城中村改造對(duì)房地產(chǎn)銷(xiāo)售和投資的影響有多大

——2022-12-21和實(shí)物安置方式，對(duì)選擇“房票”購(gòu)買(mǎi)新建商品房安置的予以獎(jiǎng)勵(lì)?！妒锕庹КF(xiàn)——2023年中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)政策展望*夏磊》——2022-12-10?兩種假設(shè)下城中村改造對(duì)房地產(chǎn)銷(xiāo)售和投資影響測(cè)算《房地產(chǎn)這十年——六普七普數(shù)據(jù)對(duì)比*夏磊》——2022-09-22《 政策性銀行發(fā)力促基建 *夏磊》——2022-07-272023-2027535個(gè)城市，包括城區(qū)常住人口在500萬(wàn)以上的21個(gè)超大特大城市和300~50014《 從新生兒數(shù)量看入學(xué)壓力 *夏磊》品房容積率等對(duì)房地產(chǎn)銷(xiāo)售和投資的測(cè)算結(jié)果影響較大，因此本文——2022-07-22假定了樂(lè)觀和謹(jǐn)慎兩種情形。其中，樂(lè)觀情形假定拆除面積占比《平臺(tái)經(jīng)濟(jì)如何發(fā)揮穩(wěn)就業(yè)作用？*夏磊》——2022-07-06《 下半年房地產(chǎn)政策展望 *夏磊》——2022-06-23《再論房地產(chǎn)的八大行業(yè)價(jià)值*夏磊》——2022-05-29《基建哪些領(lǐng)域會(huì)超預(yù)期增長(zhǎng)？*夏磊》50%，70%（6030%純（70%403倍。謹(jǐn)慎情形假定20%的2呈現(xiàn)典型非線性特征，假設(shè)5年改造面積比重分別為10%、20%、30%、25%、15%。——2022-05-26《 穩(wěn)增長(zhǎng)的四大基建發(fā)力點(diǎn) *夏磊》1、樂(lè)觀情形——2022-05-06*夏磊》——2022-03-22*夏磊》——2022-03-13《服務(wù)新市民能否成為經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)？*夏磊》——2022-03-07《開(kāi)年看地產(chǎn)：三四線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)韌性如何*夏磊》——2022-02-14514.456.9億平的25.3%5非對(duì)稱(chēng)倒U型年拉1.412.2%；20242.92年拉動(dòng)效果較顯著，2025年拉動(dòng)4.3億平、占全年億平的3.62.2億平，占比20.0%。《開(kāi)年看地產(chǎn)：一線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)韌性如何*夏磊》——2022-02-12《開(kāi)年看地產(chǎn)：二線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)韌性如何*夏512.162.0萬(wàn)億元房地產(chǎn)投資總額的19.5%。磊》——2022-02-08作用會(huì)有時(shí)滯，原因是先通過(guò)安置房供應(yīng)拉動(dòng)銷(xiāo)售，但安置房或商《投資篇：穩(wěn)增長(zhǎng)靠什么？進(jìn)度如何？*夏磊》——2022-01-17《穩(wěn)增長(zhǎng)的“兩新一重”》——2021-12-31《預(yù)售資金如何才能良性循環(huán)*夏磊》——2021-12-20《釋放消費(fèi)潛力的四大路徑*夏磊》——2021-12-17520230.3萬(wàn)2.3%；20241.912.22025、20263.5、3.8萬(wàn)27.0%、30.2%；20272.7占比21.0%?！吨醒虢?jīng)濟(jì)工作會(huì)議的六大政策內(nèi)涵*夏磊》——2021-12-112、謹(jǐn)慎情形《發(fā)展保障性租賃住房對(duì)投資有多大拉動(dòng)？*夏磊》——2021-12-08《開(kāi)發(fā)的落寞，物業(yè)的崛起——房地產(chǎn)行業(yè)年度策略報(bào)告*夏磊》——2021-11-30《房地產(chǎn)市場(chǎng)下行，地方政府怎么辦？*夏磊》——2021-11-09銷(xiāo)售端，預(yù)計(jì)5年改造期內(nèi)共拉動(dòng)住宅銷(xiāo)量4.2總需求56.9億平的7.3%。20230.43.5%；20240.8億7.1%；20251.2億10.6%；202620271.0、0.6《房地產(chǎn)稅有什么征收效果？——國(guó)際版本研究例依次降至9.6%、5.8%。*夏磊》——2021-11-01《房地產(chǎn)稅征收會(huì)有什么影響？——首批房產(chǎn)稅試點(diǎn)效果回顧*夏磊》——2021-10-24《房地產(chǎn)稅要推出了嗎？*夏磊》——2021-10-17*夏磊》——2021-10-10《房企債務(wù)周期形成及演化*夏磊》——投資端，預(yù)計(jì)5年共拉動(dòng)房地產(chǎn)投資4.4萬(wàn)億元，占全國(guó)房地產(chǎn)投資總額62.0萬(wàn)億元的7.2%0.21.5%；20240.76.0%；2025、20261.3202610.6%；20270.9萬(wàn)億元、占比7.2%。2021-09-23若僅考慮2159.717.0%謹(jǐn)慎情形下，52.8總需求的4.9%。?風(fēng)險(xiǎn)提示 政策解讀偏差，數(shù)據(jù)測(cè)算偏差，經(jīng)濟(jì)超預(yù)期波動(dòng)，政策落地不及預(yù)期，政策不確定性等風(fēng)險(xiǎn)。內(nèi)容目錄TOC\o"1-2"\h\z\u1、央地積極探索城中村改造機(jī)制和模式 6、中央不斷完善城中村改造制度建設(shè) 6、地方一城一策，積極創(chuàng)新模式 82、兩種假設(shè)下城中村改造對(duì)房地產(chǎn)銷(xiāo)售、投資影響 10、21城城中村改造規(guī)模測(cè)算 、樂(lè)觀情形下的測(cè)算 12、謹(jǐn)慎情形下的測(cè)算 173、風(fēng)險(xiǎn)提示 20圖表目錄表1：中央高度重視城中村問(wèn)題，多次對(duì)城中村改造作出指示 7表2：地方官方發(fā)布有關(guān)城中村改造文件 8表3：21個(gè)超大特大城市和14個(gè)Ⅰ型大城市的人口簡(jiǎn)要信息（2020年） 10表4：21城和35城2021年商品房銷(xiāo)售、房地產(chǎn)投資情況 表5：21個(gè)超大特大城市城中村總建筑面積測(cè)算 表6：樂(lè)觀情形下21城改造對(duì)住宅銷(xiāo)量的拉動(dòng)測(cè)算 13表7：三大需求支撐下的2023-2027年商品房和商品住宅需求規(guī)模測(cè)算 13表8：樂(lè)觀情形下35城改造對(duì)住宅銷(xiāo)量的拉動(dòng)測(cè)算 14表9：樂(lè)觀情形下21城改造對(duì)安置房建安投資規(guī)模測(cè)算 15表10：樂(lè)觀情形下21城改造拉動(dòng)貨幣化安置居民購(gòu)買(mǎi)商品房建安投資規(guī)模測(cè)算 15表樂(lè)觀情形下21城改造拉動(dòng)改造地塊新建商品房建安投資規(guī)模測(cè)算 15表12：樂(lè)觀情形下21城改造整治提升部分拉動(dòng)的建安投資規(guī)模測(cè)算 15表13：樂(lè)觀情形下21城改造拉動(dòng)房地產(chǎn)投資規(guī)模測(cè)算 16表14：2023-2027年全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額測(cè)算 16表15：樂(lè)觀情形下35城改造拉動(dòng)房地產(chǎn)投資規(guī)模測(cè)算 17表16：謹(jǐn)慎情形下21城改造對(duì)商品住宅銷(xiāo)量的拉動(dòng)測(cè)算 17表17：謹(jǐn)慎情形下35城改造對(duì)商品住宅銷(xiāo)量的拉動(dòng)測(cè)算 17表18：謹(jǐn)慎情形下21城改造對(duì)安置房建安投資規(guī)模測(cè)算 18表19：謹(jǐn)慎情形下21城改造拉動(dòng)貨幣化安置居民購(gòu)買(mǎi)商品房建安投資規(guī)模測(cè)算 18表20：謹(jǐn)慎情形下21城改造拉動(dòng)改造地塊新建商品房建安投資規(guī)模測(cè)算 18表21：謹(jǐn)慎情形下21城改造整治提升部分拉動(dòng)的建安投資規(guī)模測(cè)算 19表22：謹(jǐn)慎情形下21城改造拉動(dòng)房地產(chǎn)投資規(guī)模測(cè)算 19表23：謹(jǐn)慎情形下35城改造拉動(dòng)房地產(chǎn)投資規(guī)模測(cè)算 1941、央地積極探索城中村改造機(jī)制和模式、中央不斷完善城中村改造制度建設(shè)7217289月5日，自然資源部印發(fā)《關(guān)于開(kāi)展低效用地再開(kāi)發(fā)試點(diǎn)工作的通知》，以城43430091221表1：中央高度重視城中村問(wèn)題，多次對(duì)城中村改造作出指示日期會(huì)議會(huì)議表述內(nèi)容4月28日中央政治局會(huì)議在超大特大城市積極穩(wěn)步推進(jìn)城中村改造和“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。7月21日國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議續(xù)運(yùn)營(yíng)。7月24日中央政治局會(huì)議改造各類(lèi)閑置房產(chǎn)。7月28日在超大特大城市積極穩(wěn)步推進(jìn)城中村改造工作部署電視電話會(huì)議在超大特大城市積極穩(wěn)步推進(jìn)城中村改造是以習(xí)近平同志為核心的黨中央站在中國(guó)式現(xiàn)代量，健全工作機(jī)制，推動(dòng)城中村改造工作取得實(shí)效。7月31日國(guó)家發(fā)展改革委《關(guān)于恢復(fù)和擴(kuò)大消費(fèi)的措施》明確，在超大特大城市積極穩(wěn)步推進(jìn)城中村改造。8月18日中國(guó)人民銀行、金融監(jiān)管總局、中國(guó)證監(jiān)會(huì)聯(lián)合召開(kāi)金融支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)和防范化解金融風(fēng)險(xiǎn)電視會(huì)議切實(shí)發(fā)揮好金融在促消費(fèi)、穩(wěn)投資、擴(kuò)內(nèi)需中的積極作用。9月5日自然資源部住房，探索利用集體建設(shè)用地建設(shè)保障性租賃住房。資料來(lái)源：中國(guó)政府網(wǎng)，中國(guó)人民銀行，自然資源部，、地方一城一策，積極創(chuàng)新模式廣州127200061680%71772791北京3上海4月規(guī)劃今年啟動(dòng)10個(gè)城中村改造項(xiàng)目，改造面積不少于130萬(wàn)平方米，受益民眾不少于40005631042.89523鄭州8月3日發(fā)文表示，城中村改造、城市更新中涉及的房屋征收，通過(guò)購(gòu)買(mǎi)商品住房、發(fā)放安置房票等貨幣化為主的方式實(shí)施安置，未開(kāi)工建設(shè)的安置房，原則上以貨幣化安置為主。南昌8月17日發(fā)文表示，未開(kāi)工的安置房征收項(xiàng)目，被征收人可選擇貨幣化、“房票”和實(shí)物安置方式，對(duì)選擇“房票”購(gòu)買(mǎi)新建商品房安置的予以獎(jiǎng)勵(lì)。日期地區(qū)文件/日期地區(qū)文件/會(huì)議內(nèi)容（期）《關(guān)于優(yōu)化城中村全實(shí)施計(jì)劃，最小分片（期）原則上不小于詳細(xì)規(guī)劃的導(dǎo)則地塊。每一片（期）簽6月16日廣州面改造項(xiàng)目審批流程訂補(bǔ)償安置協(xié)議達(dá)到該片（期）被拆遷安置的村民（含村改居后的居民）和世居的通知》祖屋權(quán)屬人總?cè)藬?shù)80%以上后，可按該片（期）實(shí)施計(jì)劃啟動(dòng)房屋拆除及后續(xù)相關(guān)工作。城中村改造合作企業(yè)已按規(guī)定足額繳存復(fù)建安置監(jiān)管資金的，經(jīng)村民代表大會(huì)表決通過(guò)后，可選取有資質(zhì)的、信譽(yù)良好的金融機(jī)構(gòu)或擔(dān)保機(jī)構(gòu)，出具不可撤銷(xiāo)、見(jiàn)索即付的履約保函置換已繳存的合作改造履約保證金。7月17日《廣州市城中村改造條例（征求意見(jiàn)稿的意見(jiàn)或建議；關(guān)于城中村改造的其他意見(jiàn)或建議7月27日第三批惠企利民措施50%城中村改造業(yè)務(wù)辦理便利度。9月1日城中村改造工作推進(jìn)會(huì)暨廣州安居集團(tuán)成立大會(huì)持續(xù)發(fā)展。3月31日北京《北京市征收集體土地房屋補(bǔ)償管理辦法》（征求意見(jiàn)稿）般應(yīng)為具備入住條件的現(xiàn)房，采取期房安置的，盡量縮短安置周期。4月19日上海年》2025年，全面完成中心城區(qū)零3000萬(wàn)平方米各9000臺(tái)。中心城區(qū)周1000個(gè)新時(shí)代“美麗家園”特色小區(qū)、100個(gè)新時(shí)代“美麗家園”示范小區(qū)。5月23日合肥“城中村”改造攻堅(jiān)專(zhuān)項(xiàng)行動(dòng)專(zhuān)題謀劃會(huì)議舉。8月3日鄭州《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》穩(wěn)妥推進(jìn)城中村改造和城市更新。城中村改造、城市更新中涉及的房屋征收，通過(guò)購(gòu)買(mǎi)商品住房、發(fā)放安置房票等貨幣化為主的方式實(shí)施安置。未開(kāi)工建設(shè)的安置房，原則上以貨幣化安置為主。8月17日南昌《促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的若干政策措施》予以獎(jiǎng)勵(lì)。資料來(lái)源：各地官網(wǎng)、官方公眾號(hào)，新華網(wǎng)，澎湃新聞，22023-202753550021300~50014表3：21個(gè)超大特大城市和14個(gè)Ⅰ型大城市的人口簡(jiǎn)要信息（2020年）35城常住人口（萬(wàn)人）（萬(wàn)人）城鎮(zhèn)化率城市規(guī)模等級(jí)城市類(lèi)型上海2487.11987.389.3%超大城市（7個(gè)）直轄市北京2189.31775.287.5%直轄市深圳1749.41743.899.7%計(jì)劃單列市重慶3205.41634.469.5%直轄市廣州1867.71487.886.2%省會(huì)城市成都2093.81334.078.8%省會(huì)城市天津1386.61093.384.7%直轄市武漢1244.8995.384.3%特大城市（14個(gè)）省會(huì)城市東莞1046.7955.892.1%地級(jí)市西安1218.3928.479.8%省會(huì)城市杭州1193.6874.283.3%省會(huì)城市佛山949.9835.995.2%地級(jí)市南京931.5791.586.8%省會(huì)城市沈陽(yáng)907.0706.784.5%省會(huì)城市青島1007.2600.876.3%計(jì)劃單列市濟(jì)南920.2587.873.5%省會(huì)城市長(zhǎng)沙1004.8554.682.6%省會(huì)城市哈爾濱1001.0549.970.6%省會(huì)城市鄭州1260.1534.578.4%省會(huì)城市昆明846.0534.179.7%省會(huì)城市大連745.1520.882.4%計(jì)劃單列市南寧874.2456.868.9%Ⅰ型大城市（14個(gè)）省會(huì)城市石家莊1123.5442.470.2%省會(huì)城市廈門(mén)516.4436.489.4%計(jì)劃單列市太原530.4405.089.1%省會(huì)城市蘇州1274.8399.181.7%地級(jí)市貴陽(yáng)598.7382.780.1%省會(huì)城市合肥937.0377.882.3%省會(huì)城市烏魯木齊405.4373.095.8%省會(huì)城市寧波940.4360.978.0%計(jì)劃單列市無(wú)錫746.2357.182.8%地級(jí)市福州829.1353.672.5%省會(huì)城市長(zhǎng)春906.7342.665.9%省會(huì)城市南昌625.5334.878.1%省會(huì)城市常州527.8308.877.1%地級(jí)市資料來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局，、21城城中村改造規(guī)模測(cè)算35城拉動(dòng)銷(xiāo)售和投資規(guī)模在21城測(cè)算基礎(chǔ)上按2021年35城與21城商品房銷(xiāo)售面積和房地產(chǎn)投資比例推算，因此，首先需要測(cè)算21城城中村改造對(duì)房地產(chǎn)銷(xiāo)售和投資的拉動(dòng)作用有多大。表4：21城和35城2021年商品房銷(xiāo)售、房地產(chǎn)投資情況區(qū)域2021年商品房銷(xiāo)售面積（萬(wàn)平方米）2021年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額（億元）全國(guó)17943314760221城3962755293占比22.1%37.5%35城5891074214占比32.8%50.3%35城/21城商品房銷(xiāo)售面積比值1.4935城/21城房地產(chǎn)投資比值1.34資料來(lái)源：，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局，財(cái)政部，中指數(shù)據(jù)庫(kù)，中經(jīng)數(shù)據(jù)庫(kù)，21639.0/賃其他住房、購(gòu)買(mǎi)新建商品房、購(gòu)買(mǎi)二手房、購(gòu)買(mǎi)公有住房、購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用/限房、自建住房、繼承/贈(zèng)予及其他，其中自建住房家庭戶(hù)一定程度可反映城中60%21城639.021城城市家庭戶(hù)數(shù)（10%21城城市家庭戶(hù)數(shù)（10%的抽調(diào)比例）庭戶(hù)規(guī)模（人/戶(hù)）城中村城市家庭戶(hù)業(yè)主人數(shù)（假定60%的城市自建住房為城中村業(yè)主，萬(wàn)人）（㎡/人）城中村業(yè)主人均住房（建面2倍計(jì)算）城中村總建面（萬(wàn)㎡）ABC=A/10%*60%*BDE=D*2F=C*E上海141082.3820.130.58152.93077.4北京172482.3023.833.41167.13977.8天津82262.3411.634.9769.9808.1重慶217582.5633.434.7969.62324.7廣州353902.1545.727.46137.36280.5成都221742.4632.735.9972.02351.0深圳121062.2516.421.47128.82106.9武漢109549（湖北?。?.4983.137.0074.06147.0東莞288081.9533.727.4054.81844.7西安211292.3129.340.3080.62363.0杭州215662.3430.235.4670.92143.2佛山451832.4165.436.0272.04711.9南京115492.4817.235.6871.41227.0沈陽(yáng)53802.146.936.7073.4506.4青島267742.5741.334.3168.62830.9濟(jì)南185422.6729.737.6875.42241.8長(zhǎng)沙198562.5330.140.2880.62426.3哈爾濱51422.136.636.8273.6483.7鄭州80322.6812.937.5175.0970.4昆明65094（云南?。?.4252.036.5273.03800.0大連123602.2816.933.3466.71126.121城529974-639.0--53748.7資料來(lái)源：各地統(tǒng)計(jì)局，注：1（60%）5倍（6倍測(cè)算2倍測(cè)算。2、本表基于2020年第七次人口普查年鑒數(shù)據(jù)測(cè)算。5.45（6倍16是2倍，目的是間接算上租戶(hù)的居住面積，由此估算城中村總建面為5.4億平。510%20%30%、25%、15%。、樂(lè)觀情形下的測(cè)算6030%（70%403倍。1、對(duì)商品住宅銷(xiāo)量拉動(dòng)測(cè)算首先，測(cè)算21=安置房建筑面積+房銷(xiāo)售面積+改造地塊新建商品房銷(xiāo)售面積=城中村業(yè)主人口數(shù)*拆遷比重*（1-***商品房購(gòu)買(mǎi)率*人均購(gòu)買(mǎi)商品房建筑面積+城中村總建筑面積*拆除比重*改造地塊新建商品房容積率。59.72024、2025、20261.9、2.9、2.420231.0表6：樂(lè)觀情形下21城改造對(duì)住宅銷(xiāo)量的拉動(dòng)測(cè)算時(shí)間改造比重拉動(dòng)安置房銷(xiāo)售面積（萬(wàn)平）貨幣化安置居民購(gòu)買(mǎi)商品房銷(xiāo)售面積（萬(wàn)平）改造地塊新建商品房銷(xiāo)售面積（萬(wàn)平）拉動(dòng)銷(xiāo)售面積（萬(wàn)平）2023E10%1341.8268.48062.39672.52024E20%2683.7536.716124.619345.02025E30%4025.5805.124186.929017.52026E25%3354.6670.920155.824181.32027E15%2012.8402.612093.514508.82023-2027E合計(jì)100%13418.42683.780623.096725.1資料來(lái)源：，財(cái)政部，然后，測(cè)算2023至2027年商品住宅銷(xiāo)售面積，預(yù)計(jì)未來(lái)5年內(nèi)年均商品住宅需求規(guī)模為11.4億平方米、商品房需求規(guī)模為12.9億平方米。時(shí)間（單位：億平米）城鎮(zhèn)常住人口增加需求其中：人口自然增長(zhǎng)需求時(shí)間（單位：億平米）城鎮(zhèn)常住人口增加需求其中：人口自然增長(zhǎng)需求其中：農(nóng)民進(jìn)城需求人均住房面積增長(zhǎng)城市更新改造需求需求漏損商品住房新增需求商品房新增需求20137.871.446.436.870.223.3911.5713.0620147.771.746.037.080.364.6910.5212.0620159.151.357.807.321.536.7511.2412.8520169.601.907.707.562.505.9013.7515.7320178.971.707.284.263.111.8614.4816.9420187.861.206.664.362.13-0.4414.7917.1720197.601.096.504.470.54-2.4115.0117.1620206.850.506.354.560.36-3.7315.4917.6120214.800.124.685.300.28-5.2715.6517.9420222.59-0.222.815.410.23-3.2311.4613.582023E5.70-0.245.945.580.35-0.1311.7713.342024E5.50-0.325.825.740.39-0.1311.7613.342025E5.27-0.415.685.910.42-0.1311.7313.302026E5.01-0.525.535.260.45-0.1210.8512.312027E4.75-0.635.375.390.52-0.1210.7812.232023-2027E合計(jì)26.23-2.1128.3427.882.13-0.6556.9064.522023-2027E平均5.25-0.425.675.580.43-0.1311.3812.90資料來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局，最后，測(cè)算35城改造拉動(dòng)的住宅銷(xiāo)量。在21城測(cè)算基礎(chǔ)上，按銷(xiāo)售面積比值1.4935514.456.925.3%5年U20231.42.924.336.8%；20263.633.1%；20272.220.0%。表8：樂(lè)觀情形下35城改造對(duì)住宅銷(xiāo)量的拉動(dòng)測(cè)算時(shí)間改造比重拉動(dòng)安置房銷(xiāo)售面積（萬(wàn)平）貨幣化安置居民購(gòu)買(mǎi)商品房銷(xiāo)售面積（萬(wàn)平）改造地塊新建商品（萬(wàn)平）拉動(dòng)銷(xiāo)售面積（萬(wàn)平）占商品住宅需求規(guī)模比重2023E10%1994.7399.011985.514379.312.2%2024E20%3989.6797.923971.028758.524.5%2025E30%5984.41196.935956.643137.836.8%2026E25%4987.0997.429963.935948.233.1%2027E15%2992.3598.517978.421569.020.0%2023-2027E合計(jì)100%19948.03989.6119855.2143792.825.3%資料來(lái)源：，財(cái)政部，2、對(duì)房地產(chǎn)投資拉動(dòng)測(cè)算。具體測(cè)算邏輯為：拉動(dòng)房地產(chǎn)建安投資=安置房建安投資+貨幣化安置居民購(gòu)買(mǎi)商品房建安投資+改造地塊新建商品房建安投資+整治提升部分建安投資=異地5000元+5000元/平方米5000元/建面*2000元/工的施工周期是230%在施工；整治部分當(dāng)年新開(kāi)工到竣工施工周期為1年。表9：樂(lè)觀情形下21城改造對(duì)安置房建安投資規(guī)模測(cè)算時(shí)間改造比例安置房新開(kāi)工面積（萬(wàn)平）安置房施工面積（萬(wàn)平）安置房建安投資（億元）2023E10%13424032012024E20%2684362318112025E30%4026670933552026E25%3355738036902027E15%2013536726842023-2027E100%134182348211741資料來(lái)源：中國(guó)政府網(wǎng)，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局，各地人民政府，人民網(wǎng)，表10：樂(lè)觀情形下21城改造拉動(dòng)貨幣化安置居民購(gòu)買(mǎi)商品房建安投資規(guī)模測(cè)算時(shí)間改造比例拉動(dòng)商品房新開(kāi)工面積（萬(wàn)平）商品房施工面積（萬(wàn)平）商品房建安投資（億元）2023E10%26881402024E20%5377253622025E30%80513426712026E25%67114767382027E15%40310735372023-2027E100%268446962348資料來(lái)源：中國(guó)政府網(wǎng)，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局，各地人民政府，人民網(wǎng)，表11：樂(lè)觀情形下21城改造拉動(dòng)改造地塊新建商品房建安投資規(guī)模測(cè)算時(shí)間改造比例新建商品房新開(kāi)工面積（萬(wàn)平）商品房施工面積（萬(wàn)平）商品房建安投資（億元）2023E10%8062241912092024E20%1612521768108842025E30%2418740312201562026E25%2015644343221712027E15%1209332249161252023-2027E100%8062314109070545資料來(lái)源：中國(guó)政府網(wǎng)，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局，各地人民政府，人民網(wǎng)，時(shí)間改造比例整治新開(kāi)工面積（萬(wàn)平）整治提升部分建安投資（億元）時(shí)間改造比例整治新開(kāi)工面積（萬(wàn)平）整治提升部分建安投資（億元）2023E10%26875372024E20%537510752025E30%806216122026E25%671913442027E15%40318062023-2027E100%268745375資料來(lái)源：中國(guó)政府網(wǎng)，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局，各地人民政府，人民網(wǎng)，時(shí)間安置房建安投資（億元）貨幣化安置居民購(gòu)買(mǎi)商品房建安投資（億元）改造地塊新建商品房建設(shè)投資（億元）整治提升部分建安投資（億元）拉動(dòng)房地產(chǎn)投資（億元）2023E201時(shí)間安置房建安投資（億元）貨幣化安置居民購(gòu)買(mǎi)商品房建安投資（億元）改造地塊新建商品房建設(shè)投資（億元）整治提升部分建安投資（億元）拉動(dòng)房地產(chǎn)投資（億元）2023E20140120953719882024E1811362108841075141332025E3355671201561612257942026E3690738221711344279432027E268453716125806201512023-2027E11741234870545537590009資料來(lái)源：中國(guó)政府網(wǎng)，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局，各地人民政府，人民網(wǎng)，2023-202764.512.9=2016-2022/15.1%20232027時(shí)間商品房新增需求（億平）商品房銷(xiāo)售價(jià)格測(cè)算（元/平）商品房銷(xiāo)售額測(cè)算（億元）房地產(chǎn)投資（億元）AB時(shí)間商品房新增需求（億平）商品房銷(xiāo)售價(jià)格測(cè)算（元/平）商品房銷(xiāo)售額測(cè)算（億元）房地產(chǎn)投資（億元）ABC=A*BD=C*84.9%2023E13.34103041374471167472024E13.34107901438941222232025E13.30113361507721280652026E12.31118821462401242152027E12.23123921515831287532023-2027E合計(jì)64.52-7299366200042023-2027E平均值12.90-145987124001資料來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局，測(cè)算3535211.34512.162.019.5%50.31.912.215.5%2025、20263.5、3.8270002727210。表15：樂(lè)觀情形下35城改造拉動(dòng)房地產(chǎn)投資規(guī)模測(cè)算時(shí)間安置房建安投資（億元）貨幣化安置居民購(gòu)買(mǎi)商品房建安投資（億元）改造地塊新建商品（億元）整治提升部分建安投資（億元）拉動(dòng)房地產(chǎn)（億元占全國(guó)房地產(chǎn)投資比重2023E269.853.71622.7720.82668.32.3%2024E2430.7485.914608.51442.918969.215.5%2025E4503.1900.627053.32163.634620.627.0%2026E4952.7990.529757.81803.937505.030.2%2027E3602.5720.821642.91081.827046.621.0%2023-2027E15758.73151.594685.27214.3120809.619.5%資料來(lái)源：中國(guó)政府網(wǎng)，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局，各地人民政府，人民網(wǎng)，2.3、謹(jǐn)慎情形下的測(cè)算20%21、對(duì)商品住宅銷(xiāo)量拉動(dòng)測(cè)算2152.84.9%20230.32.4%2024-20260.6、0.8、0.74.8%、7.1%、6.4%。表16：謹(jǐn)慎情形下21城改造對(duì)商品住宅銷(xiāo)量的拉動(dòng)測(cè)算時(shí)間改造比重拉動(dòng)安置房銷(xiāo)售面積（萬(wàn)平）貨幣化安置居民購(gòu)買(mǎi)商品房銷(xiāo)售面積（萬(wàn)平）改造地塊新建商品（萬(wàn)平拉動(dòng)銷(xiāo)售面積（萬(wàn)平）占全國(guó)商品住宅需求比重2023E10%536.7107.32149.92794.02.4%2024E20%1073.5214.74299.95588.14.8%2025E30%1610.2322.06449.88382.17.1%2026E25%1341.8268.45374.96985.16.4%2027E15%805.1161.03224.94191.03.9%2023-2027E合計(jì)100%5367.31073.521499.527940.34.9%資料來(lái)源：，財(cái)政部，測(cè)算35城改造拉動(dòng)的住宅銷(xiāo)量。在21城測(cè)算基礎(chǔ)上，按銷(xiāo)售面積比值1.49推3554.256.97.3%0.41835224年拉動(dòng)081871；20251.210.6%；202620271.0、0.69.6%、5.8%。時(shí)間改造比重拉動(dòng)安置房銷(xiāo)售面積（萬(wàn)平）貨幣化安置居民購(gòu)買(mǎi)商時(shí)間改造比重拉動(dòng)安置房銷(xiāo)售面積（萬(wàn)平）貨幣化安置居民購(gòu)買(mǎi)商品房銷(xiāo)售面積（萬(wàn)平）改造地塊新建商品房銷(xiāo)售面積（萬(wàn)平）拉動(dòng)銷(xiāo)售面積（萬(wàn)平）占全國(guó)商品住宅需求比重2023E10%797.9159.53196.14153.63.5%2024E20%1595.9319.26392.38307.37.1%2025E30%2393.7478.79588.412460.910.6%2026E25%1994.7399.07990.410384.19.6%2027E15%1196.9239.34794.26230.45.8%2023-2027E合計(jì)100%7979.11595.931961.441536.47.3%資料來(lái)源：，財(cái)政部，2、對(duì)房地產(chǎn)投資的拉動(dòng)測(cè)算表18：謹(jǐn)慎情形下21城改造對(duì)安置房建安投資規(guī)模測(cè)算時(shí)間改造比例安置房新開(kāi)工面積（萬(wàn)平）安置房施工面積（萬(wàn)平）安置房建安投資（億元）2023E10%537161812024E20%107314497252025E30%1610268413422026E25%1342295214762027E15%805214710732023-2027E100%536793934696資料來(lái)源：中國(guó)政府網(wǎng)，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局，各地人民政府，人民網(wǎng)，表19：謹(jǐn)慎情形下21城改造拉動(dòng)貨幣化安置居民購(gòu)買(mǎi)商品房建安投資規(guī)模測(cè)算時(shí)間改造比例拉動(dòng)商品房新開(kāi)工面積（萬(wàn)平）商品房施工面積（萬(wàn)平）商品房建安投資（億元）2023E10%10732162024E20%2152901452025E30%32253726