北海營銷執(zhí)行報告

營銷執(zhí)行方案智弘投資廣東路項目目標溝通一期目標：樹立高端形象，占位市場。通過定向開發(fā)制造市場熱銷場面，為二期開發(fā)打下鋪墊。二期目標：在定向開發(fā)的熱銷引導下，乘勝追擊，挖掘本地改善型客戶，兼顧外地客戶。爭取在2011年5月底完成二期90％銷售。三期目標：2011-2012年，建立本項目在市場上持續(xù)影響力，通過營銷通路建設，重點挖掘外地投資度假客戶。爭取2012年10月前實現(xiàn)三期90％銷售。整體目標：突破區(qū)域限制，樹立項目領導者地位；實現(xiàn)項目開發(fā)價值利潤最大化；以項目開發(fā)帶動公司品牌建設，為智弘投資后續(xù)項目開發(fā)打下良好的品牌基礎。營銷執(zhí)行目標報恐告膊大猾綱1取、縫未晴來突市饅場句趨值勢2迷、可市而場配競獅爭哨分掃析市紫場滲狀糟況占請位爹與且突肯破營含銷砌策魂略價劃格濃定稈位中領國獸上意半濤年帥G傾D蔥P助為鳴1避3脆9雙8貫6聚2志億心元謎，隸同慈比捧增首長版7努.批1耗%脈,趙比賠一豎季鑄度港加劍快寸了擾1盜個尼百斷分幻玉點燭，裕其際中韻投韻資硬對獅經貴濟腐增愉長補貢頸獻彼率架為敏8困7洪.昆6封%授，禾拉捕動劉G贈D援P姨增則長揚6隊.把2衣個皮百責分械點搜?！浴喾炙鰹酰好斊驡槐D粒P許增僻速叢超系過筋9忽%淹，爪將袖可茂能有造席成達重喂要貧生征產找資寶料騎價補格職大闖漲淋；前航三慢季腔度饅居鄭民揉消毒費驕價誤格貓（峰C贈P帖I碼）使同濟比辨下煮降冬1燒.裕1面%尋,付居售民姓消摸費完價盆格渾和未生綁產境價睬格按環(huán)草比腐由聯(lián)降久轉齡升疤，廉同妄比前降蒼幅宗收蟻窄呼。水居水民龍消勵費地價愧格夸環(huán)偽比滲7竟月找份融由弊下因降斗轉夕持祥平倉，幻玉8卸、意9需月晃份級分綿別芬上西漲撤0判.袍5蒙%勁和聰0復.禿4盼%面。然前珍三東季著度燦，輛中陰國素P牛P聰I偵同富比朵下鵲降充6具.糟5砍％發(fā),春其雷中冒，煎9唱月污份嗓P史P照I謹環(huán)藝比始上腹?jié)q框0誘.寒6秤％蹈。—尼—哲分鳳析痕：困C鳴P藍I從和碼P峰P碧I芳呈色持由平濤，喪保濁持蘋回右升升趨警勢繳，肝社連會百需外求要緩芳慢耐增施加陶，桑通屋脹峽預罵期勁不訓明虹顯是；在米寬壇松直貨壞幣皺政居策昆下虧，初前暖三擁季玩度綢國英內必生蘆產貼總資值肝同達比近增風長何7咳.鐵7飲%糖，可比階上災半雁年亡加劉快尸0凈.敵6鴨個云百今分腸點串。態(tài)前歉三妄季恢度說，跟全驚社增會錯固水定各資雷產速投昌資灰同櫻比嫂增恩長咐3赴3汪.帽4寸%叨?？v其達中慚，膏城倆鎮(zhèn)翁固厚定柴資蠢產鼠投釀資奴增且長騾3勸3郊.桿3老%抹，體加值快早5辱.悄7皂個害百惕分肅點培。痛中箭部宣地辣區(qū)匆增勞長性3過8牌.胡3告%捆。熱前雹三聾季玻度扎，盟基慎礎穿設箱施找投似資卸（混不點包合括神電瓜力懇）渡增跪長斤5碧2雜.鍬6所%慶，澡其符中烘鐵岔路治運祥輸示業(yè)授增仇長卵8微7塊.旱5棍%強，路道船路值運景輸火業(yè)許增頌長幻玉5礙0手.吸7值%的，洪衛(wèi)袖生聾、摟社引會強保腿障守和痰社營會遺福修利限業(yè)雙增姓長醬7潤2雷.織9六%比。行前忙三姥季樸度撥，霞房昆地流產辜開極發(fā)役投烏資控2喬5貨0捐5糾0全億變元腹，悅同壁比牙增傅長際1爹7協(xié).羽7企%找，兆增笨速素比妻上制半咽年因加兼快豬7蓬.惱8測個邊百厚分洲點揮。—耐—悲分機析蔬：制“捏保沾八厭”巡壽無覆懸但念伸，拼必規(guī)須何保弦持殃貨感幣出流煙動墓性模才慚能跪緩經解梢通賽脹閑的鑼結骨構柔性息壓尋力唉；宏標觀象環(huán)叫境奏趨弦勢羽分背析目快前書的犬適晶度總流綿動腹性僅由濾政龜府坑所訊主隸導溜，聞所鬧謂械“龜?shù)谄に木泷{丹馬鳳車失”辨的膝作項用晴并染沒賴有診得礎以征明篩顯再體佳現(xiàn)軋，參因疑此盈，懇樓灑市件、頑固現(xiàn)定細資勾產兔投云資徑如佳火占如糕荼檔，惡但啞股步市器、公出尊口儀、遵消固費亦的峰增繼長窩緩啟慢災。在涂社粗會軋經質濟數(shù)基稠本關面降未膽出薯現(xiàn)改結壺構匪性室優(yōu)副化厚的白前桂提銳下煙，開對炒于恥房陶地楊產功的洋環(huán)績境他暫摘時邀支桃持貴不悉會享改拖變絕。房哭地假產析業(yè)譯中拋長炎期光貸休款仿增置勢倦顯國著隊回鉤升疲。聰6騰月裙末臉，迎房叮地栗產芝業(yè)急中米長們期場貸史款炮增松長搞2柜2兩.考7館%督，害比詳上錦年挎末口提聲高望6湯.狹8慚個奴百崖分灑點授。各上拾半超年富，扭中弓長致期舒貸發(fā)款再是冷上予年愛全猾年扎房溝地考產熔業(yè)禍中趁長宏期啞貸黎款快增岔量塘的登1演.大5經倍膨。憐上孩半謝年自地怪方蠶政享府塑投敏融凍資滋平忍臺密中價長縮慧期斃貸截款自增塊加臟較名多題。維商夜業(yè)聾銀哈行品“捐從釣嚴行審潤核傍”堵已肉經酬對脈房植企案融氧資您造領成化了長影種響故，合越進來再越勢多位的精房散企朝開幅始黑從柱信廈托繭等砍其疑他禾渠街道洗融娃資候，叉益航普啊財初富封統(tǒng)稅計吧的姥數(shù)追據粱顯而示榴，狂9寨月測份言投虎資別于漢房勞地跟產仁領跳域轟的泡信您托茅產媽品繡數(shù)戀量福大胞幅貼提睛升幫，憲發(fā)喚行濕1愁7巷款控，卻較冷上漠月屑增宣長庭1勉1膊2浸.盜5起%練?！獙７逐埼鲑M：吳房置地陳產把成覺為扇目掏前患中招國介經吃濟魯保婦八灣和婦后望續(xù)僵發(fā)昆展黨的村重道要吊部利分慚，宣預粗計展在公中備國量社座會靈經斧濟禾結腿構鑼完懲成料調拴整熄前風，擔其膝將潮會狠擁祥有磚一棟個弄理盤性口、雕寬孤松閑、袋活冊躍航的姥發(fā)堆展跌環(huán)警境疼。C熱P燭IP霸P舟I宏轉觀桶環(huán)筑境探趨遣勢賄分牧析從北金謙融雁信脊貸伏開賴看妻，耽對返房嚇地桶產觀發(fā)吊展眉的任支朵持倉不疊變傻；全掠球柿經頁濟涉環(huán)倆境傘和亮中芒國累社緞會忽經坐濟望復銜蘇央有零待販時喂日陪；在購寬暈松妥貨賢幣從政星策論和證通井脹勤預鼻期祝下慨，默房嗽地片產午是聯(lián)目粱前邁中柏國椅風朱險劈燕較須低沃的濕社麗會塊投麗資旬渠劃道薄。2籮0艱1琴0礦年保房竟地煮產啊市筒場基運駱行養(yǎng)趨托勢從宜上盲圖泡看罷，君中初國穴房漿地裕產桑發(fā)菊展少以可5葉年駐為鞋一史個助周嶄期氏，樹呈拍W喬型畜狀祥波慨動余。鬼預鉛測胃2申0歷1盛0能年吊-芝2銅0饑1帆3棍年刷，牲房械地咳產昂發(fā)蘆展疫將錄總瀉體漂保決持茶上概升甘的嬌狀犯態(tài)園。綢雖歉然柳目車前喚市太場乖上監(jiān)傳扇聞莖政店府豪將忍取殲消壁購甩房舞優(yōu)航惠遵的般一展系沈列城政拆策謠，乎樓談市詞有脂所偽波皺動執(zhí)，丹但錦這撤只仿是萌短逮期傍的耍局撥部愁性菜的新結芒構鉤性漢調輔整階。房危地邪產培目再前暮中星國賊經監(jiān)濟布保址八道和吵后所續(xù)禽發(fā)橡展弟的漠重索要芹部挪分醫(yī)，騙預崇計通在婚中煙國保社寬會克經相濟斷結靠構膽完址成汪調話整越前床，氧其絲式將討會衛(wèi)擁陪有都一催個毛理割性生、庸寬糞松刻、糕活佳躍插的霧發(fā)者展妹環(huán)丸境季。1逝9竊9嬸81限9成9概92晨0洗0住02登0顛0悟12胡0志0頂22寇0惰0芳32頁0沒0騰42蕩0申0仆52做0坑0傍62誕0代0岡72霉0股0嗎82恰0載0弱92裙0賓1槽02歡0返1紹11后0陡％2揪0田％3掩0楊％鼓怕勵坡發(fā)驚展市倦場免化笛改古革＋備信魚貸摟支巧持控煌制笛供多給土肝地純市狗場串發(fā)常展蜻整撥頓＋匠信描貸原收勾縮供衡給何和最需戰(zhàn)求結粘構繪管您理9兵0汁/遍7負0控媽制垃需抵求酒提渡高齡首請付劈燕比例幼、軍交呼易造稅傲費輪、剪利馳率支憂持守購層房遮契殘稅介、按遮揭練、余利閃率燃…險…預劇測毅：短鄭期野局但部玻結權構懼性職調衰整北秒海圖競蟻爭倆環(huán)伴境厘分鼓析北笛海盯市殼房姜地微產噸市局場笨繼憂續(xù)樂維絲式持均供票需蹦兩集旺嫁態(tài)礦勢落。北淘海蠶競拿爭甘環(huán)代境花分圖析2恐0毛0鼓9蛇年彼上浙半糾年濕，網北腹海病市侵房尋地著產粱市竊場鄰供沉應心持吳續(xù)泄攀附升顛，爬尤所其算是設旅化游觸旺囑季晌供負應拳量取井陪噴賺。北哲?；罡偠聽幱h(huán)錢境鑼分殘析商帶品專住必宅徑成遍交館量起繼決續(xù)欺沖馳高嚷，爐市教場割成關交選保嫩持燭良老性攝的盡發(fā)貴展隔態(tài)脫勢構。競醒爭色項徑目斤比球較棗分影析對箏象適選逼取躍原自則地原域品涼質概漢念轟定掉位客閣戶桂群產推品金緞海脊岸像大虜?shù)浪臈澊ㄕ绰沸滦朗理毤o艦大蒸道廣既東挨路銀佩灘項目名稱地段比較規(guī)劃比較產品比較當前售價同和水岸香堤臨近主干道，交通便利；距離海岸較遠，但離市中心較近地中海風情園林，但園林內部規(guī)劃特色不明顯；建筑密度大剩余兩棟高層將于2010年推出，戶型未定，無海景售磬部分均價約4600元/㎡，新一期產品價格未定銀灘圣美家園陽光江蘇路（臨近廣東路），景觀優(yōu)勢不足除售樓部外觀包裝較新穎外，小區(qū)內部景觀、樓體外觀平庸小戶型比例較大，以投資型產品為主，新一期產品情況未公布剩余數(shù)套小戶型價格在5000元/㎡左右蔚藍家園（三期江蘇泰城）四川路與江蘇路交界處，離市中心較近小區(qū)部分房屋已交房，整體外觀相對較有特色，內部規(guī)劃亮點少戶型設計普通，以精裝、低價格吸引客戶；精裝樣板間有一定品質感預計均價4200元/㎡競壤爭叉項逗目拋比帝較傭分肢析藍色海岸國際家園金海岸大道（四川路與貴陽路中），周邊生活配套待完善為提升高度一層全為架空層，10樓以上觀海效果較好，一梯兩戶舒適度較高二房87㎡、三房143㎡，戶型相對較大，大部分具三面采光目前新品尚未推出，售罄產品起步價3800元/㎡，均價約4300元/㎡森海豪庭金海岸大道中段；距離海岸一公里左右，海景優(yōu)勢明顯別墅+高層奠定了高端住宅形象；銷售現(xiàn)場包裝較好；7樓以上可觀海景為照顧海景戶型設計存在通風采光不足、浪費面積的長過道等問題，139㎡三房，面積適中未定，預計5000元/㎡以上萬泉城金海岸大道中段，距離銀灘1公里左右，海景優(yōu)勢明顯親水別墅社區(qū)，以南高北低之勢，通過別墅、會所打造城市獨特的建筑群新一期產品不少戶型景觀被遮擋，海景優(yōu)勢減弱未定，售罄部分均價4000元/㎡左右楓林藍灣金海岸大道中段，海景優(yōu)勢相對明顯樓棟設計造成了景觀資源的浪費，園區(qū)特色不明顯入口景觀細節(jié)到位，小戶型公寓形象相對大戶型居住公寓較強5000-7000元/㎡，現(xiàn)房出售，剩余大戶型較多競嫂爭乞項搏目熱比竿較吹分詳析北竄海憂樓尋盤劃普央遍畜產南品勤設榴計積水屬平吼不對高處。北河海帳樓捕盤漲普零遍揪設饅計仇水忽準追低卡，燦樓晌盤痰布嬸局器較此死災板碰，橫缺運乏購優(yōu)蓋良籠的歉建位筑輪規(guī)生劃圾。園搞林蘇只炮是捐種埋綠江化摔而圾已緩，讓根順本赴談乒不棚上師設均計膝，霜比膽較懷原斑始軟。戶衰型宿設健計榴也柔比喬較勉單綱調關，乏除勇了度有晉入圾戶辛花逆園晝，期缺元少擊空博中聽院盞館間/編挑泄空剃露門臺陷/旅贈森送伐大怕露箭臺制/箏主踢臥屯帶議露辨臺走/刊送惠夾旺層嗎等至創(chuàng)阿新發(fā)設認計偶。建戀筑尿設敞計賣和觸建賺筑融排巡壽布昆較鳳死運板園場林朋粗預糙視缺予乏圖設鑄計搖感戶部型劇設丟計參中恭規(guī)蛋中陽矩競盟爭尋項膜目既分下析發(fā)響現(xiàn)梨一姜：贏配咱套錢成氧熟葬度饅開居始弱對攜項奔目鍋銷顧售饅有猶較蠢大下影睡響發(fā)尸現(xiàn)恨二宮：震客宵戶夕對超目破前佩北叔海爹的支產震品拳檔優(yōu)次鼓不屆太欺滿煩意發(fā)提現(xiàn)割三條：嫁北伍海毫的魄海柏景兩資撇源壇為疤客憶戶詳所憶關斃注發(fā)撇現(xi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