房地產(chǎn)投資淺論(培訓(xùn)分享課件)

房地產(chǎn)投資淺論Contents目錄房地產(chǎn)投資簡介房地產(chǎn)投資特征房地產(chǎn)投資過程房地產(chǎn)投資方式工程可行性研判是指資本所有者將其資本投入到房地產(chǎn)業(yè)，以期在將來獲取預(yù)期收益的一種經(jīng)濟活動。房地產(chǎn)投資分析中，我們使用的投資概念是狹義的。房地產(chǎn)投資所涉及的領(lǐng)域有：土地開發(fā)、舊城改造、房屋建設(shè)、房地產(chǎn)經(jīng)營、置業(yè)等。所以，這里的投資是預(yù)先墊付的資金〔沒有包括其他資源〕。所謂房地產(chǎn)投資房地產(chǎn)投資形式多種多樣：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所進行的房地產(chǎn)開發(fā)是人們最熟悉的一種類型；為了出租經(jīng)營而購置住宅或辦公樓也是相當(dāng)普遍的房地產(chǎn)投資類型；將資金委托給信托投資公司用以購置或開發(fā)房地產(chǎn)也是房地產(chǎn)投資；企業(yè)建造工廠、學(xué)校建設(shè)校舍、政府修建水庫等等，都屬于房地產(chǎn)投資。盡管它們表現(xiàn)形式各異，但它們都有一個共同的特點，即通過犧牲現(xiàn)在的某些利益換取預(yù)期收益?！昂诤凶莹暎俊昂诤凶?〞“黑盒子3〞工程時機之間的互斥性時機本錢時機本錢是指為了得到某種東西而所要放棄另一些東西的最大價值；也可以理解為在面臨多方案擇一決策時，被舍棄的選項中的最高價值者是本次決策的時機本錢。問題1：投資選擇問題2：投資平安——風(fēng)險PartOne房地產(chǎn)投資簡介01什么是房地產(chǎn)？房地產(chǎn)具體是指土地、建筑物及其地上的附著物，包括物質(zhì)實體和依托于實體上的權(quán)益。又稱不動產(chǎn)，是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱。兩者具有整體性和不可分割性。房地產(chǎn)權(quán)利包括房地產(chǎn)所有權(quán)和他項權(quán)利，這種權(quán)利體系稱為“權(quán)利束〞，即房地產(chǎn)權(quán)利是由一束權(quán)利組成的，房地產(chǎn)所有權(quán)是最完全、最充分的權(quán)利，包括由此派生出的租賃權(quán)、抵押權(quán)、典當(dāng)權(quán)、地役權(quán)等。幾個根本概念資金時間

價值復(fù)利名義利率實際利率通脹率財務(wù)杠桿我們所投入的并不是一成不變的。我們能借助外力/工具撬動更大的目標(biāo)。1、資金的時間價值：

資金的時間價值，是指在一定量資金在不同時點上的價值量的差額。也就是資金在投資和再投資過程中隨著時間的推移而發(fā)生的增值。資金時間價值是資金在周轉(zhuǎn)使用中產(chǎn)生的，是資金所有者讓渡資金使用權(quán)而參與社會財富分配的一種形式。根本概念比方，將今天的100元錢存入銀行，在年利率為10%的情況下，一年后就會產(chǎn)生110元，可見經(jīng)過一年時間，這100元錢發(fā)生了10元的增值。人們將資金在使用過程隨時間的推移而發(fā)生增值的現(xiàn)象，稱為資金具有時間價值的屬性。資金時間價值是一個客觀存在的經(jīng)濟范疇，在企業(yè)的財務(wù)管理中引入資金時間價值概念，是搞好財務(wù)活動，提高財務(wù)管理水平的必要保證。實際上，當(dāng)通貨膨脹很低的情況下，可以用政府債券利率來表示資金時間價值。理論上，資金時間價值相當(dāng)于沒有風(fēng)險、沒有通貨膨脹條件下的社會平均利潤率；雖然個體投資不是必然會盈利，但是從社會范圍上相當(dāng)多數(shù)的個體投資統(tǒng)計下來，投資是在盈利的。那么這種盈利背后的本質(zhì)是什么？誰奉獻(xiàn)了增加的價值？2、單利與復(fù)利：復(fù)利率的計算愛因斯坦說：復(fù)利是世界第八大奇跡。世界上最偉大的力量不是原子彈，而是復(fù)利！復(fù)利的計算是對本金及其產(chǎn)生的利息一并計算，也就是利上有利。復(fù)利計算的特點是：把上期未的本利和作為下一期的本金，在計算時每一期本金的數(shù)額是不同的。復(fù)利的計算公式是：S=P〔1+i〕^n1.01365=0.99365=37.80.03復(fù)利的威力就是乘冪的威力！簡單的說，實際利率是從外表的利率減去通貨膨脹率的數(shù)字，即公式為：1+名義利率=〔1+實際利率〕*〔1+通貨膨脹率〕，也可以將公式簡化為名義利率－通脹率〔可用CPI增長率來代替〕。

一般銀行存款及債券等固定收益產(chǎn)品的利率都是按名義利率支付利息，但如果在通貨膨脹環(huán)境下，儲戶或投資者收到的利息回報就會被通脹侵蝕。實際利率與名義利率存在著下述關(guān)系：名義利率不能完全反映資金時間價值，實際利率才真實地反映了資金的時間價值。以r表示實際利率，i表示名義利率，p表示價格指數(shù)，那么名義利率與實際利率之間的關(guān)系為，當(dāng)通貨膨脹率較低時，可以簡化為r=i-p。3、名義利率與實際利率利用借貸資金擴大自有投資產(chǎn)出通常被稱為財務(wù)杠桿。資產(chǎn)回報率與貸款利率〔或借貸本錢〕之間的差價稱之為利差。高杠桿投資中，即使較小的有利利差也可能急劇擴大自有資本的收益率；一個小小的不利利差，也會帶來自有資本的負(fù)收益率。財務(wù)杠桿不是在所有情況下都可以為投資者帶來收益。4、財務(wù)杠桿借貸資本與自有資本的比例越大，財務(wù)杠桿的作用程度越深。其作用有正向與負(fù)向兩種。財務(wù)杠桿的正向作用。當(dāng)資產(chǎn)總回報率大過借貸本錢時，財務(wù)杠桿就是有利的。此時借款越多自有資本的收益率越大。財務(wù)杠桿的負(fù)向作用。當(dāng)資產(chǎn)總回報率小于借貸本錢時，財務(wù)杠桿是不利的。此時借款越多自有資本的收益率越低，直至帶來財務(wù)風(fēng)險。

PartTwo房地產(chǎn)投資特征02低流動性強環(huán)境約束性高風(fēng)險性長周期性高投入高本錢對象固定和不可移動性房地產(chǎn)投資的特征一、對象的固定性和不可移動性房地產(chǎn)投資對象是不動產(chǎn)，土地及其地上建筑物都具有固定性和不可移動性。不僅地球上的位置是固定的，而且土地上的建筑物及其某些附屬物一旦形成，也不能移動。這一特點給房地產(chǎn)供給和需求帶來重大影響，如果投資失誤會給投資者和城市建設(shè)造成嚴(yán)重后果，所以投資決策對房地產(chǎn)投資更為重要。二、高投入和高本錢性房地產(chǎn)業(yè)是一個資金高度密集的行業(yè)，投資一宗房地產(chǎn)，少那么幾百萬，多那么上億元的資金。這主要是由房地產(chǎn)本身的特點和經(jīng)濟運行過程決定的。房地產(chǎn)投資的高本錢性主要源于以下幾個原因：一是土地開發(fā)的高本錢性。由于土地的位置固定，資源相對稀缺程度較高以及其具有不可替代性，土地所有者在出售和出租土地時就要按照土地預(yù)期的生產(chǎn)能力和位置、面積、環(huán)境等特點，作為要價的依據(jù)，收取較高的報酬；同時作為自然資源的土地，不能被社會直接利用，必須投入一定的資本進行開發(fā)，所有這些因素都使土地開發(fā)的本錢提高。土地開發(fā)配套道路環(huán)境市政區(qū)域開發(fā)土地價值開展進程及現(xiàn)金流量變遷規(guī)律圖------土地收益市場檢驗建設(shè)發(fā)展衰落或重建設(shè)定方向階段

劃分產(chǎn)出土地收益稅收稅收土地價格變遷規(guī)律投入------建設(shè)投資環(huán)境再投入公建投資----基建投入與地價增長的關(guān)系曲線地價增長符合邊際遞減規(guī)律基建投入增長啟動期1～2年成長期2年左右持續(xù)發(fā)展期3～4年穩(wěn)定期下一個周期稅收土地收益資產(chǎn)經(jīng)營區(qū)域運作費用基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)公建投資繳稅基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)地區(qū)形象建設(shè)區(qū)域規(guī)劃成熟與鞏固1989-1996：起步期1997-2003：開展期2004至今：成熟期階段特征城鄉(xiāng)結(jié)合部出現(xiàn)住宅開發(fā)熱，望京成為大社區(qū)成為現(xiàn)代化、國際化的城市副中心發(fā)展舉措編制總體規(guī)劃及詳細(xì)規(guī)劃土地一級開發(fā)、大市政建設(shè)調(diào)整規(guī)劃，增加居住和配套用地建設(shè)餐飲、教育等基本配套設(shè)施自然環(huán)境的保護和改善多家世界500強中國總部進駐繼續(xù)完善商貿(mào)、交通、文娛設(shè)施發(fā)展結(jié)果總?cè)丝诩s10萬，聚集大量中低收入者大規(guī)模經(jīng)濟適用房建設(shè)基本無商業(yè)、商務(wù)物業(yè)區(qū)內(nèi)消費外流總?cè)丝诩s14萬，中高等教育水平人數(shù)增多區(qū)域功能仍為單一的居住功能（臥城）交通、配套設(shè)施發(fā)展滯后商務(wù)辦公以商住公寓為主，總量約15萬㎡總?cè)丝诩s33萬。中高收入者占比約7成，外籍人占約1/3沃爾瑪、家樂福、宜家家居等知名商家入駐，商業(yè)配套趨于完善成熟，生活配套多元化辦公物業(yè)總量增至約250萬㎡區(qū)內(nèi)消費成熟區(qū)域功能大規(guī)模經(jīng)濟適用房社區(qū)大規(guī)模商品房社區(qū)基本生活配套逐步實現(xiàn)住宅檔次升級，中高檔住宅為主商業(yè)、辦公等物業(yè)趨于成熟，第二CBD規(guī)劃出臺北京城市建設(shè)進程三環(huán)路建設(shè)通車（20世紀(jì)80年代初開始，1994全線通車）四環(huán)路建設(shè)通車（1998.10-2001.6）五環(huán)路建設(shè)通車（2000.11-2003.10）城鐵13號線建設(shè)通車（2003.1.9通車）湖光中街立交橋通車（2007.12）阜通東大街立交橋通車（2007.12）機場快軌通車（2008.7）地鐵15號線（望京西-后沙峪段）通車（2010.12）望京的開展過程2004200720212001望京地區(qū)物業(yè)建設(shè)年代開展示意圖二、高投入和高本錢性二是由于房屋建筑的高價值性。房屋的建筑安裝本錢，通常也高于一般產(chǎn)品的生產(chǎn)本錢，這是由于房屋的建筑安裝要消耗大量的建筑材料和物資，需要有大批技術(shù)熟練的勞動力、工程技術(shù)人員和施工管理人員，要使用許多大型施工機械。此外，由于建筑施工周期一般較長，占用資金量較大，需要支付大量的利息本錢。再加上在房地產(chǎn)成交時，由于普遍采用分期付款、抵押付款的方式，使房地產(chǎn)的投入資金回收緩慢，因此，也增加了房屋建筑物的本錢量。三是房地產(chǎn)經(jīng)濟運作中交易費用高。一般而論，房地產(chǎn)開發(fā)周期長、環(huán)節(jié)多，涉及的管理部門及社會各方面的關(guān)系也多。這使得房地產(chǎn)開發(fā)在其運作過程中，包括廣告費、促銷費、公關(guān)費都比較高昂，從而也增大了房地產(chǎn)投資本錢。三、長周期性整個房地產(chǎn)投資的實際操作，就是房地產(chǎn)整個開發(fā)過程。對每一個房地產(chǎn)投資工程而言，它的開發(fā)階段一直會持續(xù)到工程結(jié)束，投入和使用的建設(shè)開發(fā)期是相當(dāng)漫長的。房地產(chǎn)投資過程中間要經(jīng)過許多環(huán)節(jié)，從土地所有權(quán)或使用權(quán)的獲得、建筑物的建造，一直到建筑物的投入使用，最終收回全部投資資金需要相當(dāng)長的時間。房地產(chǎn)投資的資金回收期長，原因包括：一、因為房地產(chǎn)投資不是一個簡單的購置過程，它要受到房地產(chǎn)市場各個組成局部的制約，如受到土地投資市場、綜合開發(fā)市場、建筑施工市場、房產(chǎn)市場的限制，其中特別是房屋的建筑安裝工程期較長。投資者把資金投入房地產(chǎn)市場，往往要經(jīng)過這幾個市場的屢次完整的運動才能獲得利潤。二、由于房地產(chǎn)市場本身是一個相當(dāng)復(fù)雜的市場，其復(fù)雜性不是單個投資者在短期內(nèi)所能應(yīng)付得了的。所以，一般投資者必須聘請專業(yè)人員來進行輔助工作，才能完成交易。這樣，又會增加一定的時間。三、如果房地產(chǎn)投資的局部回收是通過收取房地產(chǎn)租金實現(xiàn)的，由于租金回收的時間較長，這樣更會使整個房地產(chǎn)投資回收期延長。四、高風(fēng)險性

由于房地產(chǎn)投資占用資金多，資金周轉(zhuǎn)期又長，而市場是瞬息萬變的，因此投資的風(fēng)險因素也將增多。加上房地產(chǎn)資產(chǎn)的低流動性，不能輕易脫手，一旦投資失誤，房屋空置，資金不能按期收回，企業(yè)就會陷于被動，甚至債息負(fù)擔(dān)沉重，導(dǎo)致破產(chǎn)倒閉。五、強環(huán)境約束性建筑物是一個城市的構(gòu)成局部，又具有不可移動性。因此，在一個城市中客觀上要求有一個統(tǒng)一的規(guī)劃和布局。城市的功能分區(qū)，建筑物的密度和高度，城市的生態(tài)環(huán)境等等都構(gòu)成外在的制約因素。房地產(chǎn)投資必須服從城市規(guī)劃、土地規(guī)劃、生態(tài)環(huán)境規(guī)劃的要求，把微觀經(jīng)濟效益和宏觀經(jīng)濟效益、環(huán)境效益統(tǒng)一起來。只有這樣，才能取得良好的投資效益。六、低流動性房地產(chǎn)投資本錢高，不像一般商品買賣可以在短時間內(nèi)馬上完成輕易脫手，房地產(chǎn)交易通常要一個月甚至更長的時間才能完成；而且投資者一旦將資金投入房地產(chǎn)買賣中，其資金很難在短期內(nèi)變現(xiàn)。所以房地產(chǎn)資金的流動性和靈活性都較低。當(dāng)然房地產(chǎn)投資也有既耐久又能保值的優(yōu)點。房地產(chǎn)商品一旦在房地產(chǎn)管理部門將產(chǎn)權(quán)登記入冊，獲取相應(yīng)的產(chǎn)權(quán)憑證后，即得到了法律上的認(rèn)可和保護，其耐久保值性能要高于其他投資對象。PartThree房地產(chǎn)投資過程03投資分析〔決策〕土地開發(fā)權(quán)獲得〔解決“面粉〞問題〕房地產(chǎn)生產(chǎn)開發(fā)〔創(chuàng)造價值的主要過程〕房地產(chǎn)銷售經(jīng)營〔變現(xiàn)的主要過程〕房地產(chǎn)投資過程實際上就是房地產(chǎn)工程開發(fā)經(jīng)營的全過程。房地產(chǎn)投資周期長、環(huán)節(jié)多，是一個相當(dāng)復(fù)雜的過程，房地產(chǎn)投資過程與開發(fā)過程是類似的，不過其側(cè)重點不同。投資分析的大致過程：市場分析財務(wù)分析可行性分析定位、需求、客群、競爭……現(xiàn)金流、利潤率、回收期、融資需求……綜合分析、政策、環(huán)境、社會影響、風(fēng)險……土地開發(fā)權(quán)的獲得的主要方式：取得全部使用權(quán)公開土地市場招標(biāo)掛牌拍賣自用用地開發(fā)招標(biāo)翻建、改造收購股權(quán)收購增資擴股在建工程轉(zhuǎn)讓取得部分使用權(quán)合作開發(fā)租賃土地開發(fā)權(quán)的獲得的主要方式：公開土地市場

招拍掛自有用地開發(fā)收購合作開發(fā)租賃取地周期較短權(quán)屬清晰，條件成熟土地獲取無風(fēng)險直接獲取本錢較低廉工程來源多元化獲取本錢相對可控工程來源多元化獲取本錢可控資源整合強強聯(lián)合獲取本錢低廉操作方式較簡便直接獲取本錢高昂局部城市受政府供地影響，競爭劇烈，來源有限調(diào)規(guī)流程漫長、復(fù)雜受政策影響開發(fā)方向受限需關(guān)注隱形交易本錢需關(guān)注目標(biāo)公司的債權(quán)債務(wù)風(fēng)險享有局部權(quán)益與合作方的契合度租約穩(wěn)定性開發(fā)模式受限土地開發(fā)權(quán)的獲得的大致過程：公開土地市場

招拍掛政府供應(yīng)土地投標(biāo)或報名競買支付地價款簽署出讓合同自有用地開發(fā)明確利用路徑規(guī)劃調(diào)整主體授權(quán)……招標(biāo)劃撥取得

土地收購預(yù)審

立項盡職調(diào)查可研收購談判決策（資產(chǎn)評估，國資）簽訂協(xié)議付款工商變更房地產(chǎn)建設(shè)開發(fā)的大致過程：公司設(shè)立土地獲取工程立項規(guī)劃方案征詢規(guī)劃方案審定開工前準(zhǔn)備工程招標(biāo)開工手續(xù)工程現(xiàn)場管理竣工驗收預(yù)售登記辦理買賣合同產(chǎn)權(quán)辦理物業(yè)管理國有土地使用證建設(shè)工程規(guī)劃許可證建設(shè)用地規(guī)劃許可證建設(shè)工程施工許可證商品房預(yù)售許可證前期準(zhǔn)備建筑施工銷售經(jīng)營融資融資房地產(chǎn)銷售經(jīng)營的大致過程：營銷籌劃辦理預(yù)售證銷售團隊(組建)培訓(xùn)銷售道具開盤推廣蓄客銷售交房產(chǎn)權(quán)辦理PartFour房地產(chǎn)投資方式04房地產(chǎn)投資兩種途徑與四種方式根本建設(shè)式樓宇購置式合作開發(fā)式購置股權(quán)式根本建設(shè)途徑房地產(chǎn)開發(fā)途徑根本建設(shè)式即指按基建程序進行報建的方式，建設(shè)自用的房地產(chǎn)工程。這種建設(shè)方式是在房地產(chǎn)開發(fā)市場化之前，房地產(chǎn)工程建設(shè)的主要方式。房產(chǎn)地開發(fā)市場化之后，國家法律和地方法規(guī)、規(guī)章對根本建設(shè)方式進行的房地產(chǎn)工程建設(shè)有嚴(yán)格的條件限制，這些條件主要有三個方面：一是投資主體的限制——一般應(yīng)是國家機關(guān)、全民所有制的事業(yè)單位或企業(yè)單位；二是工程性質(zhì)和用途的限制——一般應(yīng)是不進入房地產(chǎn)市場的自用、公益性質(zhì)的房地產(chǎn)工程。如國家投資的公用事業(yè)工程等，前述機關(guān)、事業(yè)單位純粹自用公益性質(zhì)的樓宇建設(shè)工程；三是各地已停止辦理經(jīng)營性工程國有土地使用權(quán)協(xié)議出讓手續(xù)。除非符合特定條件或經(jīng)政府特批，通過協(xié)議出讓方式取得經(jīng)營性工程的國有土地使用權(quán)已不可能。樓宇購置式具體做法：投資人審查一家房地產(chǎn)開發(fā)商的資質(zhì)、該房地產(chǎn)開發(fā)商所開發(fā)的樓宇的法律狀態(tài)，并考查該寫字樓的地理位置、建筑風(fēng)格等狀況，如認(rèn)為符合投資人的意圖，那么投資人與該房地產(chǎn)開發(fā)商建立商品房買賣法律關(guān)系，通過商品房買賣程序獲得樓宇的全部權(quán)利。評價：這種方式最為簡便。相當(dāng)于對某特定地區(qū)正在進行開發(fā)尚未出售的房地產(chǎn)工程進行全面考查，在法律上、經(jīng)濟上和技術(shù)上進行分析和論證。在此根底上，選擇一家有實力的開發(fā)商開發(fā)的符合投資人意愿的工程，與其談判達(dá)成購置合約。缺乏：擬購房產(chǎn)所在工程已完成相關(guān)法律程序的審批，其規(guī)劃、建設(shè)等事項已很難更改。對于已建設(shè)完工的工程的狀況，只能在現(xiàn)有市場中進行選擇，不能以自己的意愿進行所需樓宇的設(shè)計和建設(shè)。對于未建設(shè)完成之房地產(chǎn)工程，那么又存在著預(yù)購商品房的風(fēng)險。合作開發(fā)式具體做法是：如投資人本身不具備房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)和相關(guān)經(jīng)營范圍，那么選擇一家有相應(yīng)資質(zhì)、實力和資源的的房地產(chǎn)開發(fā)商進行合作。這種合作既可以是建立合資、合作的房地產(chǎn)開發(fā)的工程公司，也可以是通過合作協(xié)議的方式進行約定。具備房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)的合作方回收其先前投資并獲得其應(yīng)得之利潤，而投資人那么取得雙方合作開發(fā)的房地產(chǎn)工程樓宇的全部產(chǎn)權(quán)。雙方各得其所。評價：合作開發(fā)式的本質(zhì)仍是對雙方合作開發(fā)工程之樓宇的購置。這種方式區(qū)別于樓宇購置式的主要優(yōu)點是投資人的可控制性增加了。在合作開發(fā)式中，投資人直接進入工程開發(fā)的過程之中，可以對合作開發(fā)的房地產(chǎn)工程依不同的合作開發(fā)方式，實施不同程度的控制。通過合作開發(fā)，投資人可以對合作開發(fā)的房地產(chǎn)工程的本錢、設(shè)計理念、建設(shè)風(fēng)格、樓宇的功用等按自己的意愿進行創(chuàng)作。缺乏：合作開發(fā)房地產(chǎn)工程涉及到與合作對方的合作，法律關(guān)系及協(xié)作配合比樓宇購置式相比要更復(fù)雜一些。如果進行合作開發(fā)，投資人將要投入大量的人力、物力和財力。另外，合作開發(fā)房地產(chǎn)有兩種方式，即不成立工程公司的合作開發(fā)方式和成立工程公司的合作開發(fā)方式。如采用后一種合作開發(fā)方式，那么停止國有土地使用權(quán)協(xié)議出讓規(guī)定將會構(gòu)成一個障礙。購置股權(quán)式具體做法：由投資人或其關(guān)聯(lián)公司對于一家已經(jīng)存在或擬創(chuàng)設(shè)的房地產(chǎn)公司的股權(quán)進行全面收購。通過收購該房地產(chǎn)公司的股權(quán)，而實現(xiàn)對該公司開發(fā)建設(shè)或擁有的房地產(chǎn)工程或樓宇的占有、使用、收益和處分的權(quán)利。評價：這種方式比較前兩種方式而言，最大的好處在于，投資收購房地產(chǎn)公司的股權(quán)，投資人不發(fā)生直接購置或通過合作方式獲得房地產(chǎn)權(quán)利而產(chǎn)生的購房置物業(yè)的稅費，主要是土地增值稅后置。缺乏：1、投資人對購置股權(quán)而擁有的房地產(chǎn)權(quán)利比較間接，不能直接表達(dá)投資人作為權(quán)利人；2、必須充分調(diào)查被收購公司的債權(quán)債務(wù)，并合理處置，并有擔(dān)保措施，以免因不可預(yù)見因素造成后續(xù)開發(fā)不利影響；3、通過股權(quán)收購溢價局部無法進入開發(fā)本錢。PartFive可行性研判05可研的必要性房市有風(fēng)險，投資需謹(jǐn)慎——房地產(chǎn)投資的高本錢、長周期、不可移動、低流動性時機本錢——資金有限，投資時機、投資方案之間的互斥性無法實驗——“工程〞的魅力所在，沒有完美、無法預(yù)期、無法重來、不可復(fù)制性導(dǎo)致工程與工程間的差異無法防止可研=方案模擬+方案比選+多因素綜合評估可研報告的根本框架工程位置規(guī)劃條件工程來源及已開展工作土地獲得方案工程現(xiàn)狀條件公共配套設(shè)施區(qū)域開展規(guī)劃區(qū)域土地市場分析商品房市場分析片區(qū)市場分析典型工程分析SWOT分析客戶定位產(chǎn)品定位定價策略概念規(guī)劃示意工程價值挖掘開發(fā)進度方案資金籌措方案運作模式安排各類物業(yè)收入預(yù)期測算假設(shè)本錢估算收益分析現(xiàn)金流分析敏感性分析風(fēng)險分析對策項目概況及背景介紹項目現(xiàn)狀及區(qū)域規(guī)劃市場

分析項目

分析與

定位開發(fā)計劃與運作模式項目投資回收投資估算及效益分析風(fēng)險分析及應(yīng)對可研涉及的根本概念現(xiàn)金流量〔CashFlow〕在房地產(chǎn)投資分析中，把某一項投資活動作為一個獨立的系統(tǒng)，把各個時間點上實際發(fā)生的資金流出或流入叫做現(xiàn)金流量。流出系統(tǒng)的資