設(shè)計階段成本控制技術(shù)措施

年4月19日設(shè)計階段成本控制技術(shù)措施文檔僅供參考，不當(dāng)之處，請聯(lián)系改正。美盛置業(yè)工程設(shè)計階段成本控制技術(shù)措施摘要一覽表序號設(shè)計項目成本控制關(guān)注要點及建議1地質(zhì)勘探1.勘探布點的密度建議：塔樓下間距10米，非塔樓部位20米，根據(jù)需要局部適當(dāng)加密。2.勘探合同內(nèi)應(yīng)明確：根據(jù)勘探報告，勘探公司應(yīng)提供多種基礎(chǔ)選擇建議，并對不同基礎(chǔ)形式進行闡述說明，避免僅推薦一種基礎(chǔ)類型。3.設(shè)計部門對地質(zhì)勘察成果把關(guān)，避免因地質(zhì)勘探報告不準確造成的設(shè)計變更。2土石方挖運1.設(shè)計根據(jù)控規(guī)標(biāo)高、項目現(xiàn)狀標(biāo)高、設(shè)計方案進行土方平衡；在規(guī)劃及方案中就有專項的豎向設(shè)計，并對土方平衡加以詳細分析。2.地下室埋深及層數(shù)組合應(yīng)結(jié)合原始地面標(biāo)高綜合考慮，保證埋深最淺及土方開挖量最小。3基礎(chǔ)及邊坡基坑及邊坡支護工程1.常規(guī)支護方案有自然土方放坡、噴漿、掛網(wǎng)噴漿、預(yù)應(yīng)力錨桿+噴射、毛石擋墻、深層攪拌樁、深攪樁+圍護樁+錨桿、鋼板樁等；必須提供專項方案進行比選；達到5米以上的深基坑，優(yōu)先考慮階梯放坡。2.措施：能夠帶設(shè)計方案進行施工招標(biāo)，必要時引入第三方優(yōu)化。地基基礎(chǔ)工程1.各基礎(chǔ)類型的成本大致按以下順序遞增：天然淺地基基礎(chǔ)、符合地基、樁基礎(chǔ)。2.設(shè)計合同內(nèi)明確設(shè)計單位必須提供兩種以上的基礎(chǔ)方案（含樁型、樁經(jīng)、樁位布置等）以供比選，如因各種因素導(dǎo)致單方案設(shè)計，須提供專項方案可行性報告進行具體說明及成本測算。地基基礎(chǔ)進行經(jīng)濟技術(shù)分析時要綜合計算地基、基礎(chǔ)的綜合費用！續(xù)出最優(yōu)方案。必要時引入第三方優(yōu)化。樁基檢測高層建筑基礎(chǔ)樁，必須作試樁，根據(jù)試樁結(jié)果優(yōu)化樁基圖，達到既安全又省錢的目的。4主體工程地下室1.地下室方案設(shè)計引入車道劃線公司，對車位利用率進行優(yōu)化，提出書面建議。2.設(shè)備房、消防水池、人防區(qū)域優(yōu)先設(shè)置在柱網(wǎng)密集區(qū)、地下室塔樓下。3.地下室柱網(wǎng)間距應(yīng)結(jié)合車位尺寸及行車道尺寸進行優(yōu)化，采用矩形扁柱加小柱網(wǎng)結(jié)構(gòu)；車道不應(yīng)沿外墻設(shè)置；減少不必要的交通環(huán)路；最大限度減少無效面積。4.地下室底板、頂板避免整體建筑找坡,采用結(jié)構(gòu)找坡。主體土建1.結(jié)構(gòu)形式的成本遞增順序：磚混結(jié)構(gòu)、矩形柱框架、異形柱框架、剪力墻、框架剪力墻、短肢剪力墻。2.嚴格控制體型系數(shù)，優(yōu)化平面布局，外立面盡可能規(guī)整方正，盡量少做或不做沒有功能的裝飾線條及屋頂構(gòu)架。3.建筑設(shè)計優(yōu)先采用平屋面，如果產(chǎn)品風(fēng)格需要，可采用局部坡屋面與平屋面相結(jié)合。4.裙房頂板采用結(jié)構(gòu)找坡,避免整體建筑找坡。5.樓地面采用結(jié)構(gòu)面原漿壓光（精裝交樓可不壓光），無論精裝、毛坯交樓，均不須做水泥砂漿二次找平。電氣工程1.小區(qū)（室外）配電線路最省方案排序：普通電纜+全程穿管→鎧裝電纜+全程穿管→普通電纜+電纜溝→鎧裝電梯+電纜溝。但當(dāng)電線、電纜根數(shù)達到一定數(shù)量集中敷設(shè)時，可能選用電纜溝敷設(shè)方式更省，具體需要經(jīng)過實際方案測算確認。2.在滿足現(xiàn)行民用建筑規(guī)范的條件下，應(yīng)急照明盡量設(shè)應(yīng)急線供電，盡可能避免設(shè)末端切換供電。3.負荷指標(biāo)：聯(lián)排別墅：18kw;2房:6kw/戶；3房：8kw/戶；復(fù)式：10kw/戶。當(dāng)?shù)赜刑厥庖?guī)定的，執(zhí)行當(dāng)?shù)匾?guī)定。4.部分城市照明電施工到分戶配電箱即可，配電箱只配置總開關(guān)，戶內(nèi)照明僅把戶內(nèi)天棚照明的預(yù)埋管預(yù)埋到位。5.高層配電豎井內(nèi)盡量不要采用母線槽，優(yōu)先采用預(yù)分支電纜。6.由電表箱至分戶箱用電線，不得用電纜。7.戶內(nèi)箱采用總漏電開關(guān)，回路不設(shè)漏電開關(guān)，以降低成本。8.燈具應(yīng)選用節(jié)能及環(huán)保產(chǎn)品，如：節(jié)能燈、熒光燈配電子鎮(zhèn)流器等。9.在滿足規(guī)范的條件下，穿線管盡量選擇PVC管，少用鋼管。10.地庫應(yīng)急用電與正常見電分開，以減少發(fā)電機容量，應(yīng)急燈具只在車道設(shè)置，不得在車位設(shè)置。11.室外一般低壓主電纜選用4芯電纜，型號就低不就高，能用普通的就不用阻燃的，能用阻燃的就不用耐火的。4主體工程給排水工程1.根據(jù)項目產(chǎn)品組合（高層、小高聲、多層），進行供水方案技術(shù)經(jīng)濟比選，成本遞減順序為：帶水箱變頻加壓控制系統(tǒng)；無負壓管網(wǎng)直聯(lián)式供水系統(tǒng)、市政壓力直供或多方案組合等。2.盡量減少檢查井?dāng)?shù)量，道路上污水（雨水）檢查井間距在15米以上。3.化糞池盡量加大容量，減少數(shù)量4.當(dāng)工作壓力小于0.6Mpa時，室外埋地消防管道與生活管道采用PE管。5.地下室及豎井內(nèi)給水管采用鋼塑復(fù)合管，入戶水表后給水管采用PP-R管；戶內(nèi)排水管及排水立管采用普通UPVC管，轉(zhuǎn)換層和排出管采用加厚UPVC管。6.部分城市給排水管施工至管井即可。高低壓配電及高壓進線電纜工程、柴油發(fā)電機及環(huán)保工程1.認真復(fù)核用電負荷，提供兩種外電引入方案進行對比分析，保證滿足用電的前提下成本最低。2.變配電房原則上應(yīng)建在供電范圍的中心位置，盡量控制供電半徑，減少低壓電纜長度。3.如有重要負荷，則應(yīng)在低壓室設(shè)置一段應(yīng)急母排，為重要負荷提供電源，而不是由發(fā)電機與市電雙回路末端切換。4.優(yōu)先采用環(huán)網(wǎng)負荷開關(guān)柜，其次選用斷路器柜。5.低壓開關(guān)柜、高壓開關(guān)柜、變壓器、發(fā)電機等設(shè)備在滿足使用要求的前提下，盡量選用通用性強的產(chǎn)品。6.除變配電所所在樓棟外，其余均采用TN-C-S系統(tǒng)，以便節(jié)省電纜。消防工程1.消防工程設(shè)備及器材宜選用國產(chǎn)品牌，如選用進口產(chǎn)品須審批。2.滅火器與消防箱盡量設(shè)置在一起，不單獨設(shè)置滅火器箱。3.在滿足消防規(guī)范的條件下，線管盡量用PVC管，少用鋼管。4.消火栓系統(tǒng)管道優(yōu)先使用焊接鋼管，盡量不用鍍鋅鋼管、無縫鋼管，噴淋系統(tǒng)采用鍍鋅鋼管。5.消控中心設(shè)置應(yīng)按整個項目綜合考慮，盡量減少消控中心數(shù)量，消控中心盡量與智能化控制中心合并。6.各樓棟核心筒的火災(zāi)自動報警系統(tǒng)，除煙感探測器、警鈴、廣播設(shè)樓層地址外，其余消防設(shè)備（報警按鈕、消火栓按鈕等）只給出樓棟地址，減少模塊。7.各樓棟不設(shè)置區(qū)域報警器。8.通風(fēng)、排煙管道選用形式（如鍍鋅鐵皮風(fēng)道、玻璃鋼風(fēng)道）應(yīng)做經(jīng)濟對比分析后擇優(yōu)選擇。中央空調(diào)1.應(yīng)進行多方案對比，包括技術(shù)性、經(jīng)濟性、節(jié)能、美觀等。2.空調(diào)設(shè)計中應(yīng)客觀準確地計算冷負荷和系統(tǒng)阻力，避免因此而造成設(shè)備造型偏大。3.空調(diào)設(shè)計應(yīng)考慮計費系統(tǒng)、自控系統(tǒng)的配套、兼容，并避免出現(xiàn)獨家壟斷。4.對自有物業(yè)，設(shè)計應(yīng)綜合考慮初次投資與后期運行、維護費用。5園林綠化工程1.在結(jié)構(gòu)施工圖設(shè)計前，需完成園林綠化方案定位圖（明確水景、泳池、構(gòu)筑物、大型喬木位置）、覆土厚度分區(qū)布置圖，園林造坡考慮內(nèi)置空心板架空或泡沫塑料板填充，以減少地下室頂板集中荷載過大，以免增加結(jié)構(gòu)成本。大型喬木種植應(yīng)結(jié)合柱網(wǎng)布置在柱頂，減少板面結(jié)構(gòu)荷載。52.地下室頂板覆土厚度控制在1.2m以內(nèi)。3.嚴格控制展示區(qū)面積，特別是臨時展示區(qū)，部分四線城市甚至能夠不做。4.行車道優(yōu)先采用瀝青路面，會所入口、小區(qū)入口等重點部位需采用石材，厚度不超過3cm。55.非行車道路面石材厚度不超過2cm。6.小區(qū)道路原則上不設(shè)置立道牙，如需設(shè)置，優(yōu)先采用砼道牙。7.花池、墻體壓頂?shù)妊b飾性石材厚度選擇一般不超過2cm，周邊采用雙層石材倒角、粘邊；小區(qū)入口、大堂門口、會所等重要部位酌情加厚。8.不做大型小品和雕塑，根據(jù)實際情況可做小型小品和雕塑進行點綴。9.不做大水景，或者利用現(xiàn)有資源開發(fā)形成水景。10.泳池系統(tǒng)與水景系統(tǒng)應(yīng)嚴格分開。11.利用地形就勢設(shè)計，不做人工堆坡造山。12.綠化用水按照人工澆灌考慮，取水點服務(wù)半徑為20m。13.高層建筑消防登高面與消防車道之間不得布置大型喬木，考慮以灌木以及小型喬木，以免消防驗收難以經(jīng)過。14.石材及苗木優(yōu)先考慮就地取材。15.光源必須采用節(jié)能燈。16.非開盤區(qū)盡量不要用照樹燈及泛光照明，需要采用時必須分析論證。17.路燈（庭院燈）間距=燈具高度*5，路燈采用間隔控制，采用4芯VV電線電纜。6精裝修工程會所、樣板房、售樓處裝修樣板房設(shè)計圖紙優(yōu)先考慮參考原有經(jīng)典設(shè)計，優(yōu)先采用清水樣板房。招標(biāo)前設(shè)計提供材料樣板。部分三、四線城市能夠不做會所、樣板房。公共部位裝修、精裝交樓工程鄭州住宅首層入戶大堂電梯廳地、墻采用大理石、石膏板藝術(shù)吊頂乳膠漆，其它電梯廳等部位采用墻地地板磚、石膏板吊頂乳膠漆；地市級城市住宅首層入戶大堂電梯廳地、墻采用仿大理石地磚、石膏板藝術(shù)吊頂乳膠漆，其它電梯廳等部位采用墻地地板磚、石膏板吊頂乳膠漆。地下車庫采用非金屬型耐磨地坪。其它樓內(nèi)公用部分盡量采用水泥地平。特殊情況先做論證。建筑圖紙與二次精裝修圖紙設(shè)計應(yīng)緊密配合，避免前后矛盾，引起成本上的浪費。設(shè)計、成本、采購部門在設(shè)計限額內(nèi)共同規(guī)劃好成本費用清單，根據(jù)規(guī)劃成本費用清單進行招標(biāo)選材，并控制在目標(biāo)成本編制時確定的限額內(nèi)。7門窗、百葉、幕墻工程五金件區(qū)分戶內(nèi)、公共部位與外立面門窗，采用不同標(biāo)準，樓梯間、標(biāo)準層電梯廳及走道按降低一檔標(biāo)準選材。8欄桿、雨蓬工程消防樓梯間優(yōu)先采用鋼管靠墻扶手。四線城市普通住宅外立面欄桿選用鐵藝欄桿，不得帶花。三線城市以鐵藝欄桿為主，若采用玻璃欄板，則采用型鋼扶手，玻璃卡在欄桿槽內(nèi)，嚴禁選用玻璃爪件固定。屋頂女兒墻優(yōu)先采用簡易鐵護欄。住宅產(chǎn)品盡可能少采用玻