房地產估價規(guī)范附條文說明

祝各位考友順利通過考試，金榜題名！中華人民共和國國標房地產估價規(guī)范CodeforRealEstateAppraisalGB/T50291-1999主管部門：中華人民共和國建設部同意部門：中華人民共和國建設部施行日期：1999年6月1日中國建筑工業(yè)出版社1999北京前言國標《房地產估價規(guī)范》是根據建設部建標[1998]244號《一九九八年工程建設國標制訂、修訂計劃（第二批）》和建設部房地產業(yè)司建房市函字[1996]第40號《有關委托制訂"房地產價格評定技術規(guī)程"的函》的規(guī)定，由建設部負責主編，具體由中國房地產估價師學會會同建設部政策研究中心、廣東省房地產估價師學會等十個單位共同編制而成。本規(guī)范經有關部門會審，建設部以建標[1999]48號文同意，并會同國家質量技術監(jiān)督局聯合公布。本規(guī)范在編制過程中，編制組進行了廣泛、進一步的調查研究，認真總結了我國開展房地產估價工作以來的實踐經驗和理論研究成果，廣泛征求了全國有關單位、專家和實際工作者的意見，同時收集、分析、研究、參考了美國、英國、日本、德國等重要國家和香港、臺灣地區(qū)以及國際評定原則委員會（IVSC）的有關原則和理論研究成果。本規(guī)范由建設部負責管理，具體解釋工作由中國房地產估價師學會負責。在使用過程中，各估價機構、估價人員和有關單位、人員應主動總結經驗，并將意見寄往中國房地產估價師學會國標《房地產估價規(guī)范》管理組（地址：北京市三里河路九號，郵政編碼：100835），以供修訂時參考。國標《房地產估價規(guī)范》的主編單位：中國房地產估價師學會。參編單位：建設部政策研究中心、廣東省房地產估價師學會、中山大學嶺南學院、華中師范大學經濟學院、清華大學房地產研究所、北京大學不動產研究鑒定中心、北京市房地產價格評定事務所、上海市房地產評定中心、深圳市物業(yè)估價所等。本規(guī)范編制的重要起草人員：柴強、廖俊平、艾建國、沈建忠、陸克華、劉錦紅、劉洪玉、馮長春、楊于北、楊國誠、沈彥京、康小蕓、田耀東。目次1總則52術語53估價原則34估價程序45估價辦法55.1估價辦法選用55.2市場比較法55.3收益法75.4成本法95.5假設開發(fā)法115.6基準地價修正法126不同估價目的下的估價126.1土地使用權出讓價格評定136.2房地產轉讓價格評定136.3房地產租賃價格評定136.4房地產抵押價值評定136.5房地產保險估價146.6房地產課稅估價156.7征地和房屋拆遷賠償估價156.8房地產分割、合并估價156.9房地產糾紛估價166.10房地產拍賣底價評定166.11公司多個經濟活動中涉及的房地產估價166.12其它目的的房地產估價167估價成果168估價報告179職業(yè)道德18附錄A估價報告的規(guī)范格式19規(guī)范用詞用語闡明22附：條文闡明231總則1.0.1為了規(guī)范房地產估價行為，統一估價程序和辦法，做到估價成果客觀、公正、合理，根據《中華人民共和國都市房地產管理法》、《中華人民共和國土地管理法》等法律、法規(guī)的有關規(guī)定，制訂本規(guī)范。1.0.2本規(guī)范合用于房地產估價活動。1.0.3房地產估價應獨立、客觀、公正。1.0.4房地產估價除應符合本規(guī)范外，尚應符合國家現行有關原則、規(guī)范的規(guī)定。2術語2.0.1房地產realestate，realproperty土地、建筑物及其它地上定著物，涉及物質實體和依靠于物質實體上的權益。2.0.2房地產估價realestateappraisal，propertyvaluation專業(yè)估價人員根據估價目的，遵照估價原則，按照估價程序，選用適宜的估價辦法，并在綜合分析影響房地產價格因素的基礎上，對房地產在估價時點的客觀合理價格或價值進行估算和鑒定的活動。2.0.3估價對象subjectproperty一種具體估價項目中需要估價的房地產。2.0.4估價目的appraisalpurpose估價成果的盼望用途。2.0.5估價時點appraisaldate，dateofvalue估價成果對應的日期。2.0.6客觀合理價格或價值value某種估價目的特定條件下形成的正常價格。2.0.7公開市場openmarket在該市場上交易雙方進行交易的目的在于最大程度地追求經濟利益，并掌握必要的市場信息，有較充裕的時間進行交易，對交易對象含有必要的專業(yè)知識，交易條件公開并不含有排它性。2.0.8公開市場價值openmarketvalue在公開市場上最可能形成的價格。采用公開市場價值原則時，規(guī)定評定的客觀合理價格或價值應是公開市場價值。2.0.9類似房地產similarproperty與估價對象處在同一供求圈內，并在用途、規(guī)模、檔次、建筑構造等方面與估價對象相似或相近的房地產。2.0.10同一供求圈comparablesearcharea與估價對象含有替代關系、價格會互相影響的合適范疇。2.0.11最高最佳使用highestandbestuse法律上允許、技術上可能、經濟上可行，通過充足合理的論證，能使估價對象產生最高價值的使用。2.0.12市場比較法marketcomparisonapproach，salescomparisonapproach將估價對象與在估價時點近期有過交易的類似房地產進行比較，對這些類似房地產的已知價格作合適的修正，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的辦法。2.0.13收益法incomeapproach，incomecapitalizationapproach預計估價對象將來的正常凈收益，選用合適的資本化率將其折現到估價時點后累加，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的辦法。2.0.14成本法costapproach求取估價對象在估價時點的重置價格或重建價格，扣除折舊，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的辦法。2.0.15假設開發(fā)法hypotheticaldevelopmentmethod，residualmethod預計估價對象開發(fā)完畢后的價值，扣除預計的正常開發(fā)成本、稅費和利潤等，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的辦法。2.0.16基準地價修正法landdatumvaluemethod在政府擬定公布了基準地價的地區(qū)，由估價對象所處地段的基準地價調節(jié)得出估價對象宗地價格的辦法。2.0.17潛在毛收入potentialgrossincome假定房地產在充足運用、無空置狀態(tài)下可獲得的收入。2.0.18有效毛收入effectivegrossincome由潛在毛收入扣除正常的空置、拖欠租金以及其它因素造成的收入損失后所得到的收入。2.0.19運行費用operatingexpenses維持房地產正常生產、經營或使用必須支出的費用及歸屬于其它資本或經營的收益。2.0.20凈收益netincome，netoperatingincome由有效毛收入扣除合理運行費用后得到的歸屬于房地產的收益。2.0.21建筑物重置價格replacementcostofbuilding采用估價時點的建筑材料和建筑技術，按估價時點的價格水平，重新建造與估價對象含有同等功效效用的全新狀態(tài)的建筑物的正常價格。2.0.22建筑物重建價格reproductioncostofbuilding采用估價對象原有的建筑材料和建筑技術，按估價時點的價格水平，重新建造與估價對象相似的全新狀態(tài)的建筑物的正常價格。2.0.23物質上的折舊physicaldepreciation，physicaldeterioration建筑物在物質實體方面的磨損所造成的建筑物價值的損失。2.0.24功效上的折舊functionaldepreciation，functionalobsolescence建筑物在功效方面的落后所造成的建筑物價值的損失。2.0.25經濟上的折舊economicdepreciation，economicobsolescence建筑物以外的多個不利因素所造成的建筑物價值的損失。2.0.26估價成果conclusionofvalue有關估價對象的客觀合理價格或價值的最后結論。2.0.27估價報告appraisalreport全方面、公正、客觀、精確地記述估價過程和估價成果的文獻，給委托方的書面回復，有關估價對象的客觀合理價格或價值的研究報告。3估價原則3.0.1房地產估價應遵照下列原則：1正當原則；2最高最佳使用原則；3替代原則；4估價時點原則。3.0.2遵照正當原則，應以估價對象的正當使用、正當處分為前提估價。3.0.3遵照最高最佳使用原則，應以估價對象的最高最佳使用為前提估價。當估價對象已做了某種使用，估價時應根據最高最佳使用原則對估價前提作出下列之一的判斷和選擇，并應在估價報告中予以闡明：1保持現狀前提：認為保持現狀繼續(xù)使用最為有利時，應以保持現狀繼續(xù)使用為前提估價；2轉換用途前提：認為轉換用途再予以使用最為有利時，應以轉換用途后再予以使用為前提估價；3裝修改造前提：認為裝修改造但不轉換用途再予以使用最為有利時，應以裝修改造但不轉換用途再予以使用為前提估價；4重新運用前提：認為拆除現有建筑物再予以運用最為有利時，應以拆除建筑物后再予以運用為前提估價；5上述情形的某種組合。3.0.4遵照替代原則，規(guī)定估價成果不得明顯偏離類似房地產在同等條件下的正常價格。3.0.5遵照估價時點原則，規(guī)定估價成果應是估價對象在估價時點的客觀合理價格或價值。4估價程序4.0.1自接受估價委托至完畢估價報告期間，房地產估價應按下列程序進行：1明確估價基本領項；2擬定估價作業(yè)方案；3收集估價所需資料；4實地查勘估價對象；5選定估價辦法計算；6擬定估價成果；7撰寫估價報告；8估價資料歸檔。4.0.2明確估價基本領項重要應涉及下列內容：1明確估價目的；2明確估價對象；3明確估價時點。注：1估價目的應由委托方提出；2明確估價對象應涉及明確估價對象的物質實體狀況和權益狀況；3估價時點應根據估價目的擬定，采用公歷表達，精確到日；4在明確估價基本領項時應與委托方共同商議，最后應征得委托方承認。4.0.3在明確估價基本領項的基礎上，應對估價項目進行初步分析，擬定估價作業(yè)方案。估價作業(yè)方案重要應涉及下列內容：1擬采用的估價技術路線和估價辦法；2擬調查收集的資料及其來源渠道；3預計所需的時間、人力、經費；4擬定作業(yè)環(huán)節(jié)和作業(yè)進度。4.0.4估價機構和估價人員應經常收集估價所需資料，并進行核算、分析、整頓。估價所需資料重要應涉及下列方面：1對房地產價格有普遍影響的資料；2對估價對象所在地區(qū)的房地產價格有影響的資料；3有關房地產交易、成本、收益實例資料；4反映估價對象狀況的資料。4.0.5估價人員必須到估價對象現場，親身感受估價對象的位置、周邊環(huán)境、景觀的優(yōu)劣，查勘估價對象的外觀、建筑構造、裝修、設備等狀況，并對事先收集的有關估價對象的坐落、四至、面積、產權等資料進行核算，同時收集補充估價所需的其它資料，以及對估價對象及其周邊環(huán)境或臨路狀況進行拍照等。4.0.6完畢并出具估價報告后，應對有關該估價項目的一切必要資料進行整頓、歸檔和妥善保管。5估價辦法5.1估價辦法選用5.1.1估價人員應熟知、理解并對的運用市場比較法、收益法、成本法、假設開發(fā)法、基準地價修正法以及這些估價辦法的綜合運用。5.1.2對同一估價對象宜選用兩種以上的估價辦法進行估價。5.1.3根據已明確的估價目的，若估價對象適宜采用多個估價辦法進行估價，應同時采用多個估價辦法進行估價，不得隨意取舍；若必須取舍，應在估價報告中予以闡明并陳說理由。5.1.4有條件選用市場比較法進行估價的，應以市場比較法為重要的估價辦法。5.1.5收益性房地產的估價，應選用收益法作為其中的一種估價辦法。5.1.6含有投資開發(fā)或再開發(fā)潛力的房地產的估價，應選用假設開發(fā)法作為其中的一種估價辦法。5.1.7在無市場根據或市場根據不充足而不適宜采用市場比較法、收益法、假設開發(fā)法進行估價的狀況下，可采用成本法作為重要的估價辦法。5.2市場比較法5.2.1運用市場比較法估價應按下列環(huán)節(jié)進行：1收集交易實例；2選用可比實例；3建立價格可比基礎；4進行交易狀況修正；5進行交易日期修正；6進行區(qū)域因素修正；7進行個別因素修正；8求出比準價格。5.2.2運用市場比較法估價，應精確收集大量交易實例，掌握正常市場價格行情。收集交易實例應涉及下列內容：1交易雙方狀況及交易目的；2交易實例房地產狀況；3成交價格；4成交日期；5付款方式。5.2.3根據估價對象狀況和估價目的，應從收集的交易實例中選用三個以上的可比實例。選用的可比實例應符合下列規(guī)定：1是估價對象的類似房地產；2成交日期與估價時點相近，不適宜超出一年；3成交價格為正常價格或可修正為正常價格。5.2.4選用可比實例后，應對可比實例的成交價格進行換算解決，建立價格可比基礎，統一其體現方式和內涵。換算解決應涉及下列內容：1統一付款方式；2統一采用單價；3統一幣種和貨幣單位；4統一面積內涵和面積單位。注：1統一付款方式應統一為在成交日期時一次總付清；2不同幣種之間的換算，應按中國人民銀行公布的成交日期時的市場匯率中間價計算。5.2.5進行交易狀況修正，應排除交易行為中的特殊因素所造成的可比實例成交價格偏差，將可比實例的成交價風格節(jié)為正常價格。有下列情形之一的交易實例不適宜選為可比實例：1有利害關系人之間的交易；2急于出售或購置狀況下的交易；3受債權債務關系影響的交易；4交易雙方或一方對市場行情缺少理解的交易；5交易雙方或一方有特別動機或特別偏好的交易；6相鄰房地產的合并交易；7特殊方式的交易；8交易稅費非正常負擔的交易；9其它非正常的交易。注：1當可供選擇的交易實例較少，確需選用上述情形的交易實例時，應對其進行交易狀況修正；2對交易稅費非正常負擔的修正，應將成交價風格節(jié)為根據政府有關規(guī)定，交易雙方負擔各自應負擔的稅費下的價格。5.2.6進行交易日期修正，應將可比實例在其成交日期時的價風格節(jié)為估價時點的價格。交易日期修正宜采用類似房地產的價格變動率或指數進行調節(jié)。在無類似房地產的價格變動率或指數的狀況下，可根據本地房地產價格的變動狀況和趨勢作出判斷，予以調節(jié)。5.2.7進行區(qū)域因素修正，應將可比實例在其外部環(huán)境狀況下的價風格節(jié)為估價對象外部環(huán)境狀況下的價格。區(qū)域因素修正的內容重要應涉及：繁華程度，交通便捷程度，環(huán)境、景觀，公共配套設施完備程度，都市規(guī)劃限制等影響房地產價格的因素。區(qū)域因素修正的具體內容應根據估價對象的用途擬定。進行區(qū)域因素修正時，應將可比實例與估價對象的區(qū)域因素逐項進行比較，找出由于區(qū)域因素優(yōu)劣所造成的價格差別，進行調節(jié)。5.2.8進行個別因素修正，應將可比實例在其個體狀況下的價風格節(jié)為估價對象個體狀況下的價格。有關土地方面的個別因素修正的內容重要應涉及：面積大小，形狀，臨路狀況，基礎設施完備程度，土地平整程度，地勢，地質水文狀況，規(guī)劃管制條件，土地使用權年限等；有關建筑物方面的個別因素修正的內容重要應涉及：新舊程度，裝修，設施設備，平面布置，工程質量，建筑構造，樓層，朝向等。個別因素修正的具體內容應根據估價對象的用途擬定。進行個別因素修正時，應將可比實例與估價對象的個別因素逐項進行比較，找出由于個別因素優(yōu)劣所造成的價格差別，進行調節(jié)。5.2.9交易狀況、交易日期、區(qū)域因素和個別因素的修正，視具體狀況可采用百分率法、差額法或回歸分析法。每項修正對可比實例成交價格的調節(jié)不得超出20％，綜合調節(jié)不得超出30％。5.2.10選用的多個可比實例的價格通過上述多個修正之后，應根據具體狀況計算求出一種綜合成果，作為比準價格。5.2.11市場比較法的原理和技術，也可用于其它估價辦法中有關參數的求取。5.3收益法5.3.1運用收益法估價應按下列環(huán)節(jié)進行：1收集有關收入和費用的資料；2估算潛在毛收入；3估算有效毛收入；4估算運行費用；5估算凈收益；6選用合適的資本化率；7選用適宜的計算公式求出收益價格。注：潛在毛收入、有效毛收入、運行費用、凈收益均以年度計。5.3.2凈收益應根據估價對象的具體狀況，按下列規(guī)定求?。?出租型房地產，應根據租賃資料計算凈收益，凈收益為租賃收入扣除維修費、管理費、保險費和稅金。租賃收入涉及有效毛租金收入和租賃確保金、押金等的利息收入。維修費、管理費、保險費和稅金應根據租賃契約規(guī)定的租金涵義決定取舍。若確保正當、安全、正常使用所需的費用都由出租方承當，應將四項費用全部扣除；若維修、管理等費用全部或部分由承租方負擔，應對四項費用中的部分項目作對應調節(jié)。2商業(yè)經營型房地產，應根據經營資料計算凈收益，凈收益為商品銷售收入扣除商品銷售成本、經營費用、商品銷售稅金及附加、管理費用、財務費用和商業(yè)利潤。3生產型房地產，應根據產品市場價格以及原材料、人工費用等資料計算凈收益，凈收益為產品銷售收入扣除生產成本、產品銷售費用、產品銷售稅金及附加、管理費用、財務費用和廠商利潤。4尚未使用或自用的房地產，可比照有收益的類似房地產的有關資料按上述對應的方式計算凈收益，或直接比較得出凈收益。5.3.3估價中采用的潛在毛收入、有效毛收入、運行費用或凈收益，除有租約限制的之外，都應采用正常客觀的數據。有租約限制的，租約期內的租金宜采用租約所擬定的租金，租約期外的租金應采用正?？陀^的租金。運用估價對象本身的資料直接推算出的潛在毛收入、有效毛收入、運行費用或凈收益，應與類似房地產的正常狀況下的潛在毛收入、有效毛收入、運行費用或凈收益進行比較。若與正?？陀^的狀況不符，應進行合適的調節(jié)修正，使其成為正常客觀的。5.3.4在求取凈收益時，應根據凈收益過去、現在、將來的變動狀況及可獲收益的年限，擬定將來凈收益流量，并判斷該將來凈收益流量屬于下列哪種類型：1每年基本上固定不變；2每年基本上按某個固定的數額遞增或遞減；3每年基本上按某個固定的比率遞增或遞減；4其它有規(guī)則的變動情形。5.3.5資本化率應按下列辦法分析擬定：1市場提取法：應收集市場上三宗以上類似房地產的價格、凈收益等資料，選用對應的收益法計算公式，求出資本化率。2安全利率加風險調節(jié)值法：以安全利率加上風險調節(jié)值作為資本化率。安全利率可選用同一時期的一年期國債年利率或中國人民銀行公布的一年定時存款年利率；風險調節(jié)值應根據估價對象所在地區(qū)的經濟現狀及將來預測，估價對象的用途及新舊程度等擬定。3復合投資收益率法：將購置房地產的抵押貸款收益率與自有資本收益率的加權平均數作為資本化率，按下式計算：R＝M?RM＋（1－M）RE………………（5.3.5）式中R─資本化率（％）；M─貸款價值比率（％），抵押貸款額占房地產價值的比率；RM─抵押貸款資本化率（％），第一年還本息額與抵押貸款額的比率；RE─自有資本規(guī)定的正常收益率（％）。4投資收益率排序插入法：找出有關投資類型及其收益率、風險程度，按風險大小排序，將估價對象與這些投資的風險程度進行比較，判斷、擬定資本化率。5.3.6資本化率分為綜合資本化率、土地資本化率、建筑物資本化率，它們之間的關系應按下式擬定：RO＝L?RL＋B?RB………………（5.3.6）式中RO─綜合資本化率（％），合用于土地與建筑物合一的估價；RL─土地資本化率（％），合用于土地估價；RB─建筑物資本化率（％），合用于建筑物估價；L─土地價值占房地價值的比率（％）；B─建筑物價值占房地價值的比率（％），L＋B＝100％。5.3.7計算收益價格時應根據將來凈收益流量的類型，選用對應的收益法計算公式。收益法的基本公式以下：nAiV＝∑--------------………………（5.3.7）i=1（1＋R）i式中V─收益價格（元，元/m2）；Ai─將來第i年的凈收益（元，元/m2）；R─資本化率（％）；n─將來可獲收益的年限（年）。5.3.8對于單獨土地和單獨建筑物的估價，應分別根據土地使用權年限和建筑物耐用年限擬定將來可獲收益的年限，選用對應的有限年的收益法計算公式，凈收益中不應扣除建筑物折舊和土地獲得費用的攤銷。對于土地與建筑物合一的估價對象，當建筑物耐用年限長于或等于土地使用權年限時，應根據土地使用權年限擬定將來可獲收益的年限，選用對應的有限年的收益法計算公式，凈收益中不應扣除建筑物折舊和土地獲得費用的攤銷。對于土地與建筑物合一的估價對象，當建筑物耐用年限短于土地使用權年限時，可采用下列方式之一解決：1先根據建筑物耐用年限擬定將來可獲收益的年限，選用對應的有限年的收益法計算公式，凈收益中不應扣除建筑物折舊和土地獲得費用的攤銷；然后再加上土地使用權年限超出建筑物耐用年限的土地剩余使用年限價值的折現值。2將將來可獲收益的年限構想為無限年，選用無限年的收益法計算公式，凈收益中應扣除建筑物折舊和土地獲得費用的攤銷。5.3.9當運用土地與地上建筑物共同產生的收益單獨求取土地價值時，在凈收益每年不變、可獲收益無限期的狀況下，應采用下式：AO－VB?RBVL＝-------------------………………（5.3.9－1）RL當運用土地與地上建筑物共同產生的收益單獨求取建筑物價值時，在凈收益每年不變、可獲收益無限期的狀況下，應采用下式：AO－VL?RLVB＝-------------------………………（5.3.9－2）RB式中AO─土地與地上建筑物共同產生的凈收益（元，元/m2）；VL─土地價值（元，元/m2）；VB─建筑物價值（元，元/m2）。5.4成本法5.4.1運用成本法估價應按下列環(huán)節(jié)進行：1收集有關成本、稅費、開發(fā)利潤等資料；2估算重置價格或重建價格；3估算折舊；4求出積算價格。5.4.2重置價格或重建價格，應是重新獲得或重新開發(fā)、重新建造全新狀態(tài)的估價對象所需的各項必要成本費用和應納稅金、正常開發(fā)利潤之和，其構成涉及下列內容：1土地獲得費用；2開發(fā)成本；3管理費用；4投資利息；5銷售稅費；6開發(fā)利潤。注：開發(fā)利潤應以土地獲得費用與開發(fā)成本之和為基礎，根據開發(fā)、建造類似房地產對應的平均利潤率水平來求取。5.4.3具體估價中估價對象的重置價格或重建價格構成內容，應根據估價對象的實際狀況，在第5.4.2條列舉的價格構成內容的基礎上酌予增減，并應在估價報告中予以闡明。5.4.4同一宗房地產，重置價格或重建價格在采用土地與建筑物分別估算、然后加總時，必須注意成本構成劃分和互相銜接，避免漏項或重復計算。5.4.5求取土地的重置價格，應直接求取其在估價時點狀況的重置價格。5.4.6建筑物的重置價格或重建價格，可采用成本法、市場比較法求取，或通過政府擬定公布的房屋重置價格扣除土地價格后的比較修正來求取，也可按工程造價估算的辦法具體計算。建筑物的重置價格，宜用于普通建筑物和因年代久遠、已缺少與舊有建筑物相似的建筑材料，或因建筑技術變遷，使得舊有建筑物復原建造有困難的建筑物的估價。建筑物的重建價格，宜用于有特殊保護價值的建筑物的估價。5.4.7成本法估價中的建筑物折舊，應是多個因素造成的建筑物價值的損失，涉及物質上的、功效上的和經濟上的折舊。5.4.8建筑物損耗分為可修復和不可修復兩部分。修復所需的費用不大于或等于修復后房地產價值的增加額的，為可修復部分，反之為不可修復部分。對于可修復部分，可直接估算其修復所需的費用作為折舊額。5.4.9扣除折舊后的建筑物現值可采用下列公式求?。?直線法下的建筑物現值計算公式：tV＝C－（C－S）-----………………（5.4.9－1）N2雙倍余額遞減法下的建筑物現值計算公式：2V＝C（1－-----）t………………（5.4.9－2）N3成新折扣法下的建筑物現值計算公式：V＝Cq………………（5.4.9－3）式中V─建筑物現值（元，元/m2）；C─建筑物重置價格或重建價格（元，元/m2）；S─建筑物預計凈殘值（元，元/m2）；t─建筑物已使用年限（年）；N─建筑物耐用年限（年）；q─建筑物成新率（％）。注：無論采用上述哪種折舊辦法求取建筑物現值，估價人員都應親臨估價對象現場，觀察、鑒定建筑物的實際新舊程度，根據建筑物的建成時間，維護、保養(yǎng)、使用狀況，以及地基的穩(wěn)定性等，最后擬定應扣除的折舊額或成新率。5.4.10建筑物耐用年限分為自然耐用年限和經濟耐用年限。估價采用的耐用年限應為經濟耐用年限。經濟耐用年限應根據建筑物的建筑構造、用途和維修保養(yǎng)狀況，結合市場狀況、周邊環(huán)境、經營收益狀況等綜合判斷。5.4.11估價中擬定建筑物耐用年限與折舊，遇有下列狀況時的解決應為：1建筑物的建設期不計入耐用年限，即建筑物的耐用年限應從建筑物竣工驗收合格之日起計；2建筑物耐用年限短于土地使用權年限時，應按建筑物耐用年限計算折舊；3建筑物耐用年限長于土地使用權年限時，應按土地使用權年限計算折舊；4建筑物出現于補辦土地使用權出讓手續(xù)之前，其耐用年限早于土地使用權年限而結束時，應按建筑物耐用年限計算折舊；5建筑物出現于補辦土地使用權出讓手續(xù)之前，其耐用年限晚于土地使用權年限而結束時，應按建筑物已使用年限加土地使用權剩余年限計算折舊。5.4.12積算價格應為重置價格或重建價格扣除建筑物折舊，或為土地的重置價格加上建筑物的現值，必要時還應扣除由于舊有建筑物的存在而造成的土地價值損失。5.4.13新開發(fā)土地和新建房地產可采用成本法估價，普通不應扣除折舊，但應考慮其工程質量和周邊環(huán)境等因素予以合適修正。5.5假設開發(fā)法5.5.1運用假設開發(fā)法估價應按下列環(huán)節(jié)進行：1調查待開發(fā)房地產的基本狀況；2選擇最佳的開發(fā)運用方式；3預計開發(fā)建設期；4預測開發(fā)完畢后的房地產價值；5估算開發(fā)成本、管理費用、投資利息、銷售稅費、開發(fā)利潤、投資者購置待開發(fā)房地產應負擔的稅費；6進行具體計算。5.5.2假設開發(fā)法合用于含有投資開發(fā)或再開發(fā)潛力的房地產的估價。運用此辦法應把握待開發(fā)房地產在投資開發(fā)前后的狀態(tài)，以及投資開發(fā)后的房地產的經營方式。待開發(fā)房地產投資開發(fā)前的狀態(tài)，涉及生地、毛地、熟地、舊房和在建工程等；投資開發(fā)后的狀態(tài)，涉及熟地和房屋（含土地）等；投資開發(fā)后的房地產的經營方式，涉及出售（含預售）、出租（含預租）和自營等。5.5.3運用假設開發(fā)法估算的待開發(fā)房地產價值應為開發(fā)完畢后的房地產價值扣除開發(fā)成本、管理費用、投資利息、銷售稅費、開發(fā)利潤和投資者購置待開發(fā)房地產應負擔的稅費。5.5.4預測開發(fā)完畢后的房地產價值，宜采用市場比較法，并應考慮類似房地產價格的將來變動趨勢。5.5.5開發(fā)利潤的計算基數可取待開發(fā)房地產價值與開發(fā)成本之和，或取開發(fā)完畢后的房地產價值。利潤率可取同一市場上類似房地產開發(fā)項目對應的平均利潤率。5.5.6運用假設開發(fā)法估價必須考慮資金的時間價值。在實際操作中宜采用折現的辦法；難以采用折現的辦法時，可采用計算利息的辦法。5.6基準地價修正法5.6.1運用基準地價修正法估價應按下列環(huán)節(jié)進行：1收集有關基準地價的資料；2擬定估價對象所處地段的基準地價；3進行交易日期修正；4進行區(qū)域因素修正；5進行個別因素修正；6求出估價對象宗地價格。5.6.2進行交易日期修正，應將基準地價在其基準日期時的值調節(jié)為估價時點的值。交易日期修正的辦法，同市場比較法中的交易日期修正的辦法。5.6.3區(qū)域因素和個別因素修正的內容和修正的辦法，同市場比較法中的區(qū)域因素和個別因素修正的內容和修正的辦法。5.6.4運用基準地價修正法評定宗地價格時，宜按本地對基準地價的有關規(guī)定執(zhí)行。6不同估價目的下的估價6.0.1房地產估價按估價目的進行分類，重要有下列類別：1土地使用權出讓價格評定；2房地產轉讓價格評定；3房地產租賃價格評定；4房地產抵押價值評定；5房地產保險估價；6房地產課稅估價；7征地和房屋拆遷賠償估價；8房地產分割、合并估價；9房地產糾紛估價；10房地產拍賣底價評定；11公司多個經濟活動中涉及的房地產估價；12其它目的的房地產估價。6.1土地使用權出讓價格評定6.1.1土地使用權出讓價格評定，應根據《中華人民共和國都市房地產管理法》、《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城鄉(xiāng)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》以及本地制訂的實施措施和其它有關規(guī)定進行。6.1.2土地使用權出讓價格評定，應分清土地使用權合同、招標、拍賣的出讓方式。合同出讓的價格評定，應采用公開市場價值原則。招標和拍賣出讓的價格評定，應為招標和拍賣底價評定，參考6.10房地產拍賣底價評定進行。6.1.3土地使用權出讓價格評定，可采用市場比較法、假設開發(fā)法、成本法、基準地價修正法。6.2房地產轉讓價格評定6.2.1房地產轉讓價格評定，應根據《中華人民共和國都市房地產管理法》、《中華人民共和國土地管理法》、《都市房地產轉讓管理規(guī)定》以及本地制訂的實施細則和其它有關規(guī)定進行。6.2.2房地產轉讓價格評定，應采用公開市場價值原則。6.2.3房地產轉讓價格評定，宜采用市場比較法和收益法，可采用成本法，其中待開發(fā)房地產的轉讓價格評定應采用假設開發(fā)法。6.2.4以劃拔方式獲得土地使用權的，轉讓房地產時應符合國家法律、法規(guī)的規(guī)定，其轉讓價格評定應另外給出轉讓價格中所含的土地收益值，并應注意國家對土地收益的解決規(guī)定，同時在估價報告中予以闡明。6.3房地產租賃價格評定6.3.1房地產租賃價格評定，應根據《中華人民共和國都市房地產管理法》、《中華人民共和國土地管理法》、《都市房屋租賃管理措施》以及本地制訂的實施細則和其它有關規(guī)定進行。6.3.2從事生產、經營活動的房地產租賃價格評定，應采用公開市場價值原則。住宅的租賃價格評定，應執(zhí)行國家和該類住宅所在地都市人民政府規(guī)定的租賃政策。6.3.3房地產租賃價格評定，可采用市場比較法、收益法和成本法。6.3.4以營利為目的出租劃拔土地使用權上的房屋，其租賃價格評定應另外給出租金中所含的土地收益值，并應注意國家對土地收益的解決規(guī)定，同時在估價報告中予以闡明。6.4房地產抵押價值評定6.4.1房地產抵押價值評定，應根據《中華人民共和國擔保法》、《中華人民共和國都市房地產管理法》、《都市房地產抵押管理措施》以及本地和其它有關規(guī)定進行。6.4.2房地產抵押價值評定，應采用公開市場價值原則，可參考設定抵押權時的類似房地產的正常市場價格進行，但應在估價報告中闡明將來市場變化風險和短期強制處分等因素對抵押價值的影響。6.4.3房地產抵押價值應是以抵押方式將房地產作為債權擔保時的價值。依法不得抵押的房地產，沒有抵押價值。初次抵押的房地產，該房地產的價值為抵押價值。再次抵押的房地產，該房地產的價值扣除已擔保債權后的余額部分為抵押價值。6.4.4以劃拔方式獲得的土地使用權連同地上建筑物抵押的，評定其抵押價值時應扣除預計處分所得價款中相稱于應繳納的土地使用權出讓金的款額，可采用下列方式之一解決：1首先求取構想為出讓土地使用權下的房地產的價值，然后預計由劃撥土地使用權轉變?yōu)槌鲎屚恋厥褂脵鄳U納的土地使用權出讓金等款額，兩者相減為抵押價值。此時土地使用權年限設定為對應用途的法定最高年限，從估價時點起計。2用成本法估價，價格構成中不應涉及土地使用權出讓金等由劃撥土地使用權轉變?yōu)槌鲎屚恋厥褂脵鄳U納的款額。6.4.5以含有土地使用年限的房地產抵押的，評定其抵押價值時應考慮設定抵押權以及抵押期限屆滿時土地使用權的剩余年限對抵押價值的影響。6.4.6以享有國家優(yōu)惠政策購置的房地產抵押的，其抵押價值為房地產權利人可處分和收益的份額部分的價值。6.4.7以按份額共有的房地產抵押的，其抵押價值為抵押人所享有的份額部分的價值。6.4.8以共同共有的房地產抵押的，其抵押價值為該房地產的價值。6.5房地產保險估價6.5.1房地產保險估價，應根據《中華人民共和國保險法》、《中華人民共和國都市房地產管理法》和其它有關規(guī)定進行。6.5.2房地產保險估價，分為房地產投保時的保險價值評定和保險事故發(fā)生后的損失價值或損失程度評定。6.5.3保險價值應是投保人與保險人訂立保險合同時作為擬定保險金額基礎的保險標的的價值。保險金額應是保險人承當賠償或給付保險金責任的最高限額，也應是投保人對保險標的的實際投保金額。6.5.4房地產投保時的保險價值評定，應評定有可能因自然災害或意外事故而遭受損失的建筑物的價值，估價辦法宜采用成本法、市場比較法。6.5.5房地產投保時的保險價值，根據采用的保險形式，可按該房地產投保時的實際價值擬定，也可按保險事故發(fā)生時該房地產的實際價值擬定。6.5.6保險事故發(fā)生后的損失價值或損失程度評定，應把握保險標的房地產在保險事故發(fā)生前后的狀態(tài)。對于其中可修復部分，宜估算其修復所需的費用作為損失價值或損失程度。6.6房地產課稅估價6.6.1房地產課稅估價應按對應稅種為核定其計稅根據提供服務。6.6.2有關房地產稅的估價，應按有關稅法具體執(zhí)行。6.6.3房地產課稅估價宜采用公開市場價值原則，并應符合有關稅法的有關規(guī)定。6.7征地和房屋拆遷賠償估價6.7.1征地和房屋拆遷賠償估價，分為征用農村集體全部的土地的賠償估價（簡稱征地估價）和拆遷都市國有土地上的房屋及其附屬物的賠償估價（簡稱拆遷估價）。6.7.2征地估價，應根據《中華人民共和國土地管理法》以及本地制訂的實施措施和其它有關規(guī)定進行。6.7.3拆遷估價，應根據《都市房屋拆遷管理條例》以及本地制訂的實施細則和其它有關規(guī)定進行。6.7.4根據規(guī)定，拆除違章建筑、超出批如期限的臨時建筑不予賠償；拆除未超出批如期限的臨時建筑予以合適賠償。6.7.5實施作價賠償的，可根據本地政府擬定公布的房屋重置價格扣除土地價格后結合建筑物成新估價。6.7.6依法以有償出讓、轉讓方式獲得的土地使用權，根據社會公共利益需要拆遷其地上房屋時，對該土地使用權如果視為提前收回解決，則應在拆遷賠償估價中涉及土地使用權的賠償估價。此種土地使用權賠償估價，應根據該土地使用權的剩余年限所對應的正常市場價格進行。6.8房地產分割、合并估價6.8.1房地產分割、合并估價應注意分割、合并對房地產價值的影響。分割、合并前后的房地產整體價值不能簡樸等于各部分房地產價值之和。6.8.2分割估價應對分割后的各部分分別估價。6.8.3合并估價應對合并后的整體進行估價。6.9房地產糾紛估價6.9.1房地產糾紛估價，應對糾紛案件中涉及的爭議房地產的價值、交易價格、造價、成本、租金、賠償金額、賠償金額、估價成果等進行科學的鑒定，提出客觀、公正、合理的意見，為合同、調解、仲裁、訴訟等方式解決糾紛提供參考根據。6.9.2房地產糾紛估價，應按對應類型的房地產估價進行。6.9.3房地產糾紛估價，應注意糾紛的性質和合同、調解、仲裁、訴訟等解決糾紛的不同方式，并將其作為估價根據，協調當事人各方的利益。6.10房地產拍賣底價評定6.10.1房地產拍賣底價評定為擬定拍賣保存價提供服務，應根據《中華人民共和國拍賣法》、《中華人民共和國都市房地產管理法》和其它有關規(guī)定進行。6.10.2房地產拍賣底價評定，首先應以公開市場價值原則為原則擬定其客觀合理價格，之后再考慮短期強制處分（快速變現）等因素的影響擬定拍賣底價。6.11公司多個經濟活動中涉及的房地產估價6.11.1公司多個經濟活動中涉及的房地產估價，涉及公司合資、合作、聯營、股份制改組、上市、合并、兼并、分立、出售、破產清算、抵債中的房地產估價。這種估價首先應理解房地產權屬與否發(fā)生轉移，若發(fā)生轉移，則應按對應的房地產轉讓行為進行估價；另首先應理解與否變化原用途以及這種變化與否正當，并應根據原用途與否正當變化，按"保持現狀前提"或"轉換用途前提"進行估價。6.11.2公司合資、合作、股份制改組、合并、兼并、分立、出售、破產清算等發(fā)生房地產權屬轉移的，應按房地產轉讓行為進行估價。但應注意破產清算與抵押物處置類似，屬于強制處分、規(guī)定在短時間內變現的特殊狀況；在購置者方面在一定程度上與公司兼并類似，若不允許變化用途，則購置者的范疇受到一定限制，其估價宜低于公開市場價值。6.11.3公司聯營普通不涉及房地產權屬的轉移。公司聯營中的房地產估價，重要為擬定以房地產作為出資的出資方的分派比例服務，宜根據具體狀況采用收益法、市場比較法、假設開發(fā)法，也可采用成本法。6.12其它目的的房地產估價6.12.1其它目的的房地產估價，涉及房地產損害賠償估價等。6.12.2房地產損害賠償估價，應把握被損害房地產在損害發(fā)生前后的狀態(tài)。對于其中可修復部分，宜估算其修復所需的費用作為損害賠償價值。7估價成果7.0.1對不同估價辦法估算出的成果，應進行比較分析。當這些成果差別較大時，應尋找并排除出現差別的因素。7.0.2對不同估價辦法估算出的成果應做下列檢查：1計算過程與否有誤；2基礎數據與否精確；3參數選擇與否合理；4與否符合估價原則；5公式選用與否恰當；6選用的估價辦法與否適宜估價對象和估價目的。7.0.3在確認所選用的估價辦法估算出的成果無誤之后，應根據具體狀況計算求出一種綜合成果。7.0.4在計算求出一種綜合成果的基礎上，應考慮某些不可量化的價格影響因素，對該成果進行合適的調節(jié)，或取整，或認定該成果，作為最后的估價成果。當有調節(jié)時，應在估價報告中明確論述理由。8估價報告8.0.1估價報告應做到下列幾點：1全方面性：應完整地反映估價所涉及的事實、推理過程和結論，正文內容和附件資料應齊全、配套；2公正性和客觀性：應站在中立的立場上對影響估價對象價格或價值的因素進行客觀的介紹、分析和評論，作出的結論應有充足的根據；3精確性：用語應力求精確，避免使用模棱兩可或易生誤解的文字，對未經查實的事項不得輕率寫入，對難以擬定的事項應予以闡明，并描述其對估價成果可能產生的影響；4概括性：應用簡潔的文字對估價中所涉及的內容進行高度概括，對獲得的大量資料應在科學鑒別與分析的基礎上進行篩選，選擇典型、有代表性、能反映事情本質特性的資料來闡明狀況和體現觀點。8.0.2估價報告應涉及下列部分：1封面；2目錄；3致委托方函；4估價師聲明；5估價的假設和限制條件；6估價成果報告；7估價技術報告；8附件。8.0.3對于成片多宗房地產的同時估價，且單宗房地產的價值較低時，估價成果報告可采用表格的形式。除此之外的估價成果報告，應采用文字闡明的形式。8.0.4估價報告應記載下列事項：1估價項目名稱；2委托方名稱或姓名和住所；3估價方（房地產估價機構）名稱和住所；4估價對象；5估價目的；6估價時點；7價值定義；8估價根據；9估價原則；10估價技術路線、辦法和測算過程；11估價成果及其擬定的理由；12估價作業(yè)日期；13估價報告應用的使用期；14估價人員；15注冊房地產估價師的聲明和簽名、蓋章；16估價的假設和限制條件；17附件，應涉及反映估價對象位置、周邊環(huán)境、形狀、外觀和內部狀況的圖片，估價對象的產權證明，估價中引用的其它專用文獻資料，估價人員和估價機構的資格證明。8.0.5估價報告中應充足描述闡明估價對象狀況，涉及估價對象的物質實體狀況和權益狀況，其中：1對土地的描述闡明應涉及：名稱，坐落，面積，形狀，四至、周邊環(huán)境、景觀，基礎設施完備程度，土地平整程度，地勢，地質、水文狀況，規(guī)劃限制條件，運用現狀，權屬狀況。2對建筑物的描述闡明應涉及：名稱，坐落，面積，層數，建筑構造，裝修，設施設備，平面布置，工程質量，建成年月，維護、保養(yǎng)、使用狀況，地基的穩(wěn)定性，公共配套設施完備程度，運用現狀，權屬狀況。8.0.6估價報告中注冊房地產估價師的聲明應涉及下列內容，并應經注冊房地產估價師簽名、蓋章：1估價報告中估價人員陳說的事實，是真實的和精確的。2估價報告中的分析、意見和結論，是估價人員自己公正的專業(yè)分析、意見和結論，但受到估價報告中已闡明的假設和限制條件的限制。3估價人員與估價對象沒有（或有已載明的）利害關系，也與有關當事人沒有（或有已載明的）個人利害關系或偏見。4估價人員是根據中華人民共和國國標《房地產估價規(guī)范》進行分析，形成意見和結論，撰寫估價報告。5估價人員已（或沒有）對估價對象進行了實地查勘，并應列出對估價對象進行了實地查勘的估價人員的姓名。6沒有人對估價報告提供了重要專業(yè)協助（若有例外，應闡明提供重要專業(yè)協助者的姓名）。7其它需要聲明的事項。8.0.7估價報告應由注冊房地產估價師簽名、蓋章并加蓋估價機構公章才含有法律效力。在估價報告上簽名、蓋章的注冊房地產估價師和加蓋公章的估價機構，對估價報告的內容和結論負責任。9職業(yè)道德9.0.1估價人員和估價機構不得作任何虛偽的估價，應做到公正、客觀、誠實。9.0.2估價人員和估價機構應保持估價的獨立性，必須回避與自己、親屬及其它有利害關系人有關的估價業(yè)務。9.0.3估價人員和估價機構若感到自己的專業(yè)能力所限而難以對某房地產進行估價時，不應接受該項估價委托。9.0.4估價人員和估價機構應妥善保管委托方的文獻資料，未經委托方的書面許可，不得將委托方的文獻資料私自公開或泄漏給別人。9.0.5估價機構應執(zhí)行政府規(guī)定的估價收費原則，不得以不正當理由或名錄收取額外的費用，或減少收費原則，進行不正當的競爭。9.0.6估價人員和估價機構不得將資格證書借給別人使用或允許別人使用自己的名義，不得以估價者身份在非自己估價的估價報告上簽名、蓋章。附錄A估價報告的規(guī)范格式A.0.1封面：（標題：）房地產估價報告估價項目名稱：（闡明本估價項目的全稱）委托方：（闡明本估價項目的委托單位的全稱，個人委托的為個人的姓名）估價方：（闡明本估價項目的估價機構的全稱）估價人員：（闡明參加本估價項目的估價人員的姓名）估價作業(yè)日期：（闡明本次估價的起止年月日，即正式接受估價委托的年月日至完畢估價報告的年月日）估價報告編號：（闡明本估價報告在本估價機構內的編號）A.0.2目錄：（標題：）目錄一、致委托方函二、估價師聲明三、估價的假設和限制條件四、估價成果報告（一）（二）…五、估價技術報告（可不提供應委托方，供估價機構存檔和有關管理部門查閱等）（一）（二）…六、附件（一）（二）…A.0.3致委托方函：（標題：）致委托方函致函對象（為委托方的全稱）致函正文（闡明估價對象、估價目的、估價時點、估價成果）致函落款（為估價機構的全稱，并加蓋估價機構公章，法定代表人簽名、蓋章）致函日期（為致函的年月日）A.0.4估價師聲明：（標題：）估價師聲明我們鄭重聲明：1我們在本估價報告中陳說的事實是真實的和精確的。2本估價報告中的分析、意見和結論是我們自己公正的專業(yè)分析、意見和結論，但受到本估價報告中已闡明的假設和限制條件的限制。3我們與本估價報告中的估價對象沒有（或有已載明的）利害關系，也與有關當事人沒有（或有已載明的）個人利害關系或偏見。4我們根據中華人民共和國國標《房地產估價規(guī)范》進行分析，形成意見和結論，撰寫本估價報告。5我們已（或沒有）對本估價報告中的估價對象進行了實地查勘（在本聲明中應清晰地闡明哪些估價人員對估價對象進行了實地查勘，哪些估價人員沒有對估價對象進行實地查勘）。6沒有人對本估價報告提供了重要專業(yè)協助（若有例外，應闡明提供重要專業(yè)協助者的姓名）。7（其它需要聲明的事項）參加本次估價的注冊房地產估價師簽名、蓋章（最少有一名）A.0.5估價的假設和限制條件：（標題：）估價的假設和限制條件（闡明本次估價的假設前提，未經調查確認或無法調查確認的資料數據，估價中未考慮的因素和某些特殊解決及其可能的影響，本估價報告使用的限制條件）A.0.6估價成果報告：（標題：）房地產估價成果報告（一）委托方（闡明本估價項目的委托單位的全稱、法定代表人和住所，個人委托的為個人的姓名和住所）（二）估價方（闡明本估價項目的估價機構的全稱、法定代表人、住所、估價資格等級）（三）估價對象（概要闡明估價對象的狀況，涉及物質實體狀況和權益狀況。其中，對土地的闡明應涉及：名稱，坐落，面積，形狀，四至、周邊環(huán)境、景觀，基礎設施完備程度，土地平整程度，地勢，地質、水文狀況，規(guī)劃限制條件，運用現狀，權屬狀況；對建筑物的闡明應涉及：名稱，坐落，面積，層數，建筑構造，裝修，設施設備，平面布置，工程質量，建成年月，維護、保養(yǎng)、使用狀況，公共配套設施完備程度，運用現狀，權屬狀況）（四）估價目的（闡明本次估價的目的和應用方向）（五）估價時點（闡明所評定的客觀合理價格或價值對應的年月日）（六）價值定義（闡明本次估價采用的價值原則或價值內涵）（七）估價根據（闡明本次估價根據的本房地產估價規(guī)范，國家和地方的法律、法規(guī)，委托方提供的有關資料，估價機構和估價人員掌握和收集的有關資料）（八）估價原則（闡明本次估價遵照的房地產估價原則）（九）估價辦法（闡明本次估價的思路和采用的辦法以及這些估價辦法的定義）（十）估價成果（闡明本次估價的最后成果，應分別闡明總價和單價，并附大寫金額。若用外幣表達，應闡明估價時點中國人民銀行公布的人民幣市場匯率中間價，并注明所折合的人民幣價格）（十一）估價人員（列出全部參加本次估價的人員的姓名、估價資格或職稱，并由本人簽名、蓋章）（十二）估價作業(yè)日期（闡明本次估價的起止年月日）（十三）估價報告應用的使用期（闡明本估價報告應用的使用期，可體現為到某個年月日止，也可體現為多長年限，如一年）A.0.7估價技術報告：（標題：）房地產估價技術報告（一）個別因素分析（具體闡明、分析估價對象的個別因素）（二）區(qū)域因素分析（具體闡明、分析估價對象的區(qū)域因素）（三）市場背景分析（具體闡明、分析類似房地產的市場狀況，涉及過去、現在和可預見的將來）（四）最高最佳使用分析（具體分析、闡明估價對象最高最佳使用）（五）估價辦法選用（具體闡明估價的思路和采用的辦法及其理由）（六）估價測算過程（具體闡明測算過程，參數擬定等）（七）估價成果擬定（具體闡明估價成果及其擬定的理由）A.0.8附件：（標題：）附件估價對象的位置圖，四至和周邊環(huán)境圖，土地形狀圖，建筑平面圖，外觀和內部照片，項目有關同意文獻，產權證明，估價中引用的其它專用文獻資料，估價人員和估價機構的資格證明等。A.0.9制作規(guī)定：估價報告應做到圖文并茂，所用紙張、封面、裝訂應有較好的質量。紙張大小應采用A4紙規(guī)格。規(guī)范用詞用語闡明1.為便于在執(zhí)行本規(guī)范條文時區(qū)別看待，對規(guī)定嚴格程度不同的用詞闡明以下：（1）表達很嚴格，非這樣做不可的用詞：正面詞采用"必須"，背面詞采用"嚴禁"；（2）表達嚴格，在正常狀況下均應這樣做的用詞：正面詞采用"應"，背面詞采用"不應"或"不得"；（3）表達允許稍有選擇，在條件許可時首先應這樣做的用詞：正面詞采用"宜"，背面詞采用"不適宜"；表達有選擇，在一定條件下能夠這樣做的，采用"可"。2.規(guī)范中指定應按其它有關原則、規(guī)范執(zhí)行時，寫法為："應符合……的規(guī)定"或"應按……執(zhí)行"。1總則1．0．1制訂本規(guī)范的目的重要有三個：一是規(guī)范房地產估價行為；二是統一房地產估價程序和辦法；三是促使做到估價成果客觀、公正、合理。實施房地產估價的法律根據是《中華人民共和國都市房地產管理法》的有關規(guī)定?！吨腥A人民共和國都市房地產管理法》第33條規(guī)定：“國家實施房地產價格評定制度。房地產價格評定，應當遵照公正、公平、公開的原則，按照國家規(guī)定的技術原則和評定程序，以基準地價、標定地價和各類房屋的重置價格為基礎，參考本地的市場價格進行評定?！钡?8條規(guī)定：“國家實施房地產價格評定人員資格認證制度?！痹诜康禺a估價中還需遵照《中華人民共和國都市房地產管理法》和《中華人民共和國土地管理法》的其它有關規(guī)定。例如，《中華人民共和國都市房地產管理法》第12條有關土地使用權出讓金最低價的規(guī)定，第39條、第50條有關劃撥土地使用權轉讓時應繳納土地使用權出讓金或土地收益的規(guī)定，第55條有關出租劃撥土地使用權上的房屋應將租金中所含土地收益上繳國家的規(guī)定，等等；《中華人民共和國土地管理法》第47條有關征用土地賠償的規(guī)定。1．0．2本規(guī)范的合用范疇是在中華人民共和國境內從事多個房地產估價活動。但凡在中華人民共和國境內從事房地產估價活動，無論是土地使用權出讓、房地產轉讓(涉及買賣、贈與、抵債等)、租賃、抵押、典當、保險、課稅、征用拆遷賠償、分割析產、拍賣底價、司法訴訟、糾紛仲裁、公證、資產價值證明或記帳，還是公司合資、合作、聯營、合并、兼并、分立、出售、改制、上市、破產清算，以及住房制度改革中的房地產估價、商品房預售條件中的估價、房地產復核估價等，都應恪守本規(guī)范。1．0．3獨立、客觀、公正，是對房地產估價的總規(guī)定。獨立，是規(guī)定房地產估價時不應受外界不合理因素的干擾和影響?？陀^，是規(guī)定房地產估價時要盡量地減少估價人員的主觀意志對估價過程和估價結論的影響。房地產估價并非由估價人員主觀地擬定市場價格，而是客觀地反映市場價格的形成過程和成果。房地產估價應力求客觀、精確、合理地模擬市場的價格形成過程將估價對象的客觀合理價格或價值反映出來。公正，是規(guī)定房地產估價時必須站在中立的立場上，不偏袒當事人的某一方，特別是不可故意無意地偏向委托方。2術語2．0．1本條強調了房地產涉及房地產的物質實體和依靠于物質實體上的房地產權益。房地產是物質實體與權益的結合，依靠于物質實體上的權益重要有全部權、使用權、抵押權、租賃權等。物質實體是權益的載體，而最后體現房地產價值的是其權益。同一物質實體的估價對象房地產，如果附著于其上的權益不同，評定出的客觀合理價格或價值也會有所不同。本條所稱土地是指地球的表面及其上下的一定空間。本條所稱建筑物涉及房屋和構筑物。房屋是指能夠遮風避雨并供人居住、工作、娛樂、儲藏物品、紀念或進行其它活動的空間場合，普通由基礎、墻、門、窗、柱、梁和屋頂等重要構件構成。構筑物是指建筑物中除了房屋以外的東西，人們普通不直接在內進行生產和生活活動，例如煙囪、水塔、水井、道路、橋梁、隧道、水壩等。本條所稱其它地上定著物是指與土地、建筑物不能分離，或即使能夠分離，但分離后會破壞土地、建筑物的功效或完整性的物。2．0．2本條所稱專業(yè)估價人員是指經房地產估價人員執(zhí)業(yè)資格考試合格，由有關主管部門審定注冊，獲得執(zhí)業(yè)資格證書后專門從事房地產估價的人員，現在有注冊房地產估價師和房地產估價員兩種。2．0．3在實際估價中，估價對象的物質實體可能現有土地也有建筑物，也可能只是它們中的某一部分，例如是土地、房屋、構筑物、附屬設施、在建工程等多個房地產物質實體的某一部分；但估價對象同時必須涉及依靠于該物質實體上的具體權益。2．0．4估價成果的盼望用途，也即估價是為了滿足何種涉及房地產的經濟活動或何種政府行為、民事行為的需要。多個涉及房地產的經濟活動或政府、民事行為的需要重要涉及：土地使用權出讓，房地產轉讓(涉及買賣、贈與、抵債等)、租賃、抵押、典當、保險、課稅、征用拆遷賠償、分割析產、拍賣底價、司法訴訟、糾紛仲裁、公證、資產價值證明或記帳，公司合資、合作、聯營、合并、兼并、分立、出售、改制、上市、破產清算，住房制度改革、商品房預售和估價結論復核等。2．0．5估價時點不是隨意給定的，也不完全與估價作業(yè)日期相似，它需要估價人員根據估價目的來擬定。在估價之前，它闡明了估價中需要估算和鑒定的是哪個具體日期的客觀合理價格或價值；當估價成果作出后，它闡明了該估價成果是在哪一種時間上的客觀合理價格或價值，方便于應用。估價時點應采用公歷表達，并應精確到日。2．0．6同一估價對象，估價目的不同，估價根據以及采用的價值原則會有所不同，評定出的客觀合理價格或價值也會有所不同。例如，在買賣的狀況下，即使實際的成交價格有高有低，但有其正常的買賣價格；在抵押的狀況下，也有其正常的抵押價值；在拆遷賠償的狀況下，有其合理的賠償額。而正常的買賣價格、正常的抵押價值、合理的賠償額，又不完全是相似的。2．0．7～2．0．8在估價中，有許多狀況下需要采用公開市場價值原則。采用公開市場價值原則，是指所評定出的客觀合理價格或價值應是在公開市場上最可能形成或成立的價格。而所謂公開市場，是指一種競爭性的市場，在該市場上交易各方進行交易的目的在于最大程度地追求經濟利益，他們并且都掌握了必要的市場信息，有比較充裕的時間進行交易，對交易對象含有必要的專業(yè)知識。另外，市場交易條件公開并不含有排它性，即全部市場主體都能夠平等自由地參加交易。2．0．9～2．0．10只有在同一供求圈內，與估價對象類似的房地產才與估價對象之間含有替代關系，價格會互相影響。用途有居住、辦公、商業(yè)、展覽、工業(yè)、公共事業(yè)等；規(guī)模是指房地產的建筑面積、體積等；檔次是由房地產的建筑設計原則、裝修、設施設備狀況等因素擬定；建筑構造指房地產的承重構造類型，例如鋼構造、鋼筋混凝土構造、磚混構造、磚木構造等。估價對象的用途、規(guī)模、檔次不同，同一供求圈的大小也會有所不同。同一供求圈不一定是含有同樣或相近的自然地理位置，也能夠是含有同樣或相近的社會經濟位置。2．0．16基準地價修正法是我國土地估價的辦法之一，其估價過程是：運用政府已經擬定公布的基準地價，根據替代原理，通過交易日期、區(qū)域因素和個別因素(涉及土地使用權年限)的比較修正，由基準地價調節(jié)得出估價對象宗地價格。2．0．17～2，0．20房地產的凈收益，實質上是房地產本身所帶來的收益；運行費用，實質上涉及兩部分內容，一是維持房地產正常生產、經營或使用所必須支出的費用；例如維修費、管理費等，二是歸屬于其它資本的收益，或稱非房地產本身所發(fā)明的收益，例如貨幣資金的利息和利潤等。由有效毛收入扣除合理運行費用，事實上是由有效毛收入中扣除非房地產本身所發(fā)明的收益，剩余的即是房地產本身所帶來的收益，也即房地產的凈收益。例如，有一建筑面積為1000m2的寫字樓，其月毛租金水平為100元／m2，空置率為13％，租金損失為毛租金收入的2％，合理運行費用為有效租金收入的30％，則該寫字樓的：潛在毛收入＝1000m2×100元／m2·月×12月＝120萬元，有效毛收入＝120萬元×（1-13％）×(1-2％)＝102．3萬元，合理運行費用＝102．3萬元×30％＝30．7萬元，凈收益＝102．3萬元-30．7萬元＝71．2．0．21～2．0．22重建與重置的不同之處是：重置只規(guī)定含有同等的功效效用，重建則規(guī)定是完全相似的復制品。2．0．27估價報告既是全方面、公正、客觀、精確地記述估價過程和估價成果的文獻，又是給委托方的書面回復，還應是有關估價對象的客觀合理價格或價值的研究報告。3估價原則3．0．1規(guī)定房地產估價原則，是為了確保不同的估價人員在遵照規(guī)定的估價程序，采用適宜的估價辦法和對的的解決方式的前提下，對同一估價對象的估價成果能含有一致性。3．0．2本條規(guī)定房地產估價應遵照正當原則，即必須以估價對象的正當使用、正當交易或正當處分為前提進行。所謂正當，是指符合國家的法律、法規(guī)和本地政府的有關規(guī)定。遵照正當原則，一是規(guī)定在估價時必須確認估價對象含有正當的產權。在無法確認估價對象產權的正當性的狀況下，必須在估價報告中闡明估價過程和結論是在假定估價對象含有正當產權的狀況下才是有效的。遵照正當原則，二是規(guī)定在估價時所涉及的估價對象的用途必須是正當的。例如在采用假設開發(fā)法估價時，需要設定估價對象將來的用途，在設定該用途時，就必須確保該用途的正當性，例如必須符合都市規(guī)劃限制的規(guī)定。遵照正當原則，還規(guī)定在估價中如果涉及估價對象的交易或處分方式時，該交易或處分方式必須是正當的。例如在涉及到劃撥土地使用權單獨設定抵押的估價時，就必須考慮到劃撥土地使用權在得到土地行政主管部門的同意并補交土地使用權出讓金或向國家上繳土地收益之后才干設定抵押，此時該目的下的估價對象才含有正當性。3．0．3房地產估價中所擬定的客觀合理價格或價值，其實質是房地產的經濟價值，它體現在房地產的使用過程中。規(guī)定房地產估價時必須以估價對象用于最高最佳使用為前提，可使估價人員在擬定估價結論時有共同的口徑，從而使不同的估價人員易于達成一致。最高最佳使用原則受到正當原則的約束，在運用最高最佳使用原則估價時，首先規(guī)定估價對象的最高最佳用途是法律上允許的，這一點已在3．0．1條中作了闡明。房地產的最高最佳使用還必須得到技術上的支持，不能把技術上無法做到的使用當作最高最佳使用。這里的技術重要是指房屋建筑工程方面的技術。必須全方面地理解和運用最高最佳使用原則，這種全方面性還體現在擬定房地產的最高最佳使用時應注意經濟上可行：不能通過不經濟的方式來實現房地產的最高最佳使用，這樣的“最高最佳使用”也一定不是真正的最高最佳使用。當房地產的最后使用尚未擬定時，其最高最佳使用可能有多個實現方式，本條中列舉了保持現狀、轉換用途、裝修改造、拆除重新運用等方式。最高最佳使用，的實現也可能是這些實現方式的組合形式，例如一部分保持現狀繼續(xù)使用、另一部分裝修改造轉換用途后使用等。3．0．4替代原則的理論根據是同一市場上相似物品含有相似市場價值的經濟學原理。替代原則是確保房地產估價能夠通過運用市場資料進行和完畢的重要理論前提：只有承認同一市場上相似物品含有相似的市場價值，才有可能根據市場資料對估價對象進行估價。替代原則也反映了房地產估價的基本原理和最普通的估價過程：房地產估價所要擬定的估價結論是估價對象的客觀合理價格或價值。對于房地產交易目的而言，該客觀合理價格或價值應當是在公開市場上最可能形成或者成立的價格，房地產估價就是參考公開市場上足夠數量的類似房地產的近期成交價格來擬定估價對象的客觀合理價格或者價值的。3．0．5估價時點原則強調的是估價結論含有很強的時間有關性和時效性。估價結論首先含有很強的時間有關性，這重要是考慮到資金的時間價值，在不同的時間點上發(fā)生的現金流量對其價值影響是不同的。因此，在房地產估價時統一規(guī)定：如果某些款項的發(fā)生時點與估價時點不一致，應當折算為估價時點的現值。估價結論同時含有很強的時效性，這重要是考慮到房地產市場價格的波動性，同一估價對象在不同時點會含有不同的市場價格。因此強調：估價成果是估價對象在估價時點的價格，不能將該估價成果作為估價對象在其它時點的價格。4估價程序4．0．1規(guī)定房地產估價程序是為了實現房地產估價的規(guī)范化，確保估價作業(yè)質量。本條規(guī)定了自接受估價委托至完畢估價報告期間的工作程序，共分為明確估價基本領項、擬定估價作業(yè)方案、收集估價所需資料、實地查勘估價對象、選定估價辦法計算、擬定估價成果、撰寫估價報告、估價資料歸檔等8個環(huán)節(jié)。至于現在有些在接受估價委托之前有估價項目立項，以及爭取估價業(yè)務、訂立估價合同，在估價報告完畢后進行估價成果確認等程序未作統一規(guī)定。4．0．2本條所稱明確估價對象涉及明確估價對象的物質實體狀況和權益狀況。估價對象的物質實體狀況重要涉及：土地面積、形狀、臨路狀態(tài)、土地平整程度、地勢、地質水文狀況，建筑物面積、建筑構造、平面布置、工程質量、新舊程度、裝修、設施設備、樓層、朝向等。估價對象的權益狀況重要涉及：土地權利性質、權屬、土地使用權年限，建筑物權屬，估價對象上設定的他項權利狀況等。根據有關法律、法規(guī)，有些估價對象不能用于某些估價目的，或有些估價目的限制了能夠作為估價對象的范疇和內容，因此，估價對象及其范疇和內容，既不能簡樸地根據委托方的規(guī)定擬定，也不能根據估價人員的主觀愿望隨意擬定，而應根據估價目的、根據法律、法規(guī)并征求委托方承認后綜合擬定。4．0．3擬定擬采用的估價技術路線和估價辦法以及擬調查收集的資料及其來源渠道時，可參考本規(guī)范第5章各估價辦法中的有關規(guī)定。4．0．4本條規(guī)定了估價人員應當收集的涉及估價的有關資料，這些資料是多個估價辦法都需要用到的。另外有些資料是某種特定估價辦法所需要的，可參見本規(guī)范第5章各估價辦法中的具體規(guī)定。在收集實例資料時，應考察它們與否受到不正常的或人為因素的影響。對于受到這些因素影響的實例資料，只有在能擬定其受影響的程度并能進行修正的狀況下才可被采用。4．0．6本條規(guī)定應將涉及估價項目的一切必要資料進行整頓、歸檔和妥善保管，是為了方便此后的估價，有助于估價機構和估價人員不停在業(yè)務中提高估價水平，同時也有助于解決后來可能發(fā)生的估價業(yè)務糾紛，尚有助于政府主管部門和行業(yè)學會、協會對估價機構的資質審查。本條即使對估價資料的保存時間未作規(guī)定，但普通應保存以上。5估價辦法5．1估價辦法選用5．1．2由于每種估價辦法本身的局限性(每種估價辦法的合用對象和合用條件不同)，同時也由于估價中所采用的多個數據資料含有一定的不擬定性，在運用多個估價辦法進行估價時，都不可避免地需要進行估算和鑒定，因此，采用任何一種估價辦法都難以確保真正精確地反映估價對象的客觀合理價格或價值。由于每種估價辦法的估算鑒定的角度不同，所根據的估價數據和資料不同，因此，數據資料的不擬定性對多個估價辦法的估算鑒定過程的影響程度是不同的，對同一估價對象應同時選用兩種以上的估價辦法進行估價，有助于多個估價辦法之間的互相補充，消除數據資料的不擬定性對估價成果精確性的影響。5．1，4市場比較法是最能體現房地產估價的基本原理、最直觀、合用性最廣、也最容易精確把握的一種估價辦法，因此在有條件選用市場比較法估價時，應當首選市場比較法。5．1．7本條的規(guī)定重要是考慮到現在估價行業(yè)的現狀，現在許多估價人員往往偏好采用成本法估價，而又不能完整精確地理解和運用成本法。5．2市場比較法5．2．2擁有大量房地產交易實例資料，是-運用市場比較法估價的先決條件。如果交易實例資料太少，不僅會影響估價成果的精確性和客觀性，甚至會使市場比較法無法采用。因此，估價人員首先應通過多個途徑盡量多地收集房地產交易實例。普通收集房地產交易實例的途徑有：1查閱政府有關部門有關房地產交易的申報登記資料；2查閱多個報刊上有關房地產租售的信息；3以購置房地產者的身份，與房地產經辦人和交易當事人洽談，理解多個信息；4通過各類房地產交易展示會，索取資料，掌握信息；5同行之間互相提供信息資料；6其它途徑獲取資料。通過上述6個途徑，估價人員收集交易實例的內容涉及：1交易雙方狀況及交易目的。交易雙方狀況不僅涉及交易者的名稱、性質、法人代表、住址等基本狀況；更重要的是要闡明交易雙方與否在公開的市場狀況下進行公平自愿的交易，即屬正常交易還是非正常交易。交易目的是指交易雙方為什么而交易，普通涉及買賣、入股、抵債等交易目的。2交易實，例房地產狀況。普通應涉及：(1)坐落位置、形狀與面積；(2)地質條件；(3)購物、交通等環(huán)境條件；(4)土地運用現狀與規(guī)劃用途；(5)有關地上建筑物的基本狀況；(6)權利狀況。3成交價格。成交價格應涉及房地總價、房屋總價、土地總價及對應的單價和房屋租金等內容，同時應闡明價格類型、價格水平及貨幣種類和貨幣單位等狀況。4付款方式。付款方式涉及：一次付清、分期付款及比例、抵押貸款比例、租金支付方式等內容。收集房地產交易實例時，估價人員最佳針對不同類型房地產事先制作統一的表格，即“交易實例調查表”。按照此表填寫調查內容，既方便又能避免遺漏重要事項，另外也便于輸入計算機，建立數據庫，實現快速查詢和調用。5．2．3用作比較參考的交易實例，簡稱可比實例。選用可比實例就是從已收集和積累的大量交易實例中，選用與估價對象房地產條件相似或相似的、成交日期與估價時點相近的、成交價格為正常價格或可修正為正常價格的交易實例。運用市場比較法估價應根據估價對象狀況和估價目的，從收集的交易實例中選用3個以上的可比實例。如果可比實例少于3個，其代表性較差，可能造成估價成果因其個別性出現偏差，難以客觀地反映市場狀況。同時，所選用的可比實例還應符合下列規(guī)定：1是與估價對象類似的房地產，具體是指：(1)與估價對象房地產的用途應相似。重要是指房地產的具體運用方式，可按大類和小類劃分。大類用途如：商店、辦公樓(寫字樓)、酒樓、旅館、住宅、工業(yè)廠房、倉庫等。小類是在大類用途的基礎上再細分。例如住宅，可細分為普通住宅、高檔公寓、豪華別墅等。(2)與估價對象房地產的建筑構造應相似。這里重要指大類建筑構造，普通分為：鋼構造、鋼筋混凝土構造、磚混構造、磚木構造、簡易構造。如果能在大類建筑構造下再細分出小類建筑構造則更加好，如磚木構造，進一步分為磚木一等、二等，等等。(3)與估價對象