物業(yè)管理 第八章 物業(yè)設(shè)備管理

物業(yè)管理第八章物業(yè)設(shè)備管理本章講授物業(yè)設(shè)備管理的含義和作用物業(yè)設(shè)備的構(gòu)成物業(yè)設(shè)備管理的內(nèi)容本章的學(xué)習(xí)目的與要求1．了解物業(yè)設(shè)備管理的內(nèi)容2．掌握物業(yè)設(shè)備的構(gòu)成3．重點(diǎn)掌握物業(yè)設(shè)備管理的含義和作用物業(yè)設(shè)備的含義

物業(yè)設(shè)備是指付屬于房屋建筑的各類設(shè)備的總稱，它是構(gòu)成房屋建筑實(shí)體的不可分割的有機(jī)組成部分，是發(fā)揮物業(yè)功能和實(shí)現(xiàn)物業(yè)價(jià)值的物質(zhì)基礎(chǔ)和必要條件。物業(yè)設(shè)備管理的含義含義：指根據(jù)設(shè)備設(shè)施的性能，按照一定的科學(xué)管理程序和制度，以一定的技術(shù)管理要求，對(duì)設(shè)備設(shè)施進(jìn)行的日常養(yǎng)護(hù)、維修與更新物業(yè)設(shè)備管理的作用作用：是人們正常生產(chǎn)生活學(xué)習(xí)的有力保障是延長(zhǎng)設(shè)備使用壽命，保障設(shè)備安全運(yùn)行的保證是推動(dòng)房屋建筑設(shè)備現(xiàn)代化的基礎(chǔ)是提供業(yè)主經(jīng)濟(jì)效益的關(guān)鍵物業(yè)設(shè)備的構(gòu)成給排水設(shè)備供配電設(shè)備燃?xì)庠O(shè)備消防設(shè)備通信設(shè)備智能化管理系統(tǒng)暖通空調(diào)設(shè)備照明設(shè)備運(yùn)輸設(shè)備防雷設(shè)備物業(yè)設(shè)備管理的內(nèi)容內(nèi)容：房屋設(shè)備設(shè)施基本資料管理設(shè)備運(yùn)行與保養(yǎng)管理物業(yè)設(shè)備的安全管理設(shè)備、設(shè)施的維修與更新房屋設(shè)備設(shè)施基本資料管理設(shè)備原始檔案的管理建立原始資料檔案建立設(shè)備卡片（記錄有關(guān)設(shè)備的各項(xiàng)明細(xì)資料）設(shè)備維修資料檔案的管理報(bào)修單（物業(yè)管理公司在日常巡視檢查或定期檢查時(shí)填制的）運(yùn)行記錄檢查記錄運(yùn)行月報(bào)考評(píng)材料技術(shù)革新資料房屋設(shè)備設(shè)施的標(biāo)準(zhǔn)化管理標(biāo)準(zhǔn)化管理的標(biāo)準(zhǔn)：技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)（各類設(shè)備的驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)、完好標(biāo)準(zhǔn)、維修等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)）管理標(biāo)準(zhǔn)（保修程序、信息處理標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)規(guī)范及標(biāo)準(zhǔn)、考核及獎(jiǎng)懲標(biāo)準(zhǔn)等）物業(yè)設(shè)備基礎(chǔ)管理規(guī)章制度建立責(zé)任制度運(yùn)行管理制度維修制度其它方面的制度設(shè)備運(yùn)行與保養(yǎng)管理接管驗(yàn)收設(shè)備設(shè)施的日常性維修保養(yǎng)預(yù)防性計(jì)劃維修保養(yǎng)日常維修保養(yǎng)管理要求以設(shè)備操作人員為主，對(duì)設(shè)備采取清潔、堅(jiān)固、調(diào)整、潤(rùn)滑、防腐為主的檢查和預(yù)防性保養(yǎng)措施要求操作人員實(shí)行定期保養(yǎng)責(zé)任制，做好交接班前準(zhǔn)備、檢查設(shè)備工作，在保證設(shè)備系統(tǒng)安全、正常、各部位清潔潤(rùn)滑和運(yùn)行正常的情況下，方可接受投入使用操作日常維修保養(yǎng)管理要求要求設(shè)備操作人員嚴(yán)格遵守設(shè)備操作制度和安全操作規(guī)程，以保證設(shè)備安全、正常運(yùn)行要求操作人員經(jīng)常對(duì)設(shè)備進(jìn)行清掃、擦拭、注油、整理、潤(rùn)滑，停機(jī)時(shí)應(yīng)切斷電源

要求專業(yè)維修技術(shù)人員日常巡視檢查，幫助操作人員合理使用設(shè)備，制止違章操作，加強(qiáng)日常保養(yǎng)，對(duì)設(shè)備的運(yùn)行情況進(jìn)行檢查物業(yè)設(shè)備的安全管理物業(yè)設(shè)備安全管理一方面需要避免人身傷亡，另一方面需要減少設(shè)備維修損失、延長(zhǎng)使用壽命安全作業(yè)培訓(xùn)教育（安全作業(yè)訓(xùn)練、安全意思教育、安全作業(yè)管理）安全使用宣傳教育安全管理措施建立安全責(zé)任制度落實(shí)設(shè)備、設(shè)施的維修與更新物業(yè)設(shè)備的維修設(shè)備設(shè)施更新與技術(shù)改造工程設(shè)備、設(shè)施的計(jì)劃?rùn)z修計(jì)劃?rùn)z修的理論依據(jù)：磨損理論和故障理論磨損理論粘著磨損理論（20世紀(jì)50年代初期美國(guó)科學(xué)家阿查德）固體疲勞磨損理論（1957年前蘇聯(lián)科學(xué)家克拉蓋爾斯基）金屬剝削理論（20世紀(jì)70年代初期Sun提出來(lái)的）能量磨損理論（20世紀(jì)70年代初期Fleisher)計(jì)劃?rùn)z修的種類小修：主要工作是清洗、更換和修復(fù)少量易損件并作適當(dāng)?shù)恼{(diào)整、緊固和潤(rùn)滑等方面的工作中修：是對(duì)設(shè)備的主要零部件進(jìn)行局部的修復(fù)和更換大修：對(duì)設(shè)備進(jìn)行局部或全部的解體，修復(fù)或更換磨損或腐蝕的零部件。系統(tǒng)大修：通常是將所有設(shè)備和相應(yīng)的管道、閥門、電氣系統(tǒng)及控制系統(tǒng)都安排在系統(tǒng)大修中進(jìn)行檢修。物業(yè)設(shè)備使用壽命物質(zhì)壽命：是指設(shè)備從開始使用到報(bào)廢為止所經(jīng)歷的時(shí)間技術(shù)壽命：是指設(shè)備設(shè)施的設(shè)計(jì)使用年限經(jīng)濟(jì)壽命：是指設(shè)備使用到一定年限后，其效率低、耗能大、年限使用維修費(fèi)提高或污染（腐蝕、排氣、粉塵、噪音）等問(wèn)題嚴(yán)重，設(shè)備要提前報(bào)廢物業(yè)設(shè)備更新改造的類型1.設(shè)備更新設(shè)備更新有原型更新和技術(shù)更新兩種形式技術(shù)更新是指采用技術(shù)上比較先進(jìn)、使用操作上比較方便，經(jīng)濟(jì)上比較合理，管理上比較進(jìn)步的新型設(shè)備來(lái)代替原來(lái)使用的老設(shè)備。物業(yè)設(shè)備更新改造的類型2.設(shè)備改造設(shè)備改造是指應(yīng)用現(xiàn)代科學(xué)的先進(jìn)技術(shù)，對(duì)原有的設(shè)備進(jìn)行技術(shù)改造，提高設(shè)備的技術(shù)功能及經(jīng)濟(jì)特性，以適應(yīng)現(xiàn)代企業(yè)發(fā)展的要求。設(shè)備改造的途徑設(shè)備改造需要首先對(duì)原設(shè)備進(jìn)行分析論證，并編制改造方案1.對(duì)設(shè)備的結(jié)構(gòu)作局部改進(jìn)2.增加新的零件盒各種裝置3.對(duì)設(shè)備的參數(shù)、容量、功率、轉(zhuǎn)速、形狀和外形尺寸作出調(diào)整。設(shè)備購(gòu)置的技術(shù)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)設(shè)備購(gòu)置必須進(jìn)行技術(shù)經(jīng)濟(jì)論證，目的是保證技術(shù)上先進(jìn)、經(jīng)濟(jì)上合理、功效上使用。設(shè)備購(gòu)置的技術(shù)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)1.技術(shù)性要求（功能、可靠性、安全性、耐用性、節(jié)能性、環(huán)保性和可操作性等）2.適用性要求（設(shè)備的用途和功能與物業(yè)的總體功能要求及裝修等級(jí)、使用環(huán)境等方面協(xié)調(diào)一致，同時(shí)需要滿足業(yè)主和使用者的需求）3.經(jīng)濟(jì)性要求（設(shè)備的壽命周期總費(fèi)用最低）物業(yè)設(shè)備的備品配件管理目的：把突發(fā)性故障所造成的停機(jī)損失減少到最低程度；把設(shè)備計(jì)劃?rùn)z修的修理時(shí)間和修理費(fèi)用降低到最低程度；在合理供應(yīng)的基礎(chǔ)上，把備品配件的庫(kù)存量和儲(chǔ)備資金壓縮到最低程度。物業(yè)設(shè)備的備品配件確定的依據(jù)易磨損的零件盒使用壽命小于大修理期間的其他易損件制造周期長(zhǎng)、加工復(fù)雜或需要協(xié)作解決的零部件有較多同類型設(shè)備的零部件停止運(yùn)行會(huì)帶來(lái)很大的影響的重要設(shè)備的主要零部件主要物業(yè)設(shè)備的維修、保養(yǎng)和管理給排水系統(tǒng)的維修、保養(yǎng)與管理供電系統(tǒng)的維修、保養(yǎng)與管理空調(diào)系統(tǒng)的維修、保養(yǎng)與管理電梯的維修、保養(yǎng)與管理給排水系統(tǒng)的維修、保養(yǎng)與管理給水系統(tǒng)的維修、保養(yǎng)與管理1.定期檢查與保養(yǎng)2.定期清洗儲(chǔ)水池和水箱3.需要對(duì)水泵進(jìn)行檢查、保養(yǎng)與維修4.定期進(jìn)行水質(zhì)檢查5.建立給水系統(tǒng)的報(bào)修制度6.定期檢查消防給水系統(tǒng)的性能給排水系統(tǒng)的維修、保養(yǎng)與管理排水系統(tǒng)的維修、保養(yǎng)與管理1.及時(shí)檢查，進(jìn)行保養(yǎng)、維修和疏通清理2.監(jiān)督用戶，不準(zhǔn)向排水設(shè)施內(nèi)亂扔雜物，不準(zhǔn)私自挪動(dòng)、改裝及加裝排水設(shè)備3.餐飲和醫(yī)療行業(yè)等需要設(shè)置沉淀池及隔油池等局部處理設(shè)施給排水系統(tǒng)的維修、保養(yǎng)與管理4.防止污水管渠