投資為主體人群，這部分客戶77第一回合：市場(chǎng)研判第二回合：定位延展第三回合：專案推廣第一回合：市場(chǎng)研判第二回合：定位延展第三回合：專案推廣78第二回合

定位延伸第二回合

定位延伸79第二回合定位延展以下所述僅表達(dá)寶隆源對(duì)本案定位的理解，并為本案的主題推廣進(jìn)行系列梳理第二回合定位延展80第二回合定位延展——文化的溯根——城市的烙印——精神的反思第二回合定位延展——文化的溯根——城市的烙印——精神的8158年產(chǎn)權(quán)、精裝修、投資/自用型、商務(wù)、公館58年產(chǎn)權(quán)、精裝修、投資/自用型、商務(wù)、公館8258年產(chǎn)權(quán)區(qū)別其它項(xiàng)目?jī)H僅40/50年產(chǎn)權(quán)精裝修迥異的裝修風(fēng)格，完善的家具、家電投資/自用型現(xiàn)買現(xiàn)住、早投資早回報(bào)商務(wù)完善的商務(wù)配套及環(huán)境頂級(jí)公館由單純的酒店式公寓提升為北京頂級(jí)公館58年產(chǎn)權(quán)區(qū)別其它項(xiàng)目?jī)H僅40/50年83為什么定義為頂級(jí)公館公館，世界頂級(jí)物業(yè)形態(tài)。國(guó)內(nèi)關(guān)于公館命名的物業(yè)均只對(duì)于公館二字“知其然，不知其所以然”。更多的是對(duì)于名詞的應(yīng)用而非含義的貫徹。頂級(jí)公館的物業(yè)形態(tài)在國(guó)內(nèi)實(shí)際上是有空白點(diǎn)的。龍頭公寓有其先天優(yōu)勢(shì)。無論是從環(huán)境的動(dòng)靜皆宜，周邊社區(qū)大氣候的業(yè)已形成，還是從它本身已形成的品牌知名度，已經(jīng)擁有的租賃客戶群體。都為龍頭公寓的蛻變做出了量化的準(zhǔn)備工作。放眼市場(chǎng)，頂級(jí)業(yè)態(tài)的公寓式酒店，要不就是身處鬧境，進(jìn)退都是濃郁的商務(wù)環(huán)境，只能活在鋼筋水泥的森林中間；要不就是處于城郊連接帶。有好的空氣，好的環(huán)境，卻無對(duì)等尊貴的遠(yuǎn)親近鄰。而且，生活配套相對(duì)滯后，與城市繁華中心的相距過遠(yuǎn)，也是城郊結(jié)合處酒店式公寓相對(duì)滯緩的原因之一。而我，與三環(huán)只有百米之遙，與四環(huán)也只差一條大路。周圍生活氣息濃郁，周邊的同等高尚住宅，讓我的尊貴品味又一次得以彰顯。高綠化率的生活環(huán)境，讓我的“退守”分外寧?kù)o。低樓層，低密度，在現(xiàn)今的社會(huì)，遠(yuǎn)遠(yuǎn)要比摩天高樓，水泥森林更吸引智者吧。此外，更比提別的軟硬環(huán)境了。我想，我是可以成為一個(gè)頂級(jí)的公館的。有一天，我會(huì)讓別人以進(jìn)入我而自豪的。為什么定義為頂級(jí)公館公館，世界頂級(jí)物業(yè)形態(tài)。國(guó)內(nèi)關(guān)于84第一回合：市場(chǎng)研判第二回合：定位延展第三回合：專案推廣第一回合：市場(chǎng)研判第二回合：定位延展第三回合：專案推廣85

總體銷售策略總體銷售策略86價(jià)格制定:比較一：類同產(chǎn)品加權(quán)平均

因素龍頭HOTEL樂瀾寶邸美景東方山水文園禧福匯權(quán)重位置20%18%18%22%22%25%交通12%10%11%13%13%15%開發(fā)商實(shí)力10%10%10%12%10%15%小區(qū)園林10%10%12%15%12%15%戶型設(shè)計(jì)6%7%8%9%8%10%交房時(shí)間13%16%16%18%18%20%權(quán)重71%71%75%89%83%100%均價(jià)

13000115002000020000

比較均價(jià)

18309.8615333.3322471.9124096.39

權(quán)重

20%25%25%30%100%權(quán)重價(jià)格20342.198363661.9723833.3335617.9787228.916

最終價(jià)格14442.9608

價(jià)格制定:比較一：類同產(chǎn)品加權(quán)平均因素龍頭HOTE87比較二：投資回報(bào)測(cè)算法項(xiàng)目名稱戶型面積（平米）租金（RMB元/月）元/平方米加權(quán)租金華威酒店公寓商務(wù)套間60110006.170%4.3豪華套間70110005.270%3.7商務(wù)雙套間100153005.170%3.6豪華雙套間100168005.670%3.9亮馬公寓一居42110008.760%5.2一居48140009.760%5.8一居49140009.560%5.7一居59150008.560%5.1一居64170008.960%5.3二居97230007.960%4.7金橋國(guó)際公寓一居55120007.370%5.1一居65140007.270%5.0一居75160007.170%5.0租金

4.8售價(jià)=4.5*350*10=15750元/平方米比較二：投資回報(bào)測(cè)算法項(xiàng)目名稱戶型面積（平米）租金（88價(jià)格確定:類同產(chǎn)品加權(quán):14442元/平方米投資回報(bào)測(cè)算:15750元/平方米最終定價(jià):15000元平方米價(jià)格確定:類同產(chǎn)品加權(quán):14442元/平方米最終定89銷售策略銷售策略90方案一:閃電戰(zhàn)銷售周期12個(gè)月方案一:閃電戰(zhàn)銷售周期12個(gè)月91為在開盤初期制造轟動(dòng)效應(yīng)、聚集有效人氣，同時(shí)也為了體現(xiàn)客戶在不同時(shí)期購(gòu)房所產(chǎn)生的利息差別及風(fēng)險(xiǎn)回報(bào)，我司建議采取“低開高走”的銷售戰(zhàn)略。即開盤初期定5套特價(jià)房，特價(jià)房統(tǒng)一售價(jià)14000元/平方米在后期根據(jù)銷售反應(yīng)上調(diào)價(jià)格，最終維持總體均價(jià)水平。為在開盤初期制造轟動(dòng)效應(yīng)、聚集有效人氣，同時(shí)也為了體現(xiàn)客戶在92銷售節(jié)奏銷售周期3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月*年1月*年2月預(yù)熱\強(qiáng)銷售期

持續(xù)期

清盤期

銷售節(jié)奏銷售周期3月4月5月6月7月8月9月10月11月1293銷售收入:銷售周期銷售率銷售面積銷售均價(jià)銷售收入(萬(wàn)元)預(yù)熱\強(qiáng)銷0.68230.8541470012099持續(xù)期0.354801.3315156007490清盤期0.05685.9045162001111合計(jì)13718.0920701銷售收入:銷售周期銷售率銷售面積銷售均價(jià)銷售收入(萬(wàn)元)預(yù)熱94方案二:步步為營(yíng)

銷售周期18個(gè)月2008年3月---2009年8月方案二:步步為營(yíng)銷售周期18個(gè)月95銷售節(jié)奏銷售周期3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月預(yù)熱\強(qiáng)銷售期

持續(xù)期

清盤期

銷售節(jié)奏銷售周期3月4月5月6月7月8月9月10月11月1296銷售收入:銷售周期銷售率銷售面積銷售均價(jià)銷售收入(萬(wàn)元)預(yù)熱\強(qiáng)銷0.5580851550012532持續(xù)期0.405880164009643清盤期0.05735170001250合計(jì)合計(jì)1470023424銷售收入:銷售周期銷售率銷售面積銷售均價(jià)銷售收入(萬(wàn)元)預(yù)熱97方案一\二對(duì)比分析:項(xiàng)目名稱方案一方案二銷售時(shí)間12個(gè)月18個(gè)月銷售收入2070123424方案一\二對(duì)比分析:項(xiàng)目名稱方案一方案二銷售時(shí)間12個(gè)月198推廣費(fèi)用:以總銷售額2億計(jì)算推廣費(fèi)用比例:1.2%推廣費(fèi)用總計(jì):20000*1.2%=240萬(wàn)推廣費(fèi)用:以總銷售額2億計(jì)算99銷售周期費(fèi)用比例推廣費(fèi)用預(yù)熱\強(qiáng)銷50%120持續(xù)期30%72清盤期20%48合計(jì)240推廣費(fèi)用使用:銷售周期費(fèi)用比例推廣費(fèi)用預(yù)熱\強(qiáng)銷50%120持續(xù)期30%7100推廣媒體選擇銷售周期選擇媒體預(yù)熱\強(qiáng)銷SP促銷\短信\戶外樓頂\園區(qū)廣告\高檔酒店內(nèi)刊\經(jīng)濟(jì)類報(bào)紙\專業(yè)雜志持續(xù)期SP促銷\短信\高檔酒店內(nèi)刊\經(jīng)濟(jì)類報(bào)紙\經(jīng)濟(jì)類雜志清盤期經(jīng)濟(jì)類報(bào)紙\經(jīng)濟(jì)類雜志推廣媒體選擇銷售周期選擇媒體預(yù)熱\強(qiáng)銷SP促銷\短信\戶外樓101炒做行銷方式通路擴(kuò)展客戶細(xì)分推售安排收、解籌客戶維系????????2008，奧運(yùn)，中國(guó)專題分析兩條推廣主線炒做行銷方式通路擴(kuò)展客戶細(xì)分推售安排收、解籌客102略……略……103拾遺關(guān)于推廣、宣傳拾遺關(guān)于推廣、宣傳104擁有我，你就可擁有遼遠(yuǎn)的視野面對(duì)我，你就面對(duì)了寬廣的前程得到我，你就可享有都市的繁華只有我，可使你得到細(xì)致的關(guān)懷擁有我，你就可擁有遼遠(yuǎn)的視野105酒店式公寓項(xiàng)目的目標(biāo)客戶，他們多數(shù)為二次置業(yè)，不容易受到廣告的左右。因此在推廣策略上首先要樹立項(xiàng)目的品牌，這種品牌不單是來自發(fā)展商的背景和企業(yè)品牌，更重要的是在項(xiàng)目的包裝推廣過程前期，就樹立項(xiàng)目美譽(yù)度和知名度，吸引消費(fèi)者，進(jìn)而影響銷售。-首先樹立本案品牌/產(chǎn)品形象，結(jié)合本案準(zhǔn)現(xiàn)房的實(shí)際情況，將廣告與促銷活動(dòng)、多種推廣宣傳手段結(jié)合起來，形成立體的宣傳推廣攻勢(shì)，迅速樹立起本案的品牌/產(chǎn)品形象，從而讓人們口口相傳，最終實(shí)現(xiàn)本案在短時(shí)間內(nèi)快速清盤。-北京樓市廣告推廣從以往大而泛的模式，以發(fā)展到單一性訴求（一個(gè)清晰的定位，一個(gè)清晰的消費(fèi)群體）。酒店式公寓項(xiàng)目的目標(biāo)客戶，他們多數(shù)為二次置業(yè)，不容易受到廣告106宣傳運(yùn)動(dòng)目的強(qiáng)行刺激目標(biāo)受眾，啟動(dòng)市場(chǎng)確立品牌鮮明形象刺激市場(chǎng)、引起反應(yīng)復(fù)合式強(qiáng)勢(shì)促銷針對(duì)性焦點(diǎn)出擊品牌培育品牌擴(kuò)張宣傳運(yùn)動(dòng)目的強(qiáng)行刺激目標(biāo)受眾，啟動(dòng)市場(chǎng)刺激市場(chǎng)、引起反應(yīng)針對(duì)107我們現(xiàn)在在哪里？項(xiàng)目已經(jīng)是在售樓盤，社會(huì)上對(duì)本案已經(jīng)形成部分認(rèn)知，但品牌形象及定位模糊。我們到哪里去？突現(xiàn)本案品牌價(jià)值主張及產(chǎn)品實(shí)質(zhì)，結(jié)合本案準(zhǔn)現(xiàn)房的實(shí)際情況，將廣告與促銷活動(dòng)、多種推廣宣傳手段結(jié)合起來，形成立體的宣傳攻勢(shì)，迅速樹立起本案品牌鮮明的具有差異化的價(jià)值。我們?cè)趺醋?？整合品牌?yōu)勢(shì)，單一性訴求（一個(gè)清晰的定位，一個(gè)清晰的消費(fèi)群體）。我們現(xiàn)在在哪里？108形象戰(zhàn)略產(chǎn)品戰(zhàn)略服務(wù)戰(zhàn)略本案基本戰(zhàn)略應(yīng)用：形象戰(zhàn)略產(chǎn)品戰(zhàn)略服務(wù)戰(zhàn)略本案基本戰(zhàn)略應(yīng)用：109品牌/產(chǎn)品賣點(diǎn)訴求歸納前提第一優(yōu)勢(shì)擁有酒店特行許可的公寓，投資潛力無限品牌/產(chǎn)品賣點(diǎn)訴求歸納前提第一優(yōu)勢(shì)擁有酒店特行許可的公寓，110品牌/產(chǎn)品賣點(diǎn)訴求歸納地段奧運(yùn)計(jì)劃北京08年奧運(yùn)會(huì)，酒店需求量的大量化環(huán)境社區(qū)傳統(tǒng)居住區(qū)，大社區(qū)形態(tài)已形成，購(gòu)物等消費(fèi)，均已成氣候。三四環(huán)間，動(dòng)靜得宜城南空氣相對(duì)較好。環(huán)境優(yōu)美宜人品牌/產(chǎn)品賣點(diǎn)訴求歸納地段奧運(yùn)北京08年奧運(yùn)會(huì)，酒店需求量111開發(fā)商戶型44—120左右平米舒朗、現(xiàn)房龍頭房地產(chǎn)+開發(fā)商戶型44—120左右平米龍頭房地產(chǎn)+112投資收益性酒店式公寓物理買點(diǎn)釋放壓力、解放生活心理買點(diǎn)投資收益性酒店式公寓物理買點(diǎn)釋放壓力、解放生活心理買113案名龍公館龍興公寓萬(wàn)興城城市烏托邦紫龍騰臻宅案名龍公館龍114SLOGEN龍公館，360度的都市行宮貴之鄰，尊之所…………SLOGEN龍公館，360度的都市行宮貴之鄰，尊之所115今日的酒店式公寓，就是明天的公寓式酒店我們要做的，不是市場(chǎng)的盲從者，去做人云亦云的追隨我們要去做市場(chǎng)的開拓者，讓新時(shí)代，從我們的手中萌育今日的酒店式公寓，就是明天的公寓式酒店我們要做的，不是市場(chǎng)的116報(bào)告結(jié)束，謝謝觀賞！報(bào)告結(jié)束，謝謝觀賞！1171、Geniusonlymeanshard-workingallone'slife.(Mendeleyer,RussianChemist)

天才只意味著終身不懈的努力。20.8.58.5.202011:0311:03:10Aug-2011:032、Ourdestinyoffersnotonlythecupofdespair,butthechaliceofopportunity.(RichardNixon,AmericanPresident)命運(yùn)給予我們的不是失望之酒，而是機(jī)會(huì)之杯。二〇二〇年八月五日2020年8月5日星期三3、Patienceisbitter,butitsfruitissweet.(JeanJacquesRousseau,Frenchthinker)忍耐是痛苦的，但它的果實(shí)是甜蜜的。11:038.5.202011:038.5.202011:0311:03:108.5.202011:038.5.20204、Allthatyoudo,dowithyourmight;thingsdonebyhalvesareneverdoneright.----R.H.Stoddard,Americanpoet做一切事都應(yīng)盡力而為，半途而廢永遠(yuǎn)不行8.5.20208.5.202011:0311:0311:03:1011:03:105、Youhavetobelieveinyourself.That'sthesecretofsuccess.----CharlesChaplin人必須相信自己，這是成功的秘訣。-Wednesday,August5,2020August20Wednesday,August5,20208/5/20206、Almostanysituation---goodorbad---isaffectedbytheattitudewebringto.----LuciusAnnausSeneca差不多任何一種處境---無論是好是壞---都受到我們對(duì)待處境態(tài)度的影響。11時(shí)3分11時(shí)3分5-Aug-208.5.20207、Althoughtheworldisfullofsuffering,itis