綜合用地評(píng)估

綜合用地評(píng)估土地資源管理：樊鵬飛

第三章：綜合用地價(jià)格評(píng)估第二章：綜合用地的分類及特征第一章綜合用地的概念匯報(bào)內(nèi)容隨著經(jīng)濟(jì)建設(shè)的不斷發(fā)展，土地相對(duì)稀缺性增強(qiáng)，土地集約利用增多，綜合用地在城市中所占的比重快速增長(zhǎng)，其地位也越顯重要，在土地估價(jià)實(shí)務(wù)中，估價(jià)對(duì)象除了用途、權(quán)屬均單一的土地外，還有大量的多用途、多種權(quán)屬的綜合用地。

綜合用地發(fā)展速度日益加快《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》（國(guó)務(wù)院55號(hào)令）第十二條確定綜合用地出讓最高年限為50年，但對(duì)什么是綜合用地并未作出解釋。2001年國(guó)土資源部印發(fā)了《全國(guó)土地分類（試行）》（國(guó)土資發(fā)[2001]255號(hào)），其中沒(méi)有綜合用地類別，但提及到城鎮(zhèn)混合住宅用地（指城鎮(zhèn)居民以居住為主的住宅與工業(yè)生產(chǎn)或商業(yè)等混合用地）。2007年8月10日中華人民共和國(guó)國(guó)家質(zhì)量監(jiān)督檢驗(yàn)檢疫總局、中國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)化管理委員會(huì)聯(lián)合發(fā)布了《土地利用現(xiàn)狀分類》（GB/T21010-2007），其中也沒(méi)有綜合用地類別?！冻擎?zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》(GB/T18508-2001)中對(duì)主要土地用途分類中有綜合用地，但未對(duì)其進(jìn)行定義。

一、綜合用地的概念

綜合用地是指同一宗地具有兩種或兩種以上用途的用地。根據(jù)《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》（GB/T18508-2001）的劃分，城鎮(zhèn)用地包括居住用地；工業(yè)用地；教育、科技、文化、體育及衛(wèi)生用地；商業(yè)、旅游業(yè)及娛樂(lè)業(yè)用地四類用地。以上類型中任何兩種以上的綜合稱為綜合用地，例如商業(yè)、居住綜合用地，科研設(shè)計(jì)、辦公綜合用地等。關(guān)于綜合用地的出讓年限——國(guó)務(wù)院

55號(hào)令規(guī)定了各類用地最高出讓年限：居住用地

70年，工業(yè)用地

50年，教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地

50年，商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地

40年，綜合或者其他用地

50年。

綜合用地及其年限該如何確定綜合用地可以分兩種情形，一種是多種用途不動(dòng)產(chǎn)很難分割、只有一個(gè)使用者；另一種是各用途不動(dòng)產(chǎn)之間可以分割，往往最終使用者為不同的單位、個(gè)人，例如底下兩層為商業(yè)、上面為居民住宅樓等。

對(duì)于第一種情況，可以統(tǒng)一按照綜合用地最高出讓年限

50年辦理出讓手續(xù)；對(duì)于第二種情況，由于不同用途界限清楚，可分別屬于不同的使用者，為保證各使用者的合法權(quán)益，一般應(yīng)當(dāng)按照綜合用地所包含的具體土地用途分別確定出讓年期。例如商業(yè)、居住綜合用地，應(yīng)當(dāng)明確其中商業(yè)用地和居住用地各自分?jǐn)偟耐恋孛娣e，并明確商業(yè)用地部分出讓年期為

40年、居住用地部分為

70年。如統(tǒng)一按

50年計(jì)，就會(huì)出現(xiàn)商業(yè)部分實(shí)際出讓年限超過(guò)

40年，而居民購(gòu)買的住宅土地使用年限又明顯小于

70年。按其使用者分類（1）多種用途的不動(dòng)產(chǎn)無(wú)法分割開來(lái)，只有一個(gè)使用者（2）可以分割，使用者為不同的單位或者個(gè)人。二、綜合用地的分類(1)立體型綜合用地

立體型綜合用地是指在單宗土地上的建筑物有許多不同用途在樓層空間上的組合,常見的有底層是商業(yè)用房、上面是寫字樓、住宅等用房。這種類型的綜合用地主要特征表現(xiàn)在不同用途的建筑物分布在整幢建筑物的不同樓層空間結(jié)構(gòu)上(強(qiáng)調(diào)垂直結(jié)構(gòu))。(2)平面型綜合用地

平面型綜合用地是指一大宗土地內(nèi)有許多不同用途的建筑物組成,常見的有宗地內(nèi)既有商品房，又有住宅樓,有時(shí)還要服務(wù)中心等公共設(shè)施。這種類型的綜合用地主要特征表現(xiàn)在不同用途的建筑物分布在宗地內(nèi)的不同平面結(jié)構(gòu)上(強(qiáng)調(diào)平面結(jié)構(gòu))。(3)混合型綜合用地

混合型綜合用地是指某一宗地內(nèi)的多幢建筑物既有垂直結(jié)構(gòu)上的綜合,又有平面結(jié)構(gòu)的綜合,即由平面型綜合和立體型綜合復(fù)合而成的綜合用地。其特征不同前面兩種綜合用地那么明顯,而是縱、橫交錯(cuò)地分布著各種不同用途的建筑物。按其不動(dòng)產(chǎn)建筑物的空間布局形態(tài)平面型立體型綜合用地的特性綜合用地除了具有土地的一般性質(zhì),、還具有以下特性：1、高價(jià)值性

隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展和城鎮(zhèn)化進(jìn)程的不斷推進(jìn),城鎮(zhèn)中可利用的土地資源日益稀缺,綜合用地的價(jià)格也水漲船高.近年來(lái),綜合用地的使用權(quán)價(jià)格在一路飄升,很多城市的樓面地價(jià)已經(jīng)突破萬(wàn)元大關(guān)。2、復(fù)雜性

綜合用地的復(fù)雜性不僅包括土地用途上的多樣性,也包括土地使用權(quán)方面的復(fù)雜性,使得在綜合用地估價(jià)實(shí)踐中很難把握各種用途、不同權(quán)利主體之間的相互關(guān)系。3、特殊性

由于綜合用地較一般用途的宗地復(fù)雜,在評(píng)估過(guò)程中不能像單一用途的宗地那樣簡(jiǎn)單地測(cè)算價(jià)格,而應(yīng)針對(duì)綜合用地的不同使用狀況采取適當(dāng)?shù)姆椒ㄟM(jìn)行價(jià)格評(píng)估。4、綜合效用性綜合用地由于其土地利用類型的多樣性和功能的綜合性,無(wú)法用單一的分類用地基準(zhǔn)地價(jià)來(lái)反映,必須根據(jù)綜合用地的收益實(shí)現(xiàn)的途徑和特征,在客觀、科學(xué)分析的基礎(chǔ)上,運(yùn)用綜合評(píng)估的方法加以合理評(píng)估。三、綜合用地價(jià)格的評(píng)估方法我國(guó)在單一用途的土地估價(jià)方面進(jìn)行了大量的研究和探索,各地對(duì)其地價(jià)的評(píng)估有了較為成熟的理論和方法,如：收益還原法、市場(chǎng)比較法、成本逼近法、剩余法、路線價(jià)法以及基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法等。綜合用地估價(jià)的基本思路

綜合用地價(jià)格的評(píng)估,在遵循單用途土地評(píng)估基本思路的同時(shí),還應(yīng)對(duì)綜合用地的性質(zhì)和空間分布狀況進(jìn)行認(rèn)真分析,以便評(píng)估出多用途條件下的組合價(jià)格。(以商住綜合用途為例)

(1)以各用途土地地面價(jià)格為基礎(chǔ),根據(jù)房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成比按一定原則分?jǐn)偝龈饔猛就恋厥褂妹娣e,將不同用途的土地單價(jià)乘以相應(yīng)分?jǐn)偟耐恋孛娣e求得各用途條件下的價(jià)格,再將各用途條件下的價(jià)格加和求得總地價(jià)?；竟綖?

土地總價(jià)=商業(yè)用地單價(jià)x商業(yè)分?jǐn)偼恋孛娣e+住宅用地單價(jià)x住宅分?jǐn)偼恋孛娣e

面積分?jǐn)偟囊话惴椒?1、各用途建筑造價(jià)相差較大,房地產(chǎn)售價(jià)相差不大時(shí),可按建筑面積大小進(jìn)行分?jǐn)?2、各用途建筑造價(jià)相差不大,房地產(chǎn)售價(jià)相差較大時(shí),可按房地產(chǎn)售價(jià)多少進(jìn)行分?jǐn)?3、各用途建筑造價(jià)相差較大,房地產(chǎn)售價(jià)相差較大時(shí),以剩余法計(jì)算出各用途土地價(jià)格后進(jìn)行分?jǐn)偂?2)以各用途土地地面價(jià)格為基礎(chǔ),利用地價(jià)分配率求出每樓層土地利用方式產(chǎn)生的單位面積地價(jià),然后以各用途各樓層土地利用方式產(chǎn)生的單位面積地價(jià)之和乘以土地總面積得到總地價(jià)?；竟綖?土地總價(jià)=(分?jǐn)偤蟮纳虡I(yè)用途單價(jià)+分?jǐn)偤蟮淖≌猛締蝺r(jià))x土地總面積(3)以各用途樓面地價(jià)為基礎(chǔ),通過(guò)容積率修正及樓層修正得出不同用途不同樓層的樓面地價(jià),再將不同用途不同樓層的樓面地價(jià)乘以相應(yīng)樓層建筑面積求和得到總地價(jià)。基本公式為:土地總價(jià)=修正后的商業(yè)樓面地價(jià)x商業(yè)建筑面積+修正后的住宅樓面地價(jià)x住宅建筑面積分算法&合算法

全國(guó)各城市制定基準(zhǔn)地價(jià)的時(shí)候，由于綜合用地的地價(jià)內(nèi)涵難以界定，除北京等個(gè)別城市外，絕大多數(shù)地方都回避了這個(gè)問(wèn)題，基本上只確定了商業(yè)、居住、工業(yè)三類用地的基準(zhǔn)地價(jià)。并且，北京的綜合用地是指辦公科研、寫字樓、會(huì)展中心、文體衛(wèi)生等用地，并沒(méi)包括同一宗土地中既有商業(yè)又有普通住宅的情況。這樣，國(guó)土資源部門在核定綜合用地的出讓價(jià)格時(shí)，沒(méi)有統(tǒng)一的基準(zhǔn)地價(jià)可供參考。綜合用地土地價(jià)格的評(píng)估