《高盛房地產(chǎn)公司沿海CBD商業(yè)廣場賽洛城銷售計劃書》

123北京高盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司沿?！べ惵宄巧虡I(yè)銷售計劃匯報“我們認(rèn)為下面這些真理是不言而喻的：人人生而平等，造物者賦予他們?nèi)舾刹豢蓜儕Z的權(quán)利，其中包括生命權(quán)、自由權(quán)和追求幸福的權(quán)利…”大陸會議(一七七六年七月四日)

美利堅合眾國十三個州一致通過的獨(dú)立宣言

白天的CBD夜晚的賽洛城白天的CBD夜晚的賽洛城“日落之后這里如同白晝一樣充滿活力，到處熠熠生輝，恰似一座城市”

第一部分商業(yè)概念篇第二部分營銷計劃篇第三部分商業(yè)市場推廣篇第四部分海外營銷篇第一部分、商業(yè)概念篇concept第一部分商業(yè)概念篇對于本項目的商業(yè)推廣，我們在此的思路就是，通過優(yōu)勢深挖，提煉賣點(diǎn)，找出適合本項目的概念訴求，進(jìn)行概念營造，達(dá)到整體效益提升的目的。希望能夠通過此種思路，不僅為沿海集團(tuán)提升整體經(jīng)濟(jì)效益，還能夠達(dá)到打造沿海集團(tuán)地產(chǎn)強(qiáng)勢品牌的效果，品牌的打造也將為中后期物業(yè)的售價提升提供支持。優(yōu)勢深挖售價提升租金提升品牌打造經(jīng)濟(jì)效益效益提升概念營造概念訴求賣點(diǎn)提煉價值最大化品牌提升后期售價提升四、商業(yè)部分主題概念一、項目商業(yè)整體概念營造作用目標(biāo)二、項目整體訴求三、商業(yè)部分與住宅聯(lián)動關(guān)系第一部分商業(yè)概念篇項目整體是按照城市街區(qū)尺度來進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計的，營造的是美式的街區(qū)生活感覺，并切實(shí)地落實(shí)到每一個細(xì)節(jié)上去。達(dá)到真正意義上的“時尚、自由、浪漫、健康的城市居住和生活演義”其中，貫穿前后的核心主張為：開放的街區(qū)，自由的活著（block創(chuàng)意格局私密性的空間開放性的交往空間）賽洛城——年輕一族在東部地區(qū)高品質(zhì)的生活聚集區(qū)綠色、環(huán)保、健康的生活品質(zhì)四、商業(yè)部分主題概念一、項目商業(yè)整體概念營造作用目標(biāo)二、項目整體訴求三、商業(yè)部分與住宅聯(lián)動關(guān)系第一部分商業(yè)概念篇

優(yōu)勢深挖各優(yōu)勢點(diǎn)請參見報告文本四、商業(yè)部分主題概念一、項目商業(yè)整體概念營造作用目標(biāo)二、項目整體訴求三、商業(yè)部分與住宅聯(lián)動關(guān)系第一部分商業(yè)概念篇四、商業(yè)部分主題概念一、項目商業(yè)整體概念營造作用目標(biāo)二、項目整體訴求三、商業(yè)部分與住宅聯(lián)動關(guān)系第一部分商業(yè)概念篇概念訴求概念訴求延續(xù)前期所提出的美式街區(qū)“開放的街區(qū)，自由的活著”。將后期商業(yè)訴求點(diǎn)進(jìn)行升華，提出“社交式消費(fèi)”，都市“新銳”休閑區(qū)的概念四、商業(yè)部分主題概念一、項目商業(yè)整體概念營造作用目標(biāo)二、項目整體訴求三、商業(yè)部分與住宅聯(lián)動關(guān)系第一部分商業(yè)概念篇概念訴求都市“新銳”一族是國內(nèi)正在發(fā)展中的一類精英人群。他們整天拎著大號公文包，腳步匆匆地出入于酒店、寫字樓、會議室、候機(jī)樓、商務(wù)會所；他們總是公式化地和客戶優(yōu)雅地握手、微笑、交換名片、簽署合作意向；他們閃過你面前時，對你的視覺沖擊是端莊的高級灰西裝；他們在你腦中的生活就該是吃西餐、喝紅酒、看《ELLE》雜志，讀MBA……

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我們褒義戲稱為“白”“骨”“精”他們酷愛優(yōu)雅的品位，追求優(yōu)質(zhì)的生活。他們會毫不吝惜地把大筆財富投資在他們認(rèn)為是需求的資產(chǎn)上，但如果只是把錢用在滿足欲求上，于他們看來那是俗氣的爆發(fā)戶或愛炫耀的無知者的做法，有教養(yǎng)的人只會把錢用在必需品上。四、商業(yè)部分主題概念一、項目商業(yè)整體概念營造作用目標(biāo)二、項目整體訴求三、商業(yè)部分與住宅聯(lián)動關(guān)系第一部分商業(yè)概念篇客戶群——總體四、商業(yè)部分主題概念一、項目商業(yè)整體概念營造作用目標(biāo)二、項目整體訴求三、商業(yè)部分與住宅聯(lián)動關(guān)系文化層次高中低高中低投資客源主力客源暴發(fā)戶階層高收入低文化社會精英階層高收入中文化新銳階層中收入中文化金領(lǐng)貴族階層高收入高文化知識英才階層中收入高文化初級白領(lǐng)階層低收入高文化潛在客源客群分析收入水平第一部分商業(yè)概念篇客戶群——前期調(diào)研結(jié)果分析CBD區(qū)域“新銳”一族所占比例分析：利用代理行客戶資源，我們迅速組織了一次CBD區(qū)域人群的消費(fèi)習(xí)慣和生活習(xí)慣調(diào)查，在對其進(jìn)行分析后，我們發(fā)現(xiàn)在對“新銳”進(jìn)行解釋前，大部分人都不認(rèn)為自己屬于此類人群，但在我們進(jìn)行解釋后，有29%的被訪者認(rèn)為自己絕對是“新銳”一族，有32%的被訪者認(rèn)為自己應(yīng)該是，22%的被訪者感覺不確定，只有17%的被訪者堅定的認(rèn)為自己絕對不屬于“新銳”一族。這說明CBD區(qū)域的很大一部分消費(fèi)者其實(shí)已經(jīng)在逐步地進(jìn)入這一群體，但他們很多人都不知道，現(xiàn)在只需要我們在推廣上加以引導(dǎo)，就會非常容易引發(fā)認(rèn)同感及歸屬感，促成他們加入“自己的社區(qū)”。

四、商業(yè)部分主題概念一、項目商業(yè)整體概念營造作用目標(biāo)二、項目整體訴求三、商業(yè)部分與住宅聯(lián)動關(guān)系第一部分商業(yè)概念篇客戶群——前期調(diào)研結(jié)果分析從這項調(diào)查中我們可以看出，CBD區(qū)域被訪者的主要工作性質(zhì)為溝通、聯(lián)絡(luò)、咨詢、協(xié)調(diào)、接待、推廣等，其中營銷人員所占比重較大，占到26%，策劃人和項目管理者各占到24%和19%，行政管理人員占到17%，可見我們的未來消費(fèi)者大部分為從事辦公室工作的白領(lǐng)，思維比較活躍，生活富于激情，具有美國文化情結(jié)，對國際都市生活認(rèn)同。四、商業(yè)部分主題概念一、項目商業(yè)整體概念營造作用目標(biāo)二、項目整體訴求三、商業(yè)部分與住宅聯(lián)動關(guān)系第一部分商業(yè)概念篇客戶群——前期調(diào)研結(jié)果分析在對本社區(qū)的認(rèn)知度方面，最吸引他們的依次是緊湊型戶型19%，健康型住宅18%，開放自由的價值觀17%，美式街區(qū)生活15%，休閑娛樂一體的商業(yè)配套10%，可見此部分被訪者對于本區(qū)域具備較強(qiáng)的認(rèn)知度，除了對住宅本身的認(rèn)知外，他們還對本社區(qū)所宣傳的開放自由的美式街區(qū)生活具備較強(qiáng)的認(rèn)知，向往此種國際生活方式。

四、商業(yè)部分主題概念一、項目商業(yè)整體概念營造作用目標(biāo)二、項目整體訴求三、商業(yè)部分與住宅聯(lián)動關(guān)系1、美式街區(qū)生活占15%2、開放自由的價值觀占17%3、豐富多樣的外立面占7%4、緊湊型戶型占19%5、健康型住宅占18%6、運(yùn)動型會所占3%7、休閑娛樂一體的商業(yè)配套占10%8、四季景觀占2%9、開發(fā)商的實(shí)力占7%10、擁有自己的幼兒園占2%本項目購房者所認(rèn)為的項目吸引點(diǎn)根據(jù)上表可以看出，（1）此區(qū)域消費(fèi)者對美式街區(qū)的概念比較認(rèn)可（2）對開放自由的價值觀比較認(rèn)可（3）對休閑娛樂一體的商業(yè)配套比較認(rèn)可第一部分商業(yè)概念篇概念訴求根據(jù)調(diào)研分析，我們對本區(qū)域未來消費(fèi)者有了更新的認(rèn)識，在每天忙碌的工作后，他們最需要的就是休閑放松和交流。根據(jù)他們的需求以及本社區(qū)的實(shí)際情況，我們提出“白天屬于CBD，夜晚屬于賽洛城”的全新觀點(diǎn)，正如美國Paramus購物中心被人評價為“日落之后這里如同白晝一樣充滿活力，到處熠熠生輝，恰似一座城市”（引自美國《紐約時報》），我們就是要把沿海賽洛城打造成為中國的Paramus。這里是他們的地盤，他們的私人社交場所，是他們可以完全放松的私人休閑消費(fèi)地，白天他們屬于別人，可當(dāng)夜幕降臨，賽洛城屬于他們。四、商業(yè)部分主題概念一、項目商業(yè)整體概念營造作用目標(biāo)二、項目整體訴求三、商業(yè)部分與住宅聯(lián)動關(guān)系第一部分商業(yè)概念篇概念訴求這就是我們要打造的美式精品商街，這是他們的生活方式……自由便利品質(zhì)生活開放互通社交式消費(fèi)四、商業(yè)部分主題概念一、項目商業(yè)整體概念營造作用目標(biāo)二、項目整體訴求三、商業(yè)部分與住宅聯(lián)動關(guān)系第一部分商業(yè)概念篇商業(yè)分區(qū)域概念定位——功能定位中心商業(yè)區(qū)主題訴求：ENERGY—ZONE（活力地帶）主題特色：休閑、特色、浪漫特色休閑區(qū)主題訴求：（下沉斜軸景觀商業(yè)街）

主題特色：青春、活力、動感、時尚

社區(qū)配套主題訴求：sociality&consumption（社交式消費(fèi)，提倡軟性生活）

定位特色：全面性，便利性四、商業(yè)部分主題概念一、項目商業(yè)整體概念營造作用目標(biāo)二、項目整體訴求三、商業(yè)部分與住宅聯(lián)動關(guān)系第一部分商業(yè)概念篇商業(yè)分區(qū)域概念定位——業(yè)態(tài)組合區(qū)域級中心商業(yè)區(qū)：行業(yè)業(yè)態(tài)為項目的一級主力業(yè)態(tài)，如家世界等，并配以次級主力業(yè)態(tài)，以娛樂（KTV、電玩、兒童樂園等）、影院、精品街、酒吧等幾大主力業(yè)態(tài)共同支撐中心商業(yè)的發(fā)展；特色休閑區(qū)：業(yè)態(tài)主要以西餐廳、咖啡廳、西點(diǎn)屋、瑜伽養(yǎng)生室、SPA、培訓(xùn)機(jī)構(gòu)、影院、婚紗店、花房、書吧等輕型業(yè)態(tài)，另外還可以增加青春時尚型的休閑娛樂業(yè)態(tài)，比如類似于嘉年華的青年樂園；社區(qū)配套商業(yè)（商業(yè)類配套、生活類配套）：此區(qū)域的業(yè)態(tài)相對來說比較多，基本上涵蓋了所有能進(jìn)社區(qū)的各行業(yè)，如中式餐飲、美容美發(fā)、藥店、診所、便利店、銀行、音像店、足療、服裝飾品等多種業(yè)態(tài)，我們將針對上述業(yè)態(tài)并結(jié)合各分區(qū)功能，劃分成商業(yè)類與生活類的配套業(yè)態(tài)；

四、商業(yè)部分主題概念一、項目商業(yè)整體概念營造作用目標(biāo)二、項目整體訴求三、商業(yè)部分與住宅聯(lián)動關(guān)系第一部分商業(yè)概念篇商業(yè)分區(qū)域概念定位——消費(fèi)群體四、商業(yè)部分主題概念一、項目商業(yè)整體概念營造作用目標(biāo)二、項目整體訴求三、商業(yè)部分與住宅聯(lián)動關(guān)系四、商業(yè)部分主題概念一、項目商業(yè)整體概念營造作用目標(biāo)二、項目整體訴求三、商業(yè)部分與住宅聯(lián)動關(guān)系第一部分商業(yè)概念篇商業(yè)分區(qū)域概念定位——各區(qū)域商戶支持類別業(yè)態(tài)類型概念支持商戶名稱需求面積備注ENERGY—ZONE健身浩沙健身、奇跡健身、中體倍力3000以上婚紗影樓薇薇新娘、米蘭春天婚紗、仙杜麗娜婚紗800平米左右影院好利友、新影聯(lián)、星美院線4000平米只談合作運(yùn)動休閑勝利之星2000只談合作酒店瑞爾威連鎖酒店、莫泰酒店10000超市家世界、物美、麥德龍15000下沉斜軸景觀商業(yè)街餐飲有知有味、德川家日本料理、東北餃子王、天外天、大成永和、吉野家、RITA意餐、味百咖喱、半畝園、渝信、金百萬、口齒留香、肯德基、麥當(dāng)勞、宏狀元300-500、渝信2000平米茶藝、茶莊五福茶藝、吳裕泰、張一元、天福茗茶、中茶集團(tuán)、露雨軒茶莊100平米左右、茶藝500-1000平米左右休閑咖啡耶士德、上島、百怡、外灘風(fēng)尚主題超市、便利店屈臣氏、7-11、快客、聯(lián)華300美容美發(fā)依貝佳、新仙娜美容美發(fā)、雪丹、圣心、馬華纖體300-400寵物店酷迪寵物100-150服裝、服飾阿瑟斯、班尼路、佐丹奴、羅賓漢、真維斯等、李寧、安踏、80-150sociality&consumption琴行梅斯琴行300以上眼鏡店雪亮眼鏡、明朗眼睛、光明島80-150藥店同仁堂、天天好100、天天好為1000平米以上第一部分商業(yè)概念篇四、商業(yè)部分主題概念一、項目商業(yè)整體概念營造作用目標(biāo)二、項目整體訴求三、商業(yè)部分與住宅聯(lián)動關(guān)系通過本章節(jié)對項目概念的深入研究，為項目后期整體推廣策略的制定及租售策略的深化提供了良好的指導(dǎo)性，在后續(xù)報告中將圍繞整體訴求點(diǎn)進(jìn)行銷售、招商策略的制定。從而為項目品牌價值及經(jīng)濟(jì)價值的實(shí)現(xiàn)奠定堅實(shí)的基礎(chǔ)。第二部分、營銷計劃篇projet第二部分營銷計劃篇一、招商運(yùn)作計劃二、銷售運(yùn)作計劃1、招商方案目標(biāo)2、招商業(yè)態(tài)細(xì)化3、租金狀況界定4、招商客戶情況5、遠(yuǎn)期招商計劃1、近期銷售計劃2、總體銷售計劃招商方案及目標(biāo)對本項目的招商主要目標(biāo)體現(xiàn)在以下3個方面為整體的概念訴求提供商戶的支持及招商；為總體品牌形象的打造提供品牌化的支持；為項目的整體銷售，達(dá)到商業(yè)價值最大化提供招商的支持；從本項目開發(fā)周期較長，商業(yè)體量較大的特點(diǎn)考慮，對本項目的目標(biāo)及策略分成以下三個部分，既近期、中期、遠(yuǎn)期。第二部分營銷計劃篇一、招商運(yùn)作計劃二、銷售運(yùn)作計劃1、招商方案目標(biāo)2、招商業(yè)態(tài)細(xì)化3、租金狀況界定4、招商客戶情況5、遠(yuǎn)期招商計劃1、近期銷售計劃2、總體銷售計劃近期中期遠(yuǎn)期周期2005年11月-2006年2月2006年2月-2006年12月2006年后主力商戶招商目標(biāo)招商成功2-3家對面積在2000平米以上的商鋪進(jìn)行重點(diǎn)招商，達(dá)到80%招商完畢對酒店、醫(yī)院、幼兒園等業(yè)態(tài)的招商，達(dá)到100%招商成功品牌商戶招商目標(biāo)對一期示范區(qū)進(jìn)行品牌商戶的招商，達(dá)到30%以上的簽約意向?qū)σ黄谑痉秴^(qū)進(jìn)行品牌商戶招商，達(dá)到100%的招商率，并使商戶順利入伙，達(dá)到正常經(jīng)營。對3期和5期進(jìn)行招商方案制定，推介大量商戶制定3-7期的詳細(xì)招商方案，達(dá)到整體項目招商成功，達(dá)到正常開業(yè)效果流動商戶招商目標(biāo)推薦大量商戶從3月起進(jìn)行重點(diǎn)招商，達(dá)到100%的招商率，達(dá)到正常經(jīng)營。對3期和5期進(jìn)行招商方案制定，根據(jù)情況大量推介商戶制定3-7期的詳細(xì)招商方案，達(dá)到整體項目招商成功，達(dá)到正常開業(yè)效果招商方案及目標(biāo)項目一、二期商鋪?zhàn)饨鹁鶅r為3.91元/天/平米第二部分營銷計劃篇一、招商運(yùn)作計劃二、銷售運(yùn)作計劃1、招商方案目標(biāo)2、招商業(yè)態(tài)細(xì)化3、租金狀況界定4、招商客戶情況5、遠(yuǎn)期招商計劃本小結(jié)詳細(xì)闡述了各區(qū)域、各鋪位的業(yè)態(tài)細(xì)分、可行性商戶等眾多業(yè)態(tài)細(xì)化方案。由于本PPT展示面有限，無法完全顯示其業(yè)態(tài)細(xì)化效果，在此，不一一列出。第二部分營銷計劃篇一、招商運(yùn)作計劃二、銷售運(yùn)作計劃1、招商方案目標(biāo)2、招商業(yè)態(tài)細(xì)化3、租金狀況界定4、招商客戶情況5、遠(yuǎn)期招商計劃本項目位于東四環(huán)泛CBD區(qū)域，項目西距東四環(huán)大郊亭橋僅800米、南臨廣渠路、北接百子灣路、東靠石門東路。項目周邊區(qū)域內(nèi)同等競爭項目較多，以下列表為市場調(diào)查表：項目名稱項目位置總建筑面積商業(yè)體量租金（建面）售價已招商戶或意向商戶國美第一城朝陽區(qū)姚家園青年路115號98.7萬平米10萬平米4/天/平米13000元/平米國美電器、萬家燈火、永和大王、大鴨梨、肯德基、樂購、麥德龍世紀(jì)東方城東四環(huán)四方橋105萬平米4.8萬平米4.5/天/平米17000元/平米建設(shè)銀行、京客隆、大中、中國銀行、建設(shè)銀行金海國際朝陽區(qū)廣渠路北28.27萬平米5萬平米4.3/天/平米16000元/平米中國銀行、外省市建材類商戶駐京銷售代表處等

珠江帝景朝陽區(qū)大望路23號110萬平米70萬平米西街：8元/天/平米、南街4.5天/平米西街：30000元/平米、南、北街：20000元/天/平米金豪斯家具、金豪斯西餐、克麗緹娜美容院、福奈特干洗店、奧德宇裝飾、鮑魚宴海鮮CBD東都朝陽區(qū)大郊亭西南角40萬平米30萬平米待定百盛、紅星美凱龍、迪卡儂易構(gòu)空間百子灣路南15萬平米4000平米4.5/天/平米16000元/平米北京作品酒樓、聊吧、時尚發(fā)藝工場、完美化妝品專賣店、袁成物流、萬縷千緣美容、百藝林寵物店、航空售票、發(fā)現(xiàn)美藝術(shù)沙龍、尤薩西班牙健康干洗蘋果社區(qū)百子灣路32號6萬平米200-2000平米待定14700元/平米現(xiàn)未開盤后現(xiàn)代城百子灣16號3-4/天/平米19000元/平米（均價）千龍網(wǎng)都網(wǎng)吧、英昌鋼琴、露水酒吧、發(fā)話題專業(yè)形象設(shè)計、煙酒茶、CaféRueDuBac、榮昌洗衣、北京試劑、雕龍圖片社、奇健休閑健身俱樂部、桐楓煙酒、京衛(wèi)大藥房、香如故魚頭、京客隆、馨泰麗美容館、永樂煙酒、莫奈的花朵、格林威格（韓國干洗）、原動力美發(fā)、好鄰居、新松臺灣料理、好旺角音像、尚美舞蹈瘦身從周邊項目調(diào)查表中可看出周邊商業(yè)項目的特點(diǎn)為：社區(qū)型商業(yè)較多，大部分項目業(yè)態(tài)規(guī)劃較亂，商戶經(jīng)營效果不是很理想。目前周邊租金價格為3—4.5，但此類項目基本是已經(jīng)入主或開業(yè)經(jīng)營一定時間，基本已經(jīng)養(yǎng)成一定商業(yè)氛圍。第二部分營銷計劃篇一、招商運(yùn)作計劃二、銷售運(yùn)作計劃1、招商方案目標(biāo)2、招商業(yè)態(tài)細(xì)化3、租金狀況界定4、招商客戶情況5、遠(yuǎn)期招商計劃本項目的租金價格定位方法——周邊項目名稱租金最低限租金最高線（元/天.m2）國美第一城2.54世紀(jì)東方城34.2易購空間35后現(xiàn)代城27金海國際2.54區(qū)域內(nèi)同等項目的租金水平2.64.84區(qū)域內(nèi)同等項目的平均價格3.72項目經(jīng)營商戶租金報價下限（天·平方米）經(jīng)營商戶租金報價上限（天·平方米）中式餐飲2.02.5西式餐飲2.53.0休閑娛樂2.03.0生活服務(wù)配套3.04.0經(jīng)營商戶租金報價范圍2.3753.125平均租金報價2.75根據(jù)市場調(diào)查，周邊有競爭力的項目基本租金都在3.72元/天/平米以下為意向商戶報價第二部分營銷計劃篇一、招商運(yùn)作計劃二、銷售運(yùn)作計劃1、招商方案目標(biāo)2、招商業(yè)態(tài)細(xì)化3、租金狀況界定4、招商客戶情況5、遠(yuǎn)期招商計劃本項目租金價格提升點(diǎn)：從整體商業(yè)的規(guī)劃角度考慮，相對區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有商業(yè)項目，如后現(xiàn)代城、易購空間、金海國際等，本項目的整體規(guī)劃特點(diǎn)明顯，業(yè)態(tài)豐富，主題定位思路明確，既有全長800多米的美式風(fēng)情街，又有縱橫交錯、交通動達(dá)便利的各條街區(qū)，因此本項目租金水平應(yīng)該略高于其他項目。大客戶對商業(yè)價值的提升：為了有效地引進(jìn)品牌和特色商戶，縮短市場培育期，并且結(jié)合目標(biāo)經(jīng)營商戶的租金承受能力，本項目各種業(yè)態(tài)受到所規(guī)劃的超市、影樓等的人流聚集和商業(yè)帶動作用，將使本項目整體的商業(yè)價值進(jìn)一步得到提升。商戶租金報價與實(shí)際成交價之間，由于談判方式及后期運(yùn)作的不同，一般而言存在一定的提升空間，這也是我們對本項目商業(yè)定價所主要考慮的因素。其他因素的提升：綜合項目其他因素，包括項目部分鋪位贈送地下面積及外部平臺使用面積、我們的品牌實(shí)力及實(shí)際操盤經(jīng)驗、住宅銷售勢頭火爆等其他原因，我們認(rèn)為也是做為本項目定價考慮的因素。第二部分營銷計劃篇一、招商運(yùn)作計劃二、銷售運(yùn)作計劃1、招商方案目標(biāo)2、招商業(yè)態(tài)細(xì)化3、租金狀況界定4、招商客戶情況5、遠(yuǎn)期招商計劃本項目租金價格提升點(diǎn)：鑒于以上分析，本項目商業(yè)租金水平相對區(qū)域現(xiàn)有商業(yè)租金水平的提升系數(shù)如下表：提升因素提升比例項目整體規(guī)劃5%大客戶對商業(yè)價值的提升5%商戶實(shí)際成交價提升因素5%其他提升因素5%第二部分營銷計劃篇一、招商運(yùn)作計劃二、銷售運(yùn)作計劃1、招商方案目標(biāo)2、招商業(yè)態(tài)細(xì)化3、租金狀況界定4、招商客戶情況5、遠(yuǎn)期招商計劃本項目物業(yè)租金基準(zhǔn)價格：所謂商業(yè)物業(yè)租金基準(zhǔn)價，是指本項目商業(yè)在不考慮項目商業(yè)發(fā)展成熟度、項目運(yùn)作方式等租金價格的提升因素的條件下，僅僅參照項目區(qū)域商業(yè)發(fā)展水平及經(jīng)營商戶對本項目的意向租金狀況，采用數(shù)學(xué)平均方式得到的租金價格。本項目商業(yè)物業(yè)的租金基準(zhǔn)價，反映了本項目商業(yè)在現(xiàn)有市場靜態(tài)條件下所具備的基礎(chǔ)商業(yè)價值，同時，其也是本項目商業(yè)租金價格計算的基礎(chǔ)數(shù)值。(如下表)項目數(shù)值區(qū)域商業(yè)平均租金（元/天·平方米）3.72經(jīng)營商戶平均租金報價（元/天·平方米）2.75本項目商業(yè)物業(yè)租金基準(zhǔn)價（元/天·平方米）3.235第二部分營銷計劃篇一、招商運(yùn)作計劃二、銷售運(yùn)作計劃1、招商方案目標(biāo)2、招商業(yè)態(tài)細(xì)化3、租金狀況界定4、招商客戶情況5、遠(yuǎn)期招商計劃本項目商業(yè)租金價值核算：如前所述，本項目商業(yè)租金核算，在通過分析區(qū)域市場發(fā)展環(huán)境，得到現(xiàn)有市場靜態(tài)條件下所具備的基礎(chǔ)商業(yè)價值的基礎(chǔ)上，綜合考慮諸如地理位置、商業(yè)成熟度、商業(yè)運(yùn)作模式等價格提升因素，可以得到本項目商業(yè)租金理論提升值。該數(shù)值反映了本項目商業(yè)物業(yè)在商業(yè)運(yùn)作過程中，可以達(dá)到的最大提升水平，也是針對本項目商業(yè)租金定位的建議參考值。（如下表）本項目租金基準(zhǔn)價（元/天·平方米）提升因素提升比例提升值（元/天·平方米）3.235整體商業(yè)的規(guī)劃5%0.161753.235大客戶對商業(yè)的提升5%0.161753.235商戶實(shí)際成交價提升因素5%0.161753.235其他因素的提升5%0.16175商業(yè)租金總體提升值0.647第二部分營銷計劃篇一、招商運(yùn)作計劃二、銷售運(yùn)作計劃1、招商方案目標(biāo)2、招商業(yè)態(tài)細(xì)化3、租金狀況界定4、招商客戶情況5、遠(yuǎn)期招商計劃本項目商業(yè)租金定位：根據(jù)上述表格，本項目商業(yè)平均租金水平確定為：3.882元/天·平方米。注：本項目由于區(qū)域內(nèi)環(huán)境相對還不成熟，為了吸引商戶的進(jìn)駐，達(dá)到后期商業(yè)租金的升值，建議本商業(yè)平均租金水平核算面積基礎(chǔ)為套內(nèi)建筑面積3.882/天/平方米，且現(xiàn)有租金不含物業(yè)管理費(fèi)。區(qū)域內(nèi)各主要項目平均租金+項目計算方法數(shù)值商業(yè)租金基準(zhǔn)價（元/天·平方米）3.235商業(yè)租金整體提升值（元/天·平方米）租金基準(zhǔn)價×10%(整體項目規(guī)劃)+租金基準(zhǔn)價×10%(項目運(yùn)作因素)+租金基準(zhǔn)價×10%(商戶實(shí)際成交價因素)0.647商業(yè)租金建議值（元/天·平方米）本項目租金基準(zhǔn)價+本項目商業(yè)租金提升值3.882第二部分營銷計劃篇一、招商運(yùn)作計劃二、銷售運(yùn)作計劃1、招商方案目標(biāo)2、招商業(yè)態(tài)細(xì)化3、租金狀況界定4、招商客戶情況5、遠(yuǎn)期招商計劃本項目各業(yè)態(tài)的租金價位本項目通過對商戶問訪所得出的租金結(jié)果如下（如下表）業(yè)態(tài)商戶面積要求選址要求驗證承受租金備注美容SPA依貝佳一般店面200-300平米消費(fèi)力高的區(qū)域3.0/天/平米茶藝五福茶藝、天福茗茶、3-3.5天/平米婚紗小型店200-300流動人口很大3--3.5/天/平米咖啡上島500-6003-4元四環(huán)外地段4-5/天/平米自助銀行民生銀行、中信銀行50-6018萬/年/平米服裝萬寶龍、恒源祥等50-80社區(qū)、商圈4-5元/天/平米個人護(hù)理超市屈臣氏300-350平米繁華及成熟地段本項目預(yù)計估算：2-4元較好地段可承受6-8元小型便利店7-1160-100本項目預(yù)計估算：5-6元繁華地段：8-12元水吧仙蹤林200-300需要消費(fèi)人群年齡18-253--4元/天/平米四環(huán)外地段較少，一般為4元/天/平米美容美發(fā)審美、新仙娜200-3003元/天/平米戶外用品店三夫2003元/天/平米西式餐飲巴莫斯PAZZA3-4元/天/平米西點(diǎn)好利來、圣思多4元/天/平米瑜伽科雯、青鳥瑜伽300-4002元/天/平米足浴良子500-6002.5--3元/天/平米藥店同仁堂1004-5元第二部分營銷計劃篇一、招商運(yùn)作計劃二、銷售運(yùn)作計劃1、招商方案目標(biāo)2、招商業(yè)態(tài)細(xì)化3、租金狀況界定4、招商客戶情況5、遠(yuǎn)期招商計劃本項目各業(yè)態(tài)的租金價位由于數(shù)據(jù)較多各鋪位商戶租金在此不一一列出：經(jīng)過統(tǒng)計，商戶租金返推本項目的租金能夠達(dá)到3.97元/天/平米（詳見文本報告）綜合上述各項要點(diǎn)及商鋪細(xì)分平均，項目1、2期租金價格為3.91元/天/平米此租金基本與上述定價方法所定租金一致！第二部分營銷計劃篇一、招商運(yùn)作計劃二、銷售運(yùn)作計劃1、招商方案目標(biāo)2、招商業(yè)態(tài)細(xì)化3、租金狀況界定4、招商客戶情況5、遠(yuǎn)期招商計劃目標(biāo)商戶列表類別業(yè)態(tài)類型商戶名稱需求面積備注主力業(yè)態(tài)健身浩沙健身、奇跡健身、中體倍力3000以上婚紗影樓微微新娘、米蘭春天婚紗、仙杜麗娜婚紗800平米左右影院好利友、新影聯(lián)、星美院線4000平米只談合作運(yùn)動休閑勝利之星2000只談合作酒店瑞爾威連鎖酒店、莫泰酒店10000超市家世界、物美、麥德龍15000輔助業(yè)態(tài)及流動業(yè)態(tài)餐飲有知有味、德川家日本料理、東北餃子王、天外天、大成永和、吉野家、RITA意餐、味百咖喱、半畝園、渝信、金百萬、口齒留香、肯德基、麥當(dāng)勞、宏狀元300-500、渝信2000平米茶藝、茶莊五福茶藝、吳裕泰、張一元、天福名茶、中茶集團(tuán)、露雨軒茶莊100平米左右、茶藝500-1000平米左右休閑咖啡耶士德、上島、百怡、外灘風(fēng)尚主題超市、便利店屈臣氏、7-11、快客、聯(lián)華300美容美發(fā)依倍佳、新仙娜美容美發(fā)、雪丹、圣心、馬華纖體300-400寵物店酷迪寵物100-150服裝、服飾阿瑟斯、班尼路、佐丹奴、羅賓漢、真維斯等、李寧、安踏、80-150針對服裝、服飾的商業(yè)存活的特殊性，建議及制定特殊的服裝、服飾精品街區(qū)琴行梅斯琴行300以上眼鏡店雪亮眼鏡、明朗眼睛、光明島80-150藥店同仁堂、天天好100、天天好為1000平米以上第二部分營銷計劃篇一、招商運(yùn)作計劃二、銷售運(yùn)作計劃1、招商方案目標(biāo)2、招商業(yè)態(tài)細(xì)化3、租金狀況界定4、招商客戶情況5、遠(yuǎn)期招商計劃近期招商進(jìn)度對本項目一、二期的招商分成了以下五個階段第一階段：準(zhǔn)備工作（2005-11-1——2005-11-15）目的：本階段工作主要以招商前的準(zhǔn)備為主，對招商工作而言是至關(guān)重要的一步。第二階段：針對示范區(qū)（一層及地下一層的招商）（2005-11-15——2006-3-15）目的：示范區(qū)做為整個項目的形象示范，有必要作為招商的先行。第三階段：針對二期的招商工作（2006-2-10——2006-7-30）目的：針對二期住宅底商進(jìn)行招商工作第四階段：二次客戶推介及客戶來源渠道的拓展、重點(diǎn)意向商戶的跟進(jìn)工作（2006-8-1——2006-11-30）個目的：對剩余鋪位進(jìn)行重點(diǎn)招商第五階段：簽約階段（貫穿于整個招商過程中）目的：對已簽訂意向書的商戶進(jìn)行簽約第二部分營銷計劃篇一、招商運(yùn)作計劃二、銷售運(yùn)作計劃1、招商方案目標(biāo)2、招商業(yè)態(tài)細(xì)化3、租金狀況界定4、招商客戶情況5、遠(yuǎn)期招商計劃遠(yuǎn)期招商配合計劃（06年后）1、對于06年后本項目的階段性開發(fā)進(jìn)行大面積商業(yè)物業(yè)的招商工作2、推介合適的商業(yè)經(jīng)營管理公司（在此僅對其商業(yè)物業(yè)管理意義、特性加以闡述）第二部分營銷計劃篇一、招商運(yùn)作計劃二、銷售運(yùn)作計劃1、招商方案目標(biāo)2、招商業(yè)態(tài)細(xì)化3、租金狀況界定4、招商客戶情況5、遠(yuǎn)期招商計劃商業(yè)經(jīng)營管理公司——意義商業(yè)經(jīng)營管理是一門專業(yè)性和科學(xué)性很強(qiáng)的工作，獨(dú)立于物業(yè)管理的舊有模式。從市場的角度把握商場，通過一系列管理職能即商場招商代理、統(tǒng)一開業(yè)計劃、規(guī)范經(jīng)營方向、組織宣傳推廣活動、建立和維護(hù)商場品牌、協(xié)調(diào)商戶關(guān)系與維持商業(yè)秩序等對商場的長期發(fā)展負(fù)責(zé)。第二部分營銷計劃篇一、招商運(yùn)作計劃二、銷售運(yùn)作計劃1、招商方案目標(biāo)2、招商業(yè)態(tài)細(xì)化3、租金狀況界定4、招商客戶情況5、遠(yuǎn)期招商計劃商業(yè)經(jīng)營管理公司——特性在同一個物業(yè)業(yè)內(nèi)，由眾多商戶，各自獨(dú)立、同場經(jīng)營，構(gòu)成了商業(yè)物業(yè)經(jīng)營管理“既分散、又集中”的具體特征：集中管理、分散經(jīng)營。三權(quán)分離，集中管理發(fā)展商擁有全部或大部分物業(yè)的所有權(quán)，商鋪只租不賣或大部分租小部分賣，由零售企業(yè)、制造商、經(jīng)銷商承租經(jīng)營商鋪，發(fā)展商委托專業(yè)的商業(yè)管理機(jī)構(gòu)承擔(dān)商場管理工作，實(shí)行所有者、經(jīng)營者、管理者三方分離是商業(yè)物業(yè)的基本管理模式。分散經(jīng)營，統(tǒng)一運(yùn)作分散經(jīng)營是指商場由眾多不同的商家共同經(jīng)營，而不是由單一商戶經(jīng)營，這是消費(fèi)市場發(fā)展的結(jié)果。把眾多商家集中在一個商業(yè)物業(yè)內(nèi)，實(shí)行分散經(jīng)營，并且在商場整體執(zhí)行統(tǒng)一經(jīng)營、統(tǒng)一運(yùn)作的措施，包括：統(tǒng)一招商、統(tǒng)一開業(yè)、統(tǒng)一收銀、統(tǒng)一推廣、統(tǒng)一宣傳、統(tǒng)一品種、統(tǒng)一形象等方面，將眾多經(jīng)營者規(guī)范于一個統(tǒng)一的經(jīng)營模式之下，各自展開經(jīng)營活動。由于篇幅有限在此對其管理特性不一一列舉第二部分營銷計劃篇一、招商運(yùn)作計劃二、銷售運(yùn)作計劃1、招商方案目標(biāo)2、招商業(yè)態(tài)細(xì)化3、租金狀況界定4、招商客戶情況5、遠(yuǎn)期招商計劃銷售運(yùn)作思路——近期15000平沿?！べ惵宄鞘茄睾＜瘓F(tuán)在北京的重要開發(fā)項目，不僅要在如此大體量的住宅方面進(jìn)行運(yùn)籌帷幄，更要在對其商業(yè)的策劃、營銷中顯示出本項目的魅力所在。項目商業(yè)銷售開盤在即，為配合賽洛城自身的主體風(fēng)格及其商業(yè)業(yè)態(tài)（美式街區(qū)）的特性，我們將為項目、公司、集團(tuán)在商業(yè)界奠定良好的基礎(chǔ)并打開市場，以期達(dá)到最好的市場銷售份額。第二部分營銷計劃篇一、招商運(yùn)作計劃二、銷售運(yùn)作計劃1、招商方案目標(biāo)2、招商業(yè)態(tài)細(xì)化3、租金狀況界定4、招商客戶情況5、遠(yuǎn)期招商計劃銷售運(yùn)作思路——銷售原則在銷售原則中，首先明確的是項目所打造的主體思路。作為一期銷售的斜軸商業(yè)部分，是本項目商業(yè)的重中之重，不論是在建筑形式上（下沉式步行商業(yè)街），還是在業(yè)態(tài)規(guī)劃上，都是整個項目的亮點(diǎn)所在。并且將根據(jù)對賽洛城的純美式街區(qū)商業(yè)概念的指導(dǎo)，以盡快占領(lǐng)市場為基本原則，打開賽洛城商業(yè)的入市口，實(shí)現(xiàn)利潤最大化為最終目標(biāo)來進(jìn)行商業(yè)方面的營銷工作。第二部分營銷計劃篇一、招商運(yùn)作計劃二、銷售運(yùn)作計劃1、招商方案目標(biāo)2、招商業(yè)態(tài)細(xì)化3、租金狀況界定4、招商客戶情況5、遠(yuǎn)期招商計劃銷售運(yùn)作思路——組織方式現(xiàn)場銷售：代理行客戶資源：海外（香港）銷售：

第二部分營銷計劃篇一、招商運(yùn)作計劃二、銷售運(yùn)作計劃1、招商方案目標(biāo)2、招商業(yè)態(tài)細(xì)化3、租金狀況界定4、招商客戶情況5、遠(yuǎn)期招商計劃銷售運(yùn)作思路——客戶群第二部分營銷計劃篇一、招商運(yùn)作計劃二、銷售運(yùn)作計劃1、招商方案目標(biāo)2、招商業(yè)態(tài)細(xì)化3、租金狀況界定4、招商客戶情況5、遠(yuǎn)期招商計劃銷售運(yùn)作思路——確定營銷模式的理由及因素所提出漸進(jìn)式組合營銷，主要出于以下幾點(diǎn)理由和因素考慮：商業(yè)銷售有別于一般住宅銷售，必須先期造成一炮而紅的銷售局面，為了保證銷售的連續(xù)性，以及考慮到投資者不同的投資手法和心理，所以在推廣產(chǎn)品的時間和類型上，采取漸進(jìn)模式。漸進(jìn)式營銷優(yōu)于其他營銷方式在于價格的走勢符合商業(yè)銷售規(guī)律，采取平開平走或平開高走的價格策略。根據(jù)漸進(jìn)式營銷的主導(dǎo)思想，在戶型的劃分上充分考慮市場因素，接受程度。各階段推出的戶型各有特色和賣點(diǎn)，利于各階段的推廣造勢，并且考慮到投資者的不同需求及利潤實(shí)現(xiàn)的目標(biāo)，在綜合分析之后，我們認(rèn)為漸進(jìn)式組合營銷比較適用于本項目第二部分營銷計劃篇一、招商運(yùn)作計劃二、銷售運(yùn)作計劃1、招商方案目標(biāo)2、招商業(yè)態(tài)細(xì)化3、租金狀況界定4、招商客戶情況5、遠(yuǎn)期招商計劃銷售運(yùn)作思路——確定營銷模式的理由及因素漸進(jìn)式組合營銷我們的目標(biāo)銷售階段銷售方式營銷思路一其總額的90%預(yù)熱期海外推廣通過海外營銷戰(zhàn)略提升產(chǎn)品高度，吸引媒體關(guān)注度；以此打造沿海集團(tuán)強(qiáng)勢品牌；在國內(nèi)外達(dá)到提高產(chǎn)品的高認(rèn)知度和美譽(yù)度的目的；海外銷售的價格提升可實(shí)現(xiàn)前期的部分銷售利潤；開盤期單純銷售使得項目取得良好的銷售口碑，營造“一炮而紅”的銷售勢頭，使得市場以持續(xù)熱烈追捧的態(tài)度關(guān)注本項目的推廣，先行擴(kuò)大市場份額，良性循環(huán)，有利于項目后期推廣的發(fā)展；強(qiáng)銷期帶租約銷售利用前期項目100%售罄的效應(yīng)進(jìn)行炒作，借勢塑造完美的品牌形象，延續(xù)首次發(fā)售的市場氣勢；深化產(chǎn)品主題，使市場再次產(chǎn)生共鳴；持續(xù)期固定投資回報率包租銷售在推廣手段上繼續(xù)緊扣主題，凸現(xiàn)項目的概念優(yōu)勢，推出難點(diǎn)戶型，以固定的投資回報保障吸引客戶；收尾期保留戶型銷售在前期銷控中保留部分優(yōu)勢戶型，以及推盤過程中的剩余戶型集體亮相，以優(yōu)帶差，提升價格達(dá)到完美銷售。第二部分營銷計劃篇一、招商運(yùn)作計劃二、銷售運(yùn)作計劃1、招商方案目標(biāo)2、招商業(yè)態(tài)細(xì)化3、租金狀況界定4、招商客戶情況5、遠(yuǎn)期招商計劃銷售運(yùn)作思路——確定營銷模式的理由及因素階段入市策略1.非大陸推廣提升產(chǎn)品高度，吸引媒體，在國內(nèi)外達(dá)到提高產(chǎn)品的高認(rèn)知度和美譽(yù)度的目的

2.單純銷售以產(chǎn)品實(shí)體的清晰度造勢；以概念為基礎(chǔ)進(jìn)行高層次炒作，使產(chǎn)品概念的演繹效果達(dá)到極致；把投資者消費(fèi)能量的高儲備狀態(tài)最大程度釋放；

3.帶租約銷售憑借開盤之強(qiáng)銷和產(chǎn)品高端形象的向心作用，廣泛吸引目標(biāo)投資人的視線，激活其跟從心理，從而相應(yīng)推出綜合性能相對優(yōu)勢戶型較低的主力戶型，突出主力戶型帶租約銷售的優(yōu)勢，借勢實(shí)現(xiàn)這部分帶租約產(chǎn)品的順利銷售。4.包租銷售后期針對難點(diǎn)戶型給與一定年限的投資回報率進(jìn)行包租銷售，一方面吸引投資心態(tài)較謹(jǐn)慎，持幣待購的投資者，另一方面消化希望獲得穩(wěn)定收益傾向于購買包租產(chǎn)品的投資者。從而實(shí)現(xiàn)難點(diǎn)戶型的銷售使產(chǎn)品利潤最大化。經(jīng)過以上步驟能夠在銷售中實(shí)現(xiàn)商業(yè)的養(yǎng)成及遞增性第二部分營銷計劃篇一、招商運(yùn)作計劃二、銷售運(yùn)作計劃1、招商方案目標(biāo)2、招商業(yè)態(tài)細(xì)化3、租金狀況界定4、招商客戶情況5、遠(yuǎn)期招商計劃銷售思路下的鋪位細(xì)化劃分——原則根據(jù)戶型面積位置：主要按照一般商業(yè)布局比較根據(jù)戶型使用條件：考慮層高，是否有贈送面積，進(jìn)深，使用比率。根據(jù)租金承受程度：根據(jù)業(yè)態(tài)商戶的回饋給出該戶型的租金，進(jìn)行考量遵循整體業(yè)態(tài)打造原則：為了打造沿海商業(yè)品牌，達(dá)到商業(yè)養(yǎng)成的租金遞增價值提升，所以在銷售戶型上主要商業(yè)街部分不做單純銷售，而是以帶租約銷售和包租銷售兩種方式為主。粉色圖示：單純銷售戶型——面積小，租金高黃色圖示：帶租約銷售戶型——面積中等，租金比較有保障藍(lán)色圖示：包租銷售戶型——面積大，租金低第二部分營銷計劃篇一、招商運(yùn)作計劃二、銷售運(yùn)作計劃1、招商方案目標(biāo)2、招商業(yè)態(tài)細(xì)化3、租金狀況界定4、招商客戶情況5、遠(yuǎn)期招商計劃銷售思路下的鋪位細(xì)化劃分（根據(jù)戶型種類劃分）第二部分營銷計劃篇一、招商運(yùn)作計劃二、銷售運(yùn)作計劃1、招商方案目標(biāo)2、招商業(yè)態(tài)細(xì)化3、租金狀況界定4、招商客戶情況5、遠(yuǎn)期招商計劃銷售思路下的鋪位細(xì)化劃分（根據(jù)戶型種類劃分）第二部分營銷計劃篇一、招商運(yùn)作計劃二、銷售運(yùn)作計劃1、招商方案目標(biāo)2、招商業(yè)態(tài)細(xì)化3、租金狀況界定4、招商客戶情況5、遠(yuǎn)期招商計劃價格體系制定——原則市場比較法、租金反推法、成本核算、利潤加權(quán)商業(yè)物業(yè)的定價方法一般分為四種：即成本定價、市場比較、反推法和投資回報法?？紤]商業(yè)物業(yè)價格彈性較大等影響因素，在本項目的前期項目產(chǎn)品和形象都沒有完全成型的情況下，將采用市場比較、租金、投資回報反推相結(jié)合的定價方法，對本項目進(jìn)行價格策略的制定。在利用反推法推算本項目租金價格的過程中，投資收益率是一個十分重要的杠桿，投資回報率越高售價越低，即降低利潤回報，提高投資者、經(jīng)營者的收益；反之則實(shí)現(xiàn)利潤最大化。針對不同程度的回報需求及商業(yè)物業(yè)自身的情況、市場接受度，這就使本項目物業(yè)的銷售價格存在一定程度的靈活控制空間，而操作風(fēng)險將降到非常低的程度。本項目回報率浮動杠桿將在后期銷售中得到具體實(shí)施并發(fā)揮充分作用。目前推薦以8——10%的回報率進(jìn)行銷售，以促進(jìn)銷售速度、投資理念等各方面利好效果的成型；若受到市場認(rèn)可，呈現(xiàn)出供不應(yīng)求之勢，則可提升銷售價格，但仍然可滿足投資者的回報要求，靈活的變動空間將充分保證投資回報承諾的實(shí)現(xiàn)并保障公司獲取更高的開發(fā)利潤。第二部分營銷計劃篇一、招商運(yùn)作計劃二、銷售運(yùn)作計劃1、招商方案目標(biāo)2、招商業(yè)態(tài)細(xì)化3、租金狀況界定4、招商客戶情況5、遠(yuǎn)期招商計劃項目名稱商業(yè)規(guī)模開盤時間入住時間商業(yè)面積售價（元）租金經(jīng)營業(yè)態(tài)珠江帝景20萬平米04年現(xiàn)房60平米以上25000-350004-7元/天/平米品牌店后現(xiàn)代城3.6萬平米04.3一期為現(xiàn)房36—2007000—200003-5元/天/平米美容美發(fā)、俱樂部、咖啡店、藥店、琴行等金海國際2萬平米05年06年未定16000/不詳蘋果社區(qū)4.3萬平米05.1006.11未定27000只售不租未定金港國際3萬平米///180006元/天/平米不詳風(fēng)度柏林6000平米/06年//4.7元/天/平米暫不售，自持易構(gòu)空間//現(xiàn)房/190003元/天/平米美發(fā)、超市、寵物店等東都國際40萬平米05.705.12封頂30萬平米17000未定大型賣場為主周邊項目價格比較狀況第二部分營銷計劃篇一、招商運(yùn)作計劃二、銷售運(yùn)作計劃1、招商方案目標(biāo)2、招商業(yè)態(tài)細(xì)化3、租金狀況界定4、招商客戶情況5、遠(yuǎn)期招商計劃租金反推根據(jù)對各商鋪?zhàn)饨鸬膶?shí)際參考界定（參見租金定價部分）我們對各商鋪價格的制定采用租金反推結(jié)合投資回報率的核算方法。由于計算數(shù)據(jù)較多，在此不進(jìn)行羅列第二部分營銷計劃篇一、招商運(yùn)作計劃二、銷售運(yùn)作計劃1、招商方案目標(biāo)2、招商業(yè)態(tài)細(xì)化3、租金狀況界定4、招商客戶情況5、遠(yuǎn)期招商計劃一、二期商業(yè)均價狀況以及總體價格體系由于篇幅限制，單一鋪位價格沒有一一列出類型單純銷售帶租約銷售包租銷售合計套數(shù)255252129面積1805.265934.17345.3215084.68均價20088206721802219312總價36264818122672604132379362291316784第二部分營銷計劃篇一、招商運(yùn)作計劃二、銷售運(yùn)作計劃1、招商方案目標(biāo)2、招商業(yè)態(tài)細(xì)化3、租金狀況界定4、招商客戶情況5、遠(yuǎn)期招商計劃營銷具體實(shí)施方式（示例）A、帶租約出售投資收益模型—以商業(yè)A戶型為例A型商鋪（110平方米套內(nèi)）投資分析（以六成十年銀行按揭為例）單價：19995元/平方米（例）總價：2199450元首付款：889450元年還款：月供14622元/月×12月/年=175467元（十年按揭，1萬元單位月還款系數(shù)111.62元）收入A戶型示例面積單價總價年還款租約年限（例）預(yù)估租金年收益11019995219945017546756元/天/平方米240900合計業(yè)主年純收益(物業(yè)費(fèi)、能源費(fèi)不繳)：240900元-175467元=65433元年收益率：65433元/889450元=7.4%從該收益模型可以看出，帶租約銷售要想保障業(yè)主不低于7%的年收益率，售價應(yīng)確定在2萬元左右。加上每兩年遞增的2.5%的租金遞增率使產(chǎn)品具備較強(qiáng)的市場競爭力。第二部分營銷計劃篇一、招商運(yùn)作計劃二、銷售運(yùn)作計劃1、招商方案目標(biāo)2、招商業(yè)態(tài)細(xì)化3、租金狀況界定4、招商客戶情況5、遠(yuǎn)期招商計劃營銷具體實(shí)施方式（示例）B、包租投資收益模型—以商業(yè)A戶型為例A型商鋪（110平方米套內(nèi)）投資分析（以六成十年銀行按揭為例）單價：20025元/平方米總價：2202750元收入合計業(yè)主年純收益(物業(yè)費(fèi)、能源費(fèi)不繳)：281050年收益率：281050元/2202750元=12.7%公司補(bǔ)貼：140525×5年=702625元已分?jǐn)側(cè)胧蹆r：702625元此戶型按照租金反推法實(shí)際售價：12775元/平方米提價包租銷售后利潤：2202750－12775×110－702625=94875元A戶型示例面積單價總價租約年限（例）租金（年10%收益）年收益實(shí)際預(yù)估租金公司年補(bǔ)貼租金11020025220275057元/天/平方米2810503.5元/天/平方米140525從該收益模型可以看出，包租運(yùn)作雖然是難點(diǎn)戶型，但可以以實(shí)際銷售售價為基準(zhǔn)，在保證投資者五年10%年收益率的情況下進(jìn)行核算，公司五年補(bǔ)貼租金約為702625元，可以分?jǐn)側(cè)胧蹆r保證公司利潤，得出售價應(yīng)為2萬元/平方米。此種方式可使項目在獲利的同時使難點(diǎn)戶型迅速去化。第二部分營銷計劃篇一、招商運(yùn)作計劃二、銷售運(yùn)作計劃1、招商方案目標(biāo)2、招商業(yè)態(tài)細(xì)化3、租金狀況界定4、招商客戶情況5、遠(yuǎn)期招商計劃營銷具體實(shí)施方式（示例）C、包租升值回購“升值回購”是指在包租后的一定期限內(nèi)，投資客如要求退房，我們將在原售價基礎(chǔ)上，以每平方米加價一定幅度的方式予以回購，使投資者享受保值增值的回報。目的在于加強(qiáng)潛在客戶對房地產(chǎn)項目性能價格比的認(rèn)識，強(qiáng)化其對樓盤未來升值空間的心理預(yù)期，有效積聚人氣，在短期內(nèi)制造銷售小高潮，爭取通過此活動將現(xiàn)有余房銷售出去。同時，此促銷策略也可以表現(xiàn)開公司對自我開發(fā)項目的信心，進(jìn)一步強(qiáng)化企業(yè)的品牌形象。第二部分營銷計劃篇一、招商運(yùn)作計劃二、銷售運(yùn)作計劃1、招商方案目標(biāo)2、招商業(yè)態(tài)細(xì)化3、租金狀況界定4、招商客戶情況5、遠(yuǎn)期招商計劃銷售方式收益對比舉例：100平方米商鋪帶租約銷售（8%回報）包租銷售（5年10%回報）包租升值回購物業(yè)自持市場實(shí)際租金3.5元/天/平方米3.5元/天/平方米3.5元/天/平方米市場實(shí)際租金3.5元/天/平方米市場實(shí)際銷售價格15969元/平方米12775元/平方米12775元/平方米市場實(shí)際銷售價格12775元/平方米包租租金-7元/天/平方米7元/天/平方米-包租銷售價格-20440元/平方米20440元/平方米-補(bǔ)貼-638750元638750元-升值回購-支出回購房款養(yǎng)成后租金按照租金每兩年2.5%的遞增率約為4.2元/平方米/天額外利潤-127750元根據(jù)市場實(shí)際變化不可預(yù)估5年后售價（8%回報率）19163元/平方米綜述銷售實(shí)際收入1596900元銷售實(shí)際收入1405250元達(dá)到資金循環(huán)目的，但回購支出較大五年商業(yè)養(yǎng)成后銷售實(shí)際收入1916300元第二部分營銷計劃篇一、招商運(yùn)作計劃二、銷售運(yùn)作計劃1、招商方案目標(biāo)2、招商業(yè)態(tài)細(xì)化3、租金狀況界定4、招商客戶情況5、遠(yuǎn)期招商計劃銷售方式收益對比從示例表格可以看出：帶租約銷售的收入較高，風(fēng)險性最低，但是不適用于難點(diǎn)戶型。如按照5年10%回報率包租銷售，在消化難點(diǎn)戶型的同時，須進(jìn)行租金補(bǔ)貼，而在銷售同時利用價格杠桿可以使公司在補(bǔ)貼租金的同時獲取一定的利潤。而包租升值回購方式雖然可以迅速打開市場實(shí)現(xiàn)快速銷售，但是用于市場變化的不可預(yù)測，回購風(fēng)險也是不可預(yù)估的。一、二期商業(yè)大部分商鋪是由步行街和社區(qū)配套商鋪構(gòu)成，所以商業(yè)養(yǎng)成租金的增幅有限，直接導(dǎo)致售價不高，所以如進(jìn)行自持，短期內(nèi)回款和長期利潤均難以實(shí)現(xiàn)。因此以帶租約銷售和固定的年限和回報率進(jìn)行包租銷售的方式是比較穩(wěn)妥也是可以較快實(shí)現(xiàn)利潤的有效手段，而且這兩種方式有利于整體商業(yè)的經(jīng)營可控性，但不建議大量采用包租方式銷售，由于包租銷售需要后期進(jìn)行租金補(bǔ)貼，所以包租銷售只是解決難點(diǎn)戶型的手段，達(dá)不到利潤最大化的目的。因此單純銷售、帶租約銷售、包租銷售三種銷售方式相結(jié)合，在銷售控制上根據(jù)市場分時，分價推出戶型，例如斜軸部分商業(yè)，在銷售過程中將會在最合適的時機(jī)以相對較高的價格推出，達(dá)到保證商業(yè)整體經(jīng)營同時經(jīng)濟(jì)效益最大化。

第二部分營銷計劃篇一、招商運(yùn)作計劃二、銷售運(yùn)作計劃1、招商方案目標(biāo)2、招商業(yè)態(tài)細(xì)化3、租金狀況界定4、招商客戶情況5、遠(yuǎn)期招商計劃銷售計劃近期（一、二期套內(nèi)面積約15000平米）第二部分營銷計劃篇一、招商運(yùn)作計劃二、銷售運(yùn)作計劃1、招商方案目標(biāo)2、招商業(yè)態(tài)細(xì)化3、租金狀況界定4、招商客戶情況5、遠(yuǎn)期招商計劃銷售計劃近期（一、二期套內(nèi)面積約15000平米）第二部分營銷計劃篇一、招商運(yùn)作計劃二、銷售運(yùn)作計劃1、招商方案目標(biāo)2、招商業(yè)態(tài)細(xì)化3、租金狀況界定4、招商客戶情況5、遠(yuǎn)期招商計劃銷售計劃近期（一、二期套內(nèi)面積約15000平米）工作起始時間階段分期工作內(nèi)容2005.11準(zhǔn)備期現(xiàn)場部分對本項目已進(jìn)行了專案人員的安排，結(jié)合商業(yè)道具開始銷售演練；對東部地區(qū)及本社區(qū)具有投資意向的客戶進(jìn)行收集及意向客戶的追蹤并從代理行自身資源中挑選符合本項目銷售業(yè)態(tài)的客戶進(jìn)行整理分類。另一方面公司專案組成員積極進(jìn)行海外（香港）推廣工作的前期準(zhǔn)備。2006.2認(rèn)籌期根據(jù)招商主力商戶的確定及項目海外推廣活動的進(jìn)行，對所界定客戶加強(qiáng)累積，為下一步的認(rèn)購工作做充足的準(zhǔn)備。通過前期認(rèn)籌，為項目后期火爆開盤及策略微調(diào)奠定良好的基礎(chǔ)。2006.3解籌期根據(jù)銷控計劃執(zhí)行內(nèi)部認(rèn)購的銷售策略，進(jìn)入市場預(yù)熱階段，針對銷售進(jìn)行的客戶群劃分執(zhí)行工作，為項目開盤做充足的準(zhǔn)備。同時通過項目解籌，確定開盤期的有效客戶順利簽約。2006.4開盤期通過各種宣傳手段（媒體、推介會、海外推廣等）對客戶的積累及解籌期的準(zhǔn)備，對項目進(jìn)行正式銷售并根據(jù)前期有針對性的客戶認(rèn)購，達(dá)到入市效果的火爆，形成旺鋪熱銷的局面。2006.7強(qiáng)銷期通過賽洛城商業(yè)的開盤銷售，本項目對于整個北京東部地區(qū)的影響不僅體現(xiàn)在大體量的社區(qū)住宅上，更要使得做眾多的投資、經(jīng)營群體關(guān)注本項目，通過漸進(jìn)式營銷策略對項目進(jìn)行熱銷，打造百子灣地區(qū)及泛CBD區(qū)域的中心級商業(yè)氛圍。2006.10持續(xù)期通過各個階段的客戶簽約、跟進(jìn)及分析，對各類業(yè)態(tài)的銷售持續(xù)把控，為完成一、二期的銷售計劃做有力的沖刺。2006.12收尾期在完成本年度計劃任務(wù)的同時，為甲方推介合理的后期商業(yè)物業(yè)管理機(jī)構(gòu)。制定下一年度的銷售工作計劃。第二部分營銷計劃篇一、招商運(yùn)作計劃二、銷售運(yùn)作計劃1、招商方案目標(biāo)2、招商業(yè)態(tài)細(xì)化3、租金狀況界定4、招商客戶情況5、遠(yuǎn)期招商計劃06年度分階段銷售工作計劃銷售階段銷售時間戶型配比銷售進(jìn)度銷售總套數(shù)預(yù)熱期2005年12-2006年2月單純銷售戶型＋包租戶型5%6開盤期2006年3-4月單純銷售戶型20%26強(qiáng)銷期2006年5-7月帶租約戶型35%45持續(xù)期2006年8-10月包租戶型20%26收尾期2006年11-12月預(yù)留部分戶型提價推出10%13合計90%116第二部分營銷計劃篇一、招商運(yùn)作計劃二、銷售運(yùn)作計劃1、招商方案目標(biāo)2、招商業(yè)態(tài)細(xì)化3、租金狀況界定4、招商客戶情況5、遠(yuǎn)期招商計劃各銷售階段根據(jù)銷售方式具體價格體系狀況注：以上表圖數(shù)據(jù)為示例價格，上漲幅度為根據(jù)銷售周期單價的2%遞增。

第二部分營銷計劃篇一、招商運(yùn)作計劃二、銷售運(yùn)作計劃1、招商方案目標(biāo)2、招商業(yè)態(tài)細(xì)化3、租金狀況界定4、招商客戶情況5、遠(yuǎn)期招商計劃06年度商業(yè)銷售回款計劃（即銷售去化率說明）2006年度銷售回款示意圖3245261372831019658262913階段總額17479階段總額23305階段總額26218第二部分營銷計劃篇一、招商運(yùn)作計劃二、銷售運(yùn)作計劃1、招商方案目標(biāo)2、招商業(yè)態(tài)細(xì)化3、租金狀況界定4、招商客戶情況5、遠(yuǎn)期招商計劃中遠(yuǎn)期營銷思路商業(yè)總銷售額15億商業(yè)價值最大化品牌效益最大化第二部分營銷計劃篇一、招商運(yùn)作計劃二、銷售運(yùn)作計劃1、招商方案目標(biāo)2、招商業(yè)態(tài)細(xì)化3、租金狀況界定4、招商客戶情況5、遠(yuǎn)期招商計劃中遠(yuǎn)期營銷思路本項目商業(yè)中期的營銷運(yùn)作是與項目的商業(yè)形式緊密相關(guān)的。對于任何的地產(chǎn)項目而言，只有在合理的統(tǒng)籌規(guī)劃下進(jìn)行運(yùn)作才是通往成功的最佳途徑。在對賽洛城的中期商業(yè)營銷運(yùn)作中，我們充分考慮了賽洛城項目對于東部乃至于CBD地區(qū)的整體影響，并根據(jù)項目開發(fā)進(jìn)度以及奧運(yùn)臨近所帶來的對商業(yè)、商務(wù)方面的要求，在確保完成近期商業(yè)銷售回款計劃的同時，展開中期營銷的進(jìn)程，使本項目在商業(yè)方面的銷售勢頭繼續(xù)保持強(qiáng)勁。在提供商業(yè)便利的基礎(chǔ)上，更加深入地完成商業(yè)效益產(chǎn)值的最大化。第三部分、商業(yè)市場推廣篇spread第三部分商業(yè)市場推廣篇一、推廣總體思路三、年度推廣方案1、項目SLOGE2、媒體計劃方案推廣訴求核心二、推廣預(yù)算3、事件營銷計劃真正的“享樂”，不是短暫的炫惑聲色之娛，也不是一味金錢或地位的堆積，而是需得認(rèn)真地涉獵、深度地累積，需得花些時間，花些功夫，方能從心靈到視覺、聽覺、嗅覺、味覺、觸覺，每一種感官，都真真切切長長久久地感到喜悅與歡愉……刻意營造一種感覺，走進(jìn)SILO，即走進(jìn)最為純正的美式商業(yè)集中區(qū)、走進(jìn)CBD中自由、時尚、便利、開放、交流并存的魅力商業(yè)新世界。第三部分商業(yè)市場推廣篇一、推廣總體思路三、年度推廣方案1、項目SLOGE2、媒體計劃方案二、推廣預(yù)算3、事件營銷計劃市場推廣預(yù)算應(yīng)根據(jù)現(xiàn)行市場狀況以及項目銷售總金額來進(jìn)行確定。本項目2006年商業(yè)部分實(shí)際銷售計劃2.9億（見報告第二部分營銷計劃部分），按照推廣費(fèi)用比例為1.5％計算，本項目商業(yè)部分2006年年度推廣費(fèi)用總體預(yù)算靜態(tài)應(yīng)為：435萬分類投放比例費(fèi)用（￥萬元）戶外30%130活動30%130報廣17%71.5雜志5%22.5網(wǎng)絡(luò)5%22.5軟文3%13.5電臺廣播5%22.5營銷工具及輔助用品費(fèi)用5%22.5注：由于2006年將會商業(yè)與住宅共同銷售，而推廣也將有有所交叉與配合，因此，上表所預(yù)計的推廣預(yù)算將有可能減少，實(shí)際運(yùn)作中將會采取靈活推廣方式，進(jìn)行整個商業(yè)項目整合推動工作。推廣預(yù)算比例示例表第三部分商業(yè)市場推廣篇一、推廣總體思路三、年度推廣方案1、項目SLOGE2、媒體計劃方案二、推廣預(yù)算3、事件營銷計劃推廣預(yù)算來源：對于本項目的商業(yè)推廣，將通過商業(yè)養(yǎng)成基金的形式盡量減少對商業(yè)養(yǎng)成的投入。具體計劃是在2006年商業(yè)整體均價的基礎(chǔ)上每平米上浮1000元，作為商業(yè)部分推廣以及本項目商業(yè)養(yǎng)成基金。由于2006年商業(yè)部分銷售計劃為15000平米（套內(nèi)面積）。因而可以得到的差價為15000平米*1000元=1500萬商業(yè)養(yǎng)成基金計劃第三部分商業(yè)市場推廣篇一、推廣總體思路三、年度推廣方案1、項目SLOGE2、媒體計劃方案二、推廣預(yù)算3、事件營銷計劃商戶優(yōu)惠活動的補(bǔ)貼作為商業(yè)銷費(fèi)點(diǎn)卷發(fā)給本項目業(yè)主，限定只能在本項目商業(yè)部分消費(fèi)。此部分優(yōu)惠由本基金中補(bǔ)給經(jīng)營商戶。商業(yè)養(yǎng)成基金計劃（具體內(nèi)容）第三部分商業(yè)市場推廣篇一、推廣總體思路三、年度推廣方案1、項目SLOGE2、媒體計劃方案二、推廣預(yù)算3、事件營銷計劃加快商業(yè)養(yǎng)成-------眾所周知，一個商業(yè)的發(fā)展必須要有自身的商業(yè)養(yǎng)成期，通過計劃的實(shí)施，能夠為項目消費(fèi)者提供免費(fèi)的商業(yè)消費(fèi)場所，為項目經(jīng)營商戶帶來穩(wěn)定的客源，以此養(yǎng)成良好的消費(fèi)習(xí)慣。特定活動基金-------通過商業(yè)養(yǎng)成計劃的有效實(shí)施，能夠為項目開盤及項目后期項目活動（節(jié)日）及讓利促銷積累資金，從而使商業(yè)經(jīng)營活動多樣化，從而促進(jìn)商業(yè)發(fā)展。明星商鋪計劃------通過商業(yè)養(yǎng)成基金的形成，能夠在項目后期開盤運(yùn)營時穩(wěn)定特色主力商戶，通過減免租金或費(fèi)用的形式進(jìn)行補(bǔ)貼。完善增值服務(wù)------作為高品質(zhì)、大規(guī)模居住社區(qū)的賽洛城，其完善的增值服務(wù)能夠為項目品質(zhì)的再次提升起到一定的促進(jìn)作用商業(yè)養(yǎng)成基金計劃（優(yōu)勢用途）第三部分商業(yè)市場推廣篇一、推廣總體思路三、年度推廣方案1、項目SLOGE2、媒體計劃方案二、推廣預(yù)算3、事件營銷計劃戶外在商業(yè)項目推廣中起著至關(guān)重要的作用，持效期長，受眾群廣，傳達(dá)項目信息直觀，沒有分眾及廣眾的影響。本項目不同于一般商業(yè)項目行為，本項目在推廣過程中，加大事件營銷是項目整體推廣的核心策略，商家與消費(fèi)者參與，和受眾的口碑傳播，對項目的形象樹立及銷售具有直接影響。其它活動以大活動帶動小活動為主要導(dǎo)向，大活動費(fèi)用控制在20-25萬左右；小活動按不同主題預(yù)算，每次費(fèi)用約在1—1.5萬預(yù)計為多次在全年進(jìn)行推廣。費(fèi)用細(xì)化原則第三部分商業(yè)市場推廣篇一、推廣總體思路三、年度推廣方案1、項目SLOGE2、媒體計劃方案二、推廣預(yù)算3、事件營銷計劃費(fèi)用細(xì)化原則各月度推廣費(fèi)用明細(xì)表（不包括戶外媒體及現(xiàn)場包裝）第三部分商業(yè)市場推廣篇一、推廣總體思路三、年度推廣方案1、項目SLOGE2、媒體計劃方案二、推廣預(yù)算3、事件營銷計劃費(fèi)用細(xì)化原則各月度推廣費(fèi)用明細(xì)表（不包括戶外媒體及現(xiàn)場包裝）月份投放類型預(yù)計費(fèi)用（￥萬元）四月報紙、戶外、網(wǎng)絡(luò)、活動、展會、電臺、銷售工具65五月報紙、活動、電臺、戶外、現(xiàn)場包裝60六月網(wǎng)絡(luò)、電臺、報紙45七月網(wǎng)絡(luò)、活動30八月活動、電臺、展會、報紙35九月報紙、網(wǎng)絡(luò)、活動45十月活動、電臺50十一月活動、報紙30十二月現(xiàn)場包裝、活動40備注：報紙、戶外、網(wǎng)絡(luò)推廣大部分可以結(jié)合住宅推廣一同進(jìn)行，通過合理的搭配可以起到相互促進(jìn)的作用，形成合力推廣的效應(yīng)，所以在預(yù)算中將其費(fèi)用進(jìn)行了壓縮，從而減少投入成本以上媒體預(yù)算價格均為刊例價，具體的操作還需根據(jù)貴司意見和市場情況進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整。第三部分商業(yè)市場推廣篇一、推廣總體思路三、年度推廣方案1、項目SLOGE2、媒體計劃方案二、推廣預(yù)算3、事件營銷計劃本項目商業(yè)部分SLOGAN確定白天CBD，夜晚賽洛城

“日落之后這里如同白晝一樣充滿活力，商鋪林立、到處熠熠生輝，這里就是一座時尚動感的城市”

第三部分商業(yè)市場推廣篇一、推廣總體思路三、年度推廣方案1、項目SLOGE2、媒體計劃方案二、推廣預(yù)算3、事件營銷計劃1.鋪墊期鋪墊期一般會利用輔助媒體（軟性宣傳、網(wǎng)站、樓市圖等）進(jìn)行新盤的推薦，主要目的是讓市場對本項目有初步認(rèn)知，積累一定量的客戶，同時，也通過市場反饋及時發(fā)現(xiàn)項目現(xiàn)存問題，并進(jìn)行調(diào)整以適應(yīng)市場。

2.認(rèn)購及開盤在認(rèn)購期及開盤期應(yīng)用市場有效媒體（北青、北晚、戶外等）進(jìn)行相對高頻率、大版幅的廣告宣傳，以突出項目形象，在前期軟性宣傳到位的前提下，以最快的速度引起市場共鳴和認(rèn)可，擴(kuò)大客戶受知群體和項目知名度，樹立鮮明的項目形象，給客戶良好的印象，爭取開盤時有一個好的開端。3.熱銷期進(jìn)入熱銷期后，對于媒體的選擇需要進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼{(diào)整。首先，平面媒體的投放頻率相對下降；結(jié)合實(shí)際情況組織各類活動，強(qiáng)調(diào)項目賣點(diǎn)4.平銷期將平面媒體的投放進(jìn)一步下調(diào)，選擇針對性較強(qiáng)的直投類媒體，從而保持穩(wěn)定的銷售速度。5.第二熱銷期根據(jù)不同類型鋪位的入市時間，有時可能迎來兩個熱銷階段。在第二熱銷期內(nèi)，增加平面媒體的投放力度，增加廣告投放頻率。5.尾盤期項目進(jìn)入掃尾銷售，對于廣告投入可較大程度的下調(diào)頻率；進(jìn)行持續(xù)性較強(qiáng)的促銷活動，加大老業(yè)主帶新客戶的優(yōu)惠力度。第三部分商業(yè)市場推廣篇一、推廣總體思路三、年度推廣方案1、項目SLOGE2、媒體計劃方案二、推廣預(yù)算3、事件營銷計劃開盤活動主題活動名稱：今夜陽光燦爛---賽洛城商業(yè)部分盛裝開盤活動思路：經(jīng)過前期宣傳，賽洛城商街的形象已經(jīng)在受眾當(dāng)中形成一定影響，開盤是臨門一腳，產(chǎn)品實(shí)體第一次正式展現(xiàn)在公眾面前，選擇一種獨(dú)特且符合項目自身特點(diǎn)的方式推出產(chǎn)品，必然會迅速促進(jìn)銷售和積累人氣，因此建議開盤時間反常規(guī)，安排在晚上。開盤當(dāng)日即賽洛城永遠(yuǎn)的紀(jì)念日，即SILO商業(yè)節(jié)。第三部分商業(yè)市場推廣篇一、推廣總體思路三、年度推廣方案1、項目SLOGE2、媒體計劃方案二、推廣預(yù)算3、事件營銷計劃開盤活動現(xiàn)場組織營造大氣氛，感受小氣氛，現(xiàn)場設(shè)施充分利用高科技手段渲染場內(nèi)形象，打造中國的Paramus夜晚的魅惑之都，例如：冷焰火、霓虹燈、各個鄰街店鋪的燈光以及各種光感效果等……穿插國際DJ音樂打碟……媒體配合：戶外、報廣、海報、DM、廣播、電視、網(wǎng)絡(luò)活動配合：淘寶奇兵主要活動方式闡釋：在商街的散步道，休息座椅等公共設(shè)施內(nèi)藏好兌獎券，凡找到者即可按照獎券上的內(nèi)容現(xiàn)場領(lǐng)取實(shí)物獎。優(yōu)勢：發(fā)動商家參與，不搞形式。堅決將活動做成“開盤購物嘉年華”。邀約著名商家開盤當(dāng)天同時開街，通過商家行動刺激到場者購物欲望，在開盤當(dāng)天即讓“商”火起來。消費(fèi)者的熱情更會刺激商家信心，形成良性循環(huán)，在開盤當(dāng)天即引爆消費(fèi)熱潮。建議此類活動形成傳統(tǒng)，以商業(yè)活動為龍頭，不僅培養(yǎng)消費(fèi)行為，而且要塑造消費(fèi)者新的消費(fèi)習(xí)慣。使賽洛城商街持續(xù)高熱，并引發(fā)新聞追捧。第三部分商業(yè)市場推廣篇一、推廣總體思路三、年度推廣方案1、項目SLOGE2、媒體計劃方案二、推廣預(yù)算3、事件營銷計劃開盤活動后，針對整個商業(yè)推廣原則，展開系列主題活動針對項目主力業(yè)態(tài)例：①影院（情人節(jié)電影配音）向社會公開招募或組織方自定50對情侶，為美國著名愛情片例如《愛情的故事》《人鬼情未了》等。片斷現(xiàn)場配音，并由組織方現(xiàn)場錄制屬于情侶個人的現(xiàn)場大碟免費(fèi)贈送，同時，評選經(jīng)典情侶兩對，享受免費(fèi)燭光晚餐。（SILO商街內(nèi)部商家提供）②電子競技針對項目網(wǎng)絡(luò)動感地帶，向社會招募并邀請電玩高手，主辦或聯(lián)辦亞洲級、國際級（ESWC）的競技賽事；例如CS、帝國等流行網(wǎng)絡(luò)游戲。本類活動綜述：本類活動能讓社會充分認(rèn)知到本項目的商業(yè)特色，吸引青年一族對此地的認(rèn)知并習(xí)慣在次消費(fèi)。第三部分商業(yè)市場推廣篇一、推廣總體思路三、年度推廣方案1、項目SLOGE2、媒體計劃方案二、推廣預(yù)算3、事件營銷計劃開盤活動后，針對整個商業(yè)推廣原則，展開系列主題活動針對年輕一族的E-ZONE概念系列活動例：①變變秀②自行車改裝飛機(jī)③自行車變身④街頭籃球?qū)官惐绢惢顒泳C述：作為開盤后的造勢活動，要能體現(xiàn)賽洛城對青年人的關(guān)注和對其想象力的認(rèn)可，在受眾當(dāng)中贏得良好的口碑。能廣泛的聚集人氣，通過一系列活動炒熱這個區(qū)域，增加商家的信心。通過對大商家的有效調(diào)動，帶動小商家的參與，以點(diǎn)帶面，使商家，消費(fèi)者，社區(qū)真正“動”起來。第三部分商業(yè)市場推廣篇一、推廣總體思路三、年度推廣方案1、項目SLOGE2、媒體計劃方案二、推廣預(yù)算3、事件營銷計劃開盤活動后，針對整個商業(yè)推廣原則，展開系列主題活動針對美式文化的活動例：①商業(yè)絕技大PK（中國VS美國）②搶拍夢露照③吃熱狗比賽④現(xiàn)代藝術(shù)展

本類活動綜述：富有親和力的活動安排，能夠增加買賣雙方的情感交流，奠定整個街區(qū)的商業(yè)文化氣氛。第三部分商業(yè)市場推廣篇一、推廣總體思路三、年度推廣方案1、項目SLOGE2、媒體計劃方案二、推廣預(yù)算3、事件營銷計劃開盤活動后，針對整個商業(yè)推廣原則，展開系列主題活動針對特殊節(jié)日（美式節(jié)日）原則：將美國美國節(jié)日或典型的慶典活動方式原汁原味的引進(jìn)，才能在真正意義上營造出美式街區(qū)文化，使SILO的Paramus概念真正成為北京獨(dú)有的新型商業(yè)文化中心。例：①美國獨(dú)立日②SILO節(jié)慶典活動本類活動綜述：活動方式可以按照美國本土節(jié)慶的特點(diǎn)，在SILO推廣，既可以維護(hù)建筑形式和社區(qū)的美國風(fēng)情，又可以增強(qiáng)商街獨(dú)特的文化價值內(nèi)涵。第三部分商業(yè)市場推廣篇一、推廣總體思路三、年度推廣方案1、項目SLOGE2、媒體計劃方案二、推廣預(yù)算3、事件營銷計劃開盤活動后，針對整個商業(yè)推廣原則，展開系列主題活動根據(jù)特定時事的特殊活動：例：①針對2006年世界杯：②迎奧運(yùn)慶典活動針對不同業(yè)態(tài)（特定商家參與）例：①電影院②酒吧③時尚類第三部分商業(yè)市場推廣篇一、推廣總體思路三、年度推廣方案1、項目SLOGE2、媒體計劃方案二、推廣預(yù)算3、事件營銷計劃開盤活動后，針對整個商業(yè)推廣原則，展開系列主題活動SILO商街整體氣氛的渲染：在整條街中安排不同的小插曲比如：在公共座椅上設(shè)置類似麥當(dāng)勞叔叔的雕塑，我們以活人化妝形式出現(xiàn)，經(jīng)常會給客戶以意外的驚喜。比如：活人裝扮垃圾桶等等類似活動，與消費(fèi)者產(chǎn)生強(qiáng)烈互動，打造交流平臺，拉近商家與消費(fèi)者的距離。以上為賽洛城商業(yè)推廣計劃，其內(nèi)通涵蓋為定量因素考慮，動態(tài)因素將根據(jù)后期執(zhí)行變化進(jìn)行調(diào)整。第四部分、海外銷售篇vendition第四部分海外銷售篇一、海外營銷思路四、香港銷售計劃1、整體安排2、推廣方略二、目標(biāo)客戶群1、香港2、海外1、推廣重要性2、推廣可行性3、推廣必要性4、對銷售促進(jìn)香港（重點(diǎn)）及海外許多國家人群具備資金高度密集、投資購買力強(qiáng)、流動性高等特點(diǎn)，對大陸商業(yè)投資有著濃厚的興趣。使得本項目海外推廣擁有市場空間。

針對海外（非大陸地區(qū)）的特性推廣為項目整體炒作及品質(zhì)概念的提升帶來了空間前期的海外推廣能夠為后期項目內(nèi)地操作起到前瞻性和借鑒性三、香港推廣預(yù)算第四部分海外銷售篇一、海外營銷思路二、目標(biāo)客戶群1、香港2、海外1、推廣重要性2、推廣可行性3、推廣必要性4、對銷售促進(jìn)代理行擁有海外通路及市場認(rèn)知度，具有可執(zhí)行力香港推廣是策略之一，對項目內(nèi)地推廣有利無弊。無論其銷售成果如何，都會形成較強(qiáng)的宣傳造勢作用及內(nèi)地推廣借鑒意義，且不會影響到內(nèi)地銷售四、香港銷售計劃1、整體安排2、推廣方略三、香港推廣預(yù)算第四部分海外銷售篇一、海外營銷思路二、目標(biāo)客戶群1、香港2、海外1、推廣重要性2、推廣可行性3、推廣必要性4、對銷售促進(jìn)本項目非大陸地區(qū)的推廣（主要是香港）是針對提高港人對于內(nèi)地項目的認(rèn)可度及結(jié)合香港的商業(yè)特性來進(jìn)行的。推廣的意義在于能夠使賽洛城的知名度從北京走進(jìn)香港，使內(nèi)地投資者充分相信賽洛城的訴求賣點(diǎn)打造。地產(chǎn)項目是促進(jìn)兩地經(jīng)濟(jì)發(fā)展的紐帶，本項目則是給港人帶來商業(yè)投資契機(jī)的最佳首選，而且港人投資本項目又能夠成為營銷的又一賣點(diǎn)，配合完善的銷售計劃，打開營銷的新思路。