眾籌執(zhí)行可行性分析報(bào)告

2/11中冶藍(lán)灣項(xiàng)目“眾籌”可行性分析報(bào)告中冶藍(lán)灣項(xiàng)目“眾籌”可行性分析報(bào)告目錄檢索眾籌的概念與分類3國內(nèi)眾籌的六大模式4相關(guān)眾籌案例借鑒5商業(yè)項(xiàng)目概況分析9眾籌模式的選擇及運(yùn)用10眾籌的概念與分類不動產(chǎn)眾籌概念？“不動產(chǎn)眾籌”（RealEstateCrowdFunding）也被稱作“房地產(chǎn)眾籌”。不動產(chǎn)眾籌是一種由眾多投資人共同投資房地產(chǎn)，共同承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)和收益的投資方式。目前，萬達(dá)集團(tuán)、平安好房、五色土不動產(chǎn)投資等機(jī)構(gòu)都相繼推出了眾多類型的不動產(chǎn)眾籌項(xiàng)目。不動產(chǎn)眾籌分為直接型不動產(chǎn)眾籌和間接型不動產(chǎn)眾籌。眾籌概念也被一些房企應(yīng)用到廣告營銷領(lǐng)域。直接不動產(chǎn)眾籌直接型不動產(chǎn)眾籌概念直接型不動產(chǎn)眾籌指眾多投資人直接投資不動產(chǎn)，房產(chǎn)證直接登記在所有投資人名下。在直接不動產(chǎn)眾籌項(xiàng)目中，有一個(gè)管理人和多個(gè)投資人。初期，管理人負(fù)責(zé)發(fā)起項(xiàng)目，所有投資人參與選房、過戶流程，中期出租運(yùn)營由管理人負(fù)責(zé)，中后期的房產(chǎn)賣出變現(xiàn)機(jī)制按事先約定的投資協(xié)議執(zhí)行。國內(nèi)目前唯一直接眾籌的案例是上海五色土不動產(chǎn)眾籌。主要風(fēng)險(xiǎn)是不動產(chǎn)價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)。直接房地產(chǎn)眾籌特點(diǎn)：對于住宅物業(yè)，個(gè)人直接持有產(chǎn)生的稅費(fèi)較低。以公司名義持有住宅將產(chǎn)生高額的土地增值稅。投資人收益主要為租金和房產(chǎn)升值；以上海為例，住宅年租金收益約為2%左右，根據(jù)上海住宅二手房指數(shù)數(shù)據(jù)，2001年至2015年，上海住宅年遞增率約8.3%左右。直接眾籌為小金額投資人提供買入優(yōu)質(zhì)住宅的機(jī)會。直接眾籌的投資手續(xù)相對繁雜，投資人要參與購買、過戶、賣出等環(huán)節(jié)，眾籌總金額較小，適合中小型規(guī)模物業(yè)投資。間接不動產(chǎn)眾籌間接型不動產(chǎn)眾籌概念間接投資指：眾多投資人以信托、基金、項(xiàng)目公司、有限合伙等機(jī)構(gòu)作為資金載體，間接投資房地產(chǎn)。股權(quán)型眾籌：投資人先將資金匯集到某眾籌機(jī)構(gòu)，機(jī)構(gòu)再將資金投入具體房地產(chǎn)項(xiàng)目。房地產(chǎn)權(quán)證登記在機(jī)構(gòu)的名下，投資人僅持有該機(jī)構(gòu)的股權(quán)。債權(quán)型眾籌：房地產(chǎn)權(quán)證不登記在眾籌機(jī)構(gòu)的名下，產(chǎn)權(quán)不發(fā)生轉(zhuǎn)移，仍然屬于原融資方名下，投資人實(shí)際將資金出借給眾籌機(jī)構(gòu)。典型案例國外的REITs以及我國的房地產(chǎn)信托、房地產(chǎn)基金等屬于傳統(tǒng)的、間接的不動產(chǎn)眾籌。投資人購買信托或基金份額獲得股權(quán)或債權(quán)，信托或基金公司將募集來的資金投資不動產(chǎn)項(xiàng)目。2015年“眾籌萬達(dá)穩(wěn)賺1號”近似債權(quán)性間接眾籌模式。投資人將資金交付給快錢支付，快錢將資金提供給萬達(dá)用以開發(fā)建設(shè)萬達(dá)的地產(chǎn)項(xiàng)目。預(yù)期租金收益率6%；7年后若不能上市，由萬達(dá)集團(tuán)回購，然而，“萬達(dá)穩(wěn)賺1號”的個(gè)人投資人沒有獲得股權(quán)、沒有獲得不動產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)、也沒有成為項(xiàng)目的合伙人。投資人信任的是萬達(dá)集團(tuán)的信用。投資人面臨主要風(fēng)險(xiǎn)：萬達(dá)地產(chǎn)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)、商業(yè)地產(chǎn)房價(jià)風(fēng)險(xiǎn)、代理人風(fēng)險(xiǎn)。2015年平安好房推出的海外地產(chǎn)項(xiàng)目屬于典型股權(quán)型間接投資。投資人將資金注入海外項(xiàng)目公司，項(xiàng)目公司將資金投資海外房地產(chǎn)項(xiàng)目。投資人持有股權(quán)，項(xiàng)目公司持有海外房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)。投資人主要面臨風(fēng)險(xiǎn)：國外房價(jià)下跌、項(xiàng)目公司代理人風(fēng)險(xiǎn)、外匯風(fēng)險(xiǎn)。偶爾可以看到的眾籌建房，屬于股權(quán)型間接房地產(chǎn)眾籌，眾多投資人一般會成立一個(gè)項(xiàng)目公司或推選代理人負(fù)責(zé)房產(chǎn)前期拿地、辦證、施工、建設(shè)等環(huán)節(jié)。間接眾籌特點(diǎn)小金額投資人獲得股權(quán)、債權(quán)或成為合伙人，間接投資房地產(chǎn)項(xiàng)目。由于介入眾籌項(xiàng)目機(jī)構(gòu)，投資人可能面臨雙層稅收（公司稅收以及個(gè)人所得稅）。常見于投資開發(fā)中的商業(yè)地產(chǎn)。公司名下的住宅類地產(chǎn)交易時(shí)，將產(chǎn)生較高的土地增值稅。投資人投資的手續(xù)簡便，間接眾籌往往能籌集大額資金，從而獲得投資大型、地標(biāo)性物業(yè)的機(jī)會。投資人主要面臨房價(jià)風(fēng)險(xiǎn)以及代理人風(fēng)險(xiǎn)。廣告營銷眾籌許多房企如碧桂園、萬科、保利、遠(yuǎn)洋等都推出了營銷型的不動產(chǎn)眾籌。房企向投資人收取眾籌意向金，而后，投資人獲得競拍新開盤房產(chǎn)的機(jī)會，起拍價(jià)往往低于市場價(jià)，成交后，溢價(jià)部分分配給沒能競拍成功的投資人。通過這種模式，開發(fā)商可以測試市場對即將開盤樓價(jià)的反應(yīng)，同時(shí)吸引購房者關(guān)注。房地產(chǎn)眾籌的六大模式（模式結(jié)構(gòu)圖）定向類眾籌（解決核心問題：合作單位有購房需求，開發(fā)商卻缺少拿地資金）解讀：定向類眾籌通常是在立項(xiàng)或者拿地之前進(jìn)行，為減少拿地及后期銷售的不確定性，開發(fā)商對合作單位一般有較為苛刻的篩選條件，要求合作單位須定對定向拿地具有一定影響力，且有一定數(shù)量的員工購房需求、定向類眾籌一般以較大的房價(jià)折扣作為投資者的收益保障，但要求投資者需在拿地前支付基本全部購房款，開發(fā)商在這一過程中僅獲得管理收益。定向眾籌的優(yōu)勢在于拿地前便完成認(rèn)籌且認(rèn)籌資金額度較大，大幅降低了開發(fā)商在建設(shè)過程中自有資金的投入量。但由于政策、合作單位的選擇等風(fēng)險(xiǎn)，現(xiàn)階段除眾美集團(tuán)外，少有開發(fā)商使用。融資型開發(fā)類眾籌（解決核心問題：鎖定圈層客戶以及起到融資作用）解讀：融資型開發(fā)類眾籌通常適用于區(qū)域房價(jià)上漲預(yù)期與資金成本不匹配，項(xiàng)目利潤不足以覆蓋銀行、信托等傳統(tǒng)融資方式的資金成本情況。通過在項(xiàng)目拿地后、建設(shè)前進(jìn)行眾籌，為項(xiàng)目建設(shè)階段提供低成本資金，達(dá)到降低項(xiàng)目負(fù)債率的目的，同時(shí)也利于提前鎖定一批購房意向人群融資型開發(fā)類眾籌的參與門檻一般較高，并需要投資者在預(yù)售前支付所有房款；且房價(jià)折扣一般基本保持在年華收益10%左右，已有代表是平安好房眾籌建房模式。營銷型開發(fā)類眾籌（解決核心問題：項(xiàng)目尚未拿到銷許時(shí)實(shí)現(xiàn)提前蓄水，收取誠意金）解讀：“營銷型開發(fā)類”眾籌一般在項(xiàng)目建設(shè)期進(jìn)行，雖然眾籌期處于項(xiàng)目預(yù)售前、募集金額也用于項(xiàng)目建設(shè)，但相對于整個(gè)項(xiàng)目建設(shè)成本及后期價(jià)值，營銷型開發(fā)類眾籌的募集資金額度通常不算太高，如當(dāng)代北辰COCOMOMA項(xiàng)目兩期眾籌資金額度共計(jì)僅為2450萬元，對融資環(huán)節(jié)的支持作用不明顯。但由于眾籌發(fā)起時(shí)間在建設(shè)期，有利于項(xiàng)目的前期宣傳，并能為項(xiàng)目提前鎖定一批有購房意向的客戶，因此，“營銷型開發(fā)類”眾籌的營銷推廣意義大于融資意義。購買型+理財(cái)型眾籌（解決核心問題：使存貨轉(zhuǎn)化為現(xiàn)金流，縮短去化周期；讓客戶帶動項(xiàng)目推廣）解讀：對短期去化較為困難，房價(jià)有上升預(yù)期的現(xiàn)房或者準(zhǔn)現(xiàn)房產(chǎn)品，可采用“購買型+理財(cái)型”眾籌的模式。通過拿出部分房源作為標(biāo)的，以低于市場的銷售價(jià)格及“基本理財(cái)收益+高額浮動收益”吸引客戶，設(shè)定固定期限，由投資者共同享有標(biāo)的物產(chǎn)權(quán)。在退出時(shí)，投資者享有優(yōu)惠購房權(quán)或?qū)?biāo)的物銷售后退出獲得增值收益；開發(fā)商則犧牲部分利潤獲取大量現(xiàn)金流，提升項(xiàng)目知名度。購買型+理財(cái)型眾籌參與門檻較高，額度基本在10萬塊以上，開發(fā)商一般會承諾參與者“基本收益（3%-5%）+購房優(yōu)惠價(jià)格”的收益模式，眾籌期間基本上均會設(shè)置一定的鎖定期，鎖定期內(nèi)參與眾籌者不得申請退出。彩票型眾籌（解決問題：新項(xiàng)目開盤，方便試探市場對項(xiàng)目價(jià)格的接受程度）解讀：彩票型眾籌實(shí)際上多屬于以蓄客為目的，在項(xiàng)目獲得預(yù)售證后進(jìn)行的營銷活動，并通過投資者競價(jià)的方式，探尋市場對項(xiàng)目定價(jià)的接受程度。彩票型眾籌的參與門檻一般較低，通過拍賣、高收益等形式，鼓勵(lì)盡量多的投資者參與，從而達(dá)到擴(kuò)大活動影響，炒熱樓盤的目的。彩票型眾籌的周期通常較短，且所有參與者均可獲得收益。REITs型眾籌（解決問題：租金高、貨值大的項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)快速去化）解讀：對于有穩(wěn)定收益、但總價(jià)高或不可分割的產(chǎn)品，在拿地后可選擇REITs眾籌，通過多人持有一個(gè)物業(yè)產(chǎn)品，降低單個(gè)投資者的投資額度，達(dá)到促進(jìn)銷售權(quán)，改善項(xiàng)目現(xiàn)金流的目的。在眾籌成功后，所有投資者將組建成的資產(chǎn)管理公司，由資金公司整體購買物業(yè)，并委托物業(yè)管理公司等進(jìn)行管理運(yùn)營；投資者通過金融產(chǎn)品持有物業(yè)相應(yīng)權(quán)益，獲得租金收益以及持有期內(nèi)的物業(yè)增值機(jī)制；開發(fā)商以較高的銷售價(jià)格獲得現(xiàn)金，同時(shí)收取長期的資產(chǎn)管理費(fèi)用。該模式一般會設(shè)置若干年的封閉期，封閉期后，項(xiàng)目發(fā)起方將按需要定期召開投資者會議，協(xié)商決策是否退出項(xiàng)目等問題。相關(guān)眾籌案例借鑒定向類眾籌案例-石家莊眾美城石家莊眾美城110萬平方米建筑面積中，有33萬方平方米屬于定制項(xiàng)目，且項(xiàng)目總額6.33億元的土地款全部來自定制項(xiàng)目部分。眾美在拿地前便與多家單位確定合作關(guān)系，并約定2300元/㎡的銷售價(jià)格（當(dāng)時(shí)周邊房價(jià)為3200元/㎡），投資者在拿地前即繳納全部購房款。眾美將這筆資金用于拿地、開發(fā)建設(shè)等各個(gè)階段。此過程中，眾美組織投資者對項(xiàng)目承建方進(jìn)行的考察、參與原材料采購、清查資金流向、參加工程辦公例會、現(xiàn)場勘查項(xiàng)目進(jìn)度、參與配套設(shè)施建設(shè)等。（結(jié)構(gòu)模型圖）融資型開發(fā)類眾籌案例-碧桂園·平安眾籌建房（即碧桂園上海嘉定項(xiàng)目）2015年4月29日，碧桂園以6.08億元競得上海市嘉定區(qū)徐行鎮(zhèn)02-05地塊，這也是平安好房首個(gè)開發(fā)類眾籌項(xiàng)目。項(xiàng)目以“一平方米”作為眾籌單位，由平安好房將眾籌項(xiàng)目包裝為保險(xiǎn)、債券、好房寶等金融產(chǎn)品。向特定對象（平安好房注冊用戶）進(jìn)行認(rèn)籌，通過金融產(chǎn)品設(shè)計(jì)、避免投資者與開發(fā)商直接接觸，規(guī)避了集資建房的法律風(fēng)險(xiǎn)；融資完成后項(xiàng)目開工，在開發(fā)建設(shè)過程中，投資者將以微開發(fā)商的身份，對項(xiàng)目提出建議，參與到項(xiàng)目設(shè)計(jì)、社區(qū)配套等過程中，一定程度上實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品“定制化”；在樓盤完成后，投資者即擁有了某一套樓房的整體或部分的收益；此后，投資者可以選擇將眾籌權(quán)利轉(zhuǎn)為產(chǎn)權(quán)，直接擁有該套住房；或者是委托開發(fā)商賣房后轉(zhuǎn)化為收益權(quán)。這一模式帶有明確的營銷導(dǎo)向，要求投資者需是未來的購房者。在平安好房模式中，投資者的收益主要體現(xiàn)在前期眾籌的標(biāo)的價(jià)格將遠(yuǎn)低于樓盤的銷售價(jià)格，價(jià)差將成為其主要獲利渠道；開發(fā)商雖在銷售價(jià)格上有所讓利，但通過眾籌降低融資、銷售等環(huán)節(jié)的成本，從而獲得收益，并實(shí)現(xiàn)了對購房客戶的提前鎖定；而平安好房在整個(gè)眾籌過程中只做平臺建設(shè)，并不參與具體投資，收益來源向開發(fā)商收取的平臺管理費(fèi)用。（結(jié)構(gòu)模型圖）營銷型開發(fā)類眾籌案例-當(dāng)代北辰COCOMOMA一期2015年1月，當(dāng)代北辰通過無憂我房發(fā)布COCOMOMA工行瑞信一期眾籌項(xiàng)目以COCOMOMA384套公寓商品房為標(biāo)的，共計(jì)籌得資金1340萬元。88份眾籌份額于2小時(shí)內(nèi)認(rèn)購?fù)戤?。根?jù)規(guī)定，最終認(rèn)購或委托的投資者將獲得5%的工行瑞信產(chǎn)品先進(jìn)收益，以及COCOMOMA項(xiàng)目的優(yōu)先選房和優(yōu)惠購房權(quán)（除鎖定22500元/㎡的購房價(jià)格外，還將給予購房補(bǔ)貼，三擋的補(bǔ)貼金額分別為493元/㎡、1245元/㎡和2455元/㎡）；而對在認(rèn)籌期結(jié)束后選擇退出的投資者，可獲得按活期存款利率計(jì)算的投資收益。項(xiàng)目不設(shè)封鎖期，在認(rèn)籌期結(jié)束后（即建設(shè)期至選房期），投資者可隨時(shí)退出。（結(jié)構(gòu)模型圖）購買型+理財(cái)型眾籌案例-廣州北部萬科城2014年11，平安好房、平安不動產(chǎn)聯(lián)合萬科推出"平安&北部萬科城"216套房源作為標(biāo)的，眾籌目標(biāo)最低金額1500萬元。每套房產(chǎn)認(rèn)購眾籌金額為5萬元-13.5萬元。眾籌成功后，投資者的收益將由兩部分構(gòu)成：一是優(yōu)先選房權(quán)和低于周邊市場價(jià)近13%的優(yōu)惠購房權(quán)；二是按認(rèn)籌金額計(jì)算的3%的年化收益。在眾籌項(xiàng)目10個(gè)月的持有期到期后，投資者將決定是否置業(yè)，如果選擇置業(yè)，將獲得前述兩部分收益；如果放棄置業(yè)，則將獲得認(rèn)籌金額對應(yīng)的現(xiàn)金收益（結(jié)構(gòu)模型圖）彩票型眾籌案例-蘇州萬科城100㎡全裝三房蘇州萬科城為萬科首個(gè)房產(chǎn)眾籌項(xiàng)目。項(xiàng)目以蘇州萬科城一套全裝100㎡、市值約90萬元的三房作為標(biāo)的，眾籌金額為54萬元。根據(jù)規(guī)則，投資者只要投資1000元以上，在眾籌成功(即眾籌金額達(dá)到54萬元)后，便可參與接下來的競買；萬科通過搜房網(wǎng)作為眾籌平臺在投資者中進(jìn)行拍賣，標(biāo)的起拍價(jià)為54萬元，拍賣時(shí)間為兩小時(shí)；所有認(rèn)籌的投資者都可以競買，最終只有一位投資者買下該套房產(chǎn)。中標(biāo)者將獲得折扣購房權(quán)，即可以按拍賣成交價(jià)購買該套標(biāo)的；而成交金額超出54萬的部分，將作為投資收益分給未能拍得房屋的其他人。在這一過程中，投資人的資金在眾籌成功后至投資周期結(jié)束前，將被暫時(shí)凍結(jié)無法贖回。（結(jié)構(gòu)模型圖）REITa型眾籌案例-中信臺達(dá)國際酒店式公寓2014年，12月16日，中信地產(chǎn)與眾籌網(wǎng)的眾籌筑屋，聯(lián)合上線中信臺達(dá)國際酒店式公寓眾籌項(xiàng)目，以"度假地產(chǎn)合伙人"的形式，推出5套位于海南的酒店式公寓參與房產(chǎn)眾籌，籌資目標(biāo)388萬。根據(jù)要求，投資者支付5萬-20萬元，即可獲得以下四項(xiàng)收益：(1)以原房價(jià)的88折購入相應(yīng)比例的房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)；(2)兩年內(nèi)每年年化7%的房產(chǎn)租金收益；(3)旺季3天或淡季10天免費(fèi)入住酒店等權(quán)益；(4)投資者退出項(xiàng)目變賣房產(chǎn)時(shí)的房產(chǎn)增值收益。項(xiàng)目設(shè)置了兩年封鎖期，項(xiàng)目發(fā)起方將每年召開一次支持者會議，協(xié)商決策是否退出項(xiàng)目等問題；且封鎖期后租金金額將根據(jù)酒店實(shí)際經(jīng)營的情況決定。（結(jié)構(gòu)模型圖）如何借助眾籌進(jìn)行項(xiàng)目推廣注：以下分析內(nèi)容不以數(shù)據(jù)建模，僅以文字等形式加以敘述及總結(jié)前提梳理目前中冶藍(lán)灣項(xiàng)目二期商業(yè)亟待推售（預(yù)計(jì)于2016年4月份左右），因此基于公司對于項(xiàng)目的回款要求以及項(xiàng)目對于前期推廣的需求，必須以其他的創(chuàng)新形式將項(xiàng)目以全新的面貌推向市場，在將商業(yè)部分熱銷的同時(shí)繼而帶動住宅的銷售，以起到“牽一發(fā)而動全身”的根本作用。從現(xiàn)有的鎮(zhèn)江市場營銷推廣手段來看，單純的常規(guī)動作—“線上+線下，嫁接活動”已無法滿足對樓盤硬件、軟件等要求更加苛刻的客戶的需求。而互聯(lián)網(wǎng)++的創(chuàng)新大數(shù)據(jù)營銷仍然在起步試水階段，如何拓寬推廣渠道，納全市客戶為己用，同時(shí)又能起到良好的口碑及推廣效果是未來商辦部分需要追求的方向。通常來說，商辦項(xiàng)目與商家或投資客所產(chǎn)生的最直接的原始需求便是“收益”。目前市面上客戶所能通過直接投資產(chǎn)生的收益一般來說分為三種：固定類資產(chǎn)收益-房產(chǎn)、五色土等，浮動資類產(chǎn)收益：國債、股票、金融等，以及其他類資產(chǎn)收益-銀行利率、余額寶等。雖然其年化收益平均在10%左右，更有甚者可達(dá)25%，但高收益背后所帶來的風(fēng)險(xiǎn)是“高門檻、高投入、高負(fù)債”，以理財(cái)產(chǎn)品為例，僅15年，鎮(zhèn)江市大小理財(cái)公司“跑路“的就超過400家。而房產(chǎn)、五色土雖然隸屬不動產(chǎn)，但回款周期長，資金流通性低、投資門檻高等問題也讓客戶遲遲不敢下手?！氨娀I”早在2011年便進(jìn)入中國市場，而真正結(jié)合地產(chǎn)迅猛發(fā)展則是在14年末到15年，國內(nèi)多個(gè)知名房企如碧桂園、萬科等開始以眾籌為噱頭進(jìn)行樓盤的推廣與營銷，這種“將房子掰開幾塊賣“的模式一經(jīng)推出便獲得無數(shù)人的青睞，原因有三：①門檻低，投資者無需投入較高資金便能獲得起始股；②風(fēng)險(xiǎn)低，相比較虛無縹緲的股票及無實(shí)體產(chǎn)業(yè)的理財(cái)公司，地產(chǎn)類眾籌無疑更能讓客戶放心投資；③收益高，平均8%-10%的固定收益讓客戶多了一條比存銀行更有誘惑力的投資產(chǎn)品。眾籌的相關(guān)問題目前眾籌在中國結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)推廣時(shí)間僅1年左右，仍然處于“嬰兒“狀態(tài)，如何規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，步步為營則是接下來的重要部分，綜合相關(guān)企業(yè)的眾籌經(jīng)驗(yàn)，主要列舉了以下幾點(diǎn)。眾籌是不是非法集資？不是。眾籌模式從商業(yè)和資金流動的角度來看，其實(shí)是一種團(tuán)購的形式，和非法集資有本質(zhì)上的差別，所有的項(xiàng)目不能夠以股權(quán)或是資金作為回報(bào)，項(xiàng)目發(fā)起人更不能向支持者許諾任何資金上的收益，必須是以實(shí)物、服務(wù)或者媒體內(nèi)容等作為回報(bào)，對一個(gè)項(xiàng)目的支持屬于購買行為，而不是投資行為眾籌成功的關(guān)鍵有哪些？I、籌集天數(shù)恰到好處：眾籌的籌集天應(yīng)該長到足以形成聲勢，又短到給未來的支持者帶來信心。在國內(nèi)外眾籌網(wǎng)站上，籌資天數(shù)為30天的項(xiàng)目最容易成功。II、目標(biāo)金額合乎情理：目標(biāo)金額的設(shè)置需要將生產(chǎn)、制造、勞務(wù)、包裝和物流運(yùn)輸成本考慮在內(nèi)，然后結(jié)合本身的項(xiàng)目設(shè)置一個(gè)合乎情理的目標(biāo)。III、支持者回報(bào)設(shè)置合理：對支持者的回報(bào)要盡可能的價(jià)值最大化，并與項(xiàng)目成品或者衍生品相配，而且應(yīng)該有3-5項(xiàng)不同的回報(bào)形式供支持者選擇。IV、項(xiàng)目包裝：有視頻的項(xiàng)目比沒有視頻的項(xiàng)目多籌得114%的資金。而在國內(nèi)的項(xiàng)目發(fā)起人，大多不具有包裝項(xiàng)目能力。V、定期更新信息：定期進(jìn)行信息更新，以讓支持者進(jìn)一步參與項(xiàng)目，并鼓勵(lì)他們向其他潛在支持提及你的項(xiàng)目。VI、鳴謝支持者：給支持者發(fā)送電子郵件表示感謝或在您的個(gè)人頁面中公開答謝他們，會讓支持者有被重視的感覺，增加參與的樂趣，這點(diǎn)也常常被國內(nèi)發(fā)起人忽視。項(xiàng)目眾籌前提通過其他企業(yè)或項(xiàng)目的成功經(jīng)驗(yàn)不難發(fā)現(xiàn)，不同階段的項(xiàng)目眾籌方式存在千差萬別。結(jié)合我項(xiàng)目商辦部分的推廣周期，簡要梳理了以下眾籌前期需啟動的相關(guān)資源及階段項(xiàng)目前期推廣必須到位眾籌成功的根本在于項(xiàng)目在市場上擁有較高知名度與美譽(yù)度，客戶愿意為此而買單。因此，成功的眾籌前提是項(xiàng)目的啟動階段必須擁有覆蓋面較廣的推銷。這種知名度的推銷借助常規(guī)手段-線上+線下便可實(shí)現(xiàn)，同時(shí)借助新媒體資源，如微信進(jìn)行實(shí)時(shí)播報(bào)、活動報(bào)名、信息速遞等，再輔以官方微博的及時(shí)速推、問題答疑、線上互動等可實(shí)現(xiàn)更高的參與度與知名度眾籌概念必須推廣到位眾籌在國內(nèi)仍處于新興狀態(tài)，多數(shù)客戶對“眾籌”這一玩法還不甚明白。為了避免后期產(chǎn)生的糾紛以及降低客戶抗性，在前期推廣可借助軟文、微信稿等方式對“眾籌”這一概念相加敘述?；顒訁⑴c必須高多數(shù)企業(yè)的眾籌金額設(shè)置在數(shù)萬至數(shù)百萬不等，這一門檻讓眾多理財(cái)消費(fèi)者以及購房的意向客戶望而卻步，因此，在回籠資金的前提下，應(yīng)對客戶的“眾籌金”設(shè)置在一個(gè)較低的檔次，既能提高參與度，又能讓客戶實(shí)實(shí)在在賺到錢，起到口碑營銷的作用推廣周期必須短商業(yè)項(xiàng)目由于其客群的復(fù)雜性和不同于住宅的利潤計(jì)算方式，使得整個(gè)推廣周期被壓縮到一定范圍內(nèi)，同時(shí)結(jié)合眾籌的概念，勢必要一鼓作氣在短時(shí)間內(nèi)引爆市場，因此，從推廣手段及效果必須追求極致，否則后期的推廣及銷售將舉步維艱眾籌的模式選擇及運(yùn)用六大模式中眾籌的選擇不同的眾籌模式針對項(xiàng)目階段、項(xiàng)目的體量及融資方式有不同要求。因此，下表中簡要對各個(gè)融資類型的相關(guān)要素進(jìn)行的評比打分，借以尋找到適合我項(xiàng)目的眾籌模式。項(xiàng)目定向類融資型營銷型購買型+理財(cái)型彩票型REITs型營銷回款√√×√××客戶鎖定××√√××收益保障√×√√√√投資門檻××√×√×去化周期√√×√×√項(xiàng)目推廣×√√×√×產(chǎn)品工期×××√√√要素解析：營銷回款：指通過前期眾籌可獲得部分啟動資金用于后期建設(shè)及相關(guān)推廣客戶鎖定：指通過此次眾籌活動能夠獲得的客戶資源是否為精準(zhǔn)客戶及具有購房意向客群收益保障：以消費(fèi)者角度考慮，是否此眾籌能夠?yàn)槠鋷硎找嫱顿Y門檻：此眾籌是否參與額度較小，投資模式更加大眾化去化周期：此眾籌模式是否能夠給項(xiàng)目帶來短期內(nèi)成交量項(xiàng)目推廣：是否可以通過此次眾籌活動提升項(xiàng)目形象及起到宣傳作用產(chǎn)品工期：此眾籌模式是否符合我項(xiàng)目營銷階段上