2023年深圳樓市半年報(bào)-深圳中原研究中心-2023

序言：預(yù)期不足疊加人才房沖擊

市場(chǎng)呈現(xiàn)弱復(fù)蘇格局上半年中國(guó)經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)恢復(fù)性增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，但也出現(xiàn)沖高回落。得益于疫情管控的放開(kāi)，社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)逐步恢復(fù)正常，消費(fèi)、投資迎來(lái)快速增長(zhǎng)，過(guò)去影響經(jīng)濟(jì)的需求收縮、供給沖擊、預(yù)期轉(zhuǎn)弱三重壓力緩解。特別是需求端，積壓已久的消費(fèi)迎來(lái)爆發(fā)，成為拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的最大引擎。但

3

月之后，復(fù)蘇態(tài)勢(shì)開(kāi)始放緩，主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)都明顯走弱，投資、消費(fèi)意愿下降。一方面是社會(huì)對(duì)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇、房地產(chǎn)等信心不足。消費(fèi)的背后是居民收入和信心，上半年就業(yè)壓力大、收入下滑、房?jī)r(jià)信心不足，消費(fèi)信心下降，內(nèi)需疲軟，持幣觀望成為主流。另一方面是全球經(jīng)濟(jì)放緩，美元持續(xù)加息，跨境資本回流，再加上貿(mào)易保護(hù)主義、地緣政治沖突、債務(wù)危機(jī)等也加劇了國(guó)際經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的不確定性，外部需求明顯減弱，出口下滑。內(nèi)外部多重壓力導(dǎo)致國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)動(dòng)能減弱，經(jīng)濟(jì)下行壓力加大。針對(duì)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的變化，政府接連出臺(tái)穩(wěn)增長(zhǎng)政策。前五月，政策較為平穩(wěn)，但

6

月開(kāi)始，穩(wěn)增長(zhǎng)迫在眉睫，支持力度明顯加大。6

月貨幣政策率先發(fā)力，以增加市場(chǎng)流動(dòng)性，降低實(shí)體經(jīng)濟(jì)融資成本。包括下調(diào)

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天期逆回購(gòu)利率、SLF

利率；下調(diào)

MLF

操作利率

10

個(gè)基點(diǎn)；下調(diào)

1

年期和

5

年期LPR10

個(gè)基點(diǎn)；增加支農(nóng)支小再貸款、再貼現(xiàn)額度

2000

億元。而財(cái)政政策方面，上半年力度一般，主要還是延續(xù)、優(yōu)化以往的稅費(fèi)優(yōu)惠政策。如延續(xù)減征殘疾人就業(yè)保障金、優(yōu)化實(shí)施小規(guī)模納稅人減征增值稅、小微企業(yè)和個(gè)體工商戶減征所得稅。促消費(fèi)方面，消費(fèi)券或消費(fèi)補(bǔ)貼繼續(xù)盛行，如湖北聯(lián)合車企推出購(gòu)車補(bǔ)貼、啟動(dòng)百城聯(lián)動(dòng)汽車節(jié)、中華美食薈等。整體來(lái)看，上半年經(jīng)濟(jì)形勢(shì)好轉(zhuǎn)，政策力度有所減弱。但諸多信號(hào)顯示，下半年政策空間有望進(jìn)一步打開(kāi)。6

月底央行明確將加大逆周期調(diào)節(jié)力度，加大穩(wěn)增長(zhǎng)力度，下半年降息、降準(zhǔn)等仍有可能。財(cái)政政策方面，專項(xiàng)債、減稅降費(fèi)、特別國(guó)債等將成為重點(diǎn)。但目前數(shù)據(jù)顯示，市場(chǎng)流動(dòng)性其實(shí)較為充裕，反而實(shí)體經(jīng)濟(jì)融資需求不足，體現(xiàn)扭轉(zhuǎn)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的關(guān)鍵在于企業(yè)、居民信心，提振企業(yè)生產(chǎn)信心、居民消費(fèi)意愿，將是穩(wěn)增長(zhǎng)的重中之重。上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)與經(jīng)濟(jì)形勢(shì)息息相關(guān)，整體呈現(xiàn)反彈后走弱的局面，信心不足成為市場(chǎng)難以扭轉(zhuǎn)的關(guān)鍵。政策面看，全國(guó)房地產(chǎn)政策延續(xù)了去年的寬松態(tài)勢(shì)，而且政策向新一線甚至一線城市擴(kuò)散，穩(wěn)市場(chǎng)導(dǎo)向明顯。其中，公積金政策調(diào)整最為頻繁，發(fā)放購(gòu)房補(bǔ)貼、適度放寬限購(gòu)也成為重點(diǎn)，越來(lái)越多城市試點(diǎn)一區(qū)一策，北京、杭州、成都、鄭州、合肥等熱點(diǎn)城市都有推行，未來(lái)可能會(huì)在更多一線、新一線城市中推行。雖然政策持續(xù)寬松，但市場(chǎng)走勢(shì)不容樂(lè)觀，居民對(duì)經(jīng)濟(jì)恢復(fù)、房地產(chǎn)上漲預(yù)期都明顯不足，市場(chǎng)需求逐步減弱，后繼乏力。與全國(guó)市場(chǎng)走勢(shì)相同，上半年深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)先揚(yáng)后抑，呈現(xiàn)弱復(fù)蘇格局，恢復(fù)遠(yuǎn)不及預(yù)期。春節(jié)后市場(chǎng)迎來(lái)開(kāi)門(mén)紅，積壓的需求集中釋放，成交明顯回升。特別是二手市場(chǎng)，月度成交量從去年不足

2000

升至

4000

以上，但依然低于榮枯線，市場(chǎng)反彈力度不及預(yù)期，遠(yuǎn)不及其他一線、新一線熱點(diǎn)城市。新房雖然供應(yīng)不足，但存量新房銷售明顯加快，部分項(xiàng)目減少折扣。進(jìn)入二季度，市場(chǎng)快速回落，新房去化持續(xù)走低，二手房跌破

3000

套，即便是參考價(jià)政策調(diào)整，也未能在市場(chǎng)激起水花，深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)再度陷入低迷。弱復(fù)蘇行情下，市場(chǎng)分化仍存，節(jié)后反彈豪宅先行，剛需表現(xiàn)一般。從新房去化也可以看出，改善產(chǎn)品表現(xiàn)遠(yuǎn)好于剛需產(chǎn)品，剛需盤(pán)遇冷，上半年人才房的大規(guī)模推出也是影響因素之一，分流了大量剛需購(gòu)買力，短期對(duì)商品房市場(chǎng)造成了較大的沖擊。據(jù)深圳住建局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，上半年第一批共

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個(gè)人才房項(xiàng)目總計(jì)超

9500

套入市，搖號(hào)階段認(rèn)購(gòu)就近6500

套，其中兩房認(rèn)購(gòu)率近九成。人才房的熱銷大大擠壓了商品房市場(chǎng)需求，進(jìn)一步加速了市場(chǎng)下行。展望下半年，隨著穩(wěn)增長(zhǎng)信號(hào)進(jìn)一步釋放，房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的釋放成為關(guān)鍵，以期扭轉(zhuǎn)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期。預(yù)計(jì)下半年房地產(chǎn)政策將繼續(xù)向一線、新一線城市推進(jìn)，深圳房地產(chǎn)政策也有繼續(xù)放松的空間。1、宏觀政策一經(jīng)濟(jì)發(fā)展

經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)回升

市場(chǎng)回暖明顯一季度國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值

284997

億元，按可比價(jià)格計(jì)算，同比增長(zhǎng)

4.5%。分產(chǎn)業(yè)看，第一產(chǎn)業(yè)增加值

11575

億元，同比增長(zhǎng)

3.7%；第二產(chǎn)業(yè)增加值

107947

億元，增長(zhǎng)

3.3%；第三產(chǎn)業(yè)增加值165475

億元，增長(zhǎng)

5.4%。隨著疫情管控放開(kāi)，上半年經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇信號(hào)明顯增強(qiáng)，各行業(yè)均取得不同程度的增長(zhǎng)，服務(wù)業(yè)恢復(fù)顯著。二季度GDP有望同比增長(zhǎng)7%以上，但主要原因在于去年同期的低基數(shù)，相較一季度，各主要指標(biāo)已經(jīng)回落，需求放緩、出口下滑是主因，穩(wěn)增長(zhǎng)面臨較大壓力。GDP同比增長(zhǎng)速度4.50%深圳中原研究中心

官方

PMI

先升后降

財(cái)新

PMI

穩(wěn)中有升6月官方

PMI

錄得49.0，較上月上升0.2，扭轉(zhuǎn)了連續(xù)三個(gè)月下降的趨勢(shì)。2023年上半年，官方PMI

先升后降，一方面顯示出疫情管控解除之后，市場(chǎng)壓抑的需求短期得到強(qiáng)勁釋放，促進(jìn)了制造業(yè)的復(fù)蘇；另一方面，經(jīng)濟(jì)動(dòng)能后勁不足逐漸凸顯，企業(yè)利潤(rùn)同比下降幅度較大，社會(huì)零售品銷售總額增速放緩，房地產(chǎn)復(fù)蘇勢(shì)頭減弱，后續(xù)仍需出臺(tái)一系列穩(wěn)增長(zhǎng)政策。官方制造業(yè)PMI財(cái)新制造業(yè)PMI榮枯線51.749.0深圳中原研究中心

貨幣政策延續(xù)寬松5

月末廣義貨幣(M2)余額

282.05

萬(wàn)億元，創(chuàng)近兩年新高，同比增長(zhǎng)

11.6%，較上期下降

0.8

個(gè)百分點(diǎn)，但仍持續(xù)高位運(yùn)行。總體來(lái)看，貨幣政策層面延續(xù)寬松基調(diào)，由于去年同期受疫情影響，今年上半年信貸投資力度同比顯著較強(qiáng)，隨著二季度房地產(chǎn)市場(chǎng)整體表現(xiàn)不如預(yù)期，疊加預(yù)防性儲(chǔ)蓄規(guī)模的不斷擴(kuò)張以及財(cái)政支出力度弱于去年同期，難以支撐五月

M2

同比增速。近兩年M2增速與增量M2數(shù)量（萬(wàn)億元）M2同比增長(zhǎng)282.0511.60%深圳中原研究中心

LPR

下調(diào)

信貸寬松提振需求6月20日，央行公布貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR），顯示1年期

LPR

為3.55%，5年期以上

LPR

為4.2%，均比上期下調(diào)10個(gè)基點(diǎn)，是自去年八月份以后的首次下調(diào)。社融規(guī)模近期持續(xù)走弱，與之相反，住戶存款不斷走高，居民對(duì)未來(lái)收入和就業(yè)仍偏謹(jǐn)慎，消費(fèi)和投資需求不如預(yù)期，不利于房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期健康發(fā)展。此次下調(diào)

LPR

利率，需求層面有利于降低首套房的置業(yè)成本，提振市場(chǎng)需求；供給層面有利于降低房企融資的成本，從而推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)良性穩(wěn)定發(fā)展。LPR走勢(shì)圖4.20%1Y5Y深圳中原研究中心

市場(chǎng)需求回暖

定金及預(yù)收款為第一大資金來(lái)源上半年，隨著疫情管控的解除，經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)回升的勢(shì)頭顯現(xiàn)。雖然全國(guó)商品房銷售面積仍為負(fù)增長(zhǎng)，但較

2022

年上半年雙位數(shù)下滑有不少改善，銷售額增速扭負(fù)為正，部分緩解了開(kāi)發(fā)商資金緊張局勢(shì)。由于開(kāi)發(fā)商資金面仍趨緊張和需求面增長(zhǎng)乏力，開(kāi)發(fā)商新增投資依然比較謹(jǐn)慎，且在二季度有加速下滑的態(tài)勢(shì)?？傮w而言，隨著二季度房地產(chǎn)市場(chǎng)整體表現(xiàn)不如預(yù)期，下半年有望繼續(xù)出臺(tái)政策緩解開(kāi)發(fā)商資金緊張局面，政策寬松預(yù)期持續(xù)。從全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資主要資金來(lái)源來(lái)看，定金及預(yù)收款為房企第一大資金來(lái)源，上半年月度占比持續(xù)上升；自籌資金占比位居第二，且有下滑的態(tài)勢(shì)；房企資金個(gè)人按揭款來(lái)源取得較大增長(zhǎng)，主要得益于上半年銷售額增速由負(fù)轉(zhuǎn)正。全國(guó)商品房銷售面積與銷售額增速銷售面積增速（同比）銷售額增速8.4%-0.9%月月月月月月月月月月月月月月月

月

月月月月月月

月月月月深圳中原研究中心全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速-7.2%月月月月月月月月月月月月月月月

月

月月月月月月

月月月月深圳中原研究中心房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)本年到位資金增速-6.6%深圳中原研究中心全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資主要資金來(lái)源占比國(guó)內(nèi)貸款自籌定金及預(yù)收款個(gè)人按揭款35.5%29.1%18.5%12.8%月月月月月月月月月月月月月月月

月

月月月月月

月

月月月月深圳中原研究中心.二宏觀調(diào)控

樓市政策延續(xù)寬松,政策密度有所放緩據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)，今年上半年累計(jì)房地產(chǎn)調(diào)控政策次數(shù)約

200

余次，同比去年下降約

30%。樓市調(diào)控政策密度有所放緩。在調(diào)控時(shí)間上，一季度調(diào)控政策次數(shù)多于二季度，二季度政策力度減弱；在調(diào)控政策內(nèi)容上，主要以公積金貸款放寬、購(gòu)房補(bǔ)貼為主，進(jìn)一步降低購(gòu)房者置業(yè)成本、降低上車門(mén)檻，部分城市放開(kāi)限購(gòu)、限售政策；在調(diào)控城市分布上，一線城市依然比較謹(jǐn)慎，省會(huì)城市出臺(tái)政策相對(duì)密集。年初，央行召開(kāi)會(huì)議落實(shí)金融支持房地產(chǎn)

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條措施、高層發(fā)話大力支持首套房購(gòu)買，各地先后出臺(tái)一系列政策支持首套房購(gòu)買，在經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)回升的背景下，三月份市場(chǎng)成交量達(dá)到疫情松綁后的高位。二季度全國(guó)各地先后推廣“二手房帶押過(guò)戶”政策、兩部門(mén)發(fā)文降低交易中介費(fèi)、央行時(shí)隔多月調(diào)整

LPR

利率等，進(jìn)一步降低購(gòu)房者的置業(yè)成本。整體來(lái)看，上半年樓市政策延續(xù)寬松態(tài)勢(shì)，因城施策支持剛性和改善性住房需求，但隨著二季度成交量明顯轉(zhuǎn)弱，下半年樓市支持政策有望進(jìn)一步加強(qiáng)。備注城市安徽省合肥內(nèi)容安徽：5月23日起支持提取住房公積金支付購(gòu)房首付款合肥：可申請(qǐng)?zhí)崛”救思芭渑假~戶內(nèi)住房公積金支付購(gòu)房首付款個(gè)人購(gòu)買綠色建筑，公積金貸款額度或可上浮北京福州福州福州：住房公積金最高貸款額度調(diào)整至雙職工80萬(wàn)元、單職工50萬(wàn)元福州推出5大公積金優(yōu)化措施解決市民住房難題甘肅省蘭州甘肅調(diào)整住房公積金貸款存貸比

將從18倍上調(diào)至24倍甘肅蘭州：住房公積金個(gè)人貸款存貸比上調(diào)至24倍蘭州購(gòu)買住房提取住房公積金時(shí)限延長(zhǎng)至3年潮州佛山廣州廣州梅州韶關(guān)深圳中山廣東潮州：多孩家庭自住房公積金貸款最高限額可提高20%佛山發(fā)布上調(diào)公積金貸款上限意見(jiàn)稿

單職工最高可貸50萬(wàn)元廣州：二孩及以上家庭公積金貸款計(jì)劃上浮30%

最高可貸130萬(wàn)元廣州二孩及以上家庭首套房公積金貸款最高限額上浮30%廣東梅州：住房公積金貸款額最高至50萬(wàn)元

可按月提取公積金付房租廣東韶關(guān)：首套房公積金個(gè)人最高可貸35萬(wàn)

多孩家庭最高可貸80萬(wàn)元深圳：?jiǎn)为?dú)申請(qǐng)公積金貸款最高額度50萬(wàn)元

共同申請(qǐng)最高額度90萬(wàn)元廣東中山：多子女家庭住房公積金貸款額度可上浮30%三孩家庭首套公積金貸款最高可貸110萬(wàn)元南寧貴州省貴州省貴陽(yáng)貴陽(yáng)鄭州多子女家庭購(gòu)買首套房最高貸款額可至80萬(wàn)元貴州：雙繳存職工家庭購(gòu)買首套房的最高貸款額可至80萬(wàn)元貴陽(yáng)貴安：取消二手房公積金貸款房齡限制貴安新區(qū)首購(gòu)房公積金貸款額度上浮20%

支持既提又貸河南調(diào)整公積金部分使用政策

在鄭州購(gòu)房最高貸款額度調(diào)整至100萬(wàn)長(zhǎng)沙：公積金可貸款額度提高為余額的16倍放松公積金貸款放寬長(zhǎng)沙吉林長(zhǎng)春南京蘇州吉林市：住房公積金最高貸款額提至70萬(wàn)元

存量房房齡延長(zhǎng)至30年長(zhǎng)春提高多孩家庭公積金首貸額度

三孩家庭最高上調(diào)20萬(wàn)元南京加大對(duì)多子女家庭住房公積金購(gòu)房租房支持力度蘇州上調(diào)住房公積金貸款倍數(shù)

多孩家庭首房首貸額度可上浮30%可提取余額用作首付款

不影響后續(xù)貸款額度蘇州大連大連濟(jì)南大連住房公積金使用征求意講稿：多孩家庭首套最高可貸100萬(wàn)元大連：將出臺(tái)公積金“雙十條”措施

購(gòu)新房支持公積金支付首付款濟(jì)南：三孩家庭首套房公積金可貸100萬(wàn)元上海天津上海：多子女家庭公積金購(gòu)房最高貸款限額上浮20%天津擬提高首套房公積金貸款額度

最高100萬(wàn)元西藏自治區(qū)西藏自治區(qū)烏魯木齊杭州杭州杭州西藏：適當(dāng)提高住房公積金貸款最高額度

推行“公積金+商業(yè)”組合貸西藏：購(gòu)買新建普通商品住宅貸款最高額度提至120萬(wàn)元烏魯木齊：住房公積金貸款購(gòu)買二手住房首付款比例降至20%杭州臨安：優(yōu)化公積金支持政策

公積金貸款二套房首付比例不低40%杭州：對(duì)多子女家庭住房公積金施行優(yōu)惠政策

5月1日起施行杭州錢塘區(qū)放寬限購(gòu)：外地戶籍只需1個(gè)月社保即可購(gòu)房寧波：全日制本科和碩士畢業(yè)生購(gòu)房公積金貸款額度可上浮20%、30%寧波備注城市福州鄭州南昌南昌南昌南昌遼寧省沈陽(yáng)沈陽(yáng)濟(jì)南陜西省重慶寧波重慶杭州河南省濟(jì)南南京廈門(mén)武漢武漢深圳長(zhǎng)沙南寧廣東省重慶天津惠州長(zhǎng)沙鄭州東莞青島全國(guó)沈陽(yáng)廈門(mén)惠州佛山內(nèi)容福州連江：延長(zhǎng)人才就業(yè)購(gòu)房補(bǔ)助期限至6月30日鄭州高新區(qū)：商品房契稅繳納符合條件可給予20%補(bǔ)貼南昌安義縣：購(gòu)買新建商品房最高可獲補(bǔ)貼款1萬(wàn)元南昌紅谷灘區(qū)出臺(tái)新政

活動(dòng)期購(gòu)房可享受最高4萬(wàn)元補(bǔ)貼南昌經(jīng)開(kāi)區(qū)：凡購(gòu)買商品住宅和非住宅即發(fā)放購(gòu)房現(xiàn)金南昌紅谷灘區(qū)發(fā)放購(gòu)房補(bǔ)貼

最高補(bǔ)貼600元/平方米+1%契稅遼寧：鼓勵(lì)二手房交易與新建商品房銷售享受同等補(bǔ)貼支持政策全日制中專以上畢業(yè)生購(gòu)房可享受全額契稅補(bǔ)貼購(gòu)房補(bǔ)貼全日制中專以上畢業(yè)生購(gòu)房可享全額契稅補(bǔ)貼濟(jì)南將發(fā)放5000萬(wàn)元置業(yè)消費(fèi)券

每套網(wǎng)簽合同對(duì)應(yīng)1萬(wàn)元消費(fèi)券陜西：對(duì)出售自有住房并在1年內(nèi)重新購(gòu)房的納稅人予以退稅優(yōu)惠2023重慶春交會(huì)：購(gòu)房最高補(bǔ)貼10000元/套契稅補(bǔ)貼50%寧波海曙區(qū)購(gòu)房最高送18萬(wàn)消費(fèi)券

可在指定商家買汽車、家電重慶江北區(qū)：房交會(huì)期間購(gòu)房契稅50%補(bǔ)貼

以消費(fèi)券形式發(fā)放杭州臨平區(qū)全域放寬限購(gòu)：外地戶籍只需1個(gè)月社保可購(gòu)房河南：取消和調(diào)整房地產(chǎn)過(guò)熱時(shí)期妨礙消費(fèi)釋放的限制性政策濟(jì)南：限購(gòu)區(qū)域內(nèi)已有3套及以上住房的，出售1套后半年可再購(gòu)1套《南京市人才落戶實(shí)施辦法（修訂稿）》公開(kāi)征求意見(jiàn)廈門(mén)：符合條件的二孩及以上家庭可購(gòu)第3套商品房武漢：二環(huán)外是新房與二手房都不限購(gòu)

二環(huán)以內(nèi)仍執(zhí)行限購(gòu)政策武漢發(fā)布樓市新政！非戶籍限購(gòu)區(qū)首套，購(gòu)房資格可“容缺”深汕合作區(qū)取消個(gè)人商品住房限購(gòu)長(zhǎng)沙：符合條件人才落戶并繳稅后

可在限購(gòu)區(qū)域獲購(gòu)房資格建發(fā)房產(chǎn)與南寧部分銀行合作推出接力貸產(chǎn)品

房貸年齡可延至100歲住房政策向多子女家庭傾斜

可適當(dāng)提高租房提取額度重慶發(fā)布提高住房公積金貸款額度等27條房地產(chǎn)新政穩(wěn)經(jīng)濟(jì)在津無(wú)房家庭首次公積金貸款還清后

仍可按首套房貸款惠州惠陽(yáng)：首套住房商業(yè)貸款最低首付比例下調(diào)至20%長(zhǎng)沙個(gè)人首套房貸首付比降至30%

其余市州首套20%鄭州滎陽(yáng)：暫停執(zhí)行住房限購(gòu)政策

首套住房首付可降至20%144平以上，首付降至2成放松限購(gòu)放松購(gòu)房支持首付比例降低房貸利率下降《通知》內(nèi)容主要為調(diào)整青島非限購(gòu)區(qū)域購(gòu)房首付比例等央行、銀保監(jiān)會(huì)：建立首套住房貸款利率政策動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制遼寧沈陽(yáng)：首套住房貸款利率下調(diào)至3.8%

支持公寓類非住宅去庫(kù)存廈門(mén)房管局：限購(gòu)限售政策近期已調(diào)整執(zhí)行廣東惠州：商品住房限售年限由3年調(diào)整為1年佛山停止個(gè)人住房查詢的對(duì)外查詢業(yè)務(wù)限售放松認(rèn)房不認(rèn)貸

深圳二手房“帶押過(guò)戶”實(shí)施，保障性住房供給增加上半年，深圳房地產(chǎn)調(diào)控政策依然相對(duì)謹(jǐn)慎。在新房領(lǐng)域，加大公積金貸款支持力度，深汕合作區(qū)取消限購(gòu)政策等。在二手房領(lǐng)域，推廣“二手房帶押過(guò)戶”模式，降低交易成本；二手房參考價(jià)政策調(diào)整，但未能如預(yù)期般促進(jìn)二手房市場(chǎng)回暖。保障性住房方面政策變動(dòng)較大，主要有“十四五”期間增加

20

萬(wàn)套保障性租賃租房供給；取消原來(lái)的安居型商品房、人才住房等住房類型，同時(shí)新增保障性租賃住房、共有產(chǎn)權(quán)房類型，讓保障房惠及更多群體?？傮w而言，隨著二季度市場(chǎng)成交量出現(xiàn)明顯下滑，下半年深圳樓市調(diào)控政策有望進(jìn)一步放松。2023年上半年深圳樓市重點(diǎn)事件匯總時(shí)間事件重點(diǎn)內(nèi)容深圳市住房和建設(shè)局等六部門(mén)聯(lián)合發(fā)布《深圳市推廣二手房"帶押過(guò)戶"模式的工作方案》探索推廣二手房"帶押過(guò)戶"模式。2023/1/5《深圳市推廣二手房“帶押過(guò)戶”模式的工作方案》發(fā)布市委、市政府進(jìn)一步提高了“十四五”規(guī)劃的任務(wù)目標(biāo)，將建設(shè)籌集保障性住房原目標(biāo)54萬(wàn)套（間）提高到不少于74萬(wàn)套（間），其中保障性租賃住房增加了20萬(wàn)套（間）。調(diào)整主要涉及兩方面：一是放開(kāi)限購(gòu)，暫停對(duì)自然人實(shí)施商品住房限購(gòu)，即無(wú)需提供無(wú)房證明；二是優(yōu)化商品住房轉(zhuǎn)讓管理，即自取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)之日起2年內(nèi)禁止轉(zhuǎn)讓，此前限售期為5年。2023/2/212023/3/10“十四五”深圳將推74萬(wàn)套保障性住房深汕合作區(qū)取消個(gè)人商品住房限購(gòu)加大對(duì)購(gòu)買首套住房、多子女家庭購(gòu)房、購(gòu)買綠色建筑住房等的公積金貸款支持力度。取消了原來(lái)的安居型商品房、人才住房等住房類型，新增了保障性租賃住房、共有產(chǎn)權(quán)住房等住房類型。網(wǎng)傳深圳二手房成交參考價(jià)將不作調(diào)整，銀行核定房貸額度以網(wǎng)簽備案價(jià)即實(shí)際成交價(jià)和評(píng)估價(jià)孰低為準(zhǔn)，參考價(jià)僅作參考。2023/3/242023/4/62023/4/202023/5/10深圳市住建局發(fā)布《深圳市住房公積金貸款管理規(guī)定》深圳市擬出臺(tái)地價(jià)測(cè)算規(guī)則，取消安居房、人才房深圳二手房參考價(jià)政策調(diào)整《深圳市公共租賃住房申請(qǐng)家庭經(jīng)濟(jì)狀況核對(duì)和認(rèn)定實(shí)施細(xì)

《意見(jiàn)》提到，經(jīng)濟(jì)狀況的核對(duì)內(nèi)容包括核對(duì)對(duì)象的基礎(chǔ)情況、可支配收入和則（征求意見(jiàn)稿）》財(cái)產(chǎn)。屬于城中村房屋的，房源收儲(chǔ)合同或者委托運(yùn)營(yíng)合同期限原則上不少于十年；2023/5/19深圳保租房籌集管理新規(guī)發(fā)布：城中村收儲(chǔ)合同不少于10年

屬于產(chǎn)權(quán)明晰的社會(huì)存量房屋，房源收儲(chǔ)合同或者委托運(yùn)營(yíng)合同期限原則上不少于六年。2、土地市場(chǎng)一土地供應(yīng)上半年深圳土地市場(chǎng)成交宗數(shù)較去年同期變化不大，居住用地面積供應(yīng)大減，工業(yè)用地仍占據(jù)主導(dǎo)。在居住土地方面，受深圳灣超總地塊影響，上半年樓面價(jià)大幅度上升；在區(qū)域分布上，龍崗區(qū)憑借12

宗地塊遙遙領(lǐng)先其它區(qū)。

土地轉(zhuǎn)讓面積大幅增加根據(jù)深圳中原研究中心監(jiān)測(cè)，2023

年上半年土地市場(chǎng)的成交面積較去年同期增加90.11%，成交金額同比增加

8.94%。相較于去年，今年深圳上半年成交土地

33

宗，與去年同期持平。工業(yè)用地成交

21

宗，占比63.6%，均以底價(jià)成交；居住用地成交

7

宗，位居第二；其他用地成交

4

宗，商業(yè)用地成交

1

宗。2018年以來(lái)深圳土地出讓宗數(shù)走勢(shì)圖317居住用地工業(yè)用地商業(yè)用地其他1174108334540516104121272740343110127201820192020202120222023H12018年以來(lái)深圳土地出讓金額與成交面積走勢(shì)圖成交用地面積（萬(wàn)平）土地成交金額（億）1119.541050.87954.99697.01537.67468.94449.26335.462020297.03249.802019280.25145.512018202120222023H1二

居住用地分析

居住用地樓面價(jià)大幅上升上半年合計(jì)出讓

7

宗居住用地，較去年同期減少

1

宗；合計(jì)出讓面積

15.2

萬(wàn)平，同比下降

52.5%。4

宗宅地封頂成交，2

宗底價(jià)成交，1

宗低溢價(jià)成交，整體溢價(jià)率為

12.2%，其中深超總地塊刷新毛坯限價(jià)新紀(jì)錄。在拿地主體上，資金實(shí)力雄厚的國(guó)企、央企依然是拿地的主力軍，合計(jì)取得5

宗居住用地，其中深超總地塊由中海地產(chǎn)以“125.32億+58500萬(wàn)平自持租賃住房”取得；民企龍湖地產(chǎn)取得

2

宗居住用地，分別位于龍崗區(qū)、光明區(qū)。上半年宅地延續(xù)過(guò)往低供應(yīng)態(tài)勢(shì)，預(yù)計(jì)下半年宅地市場(chǎng)供應(yīng)會(huì)大幅增長(zhǎng)。2023年上半年深圳土地成交面積分布（萬(wàn)平）其他,70.63,24%工業(yè)用地商業(yè)用地居住用地,

15.24,居住用地其他5%工業(yè)用地,210.55,71%商業(yè)用地,

0.61,0%2023年上半年深圳各區(qū)土地成交分布圖工業(yè)用地居住用地商業(yè)用地其他面積11110212521111211寶安區(qū)

光明區(qū)

南山區(qū)

福田區(qū)

龍華區(qū)

羅湖區(qū)

龍崗區(qū)

坪山區(qū)

鹽田區(qū)

大鵬區(qū)

深汕合作區(qū)2017~2023年上半年住宅用地成交走勢(shì)土地面積（萬(wàn)平）樓面價(jià)（元/平）28032.715.2三土地排行榜

中海地產(chǎn)獲得上半年度單價(jià)“地王”稱號(hào)根據(jù)深圳中原研究中心的統(tǒng)計(jì)，2023

年中海地產(chǎn)以“125.32

億+58500

平自持租賃住房”拿下南山沙河街道

T207-0060

宗地。該宗地位于深圳灣超級(jí)總部基地范疇。地塊面積

3.63

萬(wàn)平方米，建筑面積

20.77

萬(wàn)平方米，建成后普通商品住房銷售均價(jià)不得高于

133300

元/平方米（毛坯），刷新深圳住宅限價(jià)新紀(jì)錄，且不再限定

70/90

的戶型設(shè)置要求。除去

5.85

萬(wàn)平自持租賃住房面積，可售樓面價(jià)達(dá)

84017

元/平方米，位居

2021

年以來(lái)樓面價(jià)榜首。自

2021

年以來(lái)，樓面價(jià)前十中多集中于西部區(qū)域的南山、寶安區(qū)，合計(jì)占據(jù)八個(gè)，主要得益于區(qū)域可供地面積較多，片區(qū)配套逐漸完善，受到市場(chǎng)廣泛關(guān)注。福田、羅湖等四區(qū)無(wú)商品房供應(yīng)。2023年土拍多地塊銷售限價(jià)出現(xiàn)上調(diào)，龍華民治片區(qū)

A811-0347

地塊限價(jià)

80500

元/平，高于周邊新盤(pán)超核中心潤(rùn)府、中海瓏悅理接近

8000

元/平。此外，寶安區(qū)、坪山區(qū)等多地塊也出現(xiàn)銷售限價(jià)上調(diào)的信息。2021年至今樓面均價(jià)排行榜編號(hào)所在區(qū)南山區(qū)寶安區(qū)南山區(qū)南山區(qū)片區(qū)華僑城尖崗山前海成交人中海地產(chǎn)佳兆業(yè)招商地產(chǎn)天健越秀地產(chǎn)深業(yè)集團(tuán)越秀地產(chǎn)中海地產(chǎn)萬(wàn)科成交時(shí)間2023/6/302021/5/132022/8/42021/9/282022/8/42021/11/252022/8/42022/8/42022/4/292022/8/4↓樓面均價(jià)84017699675939853306499224535844719433324136440272T207-0060A122-0372T102-0410T201-0157A003-0434T201-0168A104-0147A806-0400A012-0112A818-0479前海寶安區(qū)

寶安中心區(qū)南山區(qū)寶安區(qū)龍華區(qū)寶安區(qū)龍華區(qū)前海碧海民治尖崗山民治聯(lián)發(fā)集團(tuán)2021

年至今各區(qū)單價(jià)地王2021年至今土地住房銷售均價(jià)上限排行榜編號(hào)所在地南山南山南山南山南山寶安寶安寶安龍華龍華片區(qū)華僑城前海蛇口前海成交人中海地產(chǎn)招商地產(chǎn)深圳地鐵集團(tuán)天健成交時(shí)間2023/6/302022/8/42021/11/252021/9/28↓均價(jià)上限13330010700096100T207-0060T102-0410K103-0016T201-0157T201-0168A003-0434A012-0112A004-0175A811-0347A811-034492000920008860087494855008050078200前海鹽田人才安居、深業(yè)

2021/11/25寶安中心區(qū)尖崗山新安越秀地產(chǎn)萬(wàn)科、深圳人才安居鴻榮源2022/8/42022/4/292021/11/252023/6/302021/9/28民治民治深物業(yè)中海地產(chǎn)2021

年至今各區(qū)總價(jià)地王深圳一二手住宅成交占比2021

年之前，二手成交套數(shù)占比一直超過(guò)一手成交套數(shù)；2021

年二手房參考價(jià)出臺(tái)之后，二手房市場(chǎng)成交出現(xiàn)較大的萎縮，月度成交套數(shù)接連創(chuàng)下歷史新低，而新房住宅成交量雖然也在下滑，但下滑幅度小于二手房市場(chǎng)，至

2021

年一手成交超過(guò)二手。2023

年市場(chǎng)復(fù)蘇，二手房市場(chǎng)恢復(fù)好于新房，二手房成交占比出現(xiàn)上升，且有超過(guò)一手住宅成交套數(shù)的趨勢(shì)。3、深圳新房2023

年上半年，隨著疫情管控措施的解除，經(jīng)濟(jì)逐漸企穩(wěn)回暖。在“房住不炒”大背景下，政策略有放松，深汕合作區(qū)限購(gòu)放開(kāi)、公積金政策調(diào)整等。在供給層面，由于去年同期受疫情影響，樓市入市節(jié)奏放緩，今年上半年推售面積同比上漲

50.1%，開(kāi)發(fā)商紛紛通過(guò)加快推盤(pán)節(jié)奏回籠資金。在需求層面，深圳新房市場(chǎng)先揚(yáng)后抑，年初前期推遲的置業(yè)需求逐漸得到釋放，金三迎來(lái)上半年的小陽(yáng)春，進(jìn)入二季度后，購(gòu)房者置業(yè)信心下降，前期政策效果進(jìn)一步減弱，外加人才房大量供給的沖擊效應(yīng)，住宅可售面積升至六年來(lái)新高，新房成交價(jià)格僅龍華區(qū)上漲，多區(qū)成交均價(jià)下滑超

10%，多數(shù)樓盤(pán)去化走低，僅一項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)售罄，七成樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)去化低于五成，新房市場(chǎng)內(nèi)卷加劇，多數(shù)樓盤(pán)營(yíng)銷力度不斷加大。整體來(lái)看，上半年新房市場(chǎng)成交量不如預(yù)期。一新房供應(yīng)分析

供應(yīng)下滑

龍華成供應(yīng)主力2023

年上半年，新房供應(yīng)量較

2022

年下半年出現(xiàn)小幅度下降，但較

2022

年上半年同期上升57.4%，主要原因是去年同期受疫情影響較大，新房入市速度較為緩慢。今年隨著經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)回升，購(gòu)房者置業(yè)信心增強(qiáng)，開(kāi)發(fā)商預(yù)期相對(duì)樂(lè)觀，紛紛通過(guò)加快入市節(jié)奏回籠資金。二季度新房住宅供應(yīng)量多于一季度，一二月份受春節(jié)效應(yīng)市場(chǎng)供應(yīng)較小，金三銀四月份供應(yīng)相對(duì)密集，六月份新增供應(yīng)量處于上半年之最。2015-2022h1新房住宅推售面積統(tǒng)計(jì)推售面積：萬(wàn)平443.6420.0333.2294.9295.6282.6258.1218.1215.6171.0164.0159.6144.5129.6105.6101.382.4深圳中原研究中心新房住宅批售及推售面積統(tǒng)計(jì)91.7推售面積：萬(wàn)平58.4755.9254.5250.642.7939.8842.3436.134.524.3410.502207

2208

2209

2210

2211

2212

2301

2302

2303

2304

2305

2306深圳中原研究中心中部區(qū)域供應(yīng)增加，東部區(qū)域下滑明顯。從各區(qū)推售面積占比來(lái)看，龍華區(qū)占比第一，主要是受益于良好的規(guī)劃和基礎(chǔ)設(shè)施的不斷完善，龍華民治片區(qū)近年來(lái)土地供應(yīng)較多，加上“十四五”規(guī)劃中明確龍華中心被納入深圳都市核心區(qū)，片區(qū)存在較大的舊改空間，未來(lái)一段時(shí)間仍存在較大的供應(yīng)量；龍崗區(qū)占比第二，但環(huán)比下降

7.5%；寶安區(qū)占比第三，環(huán)比上升

10.3%。羅湖區(qū)、大鵬區(qū)上半年零供應(yīng)。從推售面積來(lái)看，中部區(qū)域供應(yīng)增加明顯，尤其是龍華區(qū)；西部區(qū)域僅寶安區(qū)上升，其余兩區(qū)均下降；東部區(qū)域除大鵬無(wú)變化，其余四區(qū)均下降。2023上半年各區(qū)推售面積占比22H122H223H119.5%18.1%18.3%14.7%11.4%9.0%6.0%2.6%0.0%0.3%鹽田0.0%寶安龍華光明南山福田羅湖龍崗坪山大鵬深汕深圳中原研究中心2023上半年各區(qū)推售面積22H122H223H148.044.544.936.128.122.214.86.50.00.8鹽田0.0寶安龍華光明南山福田羅湖龍崗坪山大鵬深汕深圳中原研究中心深圳中原研究中心監(jiān)測(cè)顯示，上半年深圳新房開(kāi)開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目67

個(gè)，去年同期為

49

個(gè)，而去年下半年為

76

個(gè)；其中含住宅項(xiàng)目

63

個(gè)。在區(qū)域分布上，寶安區(qū)開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目數(shù)量最多，寶安、龍崗、龍華、光明區(qū)均超十個(gè)，羅湖、大鵬區(qū)無(wú)開(kāi)盤(pán)。與去年同期相比，今年上半年各月份開(kāi)盤(pán)數(shù)量較為平穩(wěn)，五月份開(kāi)盤(pán)數(shù)量相對(duì)較多。每月開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目數(shù)量走勢(shì)22191615141413121211108874331深圳中原研究中心

打新熱降溫

開(kāi)盤(pán)去化整體走低上半年受多重因素影響下，訪客指數(shù)波動(dòng)較大，呈明顯的中間高兩端低特征。1

月受春節(jié)效應(yīng)影響，市場(chǎng)入市項(xiàng)目較少，訪客指數(shù)整體處于半年來(lái)低位。春節(jié)過(guò)后，隨著經(jīng)濟(jì)的企穩(wěn)回升，推遲的置業(yè)需求得到釋放，加上開(kāi)發(fā)商加大折扣力度，市場(chǎng)迎來(lái)短暫的爆發(fā)，訪客指數(shù)處于半年來(lái)高點(diǎn)。金三銀四開(kāi)發(fā)商加大推盤(pán)節(jié)奏，超核中心潤(rùn)府吸引大量客戶到訪，信義荔景御園開(kāi)盤(pán)接近售罄；五月份過(guò)后，由于經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)較為緩慢，購(gòu)房者信心下降，樓盤(pán)間分化加劇，海德園

A

區(qū)開(kāi)盤(pán)售罄，為今年首個(gè)日光盤(pán)，但多數(shù)樓盤(pán)去化表現(xiàn)不佳，庫(kù)存升至六年來(lái)高位。從開(kāi)盤(pán)銷售率看，打新熱降溫，新盤(pán)去化整體走低。上半年上市的63

個(gè)新房住宅項(xiàng)目中，僅

1

個(gè)項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)售罄，較去年同期減少

2

個(gè)。上半年住宅項(xiàng)目整體去化約三成，約七成樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)去化率低于五成，區(qū)域分化依然明顯，南山區(qū)去化效果較為理想，坪山、龍崗等區(qū)域去化效果一般。深圳中原新盤(pán)訪客指數(shù)20222023深圳中原研究中心深圳一手住宅周均開(kāi)盤(pán)銷售率推售套數(shù)開(kāi)盤(pán)銷售率2022年去化均值20222023二新房成交分析

成交量仍顯低迷

多區(qū)價(jià)格下降2023

年上半年，新房住宅成交套數(shù)同比上升

0.5%，環(huán)比下滑

11.5%；住宅成交面積同比下滑2.9%，環(huán)比下滑

10.2%。整體來(lái)看，由于去年上半年受疫情困擾，市場(chǎng)一度陷入低谷，整體基數(shù)較低；今年隨著疫情管控解除，但新房住宅成交量并沒(méi)有出現(xiàn)較大修復(fù)，新房住宅成交量表現(xiàn)不如預(yù)期。從月度走勢(shì)看，隨著經(jīng)濟(jì)的企穩(wěn)回升，推遲的置業(yè)需求逐漸得到釋放，一至四月成交量逐月遞增。五月份過(guò)后，購(gòu)房者觀望情緒加重，加上經(jīng)濟(jì)恢復(fù)較預(yù)期緩慢，新盤(pán)訪客量持續(xù)下滑，多數(shù)樓盤(pán)去化較低，市場(chǎng)需求后勁不足顯現(xiàn)。2023

年上半年，多區(qū)新房住宅成交價(jià)格出現(xiàn)下降，主要原因是開(kāi)發(fā)商以價(jià)換量，加大營(yíng)銷力度從而推動(dòng)樓盤(pán)銷售，多數(shù)新盤(pán)開(kāi)出九折優(yōu)惠吸引顧客，甚至市場(chǎng)一度出現(xiàn)“0

首付”、“低首付”購(gòu)房傳聞。得益于良好的區(qū)位和不斷完善的基礎(chǔ)配套，龍華區(qū)新房住宅受到市場(chǎng)青睞，價(jià)格同比上漲近7

個(gè)點(diǎn)，成為上半年唯一價(jià)格上漲的區(qū)。2018年以來(lái)新房住宅半年度成交走勢(shì)成交套數(shù)成交面積28657261402627720203183151768116592167271612616209128042018h12018h22019h12019h22020h12020h22021h12021h22022h12022h22023h1深圳中原研究中心新房住宅成交面積及套數(shù)統(tǒng)計(jì)成交面積(萬(wàn)平)成交套數(shù)39.137.034.835.132.733.232.731.430.729.328.627.126.725.922.120.518.516.1220122032205220722092211230123032305深圳中原研究中心

六區(qū)成交上升

龍崗增長(zhǎng)最快從各區(qū)新房住宅成交情況來(lái)看，六區(qū)成交量上升，五區(qū)成交量下跌。西部區(qū)域僅寶安區(qū)成交量上升，南山區(qū)下滑幅度較大；中部區(qū)域福田區(qū)受益于樓盤(pán)銷售狀況相對(duì)理想，加上去年同期成交量基數(shù)相對(duì)較低等因素，成交量增長(zhǎng)較快，而羅湖區(qū)上半年無(wú)新增供應(yīng)，成交量大幅度下滑；東部區(qū)域樓盤(pán)折扣力度大、開(kāi)發(fā)商促銷相對(duì)積極，龍崗區(qū)上半年新增供應(yīng)量位居全市第二，帶動(dòng)成交量大幅上升，深汕合作區(qū)、坪山區(qū)增長(zhǎng)速度也較快，大鵬、鹽田區(qū)負(fù)增長(zhǎng)。從各區(qū)成交面積占比走勢(shì)看，龍華、寶安、龍崗區(qū)位居前三，大鵬、鹽田區(qū)占比相對(duì)較小，其中龍華區(qū)占比提升較大，南山區(qū)占比下滑較大。從區(qū)域分布來(lái)看，西部依然是市場(chǎng)關(guān)注度最高的區(qū)域，其次是東部區(qū)域。區(qū)域成交面積占比趨勢(shì)圖22H122H223H120.3%19.7%17.6%12.8%8.0%7.0%4.6%4.8%3.6%1.1%0.6%寶安龍華光明南山福田羅湖鹽田龍崗坪山大鵬深汕深圳中原研究中心三區(qū)域成交分析

民治位居第一

TOP5

片區(qū)成交價(jià)均下跌2023

年上半年，民治片區(qū)住宅成交占比躍居第一，超越近幾年始終占據(jù)榜首的光明片區(qū)。一方面是上半年供應(yīng)增加較為明顯，累計(jì)有

8

項(xiàng)目取證入市；另一方面部分樓盤(pán)銷售較好，超核中心潤(rùn)府占據(jù)上半年成交量榜首，鴻榮源博譽(yù)府也進(jìn)入上半年樓盤(pán)銷售前十。光明片區(qū)位居第二，得益于新區(qū)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃佳，基礎(chǔ)設(shè)施配套逐步完善，上車門(mén)檻低，性價(jià)比上升，市場(chǎng)前景被普遍看好。坪山片區(qū)隨著地鐵網(wǎng)絡(luò)進(jìn)一步完善，市場(chǎng)關(guān)注度逐漸上升，成交量增加明顯。深圳新房住宅成交占比

TOP5

片區(qū)2021

年片區(qū)2022

年片區(qū)2023H1片區(qū)排名占比占比占比12345光明坪山沙井深汕松崗13.40%12.50%6.40%5.80%5.00%光明龍崗中心城民治16.65%8.18%6.76%6.03%5.55%民治光明12.75%9.97%7.19%6.15%5.00%坪山前海沙井科技園龍崗中心城深圳新房住宅TOP5片區(qū)成交均價(jià)走民治光明坪山沙井龍崗中心城2020202120222023H1深圳中原研究中心四新房成交結(jié)構(gòu)分析

新房整體降價(jià)從價(jià)格段成交看，高價(jià)樓盤(pán)占比持續(xù)減少，相反，低價(jià)樓盤(pán)占比持續(xù)增加。10

萬(wàn)以上樓盤(pán)占比環(huán)比下降了

7.6%，在所有價(jià)格段中下滑幅度最大，主要集中于安托山、前海一帶，此價(jià)格段內(nèi)銷量較高的樓盤(pán)有海德園

A

區(qū)、深鐵懿府、萬(wàn)科臻灣悅；8-10

萬(wàn)樓盤(pán)占比環(huán)比下降了

0.6%，此價(jià)格段內(nèi)銷量較高的的樓盤(pán)有天健悅灣府項(xiàng)目；6-8

萬(wàn)樓盤(pán)占比環(huán)比上了

7.2%，占比提升顯著，此價(jià)格段內(nèi)銷量較高的的樓盤(pán)有超核中心潤(rùn)府、鴻榮源博譽(yù)府；4

萬(wàn)以下樓盤(pán)占比環(huán)比上升

2.9%，主要分布于龍崗、坪山、深汕區(qū)域，此價(jià)格段內(nèi)銷量較高的的樓盤(pán)有半山潤(rùn)府、中海寰宇瓏宸花園項(xiàng)目。深圳新房?jī)r(jià)格段成交占比半年度走勢(shì)0.60%3.74%12.16%6.74%8.54%11.61%7.31%6.6%8.8%14.33%14.16%9.34%26.18%14.53%49.74%10萬(wàn)以上8-10萬(wàn)6-8萬(wàn)8.44%17.60%11.00%24.6%8.70%17.38%16.12%43.84%4-6萬(wàn)52.57%43.3%45.33%4萬(wàn)以下44.89%39.70%31.82%28.39%19.97%16.7%12.18%13.80%9.29%2020h12020h22021H12021H22022H12022H22023H1深圳中原研究中心深圳新房?jī)r(jià)格段成交占比月度走勢(shì)11.6%8.5%10萬(wàn)以上8-10萬(wàn)6-8萬(wàn)20.9%4-6萬(wàn)44.1%14.7%4萬(wàn)以下深圳中原研究中心

改善型戶型占據(jù)主導(dǎo)從面積段成交看，改善型戶型占比上升，大戶型提升顯著。上半年，大戶型占比環(huán)比上升了

1.0%，主要是深鐵懿府、溪山美地園項(xiàng)目；90-144

平戶型占比下降了

0.5%，仍占據(jù)各面積段第一；90平以下戶型占比不足四成，下降了

0.5%，其中，60-90

平戶型下降了

0.3%。深圳新房住宅面積段成交占比半年度走勢(shì)0.14%0.49%1.06%0.33%0.18%0.27%0.42%0.06%<45平22.34%30.80%37.68%39.12%

38.78%45-60平60-90平90-144平>144平42.32%

43.57%69.12%6.29%65.32%3.28%56.75%3.93%56.94%

56.48%53.81%

52.90%3.05%2.98%3.15%4.10%2020h1

2020h2

2021H1

2021H2

2022H1

2022H2

2023H1深圳中原研究中心深圳新房住宅面積段成交占比月度走勢(shì)0.1%0.3%39.1%<45平45-60平60-90平90-144平>144平56.0%4.4%深圳中原研究中心五存量分析

新房存量升至六年來(lái)最高上半年全市住宅庫(kù)存存量仍處高位，六月末可售面積處于六年來(lái)新高。一月份受春節(jié)效應(yīng)影響，市場(chǎng)成交量下滑，庫(kù)存進(jìn)一步上升。春節(jié)過(guò)后，市場(chǎng)購(gòu)房需求逐步釋放，帶動(dòng)庫(kù)存量進(jìn)一步減少。三四月份開(kāi)發(fā)商入市節(jié)奏加快，但是樓盤(pán)銷售整體表現(xiàn)一般，去化率走低，庫(kù)存量進(jìn)一步上升。二季度政策力度減弱，購(gòu)房者置業(yè)信心下降，導(dǎo)致半年度末庫(kù)存大增，去化時(shí)間由年初的

13.62

個(gè)月上升至

14.94

個(gè)月，升至六年來(lái)新高。、深圳新房住宅存量與去化走勢(shì)圖全市存量（萬(wàn)平）去化時(shí)間（月）14.94436.8去化警戒線深圳中原研究中心

龍華存量最多

大鵬去化周期最長(zhǎng)從各區(qū)住宅存量來(lái)看，當(dāng)前庫(kù)存最多的是龍華，存量

95.7

萬(wàn)平；其次為龍崗、寶安，存量分別為82.4

萬(wàn)平、72.4

萬(wàn)平。龍華區(qū)上半年推售面積為各區(qū)最多，整體銷售一般，帶動(dòng)庫(kù)存量進(jìn)一步上升；龍崗區(qū)上半年新增供應(yīng)為各區(qū)第二，雖然開(kāi)發(fā)商折扣力度大、特價(jià)盤(pán)頻出、總價(jià)低，但片區(qū)整體配套相對(duì)一般，銷售不佳；寶安區(qū)六月份庫(kù)存攀升，主要是受到月底取證項(xiàng)目鴻榮源·珈譽(yù)府影響，受益于片區(qū)配套不斷完善，整體表現(xiàn)優(yōu)于全市成交量變化。從去化時(shí)間來(lái)看，東部區(qū)域整體較長(zhǎng)，而西部區(qū)域較短。大鵬區(qū)由于區(qū)位條件一般，銷量較為慘淡，去化時(shí)間始終處于較高水平，去化時(shí)間高達(dá)

95.5

個(gè)月，且較年初有擴(kuò)大趨勢(shì)；此外、鹽田、坪山區(qū)去化時(shí)間也相對(duì)較長(zhǎng)。西部區(qū)域受益于區(qū)位優(yōu)勢(shì)，整體表現(xiàn)依然較好，南山區(qū)上半年雖然有多項(xiàng)目供應(yīng)，但去化水平較高，去化時(shí)間始終處于低水平，為

2.4

個(gè)月。深圳各區(qū)域住宅存量與去化時(shí)間走勢(shì)圖存量去化時(shí)間去化警戒線光明寶安南山龍華福田羅湖龍崗大鵬坪山鹽田深汕深圳中原研究中心六新房成交排行榜

超核中心潤(rùn)府獲得成交套數(shù)、金額榜首網(wǎng)簽數(shù)據(jù)顯示，超核中心潤(rùn)府上半年共成交

801

套，成交量位居第一，其次是華潤(rùn)潤(rùn)暉府

504

套、萬(wàn)科金域?qū)W府

471

套。住宅套數(shù)

TOP10

中龍華占據(jù)四個(gè)，龍崗、光明各占據(jù)兩個(gè)位居其次；坪山、深汕各一個(gè)。住宅項(xiàng)目成交套數(shù)

TOP10

共成交

4458

套，較同期減少

1803

套。2023上半年新房住宅成交套數(shù)TOP10樓盤(pán)區(qū)域龍華片區(qū)民治↓套數(shù)面積（萬(wàn)平）

均價(jià)（元/平）超核中心潤(rùn)府8018.872595華潤(rùn)潤(rùn)暉府萬(wàn)科金域?qū)W府綠城匯銀·桂語(yǔ)蘭庭花樣年旭輝好時(shí)光家園卓越和奕府光明龍崗光明坪山龍華龍華龍華龍崗深汕光明龍崗中心城光明坪山龍華中心區(qū)大浪5044714263923893823683643614.74.34.33.83.83.83.93.53.8499834231350573407805933055702749974174010607華僑城四海華亭鴻榮源博譽(yù)府融湖盛景民治平湖深汕半山潤(rùn)府深圳中原研究中心超核中心潤(rùn)府以64.2

億成交額獲得上半年住宅項(xiàng)目成交金額

TOP10

冠軍，其次是深鐵懿府，成交

53.1

億元，萬(wàn)科瑧灣悅位居第三。TOP10

中均價(jià)十萬(wàn)以上項(xiàng)目有兩個(gè)，均位于安托山片區(qū)。住宅項(xiàng)目成交金額

TOP10

共成交

337.0

億元，較同期減少

274.9

億。2023上半年新房住宅成交金額TOP10樓盤(pán)超核中心潤(rùn)府深鐵懿府區(qū)域龍華南山南山龍華南山福田龍華福田光明龍華片區(qū)民治安托山前海民治前海上下沙民治安托山光明↓金額（億元）

面積（萬(wàn)平）

均價(jià)（元/平）64.253.134.828.928.327.527.427.123.422.38.85.13.53.92.93.43.52.24.73.87259510435998313749979677480327779971260274998359330萬(wàn)科瑧灣悅鴻榮源博譽(yù)府天健悅灣府中洲灣·迎海溪山美地園海德園A區(qū)華潤(rùn)潤(rùn)暉府卓越和奕府龍華中心區(qū)深圳中原研究中心

華潤(rùn)置地、萬(wàn)科分別獲得成交面積和金額第一上半年華潤(rùn)置地共網(wǎng)簽住宅

14.3

萬(wàn)平，位居住宅項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商成交面積

TOP10

榜首，二三位分別是萬(wàn)科、卓越集團(tuán)。華潤(rùn)置地網(wǎng)簽的住宅項(xiàng)目主要有超核中心潤(rùn)府、華潤(rùn)潤(rùn)暉府。住宅成交面積

TOP10

開(kāi)發(fā)商共計(jì)成交

72.6

萬(wàn)平。2023上半年新房住宅成交面積TOP10開(kāi)發(fā)商排名12345678開(kāi)發(fā)商華潤(rùn)置地萬(wàn)科卓越集團(tuán)深圳地鐵集團(tuán)鴻榮源中海地產(chǎn)招商地產(chǎn)特區(qū)建發(fā)京基地產(chǎn)華僑城↓面積（萬(wàn)平）套數(shù)14071182750365648673689509453452金額（億元）67.314.311.47.46.86.36.16.14.94.74.679.244.662.946.130.130.419.328.891024.3深圳中原研究中心網(wǎng)簽數(shù)據(jù)顯示，2023

上半年深圳新房住宅成交金額

TOP3

分別為萬(wàn)科、華潤(rùn)置地、深圳地鐵集團(tuán)。在近六年中，萬(wàn)科、華潤(rùn)置地分別四次占據(jù)

TOP3

位置，其中，萬(wàn)科一共三次占據(jù)

TOP1

位置，為次數(shù)最多的開(kāi)發(fā)商；深圳地鐵集團(tuán)、佳兆業(yè)各占據(jù)兩次

TOP3

位居其次。歷年深圳新房住宅成交金額TOP3開(kāi)發(fā)商年份開(kāi)發(fā)商萬(wàn)科金額（億元）2023上半年TOP12023上半年TOP22023上半年TOP32022年TOP12022年TOP22022年TOP32021年TOP12021年TOP22021年TOP32020年TOP12020年TOP22020年TOP32019年TOP12019年TOP22019年TOP32018年TOP12018年TOP22018年TOP379.267.362.9華潤(rùn)置地深圳地鐵集團(tuán)華潤(rùn)置地深圳地鐵集團(tuán)招商地產(chǎn)華潤(rùn)置地萬(wàn)科311.8164.7157.0332.0262.4171.7154.8116.7110.6185.1117.795.9龍光地產(chǎn)中海地產(chǎn)佳兆業(yè)京基地產(chǎn)萬(wàn)科新錦安實(shí)業(yè)發(fā)展佳兆業(yè)華潤(rùn)置地萬(wàn)科鴻榮源集團(tuán)152.3141.8107.8深圳中原研究中心七總結(jié)上半年新房市場(chǎng)需求仍趨偏弱，多數(shù)樓盤(pán)銷售周期進(jìn)一步上升。在樓盤(pán)可選擇性增強(qiáng)的大背景下，樓盤(pán)折扣力度、樓盤(pán)品質(zhì)、性價(jià)比等因素成為影響置業(yè)者的因素。區(qū)位好，周圍配套成熟的樓盤(pán)依然受到市場(chǎng)的追棒，整體表現(xiàn)較佳；區(qū)位和周圍配套一般的樓盤(pán)整體表現(xiàn)平淡。預(yù)計(jì)隨著經(jīng)濟(jì)進(jìn)一步回暖，加上普遍預(yù)期下半年政策力度加強(qiáng)等因素，下半年成交量會(huì)出現(xiàn)上升。根據(jù)住建局公布的2023

年三季度計(jì)劃入市商品房情況，預(yù)計(jì)將會(huì)有

14957

套住宅入市，樓盤(pán)供應(yīng)進(jìn)一步加大。四、深圳商務(wù)公寓一

公寓供應(yīng)分析2023

年上半年深圳僅

4

月份有

2

個(gè)公寓項(xiàng)目獲批，分別為錦繡時(shí)代廣場(chǎng)、兆鑫匯金廣場(chǎng)，供應(yīng)面積

3.8

萬(wàn)平，同比下降

85.9%，上半年公寓供應(yīng)量?jī)H為去年全年的

6.6%。在

2020

年深圳停止商務(wù)公寓的審批后，商務(wù)公寓供應(yīng)持續(xù)下降。歷年深圳公寓供應(yīng)量走勢(shì)圖批售面積批售項(xiàng)目個(gè)數(shù)463330147.0262525118.92190.392.077.479.857.023.820162017201820192020202120222023H1深圳中原研究中心二

公寓成交量?jī)r(jià)分析

全市公寓成交：成交面積同比大幅下降，成交均價(jià)上升2023

年上半年全市公寓成交面積同比上升

125.5%，為去年全年成交面積的

74.0%。公寓成交均價(jià)超

7

萬(wàn)，為近幾年最高。雖然供應(yīng)大幅下降，但上半年公寓成交量?jī)r(jià)都有增長(zhǎng)，主要是南山創(chuàng)智云城上半年集中網(wǎng)簽造成。深圳歷年公寓成交量?jī)r(jià)走勢(shì)圖成交面積(萬(wàn)平)成交均價(jià)（元/平）725566470470.263753650146334971.5595805215351.05033231.669.469.551.623.420162017201820192020202120222023H1深圳中原研究中心

各區(qū)公寓成交：南山為成交主力2023

年上半年公寓成交集中在南山區(qū)，其次為龍崗、羅湖。上半年南山公寓成交

15.4

萬(wàn)平，占全市成交的

65.8%，主要為創(chuàng)智云城、太子灣瑞璽大廈的成交。從成交均價(jià)來(lái)看，上半年僅寶安、羅湖均價(jià)同比上漲。其中，寶安均價(jià)同比上升

12.8%；龍華、龍崗、南山均價(jià)跌幅居前，分別同比下滑

37.1%、25.4%、23.3%。主要原因是個(gè)別低價(jià)項(xiàng)目大量網(wǎng)簽拉低區(qū)域均價(jià)，上半年龍華公寓成交以合正觀瀾匯為主，龍崗則是以御景薈都為主，南山成交集中在創(chuàng)智云城，這些項(xiàng)目均價(jià)相對(duì)低于區(qū)域平均水平。2022年H1成交面積（萬(wàn)平）2022年H1成交均價(jià)（元/平）2023年H1成交面積（萬(wàn)平）2023年H1成交均價(jià)（元/平）10437715.482305666535688754177425264254835499321822.82.44.00.91.10.80.51.5

0.30.40.21.51.10.30.2

0.1

0.10.20.0寶安福田光明龍崗龍華羅湖南山坪山鹽田深汕深圳中原研究中心三

公寓成交結(jié)構(gòu)分析

成交面積段：45

平以下小面積戶型成交占比下滑

10.4%2023

年上半年公寓成交集中在

45

平以下，但成交占比較去年下滑

10.4%。從占比變動(dòng)來(lái)看，45-60

平以及

90

平以上戶型成交占比提升。歷年深圳公寓成交面積段分布45㎡以下90㎡以上45-60㎡60-90㎡5.3%11.0%9.5%11.4%20.9%14.8%15.7%20.0%17.6%36.4%29.6%24.5%19.4%19.7%25.2%21.7%19.1%13.7%56.6%202220.0%23.8%24.7%24.4%18.1%22.0%51.1%44.1%43.3%44.3%46.2%23.9%21.9%2016201720182019202020212023H1深圳中原研究中心

成交總價(jià)段：僅

600

萬(wàn)-1000

萬(wàn)公寓成交占比上升公寓成交中

300

萬(wàn)以下為主力，總占比超

5

成。從占比變動(dòng)來(lái)看，僅

600-1000

萬(wàn)成交占比大幅提升，其他價(jià)段占比均下降。歷年深圳公寓成交面積段分布300萬(wàn)以下300萬(wàn)-600萬(wàn)600萬(wàn)-1000萬(wàn)大于1000萬(wàn)5.3%8.6%7.3%3.7%5.5%4.2%6.6%3.8%6.1%6.7%4.3%3.3%8.1%5.6%12.3%18.2%20.1%18.4%28.8%24.4%29.0%38.9%25.3%40.3%70.1%67.7%63.5%60.8%58.7%54.0%50.4%40.1%20162017201820192020202120222023H1深圳中原研究中心四

公寓成交排行榜

成交量

TOP10：創(chuàng)智云城獲成交量第一2023

年上半年公寓成交套數(shù)第一的是創(chuàng)智云城，占上半年全市成交套數(shù)的

45.3%。其次為御景薈都、華潤(rùn)筍崗中心。2023H1商務(wù)公寓成交套數(shù)TOP10樓盤(pán)創(chuàng)智云城御景薈都華潤(rùn)筍崗中心瀾匯云軒公寓和昌拾里花都星河天地翠湖大廈潤(rùn)月廣場(chǎng)太子灣瑞璽大廈世茂廣場(chǎng)區(qū)域南山龍崗羅湖龍華龍崗光明羅湖羅湖南山坪山片區(qū)西麗寶荷筍崗觀瀾↓套數(shù)16114643572101508370646145面積（萬(wàn)平）

均價(jià)（元/平）11.42.31.50.80.50.40.20.32.00.2767093149068453422293522242706676115727210234135499龍崗中心城光明翠竹東門(mén)蛇口坪山深圳中原研究中心

成交金額

TOP10：創(chuàng)智云城成交金額居首位2023

年上半年公寓成交金額最大的項(xiàng)目是創(chuàng)智云城，成交金額高達(dá)

87.1

億元。成交金額前十的項(xiàng)目中，南山占

5

席，福田占

2

席。2023H1商務(wù)公寓成交金額TOP10樓盤(pán)創(chuàng)智云城區(qū)域南山南山羅湖龍崗福田南山南山龍華南山福田片區(qū)西麗蛇口筍崗寶荷↓金額(億元)

面積（萬(wàn)平）

均價(jià)（元/平）87.121.010.17.211.42.01.52.30.50.40.40.80.30.27670910234168453太子灣瑞璽大廈華潤(rùn)置地筍崗中心御景薈都崗廈天元花園太子灣泓璽大廈玖尚公寓瀾匯云軒公寓天御公寓富通九曜公館31490福田中心區(qū)蛇口5.34.13.911287211459795845前海觀瀾蛇口新洲3.2422292.4897742.088433深圳中原研究中心五

總結(jié)2023

年上半年深圳市僅兩個(gè)公寓項(xiàng)目獲批，供應(yīng)面積3.8

萬(wàn)平，同比下降

85.9%，上半年公寓供應(yīng)量?jī)H為去年全年的

6.6%。在

2020

年深圳停止商務(wù)公寓的審批后，商務(wù)公寓供應(yīng)持續(xù)下降。雖然供應(yīng)大幅下降，但上半年公寓成交量?jī)r(jià)都有增長(zhǎng)。2023

年上半年全市公寓成交面積

23.4

萬(wàn)平，同比上升

125.5%，為去年全年成交面積的

74.0%。公寓成交均價(jià)超

7

萬(wàn)，為近幾年最高。成交量?jī)r(jià)的增長(zhǎng)，主要是南山創(chuàng)智云城在上半年集中網(wǎng)簽造成。公寓成交集中在

45

平以下，但成交占比較去年下滑

10.4%至

46.2%；而

90

平以上戶型成交占比提升至

15.7%。五、豪宅市場(chǎng)上半年整體市場(chǎng)較為低迷，豪宅市場(chǎng)也受影響。與去年同期相比，豪宅供應(yīng)主要集中于六月份，前五月份市場(chǎng)供應(yīng)偏少。但相較于普通住宅，豪宅去化水平高，海德園

A

區(qū)開(kāi)盤(pán)售罄，帶動(dòng)六月份豪宅成交量上升。住宅類豪宅占據(jù)大部分，公寓類豪宅無(wú)供應(yīng)，南山區(qū)依然為豪宅供應(yīng)和成交量較為集中的地區(qū)。一豪宅供應(yīng)分析

豪宅供應(yīng)環(huán)比下降

六月供應(yīng)大增2023

年上半年深圳豪宅批售面積環(huán)比下滑

35.3%，同比上升

24.3%；推售面積環(huán)比下滑

28.7%，同比上升

45.4%，豪宅供應(yīng)較去年同期有顯著增長(zhǎng)，主要原因是去年疫情影響下基數(shù)較低。住宅類豪宅占據(jù)主導(dǎo)，別墅類豪宅推售

0.7

萬(wàn)平，公寓類豪宅無(wú)供應(yīng)。從月度供應(yīng)變化看，豪宅項(xiàng)目主要供應(yīng)在

6

月份，占據(jù)上半年總推售面積近六成，主要為深業(yè)云海灣、壹灣臻邸項(xiàng)目。豪宅供應(yīng)主要集中于前海片區(qū)，前海規(guī)劃層次高、基礎(chǔ)配套逐步完善、地理位置優(yōu)越、發(fā)展前景被市場(chǎng)廣泛看好，片區(qū)新房?jī)r(jià)格近年來(lái)始終處于深圳前列。2018年至今豪宅批售和推售面積走勢(shì)圖批售面積推售面積67.763.859.347.659.557.756.854.555.353.948.437.2

40.338.936.835.829.626.823.623.618.316.218H118H219H119H220H120H221H121H222H122H223H1深圳中原研究中心2022年至今豪宅月度批售和推售面積走勢(shì)圖批售面積推售面積23.9223.1923.1918.938.8118.026.857.356.235.032.841.890.00

0.000.000.120.000.00

0.00202201

202203

202205

202207

202209

202211

202301

202303

202305深圳中原研究中心各區(qū)供應(yīng)量看，2023

年上半年獲批豪宅分布于南山、福田、龍華三區(qū)，得益于優(yōu)越的地理位置和良好的區(qū)位配套，南山、福田兩區(qū)新房?jī)r(jià)格相對(duì)較高，豪宅供應(yīng)較多。南山區(qū)豪宅推售

26.98

萬(wàn)平，主要為深業(yè)云海灣、壹灣臻邸項(xiàng)目；福田區(qū)豪宅推售

11.24

萬(wàn)平，主要為中洲灣·迎海項(xiàng)目。對(duì)比去年同期，南山豪宅供應(yīng)面積大增。2022H1與2023H1豪宅批售和推售面積走勢(shì)圖批售推售2022H12023H126.9814.4410.8611.241.450.670.000.0000.000.000寶安

南山

光明

福田

龍華

深汕

寶安

南山

光明

福田

龍華

深汕深圳中原研究中心二豪宅成交量?jī)r(jià)分析

豪宅成交持續(xù)回落2023

年上半年豪宅成交

1564

套，環(huán)比下降

29.3%；成交面積

24.2

萬(wàn)平，環(huán)比下降

30.1%。從近幾年豪宅成交走勢(shì)看，2020

年下半年至

2021

年下半年豪宅成交量處于上升態(tài)勢(shì)，2021

年下半年達(dá)到高點(diǎn)之后豪宅成交量止升回跌，雖然

2022

年下半年豪宅推售面積有所增加，但市場(chǎng)趨于謹(jǐn)慎，豪宅市場(chǎng)去化也開(kāi)始走低，成交量繼續(xù)下滑。從月度成交量和價(jià)格看，2023

年上半年豪宅成交量整體低迷，一至六月基本呈現(xiàn)逐月遞增趨勢(shì)，六月份海德園

A

區(qū)開(kāi)盤(pán)售罄，拉動(dòng)當(dāng)月市場(chǎng)成交量較快增長(zhǎng)。在價(jià)格方面，上半年豪宅成交價(jià)格基本呈回落態(tài)勢(shì)，六月份受海德園

A

區(qū)影響，價(jià)格出現(xiàn)上升。2022年至今豪宅月度成交量?jī)r(jià)走勢(shì)圖成交套數(shù)成交均價(jià)1105964051017528536527493429

440438364296272

269237204213152109202201

202203

202205

202207

202209

202211

202301

202303

202305深圳中原研究中

南山保持霸主地位由于南山區(qū)豪宅供應(yīng)的相對(duì)較高，上半年南山依然是豪宅市場(chǎng)的成交主力，成交占比

68.7%。受豪宅市場(chǎng)整體低迷影響，南山區(qū)豪宅成交量下滑幅度較大，上半年成交面積同比下滑

53.6%，主要為萬(wàn)科瑧灣悅、天健悅灣府、深鐵懿府項(xiàng)目。福田區(qū)上半年成交面積較同期變化不大，主要為中洲灣·迎海、深圳中心天元項(xiàng)目。寶安區(qū)受豪宅供應(yīng)減少影響，上半年成交面積僅0.57

萬(wàn)平。2022H1與2023H1豪宅各區(qū)成交面積走勢(shì)圖2022H12023H135.7916.617.076.970.45

0.570.00

0.000.00

0.000.01

0.03寶安南山光明福田龍華深汕深圳中原研究中心三豪宅成交結(jié)構(gòu)分析

公寓類豪宅成交占比上升分類型來(lái)看，隨著深圳本土別墅項(xiàng)目的大幅減少，豪宅成交逐漸以平層為主。上半年豪宅供應(yīng)大部分是平層，別墅僅有溪山君樾項(xiàng)目，公寓類無(wú)新增供應(yīng)。其中，住宅項(xiàng)目占據(jù)主導(dǎo)，成交占比

82.9%，環(huán)比下降了

1.6%，主要分布在南山區(qū)，深鐵懿府、萬(wàn)科頤城瑧灣悅、中洲灣·迎海項(xiàng)目成交較多。公寓項(xiàng)目成交占比

17.0%，上升了

2.0%，太子灣泓璽大廈、華僑城深圳灣新璽名苑項(xiàng)目成交較多。別墅類項(xiàng)目受供應(yīng)量少的原因，成交量較小。深圳一手豪宅分類型成交占比3.1%

2.4%0.4%

0.2%0.5%

0.1%

0.6%

0.1%5.5%5.3%5.2%11.1%15.0%17.0%21.0%26.4%27.6%23.8%35.6%38.6%別墅公寓住宅52.4%94.5%94.7%88.4%84.5%

82.9%73.1%

72.3%70.9%62.0%58.3%26.6%2018H1

2018H2

2019H1

2019H2

2020H1

2020H2

2021H1

2021H2

2022H1

2022H2

2023H1深圳中原研究中心

2-3

千萬(wàn)豪宅成交占比大幅上升2023

上半年

1-2

千萬(wàn)豪宅成交占比大幅下降

18.9%，仍領(lǐng)先其它價(jià)格段，此價(jià)格段內(nèi)萬(wàn)科瑧灣悅、天健悅灣府、海德園

A

區(qū)項(xiàng)目成交較多。2-3

千萬(wàn)豪宅成交占比大幅上升了

12.5%，位居各價(jià)格段第二，此價(jià)格段內(nèi)深鐵懿府項(xiàng)目成交活躍。1

千萬(wàn)以下豪宅成交占比上升也加快，3

千萬(wàn)以上價(jià)格段占比下降了

5.6%。2023

上半年半年千萬(wàn)豪宅占新房成交比重為

6.3%，同比下降了

3.0%，主要受豪宅供應(yīng)減少，市場(chǎng)成交不活躍影響。其中，1-3

千萬(wàn)豪宅占新房比重為

5.9%，同比下降了

7.8%；3000

萬(wàn)以上豪宅占比為

0.4%，同比下降了

1.0%，市場(chǎng)份額進(jìn)一步壓縮。一手豪宅價(jià)格段成交占比5.1%4.3%6.4%13.1%5.1%8.5%10.7%10.7%7.2%3千萬(wàn)以上2-3千萬(wàn)1-2千萬(wàn)1千萬(wàn)以下10.6%5.4%17.9%44.8%55.3%52.3%70.0%62.1%81.0%39.5%33.2%28.5%14.8%10.5%2.9%201820192020202120222023H1深圳中原研究中心1000萬(wàn)-3000萬(wàn)占比3000萬(wàn)以上占比1.44%0.32%1.18%7.71%0.56%6.77%13.76%0.38%5.94%0.42%

11.45%0.44%5.02%

5.01%

5.26%0.38%

0.31%0.39%3.49%5.50%0.34%1.40%2018H12019H12020H12021H12022H12023H1深圳中原研究中心四豪宅成交排行榜

萬(wàn)科臻灣悅獲得成交套數(shù)第一2023

年上半年，銷售套數(shù)排名前十的項(xiàng)目總計(jì)成交

1459

套，萬(wàn)科臻灣悅成交

289

套，位居榜首；中洲灣·迎海、天健悅灣府分別位居二、三名，與去年同期相比，今年樓盤(pán)成交較為分散。前十榜單中，南山區(qū)占據(jù)

7

席，雖然價(jià)格較高，但良好的地理位置和市政配套，依然受到市場(chǎng)的追棒；福田區(qū)占據(jù)

3

席，成交套數(shù)較高的樓盤(pán)為中洲灣·迎海。從成交金額看，上半年深鐵懿府以

53.1

億元的成交額位居豪宅成交金額第一，萬(wàn)科瑧灣悅、天健悅灣府分別位居二三位。TOP10

項(xiàng)目中，六個(gè)為南山項(xiàng)目，四個(gè)為福田項(xiàng)目。住宅類豪宅依然是市場(chǎng)主導(dǎo)，公寓類豪宅銷售并不理想，TOTP10

中僅有兩個(gè)公寓項(xiàng)目。2023上半年深圳市一手豪宅成交套數(shù)TOP10樓盤(pán)區(qū)域南山片區(qū)前?！讛?shù)面積（萬(wàn)平）

均價(jià)（元/平）萬(wàn)科瑧灣悅2893.598313中洲灣·迎海天健悅灣府深鐵懿府海德園A區(qū)前海宸灣太子灣瑞璽大廈瓏樾山天宸太子灣泓璽大廈福田南山南山福田南山南山南山福田南山上下沙前海安托山安托山蛇口蛇口西麗福田中心區(qū)蛇口25323621120890634435303.42.95.12.21.12.10.50.50.48032796774104359126027900951024788750399129116003深圳中原研究中心2023上半年深圳市一手豪宅成交金額TOP10樓盤(pán)深鐵懿府區(qū)域南山南山南山福田福田南山福田南山福田南山片區(qū)安托山前海↓金額（億元）

面積（萬(wàn)平）

均價(jià)（元/平）53.134.828.327.527.121.410.09.75.13.52.93.42.22.10.91.10.50.51043599831396774萬(wàn)科瑧灣悅天健悅灣府中洲灣·迎海海德園A區(qū)太子灣瑞璽大廈深圳中心天元前海宸灣前海上下沙安托山蛇口福田中心區(qū)蛇口8032712602710247811622290095天宸瓏樾山福田中心區(qū)西麗4.8991294.687503深圳中原研究中心四

總結(jié)上半年豪宅入市表現(xiàn)好于其他產(chǎn)品，但去化水平低于往年，主要受經(jīng)濟(jì)大環(huán)境恢復(fù)進(jìn)度較為緩慢影響，購(gòu)房者置業(yè)信心仍處低位。預(yù)計(jì)隨著下半年政策的調(diào)整，開(kāi)發(fā)商加大促銷力度，購(gòu)房者信心有望上升，豪宅成交量也有進(jìn)一步修復(fù)的機(jī)會(huì)。六、深圳二手房一

二手住宅市場(chǎng)概述2023

年上半年深圳二手市場(chǎng)整體呈現(xiàn)先升后降趨勢(shì)，后勁明顯不足。2021

年

2

月參考價(jià)政策后，深圳二手房市場(chǎng)陷入了長(zhǎng)達(dá)兩年的歷史低谷。但去年四季度開(kāi)始金融層面不斷出現(xiàn)利好，加上疫情管控放開(kāi)、通關(guān)開(kāi)啟等利