關(guān)于房屋產(chǎn)權(quán)確認(rèn)中的有關(guān)法律問(wèn)題

./關(guān)于房屋產(chǎn)權(quán)確認(rèn)中的有關(guān)法律問(wèn)題房屋權(quán)屬登記制度是房地產(chǎn)法學(xué)領(lǐng)域的重要課題,房屋權(quán)屬登記行為,本質(zhì)上是行政行為,而非民事行為。因當(dāng)事人提供虛假材料等原因造成錯(cuò)誤登記而產(chǎn)生的賠償責(zé)任是民事侵權(quán)責(zé)任,適用民事訴訟程序；因房屋權(quán)屬登記機(jī)構(gòu)的過(guò)失等原因造成登記錯(cuò)誤而產(chǎn)生的賠償責(zé)任是國(guó)家賠償責(zé)任,啟動(dòng)行政訴訟程序；當(dāng)二者發(fā)生競(jìng)合時(shí),登記機(jī)關(guān)應(yīng)履行先行賠付義務(wù),而后再向造成登記錯(cuò)誤的人追償。一、房屋產(chǎn)權(quán)確認(rèn)的概念和性質(zhì)的認(rèn)定〔 一關(guān)于房屋產(chǎn)權(quán)確認(rèn)概念的認(rèn)定不動(dòng)產(chǎn)登記,是指將土地及其定著物之所有權(quán)和他項(xiàng)權(quán)利的取得、喪失和變更,依法定程序記載于有關(guān)專職機(jī)關(guān)掌管的專門簿冊(cè)上。[①]梁慧星主編：《中國(guó)物權(quán)法研究〔上》,法律出版社1998年版,第199頁(yè)。[[①]梁慧星主編：《中國(guó)物權(quán)法研究〔上》,法律出版社1998年版,第199頁(yè)。〔 二關(guān)于房屋產(chǎn)權(quán)確認(rèn)特征的認(rèn)定房屋權(quán)屬登記是房屋他項(xiàng)權(quán)利產(chǎn)生和變動(dòng)的前提,關(guān)系到公民切身財(cái)產(chǎn)權(quán)益的實(shí)現(xiàn)。特別是登記錯(cuò)誤,其不利后果是可想而知的,因此有必要把加強(qiáng)對(duì)房屋權(quán)屬登記錯(cuò)誤的法律救濟(jì)提升到保護(hù)公民財(cái)產(chǎn)權(quán)益的高度?，F(xiàn)行物權(quán)法和城市房屋權(quán)屬登記管理辦法規(guī)定更正登記、異議登記和損害賠償三種法律救濟(jì)途徑,作為保護(hù)公民財(cái)產(chǎn)權(quán)益的手段,損害賠償較之于其他兩種途徑無(wú)疑具有更好的補(bǔ)償受害人損失的效果。二、關(guān)于房屋產(chǎn)權(quán)成立有效的條件〔 一關(guān)于房屋產(chǎn)權(quán)確認(rèn)的有關(guān)部門房屋權(quán)屬登記,是國(guó)家加強(qiáng)不動(dòng)產(chǎn)管理,維護(hù)交易秩序和交易安全的手段。探討房屋權(quán)屬登記錯(cuò)誤的賠償責(zé)任,顯而易見(jiàn)必須首先明晰房屋權(quán)屬登記的性質(zhì)。厘清房屋權(quán)屬登記的法律關(guān)系,確定相關(guān)當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù),那么希冀相關(guān)主體承擔(dān)登記錯(cuò)誤的賠償責(zé)任才有可能。鑒于房屋權(quán)屬登記是公權(quán)力介入私權(quán)利的產(chǎn)物,故學(xué)界一直有房屋權(quán)屬登記行為是行政行為還是民事行為的爭(zhēng)論,一定程度上影響了登記錯(cuò)誤賠償責(zé)任的實(shí)現(xiàn)〔 二關(guān)于房屋產(chǎn)權(quán)確認(rèn)的要件房地產(chǎn)權(quán)屬登記的效力房地產(chǎn)權(quán)屬登記的效力,是指法律賦予房地產(chǎn)權(quán)屬登記的強(qiáng)制力。在世界各國(guó)的立法中,關(guān)于房地產(chǎn)登記的效力主要有兩種形式的規(guī)定：一是成立要件主義；二是對(duì)抗要件主義。前者認(rèn)為：房地產(chǎn)權(quán)利的轉(zhuǎn)移和設(shè)定在登記之前只體現(xiàn)為債權(quán)的存在,在登記之后才能認(rèn)為是完成產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移或者權(quán)利的設(shè)立,未經(jīng)登記,房地產(chǎn)交易的權(quán)利受讓方只能得到債權(quán)的保護(hù),而不能得到物權(quán)的保護(hù)。后者認(rèn)為,房地產(chǎn)是一種特定物,其產(chǎn)權(quán)的變動(dòng)與其他權(quán)利的設(shè)定應(yīng)當(dāng)與債權(quán)的成立同步,即在登記之前權(quán)利就已經(jīng)轉(zhuǎn)移或者設(shè)立,登記只是對(duì)抗第三人的要件,申請(qǐng)登記的權(quán)利只有在登記完成之后才能受法律的全面保護(hù)。〔三關(guān)于房屋產(chǎn)權(quán)確認(rèn)的形式所謂產(chǎn)權(quán),就是房屋所有權(quán)。所有權(quán)在我國(guó)法律中是這樣定義的：所有人依法對(duì)自己財(cái)產(chǎn)占有、使用、收益、處分的權(quán)利。產(chǎn)權(quán)就是產(chǎn)權(quán)人對(duì)房屋占有、使用、收益、處分的權(quán)利,產(chǎn)權(quán)人的這四種權(quán)利有時(shí)全部歸產(chǎn)權(quán)人所有,有時(shí)則不全部歸產(chǎn)權(quán)人所有,例如使用權(quán),產(chǎn)權(quán)人本身?yè)碛蟹课莸氖褂脵?quán),但當(dāng)產(chǎn)權(quán)人將房屋出租時(shí),則該房屋的使用權(quán)轉(zhuǎn)歸承租人所有。依據(jù)我國(guó)法律規(guī)定,房屋產(chǎn)權(quán)可以通過(guò)以下幾種形式取得：1、通過(guò)購(gòu)買取得購(gòu)買是人們?nèi)〉卯a(chǎn)權(quán)的一種主要形式。在購(gòu)買房屋時(shí)應(yīng)注意以下問(wèn)題：第一應(yīng)考察所購(gòu)房屋是合法,有關(guān)手續(xù)是否齊全,賣房人是否有合法身份；第二應(yīng)與賣房人簽訂購(gòu)房合同,在合同中應(yīng)詳細(xì)地寫(xiě)明房屋的地理位置、購(gòu)買方式、價(jià)款、付款方式、雙方的權(quán)利義務(wù)等條款；第三,應(yīng)及時(shí)到房管部門辦理登記、過(guò)戶手續(xù)。2、通過(guò)建設(shè)取得這是房屋產(chǎn)權(quán)的一種原始取得,是指建設(shè)者投入一定的資金建造房屋,則該建設(shè)者對(duì)其所建房屋享有產(chǎn)權(quán)。通過(guò)建設(shè)而取得產(chǎn)權(quán)的,在產(chǎn)權(quán)取得前或前建設(shè)過(guò)程中應(yīng)注意下列問(wèn)題：第一應(yīng)注意建設(shè)用地的合法性,即是否經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn)；第二應(yīng)注意有關(guān)手續(xù)的合法性,即是否有立項(xiàng)、規(guī)劃、開(kāi)工等手續(xù)；第三應(yīng)注意房屋質(zhì)量是否合格,即是否有質(zhì)量檢驗(yàn)合格單。如果上述應(yīng)注意的方面有問(wèn)題,則建設(shè)者不一定能取得產(chǎn)權(quán)。3、因?yàn)槭苜?zèng)取得這種產(chǎn)權(quán)的取得方式是指原產(chǎn)權(quán)人通過(guò)贈(zèng)予行為,將房屋贈(zèng)送給受贈(zèng)人。在辦理房屋贈(zèng)予手續(xù)時(shí),贈(zèng)予人與受贈(zèng)人應(yīng)簽訂書(shū)面贈(zèng)予合同,并到房管部門辦理過(guò)戶手續(xù)。但如果贈(zèng)予人為了逃避其應(yīng)履行的法定義務(wù)而將自己的房屋贈(zèng)予他人時(shí),如果利害關(guān)系人主權(quán)利的,則該贈(zèng)予行為無(wú)效。4、因?yàn)榈盅喝〉盟^房地產(chǎn)抵押是指抵押人以其合法的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人提供債務(wù)履行擔(dān)保的行為。由于抵押是一種擔(dān)保行為,當(dāng)債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí),則抵押權(quán)人有優(yōu)先受償權(quán),在享有優(yōu)先受償權(quán)時(shí)抵押權(quán)人有權(quán)將抵押物歸來(lái)已有。通過(guò)這種方式而取得產(chǎn)權(quán)時(shí),應(yīng)注意以下幾點(diǎn)：第一,抵押人與抵押權(quán)人應(yīng)訂立書(shū)面合同；第二應(yīng)當(dāng)?shù)接嘘P(guān)部門辦理抵押登記手續(xù)；第三,應(yīng)當(dāng)注意抵押房地產(chǎn)的合法性；第四,如果抵押到期,債務(wù)人不能履行債務(wù),則應(yīng)根據(jù)抵押合同的有關(guān)約下,辦理有關(guān)手續(xù)。5、因?yàn)槔^承取得我國(guó)的《繼承法》中所列遺產(chǎn)的圍中有房屋。所謂房屋的繼承是指被繼承人死亡后,其房產(chǎn)歸其遺囑繼承人或法定繼承人所有。因此,只有被繼承人的房屋具有合法產(chǎn)權(quán)才能被繼承。當(dāng)繼承發(fā)生時(shí),如果有多個(gè)繼承人,則應(yīng)按遺囑及有關(guān)法律規(guī)定進(jìn)行折產(chǎn),持原產(chǎn)權(quán)證、遺囑等資料到主管部門辦理過(guò)戶手續(xù)三、關(guān)于房屋產(chǎn)權(quán)登記的錯(cuò)誤問(wèn)題分析〔 一關(guān)于房屋產(chǎn)權(quán)登記錯(cuò)誤的原因不動(dòng)產(chǎn)登記作為物權(quán)的公示方法,其物權(quán)權(quán)利具有正確性推定的效力,即不動(dòng)產(chǎn)登記權(quán)利作為正確權(quán)利只是法律為穩(wěn)定法律秩序所做出的推定,但其公信力并不是絕對(duì)的,原因就是不動(dòng)產(chǎn)登記會(huì)產(chǎn)生錯(cuò)誤。不動(dòng)產(chǎn)登記錯(cuò)誤是指在不動(dòng)產(chǎn)登記中,登記簿記載的物權(quán)與實(shí)際權(quán)利不相符合的事實(shí)狀態(tài),主要包括錯(cuò)誤登記和遺漏登記兩種情形。[②]王利民、郭明龍："邏輯轉(zhuǎn)換與制度創(chuàng)新——中國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記瑕疵救濟(jì)模式第121頁(yè)[②]王利民、郭明龍："邏輯轉(zhuǎn)換與制度創(chuàng)新——中國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記瑕疵救濟(jì)模式第121頁(yè)

〔 二關(guān)于房屋產(chǎn)權(quán)登記錯(cuò)誤的性質(zhì)就房屋權(quán)屬登記行為的性質(zhì)而言,大體有三種學(xué)說(shuō)。第一,公法行為說(shuō)。該說(shuō)認(rèn)為："從登記行為看,房地產(chǎn)權(quán)屬登記在我國(guó)是房地產(chǎn)管理部門依其職權(quán)而實(shí)施的行政行為。"[③]崔建遠(yuǎn)：《中國(guó)房地產(chǎn)法研究》,中國(guó)法制出版社1995年版,第238頁(yè)。

[③]不動(dòng)產(chǎn)登記是一種行政行為,理由之一,不動(dòng)產(chǎn)登記行為是一項(xiàng)必須由不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)行使的公權(quán)力行為；理由之二,不動(dòng)產(chǎn)登記行為是國(guó)家行政權(quán)力的一部分,體現(xiàn)了一定的強(qiáng)制性。登記并非源于當(dāng)事人的自愿委托而是來(lái)源于國(guó)家行政權(quán),申請(qǐng)人必須依法向登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)登記,否則其不動(dòng)產(chǎn)的相關(guān)權(quán)利便得不到法律的有效保護(hù)；理由之三,不動(dòng)產(chǎn)登記行為是對(duì)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的確認(rèn)與宣告,是根據(jù)客觀事實(shí)和法律規(guī)定決定的行為,必須要嚴(yán)格按照法律規(guī)定和有關(guān)規(guī)進(jìn)行。[④]王達(dá)：《物權(quán)法中的行政法問(wèn)題：不動(dòng)產(chǎn)登記制度》,《人民法院報(bào)》20XX總第3538期第5版。

[④]第二,證明行為說(shuō)。該說(shuō)避免公、私法性質(zhì)上的判斷,認(rèn)為"房屋產(chǎn)權(quán)管理機(jī)關(guān)的職責(zé)圍也只是審查買賣雙方是否具備辦證〔交付條件,房屋產(chǎn)權(quán)變更登記本身,也只是對(duì)買賣雙方履行買賣合同的結(jié)果進(jìn)行確認(rèn)和公示,而不是對(duì)房屋買賣合同的審查和批準(zhǔn)。[[③]崔建遠(yuǎn)：《中國(guó)房地產(chǎn)法研究》,中國(guó)法制出版社1995年版,第238頁(yè)。

[④]王達(dá)：《物權(quán)法中的行政法問(wèn)題：不動(dòng)產(chǎn)登記制度》,《人民法院報(bào)》20XX總第3538期第5版。

[⑤]謝莊、王彤："產(chǎn)權(quán)變更登記不應(yīng)是商品房買賣合同成立的要件",《法學(xué)評(píng)論》1996年第6期,第8頁(yè)。

[⑥]王洪亮："不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記立法研究",《法律科學(xué)》20XX第2期。

[⑦]鄭傳坤主編：《行政法學(xué)》,法律出版社20XX版,第204頁(yè)。

[⑦]鄭傳坤主編：《行政法學(xué)》,法律出版社20XX版,第204頁(yè)。

屬登記,是指房地產(chǎn)行政主管部門代表政府對(duì)房屋所有權(quán)以及由上述權(quán)利產(chǎn)生的抵押權(quán)、典權(quán)等房屋他項(xiàng)權(quán)利進(jìn)行登記,并依法確認(rèn)房屋產(chǎn)權(quán)歸屬關(guān)系的行為。同時(shí),我國(guó)物權(quán)法也規(guī)定了不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度和登記機(jī)構(gòu)的行政性質(zhì)。〔三關(guān)于房屋產(chǎn)權(quán)登記錯(cuò)誤的確認(rèn)機(jī)關(guān)由此可見(jiàn),房屋權(quán)屬登記,是房屋登記主管部門依照相關(guān)權(quán)利主體的申請(qǐng),運(yùn)用職權(quán)對(duì)相對(duì)人的權(quán)利狀態(tài)的一種確認(rèn),是典型的行政確認(rèn)行為,體現(xiàn)了是國(guó)家運(yùn)用公權(quán)力對(duì)市民社會(huì)的干預(yù)和管理,以保護(hù)公民的財(cái)產(chǎn)權(quán)益,維護(hù)社會(huì)的交易穩(wěn)定。從中可以看出房屋權(quán)屬登記行為是行政機(jī)關(guān)基于行政職責(zé)而作出的具有行政法效果的強(qiáng)制性的單方服務(wù)行為。所以說(shuō),把房屋權(quán)屬登記行為認(rèn)定為行政行為更為妥當(dāng)一些。四、關(guān)于房屋產(chǎn)權(quán)登記的錯(cuò)誤問(wèn)題的解決〔 一關(guān)于房屋產(chǎn)權(quán)登記錯(cuò)誤的更正前已所述,我國(guó)登記機(jī)構(gòu)在進(jìn)行房屋權(quán)屬登記時(shí)采取形式審查加實(shí)質(zhì)審查的模式,盡管登記機(jī)構(gòu)已經(jīng)履行了必要的審查義務(wù),但是由于登記申請(qǐng)人提供虛假材料,采取欺騙等手段還是會(huì)發(fā)生登記錯(cuò)誤的情形。由于國(guó)家賠償法實(shí)行賠償?shù)脑瓌t,只有在行政機(jī)關(guān)實(shí)施行政行為違反法律法規(guī),給他人造成損害的,才承擔(dān)賠償責(zé)任。在登記機(jī)構(gòu)已經(jīng)履行必要義務(wù),沒(méi)有違反法律法規(guī)的情形下發(fā)生登記錯(cuò)誤,登記機(jī)構(gòu)自然就不承擔(dān)賠償義務(wù)?？墒鞘芎θ说臋?quán)益又必須得到救濟(jì)。根據(jù)民法通則第一百零六條之規(guī)定,公民由于過(guò)錯(cuò)侵害他人財(cái)產(chǎn)的,也應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。因此,登記申請(qǐng)人采用虛假、欺騙等手段造成登記錯(cuò)誤,實(shí)質(zhì)上是通過(guò)登記錯(cuò)誤的方式侵害了他人合法財(cái)產(chǎn)權(quán),可以把該行為視為一種民事侵權(quán)行為,據(jù)此要求申請(qǐng)人承擔(dān)相應(yīng)的民事賠償責(zé)任。比如登記申請(qǐng)人通過(guò)偽造文書(shū),將他人房屋登記在自己名下,管理不善造成房屋滅失,即屬典型的侵害他人財(cái)產(chǎn)權(quán)的行為。

一般而言,追究錯(cuò)誤登記申請(qǐng)人的民事侵權(quán)賠償責(zé)任,應(yīng)當(dāng)具備以下四個(gè)件。第一,登記申請(qǐng)人通過(guò)虛假、欺騙等手段實(shí)施了登記申請(qǐng)行為。即登記申請(qǐng)人通過(guò)該虛假登記行為,造成了登記權(quán)利人與實(shí)際權(quán)利人不符。第二,登記申請(qǐng)人主觀上具有過(guò)錯(cuò)。登記申請(qǐng)人必須具有主觀惡意,明知或者應(yīng)當(dāng)知道該行為會(huì)造成他人財(cái)產(chǎn)損害。如果申請(qǐng)人善意無(wú)過(guò)失,不知該行為會(huì)侵害他人財(cái)產(chǎn)權(quán)而為之,不承擔(dān)賠償責(zé)任。比如抵押權(quán)人拿著被抵押人提供的文書(shū)去登記機(jī)構(gòu)辦理登記,結(jié)果證明被抵押人提供的文書(shū)是虛假的,但抵押權(quán)人并不知情,那么該抵押權(quán)人不承擔(dān)賠償責(zé)任。第三,登記申請(qǐng)人的錯(cuò)誤登記造成了一定的損害后果。即由于登記申請(qǐng)人的錯(cuò)誤登記造成了他人的財(cái)產(chǎn)損失,如果并沒(méi)有產(chǎn)生損害后果,那么申請(qǐng)人也不承擔(dān)賠償責(zé)任。第四,錯(cuò)誤登記行為與損害后果之間具有因果聯(lián)系,即實(shí)際權(quán)利人的損失是由于申請(qǐng)人的錯(cuò)誤登記行為而引起的。綜上可以看出,通過(guò)錯(cuò)誤登記侵害他人的財(cái)產(chǎn)權(quán)益,是平等民事主體之間的侵權(quán)糾紛,適用民事訴訟程序便可達(dá)到對(duì)受害人的救濟(jì)?！?二關(guān)于房屋產(chǎn)權(quán)登記錯(cuò)誤的賠償?shù)怯洐C(jī)構(gòu)的工作人員怠于履行必要的審查義務(wù),其行為具有不法性,該不法行為造成登記錯(cuò)誤并致他人損害的,屬于侵權(quán)行為,登記機(jī)構(gòu)要負(fù)賠償責(zé)任。我國(guó)物權(quán)法第二十一條第二款也明確規(guī)定因登記錯(cuò)誤,給他人造成損害的,登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。但是對(duì)于該賠償責(zé)任是民事賠償責(zé)任還是國(guó)家賠償責(zé)任,立法沒(méi)有明晰,學(xué)界也有不同的看法。諸如明發(fā)教授便認(rèn)為我國(guó)目前不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)雖為行政機(jī)構(gòu),但不動(dòng)產(chǎn)登記行為本質(zhì)上是民事行為,而非行政行為。因不動(dòng)產(chǎn)登記錯(cuò)誤而產(chǎn)生的賠償責(zé)任是民事侵權(quán)責(zé)任,而非國(guó)家賠償責(zé)任。因不動(dòng)產(chǎn)登記錯(cuò)誤要求賠償而啟動(dòng)的訴訟程序應(yīng)是民事訴訟,而非行政訴訟。[⑧]李明發(fā)："論不動(dòng)產(chǎn)登記錯(cuò)誤的法律救濟(jì)——[⑧]李明發(fā)："論不動(dòng)產(chǎn)登記錯(cuò)誤的法律救濟(jì)——以房產(chǎn)登記為中心",《法律科學(xué)〔西北政法學(xué)院學(xué)報(bào)》20XX第6期,第2版。

9[⑨]肖厚國(guó)：《物權(quán)變動(dòng)研究》,法律出版社20XX版,第220頁(yè)。[⑨]盡管房屋權(quán)屬登記,調(diào)整的是市民社會(huì)平等民事主體之間財(cái)產(chǎn)權(quán)利狀態(tài),登記錯(cuò)誤賠償責(zé)任,彌補(bǔ)的是公民受損的財(cái)產(chǎn)權(quán)益,但并不能據(jù)此就認(rèn)為房屋權(quán)屬登記即為民事行為,由此產(chǎn)生的賠償責(zé)任即為民事賠償責(zé)任。我國(guó)物權(quán)法已經(jīng)明確區(qū)分了因登記申請(qǐng)人的原因和因登記機(jī)構(gòu)的原因造成的登記錯(cuò)誤所產(chǎn)生的賠償責(zé)任,前者是平等民事主體之間的侵權(quán)糾紛,所以是民事侵權(quán)賠償責(zé)任,后者是因登記機(jī)構(gòu)實(shí)施行政行為而產(chǎn)生賠償責(zé)任,是典型的行政侵權(quán)賠償責(zé)任。前也已經(jīng)論及,房屋權(quán)屬登記行為是一種行政確認(rèn),所以因登記機(jī)構(gòu)的不當(dāng)行為而使權(quán)利人遭受損失的,屬于國(guó)家賠償責(zé)任,適用行政訴訟程序。由于國(guó)家賠償法第28條第七項(xiàng)明確規(guī)定只對(duì)受害人的直接損失進(jìn)行賠償,據(jù)此便有學(xué)者認(rèn)為把登記機(jī)構(gòu)登記錯(cuò)誤而產(chǎn)生的賠償責(zé)任認(rèn)定為國(guó)家賠償責(zé)任不利于充分保護(hù)受害人的權(quán)益。而且國(guó)外也有用民事訴訟來(lái)處理國(guó)家賠償問(wèn)題的,如日本,建議用民事訴訟來(lái)處理登記機(jī)構(gòu)的賠償問(wèn)題。10[⑩]常鵬翱："也論不動(dòng)產(chǎn)登記錯(cuò)誤的法律救濟(jì)",《法律科學(xué)〔西北政法學(xué)院學(xué)報(bào)》20XX第5期。

10[⑩]常鵬翱："也論不動(dòng)產(chǎn)登記錯(cuò)誤的法律救濟(jì)",《法律科學(xué)〔西北政法學(xué)院學(xué)報(bào)》20XX第5期。

五、結(jié)論從房地產(chǎn)市場(chǎng)購(gòu)買房屋的房屋所有權(quán)人雖然當(dāng)初購(gòu)買房屋時(shí)沒(méi)有直接和國(guó)家簽訂國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同,但是被拆遷房屋的開(kāi)發(fā)商和政府訂立過(guò)合同,列入拆遷圍的,可以視作被拆遷人通過(guò)向開(kāi)發(fā)商支付對(duì)價(jià)的方式取得了開(kāi)發(fā)商在國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同中享有的土地使用權(quán),土地使用權(quán)作為財(cái)產(chǎn)性權(quán)利被轉(zhuǎn)讓,房屋所有權(quán)人是土地使