前海深港現(xiàn)代服務業(yè)合作區(qū)土地管理改革創(chuàng)新要點

根據國務院《關于前海深港現(xiàn)代服務業(yè)合作區(qū)總體發(fā)展規(guī)劃的批復》、國土資源部和廣東省人民政府《關于深圳市土地管理制度改革總體方案的批復》以及《深圳經濟特區(qū)前海深港現(xiàn)代服務業(yè)合作區(qū)條例》的精神，借鑒國際國內先進經驗，結合前海實際，特制定本要點。一、指導思想和階段目標高舉中國特色社會主義偉大旗幟，以鄧小平理論、"三個代表"重要思想、科學發(fā)展觀為指導，全面貫徹落實黨的十八大和習近平總書記視察深圳、前海重要講話精神，緊緊圍繞前海深港合作區(qū)的戰(zhàn)略定位和現(xiàn)代服務業(yè)發(fā)展要求，充分發(fā)揮體制機制優(yōu)勢，抓住前海作為深圳市土地管理制度改革重點實驗區(qū)的重要機遇，進一步解放思想，堅持改革創(chuàng)新，著力探索科學規(guī)范的差別化土地供應新模式，著力創(chuàng)新土地資產資本運作機制，著力在更高水平上推進土地節(jié)約集約利用，著力強化市場調控的有效性，為前海深港合作區(qū)加快建設和現(xiàn)代服務業(yè)創(chuàng)新發(fā)展提供可持續(xù)的資源保障。2013年，出臺前海深港合作區(qū)土地管理改革創(chuàng)新要點及配套政策，重點領域改革率先啟動，前海深港合作區(qū)開發(fā)建設、項目落地和土地出讓工作加快推進。到2015年，各項改革基本實施到位，體制機制創(chuàng)新取得突破，差別化的土地供應新模式基本成型，土地資產資本運作加快發(fā)展，土地節(jié)約集約利用成效顯著，土地調控機制科學有效。到2020年7具有前海特色的深港現(xiàn)代服務業(yè)合作區(qū)土地管理模式發(fā)展定型并成熟運行，形成"深圳質量"的高端品牌，建成現(xiàn)代化國際化先進城區(qū)。二、主要任務(一)探索建立差別化的土地供應新模式。適應前海深港合作區(qū)戰(zhàn)略定位和現(xiàn)代服務業(yè)發(fā)展要求，深化土地供應和土地有償使用制度改革。綜合運用彈性年期、集約獎勵、需求管制等調節(jié)工具，豐富供應方式、增強供給彈性，滿足產業(yè)發(fā)展差異化、多樣化的用地需求，形成差別化、多層次的土地供應市場和規(guī)范化的操作模式。1、實行彈性年期制度.深化土地批租制度改革，區(qū)分自用或出售兩種情況。自用部分，可以分期出讓、分段計收地價方式供地，根據產業(yè)特點和擬引進項目情況，合理確定首段年期和分段年期安排;出售部分，按法定最高年限出讓。土地使用期限屆滿申請續(xù)期的，經評審符合前海產業(yè)政策的可以續(xù)期。2、實施標定地價.綜合考慮區(qū)位條件、宗地屬性、土地用途、市場情況等因素，分片區(qū)核定標定地價并每年更新，支持引導現(xiàn)代服務業(yè)發(fā)展。3、獎勵節(jié)約集約用地.將土地使用權出讓收入(扣除政策性剛性支出)的15-20%劃入前海深港合作區(qū)產業(yè)發(fā)展基金，綜合考慮經濟貢獻、綠色低碳等因素，實施節(jié)約集約用地獎勵。4、建立需求管控機制.根據產業(yè)類型和項目建設情況，約定自用或出售比例，自用部分原則上10年內不得轉讓，出售部分原則上5年內不得再轉讓。經前海管理局批準可以轉讓的，轉讓方應將一定比例的增值收益上繳前海管理局。5、試行土地租賃.濱海休閑帶和水廊道公園范圍內的短期商業(yè)服務設施用地以及其他不適宜以出讓方式供應的特殊用地，試行土地租賃。6、探索土地交易新機制.試行建設項目用地預申請和公告出讓。堅持和完善招拍掛出讓制度，根據產業(yè)用地的需求特征、單元開發(fā)的客觀要求以及調控市場的階段任務，選擇合適的出讓方式，防止惡性競爭導致高地價、高樓價。提高單元規(guī)劃和專項規(guī)劃編制水平，深化規(guī)劃控制要求，實行有條件的"帶設計方案"出讓。創(chuàng)新產業(yè)用地用房管理，實行"帶管理方案"出讓。(二)創(chuàng)新土地資源資產資本一體化運作模式。充分發(fā)揮體制和政策優(yōu)勢，把土地管理改革創(chuàng)新和金融創(chuàng)新更加有效地結合起來，以土地資本化為重點，著力提高市場化運作水平，實現(xiàn)從單純的土地資源管理向土地資源、資產、資本三位一體化綜合管理轉變。7、深化資產資本運作.創(chuàng)新前海深港合作區(qū)運營機制，拓寬融資渠道，更好地支撐前海深港合作區(qū)高水平開發(fā)建設。前海管理局要依托其全資子公司，著力提高統(tǒng)籌開發(fā)和綜合運營能力，面向國際國內兩個市場，加快土地資本化、資本證券化步伐，努力優(yōu)化結構，降低成本，控制風險，為土地資源高效配置和產業(yè)不斷升級創(chuàng)造持久動力。8、創(chuàng)新土地開發(fā)經營模式.根據前海開發(fā)建設需要，面向資本實力雄厚、開發(fā)經驗豐富、綜合招商能力強、運營成效明顯的企業(yè)，探索成片開發(fā)、定制開發(fā)、帶資開發(fā)、一級開發(fā)等多種開發(fā)模式，鼓勵和支持企業(yè)參與土地開發(fā)、招商引資和運營管理。前海管理局可以將部分土地使用權作價出資給其全資子公司，采用獨資、合資、合作